Vuokrasopimusten uudistaminen / Hamnholmen, Lindnäs/Långboda ja Furunäsudden / Kvo-asia

Transkriptio

1 Kaupunginhallitus Kaupunginhallitus Ympäristölautakunta Vuokrasopimusten uudistaminen / Hamnholmen, Lindnäs/Långboda ja Furunäsudden / Kvo-asia 20/55.556/2018 KH Kyseessä olevat vuokra-alueet ovat olleet pitkään lyhyiden vuokrasopimusjatkojen varassa pitkään. Lyhytaikaiset vuokrasopimukset ovat alkaneet hieman eri aikoina eri alueilla. Hamnholmenin osalta lyhytaikaiset sopimukset alkoivat 1970-luvun alussa, Lindnäs/Långbodan osalta 1990-luvun alussa. Furunäsuddenin vuokrasopimusta on 1990-luvun puolivälistä lähtien jatkettu välillä vain yhden vuoden kerrallaan luvun ensimmäisen vuosikymmenen aikana Furunäsuddenin vuokrauskäytäntö on yhdenmukaistunut muiden alueiden kanssa. Samalla myös vuokrasopimusehtoja on tarkastettu siten, että voimassa olevien sopimusten mukaisesti luvanvaraiset rakentamistoimenpiteet ovat kiellettyjä. Vuokrasopimusten jatkamisten yhteydessä vuokramiehet ovat ilmaisseet huolensa rakennusten kunnostustarpeesta. Viiden vuoden jatkoaika vuokrasopimukseen ei riitä vuokramiehille tarpeellisten kunnossapitotöiden suorittamiseen, kun vuokrasuhteen jatkosta tämän ajan jälkeen ei ole varmuutta. Tästä syystä vuokramiehet ovat lähestyneet kaupunkia, jotta vuokranantaja selvittäisi olisiko vuokrasopimusten uudistamiselle kyseisillä alueilla edellytyksiä. Kaikkien vuokramiesten kanssa on käyty kahdenkeskisiä keskusteluja, joiden yhteydessä on kartoitettu vuokramiesten tarpeita ja näkemyksiä. Alueiden vuokrasopimusten uudistamisen valmistelusta pidettiin iltakoulu 9. tammikuuta Kyseisillä vuokra-alueilla on neljää rakennusta, joita voidaan käyttää vakituisena asuinpaikkana. Näiden osalta ehdotetaan siirtymistä kaupungin yleiseen pientalotonttien sopimuskäytäntöön eli maanvuokralain 3. luvun mukaisiin vuokrasopimuksiin muutamin tarkennuksin, koska rakennukset sijaitsevat asemakaava-alueen ulkopuolella. Muut alueen rakennukset ovat vapaa-ajan rakennuksia, jotka vuokrataan maanvuokralain 5. luvun mukaisilla vuokrasopimuksilla. Tästä syystä vuokrasopimusten uudistaminen keskittyy näihin sopimuksiin. Vapaa-ajan asuntojen vuokrasopimusten kestoksi ehdotetaan 20 vuotta. Koska pientalotonttien vuokra-aika on 40 vuotta, syntyisi kaupungille toisella vuokrasopimusten uudistamiskerralla mahdollisuus tarkastella alueiden maankäyttöä yhtenä kokonaisuutena. Vapaa-ajan asuntojen vuokrasopimuksiin ehdotetaan otettavaksi käyttöön ns. etuostomalli. Tällöin vuokramies tekee vuokraoikeuden siirrosta (kaupasta) esisopimuksen ostajan kanssa. Tämän jälkeen esisopimus toimitettaisiin

2 kaupunginhallitukselle käsiteltäväksi, jolloin kaupunki voisi joko hyväksyä siirron tai halutessaan käyttää etuosto-oikeutta. Etuostomallin noudattamista ehdotetaan tehostettavan purkuoikeudella ja sopimussakkouhalla. Ehtoa ei sovellettaisi ehdotuksen mukaan siirtoihin, joilla vuokraoikeus siirtyy vuokramiehen puolisolle, lapselle tai lapsille. Tätä poikkeusta perustellaan mm. vuokraoikeuden jatkuvuudella vuokramiehen kuollessa. Maanvuokralaki 53 3 momentti: Jos vuokrakirjassa on ehto, ettei vuokraoikeutta saa vuokranantajan suostumuksetta siirtää toiselle, pysyy vuokrasopimus vuokramiehen kuollessa voimassa jos vuokramieheltä jää leski, rintaperillinen tai ottolapsi ja joku tai jotkut heistä niin haluavat sekä ilmoittavat siitä vuokranantajalle kolmen kuukauden kuuluessa vuokramiehen kuolemasta. Lisäksi vapaa-ajan asuntojen vuokraoikeuden siirtoa ehdotetaan tarkennettavaksi siten, että vuokraoikeuden voisi siirtää vain luonnollisille henkilöille. Koska alueet sijaitsevat asemakaava-alueiden ulkopuolella, ehdotetaan vuokrasopimuksiin otettavaksi mukaan kokonaisrakentamisen määrä sekä vuokra-alueen rajaaminen rantaa vasten. Asuinrakennussopimusten osalta ehdotetaan kokonaisrakennusoikeudeksi 150 kerrosalaneliömetriä ja vapaa-ajan asuntojen sopimusten osalta 100 kerrosalaneliömetriä. Kaikkien sopimusten osalta ehdotetaan, että vuokra-alueille saisi rakentaa päärakennuksen lisäksi yhden talousrakennuksen ja saunarakennuksen kokonaisrakennusoikeuden puitteissa. Kolmen vuokra-alueen kohdalla, jotka ovat ylittäneet ehdotetut kokonaisrakennusoikeudet, saisivat kokonaisrakennusoikeudeksi olemassa olevan rakennusoikeuden. Tällä poikkeuksella ei asetettaisi estettä rakennusten kunnossapitoon mahdollisten kokonaisrakennusoikeuden ollessa ylittynyt. Rajaamisvelvollisuus rannan suuntaan ei koskisi Hamnholmenin vuokra-alueita, jotka ulottuvat rantaan saakka. Rajaamisvelvoitetta ehdotetaan tehostettavan sopimussakkouhalla. Näin ranta-alueet erottuisivat selkeästi vuokra-alueista. Kulkuyhteyttä varten Hamnholmenin vuokrasopimuksiin ehdotetaan lisättäväksi vuokramiehille oikeus pitää venettä Varisniemen rannassa sekä ylläpitää yhteisesti laituria nykyisellä paikalla saaressa. Lisäksi vuokramiehille tulisi oikeus hoitaa ja ylläpitää polkua laiturilta omalle vuokra-alueelleen. Muille alueille kulkuyhteyttä varten ehdotetaan yksityistielain mukaista 4 metriä leveää tienpito-oikeutta. Yksityistielain mukaisesti tienpito-oikeus käsittää sekä tien rakentamisen että kunnossapidon. 4 metriä leveään alueeseen sisältyy kaikki tiealueeseen kuuluvat rakenteet, kuten ojat, liuskat ja pientareet. Ilman erillistä mainintaa vuokrasopimuksessa, kuuluvat tienteko- ja niihin verrattavat tehtävät vuokranantajan vastuulle (maanvuokralaki 258/ ). Tällä hetkellä alueilla on käytössä yleisiltä teiltä neljä erillistä tieyhteyttä. Vapaa-ajan asuntojen kohdalla ehdotetaan lunastuksessa käytettäväksi rakennusten enimmäisarvoksi kiinteistöveron verotusarvoa. Tällöin kiinteistöveron oikeellisuus hyödyntäisi sekä vuokramiehiä että kaupunkia.

3 Vuokramiehille hyöty tulisi esiin lunastustilanteessa ja kaupunki vuokranantajana hyötyisi veronkertymän kautta. Rakennusten arvoa nostavat toimenpiteet kasvattaisivat kiinteistöverotuottoa kaupungille ja vuokramiesten rakennusten lunastusarvo kasvaisi. Vuokramiesten haastattelujen yhteydessä kesällä 2016 useampi vuokramies ilmaisi halukkuuttansa vuokra-alueensa muotonsa tai kokonsa muuttamiseen. Tästä syystä ehdotetaan, että vuokramiehille tarjottaisiin tilaisuus tehdä ehdotuksia vuokra-alueiden kokojen suhteen kaupungille kesän 2018 aikana. Vuokramiehet saisivat ehdottaa vuokra-alueidensa osalta muutoksia, jotta alueista tulisi paremmin ympäristöön sopivia seuraavin ehdoin: 1. vuokra-alueen koko vähintään m 2 2. vuokra-alueiden rajoja ei voi ehdottaa siirrettäväksi lähemmäksi rantaa 3. vuokra-alueen tulee olla yhtenäinen 4. kaikkien vuokramiesten rakennusten tulee sijaita vuokra-alueella. Kaupunginhallitus käsittelisi vuokra-alueiden muutosehdotukset ennen uusien vuokrasopimusten laatimista. Vuokrantarkistusta ehdotetaan Lindnäs/Långbodan vapaa-ajan asuntojen vuokra-alueiden kohdalla siten, että vuokra määräytyisi kantakaupungin pienimmän pientalotonttihinnan perusteella. Eli vuokra-alueiden vuokrien laskemista 0,942 /m2:sta 0,628 /m2:in. Perusteluina vuokratason muutokselle on vuokra-alueiden vähäisempi käytettävyys vuokrasopimusehtojen mukaisesti ja vuokra-alueen rajaamispakko rantaa vasten. Koska Hamnholmenin nykyiset vuokra-alueet ulottuvat rantaan saakka, ei näille vuokra-alueille ehdoteta vuokrantarkistusta. Vuokrantarkistus edellä esitetyllä tavalla vähentäisi kaupungin maanvuokratuloja noin 5.900,- tänä vuonna. Oheismateriaali -lista vuokra-alueista ja niiden koosta -iltakoulun esitys */* Liitteenä -pientalojen vuokrasopimusmalli -vapaa-ajan asuntojen vuokrasopimusmalli -Lindnäs/Långboda-alueen kartta -Hamnholmenin kartta, jossa venepaikat ja yhteislaituri merkittynä -Furunäsuddenin kartta Ehdotus Kaupunginhallitus päättää ehdottaa kaupunginvaltuustolle, että 1. Furunäsuddenin, Lindnäs/Långboda 6, 9 ja 11 vuokrataan vakituista asumista varten maanvuokralain 3. luvun mukaisesti enintään 40 vuodeksi noudattaen liitteenä olevaa vuokrasopimusmallia, 2. muut vuokra-alueet vuokrattaan vapaa-ajan käyttöä varten maanvuokralain 5. luvun mukaisesti enintään 20 vuodeksi noudattaen liitteenä olevaa vuokrasopimusmallia, 3. Lindnäs/Långboda-alueen vuokra määräytyy kantakaupungin pienimmän pientalotonttien hintatason mukaisesti ehdolla että, vuokra-alueet on

4 rajattu rantaa vasten, 4. uudet vuokrausehdot otetaan käyttöön alkaen ehdolla että, vuokramies on allekirjoittanut vuokrasopimuksen 5. vuokra-alueet on rajattava rantaa vasten mennessä ja muilta osin vuokra-alueet on rajattava mennessä ja 6. oikeuttaa kaupunginhallituksen vuokraamaan alueet ja tekemään tarvittaessa tarkennuksia vuokrasopimuksiin. Kaupunginhallitus päättää tarjota vuokramiehille mahdollisuutta tarkistaa vuokra-alueitansa edellä esitettyjä periaatteita noudattaen siten, että ehdotukset on toimitettava kaupungille mennessä. Päätös Kaupunginhallitus päätti panna asian pöydälle. Lisätiedot Kaupungingeodeetti Kukka-Maaria Luukkonen, Maankäyttösihteeri Aki Uusitalo, KH Oheismateriaali -lista vuokra-alueista ja niiden koosta -iltakoulun esitys */* Liitteenä -pientalojen vuokrasopimusmalli -vapaa-ajan asuntojen vuokrasopimusmalli -Lindnäs/Långboda-alueen kartta -Hamnholmenin kartta, jossa venepaikat ja yhteislaituri merkittynä -Furunäsuddenin kartta Ehdotus Kaupunginhallitus päättää ehdottaa kaupunginvaltuustolle, että 1. Furunäsuddenin, Lindnäs/Långboda 6, 9 ja 11 vuokrataan vakituista asumista varten maanvuokralain 3. luvun mukaisesti enintään 40 vuodeksi noudattaen liitteenä olevaa vuokrasopimusmallia, 2. muut vuokra-alueet vuokrattaan vapaa-ajan käyttöä varten maanvuokralain 5. luvun mukaisesti enintään 20 vuodeksi noudattaen liitteenä olevaa vuokrasopimusmallia, 3. Lindnäs/Långboda-alueen vuokra määräytyy kantakaupungin pienimmän pientalotonttien hintatason mukaisesti ehdolla että, vuokra-alueet on rajattu rantaa vasten, 4. uudet vuokrausehdot otetaan käyttöön alkaen ehdolla että, vuokramies on allekirjoittanut vuokrasopimuksen 5. vuokra-alueet on rajattava rantaa vasten mennessä ja muilta osin vuokra-alueet on rajattava mennessä ja 6. oikeuttaa kaupunginhallituksen vuokraamaan alueet ja tekemään tarvittaessa tarkennuksia vuokrasopimuksiin. Kaupunginhallitus päättää tarjota vuokramiehille mahdollisuutta tarkistaa vuokra-alueitansa edellä esitettyjä periaatteita noudattaen siten, että ehdotukset on toimitettava kaupungille mennessä.

5 Asian käsittely Kaupungingeodeetti Luukkonen informoi tarkemmin ehdotuksen sisällöstä. Puheenjohtaja totesi, että kaupunginhallitus päätti keskustelun jälkeen palauttaa asian lisävalmistelua varten ympäristölautakuntaan. Päätös Kaupunginhallitus päätti palauttaa asian lisävalmistelua varten ympäristölautakuntaan. Lisätiedot Kaupungingeodeetti Kukka-Maaria Luukkonen, Maankäyttösihteeri Aki Uusitalo, YMP Kaupungin hallintosäännön mukaisesti ympäristölautakunnan tulee huolehtia kaupunginhallituksen määräämistä toimialaansa kuuluvista tehtävistä. Kaupunginvaltuuston hyväksymässä toimivallanjaossa vuokraamisasioissa on päätös alueiden vuokraamisesta on jaettu ympäristölautakunnan, teknisen lautakunnan ja kaupunginhallituksen kesken. Kyseessä olevat alueet ovat tämän toimivallanjaon mukaisesti kaupunginhallituksen päätettäviä vuokraamisia. Tästä syystä ympäristölautakunnan valmistelu on laadittu maankäytön kannalta. Koska Lindnäs/Långbodan ja Furunäsuddenin alueet kuuluvat Kantakaupungin yleiskaavassa konsultointivyöhykkeeseen, ehdotetaan, että kyseisten alueiden vuokrasopimuksiin liitetään tästä maininta ja vuokramiehille annetaan kopio raportista vuokrasopimuksen allekirjoittamisen yhteydessä. Yleiskaavan konsultointinvyöhyke: Merkitään tiedoksi, että vuokra-alue kuuluu hyväksytyn Kantakaupungin yleiskaavan konsultointivyöhykkeeseen. Vuokramies on tietoinen asiasta ja tutustunut yleiskaavan yhteydessä laadittuun Oy Forcit Ab:n ja Fermion Oy:n konsultointivyöhykkeiden turvallisuusriskikartoitus maankäytön suunnittelua varten - Loppuraportti nimiseen raporttiin, jonka Gaia Consulting Oy on laatinut. Vuokramies on tietoinen, että raportissa suositellaan mm. rakenneturvallisuuden parantamista. Eduskunta on hyväksynyt uuden yksityistielain ja tämä laki astuu voimaan alkaen. Tästä johtuen kohtaa 4.4 Kulkuyhteys vuokra-alueelle on tarkistettu siten, että se vastaa voimaan tulevaa lakia. Vuokrausehtojen käsittelyn kannalta on perusteltua jakaa vuokra-alueet siten, että Hamnholmenin alue käsitellään erillään muista alueista. Useat ehdotetut vuokrausehtojen tarkennukset kohdistuvat joko mantereelle tai saareen ja yhteisesti käsiteltäessä erilaiset vuokrausehdot sekoittuvat keskenään. */* Liite - päivitetyt vuokrasopimusmallit Ehdotus (Uusitalo) Ympäristölautakunta ehdottaa kaupunginhallitukselle, että 1. Lindnäs/Långbodan ja Furunäsuddenin vuokrasopimuksiin lisätään maininta Kantakaupungin yleiskaavan konsultointivyöhykkeestä 2. Hamnholmenin alueen vuokrasopimukset käsitellään erillään

6 Lindnäs/Långbodan ja Furunäsuddenin vuokrasopimuksista. Asian käsittely Päätös Lautakunta keskusteli aitaamisen tarpeesta ja oli keskustelun jälkeen yksimielinen siitä että sopimukset laaditaan niin että mahdollistetaan aitaaminen mutta ei velvoiteta sitä tehtäväksi. Ympäristölautakunta ehdottaa kaupunginhallitukselle, että 1. Lindnäs/Långbodan ja Furunäsuddenin vuokrasopimuksiin lisätään maininta Kantakaupungin yleiskaavan konsultointivyöhykkeestä 2. Hamnholmenin alueen vuokrasopimukset käsitellään erillään Lindnäs/Långbodan ja Furunäsuddenin vuokrasopimuksista. 3. alueiden aitaaminen on mahdollista muttei velvoiteta aitaamaan Lisätiedot Maankäyttösihteeri Aki Uusitalo, Kaupungingeodeetti Kukka-Maaria Luukkonen,