YLEISEN ALUEEN LOHKOMINEN Esimerkkinä Suonenjoen kaupunki

Transkriptio

1 Kai Takkunen YLEISEN ALUEEN LOHKOMINEN Esimerkkinä Suonenjoen kaupunki Opinnäytetyö Maanmittaustekniikan koulutusohjelma Huhtikuu 2008

2 KUVAILULEHTI Opinnäytetyön päivämäärä Tekijä(t) Kai Takkunen Koulutusohjelma ja suuntautuminen Maanmittaustekniikan koulutusohjelma Nimeke Yleisen alueen lohkominen esimerkkinä Suonenjoen kaupunki Tiivistelmä Opinnäytetyöni käsitteli yleisen alueen lohkomista, joka on asemakaavoitetuilla alueilla tehtävä kiinteistötoimitus. Tavallisimpia yleisiä alueita ovat katu- ja virkistysalueet, jotka on muodostettu itsenäisiksi rekisteriyksiköiksi yleisen alueen lohkomistoimituksessa. Työssäni paneuduin yleisen alueen lohkomisen toimitusmenettelyyn yleisellä tasolla sekä eri kuntien käytäntöihin, joista tarkemmassa tarkastelussa oli Suonenjoen kaupungin toimintamalli. Työn toimeksiantajana oli Suonenjoen kaupunki, jonka palveluksessa suoritin keväällä 2008 opinnäytetyöhöni liittyvän harjoittelujakson. Työtehtäviäni Suonenjoella olivat yleisen alueen lohkomistoimitusten valmistelu sekä toimitusasiakirjojen laatiminen. Opinnäytetyön sisältö perustuu käytännön harjoittelusta saamaani kokemukseen, kiinteistönmuodostamislakien tarkasteluun sekä kuntaliiton ja maanmittauslaitoksen ohjeistoihin lohkomisten suorittamisesta. Tein myös sähköpostikyselyn muutamaan kuntaan sekä maanmittauslaitokselle yleisen alueen lohkomisen käytännöistä. Työni oli luonteeltaan lähinnä selvitys, jossa kävin läpi kuntien mahdollisuuksia yleisen alueen lohkomisten suorittamisessa. Vertailin eri kuntien käytäntöjä keskenään sekä käsittelin maanmittauslaitoksen osuutta yleisten alueiden lohkomisissa. Työn loppuosassa pohdin ongelmia yleisten alueiden lohkomisten toteuttamisessa sekä lohkomisesta saatavia hyötyjä. Eräänlaisena ongelmana voidaan pitää kuntien puutteellisia resursseja lohkomisten toteuttamisessa. Lainsäädäntöön kaivattaisiin muutoksia, jotta kuntien into ja mahdollisuudet suorittaa rästiin jääneet yleisten alueiden lohkomiset paranisi. Asiasanat (avainsanat) Kunnat, Suonenjoki, kiinteistötoimitus, kadut Sivumäärä Kieli URN 22 s. + liitt. 23 s. Suomi URN:NBN:fi:mamkopinn Huomautus (huomautukset liitteistä) Ohjaavan opettajan nimi Reijo Aalto Opinnäytetyön toimeksiantaja Suonenjoen kaupunki

3 DESCRIPTION Date of the bachelor's thesis April 15, 2008 Author(s) Kai Takkunen Degree programme and option Degree programme in surveying Name of the bachelor's thesis Public area parcelling the Suonenjoki municipality as an example Abstract The aim of this Bachelor s thesis was to study cadastral procedure called public area parcelling. Changing the property division of public areas is possible only if the landowner is the municipality. Common examples of public areas are streets and parks. The survey routines of public area parcelling in different municipalities and district survey offices is one of the main themes in this thesis. The analysis of Suonenjoki municipality s procedure is the most important, because I was there in practise as a part of this thesis. The research of legislation and other instructions was the basis of my work. I also discuss problems underlying this kind of cadastral survey procedure. Subject headings, (keywords) Municipalities, Suonenjoki, cadastral procedure, streets Pages Language URN 22 p. + app. 23 p. Finnish URN:NBN:fi:mamkopinn Remarks, notes on appendices Tutor Reijo Aalto Bachelor s thesis assigned by Suonenjoki municipality

4 SISÄLTÖ 1 JOHDANTO YLEISEN ALUEEN MÄÄRITELMÄT TOIMITUSMENETTELY Vireilletulo Edellytykset Toimituskokous ja laadittavat asiakirjat Ulottuvuus ja rajat Rasitteet ja erityiset oikeudet Osuudet yhteisiin alueisiin Lopettaminen ja rekisteröinti KATUALUEET Katualueen lohkominen Katualueen haltuunotto Katualueen korvaaminen HARJOITTELU SUONENJOELLA Yleisten alueiden lohkomiskäytäntö Suonenjoella Suonenjoen menettely katualueiden osalta Käytännön harjoittelu Suonenjoella KUNTIEN KÄYTÄNNÖT YLEISEN ALUEEN LOHKOMISISSA POHDINTA LÄHTEET LIITTEET

5 1 JOHDANTO 1 Opinnäytetyöni aihe on yleisen alueen lohkominen, joka tarkoittaa asemakaavassa yleiseksi alueeksi osoitetun alueen muodostamista itsenäiseksi kiinteistöksi. Yleisen alueen lohkomisen säännökset koskevat vain kunnan omistukseen tarkoitettuja alueita. Tavallisimpia esimerkkejä tällaisista ovat asemakaavassa katu- tai virkistysalueeksi osoitetut alueet. Aiheen valinta tapahtui sattumalta ollessani maanmittausharjoittelijana Suonenjoen kaupungin palveluksessa kesällä Siellä ilmeni tarvetta lohkomisten suorittamiseen ja ehdotin opinnäytetyöni yhdistämistä kyseiseen operaatioon. Tähän suhtauduttiin myönteisesti sekä koulun että työnantajan taholta ja näin ollen sovimme lohkomisten toteuttamisesta kevään 2008 aikana. Työni koostuu käytännön harjoittelusta Suonenjoen kaupungin palveluksessa, aiheeseen liittyvän lainsäädännön tarkastelusta sekä Suonenjoen toimintatapojen analysoinnista ja vertailusta saatavilla oleviin ohjeistoihin sekä muiden kuntien käytäntöihin. Vertailuosuus perustuu Suonenjoelta saamaani aineistoon, muutamalle kunnalle tekemääni sähköpostikyselyyn, kuntaliiton tekemiin kiinteistö- ja mittaustoimen kyselyihin vuosilta 2005 ja 2006 sekä maanmittauslaitokselta saamiini tietoihin. Opinnäytetyöni lopuksi pohdin yleisten alueiden lohkomisten toteuttamiseen liittyviä ongelmia. Opinnäytetyön tavoitteet olivat osaltani työkokemuksen saaminen, toimitusmenettelyn sisäistäminen sekä muu oppiminen kunnan kiinteistötoimitusten teossa. Suonenjoen kaupunki puolestaan hyötyi saamalla rästiin jääneitä yleisen alueen lohkomistoimitukset toteutettua. Työelämä voi myös hyödyntää työssä saatuja tuloksia omiin työkäytäntöihinsä. 2 YLEISEN ALUEEN MÄÄRITELMÄT Yleinen alue on määritelty lainsäädännössämme kahdella eri tavalla, joka seikka on otettava huomioon tarkasteltaessa yleisen alueen lohkomista. Yleisen alueen lohko-

6 2 mistoimituksia voidaan tehdä vain kiinteistönmuodostamislain (KML) mukaisille yleisille alueille. Maankäyttö- ja rakennuslain (MRL) määritelmä on hieman laajempi ja näin ollen yleisen alueen lohkomisen säännökset eivät koske kaikkia MRL:n mukaisia yleisiä alueita. Yleinen alue on määritelty kiinteistönmuodostamislaissa (2, 4-kohta) ja sillä tarkoitetaan kunnan omistamaa kiinteistöä, joka on muodostettu asemakaavassa katualueeksi, toriksi tai katuaukioksi, virkistysalueeksi, liikennealueeksi, vaara-alueeksi, erityisalueeksi tai vesialueeksi osoitetusta alueesta tai sen osasta ja joka on merkitty yleisenä alueena kiinteistörekisteriin. Huomioitavaa on, että katualueeseen katsotaan kuuluvaksi myös alueelle sijoitetut maanalaiset ja maanpäälliset sekä yläpuoliset johdot, rakenteet ja laitteet, jollei asemakaavassa ole toisin osoitettu (MRL 83.2 ). Maankäyttö- ja rakennuslaissa (132/1999) yleisellä alueella tarkoitetaan asemakaavassa katualueeksi, toriksi, liikennealueeksi, virkistysalueeksi tai näihin verrattavaksi alueeksi osoitettua kunnan, valtion tai muun julkisyhteisön toteutettavaksi tarkoitettua aluetta. Yleisen alueen lohkomisesta säädetään kuitenkin kiinteistönmuodostamislaissa, joten muulle julkisyhteisölle kuin kunnalle tarkoitettuja asemakaavan mukaisia yleisiä alueita ei saa lohkoa yleisiksi alueiksi, vaan ne on muodostettava muulla tavoin tiloiksi tai lunastusyksiköiksi (Vitikainen 2007, 126). 3 TOIMITUSMENETTELY Asemakaavan mukaiset yleiset alueet muodostetaan lähes aina lohkomistoimituksella. Lohkottava yleinen alue voi muodostua kokonaisista määräaloista, kiinteistöistä, yhteisistä alueista tai niiden osista (KML 20.2 ). Lohkominen voidaan tehdä myös lunastustoimituksen yhteydessä, jos lunastaja tätä pyytää (LunL 49 ). Kunnan omistama kiinteistö, joka asemakaavassa on osoitettu kokonaisuudessaan yleiseksi alueeksi, voidaan muodostaa yleiseksi alueeksi ilman lohkomistoimitusta. Edellytyksenä on kuitenkin, että kiinteistöllä ei ole osuuksia yhteisiin alueisiin eikä siihen kohdistu kiinnityksiä. Tällaisessa tapauksessa yleinen alue voidaan muodostaa kiinteistörekisterin pitäjän tekemällä laadun muutospäätöksellä (Vitikainen 2007, 127).

7 3.1 Vireilletulo 3 Yleisen alueen lohkominen tulee vireille kunnan, alueen omistajan tai osaomistajan hakemuksesta (KML 22a.1 ). Toimitusta haetaan kirjallisesti kaupungin kiinteistörekisterin pitäjältä, joka antaa toimitusmääräyksen asianomaiselle toimitusinsinöörille. Kunnan ollessa hakijana hakemukseen on liitettävä lainhuudot ja rasitustodistukset lohkottavan alueen kiinteistöihin ja määräaloihin. Yksityisen maanomistajan ollessa hakijana, vaaditaan lisäksi näyttö omistus- ja hallintaoikeudesta. Kiinteistörekisterin pitäjällä on oikeus määrätä yleistä aluetta koskeva lohkominen suoritettavaksi myös ilman hakemusta (KML 22a.2 ). Lohkomistoimitus tulee vireille myös, jos yleinen alue tai sen osa luovutetaan kunnalle. Tällöin saannolle on haettava lainhuuto ja toimitus tulee vireille automaattisesti käräjäoikeuden myönnettyä määräalalle lainhuudon (KML 22 ). Toimituksen aloittamisesta tiedotetaan asianosaisille normaalin lohkomisen tapaan. Tiedottamisesta on säädetty kiinteistönmuodostamislain pykälissä Ensisijaisesti tiedottaminen hoidetaan kaikille asianosaisille lähetettävillä kutsukirjeillä. Kutsukirjeet on lähetettävä viimeistään 10 päivää ennen alkukokousta. Yleisen alueen lohkomisissa ei useinkaan ole kovin runsaasti asianosaisia, jolloin tiedottaminen on kätevintä hoitaa KML 170 :n mukaisesti sopimalla. Toisaalta, jos asianosaisten joukko on suuri, eikä kaikkia kyetä luotettavasti selvittämään tulee kyseeseen sanomalehtikuulutus. Tämä on mahdollista esimerkiksi silloin, kun lohkottavalla alueella sijaitsee vanhoja rasiteoikeuksia (SKTY 2002, 55). Yleisen alueen lohkomisen, kuten muutkin kiinteistötoimitukset, suorittavat toimitusmiehet. Toimitusmiehiä ovat toimitusinsinööri ja kaksi uskottua miestä. Toimitusinsinöörinä voivat toimia maanmittauslaitoksen palveluksessa virkasuhteessa oleva tehtävään soveltuvan tutkinnon suorittanut diplomi-insinööri, insinööri tai teknikko sekä kunnan kiinteistöinsinööri tai kuntaan virkasuhteessa oleva insinööri tai teknikko (KML 5 ). Uskottujen miesten käyttäminen ei ole pakollista kaikissa toimituksissa, eikä myöskään yleisen alueen lohkomisissa. Yleistä aluetta lohkottaessa uskottuja miehiä käytetään yleensä vain, jos joku asianosaista sitä vaatii.

8 3.2 Edellytykset 4 Yleisen alueen lohkomisen perusedellytyksenä on, että lohkottava alue on osoitettu voimassaolevassa asemakaavassa yleiseksi alueeksi. Toisena edellytyksenä on, että kunnalla on lainhuuto lohkottavaan alueeseen taikka että alue tulee tai on tullut kunnan omistukseen. Omistusoikeuden automaattinen siirtyminen kunnalle tapahtuu MRL 93, 94 tai 218 :n perusteella ja koskee asemakaava-alueeseen sisältyvää yleisen tien tiealuetta, ensimmäisen asemakaavan mukaista katualuetta ja rakennuskaavatien aluetta. Yleiseksi alueeksi muodostettavan alueen on lisäksi oltava vapaa kiinnityksistä tai vapauduttava niistä KML 28 tai 29 :n 3 momentin tai MRL 107 :n nojalla (KML 23 a ). Kiinnityksistä vapauttamisen perusteena on yleensä joko panttioikeuden haltijan suostumus vapauttamiseen tai vahingottomuusharkinta, jolloin toimitusinsinööri vapauttaa lohkokiinteistön kiinnityksistä ilman panttioikeuden haltijan suostumusta. Vahingottomuusharkintaa voidaan käyttää, mikäli jäljelle jäävä kantakiinteistö selvästi riittää vastaamaan kaikista emäkiinteistöön kohdistuvista panttisaamisista (KML 28.1 ). Myös silloin, kun yleiseen alueeseen sisältyy yhteistä aluetta, yleinen alue vapautuu suoraan lain nojalla osakaskiinteistöjä rasittavista kiinnityksistä (KML 29.3 ). Lisäksi maankäyttö- ja rakennuslain 107 :n perusteella ensimmäisen asemakaavan mukaiseen katualueeseen kohdistuva kiinnitys raukeaa yleisen alueen lohkomistoimituksen yhteydessä ilman eri päätöstä. Kunnan ennestään omistamilla alueilla kiinnityksistä vapauttaminen käsitellään normaalisti ennen toimitusta. Tällöin kunta hakee vapauttamista käräjäoikeudelta (TMK ). Vapauttaminen voidaan käsitellä myös toimituksessa, mikäli pantinhaltija antaa siihen suostumuksensa. Toimituksessa tehty vapautus on viipymättä ilmoitettava käräjäoikeuteen, joka kirjaamisviranomaisena poistaa kiinnityksen lohkokiinteistön osalta ja vapauttamispäätös saa lainvoiman (KML 28.3 ). Yleisen alueen lohkomiseen ei ole edellytyksiä, mikäli lohkokiinteistöihin kohdistuu kiinnityksiä, joita ei voida poistaa.

9 3.3 Toimituskokous ja laadittavat asiakirjat 5 Yleisen alueen lohkomistoimituksessa on pidettävä vähintään yksi toimituskokous, jossa toimituksessa esille tulleet asiat käsitellään ja ratkaistaan (KML 172 ). Toimitus katsotaan aloitetuksi toimitusinsinöörin avattua ensimmäisen kokouksen, sitä ennen voidaan kuitenkin suorittaa toimitukseen liittyviä teknisiä tehtäviä (KML 173 ). Toimitusmiesten vastuulla on, että kaikki toimitukseen kuuluvat asiat tulevat toimituksessa käsitellyiksi (KML 174 ). Toimituksen alussa toimitusinsinöörin on selostettava asianosaisille toimituksen tarkoitus ja kokouksesta tiedottaminen sekä tiedusteltava uskottujen miesten kutsumista ja esteellisyyttä koskevat vaatimukset (KMA 41 ). Toimituksessa käsiteltävät asiat ratkaistaan pääsääntöisesti toimitusmiesten päätöksellä, tekniset tehtävät ratkaisee kuitenkin toimitusinsinööri yksin. Tämän lisäksi asianosaisilla on oikeus sopimuksien tekemiseen (KML 175 ). Yleisen alueen lohkomistoimituksessa on pidettävä pöytäkirjaa sekä laadittava toimituskartta. Pöytäkirjaan merkitään asianosaisten vaatimukset ja muiden lausumien sisältö, sopimukset, toimitusmiesten ratkaisut ja niiden perustelut sekä muut toimituksen kannalta merkitykselliset asiat (KML 187 ). Toimituskartta laaditaan yleensä mittakaavaan 1:500 tai 1:1000 alueen koosta riippuen. Kartan sisältövaatimuksiin kuuluvat yleisen alueen rajat rajamerkkeineen sekä alueen tunnistamiseksi tarvittavat tiedot ja muodostajakiinteistöjä koskevat tiedot (KMA 47 ). Toimituspöytäkirjaan merkittäviä, toimituksen kannalta merkittäviä asioita ovat mm. muodostetut ja uudelleen muotoillut ennestään olevat kiinteistöt, rasitteet sekä osuuksia ja rasitteita koskevat muutokset (Vitikainen 2007, 117). Toimituspöytäkirjassa on myös selkeästi ilmaistava, että lohkomisen edellytykset ovat kunnossa. Sen vuoksi pöytäkirjassa on mainittava, ettei muodostajakiinteistöihin kohdistu kiinnityksiä. Lisäksi pöytäkirjassa on eriteltävä muodostajakiinteistöihin kohdistuvat kiinnitykset ja todettava mitä niistä toimituksessa päätettiin ja millä perusteella.

10 3.4 Ulottuvuus ja rajat 6 Yleisen alueen lohkomistoimituksen ensisijaisena tarkoituksena on yleisen alueen sijainnin ja ulottuvuuden määrittely. Yleisen alueen sijainti määrätään lohkomisessa täsmällisesti (KML 185 ). Toimituksessa selvitetään yleisen alueen muodostuminen olemassa olevista kiinteistöistä ja määräaloista. Lohkomisessa myös määrätään muodostuvat uudet rajat sekä tarvittaessa epäselvät muodostajakiinteistöjen ja - määräalojen rajat. Rajat määrätään voimassa olevan asemakaavan, aiemmin lohkottujen alueiden sekä sitovan tonttijaon rajoja noudattaen. Yleiset alueet muodostetaan voimassa olevassa asemakaavassa yleisiksi alueiksi osoitetuista alueista. Muodostaminen voidaan tehdä joko kokonaisina kaavan mukaisina käyttöyksikköinä tai niiden osina. Yleiset alueet pyritään kokoamaan alueellisesti yhtenäisiksi rekisteriyksiköiksi. Tätä edesauttaa se, että yleinen alue tai sen osa voidaan lohkomisessa siirtää ennestään olevaan samanlaatuiseen yleiseen alueeseen (KML 22 b ). Yleisen alueen muodostamisen edellytyksenä on kuitenkin, että lohkottava alue kuuluu kokonaisuudessaan samaan kaupungin- tai kunnanosaan (KMA 23 ). Rajamerkkien rakentaminen maastoon ei asemakaava-alueilla ole välttämätöntä (KML 185 ). Pääsääntöisesti rajamerkit rakennetaan vain, mikäli yleinen alue rajoittuu rakennuskortteliin. Sen sijaan yleisten alueiden välisiä rajoja ei ole tarkoituksenmukaista merkitä pysyvin rajamerkein. Myös rakentamattomiin tontteihin rajoittuvat rajat jätetään yleensä pyykittämättä, koska tonttien tulevassa rakentamisvaiheessa rajamerkit ovat vaarassa hävitä. 3.5 Rasitteet ja erityiset oikeudet Yleistä aluetta lohkottaessa toimitusinsinöörin on selvitettävä muodostajakiinteistöihin kohdistuvat vanhat rasitteet ja erityiset oikeudet sekä käsiteltävä niiden kohdistuminen ja jakaantuminen. Rasitteella tarkoitetaan toisella kiinteistöllä olevaa pysyvää tai määräaikaista kiinteistörekisteriin merkittyä käyttöoikeutta kiinteistön alueeseen. Toimituksessa päätetään vanhojen rasitteiden lakkauttamisesta tai voimaanjättämisestä. Poikkeuksena sääntöön on kuitenkin ensimmäisen asemakaavan mukaisen katualueen lohkominen. Siinä katualueeseen kohdistuvat pantti-, yksityistie-, vuokra-, eläke-,

11 7 metsänhakkuu-, ja maa-ainesten ottamisoikeus raukeavat suoraan maankäyttö- ja rakennuslain 107 :n nojalla. Vuokraoikeus voidaan kuitenkin jättää toimituksessa voimaan, ellei se haittaa alueen käyttämistä katuna. Pääsääntöisesti rasitteet ja muut erityiset oikeudet poistetaan toimituksessa ja ellei poisteta, ne jäävät voimaan. Muodostettavalle yleiselle alueelle voidaan perustaa myös uusia rasitteita, mikäli ne eivät haittaa asemakaavan toteuttamista. Tarpeettomaksi käyneet rasitteet poistetaan toimituksessa kiinteistönmuodostamislain 159 :n nojalla. Rasitteet, joiden perustamiselle ei enää esimerkiksi voimassaolevan asemakaavan vuoksi olisi edellytyksiä, voidaan poistaa toimituksessa, mikäli ne eivät ole oikeutetuille kiinteistölle välttämättömiä (KML 161 ). Turhien rasitteiden poistamisen tarkoituksena on selkeyttää kiinteistöjärjestelmää. Myös välttämätön rasite voidaan poistaa toimitusmiesten päätöksellä, jos vastaavanlainen rasite voidaan perustaa jonkin toisen kiinteistön alueelle. Poistamisen ehtona on kuitenkin, että rasitteesta aiheutuvaa yleiseen alueeseen kohdistuvaa haittaa ei voida poistaa siirtämällä rasite toiseen paikkaan rasitetun kiinteistön alueella tai muuttamalla rasitteen käyttämisestä annettuja määräyksiä. (KML 161.) Jos muodostettavalla yleisellä alueella on rasitteita tai muita erityisiä oikeuksia, joita ei voida poistaa lohkomistoimituksessa ja jotka haittaavat alueen käyttämistä yleisenä alueena, on poistaminen tehtävä lunastustoimituksessa (TMK ). Kunnalla on oikeus asemakaavassa yleiseksi alueeksi osoitetun alueen lunastamiseen ilman erityistä lupaa (MRL 96 ). 3.6 Osuudet yhteisiin alueisiin Yleisellä alueella ei voi olla osuuksia yhteisiin alueisiin eikä erityisiin etuuksiin (KML 150 a ). Jos yleisen alueen muodostajakiinteistöllä on osuus yhteisiin ja jos kiinteistö sisältyy kokonaisuudessaan muodostettavaan yleiseen alueeseen, yhteisalueosuus on syytä siirtää toimituksessa KML 151 :n nojalla johonkin toiseen kunnan omistamaan kiinteistöön. Ellei näin tehdä, muodostajakiinteistöstä syntyy tarpeeton haamukiinteistö eli kiinteistö, jolla ei ole tiluksia vaan ainoastaan yhteisalueosuus.

12 8 Ensimmäisen asemakaavan mukaisilla katualueilla, jotka kunta saa omistukseensa MRL 94 :n nojalla, jää yhteisalueosuus luovuttajana olevan maanomistajan omistukseen. Mikäli kyseisessä tapauksessa kunnan omistukseen siirtyy kokonainen kiinteistö, yhteisalueosuudesta muodostuvan haamukiinteistön syntymistä ei voida estää. Myös lakanneet yhteiset alueet on käsiteltävä toimituksessa, mikäli sellaisia on lohkottavan kiinteistön alueella eikä niitä ole aiemmissa toimituksessa tutkittu. Lakannut yhteinen alue on merkittävä toimituskarttaan ja selvitettävä, mihin kiinteistöihin se on siirtynyt. Myös kullekin kiinteistölle siirtyneet pinta-alat on kirjattava toimituspöytäkirjaan. Mikäli kiinteistöön liitettyyn lakanneeseen yhteiseen alueeseen on syntynyt rasiteoikeus, se on myös mainittava ja selvitettävä toimituksessa. (TMK ) 3.7 Lopettaminen ja rekisteröinti Toimitusinsinööri lopettaa toimituksen, kun kaikki toimitukseen kuuluvat asiat on käsitelty. Lopettamisen yhteydessä toimitusinsinöörin on kerrottava asianosaisille muutoksenhakuoikeudesta ja -menettelystä sekä annettava suullinen valitusosoitus (KML 190 ). Valitusosoitus on kuitenkin annettava kirjallisena, mikäli joku asianosaisista sitä toimituksessa vaatii. Toimitusasiakirjojen on oltava asianosaisten saatavilla 14 päivän kuluessa siitä, kun toimitus on lopetettu (KML 191 ). Toimitus saa lainvoiman, kun valitusaika on päättynyt tai kun mahdolliset valitukset on käsitelty loppuun tuomioistuimessa (KML 284 ). Mikäli kaikki asianosaiset ilmoittavat hyväksyvänsä toimituksen, toimitus saa lainvoiman heti. Toimituskustannukset yleisen alueen muodostamista koskevan kiinteistötoimituksen osalta maksaa aina kunta (KML 209 ). Lainvoimaisesta toimituksesta tehdään merkinnät kiinteistörekisteriin. Ennen merkintöjen tekemistä on kuitenkin tarkastettava, että rekisteröitävät tiedot täyttävät kiinteistörekisterin vaatimukset (KML 192 ). Yleisten alueiden yksilöinnissä käytetään kiinteistötunnusta, josta selviää kiinteistön sijaintikunta, kunnanosa sekä asemakaavan mukainen käyttötarkoitus. Sijaintitieto on merkittävä rekisteriin myös numeerisessa muodossa, jotta kiinteistöjaotus voidaan tulostaa tarvittaessa kartaksi (KRL 14 ). Muita kiinteistörekisteriin merkittäviä tietoja ovat mm. yksikön pinta-ala, laatu, rasitteet ja osuudet yhteisiin alueisiin (KRL 7 ). Näiden perustietojen lisäksi rekisteriin

13 merkitään muodostajayksiköissä tapahtuneet muutokset edellä mainittujen asioiden osalta, rajankäynnit sekä lakkautettavat rekisteriyksiköt (KRO 6.2.2). 9 Prosessikaavio yleisen alueen lohkomisen toimitusmenettelystä on esitetty liitteessä 1. 4 KATUALUEET 4.1 Katualueen lohkominen Tavallisin yleisen alueen lohkomistoimitus on katualueen lohkominen. Se poikkeaa hieman muista yleisen alueen lohkomistoimituksista ja sen vuoksi siitä on syytä kertoa tarkemmin. Kunta saa omistusoikeuden ensimmäisessä asemakaavassa katualueeksi osoitettuun alueeseen lohkomistoimituksessa suoraan maankäyttö- ja rakennuslain 94 :n nojalla. Jos asemakaavaa myöhemmin muutetaan, kunta voi menettää oikeutensa katualueeseen, jolloin kunta joutuu hankkimaan omistusoikeuden alueeseen normaalein kiinteistön ja määräalan hankkimistavoin tai lunastamalla. MRL 94 :n mukainen oikeus katualueeseen koskee kuitenkin myöhempiäkin asemakaavoja, mikäli alue on osoitettu katualueeksi ensimmäisessä asemakaavassa ja kaikissa sen jälkeen voimassa olleissa asemakaavoissa.(skty 2002, 54 ja 130) MRL 94 :ssä tarkoitetun ensimmäisen asemakaavan mukaisen katualueen erottaminen kunnan omistamaksi itsenäiseksi kiinteistöksi on hyvin suoraviivainen toimitus. Omistusoikeus siirtyy kunnalle lohkomistoimituksessa ilman saantoselvityksiä tai selvityksiä muodostajakiinteistöihin kohdistuvista kiinnityksistä. Myös panttioikeus, yksityisiä teitä koskeva oikeus, vuokraoikeus, eläkeoikeus, metsänhakkuuoikeus ja oikeus ottaa maa-aineksia sekä muu näihin verrattava oikeus raukeavat lohkomistoimituksessa suoraan lain nojalla (MRL 107 ). Toimituskäsittelyn kannalta tällaista toimitusta voidaankin luonnehtia tekniseksi toimitukseksi, jossa ensisijaisesti määrätään muodostettavan yleisen alueen ulottuvuus. Kaavaan sisältyvän katualueen omistusoikeus siirtyy kunnalle kokonaisuudessaan ilman mitään rajoittavia tekijöitä. Katualueen mukana voi näin ollen siirtyä kunnalle jopa kokonainen kiinteistö. Omistusoikeuden siirtymistä eivät estä myöskään alueella

14 10 olevat rakennukset tai muu omaisuus eikä alueen käyttö esimerkiksi tonttimaana, peltona, metsänä tai yksityistienä. Omistusoikeuden siirtymiseen ei vaikuta millään tavoin sekään, että alue on vuokrattuna vuokramiehen käytössä. Kuitenkin kaikilla edellä mainituilla tekijöillä on vaikutuksia katualueen haltuunottoon sekä katualueesta maksettaviin korvauksiin, joista enemmän jäljempänä. (SKTY 2002, ) 4.2 Katualueen haltuunotto Katualueen omistusoikeus siirtyy kunnalle siis lohkomisen yhteydessä, mutta katualueen hallintaoikeuden siirtymiseksi on säädetty oma menettelynsä. Tätä menettelyä kutsutaan katualueen haltuunotoksi ja siinä kunnalle siirtyy käyttöoikeus katua varten tarvittavaan alueeseen. Edellytykset haltuunottoon saavutetaan, kun kunta ryhtyy rakentamaan katualuetta tai tarvitsee aluetta muutoin käytettäväksi ja on pannut vireille yleisen alueen lohkomistoimituksen. Tarve käyttää aluetta muutoin on hieman epämääräinen määritelmä, mutta vakiintuneen käytännön mukaan se tarkoittaa esimerkiksi vesijohto- ja viemäriverkoston rakentamistarvetta. Sen sijaan esimerkiksi sähkö- tai teleliikennejohdon rakentamista ei ole pidetty riittävänä perusteena haltuunottoon. Käytännössä edellytyksien täyttämiseksi tarvitaan lainvoimainen katusuunnitelma, sillä kadun, vesijohtojen ja viemärien rakentaminen perustuvat aina kunnan hyväksymään katusuunnitelmaan. (SKTY 2002, 132) Katualueen haltuunotto saadaan tehdä myös kunnan suoritettua alueesta korvauksen (MRL 95, 104 ). Korvaus voi perustua joko lunastuslain mukaiseen toimitukseen tai maanomistajan ja kunnan väliseen sopimukseen. Korvauskysymyksiä käsittelen tarkemmin jäljempänä. Mainittujen vaihtoehtojen lisäksi kunnalla on mahdollisuus sopia haltuunotosta alueen omistajien kanssa. Tällöin kunnan on haettava erikseen lohkomistoimitusta, jotta se saa alueen myös omistukseensa. Haltuunottosopimukseen on syytä kirjata tarkasti mm. haltuunoton edellytykset, ajankohta ja korvauskysymykset. Sopimusmenettelyä käytetään yleensä vain poikkeuksellisen kiireellisissä tapauksissa. Kunta voi toki hankkia katualueen käyttöönsä ja omistukseensa myös kaupalla tai muulla vastaavalla

15 11 saannolla. Mikäli yleisen alueen lohkominen perustuu tällaiseen saantoon, menetetään kuitenkin maankäyttö- ja rakennuslain 107 :n mukainen mahdollisuus vapauttaa katualue siihen kohdistuvista kiinnityksistä ja rasitteista. (SKTY 2002, 132) Katualueen haltuunotosta ja sen vuoksi tarvittaessa pidettävästä katselmuksesta on tiedotettava hallintolain (434/2003) mukaisesti. Tiedotusmenettely koskee kaikkia alueen omistajia ja haltijoita. Mikäli kaikkia omistajia ja haltijoita tai heidän osoitteitaan ei tiedetä, voidaan tiedottaminen heidän osaltaan toimittaa kuulutuksella. Katualueen haltuunottoa rajoittavat tekijät on mainittu maankäyttö- ja rakennuslain pykälässä 95. Sen toisessa momentissa todetaan, että jos haltuun otettavalla alueella on vähäistä arvokkaampi rakennus, arvokas rakennelma tai laite taikka alue on välttämätön niiden käyttämistä varten, kunta ei saa ottaa maata haltuunsa ennen kuin korvauksesta on sovittu tai lunastusmenettely on pantu vireille. Pykälän kolmas momentti puolestaan koskee kaavamuutostilannetta ja siinä todetaan, että kunta saa ottaa katualueen haltuunsa, kun sitä koskeva lunastusmenettely on pantu vireille. Rakennusten, rakennelmien ja laitteiden arvon määrittämisessä on syytä noudattaa hallinnon kohtuullisuusperiaatetta, vaikka laissa ei olekaan määritelty arvon määrityskriteerejä. Kohtuullisuusperiaatteen mukaan omaisuuden arvoa tarkastellaan luovuttajan kannalta ottaen huomioon sekä omaisuuden käyttöarvo että luovuttajan varallisuusasema. (SKTY 2002, ) 4.3 Katualueen korvaaminen Yleisen alueen lohkomisessa ei käsitellä katualueen korvaamista, mutta lohkomisen yhteydessä esiin tulevana asiana siitä on hyvä olla perillä. Korvausmenettely voi myös olla tarpeen selostaa toimituksessa asianosaisille, sillä kunta suorittaa korvauksen maanomistajan hakemuksesta. Ensimmäisen asemakaavan mukaiset katualueet kunta saa omistukseensa pääosin korvauksetta. Kunnan on kuitenkin maankäyttö- ja rakennuslain 104 :n mukaan maksettava katualueesta korvaus, mikäli maanomistajan luovuttaman katualueen pinta-ala ylittää 20 % maanomistajan kyseisellä asemakaava-alueella omistamasta maasta tai on

16 12 suurempi sitä rakennusoikeuden määrää, jonka saa rakentaa hänelle jäävälle maalle tällä asemakaava-alueella. Korvaus maksetaan vain ilmaisluovutusvelvollisuuden ylittävältä osalta. Maanomistajalla ei ole kuitenkaan oikeutta korvaukseen, kun katualueeksi luovutettava alue on yksityistielain 1 :n tarkoittamaa yksityistietä. Korvausvelvollisuutta laskettaessa ei oteta huomioon asemakaavassa maa- ja metsätalousalueeksi tai vesialueeksi osoitettua aluetta. Mikäli molemmat ilmaisluovutusvelvollisuuden ylittävät ehdot täyttyvät, maksetaan korvaus maanomistajan kannalta edullisempaa vaihtoehtoa käyttäen. Yksityinen tiealue lasketaan mukaan ilmaiseksi luovutettavaan 20 %:n määrään maanomistajan luovuttamasta maasta, ja myös maanomistajan ko. kaava-alueella omistaman maan pinta-alaan. Katualueeseen sisältyvästä yksityistiealueesta maanomistaja ei kuitenkaan saa missään tapauksessa korvausta. Vanhan rakennuslain (370/1958) nojalla voimaan tulleiden rakennuskaavojen mukaisten katualueiden osalta korvaus maksetaan rakennuslain säädöksiä noudattaen (MRL 213 ). Muussa kuin ensimmäisen asemakaavan mukaisessa tapauksessa kunta on velvollinen suorittamaan katualueesta maanomistajalle korvauksen, joka määrätään soveltaen lunastuslain säännöksiä korvauksen perusteista. Myös ensimmäisen asemakaavan mukaisilla katualueilla kunta on velvollinen suorittamaan maanomistajalle korvauksen, jos luovuttaminen korvauksetta on luovutuksesta hänelle aiheutuvat ja kaavasta häneen kohdistuvat kokonaisvaikutukset huomioon ottaen poikkeuksellisesti ilmeisen kohtuutonta. (MRL ) Kunnalle siirtyvällä alueella olevat rakennukset, puut, istutukset ja laitteet sekä alueen siirtymisestä maanomistajalle aiheutuva erityinen vahinko on kunnan korvattava maanomistajalle. Korvausvelvollisuus koskee myös katualueeseen kohdistuvan oikeuden raukeamisesta oikeuden haltijalle aiheutuvaa vahinkoa. (MRL 108 ) Maankäyttö- ja rakennuslakiin on sisällytetty myös säännös (105 ), jolla voidaan tasata asemakaavan toteuttamisen epätasainen kohdistuminen kaavoitetun alueen maanomistajille. Tämä pykälä antaa kunnalle mahdollisuuden määrätä maanomistajan maksettavaksi katualueen korvauksen. Korvaus määrätään maanomistajille, jotka eivät joudu luovuttamaan katualuetta ilmaiseksi lainkaan tai joiden luovuttama osa jää sel-

17 västi alle ilmaisluovutusvelvollisuuden. Tämä ns. kateuspykälä ei kuitenkaan ole ilmeisesti tällä hetkellä käytössä yhdessäkään Suomen kunnassa HARJOITTELU SUONENJOELLA 5.1 Yleisten alueiden lohkomiskäytäntö Suonenjoella Kiinteistörekisterin pitämisestä Suonenjoen asemakaava-alueilla huolehtii kunta. Kunnan kiinteistöinsinöörinä toimii tekninen johtaja Veijo Turkki ja toimitusinsinöörinä maanmittausteknikko Timo Kortelainen. Toimitusten tekemisen ollessa yhden ihmisen harteilla ja hänellä olevista muista tärkeämmistä ja kiireellisemmistä tehtävistä johtuen yleisten alueiden lohkomisia on vuosien varrella jäänyt jonkin verran rästiin. Suonenjoen kaupungin alueella yleisen alueen lohkominen tulee vireille yleensä kiinteistörekisterinpitäjän määräyksellä tai käräjäoikeuden ilmoituksella määräalan saannon lainhuudosta. Toimituksesta tiedottaminen pyritään hoitamaan aina sopimalla. Useinhan kunnan lisäksi asianosaisia ei ole lainkaan tai heitä on vain muutama, joten tiedottamiskäytäntö sopimalla on osoittautunut toimivaksi. Toimituskokous pidetään yleensä kaupungintalolla. Jos kunta on ainut asianosainen, ei varsinaista kokousta tietenkään voida pitää, vaikka pöytäkirjan merkinnöissä niin annetaankin ymmärtää. Toimituksen edellytykset tarkistetaan tulostamalla kiinteistötietojärjestelmästä muodostajakiinteistöjen kiinteistörekisteriotteet sekä lainhuuto- ja rasitustodistukset. Mikäli muodostajayksiköihin kohdistuu rasitustodistukseen merkittyjä kiinnityksiä, tutkitaan onko kiinnityksistä vapauttamiseen mahdollisuuksia. Lohkomiseen ei ole edellytyksiä ennen kuin muodostajayksiköiden kiinnitykset on saatu poistettua. Kiinteistörekisteriotteesta selviävät rasitteet ja yhteisalueosuudet käydään myös läpi ja tutkitaan niiden mahdollinen kohdistuminen muodostettavaan yleiseen alueeseen. Lainhuutotodistuksesta puolestaan käy ilmi kunnan omistusoikeus lohkottavaan alueeseen. Suonenjoella toimituspöytäkirjaan merkitään kaikki lakien vaatimat asiat ja siinä pyritään selkeyteen, jotta myös tavallinen kansalainen ymmärtää käsitellyt asiat ja niiden

18 14 merkityksen. Myös esimerkiksi rasitteiden kohdistuminen ja oikeutetut kiinteistöt kirjataan kiinteistötunnuksineen pöytäkirjaan, jotta ne ovat myöhemminkin niitä selvitettäessä sieltä helposti todennettavissa. Toimituskartat piirretään Autocad -pohjaisella YT -cad kartankäsittelyohjelmistolla. Piirtämisen yhteydessä lasketaan myös muodostettavan yleisen alueen pinta-ala sekä muodostuminen muodostajayksiköittäin. Nämä tiedot merkitään sitten pöytäkirjaan. Kartasta selviävät muodostetun yleisen alueen rajat sekä rajapisteiden koordinaatit ja maastossa olevat rajamerkit. Piirtämisessä käytetään erivärisiä viivoja, joille on tulostusasetuksissa määritelty erilainen paksuus. Tämä selkeyttää karttatulostetta mm. olemassa olevien ja uusien rajojen osalta. Toimituspöytäkirjat ja -kartat ovat pysyvästi säilytettäviä asiakirjoja ja ne tallennetaan sekä sähköisesti että paperilla. Suonenjoen omista paperiarkistoista löytyvät myös vuodesta 1980 alkaen kaikki maanmittauslaitoksen kunnan alueella tekemät toimitukset, joita tarvitaan mm. yleisen alueen muodostajakiinteistöihin kohdistuvia rasitteita selvitettäessä. Toimitusasiakirjojen lisäksi kunnan arkistoista voidaan joutua etsimään mm. vanhoja asemakaavoja, tonttijakokarttoja sekä luovutuskirjoja. Toimituksen lopettamisen yhteydessä Suonenjoella pyritään ottamaan asianosaisten hyväksyntä toimitukselle, jotta rekisteröinti voidaan tehdä ilman valitusaikojen odottamista. Suonenjoen kaupunki on luopunut omasta kiinteistörekisteriohjelmasta vuonna 2005, kun uusi valtakunnallinen kiinteistötietojärjestelmä otettiin käyttöön. Nykyään toimitus rekisteröidään suoraan kiinteistötietojärjestelmään KTJ - rekisterinpitosovelluksen avulla. Rajat ja rajamerkit siirretään YT -cadistä KTJ - rekisterinpitosovellukseen XML -siirtotiedostona. Muu pöytäkirjasta tarvittava tietosisältö kirjataan rekisterinpitosovellukseen manuaalisesti. Tämän jälkeen tiedot lähetetään varsinaiseen kiinteistötietojärjestelmään, josta voidaan seuraavana päivänä tarkistaa, onko toimitus rekisteröity. Kun toimitus on saatu kiinteistötietojärjestelmään, rekisteröinnistä tehdään merkinnät toimituspöytäkirjaan sekä -karttaan. Tämän jälkeen kiinteistöjaotuksessa tapahtuneet muutokset päivitetään kunnan kartta-aineistoon. Toimitusasiakirjat myös arkistoidaan sekä lähetetään tarvittavat otteet asianosaisille. Prosessikaavio Suonenjoen kaupungin toimintamallista tavallisessa yleisen alueen lohkomisessa on esitetty liitteessä 2. Kaavio on luonnollisesti melko yhdenmukainen toimitusmenettelyn yleisen prosessikaavion (liite 1) kanssa, koska lohkomisessa on toimittava vallitsevan lainsäädännön puitteissa.

19 Suonenjoen menettely katualueiden osalta Myös katualueiden lohkomiset noudattavat edellä kerrottua, sillä asemakaavoitus tehdään tavallisesti Suonenjoen kaupungin omille maille, jolloin katualueen haltuunottoja korvauskysymyksiä ei tarvitse käsitellä. Kaupungin keskustassa on kuitenkin vanhoja asemakaava-alueita, joissa katualueen alle on jäänyt alueita yksityisten omistamista tiloista. Katualueen haltuunottomenettely aloitetaan Suonenjoella maastokatselmuksella, jonka suorittaa kuntatekniikan päällikkö. Katselmuksessa käydään läpi haltuunotettavat kohteet yhdessä maanomistajan kanssa ja ne kirjataan ylös. Kaupungin maanmittausteknikko puolestaan tekee laskelman tilojen ilmaisluovutusvelvollisuudesta. Katselmuksen tiedot sekä laskelma ilmaisluovutusvelvollisuudesta viedään teknisen lautakunnan hyväksyttäväksi. Tämän jälkeen kunta suorittaa maanomistajalle korvauksen, mikäli sellainen on määrätty. 5.3 Käytännön harjoittelu Suonenjoella Opinnäytetyöhöni kuului olennaisesti neljän viikon mittainen harjoittelujakso Suonenjoen kaupungin palveluksessa, jonka suoritin kevättalvella Harjoittelupaikasta sovittiin alustavasti edellisenä kesänä ollessani kesätöissä Suonenjoen kaupungilla. Tällöin siellä kerrottiin tarpeesta lohkoa yleisiä alueita ja sovimme opinnäytetyön yhdistämisestä aiheeseen. Kiinteistötoimitusten tekemiseen Suonenjoen asemakaavaalueilla on tulossa lähivuosina muutoksia ja sen vuoksi rästiin jääneet yleiset alueet on tarkoitus toteuttaa parin seuraavan vuoden aikana. Mikäli kaupunki luopuu kiinteistötoimitusten tekemisestä kokonaan, yleisten alueiden lohkomisista kaupungille koituvat kustannukset tulevat lisääntymään. Omalta osaltani harjoittelujakson tavoitteena oli käytännön kokemuksen ja tuntuman saaminen yleisten alueiden muodostamisesta. Tehtäviini kuului toimitusten valmistelu sekä asiakirjojen valmistaminen. Toimituksia oli kaikkiaan kuusi, joissa lohkottiin kolme katualuetta, kaksi puistoaluetta ja yksi venevalkama. Katu- ja puistoalueet siirrettiin olemassa oleviin kiinteistöihin ja venevalkamasta muodostettiin uusi rekiste-

20 riyksikkö. Tämän lisäksi käytin aikaani opinnäytetyön kirjoittamiseen. Liitteeseen 3 olen koonnut Suonenjoella lohkomani puistoalueen toimitusasiakirjat. 16 Harjoituslohkomisissani ei tullut eteen mitään maata mullistavaa, mutta sain kuitenkin paljon hyödyllistä oppia toimitusmenettelystä ja kunnan kiinteistötoimituksista. Harjoitusjakson alkuvaiheessa jouduin turvautumaan melko paljon toimitusinsinöörin apuun, mutta toimintatavat tulivat nopeasti tutuiksi ja kykenin pian itsenäiseen työskentelyyn. Suonenjoen kaupunki sai näin ollen työpanoksestani merkittävää hyötyä. Seuraavassa käsittelen käytännön lohkomisissa kohtaamiani ongelmia ja kerron esimerkkejä muista kohtaamistani erityistapauksista. Ensimmäisessä valmisteltavaksi saamassani toimituksessa löytyi heti puute kaupungin omistaman kiinteistön lainhuutotodistuksesta. Lainhuutotodistuksessa ei ollut merkintöjä myönnetystä lainhuudosta. Kyseessä oli kuitenkin käräjäoikeuden virhe, sillä tila oli siirtynyt kaupungin omistukseen jo 30 vuotta sitten tehdyssä vaihtokaupassa. Käräjäoikeudelta oli kuitenkin jäänyt merkintä lainhuudosta tekemättä siinä vaiheessa, kun lainhuutotiedot on siirretty korteilta ATK-muotoon. Asiasta selvittiin soitolla käräjäoikeuteen ja seuraavana päivänä kiinteistötietojärjestelmästä tulostettu lainhuutotodistus osoitti kaupungin omistusoikeuden kiinteistöön aivan oikein. Harjoitustyössäni en kohdannut ongelmia kiinnitysten osalta. Kahden muodostajakiinteistön rasitustodistuksesta löytyi vuokraoikeuden kiinnitys, joka ei kuitenkaan kohdistunut lohkottavaan alueeseen. Venevalkama puolestaan muodostui osittain yhteisestä vesialueesta luovutetusta vesijättömaasta ja tämän määräalan rasitustodistuksessa mainittiin, että osakastilojen kiinnitykset voivat rasittaa muodostajamääräalaa. Määräala vapautui kuitenkin näistä kiinnityksistä suoraan kiinteistönmuodostamislain 29.3 :n nojalla. Kiinteistörekisteriin merkittyjä rasitteita, pääosin tieoikeuksia, oli muodostajakiinteistöillä jonkin verran. Rasitteiden kohdistuminen jouduttiin muutamassa tapauksessa selvittämään vanhoista toimitusasiakirjoista. Tutkimuksista selvisi, etteivät rasitteet kohdistuneet muodostettaviin yleisiin alueisiin. Mielenkiintoinen tapaus löytyi kuitenkin, kun kiinteistöltä, joka sisältyi kokonaan muodostettavaan puistoon, löytyi kiinteistörekisteriin merkitty tieoikeus. Vanhoista yleisen alueen mittaustoimitusten pöytäkirjoista löytyi kuitenkin tieto, että kyseinen rasite kohdistui kahteen mitattuun katu-