Asemakaavaselostuksen sisällysluettelo

Transkriptio

1

2 Asemakaavaselostuksen sisällysluettelo 1 2 Selostuksen liitteet...2 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT Tunnistetiedot Kaava-alueen sijainti Kaavan nimi ja tarkoitus...3 TIIVISTELMÄ Kaavaprosessin vaiheet Asemakaava Asemakaavan toteuttaminen LÄHTÖKOHDAT Selvitys suunnittelualueen oloista Alueen yleiskuvaus Rakennettu ja luonnonympäristö, suojelu ja häiriöt Maanomistus Suunnittelutilanne Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet Maakuntakaava Raision yleiskaava Keskikaupungin osayleiskaavoitus Asemakaava Rakennusjärjestys Pohjakartta ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET Asemakaavan suunnittelun tarve, suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset Osalliset ja yhteistyö Osalliset Vireilletulo Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt Asemakaavan tavoitteet Prosessin aikana syntyneet tavoitteet, tavoitteiden tarkentuminen ASEMAKAAVAN KUVAUS Kaavan rakenne Mitoitus Palvelut Aluevaraukset Korttelialueet Muut alueet Kaava vaikutukset Vaikutukset rakennettuun ympäristöön ja yhdyskuntarakenteeseen Vaikutukset luontoon ja luonnonympäristöön Muut vaikutukset Ympäristön häiriötekijät Kaavamerkinnät ja määräykset Nimistö ASEMAKAAVAN TOTEUT US Toteutusta ohjaavat ja havainnollistavat suunnitelmat Toteuttaminen ja ajoitus

3 Selostuksen liitteet 1. Kaava-alueen sijainti 2. Rakennettu ympäristö 3. Ote Raision yleiskaavasta 4. Voimassa oleva asemakaava 5.A ja 5B Havainnekuvat 6. Seurantalomake 2

4 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Tunnistetiedot Asemakaavamuutos koskee 1. kaupunginosan (Vaisaari) korttelin 143 tontteja 1 ja 2 sekä katu- ja puistoaluetta. Asemakaavamuutoksella muodostuu 1. kaupunginosan (Vaisaari) korttelin 143 tontit 8-11 sekä katu- ja virkistysalueet. Kaavatunnus on 01: Kaava-alueen sijainti Suunniteltava alue sijoittuu torilta noin puoli kilometriä Raisiontietä Turun suuntaan. Raision kaupungintaloa vastapäätä olevaa suunnittelualuetta rajaavat Raisiontie, Kirkkoväärtinkuja, asuinkerrostalotontti 143:3 sekä puistoalue. Alueen pinta-ala on 9331 m2. Liite 1: Kaava-alueen sijainti 1.3 Kaavan nimi ja tarkoitus Kaavamuutoksen tavoitteena on mahdollistaa uusien kerrostaloasuntojen rakentaminen Raision keskusta-alueelle, tiivistää joukkoliikenneakselin varrella sijaitsevaa kaupunkirakennetta ja eheyttää kaupunkikuvaa. Suunnittelualueella sijaitsevan päiväkodin toiminta on ajateltu siirrettäväksi uusiin tiloihin, jolloin rakennus jää ilman käyttöä. Päiväkotirakennus on tarkoitus purkaa ja tontille on tarkoitus rakentaa asuinkerrostalo. Raisiontien ja Kirkkoväärtinkujan kulmassa oleva vanha säästöpankin talo säilytetään mutta Raisiontien suuntainen matala liiketilasiipi on tarkoitus purkaa. Raisiontien varteen on tarkoitus rakentaa kaksi asuinkerrostaloa. Autopaikoitus sijoitetaan keskitetysti pihakannen alle. Pihakannen liittyminen ympäristöönsä toteutetaan viherrakentamisen keinoin. 2 TIIVISTELMÄ 2.1 Kaavaprosessin vaiheet Kaavamuutoksen tarve on todettu Raision kaupungin ja seurakunnan välisissä neuvotteluissa. Kaupunginhallituksen kaavoituspäätös Kuulutus vireilletulosta kaavoituskatsauksessa 2011 Raisio Tiedottaa lehdessä 2/2011 joka ilmestyi Osallistumis- ja arviointisuunnitelma ja asemakaavamuutoksen luonnosaineisto teknisessä lautakunnassa (pöydälle) ja uudelleen Kaavaluonnoksen valmistelijat: kaupunginarkkitehti Olli Arvola ja suunnitteluavustaja Satu Mäkelä Ilmoitus nähtävilläolosta postitetaan suunnittelualueen kiinteistöjen omistajille ja haltijoille sekä suunnittelualueen naapureille. Kuulutus luonnosvaiheen nähtävilläolosta Raision kaupungin ilmoitustaululla, kaupungin ilmoituslehdessä ja kaupungin verkkosivuilla. Luonnosvaiheen nähtävilläolo Luonnoksesta kaksi mielipidettä ja Fortumin lausunto. Luonnosvaiheen vuorovaikutusten arviointi ja kaavaehdotuksen valmistelu Asemakaavaehdotus teknisessä lautakunnassa: Kuulutus ehdotusvaiheen nähtävilläolosta Raision kaupungin ilmoitustaululla, kaupungin ilmoituslehdessä ja kaupungin verkkosivuilla. 3

5 Ehdotusvaiheen nähtävilläolo Ehdotuksesta yksi muistutus ja Fortumin lausunto. Asemakaavaehdotus kaupunginhallituksessa Asemakaavaehdotus kaupunginvaltuustossa Asemakaava Kaava-alueen pinta-ala on 0,9331 ha. AK -korttelialuetta on 0,5620 ha, AL - korttelialuetta 0,0696 ha, virkistysaluetta 0,3000 ha ja katualuetta 0,0015 ha. Alueelle osoitetaan olemassa olevalle asuin-liikerakennukselle oma korttelinosa ja tontti, jossa rakennusoikeutta on 800 k-m 2 sekä uusi asuinkerrostalojen korttelinosa, joissa rakennusoikeutta on kolmella eri tontilla yhteensä k-m 2. Alueen yhteenlaskettu rakennusoikeus on k-m Asemakaavan toteuttaminen Asemakaavan toteutus voi alkaa, kun kunnallistekniikan liittymien rakentaminen on toteutettu ja alueen halki kulkeva kaukolämpöputki siirretty. Osa olemassa olevasta rakennuskannasta on lisäksi purettava ennen uudisrakentamista. 3 LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista Alueen yleiskuvaus Alue koostuu väljästi rakennetusta korttelialueesta ja sen viereisestä lähivirkistysalueesta Rakennettu ja luonnonympäristö, suojelu ja häiriöt Kaavamuutosalueella sijaitsee kaksi rapattua kivitaloa, joista toinen on päiväkotikäytössä ja toinen asuin-liikekäytössä Maanomistus Nykyisin päiväkoti Huvikummun käytössä oleva kaksikerroksinen rakennus valmistui 1949 ja vihittiin käyttöön Talo rakennettiin aikoinaan Mannerheimin Lastensuojeluliiton Raision osaston toimesta Raision terveystaloksi. Neuvolatoiminta siirtyi pois talosta 1960-luvun puolivälissä. Raisiontien ja Kirkkoväärtinkujan kulmassa sijaitseva kolmikerroksinen asuinliikerakennuskiinteistö valmistui Tässä ns. Säästöpankin talossa on katutasossa neljä liikehuoneistoa ja asuinkerroksissa yhteensä kuusi asuntoa. Matalassa, Raisiontien suuntaisessa liikerakennussiivessä on lisäksi kaksi liiketilaa. Alueen halki kulkee itä-länsi -suuntaisesti kaukolämpöputki, joka on tarkoitus siirtää Raisiontien puoleisen katualueen reunaan. Alueen itäpuolella, Raisiontien tuntumassa sijaitsee luontoarvoja sisältävä vanha männikkö, joka osoitetaan kaavassa erityisiä luontoarvoja sisältäväksi alueeksi. Liite 2: Rakennettu ympäristö Raision seurakunta omistaa suunnittelualueesta asuin-liikerakennustontin sekä puistoalueen, yhteensä m 2. Itse asuin-liikerakennuksen omistaa Kiinteistö Oy Kirkkoväärtinkuja 1. Päiväkodin tontti on kaupungin omistuksessa ja pinta-alaltaan m 2. Kaavamuutosalueeseen kuuluva pieni katualueen osa on myös kaupungin omistuksessa. 4

6 3.2 Suunnittelutilanne Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet Valtioneuvosto on tarkistanut alueidenkäytön suunnittelua koskevia tavoitteita. Näitä aikaisemmat tavoitteet olivat vuodelta Alueiden käytön tavoitteita ovat mm. toimiva aluerakenne, eheytyvä yhdyskuntarakenne ja elinympäristön laatu, toimivat yhteysverkot ja energianhuolto. Erityistä painoarvoa on nyt ilmastonmuutoksen hillitsemisessä ja ennen kaikkea yhdyskuntarakenteen eheyttämisessä. Tavoitteissa todetaan mm. seuraavaa: - "Olemassa olevia yhdyskuntarakenteita hyödynnetään sekä eheytetään kaupunkiseutuja ja taajamia" - "Yhdyskuntarakennetta kehitetään siten, että palvelut ja työpaikat ovat hyvin eri väestöryhmien saavutettavissa ja mahdollisuuksien mukaan asuinalueiden läheisyydessä siten, että henkilöautoliikenteen tarve on mahdollisimman vähäinen. Liikenneturvallisuutta sekä joukkoliikenteen, kävelyn ja pyöräilyn edellytyksiä parannetaan." - "Alueidenkäytöllä edistetään elinkeinoelämän toimintaedellytyksiä osoittamalla elinkeinotoiminnalle riittävästi sijoittumismahdollisuuksia olemassa olevaa yhdyskuntarakennetta hyödyntäen. Runsaasti henkilöliikennettä aiheuttavat elinkeinoelämän toiminnot suunnataan olemassa olevan yhdyskuntarakenteen sisään tai muutoin hyvien joukkoliikenneyhteyksien äärelle." - Kaupunkiseutuja kehitetään tasapainoisina kokonaisuuksina siten, että tukeudutaan olemassa oleviin keskuksiin. Keskuksia ja erityisesti niiden keskusta-alueita kehitetään monipuolisina palvelujen, asumisen, työpaikkojen ja vapaa-ajan alueina." Maakuntakaava Turun kaupunkiseudun maakuntakaava on vahvistettu ympäristöministeriössä. Maakuntakaavassa alue on keskustatoimintojen aluetta (C) Raision yleiskaava 2020 Raision oikeusvaikutteisessa yleiskaavassa alue on osoitettu C-merkinnällä Ydinkeskustan alueeksi. Kaavamääräyksen mukaan alueelle saa sijoittaa päivittäistavarakaupan, erikois- ja julkisten palveluiden, asuntojen ja työpaikkojen tiloja. Täydentävällä rakentamisella ja ulkoalueiden parantamisella vahvistetaan keskustaalueen toiminnallista ja kaupunkikuvallista luonnetta. Raisiontie on merkitty alueelliseksi pääkaduksi, jonka välittämän liikenteen tulee sopeutua väylien viereisten alueiden toimintoihin ja kaupunkikuvaan ja jonka varsien maankäyttöä tehostetaan julkista liikennettä hyödyntäen. Väylän varsilla on kaupunkikuvallista eheyttämistarvetta. Liite 3: Ote Raision yleiskaavasta Keskikaupungin osayleiskaavoitus Raision keskustan sekä sen ympärillä olevan keskikaupunkialueen kehittämiseksi laaditaan osayleiskaava. Sen lähtökohdat perustuvat käytyyn suunnittelukilpailuun vv Osayleiskaavan yhteydessä selvitetään kaupallisen keskustan kehittämismahdollisuuksia ja täydennysrakentamismahdollisuuksia. 5

7 Kaavamuutosalue kuuluu vireillä olevaan keskustan osayleiskaava-alueeseen. Alueen tiiviimpi asuinrakentaminen tukee pyrkimystä eheyttää keskustan kaupunkikuvaa ja lisää keskustan palveluihin tukeutuvaa asukaspohjaa Asemakaava Voimassa olevassa asemakaavassa kaavamuutosalueelle sijoittuu liikerakennusten korttelialue (AL), sosiaalista toimintaa palvelevien rakennusten korttelialue (YS 2 ), puistoaluetta (P) sekä pieni pala katualuetta. Liite 4: Voimassa oleva asemakaava Rakennusjärjestys Raision kaupungin rakennusjärjestys on tullut voimaan Pohjakartta Pohjakartta täyttää kaavoitusmittausasetuksen 1284/99 vaatimukset. 6

8 4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve, suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset Kaupungin keskusta-alueella, hyvien joukkoliikenneyhteyksien ja keskustan palvelujen läheisyydessä, on jatkuvasti kysyntää asuinkerrostalorakentamiselle. Raision seurakunta ja kaupunki ovat käyneet neuvotteluja Raisiontien ja Kirkkoväärtinkujan kulmassa omistamiensa tonttien muuttamisesta yhtenäiseksi asuinkerrostalokortteliksi. Kaupunginhallitus on päättänyt kaavamuutostyön käynnistämisestä (281 ). 4.3 Osalliset ja yhteistyö Osalliset Kaavahankkeessa ovat osallisina alueen maanomistajat, kiinteistöjen omistajat, asukkaat, yritykset ja yhteisöt, naapurit sekä muut, joiden asumiseen, työntekoon tai muihin oloihin kaavamuutos saattaa huomattavasti vaikuttaa. Lisäksi osallisina ovat Raision kaupungin hallintokunnat, lautakunnat, kaupunginhallitus ja -valtuusto sekä Varsinais-Suomen ELY-keskus ja tekniset toimijat, kuten Fortum Sähkönsiirto Oyj. Kaavan valmistelee Raision kaupungin teknisen keskuksen maankäyttöpalveluista kaupunginarkkitehti Olli Arvola ja suunnitteluavustaja Satu Mäkelä. Toimialojen puitteissa valmisteluun osallistuu myös kaupungin asiantuntijoita ympäristö- ja rakennusvalvonta- sekä kunnallisteknisistä palveluista Vireilletulo Vireilletulosta on ilmoitettu vuoden 2011 Kaavoituskatsauksessa, Raisio Tiedottaa lehden numerossa 2/2011, joka ilmestyi Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt Osallistumis- ja vuorovaikutusmenettelystä sekä kaavoituksen vaiheista on kerrottu osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa, joka saatettiin teknisen lautakunnan tietoon sekä postitettiin Varsinais-Suomen ELY keskukseen. Luonnosvaihe Asemakaavan luonnosaineisto oli nähtävillä , jona aikana luonnoksesta jätettiin kaksi mielipidettä, toinen Raision seurakunnalta ja toinen naapuriyhtiön kahdelta asukkaalta. Yhteenveto mielipiteestä 1: Raision seurakunta puolsi luonnosvaihtoehtoa 2, jossa rakennusoikeutta on k-m 2, autopaikat maan alla sekä pihalla kahdeksan autopaikkaa. Seurakunta mainitsi mielipiteessään neuvotteluiden olevan meneillään Kiinteistö Oy Kirkkoväärtinkuja 1:n kanssa. Vastine: Raision seurakunta ja Kirkkoväärtinkuja 1 ovat päässeet sopimukseen korttelialueen kehittämisestä. Raision kaupunki on jatkanut kaavaluonnosten työstämistä ehdotukseksi yhteistyössä seurakunnan kanssa ja löytänyt yhteisen mallin, jossa on sekä uusia ratkaisuja, että suuntaviivoja luonnosvaiheessa esillä olleista vaihtoehdoista 7

9 Yhteenveto mielipiteestä 2: Salme ja Risto Kangassalo kertovat mielipiteessään menettävänsä näköyhteyden kaupungin keskustan ja kaupungintalon suuntaan jos ikkunoiden eteen kohoaisi kuusikerroksisten kerrostalojen muuri. Vanhaa puustoa jouduttaisiin kaatamaan uusien kerrostalojen tieltä. Erityisesti huolestuttaa rauhoitetun mäntyryhmän kohtalo. Satojen uusien asukkaiden tulo alueelle aiheuttaisi runsaasti lisäkuormitusta. Asunnon arvo laskisi suunnitelmien toteutuessa. 1. vaihtoehto tuntuisi paremmalta matalampine taloineen. Lasten kannalta vaihtoehto1 on parempi koska osa nykyisen päiväkodin alueesta toimisi leikkikenttänä. Hyvää on myös perinteisen liikerakennuksen säilyttäminen. Korkeiden kerrostalojen rakentaminen kaupungin matalaa hallintokorttelia vastapäätä on maisemallisesti perustelematonta. Uudisrakentamisen pitäisi sopeutua lähiympäristön vaatimuksiin. Purkuja rakentamisvaihe olisi koettelemus varsinkin Nallinpuiston vanhemmille asukkaille. Vastine: Vaikka uudet kerrostalot on sijoitettu mahdollisimman kauas naapurissa olevista asuinkerrostaloista, on selvää, että maisema naapuriyhtiön pohjoispuolisista ikkunoista muuttuu. Uudet asuinkerrostalot sijoittuvat lähimmästä naapurikerrostalosta noin 50 m päähän, joten ihan ikkunoiden eteen uudisrakentaminen ei tule sijoittumaan. Kun yhdyskuntarakennetta tiivistetään keskikaupunkialueella, on mahdotonta välttää ikkunasta avautuvien maisemien osittaista muuttumista. Naapurikiinteistön pääikkunat ja parvekkeet avautuvat kuitenkin päinvastaiseen suuntaan kaavamuutosalueelta. Suojeltavan mäntyryhmän menestymismahdollisuudet pyritään ottamaan kaavaehdotuksessa kaavaluonnosta paremmin huomioon, eikä esimerkiksi paikoitusta enää esitetä kaivettavaksi kellariin maan alle. Tulevien asukkaiden ei oleteta erityisesti kuormittavan mäntykumparetta, vaan sen menestyminen on myös uusien asukkaiden etu. Piha-alue suunnitellaan sijoittuvaksi autokannen päälle, jolloin autot ovat pois näkyvistä ja pihakannelle muodostuu laaja, turvallinen ja viherrakentamisen keinoin viihtyisäksi toteutettava oleskeluympäristö asukkaille. Uudisrakentamisen ja naapurikiinteistön väliin jää runsaasti olemassa olevaa puustoa ja sitä istutetaan lisää kaavaehdotuksessa osoitettavalle istutettavalle alueenosalle. Vanha asuin-/ liikerakennus katujen kulmassa säilytetään. Uudisrakentaminen pyritään sopeuttamaan olemassa olevaan rakennukseen määrittelemällä katujulkisivujen räystäslinja sen korkeuteen sopivaksi. Uudisrakennukset ovat päämassoiltaan samankorkuisia kuin olemassa olevat asuinkerrostalot naapuriyhtiössä, jotka lisäksi sijoittuvat maastossa korkeammalle kuin uudisrakennukset. Kaupungintalo sijaitsee niin kaukana Raisiontiestä, että kaupunkikuvallista ristiriitaa ei uudisrakentamisen kanssa tule olemaan. Eri asia olisi, jos kaupungintalo rajaisi välittömästi Raisiontien katutilaa. Lausunto: Fortum Sähkönsiirto Oy lähetti kaavaluonnoksesta lausunnon, jonka mukaan alueen sähköntoimitus voidaan hoitaa olemassa olevilta puistomuuntamoilta vaihtoehtoisesti joko Martinkadun tai Kirkkoväärtinkujan suunnalta. Kaavaluonnoksista ei ollut huomautettavaa. Ehdotusvaihe Asemakaavan muutosehdotus oli virallisesti nähtävillä , jona aikana ehdotuksesta saatiin lausunto Fortum Sähkönsiirto Oy:ltä. Ehdotuksesta jätettiin yksi muistutus. 8

10 Kaavahankkeen osallisten: Raision seurakunnan, Kiinteistö Oy Kirkkoväärtinkuja 1:n ja kaupungin välillä on yhteisesti sovittu autopaikoitusta koskeviin asemakaavamääräyksiin liittyvistä tekstimuutoksista. Autopaikkarakentamiselle esitetty määräys 1 ap/ 90 asuinkerros-m 2 on täsmennetty koskemaan tasapuolisesti koko kaava-aluetta. Ehdotuksen nähtävilläolon jälkeen kaavakarttaan on lisäksi osoitettu jokaiselle uudisrakennukselle oma tontti yhden yhteisen tontin sijaan. Tonttijako hyväksytään kaavamuutoksen hyväksymisen yhteydessä. Lausunto: Fortum Sähkönsiirto Oy lähetti kaavamuutosehdotuksesta saman sisältöisen lausunnon kuin luonnosvaiheessa. Lausunnon mukaan alueen sähköntoimitus voidaan hoitaa olemassa olevilta puistomuuntamoilta vaihtoehtoisesti joko Martinkadun tai Kirkkoväärtinkujan suunnalta. Kaavaehdotuksesta ei ollut huomautettavaa. Yhteenveto muistutuksesta: Asemakaavan muutosalueen naapurissa sijaitsevat asuinkerrostaloyhtiöt Asunto-oy Nallinpuisto ja Asunto-oy Killinpuisto lähettivät muistutuksen, joka käsitteli uudisrakentamisen vaikutuksia naapurustoon ja uudisrakentamisen suurinta sallittua kerroskorkeutta. Muistutuksen laatijat ovat huolestuneita uudisrakentamisen vaikutuksista alueen pohjavesiolosuhteisiin ja sitä kautta naapuruston puupaaluperustusten säilymiseen. Rakentamisen toteuttajan vastuuta halutaan korostettavan erillisellä asemakaavamääräyksellä. Lisäksi muistuttajat paljoksuvat asuin-liikerakennusten sisäosien kerroskorkeutta. Raision kaupungin kerrostalot ovat muistuttajan mielestä pääosin nelikerroksisia. kuten Raisiontie varressa Nesteentien risteyksen jälkeen oleva uudisrakennus. Tällaisenaan hyväksyttävässä kaavaehdotuksessa otetaan merkittävä periaatelinjaus kaupungin jatkorakentamiseen. Kaavaehdotus linjaa, pysyykö Raision keskustan ilme rauhallisena ja tasapainoisena vai hyväksytäänkö myös jatkoa ajatellen selvästi tehokkaampi ja korkeampi rakentaminen. Nelikerroksinen rakentaminen soveltuisi paremmin säilytettävän Kiinteistö oy Kirkkoväärtinkuja1:n rakennuksen korkeuteen. Vastine: Muistutuksen tekijät toteavat muistutuksessaan ymmärtävänsä, että rakennushankkeen toteuttaja vastaa naapurikiinteistöille mahdollisesti aiheutuvista haitoista. Muistuttajat ovat ymmärtäneet asian aivan oikein ja siksi asemakaavamääräyksissä ei ole tarpeen erikseen ohjeistaa rakentamisen tekniikkaan liittyviä ja käytännön toteutusta ohjaavia toimintatapoja. Maaperän räjäytystöitä, paalutusta ja muita maanrakennustoimenpiteitä tekeviä urakoitsijoita ohjaavat mm. maankäyttöja rakennuslaki sekä rakentamismääräyskokoelma. Koska työmaalla tehtävien käytännön talonrakennus- ja maanrakennustöiden vastuukysymykset on määritelty muissa juridisissa asiakirjoissa, niiden luetteleminen tai erikseen korostaminen asemakaavamääräyksissä ei anna asialle lisää painoarvoa. Muistuttajat ovat sitä mieltä, että Raisiossa kerrostalot ovat pääosin nelikerroksisia. Muistutuksessa mainittu Raisiontien varren nelikerroksinen asuin-liikerakennus on itse asiassa ainoa keskustaan viime vuosien aikana rakennettu nelikerroksinen asuinkerrostalo. Uudet asuinkerrostalot ovat ydinkeskustassa ja keskustan tuntumassa 5-8 kerroksisia. Vielä toteutumattomat Raisiontien varren uudet asuinrakennukset Lumparlan alueella on kaavoitettu 8-kerroksisiksi. Osa vanhasta rakennuskannasta Lumparlassa on nelikerroksista mutta sielläkin puolet asuinkerrostaloista on 7-9 kerroksisia. Raision keskustan vanhimmista asuinkerrostaloalueista Herastuomarinkadun kerrostalot ovat 8-kerroksisia, Keonpellonkadun kerrostalot 7- kerroksisia ja Kirkkoväärtinkujan eli muistuttajien omat yhtiöt 6-kerroksisia. Oma lukunsa on 13-keroksinen Tornikadun maamerkki. Raision keskusta-alueen perinteistä asuinkerrostalorakentamista voidaan luonnehtia enemmänkin korkeahkoksi kuin matalaksi. 9

11 Kaavaehdotuksessa esitetyt 6-kerroksiset rakennusmassat, jotka pihakannen puolella hahmottuvat 5-kerroksisina, ovat samankorkuisia kuin muistuttajien yhtiöiden asuinkerrostalot. Katujulkisivut on määritelty nelikerroksisiksi, jotta ne ottaisivat paremmin huomioon vanhan asuin-liikerakennuksen. On totta, että kortteli on tehokkaasti kaavoitettu. Yhdyskuntarakenteen tiivistäminen Raisiontien joukkoliikenneakselin varrella on asetettu tavoitteeksi kaupungin oikeusvaikutteisessa yleiskaavassa, jolla on lakisääteinen ohjausvaikutus asemakaavamuutoksia laadittaessa. Vastaavalla tehokkuudella on tulevaisuudessa tarkoitus tiivistää kaupunkikuvaa viereisellä huoltoaseman tontilla ja edelleen Raisiontien ja Nesteentien kulmauksessa. Raision keskusta-alueen lisärakentaminen tulee olemaan tulevaisuudessakin yli 4-kerroksista, kuten lähes kaikki viime vuosina valmistuneista tai rakenteilla olevista kerrostaloista. Yksittäiset korkeat maamerkkinä toimivat asuinliikerakennukset ovat myös mahdollisia keskustan tulevassa kaupunkikuvassa. Pappilanmäen kaavaehdotus ei siis luo uutta linjaa täydennysrakentamisen korkeudelle, vaan toteuttaa viime vuosien aikana vakiintuneita ja kaupunkikuvassa jo näkyviä periaatteita. 4.4 Asemakaavan tavoitteet Kaavamuutoksen tavoitteena on mahdollistaa uusien kerrostaloasuntojen rakentaminen keskeiselle paikalle Raision keskusta-alueelle, tiivistää joukkoliikenneakselin varrella sijaitsevaa kaupunkirakennetta ja eheyttää kaupunkikuvaa. Asuinrakentaminen alueelle lisää Raision keskusta-alueen palveluihin tukeutuvaa asukaspohjaa Prosessin aikana syntyneet tavoitteet, tavoitteiden tarkentuminen Kaavan luonnosvaiheessa esitettiin kaksi vaihtoehtoista suunnitelmaa: Vaihtoehdossa 1 vanha säästöpankin talo esitettiin säilytettäväksi ja muut rakennukset purettaviksi. Kokonaisrakennusoikeudeksi esitettiin k-m 2. Vaihtoehdossa 2 kaikki olemassa olevat rakennukset esitettiin purettaviksi ja kokonaisrakennusoikeudeksi muodostui k-m 2. Molemmissa luonnoksissa autopaikat esitettiin rakennettaviksi maan alle. Suurin kerroskorkeus oli 1. vaihtoehdossa viisi ja 2. vaihtoehdossa kuusi. Kaavan ehdotusvaiheessa maanalaisesta paikoituksesta luovuttiin sekä ympäristöllisistä että taloudellisista syistä ja autopaikoitus osoitettiin pihakannen alle. Näin autopaikat saatiin edelleen pois näkyvistä vähemmällä ympäristön muokkauksella ja pienemmällä kustannuksella. Kokonaisrakennusoikeudeksi muodostui ehdotuksessa k-m 2 ja suurimmaksi sallituksi kerroskorkeudeksi kuusi. Vanhan säästöpankin talon kolmikerroksinen asuin-liikerakennusosa osoitettiin säilytettäväksi ja muu rakennuskanta purettavaksi. Kaavahankkeen luonnosvaiheen nähtävillä olon jälkeen Raision seurakunta maanomistajana ja Kiinteistö Oy Kirkkoväärtinkuja 1 kiinteistönomistajana pääsivät sopimukseen seurakunnan omistaman korttelialueen kehittämisestä. 10

12 5 ASEMAKAAVAN KUVAUS 5.1 Kaavan rakenne Kaava koostuu yhdestä asuin-liike- ja toimistorakennusten korttelialueesta, jossa on olemassa oleva asuin-liikerakennus sekä yhdestä asuinkerrostalojen korttelialueesta, jossa on osoitettu rakennusala kolmelle asuinkerrostalolle. Asuinkerrostalot ovat matalimmillaan katujulkisivuiltaan nelikerroksisia ja korkeimmillaan päämassaltaan kuusikerroksisia. Asuinkerroksia on viisi. Autopaikoitus sijoittuu keskitetysti pihakannen alle. Kaava-alueeseen kuuluu osa viereisestä Pappilanpuisto nimisestä lähivirkistysalueesta Mitoitus Kaava-alueen pinta-ala on 0,9331 ha. Korttelialueita on yhteensä 0,6316 ha, virkistysalueita 0,3000 ha ja katualuetta 0,0015 ha. Alueen yhteenlaskettu rakennusoikeus on k-m² joka jakaantuu olemassa olevalle asuin-liikerakennukselle 800 k-m² ja uudisrakentamiselle k-m². Kaikilla kolmella uudella kerrostalolla on asuinkerrosalaa k-m² ja maantasokerroksen asumista tukevia tiloja k-m 2 taloa kohti. Toteutuessaan korttelin asukasmäärä on n.160 asukasta asumisväljyyden ollessa 50 k-m²/asukas. Autopaikkamitoitus on 1 ap/ 90 k-m² ja sen lisäksi kaksi vieras- /asiakaspaikkaa asuinkerrostaloa kohti Palvelut Kaavamuutosalueella olemassa olevassa, säilytettävässä asuinliikerakennuksessa on neljä vuokrattua liikehuoneistoa. Kaava mahdollistaa liiketilojen rakentamisen myös uusien asuinkerrostalojen ensimmäiseen kerrokseen. 5.3 Aluevaraukset Korttelialueet AK-39 Asuinkerrostalojen korttelialuetta muodostuu yhteensä 0,5620 ha. AL-26 Asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialuetta muodostuu yhteensä 0,0696 ha Muut alueet Kaava-alueesta lähivirkistysaluetta on 0,3000 ha ja katualuetta 0,0015 ha. Liite 6: Seurantalomake 11

13 5.4 Kaava vaikutukset Vaikutukset rakennettuun ympäristöön ja yhdyskuntarakenteeseen Kaavamuutos tiivistää kaupunkirakennetta yleiskaavan ohjauksen mukaisesti. Joukkoliikenneakselina toimivan Raisiontien varsia pyritään täydentämään asuntorakentamista lisäämällä, jotta asukasmäärää hyvien joukkoliikenneyhteyksien tuntumassa saadaan kasvatettua ja siten joukkoliikennettä tehokkaasti hyödynnettyä. Kaavamuutosalueen välittömässä läheisyydessä, Raisiontien ja Kirkkoväärtinkujan kulmauksessa olevalla aukiolla, sijaitsee linja-autopysäkki katoksineen. Kaavamuutoksella säilytetään kaupunkikuvan kannalta merkittävä, Raisiontien ja Kirkkoväärtinkujan kulmassa sijaitseva vanha kolmikerroksinen asuinliikerakennus. Siihen liittyvä Raisiontien suuntainen matala liikerakennussiipi esitetään purettavaksi ja Raisiontien varteen osoitetaan rakennusalat kahdelle asuinkerrostalolle. Vanha päiväkodin rakennus osoitetaan myös purettavaksi, jotta korttelialue saadaan toteutettua yhtenä kokonaisuutena asuinkerrostalorakentamiseen. Päiväkodin tontille, Kirkkoväärtinkujan varteen, osoitetaan rakennusala yhdelle asuinkerrostalolle. Kaikki täydennysrakentaminen toteutetaan yhtenäistä rakennustapaa noudattaen. Paikoitus sijoittuu koko alueella keskitetysti yhteisen pihakannen alle. Säilytettävän asuin-liikerakennuksen mittakaava otetaan huomioon uudisrakentamisen kadunpuoleisissa julkisivuissa, jotka on määritelty korkeintaan nelikerroksisiksi. Uusien kerrostalojen rakennusalojen sisäosissa sijaitsevat päämassat on määritelty korkeintaan kuusikerroksisiksi. Kuusikerroksisia ovat myös eteläpuolisilla naapuritonteilla sijaitsevat asuinkerrostalot. Uudet asuinkerrostalot sijoittuvat naapuritontilta katsottuna mahdollisimman kauas katujen varsille. Kaavamuutosalueen täydennysrakentaminen on ensimmäinen askel muodostettaessa Raisiontiestä kaupunkimaista katutilaa Pappilanpuiston ja ydinkeskustan välille. Vastaavanlaista katutilaa rajaavaa ja kaupunkirakennetta tiivistävää rakentamista on tarkoitus osoittaa tulevaisuudessa viereiselle huoltoaseman tontille ja edelleen Raisiontien ja Nesteentien kulmatontille Vaikutukset luontoon ja luonnonympäristöön Kaavamuutosalueen sisältämät korttelialueet ovat jo nyt rakennettua ympäristöä, eikä niillä ole merkittäviä luontoarvoja. Olemassa olevan puuston määrä vähenee uudisrakentamisen vuoksi mutta naapuritontin suuntaan jää edelleen runsaasti suojapuustoa. Naapuritontin puoleiselle rajalle istutetaan myös uutta puustoa. Pihakansi toteutetaan viihtyisänä, istutuksin varusteltuna oleskelupihana. Lisäksi kansirakenne maisemoidaan ympäristöönsä viherrakentamisen keinoin istutuksin ja maamassoin. Korttelialueen itäpuolella Raisiontien tuntumassa sijaitseva mäntyä kasvava kumpare säilytetään ja osoitetaan kaavassa luontoarvoja sisältävällä aluerajausmerkinnällä. Voimassa olevassa kaavassa suojelumerkintää ei ole osoitettu. Täydennysrakentamisen ei arvioida vahingoittavan alueen kasvuolosuhteita. Kaavamuutoshankkeen luonnosvaiheessa esitetty ajatus maanalaisesta paikoituksesta olisi todennäköisesti mäntykumpareen kasvuedellytyksiä heikentänyt. Kaavamuutosalueen pohjoispuolella, Raisiontien ja sen viereisen kevyenliikenteenväylän välissä oleva yksinäinen mäntypuu pyritään myös suojelemaan. 12

14 5.4.3 Muut vaikutukset Kaavamuutos tuo alueelle asukkaiden myötä lisää liikennettä. Ajoneuvoliikenne korttelialueelle osoitetaan Kirkkoväärtinkujalta Martinkadun risteyksen tuntumasta. Raisiontien varsien rakentamisella on merkittävä vaikutus kaupunkikuvaan ja - maisemaan ja sen vuoksi rakentamiselta edellytetään korkeatasoista arkkitehtuuria. 5.5 Ympäristön häiriötekijät Ympäristössä ei ole mainittavia häiriötekijöitä. 5.6 Kaavamerkinnät ja määräykset AK-39 Asuinkerrostalojen korttelialue - Korttelialueelle sijoittuvien rakennusten tulee muodostaa katualueiden suuntaan samassa korttelissa olevan asuin-liikerakennuksen kanssa yhtenäinen kokonaisuus. - Kadun puoleisten rakennusmassojen päämateriaalina on vaaleansävyinen rappaus. Pihan puoleisten rakennusmassojen värisävyt voivat olla tummempia. Parvekkeet on lasitettava. - Kadun puolelle katutasoon voidaan sijoittaa myymälä- tai toimistotiloja. Kortteliin sijoitettavat asiakaspaikat ovat yhteiskäytössä viereisen asuin-liikerakennuksen kanssa. - Kadun puoleisten julkisivujen ensimmäisessä kerroksessa on käytettävä alas asti ulottuvia ikkunapintoja myös muualla kuin liikehuoneistojen osalla - Tekniset tilat tulee sopeuttaa rakennusten massoittelukokonaisuuteen, eikä niitä saa sijoittaa erillisinä elementteinä asuinkerrosten yläpuolelle. - Kadun puoleisten rakennusten ulkoseinien sekä ikkunoiden ja muiden rakenteiden ääneneristävyyden liikennemelua vastaan tulee olla vähintään 35 db. - Autopaikkoja on rakennettava vähintään 1 ap/90 asuinkerros-m2 korttelialueiden AK-39 ja AL-26 yhteenlasketusta asuinkerrosalasta. Lisäksi on rakennettava 2 vieras-/asiakaspaikkaa korttelialueilla AK-39 ja AL-26 olevaa rakennusta kohti. Vieras-/asiakaspaikat ovat yhteiskäytössä. - Pihakansi on istutettava ja kalustettava viihtyisäksi ulkotilaksi ja sen luonteva liittyminen viereiseen puistoalueeseen on toteutettava viherrakentamisen keinoin. Kansitasossa sijaitsevien asuntojen eteen on luotava suojavyöhyke kasvillisuuden tai aitarakennelmien avulla. - Kortteliin voidaan rakentaa yhteinen jätehuoltotila. AL-26 Asuin, -liike ja toimistorakennusten korttelialue - Rakennuksen kaupunkikuvan kannalta arvokkaat ominaispiirteet tulee säilyttää. - Rakennuksen julkisivukorjauksia tehdessä tulee käyttää alkuperäisiä tai niitä vastaavia materiaaleja sekä värisävyjä. - Autopaikoitus järjestetään viereisellä asuinkerrostalojen korttelialueella AK-39 sille osoitettujen kaavamääräysten mukaisesti. 5.7 Nimistö Kaavalla ei synny uutta nimistöä. 13

15

16

17

18

19

20

21

22 RAISION KAUPUNKI Asukkaat *) Pappilanmäki A, AK 48,6 k-m²/asukas 01:024 AR, AP 45,6 k-m²/asukas TILASTOLOMAKE AO 3,6 asukas/tontti Vireilletulosta ilm. pvm Ehdotuspvm Hyväksymispvm hyväksyjä Kaava-alueen pinta-ala 0,9331 Uutta kaavaa 0,0000 Kaavanmuutosta 0,9331 käyttö- kaava-alue tehok- poistuvaa kaavaa uutta kaavaa uudet auto- tont- uudet nykyiset kaikki tarkoitus pinta-ala pinta- rak.oik. kuus pinta-ala rak.oik. pinta-ala rak.oik. työpaikat paikat teja asukkaat asukkaat asukkaat ha ala% k-m² e= ha k-m² +/- ha +/- k-m² kpl yht. AK 0, , ,51 0, AL 0, , ,15 0, , A YHT. 0, , ,47 0, , YS 0, , Y YHT. 0,0000 0,0 0, , VL 0, ,0 0,2993 V YHT. 0, ,1 0,3576-0,0583 kadut 0,0015 0,0074-0,0059 L YHT. 0,0015 0,2 0,0074-0,0059 YHT 0, ,00 0, , *) Kaavan mahdollistama arvio asukkaista. Kerrosala- ja tonttilaskelmaan on otettu satunnaisesti mukaan 42 kerrostaloa (1502 huoneistoa), 121 rivitaloa (715 huoneistoa) ja 70 omakotitaloa Puromyllyn, Metsäkallan ja Nuorikkalanmetsän alueelta. Autopaikkamäärät on laskettu asemakaavamääräyksistä. Työpaikkamäärät on arvioitu. RAISION KAUPUNKI PAPPILANMÄKI TILASTOLOMAKE LIITE 6