HAIKKOONRINNE Kaupunginosa 33 Osa korttelia 3527, korttelit ja 3553 sekä katu- ja puistoalueet

Transkriptio

1 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Tunnistetiedot PORVOO, HAIKKOO HAIKKOONRINNE Kaupunginosa 33 Osa korttelia 3527, korttelit ja 3553 sekä katu- ja puistoalueet Asemakaava osalle Haikkoon kylää Asemakaavan vireille tulo: Kaupunginhallitus: ' 216 Asemakaavan hyväksyminen: Kaupunginvaltuusto

2 2 1.2 Kaava-alueen sijainti Suunnittelualue sijaitsee Haikkoossa Ylä-Haikkoon asuinalueen eteläpuolella Ylä-Haikkoontien molemmin puolin. Liite 1 2 LÄHTÖKOHDAT 2.1 Selvitys suunnittelualueen oloista Alueen yleiskuvaus Suunnittelualue on kooltaan noin 17,5 hehtaaria. Ylä-Haikkoontien pohjoispuolella sijaitsee omakotiasutusta, muilta osin alue on rakentamatonta metsäaluetta. Maaston topografia nousee Ylä-Haikkoontien eteläpuoliselle alueella jopa lähes 20 metriä. Alueella asuu noin 20 henkilöä. Alueella ei ole työpaikkoja Luonnonympäristö, maisema ja maaperä Keskeisten alueiden osayleiskaavatyön yhteydessä on laadittu luontoselvitys (Porvoon kaupungin ympäristönsuojelutoimisto ). Suunnittelualueen länsiosassa on rehevä lehtomainen purouoma. Kohde on katsottu metsälain mukaiseksi erityisen tärkeäksi elinympäristöksi. Suunnittelualue rajautuu etelässä Haikkoon laajaan metsäalueeseen, josta löytyy mm. komeita kallioselänteitä sekä pienialaisia nevoja ja saniaiskorpia, lisäksi metsäalueella on huomattavaa ulkoilu- ja virkistysarvoa. Alueella on rakennettu ulkoilureitistö. Em. alueet on osoitettu paikallisesti arvokkaiksi. Pääosa suunnittelualueesta on havupuuvaltaista mustikkatyypin metsää. Alueelta ei löydy luonnonsuojeluasetuksessa mainittuja uhanalaisia lajeja. Liite 2 Suunnittelualueelta ei löydy valtakunnallisesti merkittäviä maisema-alueita eikä keskeisten alueiden osayleiskaavatyön yhteydessä luokiteltuja muita merkittäviä maisema-alueita. Haikkoon alueelta on käytettävissä yleispiirteinen maisemaselvitys: Maisemaselvitys Porvoon maalaiskunnan keskeisiltä alueilta, Maisemaarkkitehtitoimisto Anna Kuoppala. Suunnittelualue sijoittuu voimakkaan metsäselänteen pohjois- ja luoteisrinteelle. Suunnittelualueen pohjoisosa muodostuu pienikuvioisesta peltoalueesta, jonka keskelle jää maisemassa selvästi erottuva metsäkumpare. Liite 3 Pääosa suunnittelualueesta on moreeniselännettä, jonka korkeimmilla kohdilla on kalliopaljastumia. Alueen pohjoisosan pellot ovat suurimmaksi osaksi savikkoa, jonka syvyys vaihtelee muutamasta metristä runsaaseen 10 metriin. Savikosta pistää esiin moreenikumpareita, joissa on paikoitellen myös pieniä kalliopaljastumia Rakennettu ympäristö Alueella sijaitsee seitsemän rakennettua omakotitalotonttia ja yksi paritalotontti. Alueen rakennuskanta on uutta. Vanhin omakotitaloista lienee 1950-luvulta, mutta muut on rakennettu 1970-luvun lopun ja 1990-luvun alun välisenä aikana. Alueella ei ole rakennussuojelukohteita. Ylä-Haikkoontien kokoojakatu jatkuu viereiseltä asemakaava-alueelta yksityistienä suunnittelualueelle Maanomistus Alueen rakennetut rakennuspaikat on yksityisessä omistuksessa. Muilta osin alue on kaupungin omistuksessa Kunnallistekniikka

3 Alueella ei ole kunnallistekniikkaa. Kunnallistekniikka on rakennettu viereisellä Ylä-Haikkoon asemakaava-alueella. Rakennuspaikoista muutama on liittynyt yksityisesti Porvoon Veden vesijohtoon Häiriötekijät Ylä-Haikkoontien eteläpuolisen alueen korkeuserot tekevät suunnittelutehtävästä erityisen vaativan ja haasteellisen. 2.2 Suunnittelutilanne Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset Seutukaava: Alue on osoitettu seutukaavassa taajamatoimintojen alueeksi (A) ja maa- ja metsätalousvaltainen alueeksi, jolla ulkoilunohjaamistarvetta tai ympäristöarvoja (MU). Maakuntakaavaluonnos: Alue on osoitettu maakuntakaavaluonnoksessa taajamatoimintojen alueeksi (A) ja maa- ja metsätalousvaltainen alueeksi, jolla ulkoilunohjaamistarvetta tai ympäristöarvoja (MU) ja virkistykseen (V). Yleiskaava: Porvoon keskeisten alueiden osayleiskaavassa, hyväksytty , alue on osoitettu pientalovaltaiseksi asuntoalueeksi (AP), lähivirkistysalueeksi (VL) ja lähivirkistysalueeksi, jolla on erityisiä ympäristöarvoja (VL-2). Suunnittelualueen kautta kulkee kokoojakatuluokkainen katu, jonka varteen on sijoitettu kevyenliikenteen reitti. Liite 4 Asemakaava: Alueella ei ole hyväksyttyä asemakaavaa. Suunnittelualue rajoittuu koillisessa Ylä-Haikkoon asemakaava-alueeseen. Liite 5 3 ASEMAKAAVAN TAVOITTEET Tavoitteena on muodostaa alueelle keskeisten alueiden osayleiskaavan periaatteiden mukaisesti pientalovaltaista rakentamista. Asemakaavalla luodaan edellytykset laadukkaan pientalovaltaisen asuinalueen rakentamiselle, jonka erityispiirteenä korostuu alueen korkeuserot ja rinnerakentaminen. Olemassa olevan omakotiasutuksen tiivistäminen ja liittyminen asemakaavan liikenne- ja kunnallistekniikan verkostoihin tutkitaan. Ylä-Haikkoon tie -niminen yksityistie muutetaan osaksi Ylä-Haikkoota ja Tolkkisia yhdistävää kokoojakatua. Viheryhteydet Haikkoon metsä-alueen ja Ylä-Haikkoon puistoalueen suuntaan osoitetaan asemakaavassa. 4 ASEMAKAAVAN KUVAUS 4.1 Kaavan rakenne Haikkoonrinteen alueen asemakaavaratkaisu tukeutuu Ylä-Haikkoontie - nimiseen kokoojakatuun. Kokoojakatua jatketaan viereiseltä Ylä-Haikkoon alueelta ja se korvaa samannimisen yksityistien. Yhtiötyyppinen alueen tehokkaampi rakentaminen (A-10, A-12) sijoittuu Ylä-Haikkoontien varteen. Vanhaa omakotiasutusta on tiivistetty hienovaraisesti ja tonttikadut (Ylämaankuja, Koi-

4 4 vurinteenkuja) on osoitettu nykyisten sisäänajoreittien kohdille. Uusi omakotiasutus (A-30) sijoittuu metsäselänteen rinteelle Mitoitus Yhtiötyyppisille pien- ja erillistaloille (A-10, A-12) on osoitettu neljä tonttia, joiden yhteenlaskettu pinta-ala on noin m5. Tonttien yhteenlaskettu rakennusoikeus on noin 3540 k-m5. Erillispientalotontteja on osoitettu yhteensä 38, joista vanhoja jo rakennettuja tontteja on 8, yksityisessä omistuksessa olevia uusia tontteja 6 ja kaupungin omistuksessa olevaa uusia tontteja 24. Uusien tonttien tonttikoko vaihtelee välillä m² ja on keskimäärin 1215 m². Uusien tonttien tonttitehokkuus on pääsääntöisesti e=0, k-m². Vanhojen tonttien tehokkuus vaihtelee välillä 0,20-0,25. Asemakaavassa esitetty uuden asutuksen mitoitus vastaa noin 200 asukasta Palvelut Alueen julkiset lähipalvelut sijaitsevat Gammelbackassa, Tolkkisissa ja Haikkoossa. Alueen lähikouluina palvelevat Tolkkisten koulu, Tolkis skola ja Gammelbacka skola. Lähimmät päiväkodit ovat Tolkkisten päiväkoti ja Haikkoontörmän päiväkoti. Terveyspalvelut ovat Gammelbackassa ja Näsissä. Monitoimitalot ovat sekä Tolkkisissa että Gammelbackassa, jossa sijaitsee myös kirjasto. Yksityiset paikalliskeskustasoiset lähipalvelut löytyvät Gammelbackasta. Haikkoon kartano on kaava-alueen läheisyydessä. Julkisia lähipalveluja sekä pienimuotoista liikeraketamista varten on osoitettuna reservikorttelialuetta viereisellä parhaillaan rakentuvalla Ylä-Haikkoon alueella. Tälle suunnittelualueelle ei ole ollut tarvetta osoittaa korttelialuetta palveluja varten Liikenneverkosto Ylä-Haikkoontie on osa kokoojakatua, joka yhdistää Haikkoon ja Tolkkisten asuinalueet. Katu on mitoitettu siten, että se voidaan varustaa kevyenliikenteenväylällä. Haikkoonrinteen uusi pientaloasutus tukeutuu Haikkoonrinteenkadun varaan. Uusia tonttikatuja ovat Haikkoonrinteenkuja ja Haikkoonmetsänkatu. Vanha asutus kerätään kahdella tonttikadulla, Ylämaankuja ja Koivurinteenkuja. Haikkoorinteenkadun varteen on katualueen mitoituksessa suunniteltu jalkakäytävätyyppinen kevyenliikenteenväylä. Rinnakkainen kevyenliikenteenyhteys on osoitettu Haikkoonmetsäkadulta Haikkoonrinteenkujalle ja siitä edelleen puistoväylänä Ylä-Haikkoontielle Virkistysalueet Noin puolet suunnittelualueesta on osoitettu virkistysalueiksi (VL, VP). Ylä- Haikkoonpuisto on osa puistoalueiden ketjua, joka johtaa Haikkoon Uutelan alueelta kohti Tolkkista. Haikkoonmetsän puisto yhdistää Haikkoonrinteen alueen kohti Haikkoon laajaa metsäaluetta. Purolehdonpuistoon (VL, (luo)) sijoittuu luontoarvoiltaan paikallisesti merkittäväksi arvioitu purolehto. Virkistysaluille on mahdollista rakentaa käyttökelpoinen puistoväylästö niin Ylä-Haikkoon, Haikkoon valaistun kuntoradan kuin Tolkkistenkin suuntaan. Ylä-Haikkoonpuistoon suunniteltu leikkipaikka-alue palvelee myös Haikkoonrinteen aluetta. 4.2 Aluevaraukset Korttelialueet Asemakaavassa on käytetty seuraavia korttelialuevarauksia:

5 5 A-10 Asuinrakennusten korttelialue. Jokaisella asunnolla on oltava tarkoituksenmukaisesti näkösuojattu, asuntoon liittyvä ulkooleskelutila, jonka lyhimmän sivun on oltava vähintään kolme metriä. Asemakaavaan merkityn kerrosalan lisäksi saa kuhunkin asuntoon liittyen rakentaa enintään 5 m5:n asuntokohtaiset varastot ja korkeintaan yhteensä 20 k-m5:n kokoisen lasiverannan/viherhuoneen. Lasiverannan/viherhuoneen seinämateriaalin tulee olla vähintään 60 % lasia tai muuta läpinäkyvää materiaalia. Autopaikkavaatimus: 1,5 ap/ asunto. A-12 Asuinrakennusten korttelialue. Jokaisella asunnolla on oltava tarkoituksenmukaisesti näkösuojattu, asuntoon liittyvä piha-alue. Asemakaavaan merkityn kerrosalan lisäksi saa kuhunkin asuntoon liittyen rakentaa enintään 5 m5:n asuntokohtaiset varastot ja korkeintaan yhteensä 20 k-m5:n kokoisen lasiverannan/viherhuoneen. Lasiverannan/viherhuoneen seinämateriaalin tulee olla vähintään 60 % lasia tai muuta läpinäkyvää materiaalia. Autopaikkavaatimus: 1,5 ap/ asunto. AO-30 Erillispientalojen korttelialue. Alueelle saa rakentaa yksi- tai kaksiasuntoisia pientaloja asumistarkoitukseen. Tontille tulee sijoittaa vähintään 2 ap/ asunto Asemakaava sisältää sitovan tonttijaon. Liite Virkistysalueet VP VL Puisto Merkinnällä on osoitettu alueen keskuspuistoksi rakennettava Ylä- Haikkoonpuisto jatkoyhteyksineen. Lähivirkistysalue Merkinällä on osoitettu puistomaisesti hoidettavat metsäalueet kuten Purolehdonpuisto ja Haikkoonmetsä 4.3 Kaavan vaikutukset Kaavoituksen keskeisimmät vaikutukset on arvioitu nykytilanteeseen verrattuna. Alueesta rakentuu noin 220 asukkaan asuinalue. Koska alue sijaitsee edullisesti jo rakentuneen yhdyskuntarakenteen sisällä ja olemassaolevien palveluiden lähietäisyydellä, on asemakaavan vaikutus kaupungin yhdyskuntarakennetta eheyttävä. Alueen luonnonoloiltaan arvokas purolehto jää rakentamattomaksi eivätkä sen luontoarvot ole uhattuina. Vanhan omakotiasutuksen tiivistämisellä ei ole vaikutuksia alueen maisemaan tai luonnonolosuhteisiin. Alueen olemassa olevat rakennuspaikat liitetään rakennettavaan katu-, vesi- ja viemäriverkostoon. Rinnealueen uusi rakentaminen on osoitettu tiiviinä kokonaisuutena, jonka tieltä luonnontilainen metsä joutuu väistymään. Jo puiden kaataminen tulevan rakentamisen tieltä aiheuttaa muutoksen maisemassa. Lisäksi puiden kaataminen rinnealueelta saattaa aiheuttaa myrskytuhoja myös läheisillä puisto- ja metsäalu-

6 6 eeksi tarkoitetuilla alueilla. Asemakaavan rinnealueelle nousevat omakotitalotontit on suunniteltu siten, että merkittäviä täyttöjä tai leikkauksia joudutaan tekemään vain rakennuksen/rakennusten kohdalla sen sovittamiseksi katualueen korkeustasoon. Pääosa piha-alueesta voi jäädä luonnontilaiseen korkeustasoon ja nuori/hyväkuntoinen puusto voidaan piha-alueella säästää. Kaupunki poistaa puuston ainoastaan rakennuksen kohdilta ja piha-alueen puusto jätetään paikoilleen vahvistumaan. Kuitenkin on odotettavissa, että alue näkyy maisemassa muutaman vuoden ajan yhtenä suurena työmaana. Tiiviimmillä A-10 ja A-12 alueilla puusto joudutaan poistamaan lähes koko tontin alueelta. Pihojen nopea rakentaminen ja istutus riittävän suurilla taimilla nopeuttaa maiseman eheytymistä rakentamisen jälkeen. Ylä-Haikkoontie rakennetaan kaduksi asemakaava-alueen kohdalla. Ylä- Haikkoontien Tolkkistenpuoleinen osa säilyy vielä yksityistienä. Uuden alueen rakentaminen saattaa aiheuttaa liikenteen kasvua yksityistien osuudella, mutta ongelma poistuu kun asemakaavoitus etenee Tolkkisiin asti. Asemakaavan hyväksymisen myötä koko Ylä-Haikkoon puisto voidaan suunnitella ja toteuttaa. Ylä-Haikkoonpuiston rakentaminen lisää parhaillaan rakennettavan Ylä-Haikkoon alueen tonttien sekä vanhan asutuksen viihtyisyyttä. 5 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 5.1 Asemakaavan suunnittelun tarve Asemakaavan suunnittelu on tarpeen kaupungin tonttivarannon säilyttämiseksi. 5.2 Suunnittelun käynnistämien ja sitä koskevat päätökset Alueen asemakaavoitus on sisältynyt kaupunkisuunnitteluosaston työohjelmaan vuodesta 2004, mutta suunnittelutyö on aktiivisesti aloitettu vuonna Alueen suunnittelun käynnistymisestä on informoitu kaupungin kaavoituskatsauksien yhteydessä ensimmäisen kerran vuonna 2003 ( ). Kaupunginhallitus on päättänyt alueen rakennuskiellosta asemakaavan laatimista varten ja Rakennuskielto on voimassa 2 vuotta. 5.3 Osallistuminen ja yhteistyö Osallistuminen on toteutettu osallistumis- ja arviointisuunnitelman mukaisesti. Koska asemakaava ei koske valtakunnallisia tai tärkeitä seudullisia alueidenkäyttötavoitteita, asemakaavasta ei ole ollut tarpeen järjestää MRL 66 :n mukaisia viranomaisneuvotteluita. Liite 7 Osallisille on varattu mahdollisuus mielipiteen esittämiseen asettamalla kaavaluonnos MRA 30 :n mukaisesti nähtävänä Lausunnoissa tuli esille muutamia tarkennusta vaativia yksityiskohtia. Asemakaavaluonnoksesta jätettiin kaksi mielipidettä, joista toinen koski lisäaluetoivomusta huomauttajien omistamaan tonttiin ja toinen uusien tonttien lisäämistä huomauttajien tilan alueelle. Sekä lausunnoissa esilletulleet seikat että esitetyt mielipiteet oli mahdollista ottaa huomioon asemakaavaehdotuksen valmistelussa. Yhteenveto alustavista lausunnoista, mielipiteistä sekä niiden vaikutuksesta kaavaehdotukseen on esitetty kaavaselostuksen liitteenä. Liite 8

7 Asemakaavaehdotus on ollut MRA 27 :n mukaisesti julkisesti nähtävänä ja siitä on pyydetty MRA 28 :n mukaiset lausunnot. Lausuntonsa ovat antaneet. 6 MAANKÄYTTÖSOPIMUKSET Asemakaavan valmistelun yhteydessä tullaan laatimaan kaupungin ja tilan RN:o 1:128 (kortteli 3527) omistajien välinen maankäyttösopimus. 7 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS 7.1 Toteutusta ohjaavat ja havainnollistavat suunnitelmat Asemakaavan toteutusta ohjaamaan laaditaan erilliset rakentamistapaohjeet. Alueen katusuunnitelmia laaditaan parhaillaan katuosastolla ja vesi- ja viemäröintisuunnitelmia Porvoon Vedellä. Ylä-Haikkoonpuiston toteuttaminen edellyttää viheraluesuunnitelmaa. Kiinteistön muodostusta ohjaava sitova tonttijako sisältyy asemakaavaan. 7.2 Toteuttaminen ja ajoitus Asemakaavan toteutus edellyttää katuverkoston ja vesi- ja viemärijohdon rankentamista alueelle. Alueen kunnallistekniikan rakentamisen aloittamiseen on varauduttu jo kaupungin vuoden 2007 talousarviossa. Tonttien myynti rakentajille käynnistyy aikaisintaan vuonna Asemakaavan toteuttaminen mahdollistaa lisämaan myymisen kahteen omakotitalotonttiin korttelissa 3542, 258 m² tonttiin 1 ja 842 m². tonttiin 2. Asemakaavan toteuttaminen ei edellytä yksityisten omistuksessa olevan alueen ostamista. Katualueet siirtyvät kaupungille MRL:n mukaisesti korvauksetta. Porvoossa J.P.Pfeifer Kaupunkisuunnittelupäällikkö Hilkka Jokela Kaavoittaja LIITTEET 1. Alueen sijainti 2. Luonnonarvoiltaan arvokkaat alueet ja kohteet 3. Maisemarakenne 4. Porvoon keskeisten alueiden osayleiskaava, ote 5. Ajantasa-asemakaava 6. Tonttijakoyhdistelmä 7. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma 8. Laatimisvaiheen kuuleminen Illustraatio