MAA-C2003 Kiinteistötekniikan perusteet (5 op)

Transkriptio

1 MAA-C2003 Kiinteistötekniikan perusteet (5 op) Arvo Vitikainen Luennon sisältö: q mikä on kiinteistö? q Kiinteistöjärjestelmä ja perusrekisterit.

2 Kiinteistöjärjestelmän ja kiinteistötoimitusten toimitusprosessien tuntemus ovat maankäyttötieteiden perusosaamista. Kiinteistötekniikka perehdyttää kiinteistöjärjestelmän ylläpitoon ja kehittämiseen, kiinteistötoimitusten suorittamiseen, maankäyttöpolitiikan toteuttamiseen sekä kiinteistörakenteen suunnittelua koskeviin tehtäviin.

3 Kiinteistöjärjestelmän ylläpito ja kehittäminen Lakisääteisenä pätevyysvaatimuksena soveltuva maanmittausalan diplomi-insinöörin tutkinto: v Kuntien kiinteistöinsinöörit v Maanmittauslaitoksen toimitusinsinöörit (DI)

4 KIINTEISTÖTALOUDEN MAISTERIOHJELMA Kiinteistötekniikka: o kiinteistö o kiinteistöjärjestelmät o kiinteistöjen paikkatietojärjestelmät o maareformit o kiinteistösuunnittelu o maankäyttösuunnitelmien toteuttaminen o kuntien maapolitiikka Maankäyttöpolitiikka Kiinteistötalous ja -arviointi Kiinteistöliiketoiminta Kiinteistö- ja ympäristöoikeus MAANKÄYTÖN SUUNNITTELUN JA LIIKENNETEKNIIKAN MAISTERIOHJELMA

5 Mikä on kiinteistö? Kiinteistöt muodostavat pääosan kansallisvarallisuudesta Kiinteistö on vaihdannan, vakuuksien ja maankäytön eli reaalitalouden perusyksikkö. Kiinteistö on itsenäinen maanomistuksen yksikkö, joka on merkittävä kiinteistörekisteriin.

6 q Fyysinen olemus - maaperä, rakennukset, kasvillisuus q Sijainti (x, y, z) q Oikeudellinen olemus - omistusoikeus, rasitteet, kiinnitykset Kiinteistö on maanpinnan alueellisesti rajoitettu osa, joka on merkitään omana yksikkönä kiinteistörekisteriin ja johon omistusoikeus ja muut maahan liittyvät oikeudet kohdistuvat. Superficies solo cedit -periaate: Se joka omistaa maapohjan omistaa rakennuksetkin

7 KIINTEISTÖ vs. KIINEÄ OMAISUUS vs. IRTAIN OMAISUUS Kiinteällä omaisuudella tarkoitetaan omistus- ja siihen verrattavaa oikeutta kiinteistöön tai muuhun maa- tai vesialueeseen tai sen osaan*) sekä näihin kuuluvaan rakennukseen tahi rakennelmaan. Omaisuus käsittää tällöin sekä kiinteistön koko omistusoikeuden että oikeudet kiinteistön ainesosiin. *) Osalla tarkoitetaan sekä murto-osaa että määräalaa. IRTAIN OMAISUUS Muu omaisuus kuin kiinteistöt ja muut kiinteistörekisteriin merkityt rekisteriyksiköt ovat irtainta omaisuutta. - osakekirjat /(mm. asunto-osakkeet}, - raha ja talletukset - arvoesineet - kulkuneuvot - etc.

8 Tärkeimpiä kiinteistörekisteriin merkittävistä kiinteistöistä ovat tilat ja tontit. Ne ovat vaihdanta- ja panttauskelpoisia kiinteistöjä ja niitä Suomen pinta-alasta on noin 2/3. Tiloja kiinteistörekisterissä on noin kpl ja tontteja noin kpl. Tontit ovat asemakaava-alueella sitovan tonttijaon mukaisesti muodostettuja kiinteistöjä, jotka on merkitty tonttina kiinteistörekisteriin (KML 2,3 ). Tilat ovat isojaon aikaisista maakirjataloista osittamalla tai muista kiinteistöistä lohkomalla tai tilaksi muodostamalla syntyneitä omistusoikeuden yksiköitä.

9 Maanmittari MÄÄRÄALA Määräala on rajoiltaan määritelty osa kiinteistöstä, joka kuuluu emäkiinteistöön siihen saakka, kunnes se lohkomalla erotetaan. Määräala ei ole ennen lohkomista sellainen itsenäinen tila tai tontti, joka voitaisiin merkitä kiinteistörekisteriin. Määräalan saannolle voidaan kuitenkin hakea lainhuuto ja kiinteistökiinnitys.

10 KIINTEISTÖÖN KOHDISTUVIA OIKEUKSIA Omistusoikeus Omistusoikeus kiinteistöön on pohjoismaisen oikeusjärjestyksen perusteella pohjimmiltaan saantoon perustuvaa suojattua omistajanhallintaa. Oikeus Omistusoikeudessa erotetaan tavallisesti kaksi puolta: 1) oikeus faktisesti käyttää esinettä ja 2) valta oikeudellisesti määrätä esineestä (disponointioikeus). Omistajan oikeudelliseen disponointivaltaan perustuu omaisuuden arvo vaihdanta- ja luotto- objektina eli omaisuuden kauppa-arvo. Rasitteoikeudet Osuudet yhteisiin alueisiin Erityiset etuudet Kiinteistö Erityiset oikeudet Panttioikeudet, etc. Aiheesta lisää Sakari Hauloksen ja Kirsikka Niukkasen luennoilla

11 KIINTEISTÖN ULOTTUVUUS SUOMESSA Kiinteistönmuodostamislain (554/95) mukaan kiinteistö käsittää siihen kuuluvan alueen, osuudet yhteisiin alueisiin ja yhteisiin erityisiin etuuksiin sekä kiinteistölle kohdistuvat rasiteoikeudet ja yksityiset erityiset etuudet (KML 2,1 ). Yhteinen alue kuuluu kahteen tai useampaan kiinteistöön tietyn perusteen mukaisin osuuksin. Yhteinen alue ei ole kiinteistö, vaan se on tarpeistona liitossuhteessa muihin kiinteistöihin. Niukkanen 2014 Rasiteoikeus on viranomaisen päätöksellä kiinteistön, muun alueen tai sellaisella olevan kohteen muodostaman käyttöyksikön omistajalle kuuluva oikeus, jolla hän käyttää rasitteen kohteena olevaa aluetta tai määrää alueen omistajan käytöstä. Erityisiä etuuksia voivat olla esimerkiksi kivilouhos, koski tai kiinteistöön kuuluva oikeus kalastaa tietyssä paikassa tai tiettyä kalalajia toisen omistamalla vesialueella tai kylän rajojen ulkopuolella (erityinen kalastusoikeus).

12 Suomessa kiinteistörekisteri on kaksiulotteinen. Kiinteistöt projisoidaan kiinteistörekisterikartan tasoon. 3D-rekisteri Ruotsissa

13 Kiinteistöön kohdistuvia oikeuksia: oikeudet maaaineksiin maatalousoikeudet oikeudet ilmakehään tie- ja maankäyttö-ja rasiteoikeudet rakentamisoikeudet oikeudet vesialueen ja pohjaveden käyttöön Kiinteistö on luonteeltaan kolmiulotteinen

14 CONDOMINIUM* Superficies solo cedit -periaate: Se joka omistaa maapohjan omistaa rakennuksetkin Condominium koostuu kolmesta elementistä: 1) Yksityisomistuksessa olevista asunnoista *) Condominiumin nimikkeitä: Srata Title (Ausralia) Ägarlägenhetsfastigheter (Ruotsi) Ownership of flats (USA) Multi-storey-building (Hong Kong) Compartmented ownership of buildings (Japan) 2) Yhteisomistuksessa olevasta omaisuudesta (tontti, rakennukset rakenteet huoneistojen sisäpintaan saakka) 3) Condominiumia hallinnoivasta osakaskunnasta Condominiumin asunnot rekisteröidään kiinteistöinä kiinteistörekisteriin *) Suomessa Condominiumin vastike on osakeasunto (=irtainta omaisuutta

15 KIINTEISTÖJÄRJESTELMÄ Vaihdannan ja alueiden asianmukaisen käytön edellytyksenä on rajoiltaan ja oikeussuhteiltaan selkeä ja yleensä myös julkista luotettavuutta nauttiva julkinen kiinteistöjärjestelmä. Kiinteistöjärjestelmän kolme peruselementtiä ovat: 1)Kiinteistökirja 2)Katasteri 3)Katasterikartta

16 Kiinteistöjärjestelmän sisältömalli Peter van Oosterom Oikeus: Tapaoikeus tyyppi 1 Tapaoikeus tyyppi 2 Alkuperäisoikeus Vuokraoikeus Rajoitettu omistusoikeus Jaettu omistusoikeus Omistusoikeus Hallintaoikeus Panttioikeus Käyttöoikeus Ikimuistoinen nautinta Maankäyttörajoitus tyyppi 1 Maankäyttörajoitus tyyppi 2 Epävirallinen oikeus Piilevä oikeus Oikeusriita Valtaus Kontrolloimaton yksityistäminen, etc. Oikeuksien päällekkäisyys Subjekti OIKEUS Objekti Henssen 1995 & Mattsson 2006 Kiinteistötunnus Kiinteistökirja Katasteri + Katasterikartta Kiinteistötunnus muodostuu neliosaisesta numerosarjasta Subjekti: Henkilö Yhtiö Kunta Osuuskunta Suku Heimo, etc. Yksilöity tunnus Objekti: Kiinteistö (rekisteriyksikkö) Asunto Rakennus Condominium 3D-yksikkö Piste Suora Monikulmio (tarkasti määritetty) Monikulmio (yleispiirteisesti määritetty) Laatuluokitus

17

18 Konoyan kartta v ekr Turkki KIINTEISTÖTIETOJEN TARVE q pysyvä asutus ja niukkuus maasta q omistusoikeuden suoja q kiinteistöjen vaihdannan helpottaminen q verotus q globaalit markkinat

19 Faaraon (keskusvallan) maarekisteri Egyptissä noin 3000 ekr Pohjois-Italiassa kiveen hakattu katasterikartta ekr Roomassa Diocletaniuksen laatima vallattujen alueiden verorekisteri 300 jkr

20 The Domesday Book valmistui Englannissa v William Valloittajan toimesta. r kattoi koko Englannin. r rekisterissä oli maanomistajien nimet; nautinnassa olevan maa-alueen pinta-ala; hallintamuoto; pellon, niityn, laitumen ja metsämaan pinta-alat; talonpoikien ja kylän asukkaiden lukumäärä; karjan määrä ja laatu r REKISTERIIN EI LIITTYNYT KARTTOJA Englannissa käynnistyi 1600 luvulta alkaen yhteismaiden (Open Fields) jako yksityisomistukseen aitaustoimituksissa (Enclosure movement). Tämä jaon lopputulos on pääosin voimassa edelleen. Kiinteistöjaotus perustuu general boundary järjestelmään, jossa aidat, muurit yms. rakennetut kohteet tai purot yms. luonnolliset rajat määräävät kiinteistöjen ulottuvuuden. William the Conqueror King of England and Duke of Normandy

21 Kiinteistöjaotus perustuu Englannissa general boundary järjestelmään, jossa aidat, muurit yms. rakennetut kohteet tai purot yms. luonnolliset rajat määräävät kiinteistöjen ulottuvuuden.

22 RUOTSI-SUOMI MAAKIRJAT & MAAKIRJAKARTAT v ALKAEN Kahdeksantaloisen Maskun kunnan Kurittulan kylän sarkajako vuodelta

23 KAUPUNKIEN KIINTEISTÖJÄRJESTELMÄN SYNTY SUOMESSA r Kaupungit perustettiin kuninkaan lahjoitusmaalle r Asemakaava laadittiin 1500-luvun lopulta alkaen r Asemakaava loi kiinteistöjaotuksen OMA KIINTEISTÖREKISTERI: r TONTIT r YLEISET ALUEET MAANMITTAUSLAITOS vs. VANHAT KAUPUNGIT

24 SUOMESSA KIINTEISTÖJÄRJESTELMÄ PERUSTUU LAHJOITUSMALLE PERUSTETTUJEN KAUPUNKIEN ULKOPUOLELLA SARKA- JA ISOJAOISSA MUODOSTUNEESEEN KIINTEISTÖJAOTUKSEEN Vuonna 1633 Olof Gangius määrättiin ensimmäiseksi maanmittariksi Suomeen Turun lääniin. Tehtävinä hänellä oli kaupunkimittaus ja verollepano. Taustalla oli kruunun tarve saada tiedot koko valtakunnasta verotulojen takaamiseksi. Seuraavina vuosina maanmittareiden määrä lisääntyi nopeasti ja 1600-luvun puolivälissä mittari mittasi jo jokaisessa läänissä. Maanmittarin virka-asu 1800-luvulla

25 SARKAJAKO ( ) - Upplannin laki Peltojen ja niittyjen jako - Metsät jäivät kylän yhteisiksi Kahdeksan taloa käsittäneen Maskun kunnan Kurittulan kylän sarkajako v Kylien ulkopuolelle muodostuivat Kruunun erämaat TALONPOIKIEN OMA JAKO - Mitattiin tangolla (pituus 6 kyynärää -330 cm) - Kylän jakomiehet -Rekisteröinti käräjillä OMINAISPIIRTEET - sarkojen suuri määrä - yhteisaitaus ja vainiopakko (2 tai 3 vuoroviljely) Niittyosuuksia mitataan tangolla Etelä- Pohjanmaalla Närpiön pitäjässä Tjärlaxin kylässä vuonna Kimitobygdens historia II, karjan yhteislaitumet

26 ISOJAKO r Suuri Pohjan sota suurvalta-aseman ja Liivinmaan menetys r Uudistusmielinen talouspolitiikka r Jacob Faggot toi idean isojakoon Englannista 1749 r Valtakunnalliset ja yleistaloudelliset tavoitteet Isojaon toteuttamisajankohta Ennen v Jälkeen v ISOJAON TAVOITTEET: 6 tilukset isoihin palstoihin 6 vainiopakon poisto 6 metsien yhteisomistuksenpurku ha/v Ajankohta Isojaettu pinta-ala ha/v (tasattu viiva)

27 Napoleon I: Hyvä katasteri tulee olemaan siviilioikeuteni paras saavutus. Rekisteri on suunniteltava ja toteutettava niin tarkasti, että sen avulla on milloin tahansa mahdollista määrittää rekisteriyksiköiden rajat ja estää epäselvyyksien tai käräjöinnin tarpeen syntyminen.

28 KIINTEISTÖJÄRJESTELMIEN PÄÄTYYPIT Stig Enemark

29 Stig Enemark Saantorekisteri (Deeds system): osoittaa henkilön saannot Omistusoikeusrekisteri (Titles system): Osoittaa kiinteistön omistajat

30 ) Saksalainen järjestelmä perustuu oikeuksien (title) kirjaamiseen ja siinä kiinteistökirja (Grundbuch) ja katasteri muodostavat toiminnallisesti yhtenäisen kokonaisuuden. 2) Ranskalaisessa järjestelmässä kiinteistökirja on saantorekisteri (deed) ja kiinteistökirjan ja katasterin yhteys on saksalaista järjestelmää löyhempi johtuen katasterissa olevista puutteista. 3) Englannissa ei ole olemassa varsinaista katasteria. Kiinteistörekisteri (Land Registry) on kehitetty omistusoikeuksien turvaamiseksi ja rekisteri sisältää sekä kiinteistöjen että niihin kohdistuvien oikeuksien rekisterin. Rekisteriyksikön ulottuvuus ilmenee hallintatodistuksen (Title Certificate) liitteenä olevasta kartasta. 4) Torrensin järjestelmän loi sir Robert Torrens vuonna 1858 turvaamaan omistusoikeuksia Australiassa. Valtion luovutettua kiinteistön uudisasukkaalle yksityisomistukseen luovutuksesta annettiin omistustodistus (Certificate of Title), josta näkyi omistusoikeuden luovutuksen yksityiskohdat sekä luovutettuun alueeseen kohdistuvat rasitteet ja kiinnitykset.

31 Toimivan kiinteistöjärjestelmän tarkoituksena on varmistaa maanomistusoikeus rekisteröimällä kiinteistöjen omistajat tai saannot. Omistusoikeuden vakuuttaminen puuttuvan kiinteistöjärjestelmän korvikkeena on Yhdysvaltalainen keksintö. Sen ideana on tarjota asiakkaille vakuutus, joka turvaa jälkikäteen heidän taloudellisen menetyksensä silloin, kun he joutuvat luopumaan kiinteistöstään sen oikealle omistajalle tehdyn kiinteistökaupan mitätöityessä esimerkiksi sen takia, että myyjällä ei ole ollut kohteeseen omistusoikeutta. Amerikkalaiset vakuutusyhtiöt ovat viime vuosina yrittäneet markkinoida vakuutusjärjestelmää taloudellisesti halvempana vaihtoehtona sille vaihtoehtoisen kiinteistöjärjestelmän sijaan esimerkiksi Keski-Euroopan siirtymätalouden maissa.

32 Kustannukset (k) h Hyödyt (h) k h k k h Tarkoituksenmukainen kiinteistörekisterin perustamis- ja ylläpitokustannusten taso sekä rekisteristä saatavien hyötyjen määrä riippuvat maankäytön tehokkuudesta. ª Gerhard Larsson i 1 i 2 Maankäytön tehokkuus (i)

33 Perusrekisterijärjestelmä DBs containing natural person data Vehicle Register The public Land Data Bank System Population Register Enterprices & Corporations Cadastre Land register Geographic al DBs Perusrekisterijärjestelmän osat: r Henkilötietojärjestelmä DBs containing juridical person data Buildings & Dwellings Arvo Kokkonen 2004 r Yritystietojärjestelmä r Rakennustietojärjestelmä r Kiinteistötietojärjestelmä

34 HENKILÖ (Henkilötunnus) KIINTEISTÖ (Kiinteistötunnus) RAKENNUS (Rakennustunnus) HUONEISTO (Huoneistonumero) TOIMIPAIKKA (Toimipaikkanumero) YRITYS (Liiketunnus) Perusrekisteritietojen kytkeytyminen toisiinsa (mukaillen Kokkonen 2004 ).

35 Perustietokanta Sekundäärinen tietokanta Katasteritieto Tietokantayhteys Perusrekisterijärjestelmän osat: r Henkilötietojärjestelmä r Yritystietojärjestelmä r Kiinteistötietojärjestelmä r Rakennustietojärjestelmä Ympäristötieto Infrastruktuuri Sosioekonominen tieto VERKOSTUNUT PAIKKATIETOJÄRJESTELMÄ

36 KIITOKSIA TARKKAAVAISUUDESTA! Labor et scientia