ASEMAKAAVAN SELOSTUS Ehdotus

Transkriptio

1 Asemakaava 430 ASEMAKAAVAN SELOSTUS Ehdotus PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Tunnistetiedot PORVOO, HAIKKOO ITÄ-MENSAS kaupunginosa 33 Korttelit ja sekä katu-, virkistys-, erityis- ja suoja-alueet Asemakaava Asemakaava osalle Haikkoon ja Mustijoen kyliä Asemakaavan käsittelyvaiheet: Vireilletulo: kaupunginhallitus Virallinen nähtävilläolo: Kaupunkikehityslautakunta Hyväksyminen:

2 1.2 Kaava-alueen sijainti Kaava-alue sijaitsee Haikkoon ja Mustijoen kylissä Tolkkistentien itäpuolella Nuohoojantien ja Ylä-Haikkoontien molemmin puolin. Suunnittelualue rajautuu pohjoisessa Haikkoonrinteen asemakaava-alueeseen, lännessä Tolkkistentiehen ja etelässä Haikkoontiehen. Liite 1 2 LÄHTÖKOHDAT 2.1 Selvitys suunnittelualueen oloista Alueen yleiskuvaus Kaava-alue sijaitsee noin 7 km Porvoon keskustasta. Koko kaava-alue on noin 45 hehtaarin suuruinen. Kaava-alue jaetaan tarvittaessa myöhemmässä vaiheessa useampaan pienempään kaava-alueeseen. Kaava-alue on melko kumpuileva. Nuohoojantien ja Ylä-Haikkoontien molemmin puolin on omakotitaloja, mutta myös suuria rakentamattomia metsäalueita. Alueella asuu noin 70 henkilöä Luonnonympäristö, maisema ja maaperä Alueesta on tehty maisema-analyysi ja rakennusalaselvitys (Porvoon Mensaksen maisema-analyysi ja rakennusalaselvitys, Porvoon kaupunki, kaupunkisuunnitteluosasto, Emilia Pollari, 2005). Liite 2 Yksityistie Ylä-Haikkoontie ja Nuohoojantie kulkee koko kaava-alueen läpi ja jakaa sen kahteen osaan. Tien molemmilla puolilla on moreeniselänteitä, jotka paikoin ovat hyvin jyrkkiä. Moreeniselänteiden välissä on savilaaksoja. Moreeniselänteet kulkevat lounaiskoillissuunnassa ja niiden korkeimmilla kohdilla on kalliopaljastumia. Rakentaminen on sijoitettu tien molemmin puolin, sekä moreeniselänteiden että savilaaksojen varrelle. Moreeniselänteet toimivat vedenjakajina. Rinteiden kasvillisuus on /herkintä kulutukselle. Matalammilla alueilla kasvillisuus on rehevämpää ja myös kestävämpää. Kaava-alueen kasvillisuus on enimmäkseen havupuuvaltaista sekametsää. Teiden ja peltoalueiden reunaalueilla on reuna-alueiltaan voimakkaasti pensoittuvia pieniä niittyjä sekä haapa- ja koivuvaltaista lehtipuumetsää. Alueen keskellä on suurehko kosteikkoalue. Alueella ei ole arvokkaita suojeltavia maisema-alueita. Alueen koillisosassa on rautakautinen ja/tai keskiaikainen röykkiöryhmä. Porvoon keskeisten alueiden osayleiskaavatyön yhteydessä on laadittu luontoselvitys (Porvoon kaupungin ympäristötoimisto ). Selvityksestä käy ilmi, että alueella on kaksi erityisen tärkeää metsälain 10 :n mukaista elinympäristöä. Alueen luoteisosassa on rehevä lehtomainen puronotkelma (p-10) ja koillisosassa saniaiskorpi (p-14). Molemmat alueet on luokiteltu paikallisesti arvokkaiksi. 2

3 Kaava-alue rajautuu idässä suureen metsäalueeseen, jossa on mm. komeita harjanteita ja pieniä nevoja ja saniaiskorpia. Metsäalue on arvokas myös ulkoilun ja virkistyksen kannalta. Alueelle on rakennettu kattava ulkoilureittien verkosto. Alue on paikallisesti arvokas. Alueella ei ole luonnonsuojeluasetuksessa tarkoitettuja uhanalaisia lajeja. Liite 3 Kaava-alueella on kaksi merkittävää siirtolohkaretta Nuohoojantien ja Treksiläntien kulmassa. Ne ovat yksityisellä tonttimaalla, ja ne tulee säilyttää. Siirtolohkareet ovat maisemalle merkittäviä Rakennettu ympäristö Kaava-alueella on 27 rakennettua kiinteistöä. Tonttien koko vaihtelee ollen m 2. Kahden kiinteistön koko on yli m 2. Asuintalot on yleisesti sijoitettu keskelle kiinteistöjä niiden takaosaan niin, että varsinaiset puutarhat jäävät kadun puolelle. Puutarhat ovat suuria, reheviä ja hyvin hoidettuja. Vain osa tonteista on rajattu pensasaidalla tai aidalla katua vasten. Rakennuskanta on 1930-luvulta tai uudempaa. Alueella on ennen sotaa rakennettuja puutaloja, lukujen rintamamiestaloja, lukujen tiilitaloja sekä erityylisiä ja muotoisia puutaloja eri vuosikymmeniltä. Uusin talo lienee 1990-luvun loppupuolelta. Asuintalojen julkisivut ovat melko yhtenäisen värisiä, keltaisia, valkoisia, beigejä, siniharmaita ja vihreitä. Suurimmassa osassa taloista on lautaverhous, osa taloista on rapattuja ja osa tiilitaloja. Talousrakennukset on maalattu punamullalla tai samalla värillä kuin asuintalot. 3

4 2.1.4 Maanomistus Alueen rakennetut kiinteistöt ovat yksityisessä omistuksessa. Myös jotkut rakentamattomat kiinteistöt ovat yksityisessä omistuksessa. Kaupunki omistaa kaava-alueesta loput, eli noin puolet Liikenne Ylä-Haikkoontie ja Nuohoojantie kulkevat koko kaava-alueen läpi yhdystienä koillis-lounaissuunnassa. Treksiläntie yhdistää Nuohoojantien Tolkkistentiehen. Useimmilta tonteilta on oma liittymä suoraan Ylä- Haikkoontielle, Nuohoojantielle tai Treksiläntielle. Viideltä tontilta on suora liittymä Tolkkistentielle, joka on vilkkaasti liikennöity maantie. Tolkkistentien varressa kulkee kevyen liikenteen väylä Kunnallistekniikka Alueella ei ole kunnallistekniikkaa. Alueen pohjois- ja eteläpuolella on kunnallistekniikka. Osa rakennuspaikoista on liittynyt yksityisiin vesiosuuskuntiin Palvelut Alueella ei ole palveluita. Kaava-alueen eteläpuolella on sekä ruotsinettä suomenkielinen koulu ja monitoimitalo. Lähin ostoskeskus on Gammelbackassa Pohjavesi ja maaperä Alue ei ole pohjavesialuetta. Kaava-alue koostuu lounaiskoillissuuntaisista moreeniselänteistä ja niiden välisistä savilaaksoista. Moreeniselänteiden korkeimmilla kohdilla on kalliopaljastumia. Alueen pellot ovat suurimmaksi osaksi savikkoa, jonka syvyys vaihtelee muutamasta metristä runsaaseen 10 metriin Häiriötekijät Alueen korkeuserojen takia alueen suunnittelu on erityisen vaativaa ja haastavaa. Varsinkin liikennereittien järjestäminen on vaikeaa, sillä kadun noususta tulee helposti liian jyrkkä. Tolkkistentien liikenteestä aiheutuva melu ylittää alueen tietyillä osilla valtioneuvoston vahvistamat melun ekvivalenttitasot. Vuonna 2002 on tehty meluselvitys (Haikkoon-Mustijoen alueen meluselvitys 2002). Liite Suunnittelutilanne Maakuntakaava Itä-Uudenmaan maakuntakaavassa (vahvistettu ) suurin osa kaava-alueesta on osoitettu taajamatoimintojen alueeksi (A). Haikkoonmetsää ympäröivä alue on osoitettu virkistysalueeksi. Osayleiskaava Asemakaava-alue kuuluu Porvoon keskeisten alueiden osayleiskaavan alueeseen (hyväksytty ). Osayleiskaavassa on osoitettu kokoojakatu asemakaava-alueen läpi, ja kadun molemmille puolille on osoitettu pientalovaltaiset asuntoalueet, jotka on tarkoitus asemakaavoittaa (AP). Osoitetun kokoojakadun linjaus noudattaa Ylä- Haikkoontietä, Nuohoojantietä ja Treksiläntietä. Ylä-Haikkoontien ja Nuohoojantien varteen on osoitettu kevyen liikenteen väylä. Haikoträsketiä ympäröivät jyrkät kallioalueet ja metsäalueet on osoitettu 4

5 lähivirkistysalueiksi, joilla on erityisiä ympäristöarvoja (VL-2). Asemakaava-alueen eteläosaan on osoitettu suurehko lähivirkistysalue (VL), jonka läpi kulkee ohjeellisia ulkoilureittejä Tolkkisten alueelta Haikkoonmetsään. Tolkkistentien varren alue on osoitettu suojaviheralueeksi (EV) liikennemelua vastaan. Kaava-alueen pohjoisosassa on alue, joka on luonnon monimuotoisuuden kannalta erityisen tärkeä (luo) ja muinaismuistoalue (SM). Liite 4 Asemakaava Alueella ei ole hyväksyttyä asemakaavaa. Pohjoisessa kaava-alue rajautuu Haikkoonrinteen asemakaava-alueeseen ja etelässä Tolkkisten asemakaava-alueeseen. 3 ASEMAKAAVAN TAVOITTEET Suunnittelun tavoitteena on rakentaa alueelle pientaloja keskeisten alueiden osayleiskaavan periaatteiden mukaisesti. Uusien, tiiviisti rakennettujen pientaloalueiden sijoittaminen, olemassa olevan omakotiasutuksen tiivistäminen sekä liittyminen liikenne- ja kunnallistekniikan verkostoihin tutkitaan. Ylä-Haikkoontie ja Nuohoojantie niminen yksityistie muutetaan Ylä- Haikkoon ja Tolkkisen yhdistäväksi kokoojakaduksi. Tolkkistentien yksityiset tieliittymät tulee tarkistaa. Tavoitteena on, että Tolkkistentielle osoitetaan mahdollisimman vähän liittymiä. Viheryhteydet Haikkoon metsäalueen ja Tolkkisten suuntaan osoitetaan asemakaavassa. Suunnittelun tavoitetta on konkretisoitu maanomistajilta kyselylomakkeella saadun palautteen pohjalta. Kaava-aluetta käsitellään suunnittelun alkuvaiheessa kokonaisuutena, mutta myöhemmin se jaetaan tarvittaessa useampaan asemakaavaalueeseen. Suunnittelutyöhön sisältyy mahdollisesti maankäyttösopimuksia. Maankäyttö- ja rakennuslain mukaan maanomistajilla, joille asemakaavasta aiheutuu merkittävää hyötyä, on velvollisuus osallistua kunnalle yhdyskuntarakentamisesta aiheutuviin kustannuksiin. Tavoitteena on oltava, että näiden maanomistajien kanssa solmitaan maankäyttösopimus. 4 KAAVA-ALUEEN MAANOMISTAJILTA SAATU PALAUTE Alueen suunnittelu aloitettiin lähettämällä kysely kaava-alueen kiinteistönomistajille. Suunnittelun tavoitetta konkretisoidaan mahdollisuuksien mukaan maanomistajilta saadun palautteen pohjalta. Valitettavasti kaikkia toivomuksia ei suunnittelussa voida huomioida. Kysely lähetettiin 38 kiinteistönomistajalle, joista 15 vastasi. Saadut vastaukset voidaan jakaa seuraaviin pääryhmiin. Suluissa oleva numero kertoo kuinka moni vastaus koskee aihetta. 5

6 1. Asuinalueen luonteen säilyttäminen (7) Useat kiinteistönomistajat huomauttivat, että he toivovat kaava-alueen saavan säilyttää kylämäisen luonteensa ja maalaismaisemansa. He toivovat, että myös uudet tontit ovat suuria ja että uudisrakentaminen noudattaa nykyisen rakentamisen tyyliä. Asutuksesta ei saa tulla liian tiivis. 2. Viheralueiden säilyttäminen (5) Kiinteistönomistajat arvostavat alueen rauhaa ja toivovat nykyisten viheralueiden, erityisesti Haikkoonmetsän, säilyttämistä. 3. Liikenne ja katuverkko (5) Useat kiinteistönomistajat huomauttavat, että Nuohoojantie ja Ylä- Haikkoontie ovat huonossa kunnossa, mutta että silti moni ajaa teillä aivan liian kovaa (kovempaa kuin sallitut 50 km/h). Monet toivovat, että uusi kokoojakatu on kapea ja varustetaan kapealla kevyen liikenteen väylällä. Nopeudet on pidettävä alhaisina ja kadulle tulee rakentaa hidasteita. Useat vastustavat myös sitä, että heidän tonttimaatansa otetaan kadun leventämiseen. He haluavat säilyttää istutuksensa, pensasaitansa ja aitansa. 4. Kunnallistekniikka (5) Kunnallista vettä ja viemäröintiä pidetään positiivisena asiana. 5. Lisärakennusoikeus (8) Tässä vaiheessa kiinnostus lisärakennusoikeuteen ja mahdollisuuteen myydä tonttimaata oli melko vähäistä. Vastanneista vain kahdeksan toivoi lisää rakennusoikeutta. Toiveissa oli yhdestä viiteen uutta rakennusoikeutta. Kolme kiinteistönomistajaa ilmoitti, ettei halua lisää rakennusoikeutta. 6. Peruspalvelut (2) Osa maanomistajista katsoi, että peruspalvelut ovat liian kaukana, ja että ruokakaupalle, postille ja päiväkodille tulisi varata tonttimaata. 7. Muuta Alueella olevat kaksi siirtolohkaretta tulee säilyttää. Yksityisalueilla osayleiskaavan mukaisesti olevia virkistysalueita vastustettiin. Ylä- Haikkoontien ja Tolkkistentien välistä tietä ehdotettiin suljettavaksi. Liikennemelu tulee huomioida rakennettaessa kaupungin maalle. Liite 6 PALAUTTEEN HUOMIOIMINEN Palaute on mahdollisuuksien mukaan pyritty huomioimaan kaavaluonnosta laadittaessa. Kokoojakadun linjaus on pyritty tekemään niin, että mahdollisimman vähän tonttimaata on osoitettu katualueeksi. Niillä kohdilla, joissa kadun toisella puolella on rakentamatonta maata, on katua levennetty sen suuntaan. Mahdollisten hidasteiden suunnittelu tehdään katusuunnitelman tekemisen yhteydessä. 6

7 5 KAKSI VAIHTOEHTOISTA KAAVARATKAISUA LUONNOSVAIHEESSA 5.1 Kaksi vaihtoehtoista kaavaluonnosta Luonnosvaiheessa kaava-alueelle laadittiin kaksi vaihtoehtoista asemakaavaluonnosta. Tavoitteena oli, että nämä kaksi kaavaluonnosta olisivat pohjana keskusteltaessa alueen jatkosuunnittelusta. Ensin tehtiin kaavaluonnos A Tiiviimpi omalla puolella. Siinä lisärakennusoikeutta osoitettiin kiinteistöjen pinta-alojen mukaan kaikkien niiden maanomistajien alueille, joiden maa oli rakennuskelpoista (ei liikennemelualuetta, ei jyrkkää kalliorinnettä jne.). Tontit olivat melko suuria ja noudattivat useimmiten kiinteistöjaotusta. Toiseksi tehtiin kaavaluonnos B Tiiviisti yhdessä, jonka rakenne oli selkeästi tiiviimpi. Tontit oli sijoitettu maaston sallimalla tavalla ja asuinalueet huomioimatta olemassa olevia kiinteistönrajoja. Tontit olivat selvästi pienempiä kuin vaihtoehto A:ssa. Kaavaluonnoksia kuvaillaan lähemmin alla Mitoitus kaavaluonnoksessa A Alueella asuu noin 70 henkilöä 27 pientalossa. Kaavaluonnoksessa A oli lisärakennusoikeutta osoitettu kaikille yli m 2 :n tonteille riippumatta siitä, oliko kiinteistönomistaja esittänyt toivomuksia vai ei. Näin kaikki asukkaat saivat kuvan siitä, mitä kylärakenteen tasainen tiivistäminen tarkoitti. Kaavaluonnoksessa A oli ehdotettu 57 uutta pientalotonttia. Niistä 19 oli yksityisessä omistuksessa ja 38 kaupungin maa-alueella. Alueelle oli osoitettu sekä pieniä että suuria tontteja. Uusien tonttien koko oli m 2, suurin osa m 2. Rakennusoikeus oli pääasiassa osoitettu tehokkuusluvulla (e=0,25) niille tonteille, jotka kaupunki omisti kun taas tehokkuus yksityisessä omistuksissa oleville tonteille oli osoitettu kerrosneliömetreissä (k-m 2 ). Näin on yksityisiä kiinteistönomistajia voitu kohdella keskenään jokseenkin tasapuolisesti. Yksityiset tontit ovat usein isoja ja paikoin vaikeasti rakennettavissa. Osa niistä on erittäin jyrkkiä, kun taas jotkut sijaitsevat suurimmaksi osaksi liikennemelualueella. Tehokkuusluvulla on hankalaa saavuttaa tarkoituksenmukaisia rakennusoikeuksia erottamatta osaa tonteista puistoalueeksi. Tehokkuusluvuista tulee helposti hyvin alhaisia ja ne vaihtelevat tonttien välillä suuresti. Osoittamalla rakennusoikeus kerrosneliömetreissä on rakennusoikeudet voitu selkeämmin osoittaa kiinteistönomistajaa ja tonttia kohden. Kerrosneliömetreissä osoitettu rakennusoikeus vastaa suunnilleen tehokkuuslukua e=0,10 koko kiinteistön alkuperäisestä pinta-alasta. Tämä tarkoittaa sitä, että myös se osa kiinteistöstä, joka on osoitettu puistoksi, suojelualueeksi tai johonkin muuhun kuin asuinkäyttöön, sisältyy laskennassa käytettyyn pinta-alaan. Varsinainen tehokkuusluku oli siis hieman korkeampi (e=0,11-0,20). 7

8 Kaupungin omistamille alueille oli osoitettu melko pieniä tontteja, jotta suuria rakentamattomia alueita on voitu jättää virkistyskäyttöön. Siksi korkeampi tehokkuusluku oli perusteltu. Uusien tonttien sijoittaminen kaavaluonnoksessa A Olemassa olevilla kiinteistöllä on useimmiten keskelle tonttia sijoitettu omakotitalo ja talon edessä puutarha Ylä-Haikkoontien/Nuohoojantien puolella. Puutarhat ovat hienoja ja hyvin hoidettuja ja useimmiten kokonaisuus kärsisi tonttien jakamisesta pieniin osiin. Siksi kaavaehdotuksessa uusia tontteja ei ole osoitettu alle m 2 :n kiinteistöille m 2 :n kiinteistöille oli osoitettu yhteensä kaksi tonttia ja yli m 2 :n kiinteistöille yhteensä kolme tonttia. Eli, näiden kiinteistöjen ollessa rakennettuja, on ehdotettu, että ne voidaan jakaa kahteen tai kolmeen osaan niin, että syntyy yksi uusi tontti tai kaksi uutta tonttia. Tilastot Kaavaluonnoksessa A oli tonttien yhteenlaskettu pinta-ala noin m 2 (16 ha) ja rakennusoikeus noin k-m 2. Ehdotettu mitoitus vastaa vajaata 300 asukasta Mitoitus kaavaluonnoksessa B Kaavaluonnoksessa B oli kaava-alueen lisärakentamista tiivistetty vaihtoehtoon A verrattuna. Kaavaluonnoksessa oli lisärakennusoikeutta uusien tonttien muodossa osoitettu niille yksityisille kiinteistöille, joilla oli siihen kaavalliset edellytykset, eli jos tontin muoto ja sijainti sallivat sen jakamisen useammaksi tontiksi. Tässä kaavaluonnoksessa oli uusia tontteja osoitettu kaikille yli m 2 :n tonteille, joilla liikennemelu ei ylitä raja-arvoja tai joille oli ehdotettu meluvallia. Kaavaluonnoksessa B oli ehdotettu yhteensä 86 uutta tonttia. Niistä 39 oli suurimmaksi osaksi yksityisessä omistuksessa ja 47 kaupungin omistuksessa. Olemassa olevaa kiinteistöjaotusta ei kaikilla alueilla ole huomioitu, joten luonnoksessa oli osoitettu myös tontteja, jotka muodostuvat osittain kaupungin omistamasta ja osittain yksityisen omistamasta maasta. Myös tässä kaavaluonnoksessa rakennusoikeus oli pääasiassa osoitettu tehokkuusluvulla (e=0,25) niille tonteille, jotka kaupunki omisti, kun taas tehokkuus yksityisessä omistuksissa oleville tonteille oli osoitettu kerrosneliömetreissä (k-m 2 ). Perustelut olivat samat kuin kaavaluonnoksessa A. Tontit oli myös sijoitettu samojen periaatteiden mukaan kuin kaavaluonnoksessa A (ks. luku yllä). Kaava-alueen luoteiskulmaan oli ehdotettu melusuojaa. Tässä vaiheessa oli tosin vielä epävarmaa, oliko melusuojan rakentaminen taloudellisesti ja/tai teknisesti mahdollista. Tästä oli tekeillä selvitys, joka valmistui vasta syksyllä Tilastot Kaavaluonnoksessa B oli tonttien yhteenlaskettu pinta-ala noin m 2 (17,5 ha) ja rakennusoikeus k-m 2. Ehdotettu mitoitus vastaa vajaata 400 asukasta. 8

9 6 ASEMAKAAVAN KUVAUS 6.1 Asemakaavaratkaisun valinta Kun kaavaluonnokset olivat olleet nähtävillä ja jätetyt lausunnot ja mielipiteet oli tarkastettu, ryhdyttiin laatimaan kaavaehdotusta. Tavoitteena oli mahdollisuuksien rajoissa huomioida jätetyt mielipiteet ja lausunnot. Kaavaehdotus on tehostettu yhdistelmä vaihtoehdoista A ja B. Yksityisten kiinteistöomistajien mielipiteet on melko hyvin voitu ottaa huomioon. Joidenkin kiinteistönomistajien kanssa on myös käyty keskusteluja kaavaluonnosten nähtävillä olon jälkeen. Kaavaehdotuksessa kaupungin alueella olevia tontteja on tiivistetty hieman. Perusratkaisu on kuitenkin sama kuin kaavaluonnoksissa, eikä suuria muutoksia ole tehty. Kaava-aluetta on tosin suurennettu hiukan itään sen keskiosassa. 6.2 Kaavan rakenne Yleisesti Osayleiskaava pohjana Asemakaavassa on lähdetty kaavaratkaisuista, jotka tukeutuvat alueen voimassa olevaan osayleiskaavaan. Asuinrakentaminen on sijoitettu kokoojakadun molemmin puolin. Katualue on osoitettu niin leveäksi, että kadun varteen voidaan rakentaa kevyen liikenteen väylä. Kaava-alueen eteläosaan on osoitettu suurehko lähivirkistysalue, jonka läpi kulkevat ulkoilureitit yhdistävät alueen itä- ja länsipuoliset alueet kaavaalueeseen. Asuinrakentamisen sijoittaminen Alueen melko kumpuileva maasto on asettanut tiettyjä rajoituksia asemakaavan laatimiselle. Uusi asuinrakentaminen on pyritty sijoittamaan niin, että uusien katujen nousu ei ylitä 8 %:a. Joissain yksittäistapauksissa tämä ei kuitenkaan ole ollut mahdollista, vaan kadun nousu on lähellä 10 %. Suurin osa uusista pientaloista on sijoitettu Porvoon kaupungin omistamille alueille, mutta myös yksityisessä omistuksessa oleville alueille on osoitettu uusia tontteja, jotka täydentävät olemassa olevaa asutusta. Porvoon kaupungin alueille osoitettu pientalorakentaminen on monin paikoin melko tiivistä. Yksityisessä omistuksessa oleville alueille ei ole osoitettu yhtä tiivistä lisärakentamista, sillä suuret, rehevät puutarhat kärsisivät, jos ne pilkottaisiin liian pieniksi tonteiksi. Molemmissa kaavaluonnoksissa noin 1/3 kaava-alueesta on osoitettu pientalorakentamiselle ja 2/3 on jätetty rakentamattomiksi mm. lähivirkistys-, suojelu- ja muinaismuistoalueiksi. Liikennemelualue Osayleiskaavassa Tolkkistentien viereinen alue on osoitettu suojaviheralueeksi (EV). Vastaava alue on myös asemakaavassa osoitettu suojaviheralueeksi (EV). Lisä- ja uudisrakentaminen on osin osoitettu alueelle, jossa liikennemelu ylittää suositellut ohjearvot. Näillä tonteilla on tärkeää rakentaa riittävät melusuojat talousrakennuksista ja aidoista, jotta tonttien melutaso ei ylitä suositeltuja ohjearvoja. 9

10 6.2.2 Mitoitus Asemakaavalla osoitetaan 102 uutta omakotitonttia ja yksi tontti, jolle voi rakentaa korkeintaan II-kerroksisen rivi- tai pienkerrostaloa. Nykyisen ladon ympärille on osoitettu tontti varastorakennukselle, jossa voi säilyttää kulkuneuvoja kuten veneitä, peräkärryjä ja muita asumiseen liittyviä tavaroita. Rakennusoikeus on osoitettu kerrosneliömetreinä (k-m 2 ) yksityisille tonteille ja tehokkuusluvulla (e=0,25) kaupungin tonteille. Kaupunki hinnoittelee tonttinsa tontin alan perusteella, joten on luonnollista, että rakennusoikeus on suoraan sidottu alaan. Yksityisten maanomistajien rakennusoikeus on osoitettu suoraan kerrosneliömetreinä, jolloin se on heille havainnollisempi. Kaupunki omistaa uusista tonteista 66, ja 37 tonttia on yksityisessä omistuksessa. Se vastaa runsasta 400 uutta asukasta. Kaava-alue rakennetaan vaiheittain. Maankäyttösopimusta solmitaan todennäköisesti kuuden maanomistajan kanssa Palvelut Alueen julkiset lähipalvelut ovat Gammelbackassa, Tolkkisissa ja Haikkoossa. Lähikoulut ovat Tolkkisten koulu, Tolkis skola ja Gammelbacka skola. Tolkkisten päiväkoti ja päiväkoti Haikobrinkens daghem ovat lähimmät päiväkodit. Terveydenhuoltopalvelut ovat Gammelbackassa ja Näsissä. Sekä Tolkkisissa että Gammelbackassa on monitoimitalo, ja Gammelbackassa on myös kirjasto. Yksityiset, paikalliset palvelut ovat Gammelbackassa. Kaava-alueen läheisyydessä on myös Haikkoon kartano kylpylöineen. Ylä-Haikkoon alueelle on varattu julkisten palveluiden ja pienten liiketilojen korttelialueita. Toimintaa ei ole kaikilta osin vielä toteutunut. Ylä- Haikkoon päiväkoti on hiljattain valmistunut ja otettu käyttöön. Tässä vaiheessa ei kaava-alueelle ole katsottu tarpeelliseksi osoittaa palveluiden korttelialueita Liikenneverkko Ylä-Haikkoontie toimivat asuinalueen Tolkkisiin ja Haikkooseen yhdistävänä yhdystienä. Asemakaavassa katu on mitoitettu siten, että sen varteen voidaan rakentaa kevyen liikenteen väylä. Itä-Mensaksen tie (nykyinen Treksiläntie) yhdistää kaava-alueen Tolkkistentiehen, joten päästäkseen Tolkkistentielle ei tarvitse kiertää Haikkoontien kautta. Asemakaavassa kokoojakatu on koko kaava-alueen läpi johtava yhtenäinen katu, ja on luonnollista, että sen nimi pysyy samana koko alueella. Nykyisin kadun nimi muuttuu kaava-alueen pohjoisosassa. Asemakaavassa on ehdotettu kokoojakadun nimeksi Ylä-Haikkoontietä koko kaava-alueella. Näin ollen Nuohoojantie jää pois. Asemakaavassa osoitettu katualue on 16 metriä leveä. Joissain kohdin on ollut vaikea sovittaa katu olemassa olevaan asutukseen puuttumatta suuremmin puutarhoihin ja nurmikoihin. Suurin ongelma oli Itä- Mensaksen tien (nykyisen Treksiläntien) pohjoispuolinen osuus. Asemakaavassa on osoitettu tasaisen leveä katualue. Katualueelle voi tar- 10

11 vittaessa rakentaa kavennuksia ja hidasteita. Ne suunnitellaan tarkemmin vasta katusuunnitelmien teon yhteydessä. Kadun nopeusrajoituksen tulee olla alhainen, sillä kyseessä on pientaloalueen kokoojakatu. Uusi, tiivis pientalorakentaminen kaupungin alueilla on sijoitettu uusien, kokoojakadusta lähtevien katujen varteen. Liikenne olemassa olevalle asutukselle tapahtuu edelleen pääasiassa suorilla liittymillä kokoojakadulle. Jos mahdollista, tulee liittymät rakentaa uusille tonttikaduille. Asemakaavassa on ehdotettu, että joillakin yksittäisillä tonteilla edelleen olisi suorat liittymät Tolkkistentielle, sillä uusien liittymien rakentaminen kokoojakadulle tarkoittaisi melko suuria muutoksia luonnossa ja olemassa olevilla tonteilla. Ajoyhteydet yksityisille tonteille osoitetulle lisärakentamiselle on pääosin osoitettu ajoyhteyksinä, jotka järjestetään rasitteina yhden tai kahden tontin läpi. Näiden ajoyhteyksien rakentamisesta ja ylläpidosta vastaavat yksityiset tonttien omistajat. Yksityisten tonttien omistajien tulee tehdä ajoyhteyksistä erilliset sopimukset. Joissakin kohdissa on katuja osoitettu myös yksityisille alueille, jos rasitteen perustaminen ei ole mahdollista sillä liitettäviä tontteja on enemmän kuin kolme Virkistysalueet Noin kolmasosa kaava-alueesta (15 ha) on osoitettu virkistysalueiksi (VL). Virkistysalueet on suurimmaksi osaksi sijoitettu kaupungin omistamille alueille, mutta myös yksityisistä maista on joitakin kohtia varattu virkistykseen. Suurimmat virkistysalueet sijaitsevat Ylä-Haikkoontien itäpuolella ja muodostavat osan suurista rakentamattomista Haikkoonmetsästä. Ulkoilureittejä on osoitettu kaava-alueen itä- ja eteläpuolisille virkistysalueille. Kaava-alueen eteläosassa on suurehko itä-länsisuuntainen virkistysalue, joka yhdistää kaava-alueen etelä- ja länsipuoliset alueet kaavaalueen itäpuolella oleviin suuriin metsiin. Tämä virkistysalue on suurimmaksi osaksi yksityisellä maalla. Tässä tapauksessa kyseessä on alue, joka osayleiskaavassa on osoitettu lähivirkistysalueeksi ja joka muodostaa tärkeän väylän kaava-alueen itäpuolisten suurten virkistysalueiden, Haikkoonmetsän sekä kaava-alueen länsi- ja eteläpuolisten alueiden välille. Asemakaavaa tehtäessä pääperiaate oli se, että suurista tonteista ei rajattaisi osia erillisiksi puistoalueiksi, vaan sen sijaan osoitettiin suuria tontteja, joilla rakentamiselle sallitut alueet on rajattu osaan tontista. Näin on pyritty varmistamaan, että nykyinen kylämäinen ilme vehreine, suurine puutarhoineen säilyy. Osa niistä tonteista, jotka rajautuvat suurempiin virkistysalueisiin, on osoitettu virkistysalueiksi Tärkeät vesistöt Kaava-alueen läpi virtaa joitakin alueen kuivatukselle tärkeitä vesistöjä. Ne on mahdollisuuksien mukaan osoitettu virkistysalueeksi, jotta varmistettaisiin etteivät ne tukkeudu. Niissä kohdissa, joissa ne kulkevat yksityisen tonttimaan läpi, on ne osoitettu omalla kaavamerkinnällään, josta ilmenee, että ne ovat tärkeitä lähialueiden kuivatukselle, ja niiden virtaus täytyy turvata. Joissain tapauksissa vesistö voidaan putkittaa tai siirtää, mutta niitä ei saa kokonaan poistaa. 11

12 6.2.7 Suojelualueet Kaava-alueella on kaksi vaikuttavaa siirtolohkaretta, jotka tulee säilyttää. Kaava-alueella on myös kaksi paikallisesti arvokasta metsälain 10 :n mukaista erityisen tärkeää elinympäristöä. Toinen niistä, rehevä lehtomainen puronotkelma, on kaava-alueen luoteisosassa ja toinen, saniaiskorpi, alueen koillisosassa. Lisäksi kaava-alueen luoteisosassa on muinaismuistoalue. Nämä alueet on voitu huomioida kaavaa laadittaessa, ja ne ovat saaneet asialliset merkinnät Energiatehokas asuinalue Asemakaavaa laadittaessa on huomioon otettu myös uusi energiatehokkaiden asuinalueiden tavoite. Kaavamääräyksiin sisältyykin määräyksiä, joiden tarkoituksena on saavuttaa energiatehokas asuinalue. Asemakaavalle laaditaan erilliset rakennustapaohjeet, joissa on yksityiskohtaisempia määräyksiä energiatehokkuudesta Ongelmalliset alueet Jyrkkä maasto Kumpuilevan maaston vuoksi katujen kallistuksista tulee helposti liian jyrkät, mikä aiheutti haasteita uusia asuinalueita sijoitettaessa ja olemassa olevaa asutusta täydennettäessä. Asemakaavassa tavoitteena oli välttää 8 %:a jyrkempiä nousuja. Se onnistuikin suurimmalla osalla alueista, mutta joissakin kohdissa nousu on 10 %. Kapea yhdystie Kaava-alueen läpi johtava yhdystie on melko kapea, ja katualuetta pitää leventää aika paljon, jotta sen varteen voidaan rakentaa kevyen liikenteen väylä. Joissain kohdin olemassa oleva asutus on sijoitettu melko lähelle tietä sen molemmin puolin, joten 16 metrin levyinen katualue on vaikea saada mahtumaan pensasaitojen ja aitojen väliin. Asemakaavassa on osoitettu 16 metrin levyinen katualue koko tien pituudelta. Savinen maaperä- Maaperä- ja rakennettavuusselvitys Alueen maaperää on tutkittu ja alueesta on tehty rakennettavuusselvitys (Mensas, rakennettavuusselvitys kaavoitusta varten, , FCG). Selvityksessä tutkittiin perustamisolosuhteet niillä alueilla, joilla on pal- 12

13 jon savea. Liite 9 Yhteenvetona maaperästä voidaan todeta, että kaava-alueella sijaitsee ojia ja puroja, joiden ympäristössä on paksuja (savikerros jopa 11 m) pehmeitä maakerroksia. Näillä alueilla pehmeiköt koostuvat leijusavesta ja lihavasta savesta. Pehmeikköjen reuna-alueilla savikerros ohenee moreenimäille päin mentäessä. Pohjatutkimuskartassa on esitetty alueet joilla saven kerrospaksuudeksi on arvioitu alle 3 m ja yli 3 m Tästä enemmän erillisessä selvityksessä. Asemakaavassa on osoitettu tontteja, joilla savikerros on syvimmillään 6-7 metriä. Rakentaminen tonteilla edellyttää tarkempia maatutkimuksia ja perustamistapoja. Rakentaminen on siirretty savisimmilta alueilta vähemmän savisille alueille, jos mahdollista. Alueen eteläosan puron molemmilla puolella on erittäin savista, ja tässä vaiheessa on epäselvää, ovatko alueet rakentamiskelpoisia Tonttijako Asemakaava-alueelle tehdään sitova tonttijako, joka sisältyy asemakaavaan. 6.3 Aluevaraukset Asuintalojen korttelialueet Asemakaavassa on käytetty seuraavia aluevarausmerkintöjä: AP-3 AO-30 Asuinrakennusten korttelialue. Jokaisella asunnolla on oltava tarkoituksenmukaisesti näkösuojattu, asuntoon liittyvä ulko-oleskelutila. Autopaikkavaatimus: 1,5 ap/asunto. Erillispientalojen korttelialue. Tontille saa rakentaa yhden tai kahden asunnon pientaloja asuinkäyttöön. Tontille tulee sijoittaa vähintään kaksi autopaikkaa. TVY-1 Varastorakennusten korttelialue, jolle ympäristö asettaa toiminnan laadulle erityisiä vaatimuksia. Rakennuksessa saa säilyttää kulkuneuvoja kuten veneitä, peräkärryjä ja muita tilaa vieviä asumiseen liittyviä tavaroita. Rakennuksessa ei saa säilyttää vaarallisia kemikaaleja, räjähteitä tai muita tuotteita tai esineitä, jotka aiheuttavat vaaraa asutukselle. Ulkotiloissa säilytystä ei sallita Virkistysalueet VL le Lähivirkistysalue Ohjeellinen leikki- ja oleskelualueeksi varattu alueen osa. Kaava-alueella on osoitettu kaksi ohjeellista leikki- ja ulkooleskelualuetta Erityisalueet EV Suojaviheralue Merkinnällä on osoitettu Tolkkistentien varren alueet, jotka tulee säilyttää viheralueina ja joiden tarkoituksena on pää- 13

14 asiassa suojata muita alueita liikenteen melu- ym. haitoilta, ja joita sijaintinsa takia ei voida käyttää virkistysalueina. ET Suojelualueet SM luo-2/luo-3 Yhteiskuntateknistä huoltoa palvelevien rakennusten ja laitosten korttelialue. Kaavamerkinnöillä on osoitettu kaksi aluetta jäteveden pumppaamiseen tarvittaville pumppaamoille. Muinaismuistoalue Merkintä osoittaa Storkärrsbackenin, josta on löydetty kivikautisia ja/tai keskiaikaisia röykkiöryhmiä. Alue, joka on luonnon monimuotoisuuden kannalta erityisen tärkeä. Kaava-alueella on kaksi tällaista aluetta: yksi saniaiskorpi (luo-2) ja yksi purolehto (luo-3). s-2 Suojeltava alueen osa, joka tulee säilyttää avoimena kylälle omaisen näkymän säilyttämiseksi. Kaava-alueen eteläosassa on suuri, avoin alue, jota on hoidettu avoimena ruohikkona. Alue on erittäin hyvin hoidettu ja antaa kylälle kauniin, avoimen luonteen. s-3 Alueen osa, jonka kaksi siirtolohkaretta tulee säilyttää. Itä-Mensastien liittymän läheisyydessä on kaksi siirtolohkaretta, jotka säilytetään. oja-1 Tärkeä avo-ojaa varten varattu alueen osa. Avo-ojan vapaata virtaa ei saa estää Erityismääräyksiä Asemakaava sisältää määräykset asumisen energiatehokkuuden edistämisestä ja hiilijalanjäljen pienentämisestä. Uudisrakennukset tulee liittää kaukolämpöverkkoon, ja tonttien suunnittelussa ja rakennusten sijoittelussa tulee passiivisen aurinkoenergian käyttöön, tuulensuojiin ja pihasuunnitteluun kiinnittää erityistä huomiota. Jokaisen asuintalon hiilidioksiidipäästöjen tulee olla niin pienet kuin mahdollista. Polkupyörillr on varattava katettua säilytystilaa. Kaava sisältää myös määräyksiä huleveden käsittelystä tonteilla. Kaukolämpö Kaikki uudisrakennukset tulee liittää kaukolämpöverkkoon tehokkaan ja kestävän energiahuollon takaamiseksi ja hiilijalanjäljen minimoimiseksi. Hulevesien hallinta Vettäläpäisemättömiltä pinnoilta tulevia hulevesiä on viivytettävä siten, että viivytyspainanteiden, -altaiden tai -säiliöiden tilavuus on yksi kuutiometri jokaista sataa vettäläpäisemätöntä pintaneliömetriä kohden. Viivytyspainanteiden, -altaiden tai -säiliöiden tulee tyhjentyä 12 tunnin kuluessa täyttymisestään ja niissä tulee olla suunniteltu ylivuoto Yleisiä määräyksiä Maanpinnan tarpeetonta muokkaamista, louhintaa ja täyttöä tulee välttää. Asuinrakennusten tulee olla selkeälinjaisia, yksinkertaisia ja ilmeeltään 14

15 moderneja. Lasiverannat ja viherhuoneet ovat suositeltavia, mutta kokonaisuudet tulee olla hillitty. Rakennusta kiertäviä katettuja terasseja sekä samassa rakennuksessa olevia liian monia erkkereitä ja ulokkeita ei sallita. Kokonaan tai pääasiallisesti maanpinnan yläpuolella olevaa kellarikerrosta ei saa rakentaa. Radonturvallinen rakentaminen on otettava huomioon rakennettaessa. Rakennettaessa tulee noudattaa erillisiä rakentamistapaohjeita. 6.4 Kaavan vaikutukset Kaavoituksen keskeisimmät vaikutukset arvioidaan nykytilanteeseen verrattuna. Vaikutuksista ei tehdä erillisiä selvityksiä, vaan ne arvioidaan asemakaavan laatimisen yhteydessä osana kaavaprosessia. Niitä täydennetään suunnittelun aikana Vaikutukset luonnonympäristöön ja maisemaan Arvokas puronotkelma ja saniaiskorpi jätetään rakentamattomiksi eikä niiden luontoarvoja uhata. Storkärrsbacken, josta on löydetty kivikautisia/keskiajan röykkiöryhmiä, osoitetaan muinaismuistoalueeksi. Alueella olevat kaksi siirtolohkaretta jätetään koskemattomiksi. Olemassa olevan asutuksen tiivistämisellä ei ole vaikutuksia luonnonympäristöön, kun taas maisemakuva tiivistyy huomattavasti. Metsäalueilla ja peltomailla rakentaminen muuttaa maisemaa. Asuintalot on sijoitettu niin, että ne luonnollisesti mukailevat maiseman piirteitä. Suuria muutoksia, maansiirtoja ja täyttöjä tulee välttää Vaikutukset rakennettuun ympäristöön ja yhteiskuntarakenteeseen Alueen rakentuminen yhtenäistää kaupungin yhteiskuntarakennetta. Rakennettu ympäristö tiivistyy, ja alue muuttuu pientaloalueeksi. Kylämäinen tunne vahvistuu, kun rakentaminen tiivistyy Vaikutukset alueen liikenneolosuhteisiin Ylä-Haikkoontie ja Nuohoojantie muutetaan Ylä-Haikkoontie -nimiseksi kokoojakaduksi, jonka varteen rakennetaan kevyen liikenteen väylä. Kevyen liikenteen väylän rakentamisen myötä alueen liikenneturvallisuus paranee merkittävästi Muut vaikutukset Sitova tonttijako ja kiinteistörekisteri Alueella ei ole voimassa olevaa asemakaavaa, ja kaikki kiinteistöt on rekisteröity maanmittauslaitoksen kiinteistörekisteriin. Asemakaavan laatimisen yhteydessä alueelle laaditaan myös sitova tonttijako. Asemakaavoituksen myötä nykyiset kiinteistöt muutetaan tonteiksi. Ne rekisteröidään Porvoon kaupungin kiinteistörekisteriin, minkä jälkeen siellä ovat sekä olemassa olevat kiinteistöt että uudet tontit. Tontit saavat uuden, sitovan tonttijaon mukaisen kiinteistötunnuksen. Rekisteröintikustannukset peritään kaikilta tonttien omistajilta rekisteröintiajankohdan voimassa olevan taksan mukaisesti. Rekisteröintikustannukset lienevät pienet suhteessa asemakaavan tuo- 15

16 maan arvonnousuun ja hyötyyn. Kiinteistövero Kun alueelle laaditaan asemakaava, tarkoittaa se myös muutoksia kiinteistöveroon. Pientalotonttien verotusarvo lasketaan tontin pinta-alan perusteella, eikä se riipu tontille osoitetusta rakennusoikeudesta. Mitä suurempi tontti, sitä suurempi on siis myös sen verotusarvo. Yhtiömuotoisilla tonteilla ja rivitalotonteilla myös rakennusoikeus vaikuttaa. Asemakaavassa osalle alueista on osoitettu melko suuria tontteja, jolloin myös kiinteistövero on suurempi. Vaihtoehtona olisi ollut erottaa osa tontista puistoalueeksi, jolloin kiinteistövero olisi ollut matalampi. Kiinteistöverosta suurin osa muodostuu kuitenkin asuinrakennuksesta, jonka verotusarvo on monta kertaa korkeampi kuin tontin. Muutokset katujen nimiin ja numerointiin Asemakaavan laatimisen yhteydessä on myös katunimet tarkastettu. Kaava-alueen läpi kulkevalla yhdystiellä on nykyisin kaksi nimeä: Ylä- Haikkoontie ja Nuohoojantie. Ylä-Haikkoontie jatkuu kaava-alueen yläosaan Tolkkistentiehen asti, jossa Nuohoojantie alkaa ja jatkuu Haikkoontielle asti. Alueen keskellä Treksiläntie yhdistää Nuohoojantien Tolkkistentiehen. Asemakaavassa Ylä-Haikkoontien loppuosa on osoitettu ainoastaan kevyen liikenteen väyläksi, ja on epäloogista, että kadun nimi vaihtuu kesken kaiken. Siksi kaavaluonnoksissa on ehdotettu, että Ylä-Haikkoontie kulkee koko kaava-alueen läpi aina Haikkoontielle asti. Tämä tarkoittaa sitä, että 15 kiinteistöä saa uuden katuosoitteen. Kaikki kiinteistöt saavat uuden katunumeron kun tonttijako vahvistetaan, ja jokainen tontti saa oman tonttinumeron. Kadun nimen muutokset ovat vähäiset, sillä kaikkien kiinteistönomistajien on kuitenkin ilmoitettava uudet osoitenumeronsa eri instansseille. Kunnallistekniikka Kaava-alueelle rakennetaan kunnallinen vesi- ja viemäriverkko. Kaikkien kiinteistöjen tulee liittyä siihen. 6.5 Ympäristön häiriötekijät Liikennemelu Tolkkistentien liikennemelu leviää paikoin melko kauas kaava-alueelle. Suunnittelussa on käytetty vuoden 2020 ennustetta (Haikkoon- Mustijoen alueen meluselvitys 2002). Valtioneuvoston määräysten mukaan liikennemelun tulee uusilla alueilla olla alle 55 db (A) päivällä (klo 7-22) ja yöllä (klo 22-7) 45 db (A). Asemakaava-alueella on tontteja, joilla liikennemelu ylittää ohjearvot. Asemakaavassa on myös osoitettu muutama uusi tontti, joilla liikennemelu osin ylittää hyväksytyt ohjearvot. Asemakaavamääräysten mukaan tonttien omistajien tulee aidoilla ja talousrakennuksilla suojata pihaalueensa liikennemelua vastaan niin, että melutaso alittaa ohjearvot. Monissa kohtaa maisema viettää poispäin tiestä, ja siksi on vaikeaa järjestää toimivia melusuojia tien varteen. Siksi melusuojat tulee rakentaa piha-alueen laitaan. 16

17 7 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 7.1 Asemakaavan suunnittelun tarve Asemakaavaa tarvitaan kaupungin tonttivarannon ylläpitämiseksi ja valtuuston asettamien vuotuisten tonttimyynnin tavoitteiden saavuttamiseksi. 7.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset Alueen asemakaavoitus sisältyy kaupunkisuunnitteluosaston vuosien työohjelmaan. Vuonna 2005 tehtiin maisema-analyysi ja rakennusalaselvitys. Alueen aktiivinen suunnittelu aloitettiin syksyllä 2007 suunnittelualueen kiinteistönomistajille lähetetyllä kyselyllä. Kaavoituskatsauksen 2005 yhteydessä kaupunki ilmoitti ensimmäistä kertaa, että koko kaava-alueen suunnittelu on aloitettu. Alue on asetettu rakennuskieltoon asemakaavan laatimista varten kaupunginhallituksen päätöksellä ( 274). Rakennuskielto on voimassa kaksi vuotta alkaen. 7.3 Osallistuminen ja yhteistyö Osallistuminen on toteutettu osallistumis- ja arviointisuunnitelman mukaisesti. Suunnitelmasta käyvät ilmi osalliset, osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt sekä viranomaisyhteistyö. Koska asemakaava ei koske valtakunnallisia tai tärkeitä seudullisia alueidenkäyttötavoitteita, asemakaavasta ei ole ollut tarpeen järjestää MRL 66 :n mukaista viranomaisneuvottelua. Liite 7 Osallisilla oli mahdollisuus tutustua suunnittelumateriaaliin, osallistumisja arviointisuunnitelmaan sekä vaihtoehtoisiin asemakaavaluonnoksiin , kun ne pidettiin nähtävinä MRL 62 ja MRA 30 mukaisesti. Kaavaan voitiin tutustua myös kaavanäyttelyssä Tolkkisten koululla klo Viranomaisilta pyydettiin alustavat lausunnot. Kaavasta jätettiin 7 lausuntoa ja 20 mielipidettä. Kaikki lausunnot ja mielipiteet on käyty läpi ja kaavaehdotus on laadittu. Yhteenveto lausunnoista ja vastineista on liitteenä. Liite 8 Kaavaehdotus pidetään nähtävänä. Osallisilla on mahdollisuus kommentoida kaavaehdotusta, ja viranomaisilta pyydetään lausunnot. 8 MAANKÄYTTÖSOPIMUKSET Maankäyttö- ja rakennuslain mukaan asemakaavoitettavan alueen maanomistajilla, joille asemakaavasta aiheutuu merkittävää hyötyä, on velvollisuus osallistua kunnalle yhdyskuntarakentamisesta aiheutuviin kustannuksiin. Tavoitteena on oltava, että maanomistajien kanssa sovitaan kustannuksiin osallistumisesta. Sitova maankäyttösopimus voidaan tehdä vasta kun kaavaluonnos tai ehdotus on ollut virallisesti nähtävänä. 9 RASITESOPIMUKSET Asemakaavassa yksityisellä maalla olevat uusille tonteille johtavat ajotiet on osoitettu ajoyhteyksiksi. Tarvittavien rasitesopimuksien kiinteistönomistajien välillä tulee olla tehdyt ennen kuin asemakaava voidaan hyväksyä. Rasitealueet muodostetaan lohkomistoimituksessa. 17

18 10 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS 10.1 Toteutusta ohjaavat ja havainnollistavat suunnitelmat Asemakaavan toteuttamiseksi tehdään rakennustapaohjeet, joita tulee noudattaa rakennettaessa sekä yksityisillä että kaupungin omistamilla tonteilla. Rakentamistapaohjeet tehdään ehdotusvaiheessa ja hyväksytään samanaikaisesti asemakaavan kanssa. Kuntatekniikka yksikkö tekee alueen katusuunnitelmat ja liikelaitos Porvoon Vesi suunnitelmat vesi- ja viemäriverkoksi. Asemakaavaan sisältyy sitova tonttijako, joka ohjaa kiinteistönmuodostusta Toteuttaminen ja ajoitus Kaava-alue rakennetaan vaiheittain. Kaava-alueen rakentaminen aloitetaan etelästä. Asemakaava-alue voidaan myöhemmin jakaa useaan osa-alueeseen ja kaavat hyväksyä vaiheittain. Jotta asemakaava voidaan toteuttaa, tulee alueelle rakentaa katuverkko sekä vesi- ja viemärijohdot. Tässä vaiheessa ei ole vielä vahvistettu, koska kaupunki ryhtyy rakentamaan alueen katuja ja kunnallistekniikkaa. Tonttien myynti voidaan aloittaa aikaisintaan syksyllä Asemakaavan toteuttaminen edellyttää, että tarvittavat maankäyttösopimukset ja rasitesopimukset on solmittu. Katualueet siirtyvät kaupungin omistukseen ilman korvausta MRL 94 :n mukaisesti. Porvoo , Eero Löytönen kaupunkisuunnittelupäällikkö Camilla Stenberg kaavoittaja LIITTEET: 1. Alueen sijainti 2. Ote maisema-analyysistä 3. Ote luontoselvityksestä 4. Ote osayleiskaavasta 5. Ote meluselvityksestä 6. Yhdistelmä maanomistajien toivomuksista 7. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma 8. Yhteenveto luonnosvaiheen kuulemisesta 9. Kartta alueen rakennettavuudesta Rakennustapaohje Havainnekuva 18

19

20

21

22

23

24

25

26 LIITE 7 OSALLISTUMIS- JA ARVIOINTISUUNNITELMA PORVOO ITÄ-MENSAS 33. KAUPUNGINOSA, KORTTELIT JA SEKÄ KATU-, VIRKISTYS-, ERITYIS- JA SUOJA-ALUEET ASEMAKAAVA OSALLE HAIKKOON JA MUSTIJOEN KYLIÄ Sijainti: Tolkkistentien itäpuolinen alue, Nuohoojantien ja Ylä-Haikkoontien molemmin puolin Nro 430 ASEMAKAAVA 1. Suunnittelualue Suunnittelualue sijaitsee Haikkoon ja Mustijoen kylissä Tolkkistentien itäpuolella Nuohoojantien ja Ylä-Haikkoontien molemmin puolin. Pohjoisessa suunnittelualue rajautuu Haikkonrinteen asemakaava-alueeseen, lännessä Tolkkistentiehen ja etelässä Haikkoontiehen. Liite Hankkeen taustaa Alueen suunnittelu on sisältynyt kaupunkisuunnittelun toimintasuunnitelmaan vuodesta Suunnittelun käynnistymisestä on informoitu kaupungin kaavoituskatsauksen yhteydessä vuodesta 2005 lähtien. 3. Suunnittelun tavoite Suunnittelun tavoitteena on muodostaa alueelle keskeisten alueiden osayleiskaavan periaatteiden mukaisesti pientalovaltaista rakentamista. Uusien, tiiviisti rakennettujen pientaloalueiden sijoittaminen, olemassa olevan omakotiasutuksen tiivistäminen ja liittyminen liikenne- ja kunnallistekniikan verkostoihin tutkitaan. Ylä-Haikkoontie ja Nuohoojantie -nimiset yksityistiet muutetaan Ylä-Haikkoon ja Tolkkisen yhdistäväksi kokoojakaduksi. Tolkkistentien yksityiset tieliittymät tulee tarkistaa. Tavoitteena on, että Tolkkistentielle osoitetaan mahdollisimman vähän liittymiä. Viheryhteydet Haikkoon metsäalueen ja Tolkkisten suuntaan osoitetaan asemakaavassa. Suunnittelun tavoitetta on tarkennettu maanomistajilta kyselylomakkeella saadun palautteen pohjalta. Suunnittelualuetta käsitellään suunnittelun alkuvaiheessa kokonaisuutena, mutta myöhemmin se jaetaan tarvittaessa useampaan asemakaavaalueeseen. Suunnittelutyöhön sisältyy mahdollisesti maankäyttösopimuksia. Maankäyttö- ja rakennuslain mukaan maanomistajilla, joille asemakaavasta aiheutuu merkittävää hyötyä, on velvollisuus osallistua kunnalle yhdyskuntarakentamisesta aiheutuviin kustannuksiin. Tavoitteena on oltava, että näiden maanomistajien kanssa solmitaan maankäyttösopimuksia. 4. Lähtötiedot kaavatilanne, kaavan toteutuminen, yms.) Alueen koko: Koko suunnittelualue on noin 45 ha, alueen tarkoituksenmukainen rajaus tutkitaan luonnosvaiheessa saadun palautteen pohjalta. Suunnittelualue jaetaan tarvittaessa myöhemmässä vaiheessa useampaan pienempään kaava-alueeseen.

27 Maakuntakaava: Itä-Uudenmaan maakuntakaavassa (vahvistettu ) suurin osa kaava-alueesta on osoitettu taajamatoimintojen alueeksi (A). Haikkoonmetsää ympäröivä alue on osoitettu virkistysalueeksi. Yleiskaava: Porvoon keskeisten alueiden osayleiskaavassa (hyväksytty ) alue on osoitettu pientalovaltaiseksi asuntoalueeksi (AP), lähivirkistysalueeksi (VL) ja lähivirkistysalueeksi, jolla on erityisiä ympäristöarvoja (VL-2) sekä suojaviheralueeksi (EV). Suunnittelualueen pohjoisosassa on luonnon monimuotoisuuden kannalta erityisen tärkeä alue (luo) ja muinaismuistoalue (SM). Suunnittelualueen kautta on osoitettu kokoojakatu, jonka varteen on sijoitettu kevyen liikenteen reitti. Alueen kautta kulkee ohjeellisia ulkoilureittejä. Asemakaava: Alueella ei ole hyväksyttyä asemakaavaa. Suunnittelualue rajautuu koillisessa Haikkoonrinteen asemakaava-alueeseen. Maanomistustilanne: Alueen rakennetut kiinteistöt ovat yksityisessä omistuksessa. Alueella on myös muutama rakentamaton kiinteistö, jotka ovat yksityisessä omistuksessa. Kaupunki omistaa suuret rakentamattomat metsä- ja peltoalueet. Rakennettu ympäristö: Alueella sijaitsee 27 rakennettua pientalotonttia. Alueen rakennuskanta on syntynyt viimeisten 80 vuoden aikana, ja vanhimmat asuintalot lienevät 1930-luvulta. Alueella esiintyy siis useita erilaisia rakennustyylejä, kuten lukujen rintamamiestaloja, lukujen tiilisiä rinnetaloja ja 1990-luvun puuhuviloita. Osaa taloista on vuosien varrella laajennettu. Alueella ei ole rakennussuojelukohteita. Asukkaat: Alueella asuu noin 70 henkilöä. Luonnonympäristö ja maisema: Porvoon keskeisten alueiden osayleiskaavatyön yhteydessä on laadittu luontoselvitys (Porvoon kaupungin ympäristönsuojelutoimisto ). Suunnittelualueen itäpuolella on osayleiskaavassa paikallisesti arvokkaiksi osoitetut Haikkoon metsäalue ja Haikoträsketin ympäristö. Suunnittelualueen koillisrajalla on Haikkoon saniaiskorpi, joka on osayleiskaavassa osoitettu luonnon monimuotoisuuden kannalta erityisen tärkeäksi alueeksi. Alueen luoteisosassa on puronotkelma, jossa on rehevä lehtomainen kasvillisuus. Puronotkelman ja Tolkkistentien välissä on melko suuri muinaismuistoalue, Storkärrsbacken. Alueella on rautakautinen/keskiaikainen röykkiöryhmä. Alueesta on tehty maisema-analyysi ja rakennusalaselvitys (Porvoon Mensaksen maisema-analyysi ja rakennusalaselvitys 2005). Alueella ei ole arvokkaita suojeltavia maisema-alueita. Maaperä: Alue koostuu lounais-koillissuuntaisista moreeniselänteistä ja niiden välisistä savilaaksoista. Moreeniselänteiden korkeimmilla kohdilla on kalliopaljastumia. Alueen pellot ovat suurimmaksi osaksi savikkoa, jonka syvyys vaihtelee muutamasta metristä 2

28 runsaaseen 10 metriin. Kunnallistekniikka: Alueella ei ole kunnallistekniikkaa. Osa rakennuspaikoista on liittynyt yksityisiin vesiosuuskuntiin. Häiriötekijät: Tolkkistentien liikenteestä aiheutuva melu ylittää suunnittelualueen tietyillä osilla valtioneuvoston antamat hyväksytyt melun ekvivalenttitasot. Meluselvitys on tehty vuonna 2002 (Haikkoon- Mustijoen alueen meluselvitys, 2002). Alue on paikoittain hyvin jyrkkä, mikä osittain vaikeuttaa tarkoituksenmukaisten asuinalueiden suunnittelua. 5. Kaavoituksen keskeisimmät vaikutukset Kaavoituksen keskeisimmät vaikutukset arvioidaan nykytilanteeseen verrattuna. Vaikutuksista ei tehdä erillisiä selvityksiä vaan ne arvioidaan asemakaavan laatimisen yhteydessä osana kaavaprosessia. Seuraavat vaikutukset arvioidaan: - vaikutukset luonnonympäristöön ja maisemaan - vaikutukset rakennettuun ympäristöön - vaikutukset yhdyskuntarakenteeseen - vaikutukset liikenteeseen 6. Osalliset Maanomistajat: liite 2 Naapurimaanomistajat: liite 3 Muut osalliset: Telia Sonera Finland Oyj Elisa Oyj Porvoon Energia Oy/kaukolämpö Porvoon sähköverkko Oy Porvoon Alueverkko Oy Kaavoituksen kuluessa kuultavat viranomais- ym. tahot: Uudenmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus Museovirasto/ arkeologian osasto Porvoon museo Itä-Uudenmaan pelastuslaitos Porvoon kaupungin seuraavat yksiköt: Maapolitiikka Kaupunkimittaus Kuntatekniikka Rakennusvalvonta Terveydensuojelu Ympäristönsuojelu Porvoon Vesi 7. Osallistumisen ja vuorovaikutuksen järjestäminen Lautakunnat ja jaostot: Kaupunkikehityslautakunta Terveydensuojelujaosto Kyselylomake suunnittelualueen maanomistajille: - Kyselylomakkeella selvitetään alueen maanomistajien toiveita kaavaalueen kehityksen ja oman tilan maankäytön suhteen sekä lähitulevaisuuden suunniteltuja rakennushankkeita. Viranomaisneuvottelu: - Kysymyksessä ei ole MRL 66 2 momentissa tarkoitettu kaava, joka edellyttäisi viranomaisneuvottelua. Suunnitteluvaiheen kuuleminen: (MRL 62, MRA 30 ) - Kaavaluonnos ja muu suunnittelumateriaali ovat esillä kaupunkisuunnittelussa, Rihkamatori B, 3 krs ja internetissä Porvoon kaupungin internetpalvelussa ( Osallisille varataan mahdollisuus esittää 3

29 kirjallisia mielipiteitä. - Kaavaluonnoksen nähtävilläolosta tiedotetaan kirjeellä kaava-alueen maanomistajille/-haltijoille sekä naapurimaanomistajille/-haltijoille, lisäksi kuulutus kaupungin virallisella ilmoitustaululla, kaupungin internetpalvelussa sekä Uusimaassa, Borgåbladetissa ja Vartissa. - Alustavat lausunnot ns. virastokierros: Kommentit/alustavat lausunnot viranomaistahoilta ja kohdassa 6 mainituilta Muilta osallisilta. Neuvottelukierros: - Saatujen kommenttien pohjalta järjestetään tarvittaessa neuvotteluja eri tahojen kanssa. Virallinen kuuleminen: (MRL 65, MRA 27 ) - Kaavaehdotus ja muut kaava-asiakirjat ovat virallisesti esillä kaupunkisuunnittelussa, Rihkamatori B, 3 krs ja internetissä Porvoon kaupungin internetpalvelussa ( Osallisille varataan mahdollisuus esittää kirjallisia muistutuksia. - Kaavaehdotuksen nähtävilläolosta tiedotetaan kirjeellä kaava-alueen maanomistajille/-haltijoille ja naapurimaanomistajille/-haltijoille, lisäksi kuulutus kaupungin virallisella ilmoitustaululla, kaupungin internetpalvelussa sekä Uusimaassa, Borgåbladetissa ja Vartissa. - Viralliset lausunnot: (MRA 28 ) Uudenmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus Museovirasto/ arkeologian osasto (tarvittaessa) Porvoon museo (tarvittaessa) Itä-Uudenmaan pelastuslaitos Terveydensuojelujaosto Porvoon vesi Perusteltu kannanotto muistutuksen johdosta:(mrl 65 2 mom) - Niille muistutuksen tehneille, jotka ovat ilmoittaneet osoitteensa, on ilmoitettava kunnan perusteltu kannanotto esitettyyn mielipiteeseen. Ilmoitus kaavan hyväksymisestä (MRL 67, MRA 94 ) - Kirjallinen ilmoitus Uudenmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskukselle sekä niille, jotka ovat sitä kirjallisesti pyytäneet ja samalla ilmoittaneet osoitteensa. Kuulutus kaupungin virallisella ilmoitustaululla sekä kaupungin internetpalvelussa Kaavan lainvoimaisuudesta kuuluttaminen (MRA 93 ) - Kuulutus kaupungin virallisella ilmoitustaululla ja kaupungin internetpalvelussa 8. Kaavoitushankkeen aikataulu Suunnittelutyö on käynnistynyt vuonna Tavoitteena on saada asemakaava hyväksyttyä Porvoon kaupunginvaltuustossa vuoden 2013 aikana. 9. Valmistelusta vastaa kaavoittaja Camilla Stenberg suunnitteluavustaja Gunnevi Nordström puh puh camilla.stenberg@porvoo.fi gunnevi.nordstrom@porvoo.fi Kaupunkisuunnitteluo PL PORVOO Käyntiosoite: Rihkamatori B, III krs Päiväys , Eero Löytönen kaupunkisuunnittelupäällikkö 4