LAUSUNTO 15.2.2012 Oikeusministeriö Lainsäädäntöjohtaja Antti T. Leinonen PL 25 00023 VALTIONEUVOSTO oikeusministerio@om.fi LAUSUNTO MAKSUVIIVÄSTYSTYÖRYHMÄN MIETINNÖSTÄ KOSKIEN MAKSUVIIVÄSTYSDIREKTII VIN TÄYTÄNTÖÖNPANOA JA PERINTÄLAIN UUDISTAMISTA Lausunnon antajasta Suomen Vuokranantajat ry kiittää mahdollisuudesta antaa lausunto maksuviivästystyöryhmän mietinnöstä koskien maksuviivästysdirektiivin täytäntöönpanoa ja perintälain uudistamista. Suomen Vuokranantajat ry on vuokranantajien ja asunnonomistajien valtakunnallinen edunvalvontajärjestö. Yhdistys kuuluu Suomen Kiinteistöliittoon. Jäsenet ovat valtaosin asuntoja vuokraavia yksityishenkilöitä, joista useimmilla on 1 2 huoneistoa vuokrattavana. Vuokrattavat huoneistot sijaitsevat pääosin asunto osakeyhtiöissä. Suomen Vuokranantajat ry keskittyy toiminnassaan edunvalvontaan, jäsenpalveluiden tuottamiseen sekä huoneenvuokraukseen liittyvän tiedon jakamiseen. Jäsenten käytössä on juridinen puhelinneuvonta erityisesti huoneenvuokraukseen, mutta myös asunto osakeyhtiöihin liittyvissä kysymyksissä. Yhdistys pyrkii koko vuokramarkkinoilla edistämään hyvää huoneenvuokratapaa ja reiluja menettelytapoja vuokralaisen ja vuokranantajan välisessä suhteessa. Tarkoituksena on edistää oikean tiedon leviämistä huoneenvuokrasuhdetta ja asunto osakeyhtiöitä koskevissa asioissa. Perintälain muutosehdotuksen vaikutuksista vuokranantajien asemaan Suomen Vuokranantajat ry:n käsityksen mukaan työryhmän laatima ehdotus heikentää useilla tavoilla yksityisten vuokranantajien asemaa ja oikeuksia vuokrasaatavien velkojana. Ehdotettu uudistus hankaloittaa huomattavasti vuokranantajien perintätoimia ja lisää selvästi vuokranantajien maksettavaksi koituvia kuluja. Uudistuksella on väistämättä heikentävä vaikutus myös yleiseen maksumoraaliin.
2(6) Vuokrasaatavien vapaaehtoinen perintä perimistoimiston hoitamana on nykytilanteessa useimmiten paras ratkaisu sekä vuokranantajan että vuokralaisen kannalta. Vuokrasaatavia peritäänkin suurelta osin vapaaehtoisen perinnän kautta erityisesti silloin, kun oikeudellinen perintä ei esimerkiksi häädön hakemisen vuoksi ole välttämätön tai oikeudellinen perintä on osoittautunut tuloksettomaksi. Ehdotetut uudistukset tarkoittaisivat käytännössä oikeudellisen perinnän lisääntymistä ja lisäkuluja. Erityisen huonossa asemassa olisivat yksityiset vuokranantajat, joille ei useinkaan ole rutiininomaista ryhtyä oikeudellisen perinnän edellyttämiin toimenpiteisiin. Oikeudellisen perinnän lisääntyessä todellinen uhka velkojien oikeusturvalle on myös käräjäoikeuksien käsittelyn ruuhkautuminen ja jo ennestään pitkien käsittelyaikojen venyminen kohtuuttomuuksiin. Seuraamukset ovat täysin päinvastaiset kuin mitä esimerkiksi oikeuslaitoksen sähköisen asiointipalvelun käyttöönotolla on tavoiteltu. Vuokranantajan asemaa heikentävät lakiuudistukset ja muutokset johtavat ennen pitkää siihen, että entistä useampi vuokranantaja myy sijoitusasuntonsa ja siirtyy muihin sijoituskohteisiin. Toimivat vuokra asuntomarkkinat edellyttävät kuitenkin, että asunto säilyisi mahdollisimman pitkään vuokrauskäytössä. Vähentynyt tarjonta vuokra asunnoista sekä vuokranantajien lisääntyneet kulut johtavat väistämättä vuokratason nousuun. Perintälain uudistaminen työryhmän mietinnön mukaisella tavalla johtaisi myös siihen, että yksityiset vuokranantajat eivät vuokrasaatavien perinnän vaikeutumisen johdosta tulisi enää vuokraamaan huoneistoaan henkilölle, jolla on jo maksuhäiriömerkintöjä luottotiedoissa tai muutoin alentunut vuokranmaksukyky. Riski mahdollisista vuokranmaksun laiminlyönneistä ja perinnän tuloksettomuudesta aiheutuvista vuokratulon menetyksistä ja tappioista on liian suuri. Vuokraamisesta pidättäytyminen maksuhäiriöisille sekä alhaisen maksukyvyn omaaville tahoille jää käytännössä ainoaksi mahdollisuudeksi ennaltaehkäistä mahdollisia häiriötilanteita. Tämä johtaisi osaltaan kaikkein heikoimmassa taloudellisessa tilanteessa olevien kotitalouksien entistä pahempaan syrjäytymiseen, koska heillä ei muiden ongelmien lisäksi olisi enää käytännössä mahdollisuutta vuokrata asuntoa vapaarahoitteisilta vuokraasuntomarkkinoilta. Perintälakiin ehdotettujen uudistusten vaikutus on siten täysin päinvastainen kuin mitä uudistuksella on tavoiteltu. Suomen Vuokranantajat ry:n kannanotot ehdotettuja perintälain muutoksia koskien Suomen Vuokranantajat ry vastustaa perintälain uudistamista erityisesti siltä osin kuin perintälakiin ehdotetaan lisättäväksi uutta pykälää (4 c ), jonka mukaan velallisella olisi oikeus saada kuluttajasaatavan perintä keskeytetyksi sekä pykälää (4 b ), jossa kiellettäisiin jatkamasta perintää, jos velallinen on kiistänyt maksuvelvollisuutensa.
3(6) Mikäli velalliselle annetaan oikeus keskeyttää kuluttajasaatavan perintä perintälain 4 c :n mukaisesti, tulee vuokrasopimukseen perustuvat saatavat jättää säännöksen soveltamisalan ulkopuolelle. Mikäli vuokrasopimukseen perustuvia saatavia ei jätettäisi säännöksen soveltamisalan ulkopuolelle, tulee pykälä rajata siten, ettei se koske kuluttajasaatavien jälkiperintää. Suomen Vuokranantajat ry vastustaa ehdotettuja säännöksiä (10 a, 10 c ja 10 d ) myös siltä osin kuin niissä esitetään nykyisten perintäkulujen alentamista. Pykäläkohtaiset kommentit Maksuvelvollisuuden kiistäminen 4 b Suomen Vuokranantajat ry vastustaa 4 b :ää, koska säännös riitautetun saatavan perinnän jatkamiskiellosta yhdistettynä perintäkulujen enimmäismäärien kaventamiseen johtaa käsityksemme mukaan nykytilannetta herkemmin vapaaehtoisen perinnän päättämiseen. Uudistus mahdollistaisi väärinkäytöstilanteet. Erityisesti vuokranantajan suorittaman vuokrasopimuksen irtisanomisen tai purkamisen tilanteissa vuokralainen saattaa shikaaninomaisesti kiistää vuokranmaksuvelvollisuutensa kokonaan tai osittain vedoten huoneiston puutteelliseen kuntoon tms. vastaavaan seikkaan. Väitteitä esitetään näissä tilanteissa usein vailla tosiasiallisia perusteita. Uudistuksen myötä vuokrasaatavan ollessa vapaaehtoisessa perinnässä vuokralainen voisi kiistää maksuvelvollisuutensa perusteettoman väitteen nojalla tarkoitushakuisesti tavoitteenaan saada ainoastaan vapaaehtoinen perintä päättymään. Vuokranantajan toimeksiannosta vuokrasaatavan perintää hoitavan perimistoimiston on käytännössä mahdotonta ilman asian lisäselvittelyä arvioida, onko vuokralaisen esittämällä vuokranalennus tai vapautusväitteellä selvästi vaikutusta vuokralaisen maksuvelvollisuuteen vai ei. Yhdessä ehdotettujen perintäkulujen enimmäismäärien ja kokonaiskuluvastuun alentamisen kanssa tämä johtaisi siihen, perimistoimisto voisi joutua päättämään vuokrasaatavan vapaaehtoisen perinnän pelkän vuokralaisen esittämän väitteen perusteella perusteettomienkin riitautusten tapauksissa. Siinä tapauksessa, että vuokralainen pakottaa vuokranantajan ryhtymään oikeudelliseen perintään riitauttamalla saatavan tai osan siitä perusteettomasti, vuokranantajalle aiheutuu lisäkuluja myös asiamiehen palkkaamisesta. Oikeudenkäyntiasiamiehen kelpoisuutta koskeva 1.1.2013 voimaan tuleva uudistus rajaa velkojan mahdollisuuksia käyttää riitaisissa asioissa haluamaansa asiamiestä ja on siten omiaan nostamaan oikeudellisen perinnän kuluja entisestään. Vuokranantajalla ei myöskään useimmiten ole huoneenvuokra asioissa käytettävissään oikeusturvavakuutuksen oikeusturvaetua, mikä osaltaan asettaa vuokranantajan ja mahdollisesti maksuttoman oikeudenkäynnin turvin prosessaavan vuokralaisen eriarvoiseen asemaan. Tässä tilanteessa vuokranantaja saattaa katsoa edullisemmaksi luopua myös saatavansa oikeudellisesta perinnästä.
4(6) Mikäli vallitseva yleinen käsitys on se, että velkojalle on liian kallista ryhtyä saatavansa oikeudelliseen perintään, on tällä väistämättä yleistä maksumoraalia heikentävä vaikutus. Vuokranantajien ja muiden velkojien lisääntyneet kulut ja luottotappiot siirtyvät viime kädessä velvoitteensa hoitavien kuluttajien ja yritysten maksettaviksi. Velallisen oikeus saada kuluttajasaatavan perintä keskeytettyä 4 c Erityisen ongelmalliseksi Suomen Vuokranantajat ry näkee ehdotetun 4 c :n, jonka mukaan vapaaehtoinen perintä on keskeytettävä ja asia siirrettävä oikeudelliseen perintään, mikäli velallinen sitä pyytää. Ehdotuksen mukaan ehdoton vapaaehtoisen perinnän jatkamiskielto koskisi myös ns. jälkiperintävaihetta, jolla tarkoitetaan esimerkiksi varattomuusesteperusteen myötä päättyneen ulosottoperinnän jälkeistä perintävaihetta. Suomen Vuokranantajat ry vastustaa kyseistä pykälää kokonaisuudessaan. Käsityksemme mukaan velkojaa ei voida laillisesti estää suorittamasta saatavansa perintää parhaaksi katsomallaan tavalla. Useimmiten vuokrasaatavien vapaaehtoinen perintä tuottaa parhaan tuloksen juuri niiden vuokralaisten kohdalla, joilla jo on maksuhäiriömerkintöjä luottotiedoissa. Mikäli vuokralainen on todettu ulosottomenettelyssä varattomaksi, ei vuokranantajan useinkaan ole edes tarkoituksenmukaista hakea vuokrasaatavastaan ulosottoperustetta tuomioistuimelta, koska ulosottoperintä ei kuitenkaan tuottaisi saatavalle suoritusta ilman, että velallisen tilanne olennaisesti muuttuisi. Tällöin oikeudellinen perintä aiheuttaisi vain lisäkuluja. Toisaalta, jos velallisella on jo maksuhäiriömerkintöjä luottotiedoissa, ei hänelle välttämättä ole merkitystä sillä, että merkintöjä tulee lisää. Tällöin velallinen saattaisi pyytää vapaaehtoisen perinnän keskeyttämistä tietoisena siitä, että oikeudelliseen perintään ryhtyminen on velkojalle kannattamatonta, koska velkojalle ei kerry suoritusta myöskään ulosoton kautta. Tältä osin uudistus mahdollistaa vaarallisen keinottelun ja antaa sijaa väärinkäytöksille sekä kevytmieliselle velkaantumiselle. Ehdotettu perintälain muutos tarkoittaisi käytännössä kuluttajasaatavien osalta jälkiperinnän mahdollisuuden lakkaamista, jos velallinen voisi aina halutessaan saada vapaaehtoisen perinnän keskeytymään. Säännös estäisi siten myös sellaisten perintätoimenpiteiden suorittamisen, joista ei aiheutuisi lisäkustannuksia velalliselle. Muutos heikentää merkittävästi velkojana olevan vuokranantajan asemaa. Vapaaehtoisen perinnän ja erityisesti jälkiperinnän mahdollisuuden säilyttäminen nykyisellään ilman velallisen oikeutta saada perintä keskeytettyä on ensiarvoisen tärkeää vuokranantajien aseman turvaamiseksi ja sitä kautta yksityisten vuokra asuntojen säilymisen kannalta.
5(6) Kuluttajasaatavien perintäkulujen enimmäismäärät 10 a Kulukorvaukseen oikeuttavien perintätoimien enimmäismäärät 10 c Velallisen kokonaiskuluvastuu kuluttajasaatavan perinnässä 10 d Suomen Vuokranantajat ry vastustaa perintäkulujen enimmäismäärien alentamista nykyisestä tasosta (10 a ). Miestämme velkojan tulisi myös voida vaatia perintäkuluja 10 a :n 2 4 kohtien perusteella silloinkin, kun velkoja itse perii saataviaan. Perintäkirjeiden ja niihin liittyvien maksurästien seurannan työmäärä ja kustannukset tulee olla perittävistä velalliselta myös näissä tilanteissa. Suomen Vuokranantajat ry vastustaa enimmäismäärien säätämistä perintätoimenpiteille (10 c ). Nykyinen säännös perintäkulujen kokonaiskuluvastuusta turvaa riittävästi perintäkulujen pysymisen kohtuullisella tasolla. Myöskään nykyisiä kokonaiskuluvastuun enimmäismääriä ei tule alentaa (10 d ). Kulujen enimmäismäärien alentamisella ja niitä koskevilla rajoituksilla käytännössä rajoitetaan perustuslain vastaisesti velkojan oikeutta suorittaa saatavan perimiseksi kaikki tarpeelliset ja tarkoituksenmukaiset toimenpiteet. Kulujen alentaminen on myös täysin kestämätön ratkaisu perintätoimenpiteiden kustannustason kannalta. Mikäli kuluja ei voida kohdistaa niiden aiheuttajaan eli velalliseen, jäävät kulut viime kädessä muiden kuluttajien ja yritysten maksettavaksi. Maksun suorittamisen ajankohtaa koskevien säännösten tarkistaminen maanvuokralain sekä asuinhuoneiston ja liikehuoneiston vuokrauksesta annettujen lakien osalta Käsityksemme mukaan maanvuokralain 8 :n, asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 35 :n sekä liikehuoneiston vuokrauksesta annetun lain 28 :n muutoksissa tulisi huomioida sekin vaihtoehto, että vuokranantaja on hankintasopimusten maksuehtoista annetussa laissa tarkoitettu hankintayksikkö. Ehdotuksessa maanvuokralain 8 :n muuttamisesta pitäisi mielestämme olla seuraava lisäys: 8 3 mom. Mitä edellä tässä momentissa säädetään, ei sovelleta, jos vuokranantaja on elinkeinonharjoittaja tai hankintasopimusten maksuehdoista annetussa laissa ( / ) tarkoitettu hankintayksikkö ja vuokralainen on elinkeinonharjoittaja tai hankintasopimusten maksuehdoista annetussa laissa ( / ) tarkoitettu hankintayksikkö. Ehdotuksessa asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 35 :n muuttamisesta pitäisi mielestämme olla seuraava lisäys: 35 2 mom. Mitä edellä tässä momentissa säädetään, ei sovelleta, jos vuokranantaja on elinkeinonharjoittaja tai hankintasopimusten maksuehdoista
6(6) annetussa laissa ( / ) tarkoitettu hankintayksikkö ja vuokralainen on elinkeinonharjoittaja tai hankintasopimusten maksuehdoista annetussa laissa ( / ) tarkoitettu hankintayksikkö. Ehdotuksessa liikehuoneiston vuokrauksesta annetun lain 28 :n muuttamisesta pitäisi mielestämme olla seuraava lisäys: 28 2 mom. Mitä edellä tässä momentissa säädetään, ei sovelleta, jos vuokranantaja on elinkeinonharjoittaja tai hankintasopimusten maksuehdoista annetussa laissa ( / ) tarkoitettu hankintayksikkö ja vuokralainen on elinkeinonharjoittaja tai hankintasopimusten maksuehdoista annetussa laissa ( / ) tarkoitettu hankintayksikkö.] SUOMEN VUOKRANANTAJAT RY Mia Koro Kanerva toiminnanjohtaja, OTM Katriina Sarekoski lakimies, varatuomari