Opas asunto-osakeyhtiön osakkaalle ja hallituksen jäsenelle

Saimaan ammattikorkeakoulu Liiketalouden koulutusala Liiketalouden koulutusohjelma Laskentatoimen suuntautumisvaihtoehto Tiina Luukas Opas asunto-osakeyhtiön osakkaalle ja hallituksen jäsenelle Opinnäytetyö 2014

Tiivistelmä Tiina Luukas Opas asunto-osakeyhtiön osakkaalle ja hallituksen jäsenelle 45 sivua, 9 liitettä Saimaan ammattikorkeakoulu Liiketalous Lappeenranta Liiketalouden koulutusohjelma Laskentatoimi Opinnäytetyö 2014 Ohjaaja: lehtori Teija Launiainen, Saimaan ammattikorkeakoulu Opinnäytetyön tarkoituksena oli tehdä opas asunto-osakeyhtiön osakkaalle ja hallituksen jäsenelle pieneen asunto-osakeyhtiöön. Asunto-osakeyhtiölaki muuttui vuoden 2009 lopussa, ja sitä noudatetaan ensisijaisesti kaikissa asuntoosakeyhtiöissä. Uuden lain myötä osakkaan ja yhtiön vastuu tarkentui entiseen lakiin verrattuna. Oppaaseen koottiin tiivistetysti tietoa asunto-osakeyhtiössä asumisesta. Teoriassa käsiteltiin asunto-osakeyhtiölakia sekä kirjanpidon ja talouden hoitamista asunto-osakeyhtiössä. Kunnossapito- ja muutostöihin tutustuttiin sekä osakkaan että yhtiön näkökulmasta katsottuna. Työn empiirinen osa oli toiminnallisen opinnäytetyön lopullinen tuotos eli opas. Oppaan perustana käytettiin teoriaa ja kyselyjä eri kohderyhmille. Kyselyiden kohteena olivat asunto-osakeyhtiön osakkaat, hallituksen jäsenet ja isännöitsijä. Kohderyhmille laadittiin omat, erilliset lomakkeet sähköpostin välityksellä. Kyselyihin valitut henkilöt valikoituivat eri-ikäisistä ja eri elämäntilanteissa olevista ihmisistä. Opas on tarpeellinen sellaisille asunto-osakeyhtiöille, joilla ei ole isännöitsijää tai jollei isännöitsijällä ole tarjota tietopakettia osakkaalle. Sähköisen median välityksellä tietoa on saatavilla runsaasti, mutta kaikilla ei ole siihen mahdollisuutta eikä taitoa etsiä oikeaa tietoa. Oppaan avulla tieto on lähellä ja luettavissa välittömästi. Asiasanat: asunto-osakeyhtiö, asunto-osakeyhtiölaki, asunto-osakeyhtiön talous, kunnossapito- ja muutostyöt, ilmoitusvelvollisuus 2

Abstract Tiina Luukas Guide for the shareholder in housing company and board member 45 pages, 9 appendices Saimaa University of Applied Sciences Faculty of Business Administration, Lappeenranta Degree Programme in Business Administration Specialisation in Accounting Bachelor s Thesis 2014 Instructor: Ms Teija Launiainen, Senior Lecturer The purpose of the study was to produce a guide for a small housing company. Limited Liability Housing Companies Act was changed in the end of 2009 and it is a primary regulation for all companies in that field. The responsibilities of the owner and the housing company became more exact because of this law reform. The guide was produced to give information about living in a housing company. Data for this thesis were gathered from the Housing Companies Act, and accounting and finance principles in a housing company. The maintenance and modifications from the point of view of the owner and the company were dealt with, too. The empiric part of this study is a functional thesis, guide for the housing company. The guide was based on the theory and the inquiries. The inquiries were sent to target groups by email. Target groups were the owners of the housing company, the board members and the housing manager. The guide is relevant for those housing companies that do not have an estate manager or if the estate manager does not have an information package for the shareholders. Today, a significant amount of information is in electronic form, but it is difficult to find correct facts. With the help of the guide, the information is immediately available. Keywords: housing company, Housing Companies Act, accounting and finance in housing company, maintenance and modifications, duty of notification 3

Sisältö 1 Johdanto... 5 1.1 Taustaa... 5 1.2 Opinnäytetyön tavoitteet... 6 1.3 Tutkimusmenetelmä... 6 1.4 Opinnäytetyön rakenne... 7 2 Case-yritys: Asunto-osakeyhtiö Esimerkki Oy... 7 3 Asunto-osakeyhtiö... 10 3.1 Määrittely asunto-osakeyhtiöstä... 10 3.1.1 Hallintaoikeus... 11 3.1.2 Toimintaperiaatteet... 11 3.2 Asunto-osake... 12 3.3 Asunto-osakeyhtiön hallitus... 13 3.4 Yhtiökokous... 15 3.4.1 Yleistä... 15 3.4.2 Yhtiökokous käytännössä... 16 4 Asunto-osakeyhtiön talous... 18 4.1 Pienen kirjanpitovelvollisen kirjanpito... 18 4.2 Tilinpäätös... 19 4.2.1 Tuloslaskelma... 20 4.2.2 Tase... 21 4.2.3 Toimintakertomus... 23 4.3 Vastikerahoituslaskelmat... 26 4.3.1 Pääomavastike: rahoitusvastike... 27 4.3.2 Lainaosuuslaskelmat... 30 4.4 Tilintarkastus ja toiminnantarkastus... 31 4.5 Verotus... 31 5 Asunto-osakeyhtiölaki... 32 5.1 Yleistä... 32 5.2 Kunnossapito ja muutostyöt... 33 5.2.1 Osakkaan vastuu ja ilmoitusvelvollisuus... 34 5.2.2 Yhtiön vastuu ja ilmoitusvelvollisuus... 36 5.2.3 Isännöitsijä... 38 6 Yhteenveto... 40 Lähteet... 44 Liitteet Liite 1 Liite 2 Liite 3 Liite 4 Liite 5 Liite 6 Liite 7 Liite 8 Liite 9 Kiinteistön tuloslaskelma Tase Vastikerahoituslaskelma Lainaosuuslaskelma Hankerahoituslaskelma Opas asunto-osakeyhtiön osakkaalle ja hallituksen jäsenelle Osakkaan kyselylomake Hallituksen jäsenen kyselylomake Isännöitsijän kyselylomake 4

1 Johdanto Isännöintiliiton Internet-sivujen mukaan Suomessa on 80 000 asuntoosakeyhtiötä. Joukossa on myös paljon niitä henkilöitä, joille asuminen asuntoosakeyhtiössä on aivan uutta. Ensiasunnon ostaja ja aiemmin omakotitalossa asunut ei välttämättä osaa ottaa huomioon häntä koskevia säädöksiä, joita asunto-osakeyhtiössä asuminen velvoittaa. Kaikilla asunto-osakeyhtiöillä ei myöskään ole tietopakettia asunto-osakkeen omistajalle. Tähän tarpeeseen teen opinnäytetyönäni oppaan pienen asunto-osakeyhtiön osakkaalle. 1.1 Taustaa Opinnäytetyöni aihepiiri käsittelee asunto-osakeyhtiötä ja osakasta sekä hallituksen jäsentä laskentatoimen näkökulmasta katsottuna. Työssä käsittelen niitä tietoja, joita osakkeen omistajan ja hallituksen jäsenen tulee tietää ja ottaa huomioon omistaessaan osakkeen tai ollessaan hallituksen jäsen. Opinnäytetyöni aiheen sain opiskelijatoveriltani. Myös oma tietämättömyyteni asiaa kohtaan herätti kiinnostuksen työhön. Ensin tarkoituksenani oli tehdä opas asunto-osakeyhtiön hallituksen jäsenelle. Tutkittuani asiaa huomasin, että samasta aiheesta oli jo tehty opas mm. Tampereen ammattikorkeakoulussa. Keskusteltuani aiheesta ohjaavan opettajan kanssa päätin keskittyä opinnäytteessäni käsittelemään aihetta osakkaan kannalta hallituksen merkitys huomioiden. Työn teettäjällä eli taloyhtiöllä on tarvetta asunto-osakeyhtiön osakkaan oppaalle. Kyseessä on pieni asunto-osakeyhtiö, joten pyrin huomioimaan sen työssäni. Jokaiselle osakkaalle ei välttämättä ole itsestään selvää, mistä mikäkin laskelma koostuu tai mikä on osakkaan vastuu kustannuksissa, kuten esimerkiksi sähkökuluissa. Tase ja tuloslaskelma vaativat myös selvennystä. Erilaiset vastuukysymykset ja ilmoitusvelvollisuudet, mm. remonttia tehtäessä, liittyvät olennaisesti oppaan juridiseen puoleen. Asunto-osakeyhtiölaki on muuttunut vuoden 2009 lopussa ja tuonut muutoksia vastuukysymyksiin. 5

1.2 Opinnäytetyön tavoitteet Opinnäytetyön tavoitteena on tutkia asunto-osakeyhtiössä tarvittavia laskentatoimen ja juridiikan osa-alueita ja vastuita. Asunto-osakkeen omistajan ja hallituksen jäsenen on tarpeellista ymmärtää, mistä eri kustannukset koostuvat ja kuinka niihin voidaan vaikuttaa. Vastuu taloyhtiön toiminnassa ja kunnossapitotöissä niin osakkaalla kuin yhtiölläkin on laissa säädettyä. Myös vastikelaskelmat ja rahoituslaskelmat sekä tase vaativat joillekin osakkaille lisätietoa ja selvennystä. Teoriaosuudessa käsitellään näitä asuntoosakeyhtiöön liittyviä aihealueita. Tietopaketin tarkoituksena on auttaa osakkaita ja hallituksen jäseniä ymmärtämään taloyhtiön taloutta ja lakiin sisältyviä vaatimuksia. Oppaan avulla pyritään herättämään mielenkiinto oman omaisuuden huolehtimiseen ja yhtiön sääntöihin tutustumiseen. Myös päätöksentekoon ja yhtiökokouksiin osallistumista tuodaan esille oppaassa. 1.3 Tutkimusmenetelmä Opinnäytetyöni on toiminnallinen opinnäytetyö, jonka lopullisena tuotoksena on opas asunto-osakeyhtiön osakkaalle ja hallituksen jäsenelle. Toiminnallisessa opinnäytetyössä ei varsinaisesti käytetä tutkimusmenetelmää, mutta työlle esitetään perusteita. Koska toiminnallinen opinnäytetyö sisältää tekstiä, tulee sisällön palvella tulevaa kohderyhmää. Huomioin oppaassa kohderyhmän ja teen sen kaikille sopivaksi yleisteokseksi. Tiedosto tallennetaan niin, että sitä voidaan tarpeen vaatiessa muokata ja päivittää. (Vilkka & Airaksinen 2003, 51.) Teorian pohjalta kyseessä on kvalitatiivinen eli laadullinen tutkimus. Oppaan teoria on lakisääteistä, sillä asunto-osakeyhtiö- ja kirjanpitolaki määrittävät asunto-osakeyhtiön toimintaa. Työssä käytetään aiheeseen liittyvän kirjallisuuden ja luotettavien Internet lähteiden lisäksi sähköpostikyselyjä. Lähetin kyselyt eri asunto-osakeyhtiöiden osakkaille, hallituksen puheenjohtajalle sekä kahdelle isännöitsijälle. Saamaani tietoa käytin tukena oppaan tekemiseen. 6

1.4 Opinnäytetyön rakenne Opinnäytetyö alkaa johdannolla, jossa kerrotaan työn taustasta, tavoitteista ja käytetystä tutkimusmenetelmästä. Luvussa 2 esitellään Case-yritys nimimerkin avulla ja analysoidaan kyselyt. Opinnäytetyön aihealueen teoria käsitellään luvuissa 3 5. Kuudennessa luvussa on opinnäytetyön yhteenveto. Työn liitteenä 6 on lopullinen tuotos eli tietopaketti asunto-osakeyhtiön osakkaalle ja hallituksen jäsenelle. 2 Case-yritys: Asunto-osakeyhtiö Esimerkki Oy Opinnäytetyöni toimeksiantaja on pieni taloyhtiö. Esittelen case-yrityksen nimettömänä asunto-osakeyhtiön pyynnöstä. Asunto-osakeyhtiön hallituksen puheenjohtaja toimii opinnäytetyöni yhteyshenkilönä. Asunto-osakeyhtiö Esimerkki Oy sijaitsee Etelä-Karjalassa pienessä asuintaajamassa. Asunto-osakeyhtiö on valmistunut vuonna 1989 ja se on rakennettu omalle 1513 neliömetrin tontille. Yhtiössä on kolme asuintaloa ja yksi talous-/autotallirakennus. Asuinhuoneistoja osakkeina on yhdeksän ja asuinneliöinä 666. Jokaisen asuinhuoneiston käytössä on yksi autokatospaikka ja sen lisäksi autoille on viisi pihapaikkaa. Tämänhetkinen asukasmäärä on 19 henkilöä. Asunto-osakeyhtiö Esimerkki Oy:n taloudellinen tulos tilikaudella 2012 osoittaa voittoa, joka kirjataan taseen voitto- ja tappiotilille. Osinkoa ei jaeta. Muuta olennaista tilikaudella oli asunto-osakeyhtiön lämmitysmuodon muuttaminen maalämpöjärjestelmään. Tämän vuoksi asunto-osakeyhtiö otti lainaa investointia varten, minkä johdosta yhtiön laina-osuuden määrä nousi. Muuta pitkäaikaista lainaa yhtiöllä ei ole. Tilikaudella 2012 yhtiölle aiheutui myös kustannuksia yhden asunto-osakkeen vesivahingosta. Asunto-osakeyhtiön hallitus on selvittänyt kunnossapitotarpeita vuosille 2013 2017 lain vaatimusten mukaisesti, ja ne on eritelty toimintakertomuksen liitteeksi. Tällä hetkellä ei muita suurempia remontteja ja korjaustöitä ole tiedossa. 7

Tiedot perustuvat Asunto-osakeyhtiö Esimerkki Oy:n yhtiökokouksen pöytäkirjan tietoihin, toimintakertomukseen, vastikelaskelmiin, talousarvioon sekä tulos- ja tasetietoihin. Opasta varten tehdyt kyselyt Opinnäytetyöni oppaan perustaksi, teorian lisäksi, tein kyselyt sähköpostitse eri kohderyhmille. Kyselyiden kohteina olivat asunto-osakkeen omistajat, hallituksen jäsenet ja kaksi isännöitsijää. Lähetin kyselylomakkeet kolmelle osakkaalle, kolmelle hallituksen jäsenelle ja kahdelle isännöitsijälle. Ainoastaan yksi isännöitsijä ei vastannut kyselyyn. Kyselylomakkeet ovat opinnäytetyön liitteinä 7, 8 ja 9. Osakkaat Saamieni vastausten perusteella osakkaat tietävät melko hyvin, mihin he voivat ottaa yhteyttä ongelmatilanteissa ja kuinka kustannuksissa voidaan säästää. Kustannukset ovat kuitenkin olennainen osa hoitovastikkeen määrästä, ja yhdelle vastaajalle tämä ei ollut aivan selvää. Kaikki osakkeenomistajat tiesivät, keneen olla yhteydessä ongelmatilanteissa. Yhteystiedot löytyivät rappukäytävästä, mutta yhdellä osakkaalla oli ongelmia ns. maallikkoisännöitsijän kanssa. Taloyhtiöiden tiedottamisessa olisi parantamisen varaa. Yksi kyselyyn vastanneista ei ollut aiemmin omistanut asunto-osaketta, ja kaksi muuta oli asunut asunto-osakeyhtiössä jo aiemmin. Vastanneista kaksi asui alle 30 asunnon taloyhtiössä ja yksi yli 30 asunnon yhtiössä. Yhtiökokouksien päätöksistä toivottiin tietoa, jos itse ei paikalle pääse. Yksi vastanneista ei ollut saanut riittävästi tietoa asunto-osakeyhtiössä asumisesta, mutta hän tiesi saavansa oman yhtiön asioista lisää tietoa yhtiökokouksista. Remonteista kaivattiin lisätietoa eli mitä saa tehdä ja mitä ei ja mihin remonttiin tarvitaan lupa. Yhtiöjärjestykseen ei siis ollut tutustuttu tarpeeksi riittävästi tai sitten siellä ei ollut mainintaa remonttiin kuuluvista asioista. 8

Hallituksen jäsenet Hallituksen jäsenten vastaukset tulivat alle 30 asunnon taloyhtiöistä, ja kaikki kolme vastaajaa olivat olleet myös aiemmin toisen taloyhtiön hallituksessa. Vastaajat myös tiesivät hyvin, mistä saa tarvittaessa lisätietoa. Yksi vastaajista epäröi asiaa, mutta tiesi kuitenkin, että isännöitsijältä voi kysyä neuvoa ja tarvittaessa etsiä sitä Internetistä. Alan painetut teokset ja kirjat olivat kahdelle muulle tuttuja edellisten lisäksi. Yhtiökokouksen hankalina asioina pidettiin toisten osakkaiden nihkeyttä remontteihin ja asioiden katsomista tulevaisuuteen. Isoissa taloyhtiöissä ongelmana on osakkaiden osallistumattomuus yhtiökokouksiin. Pienissä taloyhtiöissä paikalla ovat yleensä lähes kaikki, mutta isommissa taloyhtiöissä paikalla on vain murto-osa osakkaista. Myös esityslistoille ei tuoda asioita riittävän ajoissa, ja näin käsittely ja päätöksenteko viivästyvät. Kokouksissa aikaa vieviä aiheita ovat kokoukseen kuulumattomat keskustelut ja täten kokouskäyttäytymisen puute. Hoito- ja rahoitusvastikkeet eivät ole kaikille osakkaille itsestäänselvyyksiä. Muun muassa hoitovastikkeiden ylijäämän käyttäminen lainojen maksuun ja eri varausten tarkoitus ja niiden käyttäminen ovat epäselviä. Usein herää kysymyksiä, miksi näin ei voi tehdä ja miksi niin tehdään? Myös tilinpäätöstiedot ja niiden erät, useimmiten oikean rahan lähde, tuovat kysymyksiä kokouksiin. Itse hallituksen jäsenet haluaisivat lisätietoa vastuustaan ja velvollisuuksistaan sekä kirjanpidosta ja vastikelaskelmista selvennystä Talouteen liittyvissä asioissa tunnetaan aina olevan oppimista. Muuta asunto-osakeyhtiön hallitukseen toimintaan liittyvää vastaajat olivat kommentoineet seuraavasti: 1) hallitustoiminnasta pitäisi saada enemmän kiinnostavaa sillä ihmisiä pelottaa vaikeilta kuulostavat talousasiat ja he eivät sen vuoksi halua mukaan hallitukseen 2) hallituksen ja asukkaiden välinen kommunikointi sekä tiedottaminen ovat ensiarvoisen tärkeitä asioita 3) hallituksen täytyy myös muistaa tasapuolisuuden periaate toimivaltaansa koskevissa asioissa. 9

Isännöitsijä Lähetin kyselyn kahdelle isännöitsijälle. Toinen heistä oli Case-yrityksen isännöitsijä ja toinen tuttavani. Valitettavasti heistä kumpikaan ei ehtinyt vastaamaan kyselyyn, vaikka lähetin kyselyt ajoissa ja muistutin heitä vastaamisesta. Isännöitsijän näkökulmasta olisi ollut apua oppaan laatimisessa, sillä useimmissa taloyhtiöissä heidän puoleensa käännytään ensin ongelmatilanteissa. 3 Asunto-osakeyhtiö Asunto-osakeyhtiönä rekisteröity yhtiö on asunto-osakeyhtiölain alainen yhtiö. Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä määrätty tarkoitus on omistaa ja hallita vähintään yhtä sellaista rakennusta tai sen osaa, jossa olevan huoneiston tai huoneistojen yhteenlasketusta lattiapinta-alasta yli puolet on yhtiöjärjestyksessä määrättyä huoneistoa tai muuta osaa yhtiön hallinnassa olevasta rakennuksesta tai kiinteistöstä. (KHT-yhdistys 2010, 24.) 3.1 Määrittely asunto-osakeyhtiöstä Asunto-osakeyhtiön on omistettava ja hallittava yhtä tai useampaa rakennusta, jossa on osakkaiden hallinnassa oleva huoneisto tai huoneistoja. Yhtiö voi omistaa rakennuksen myös yhdessä toisen asunto-osakeyhtiön tai kiinteistöyhtiön kanssa. Edellytyksenä on, että osakkaiden hallinnassa olevat asuinhuoneistot ovat yhtiön omistamassa ja hallitsemassa rakennuksen osassa. Asunto-osakeyhtiö voi hallita maapohjaa joko omistuksen tai vuokrasopimuksen perusteella ja rakennukset voivat sijaita myös eri kiinteistöillä. Vuokrasopimuksen perusteella yhtiö voi hallita myös muita rakennuksia. (Jauhiainen & Järvinen & Nevala 2010, 10.) Taloyhtiön osakehuoneistojen määrittely perustuu ensisijaisesti yhtiöjärjestykseen ja rakennuspiirustuksiin. Huoneistoon kuuluviksi luetaan yleensä kaikki ne tilat, jotka ovat huoneiston ulkoseinien tai ulkopohjien sisällä. Poikkeuksena ovat lähinnä osakashallinnassa olevien huoneistojen kantavat ja kuormia siirtävät seinät ja pilarit sekä hormiryhmät. ( Jauhiainen ym. 2010, 11-12.) 10

Yhtiön jokainen osake tuottaa yksin tai yhdessä toisten osakkeiden kanssa oikeuden hallita yhtiöjärjestyksessä määrättyä huoneistoa tai muuta osaa yhtiön hallinnassa olevasta rakennuksesta. Asunto-osakeyhtiössä ei voi olla osakkeita, jotka eivät tuota lainkaan hallintaoikeutta. Yhtiö itse voi hallita asuin- ja liikehuoneistoja, jolloin kaikkien huoneistojen ei tarvitse olla osakkeenomistukseen perustuvassa hallinnassa. On mahdollista rekisteröidä asunto-osakeyhtiö, jossa huoneiston hallintaoikeus on jaettu osakkeen yhdessä omistavien kesken joko yhtiöjärjestyksen määräyksellä, sopimuksella tai muulla perusteella. Uuden asunto-osakeyhtiölain mukaan sallitaan myös yhden huoneiston asunto-osakeyhtiö. (Jauhiainen ym. 2010, 12-13.) 3.1.1 Hallintaoikeus Osakkaalla on yksinoikeus hallita ja käyttää hallinnassaan olevaa osakehuoneistoa sekä muuta tilaa. Osakkaalla on myös oikeus ja velvollisuus huolehtia tilan kunnossapidosta ja oikeus tehdä muutostöitä hallitsemassaan tilassa. Asunto-osakkeen tuottama hallintaoikeus on pysyvä ja lähtökohtaisesti katkeamaton. Hallintaoikeutta ei voida yleensä rajoittaa ilman osakkaan suostumusta. Tällaista rajoittamista voi olla esimerkiksi osakehuoneiston pienentäminen tai käyttötarkoituksen muuttaminen. (Jauhiainen ym. 2010, 13-14.) Asunto-osakeyhtiön muiden tilojen hallintaoikeudella tarkoitetaan esimerkiksi säilytystiloja ja rivitalon piha-alueita, joiden hallintaoikeuden osake tuottaa yhtiöjärjestyksen perusteella. Yhtiön tilojen käyttöoikeutta voidaan jakaa yhtiökokouksen päätöksellä myös silloin, kun asiasta ei mainita yhtiöjärjestyksessä. Osakkaiden yhdenvertainen kohtelu täytyy ottaa huomioon. (Jauhiainen ym. 2010, 15.) 3.1.2 Toimintaperiaatteet Asunto-osakeyhtiön toimintaperiaatteena on omien menojen kattaminen ilman voiton tavoittelemista ja osinkojen jakamista. Taloyhtiö ei tavoittele toiminnassaan kasvua. Osakkeenomistajat sekä sijoittavat pääoman yhtiöön 11

että kerryttävät yhtiön juoksevat tulot. Asunto-osakeyhtiön tarkoitus on kattaa omat menonsa ja huolehtia omistamansa kiinteistön ja sen rakennusten kunnossapidosta. (Heinonen 2012, 17.) Yhtiöjärjestyksessä voidaan säätää myös yhtiön muusta toiminnasta, joka liittyy kiinteistön tai rakennuksen käyttöön. Kiinteistön ja rakennuksen rakentamisesta yhtiö huolehtii perustamissopimuksen tai yhtiöjärjestyksen mukaan. (Jauhiainen ym. 2010, 19 20.) 3.2 Asunto-osake Asunto-osake on osuus osakeyhtiössä, joka tuottaa oikeuden hallita yhtiöjärjestyksessä määrättyä huoneistoa tai muuta osaa yhtiön hallinnassa olevasta rakennuksesta tai kiinteistöstä. Osakehuoneistolla tarkoitetaan huoneistoa, jonka hallintaoikeus perustuu osakkeenomistukseen. Osakehuoneistoa koskevia säännöksiä sovelletaan myös osakkeen perusteella hallinnassa olevaan rakentamattomaan tilaan, kuten autopaikkaan. Osakehuoneistoon kuuluu mahdollinen parveke, jolle on kulkuyhteys vain siitä huoneistosta, johon osakkeet tuottavat hallintaoikeuden. Parvekkeen hallintaoikeudesta ja kunnossapidosta voidaan määrätä toisin yhtiöjärjestyksessä. (Jauhiainen ym. 2010, 16 18.) Asunto-osakkeen oikeudet ja velvollisuudet Osakkeet tuottavat yhtäläiset oikeudet, jollei asunto-osakeyhtiölaissa (AsOyL 1:10 ) tai yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä. Hallintaoikeudet eri osakkeilla voivat olla erilaiset ja nämä määritellään yhtiöjärjestyksessä. Esimerkiksi osakeryhmän äänioikeuden määrittäminen voi olla tällainen poikkeus. Osakkeen omistajalla on oikeus käyttää osakeoikeuksiaan sen jälkeen, kun hänet on merkitty omistajana osakeluetteloon tai omistusoikeudesta on esitetty luotettava selvitys. (Jauhiainen ym. 2010, 49.) Osakeoikeudet voidaan jaotella hallinnoimisoikeuksiin ja varallisuusoikeuksiin. Hallinnoimisoikeuksia ovat oikeus saada osakekirja, oikeus osallistua yhtiökokoukseen ja käyttää siellä äänioikeutta sekä oikeus moittia yhtiökokouksen päätöstä. Myös oikeus saada saantonsa merkityksi yhtiön osakeluetteloon ja oikeus saada isännöitsijän todistus ovat osakkeisiin liittyviä 12

hallinnoimisoikeuksia. Tärkein varallisuusoikeus on oikeus hallita yhtiöjärjestyksessä määrättyä huoneistoa eli huoneiston hallintaoikeus. Muita varallisuusoikeuksia ovat oikeus käyttää yhtiön yhteisiä tiloja, oikeus käyttää lunastusoikeutta ja saada jako-osuus yhtiötä purettaessa sekä oikeus saada uusia osakkeita osakepääomaa nostettaessa. Osakehuoneiston vuokraus ja oikeus luovuttaa huoneisto toisen henkilön käyttöön on mahdollista lain ja yhtiöjärjestyksen sallimissa rajoissa. (Jauhiainen ym. 2010, 50 51.) Osakkeen tuottamia velvollisuuksia ovat vastikkeen maksuvelvollisuus, velvollisuus osakehuoneiston sisäosien kunnossapidosta ja osakehuoneiston huolellisesta hoitamisesta. Osakehuoneistoa tulee käyttää käyttötarkoituksen mukaisesti aiheuttamatta häiriötä muille osakkaille, ja muutostöissä tulee noudattaa hyvää rakennustapaa. Osakkeen omistajalla on myös velvollisuus maksaa osakkeiden merkintähinta. Asunto-osakeyhtiössä on laadittava osakkeista osakekirjat ja yhtiöllä on velvollisuus pitää osakeluetteloa. Saman huoneiston hallintaan oikeuttavista osakkeista voidaan antaa vain yksi osakekirja. Osakkeen aiempaa omistajaa koskevat tiedot on myös säilytettävä luotettavalla tavalla 10 vuoden ajan omistajanvaihdoksesta. (Jauhiainen ym. 2010, 50 51.) 3.3 Asunto-osakeyhtiön hallitus Asunto-osakeyhtiöllä on oltava hallitus ja yhtiöjärjestyksen tai yhtiökokouksen määräyksellä myös isännöitsijä. Hallituksen ja isännöitsijän on edistettävä toimillaan yhtiön etua. Heidän tehtävänä on huolehtia hallinnosta, kiinteistöjen rakennusten pidosta sekä muusta asunto-osakeyhtiölain, yhtiöjärjestyksen ja yhtiökokouksen päättämistä asioista. Hallitus valvoo isännöitsijän toimia ja voi tarpeen vaatiessa erottaa isännöitsijän. Osakkaat vaativat hallitukselta tarkkaa taloudenpitoa ja asumiseen liittyviä päätöksiä. Hallituksella on velvollisuus myös osakkaiden tasapuoliseen kohteluun yhtiön etu huomioiden. (Jauhiainen ym. 2010, 451 455.) Asunto-osakeyhtiölaki säätelee hallituksen yleisistä tehtävistä. Edellä mainittujen tehtävien lisäksi hallituksen tulee vastata yhtiön kirjanpidon ja varainhoidon valvonnasta asianmukaisesti. Hallitus ei voi tehdä yhtiön puolesta päätöksiä, jotka ovat laajakantoisia tai epätavallisia, tai jotka vaikuttavat 13

olennaisesti osakkeenomistajan osakehuoneiston käyttämiseen tai velvollisuuteen maksaa yhtiövastiketta. Tällaisiin päätöksiin tarvitaan yhtiökokouksen päätös. Poikkeuksena ovat toimet, joista on yhtiön toiminnalle haittaa. Asiasta on ilmoitettava osakkeenomistajalle mahdollisimman pian. (Asunto-osakeyhtiölaki 2009, 7:2.) Hallituksen päätöksissä vallitsee enemmistön mielipide, jollei yhtiöjärjestys säädä määräenemmistöstä. Äänten mennessä tasan, puheenjohtajan ääni ratkaisee asian. Lain mukaan hallitus on päätösvaltainen, kun paikalla on yli puolet hallituksen jäsenistä. Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä kuitenkin toisin ja vaatia suurempaa paikallaolijoiden määrää, joka lasketaan valituista hallituksen jäsenistä. Kaikille hallituksen jäsenille on tarjottava mahdollisuus osallistua asian käsittelyyn, muuten päätöstä ei saa tehdä. Estyneelle jäsenelle on varattava varajäsen. (Asunto-osakeyhtiölaki 2009, 7: 3.) Asunto-osakeyhtiön hallituksen puheenjohtaja vastaa hallituksen tarpeellisesta kokoontumisesta. Hallituksen jäsenen tai isännöitsijän vaatiessa on hallitus kutsuttava koolle. Jos puheenjohtaja ei toimi vaatimuksen mukaan, myös hallituksen jäsen voi toimittaa kutsun koolle saadessaan hyväksynnän vähintään puolelta hallituksen jäsenistä. Isännöitsijä voi toimia vastaavassa tilanteessa yksin. Isännöitsijällä on oikeus olla läsnä hallituksen kokouksessa ja hallitus voi päättää muiden kuin hallituksen jäsenten läsnäolosta. (Asuntoosakeyhtiölaki 2009, 5.) Hallituksen kokouksesta laaditaan pöytäkirja, johon vaaditaan kokouksen puheenjohtajan sekä vähintään yhden hallitukseen valitun jäsenen tai läsnä olleen isännöitsijän allekirjoitus. Hallituksen jäsenellä ja isännöitsijällä on oikeus esittää eriävä mielipide asiasta, ja eriävät mielipiteet tulee myös merkitä pöytäkirjaan. Pöytäkirjat on säilytettävä luotettavalla tavalla juoksevasti numeroituina. Osakkeenomistajalla on oikeus saada tietoa sellaisesta hallituksen päätöksestä, joka koskee hänen hallitsemaansa osakehuoneistoa. Päätös on pyynnöstä toimitettava kirjallisesti. (Asunto-osakeyhtiölaki 2009, 7:6.) Taloyhtiön hallituksella on toimivalta hallintoon liittyvissä asioissa, jotka eivät ole yhtiökokouksen päätettävänä. Kun isännöitsijä puuttuu, päivittäinen hallinto 14

kuuluu yhtiön hallituksen toimivaltaan. Aiemmin mainittujen kirjanpidon ja varainhoidon valvonnan sekä yhtiön hallinnon ja rakennusten pidon järjestämisen lisäksi hallituksen tehtävänä on valmistella yhtiökokouksen päätökset ja päätösten täytäntöönpanot. (Jauhiainen ym. 2010, 456 458.) 3.4 Yhtiökokous Yhtiökokous on osakkeenomistajien päätösvallan mahdollistama toimielin. Yhtiökokouksessa päätetään niistä asioista, jotka sille on laissa määrätty. Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä yhtiökokouksen toimivallasta hallituksen ja isännöitsijän vastuulle kuuluvista asioista. (Asunto-osakeyhtiölaki 2009, 6:1-2.) 3.4.1 Yleistä Varsinainen yhtiökokous täytyy pitää kuuden kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä. Tästä ei voida poiketa edes yhtiöjärjestyksessä. Pakollisia käsiteltäviä asioita ovat 1) tilinpäätös, toimintakertomus, tilintarkastuskertomus ja toiminnantarkastuskertomus 2) hallituksen selvitys yhtiön rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapidosta seuraaville viidelle vuodelle sekä 3) selvitys yhtiössä suoritetuista huomattavista kunnossapito- ja muutostöistä ajankohtineen. Selvitykset on annettava kirjallisesti. Kokouksessa on myös päätettävä tilinpäätöksen vahvistamisesta, voiton tai tappion käyttämisestä, mahdollisista hallituksen jäsenten ja isännöitsijän vastuuvapaudesta, talousarviosta ja yhtiövastikkeen määrästä. Myös hallituksen jäsenten, tilintarkastajan ja toiminnantarkastajan valinnat sekä muut yhtiöjärjestyksen mukaan yhtiökokoukseen kuuluvat asiat tulee käsitellä. Yhtiöjärjestyksessä voidaan poiketa esimerkiksi vastikkeiden määrän päättämisestä niin, että sen vahvistaminen kuuluu isännöitsijälle eikä yhtiökokoukselle tai yhtiöjärjestyksessä määrätään useampien yhtiökokousten pitämisestä. (Asuntoosakeyhtiölaki 2009, 6:3 4.) Asunto-osakeyhtiössä voidaan tarpeen vaatiessa pitää ylimääräisiä yhtiökokouksia, jos yhtiökokous tai hallitus katsoo siihen olevan aihetta tai ne, joilla on oikeus vaatia ylimääräistä yhtiökokousta, vaativat sitä. Tähän on oikeus tilintarkastajalla, toiminnantarkastajalla tai osakkeenomistajilla, joilla on 15

yhteensä kymmenesosa tai yhtiöjärjestyksessä määrätty pienempi osa kaikista osakkeista. Tietyn asian käsittelemistä varten on tehtävä kirjallinen vaatimus sekä toimitettava kokouskutsu kahden viikon kuluessa vaatimuksen saapumisesta. Osakkeenomistajalla on oikeus saada lain nojalla kuuluva asia käsiteltäväksi yhtiökokoukseen ja hänellä on myös oikeus osallistua yhtiökokoukseen. Osakkeenomistajan tulee olla merkittynä osakeluetteloon tai omitusoikeuden siirtymisestä on oltava todistus. Osakas voi käyttää yhtiökokouksessa myös valtuuttamaansa edustajaa. (Asunto-osakeyhtiölaki 2009, 6:5-8.) Jos asunto-osakeyhtiö omistaa itse osakkeita, näillä osakkeilla ei voi osallistua yhtiökokoukseen. Asunto-osakeyhtiölain mukaan hallituksen jäsenellä ja isännöitsijällä on oikeus osallistua yhtiökokoukseen. Heidän on huolehdittava osakkeenomistajan kyselyoikeuden toteutumisesta kokouksessa. Asuntoosakeyhtiössä, jossa on vähintään viisi osakehuoneistoa ja niillä on eri omistajat, tuottavat vuokraoikeudella tai vastaavalla perusteella asuvalle oikeuden osallistua yhtiökokoukseen. He voivat osallistua kokoukseen, jos siellä käsitellään yhtiön järjestyssääntöjä, yhteisten tilojen käyttöä tai olennaisesti vuokralaisen huoneiston kunnossapitoon vaikuttavaa asiaa. Asukkaalla on myös oikeus käyttää puhevaltaa ja saada kokouksesta laadittu pöytäkirja nähtäväksi. (Asunto-osakeyhtiölaki 2009, 6:9-11.) 3.4.2 Yhtiökokous käytännössä Yhtiökokouksessa päätetään vain niistä asioista, jotka kokouskutsussa esitetään tai yhtiöjärjestyksessä määrätään. Varsinaisessa yhtiökokouksessa täytyy päättää Asunto-osakeyhtiölain 3 :n vaatimista asioista. Yhtiökokouksen äänimäärän pääsääntönä on, että osake tuottaa yhden äänen kaikissa yhtiökokouksissa käsiteltävissä asioissa ja varsinaisessa yhtiökokouksessa järjestettävässä äänestyksessä yhden osakkeenomistajan äänimäärä voi olla enintään viidesosa kokouksessa edustetuista äänistä. Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä tästäkin toisin. Myös yhdenvertaisuusperiaatetta päätöksenteossa tulee noudattaa. (Asunto-osakeyhtiölaki 2009, 6:12-14.) Esteellisyydestä yhtiökokouksessa laki määrää niin, että osakkeenomistaja ei saa äänestää itseään koskevissa asioissa osakkeenomistajan ja yhtiön välillä. 16

Jos voidaan olettaa osakkeenomistajalle olennaista etua yhtiön ja kolmannen osapuolen välisistä asioista, täytyy myös pidättäytyä äänestämästä. (Asuntoosakeyhtiölaki 2009, 6:15.) Yhtiökokous pidetään yhtiön kotipaikassa tai yhtiöjärjestyksen määräämällä paikkakunnalla. Myös mahdollisuus osallistua kokoukseen kokouspaikan ulkopuolelta teknisen välineen avulla sallitaan laissa. Yhtiökokouksen kutsuu koolle hallitus, joka vastaa myös kutsuista. Kokouskutsussa on oltava yhtiön nimi, koollekutsuja, kokousaika- ja paikka sekä käsiteltävät asiat ja ajankohta kokousasiakirjojen nähtävillä olosta. Yhtiöjärjestyksen muuttamisesta ja muutoksesta on mainittava kutsussa. Kokouskutsu on lähetettävä aikaisintaan kahta kuukautta ja viimeistään kahta viikkoa ennen yhtiökokousta. Kutsu voidaan lähettää kirjallisena tai sähköisesti valitun toimintatavan mukaan tiedossa olevaan osoitteeseen. Yhtiökokouksiin liittyvistä asiakirjoista ilmoitetaan myös kokouskutsussa. Hallituksen päätösehdotusten, tilinpäätöksen, toimintakertomuksen, tilintarkastuskertomuksen ja toiminnantarkastuskertomuksen tilikaudelta on oltava osakkeenomistajien nähtävillä vähintään kahden viikon ajan ennen kokousta kutsussa mainitussa paikassa sekä niiden on oltava nähtävillä yhtiökokouksessa. Osakkeenomistajien vaatiessa asiakirjoja itselleen, täytyy ne myös hänelle lähettää. (Asunto-osakeyhtiölaki 2009, 6:17-22.) Yhtiökokouksen avaa koolle kutsuja. Yhtiökokouksessa valitaan puheenjohtaja tai yhtiöjärjestyksen määräämä henkilö. Puheenjohtaja huolehtii kokouksen läsnäolijoista tehtävästä osake- ja ääniluettelosta sekä kokouksesta laadittavasta pöytäkirjasta. Pöytäkirjasta ilmenevät kokouksen kulku ja tehdyt päätökset sekä äänestykset. Myös mahdolliset ehdotukset yhtiöjärjestykseen tehtävistä muutoksista tulee liittää pöytäkirjaan. Allekirjoitettu pöytäkirja numeroidaan juoksevasti ja säilytetään luotettavasti. Pöytäkirja on oltava nähtävillä viimeistään neljän viikon kuluttua kokouksesta, ja tästä on myös mahdollista saada jäljennös osakkeenomistajan niin vaatiessa. (Asuntoosakeyhtiölaki 2009, 6:23.) 17

Varsinaista yhtiökokousta auttaa hyvin laadittu toimintakertomus. Toimintakertomuksessa esitetyt asiat jouduttavat yhtiökokouksen etenemistä ja edesauttavat päätöksentekoa. (Manner & Suulamo 2010, 143.) 4 Asunto-osakeyhtiön talous Asunto-osakeyhtiöt ovat kirjanpitovelvollisia toiminnastaan. Kirjanpitolain 1 luvun 1 :n mukaan kirjanpitovelvollisia ovat aina osakeyhtiöt, vaikka ne eivät tuottaisi voittoa. Kirjanpitolaki vaatii myös hyvän kirjanpitotavan noudattamista. Hyvän kirjanpitotavan ohjeena toimii Kirjanpitolautakunnan yleisohje asuntoosakeyhtiöiden ja muiden keskinäisten kiinteistöosakeyhtiöiden kirjanpidosta ja tilinpäätöksestä. (Heinonen 2012, 20.) Kirjanpitovelvollisen tulee huomioida kirjanpitolain mukaisten säännösten lisäksi yhteisölainsäädännön velvoitteet. Kirjanpitolain 3:1 :n mukaan tilinpäätös sisältää taseen, tuloslaskelman ja rahoituslaskelman sekä näiden liitetiedot edellisen tilikauden vertailutietoineen. (KHT-yhdistys 2010, 1.) 4.1 Pienen kirjanpitovelvollisen kirjanpito Kirjanpitovelvollisuus syntyy liike- tai ammattitoimintaa harjoitettaessa yritysmuodon perusteella. Kirjanpitovelvollisen tilikausi on yleensä 12 kuukautta ja enintään 18 kuukautta. Osakeyhtiön tilikausi alkaa viimeistään osakkeiden merkintäpäivästä. Sitä ennen tehdyt liiketapahtumat merkitään kirjanpitoon tapahtuman syntymishetken mukaan. (Leppiniemi J. & Leppiniemi R. 2010, 17 19.) Kirjanpitovelvollinen määritellään pieneksi, jos enintään yksi seuraavista rajoista on ylittynyt: 1) liikevaihto tai sitä vastaava tuotto 7,3 miljoonaa 2) taseen loppusumma 3,65 miljoonaa tai 3) palveluksessa on keskimäärin 50 henkilöä. Pienellä kirjanpitovelvollisella on monia huojennuksia, joista mm. Kirjanpitolautakunta on antanut ohjeita ja lausuntoja. Tilinpäätöksen sisältöä ja julkistamista koskevat helpotukset perustuvat Euroopan yhteisöjen tilinpäätösdirektiiveissä sallittuihin poikkeuksiin. Direktiivit säätelevät tilinpäätöstä ja toimintakertomusta joista poikkeuksena ovat pörssiyhtiöt. (Leppiniemi J. & Leppiniemi R. 2010, 19 22.) 18

Kirjanpitolaissa ja lain tulkinnassa on annettu huojennuksia pienille asuntoosakeyhtiöille niiden vähäisempien voimavarojen ja liikesalaisuuden suojaamisen vuoksi. Huojennuksia voidaan käyttää tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen sisällön osalta. Jos näitä ei käytetä, kirjanpitovelvollisen tulee olla johdonmukainen valitessaan menettelytavan ja käytettävä sitä tilikaudesta toiseen. Pienimmät kirjanpitovelvolliset voivat aloittaa tuloslaskelman liikevaihdon sijasta bruttotuloksella. Tämän ehtona on, että yritys on pienempi kuin kirjanpitolaissa määritelty pieni kirjanpitovelvollinen seuraavin edellytyksin: liikevaihto tai sitä vastaava tuotto 3,4 miljoonaa euroa, taseen loppusumma 1,7 miljoonaa euroa ja palveluksessa keskimäärin 25 henkilöä. Pienen kirjanpitovelvollisen ei tarvitse valita tilintarkastajaa, jos enintään yksi seuraavista rajoista ylittyy päättyneellä tilikaudella ja sitä välittömästi edeltäneellä tilikaudella. Asunto-osakeyhtiöissä tilintarkastajan valitsematta jättämisen ehtona on, että huoneistoja on alle 30. (Leppiniemi J. & Leppiniemi R. 2010, 20 24.) Toimintakertomuksessa tulee esittää tiedot olennaisista tapahtumista tilikaudella ja sen päättymisen jälkeen ja arvio tulevasta todennäköisestä kehityksestä sekä selvitys tutkimus- ja kehitystoiminnan laajuudesta. Pieni kirjanpitovelvollinen voi laatia toimintakertomuksen vain edellä mainituilla tiedoilla. (KHT-yhdistys 2010, 1.) Pienimmät kirjanpitovelvolliset voivat laatia lyhennetyn tuloslaskelman ja taseen. Rahoituslaskelma vaaditaan vain suurilta yksityisiltä osakeyhtiöiltä ja osuuskunnilta. Liitetietoja edellytetään kaikilta kirjanpitovelvollisilta. (Leppiniemi J. & Leppiniemi R. 2010, 25.) 4.2 Tilinpäätös Kirjanpitolain mukaan tilinpäätös on laadittava neljän kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä. Laatimisesta vastaa asunto-osakeyhtiön hallitus ja isännöitsijä, jotka myös päiväävät ja allekirjoittavat asiakirjat ja käsittely merkitään pöytäkirjaan. Tilinpäätös on annettava tarkastettavaksi riittävän ajoissa ennen varsinaista yhtiökokousta. Yhtiökokouksen valitsema tilintarkastaja tekee merkinnän suorittamastaan tarkastuksesta tilinpäätökseen. 19

Käytäntö koskee myös asunto-osakeyhtiölain mukaista toiminnantarkastusta. (KHT-yhdistys 2010, 3.) Yleiset tilinpäätösperiaatteet määritetään kirjanpitolain 3:3 :ssä ja niitä ovat: 1) kirjanpitovelvollisen toiminnan jatkuvuuden oletus 2) tilinpäätöksen laatimisperiaatteiden ja menetelmien johdonmukaisuus tilikaudesta toiseen 3) liiketapahtumien tosiasiallisen sisällön huomioiminen 4) varovaisuus tilikauden tuloksen riippumattomuudesta (huomioidaan ainoastaan tilikauden tapahtumat) 5) tilinavaus perustuu edellisen tilikauden päättyneeseen taseeseen 6) huomioidaan tilikaudelle kuuluvat tuotot ja kulut maksujensuorituspäivän perusteella 7) tase-eriin merkittävien erien erillisarvostus. (Kirjanpitolaki 1997, 3:3.) Tilinpäätös sisältää tuloslaskelman, taseen ja mahdollisesti rahoituslaskelman, näiden liitetiedot sekä luettelon käytetyistä kirjanpitokirjoista sekä tositelajeista ja tiedon niiden säilyttämistavoista. Myös toimintakertomus liitetään tilinpäätökseen. Nämä keskeiset tilinpäätöksen asiakirjat sidotaan tilinpäätöksen valmistumisen jälkeen yhtenäiseksi tasekirjaksi, joka on julkinen. (Heinonen 2012, 24.) 4.2.1 Tuloslaskelma Asunto-osakeyhtiön kiinteistön tuottoja ovat osakkailta perittävät vastikkeet, joista määrätään yhtiöjärjestyksessä. Vastikkeita ovat hoitovastikkeet, vesivastikkeet ja pääomavastikkeet eli rahoitusvastikkeet. Koska asuntoosakeyhtiön toiminta on kiinteistön hallintaa, myös sen menot ja tulot ovat erilaiset kuin tavallisen liiketoimintaa harjoittavien yritysten. Asuntoosakeyhtiöitä suositellaan käyttämään kirjanpitoasetuksen 4 :n ja Kirjanpitolautakunnan yleisohjeen mukaista tuloslaskelman kaavaa. (Tomperi & Keskinen 2013, 90 92.) Kirjanpitoasetuksessa on säädetty kiinteistönhallintaan perustuvaa toimintaa varten oma tuloslaskelmakaava asunto-osakeyhtiöiden käyttöön tuloslaskelmassaan. (Kirjanpitoasetus 1997, 1:4.) Kaavassa on edellisen tilikauden vertailutiedot ja laaja kuluerittely asunto-osakeyhtiötoiminnan 20

erityispiirteiden vuoksi. Ostettaessa palveluita kokonaisuuksina tulee ne eritellä ja selvittää liitetiedoissa. (Leppiniemi J. & Leppiniemi R. 2010, 125.) Liitteessä 1 on Kirjanpitolautakunnan ohje asunto-osakeyhtiön tuloslaskelman kaavasta. Kirjanpitolaki ja kirjanpitoasetus sääntelevät tuloslaskelman ja taseen muodon. Lisäksi asunto-osakeyhtiölaki ja osakeyhtiölaki asettavat tarkentavia säännöksiä asunto-osakeyhtiölle ja ne menevät silloin yleislakien edelle. Tuloslaskelmassa ja taseessa tulee esittää myös vertailutiedot edellisiltä tilikausilta. Kirjanpitolautakunnan ratkaisuissa on pidetty hyvän kirjanpitotavan mukaisena esittää asunto-osakeyhtiön tuloslaskelman ja taseen väliset siirrot bruttoperiaatteella. Perittyjen vastikkeiden kokonaismäärä esitetään tuottoina ja vastikkeista rahastoon siirretty määrä tuottoja vähentävän eränä (KILA 1198/1992). Hoitovastikkeista rahastointi eriytetään kiinteistön tuottoja vähentävänä eränä ja pääomavastikkeista rahastointi muita rahoitustuottoja vähentävänä eränä. Myös kulujen aktivointi voidaan esittää bruttokirjausperiaatteen mukaisesti. Perusparannus tai suurehkojen vuosikorjauskulujen kokonaismäärä esitetään tuloslaskelmassa kuluna ja niiden aktivointi taseeseen kulujen vähennyseränä. (KHT-yhdistys 2010, 74.) 4.2.2 Tase Asunto-osakeyhtiön tase esittää yhtiön taloudellisen aseman tilinpäätöspäivänä. Tase jakautuu kahteen puoleen, vastattavaa ja vastaavaa -puoleen. Vastaavaa puoli koostuu yhtiön omaisuudesta, joka jakautuu pysyviin ja vaihtuviin vastaaviin. Asunto-osakeyhtiön pysyviä vastaavia ovat yhtiön pitkäaikaista omaisuutta olevat erät eli maa- ja vesialueet, rakennukset, liittymismaksut, koneet ja kalusto, muut pitkävaikutteiset menot, ennakkomaksut, keskeneräiset hankinnat sekä osakkeet ja osuudet. Vaihtuvien vastaavien eriä ovat lyhtyaikaiset saamiset, kuten vuokrarästit, muut saamiset ja siirtosaamiset. Myös yhtiön pankkitillin ja mahdollisen käteiskassan saldo esitetään vaihtuvissa vastaavissa. Suurin poikkeus normaalin liiketoiminnan ja asunto-osakeyhtiön taseen vaihtuvissa vastaavissa on vaihto-omaisuus, jota asunto-osakeyhtiöllä ei taseessa ole. (Kaivanto 2011, 228 233.) 21

Vastattavaa puoli jaetaan omaan ja vieraaseen pääomaan. Näiden välissä ovat tilinpäätössiirtojen kertymät ja pakollisten varausten erät. Asunto-osakeyhtiölain 10:1 :n mukaan asunto-osakeyhtiön oma pääoma jaetaan sidottuun ja vapaaseen omaan pääomaan, mutta taseessa jakoa ei esitetä. ( KHT-yhdistys 2010, 96.) Asunto-osakeyhtiön sidotun oman pääoman eriä ovat osakepääoma, osakepääoman korotus, rakennusrahasto, arvonkorotusrahasto, ja vararahasto. Vapaata omaa pääomaa ovat sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto, lainan lyhennysrahasto ja peruskorjausrahasto, muut rahastot sekä edellisten tilikausien voitto ja tilikauden voitto. (Tomperi & Keskinen 2013, 88.) Uuden asunto-osakeyhtiölain tultua voimaan muuttui sijoitetun vapaan pääoman rahaston merkintä. Rahastoon voidaan merkitä se määrä osakkeiden merkintähinnasta, jota ei merkitä vieraaseen pääomaan sekä sellainen oman pääoman sijoitus jota ei merkitä muuhun rahastoon. (Manner & Suulamo 2010, 135.) Asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöiden toiminta ja sen luonne huomioon ottaen ei ole suositeltavaa käyttää kirjanpitolain mukaista mahdollisuutta lyhennetyn taseen esittämiseen. Taseen sisältö ja sen sisältämä informaatio tulee esittää näissä yhtiöissä riittävän laajasti. (KHT-yhdistys 2010, 75.) Tasekaava on kaikille kirjanpitovelvollisille sama. Poikkeuksena ovat pienet kirjanpitovelvolliset, jotka voivat käyttää kirjanpitoasetuksen 1:7 :n mukaista lyhennettyä tasetta. Lyhennettyä tasetta saa käyttää pieni kirjanpitovelvollinen (rajat: enintään yksi seuraavista rajoista ylittynyt edellisellä ja kuluvalla tilikaudella: liikevaihto tai sitä vastaava tuotto 7,3 milj. euroa, taseen loppusumma 3,65 milj. euroa tai palveluksessa keskimäärin 50 henkilöä). On kuitenkin suositeltavaa, että asunto-osakeyhtiöt käyttäisivät perustasekaavaa selkeyden ja vertailukelpoisuuden parantamiseksi. Tasekaavan arabialaisilla numeroilla merkittyjä eriä, lukuun ottamatta omia osakkeita tai osuuksia sekä osuuksia saman konsernin yrityksissä, saadaan yhdistellä jos esittämisellä on vähäinen merkitys oikean ja riittävän kuvan antamiseksi ja yhdistely johtaa selkeämpään esittämistapaan. Ellei johonkin taseen kohtaan tule lukua tilikaudelta tai edelliseltä kaudelta, tulee kohta jättää pois. (KHT-yhdistys 2010, 93.) 22

Kirjanpitolautakunta esittää yleisohjeessaan taseen esittämisen asuntoosakeyhtiöille ja keskinäisille kiinteistöosakeyhtiöille liitteen 2 mukaisesti, joka on työn lopussa. 4.2.3 Toimintakertomus Kirjanpitolain 3 luvun 2 :n mukaan tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen tulee antaa oikeat ja riittävät tiedot kirjanpitovelvollisen toiminnasta ja taloudellisesta asemasta. Tämän vuoksi tarpeelliset ja olennaiset lisätiedot esitetään toimintakertomuksen liitetiedoissa. (Kirjanpitolaki 1997, 3:2.) Jos lisätietoja ei voida esittää liitetiedoissa, ne ilmoitetaan toimintakertomuksessa. Näin varmistetaan oikean ja riittävän kuvan antaminen. (KHT -yhdistys 2010, 48 49.) Asunto-osakeyhtiölaki vaatii sitä noudattavilta yhtiöiltä toimintakertomuksen laatimista tilinpäätökseen. Aikaisemmin toimintakertomuksen pakolliset tiedot löytyivät kirjanpitolaista, asunto-osakeyhtiölaista ja osakeyhtiölaista. Mikäli yhtiö on pieni kirjanpitovelvollinen, kaikki toimintakertomuksessa esitettävät pakolliset tiedot ovat asunto-osakeyhtiölaissa. Kirjanpitolaki säätää muiden kirjanpitovelvollisten sisältövaatimuksista. (Kaivanto 2011, 237.) Asunto-osakeyhtiölain mukaan toimintakertomuksessa on oltava seuraavat tiedot: 1) tiedot yhtiövastikkeen käytöstä, jos vastiketta voidaan periä eri perustein 2) pääomalainojen pääasialliset lainaehdot ja niille kertynyt kuluksi kirjaamatta oleva korko 3) asunto-osakeyhtiön omaisuuteen kohdistuvat pysyvät rasitteet ja kiinnitykset sekä mahdollisten panttikirjojen olinpaikka 4) olennaiset tapahtumat tilikaudella ja sen jälkeen 5) talousarvion toteutumisen tiedot ja riittävä selvitys talousarvion olennaisista poikkeamista 6) tulevan kehityksen todennäköinen arvio 7) yhtiön hallituksen esitys voiton jaosta sekä esitys mahdollisesta muun vapaan pääoman jakamisesta. (Asunto-osakeyhtiölaki 2009, 10:5.) 23

Talousarvion toteutumisesta tulee antaa aina riittävä selvitys, jos siitä on olennaisesti poikettu. Selvityksen tulee sisältää tieto poikkeaman määrästä ja siitä, mistä poikkeama johtuu. Arvio tulevasta asunto-osakeyhtiön kehityksestä sekä poikkeama kustannuskehityksessä tulee myös selvittää toimintakertomuksessa. Näitä ovat merkittävät kustannusvaikutukset, kuten suurehkot korjausmenot ja muut sellaiset kulut, joilla on olennainen merkitys asunto-osakeyhtiön talouteen. (Leppiniemi J. & Leppiniemi R. 2010, 231 232.) Edellä esitettyjen yleistietojen lisäksi toimintakertomuksessa tulee antaa tiedot rakenne- ja rahoitusjärjestelyistä sekä omista osakkeista. Asunto-osakeyhtiölain 10:6 :ssä säädetään toimintakertomuksen rakenne- ja rahoitusjärjestelyistä. Tämän asetuksen mukaan toimintakertomuksessa on oltava tieto seuraavista muutoksista: 1) jos yhtiö on muuttunut emoyhtiöksi, ollut mukana sulautumisessa tai jakautumisessa vastaanottavana yhtiönä tai yhtiö on jakautunut 2) maksullisen tai maksuttoman osakeantipäätöksen sisältö 3) optiooikeuksien ja muiden osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien päätöksien pääasiallinen sisältö 4) aikaisemmin annettuihin optio-oikeuksiin ja muihin oikeuksiin perustuvan osakemerkinnän pääasialliset ehdot ja 5) yhtiön hallituksen voimassa olevista osakeantia sekä optio-oikeuksia ja muita oikeuksia koskevia valtuutuksia. (Asunto-osakeyhtiölaki 2009, 10:6-7.) Asunto-osakeyhtiön omista osakkeista on toimintakertomuksessa ilmoitettava yhtiön ja sen tytäryhtiöiden hallussa ja panttina olevien osakkeiden kokonaismäärät sekä suhteelliset osuudet kaikista osakkeista ja niiden tuottamista äänistä sekä osakkeiden hallintaan oikeuttavat huoneistot. Myös tilikauden aikana yhtiölle tulleet ja pantiksi otetut omat osakkeet sekä niiden luovuttaminen ja mitätöiminen tulee ilmetä toimintakertomuksesta eriteltyinä. Yhtiölle tulleista ja pantatuista osakkeista on myös selvitettävä, kuinka ne ovat tulleet yhtiölle ja kuinka ne on luovutettu, osakkeiden määrä ja suhteellinen osuus kaikista osakkeista sekä maksetun vastikkeen määrä. Lähipiiristä tulleet osakkeet tai lähipiiriin luovutetut osakkeet on mainittava nimeltä. (Asuntoosakeyhtiölaki 2009, 10:6-7.) Toimintakertomuksen tarkoitus on antaa yhtiöstä yleiskuva sekä esittää toimintakertomukseen vaadittavat lakisääteiset asiat. Asunto-osakeyhtiöissä 24

toimintakertomuksen merkitys on olennainen, koska tilinpäätöstä lukevat myös henkilöt, joille se on vieras ja harvoin käsitelty asia. (KHT-yhdistys 2010, 46.) Vapaaehtoiset tiedot Lakisääteisten tietojen lisäksi toimintakertomuksessa voidaan antaa vapaaehtoisia tietoja, joilla on merkitystä yhtiön oikean ja riittävän kuvan saamiseksi. Näitä tietoja ei kuitenkaan tule antaa niin paljon, että olennaiset asiat jäävät liian tiedon varjoon. Pienenä kirjanpitovelvollisena asuntoosakeyhtiö voi antaa toimintakertomuksessaan yhden tai useamman kirjanpitolain 3:1.5 :ssä nimetyn tiedon ilman, että se velvoittaisi muiden viimeksi mainitussa lainkohdassa tarkoitettujen tietojen esittämiseen, jos nämä eivät ole olennaisia oikean ja riittävän kuvan antamiseksi. (KHT-yhdistys 2010, 67 69.), (Kirjanpitolautakunta 2007, lausunto 1794.) Oikean ja riittävän kuvan antamiseksi on suositeltava ottaa mukaan toimintakertomukseen seuraavat tiedot, joita ei ole laissa vaadittu: 1) kiinteistön perustiedot 2) yhtiökokouksen päivämäärä, osanotto ja merkittävät päätökset 3) hallituksen jäsenet ja kokousten lukumäärä sekä jäsenten vaihtuminen 4) tiedot isännöitsijän toimesta 5) tilintarkastajat 6) taloustiedot kuten rahoitustilanne, maksuvalmius, lainojen hoito, lämmön, veden ja sähkön kulutus 8) talousarviovertailu 9) tärkeimmät omaisuusvakuutukset 10) tärkeimmät yhtiötä koskevat tuomioistuinten ja viranomaisten päätökset 11) osakesiirrot. (Manner & Suulamo 2010, 142.) Talousarvio Asunto-osakeyhtiön on annettava toimintakertomuksessa tiedot talousarvion toteutumisesta sekä riittävä selvitys olennaisista poikkeamista talousarvioon nähden. (Asunto-osakeyhtiölaki 10:5 ) Toteutuneet luvut on suositeltavaa esittää tuloslaskelman esittämistavan ja tarkkuuden mukaisina ja tilikauden tapahtumat tulee eritellä riittävästi. Mahdolliset erot talousarvion ja toteuman välillä tulee selvittää toimintakertomuksessa tai liitetiedoissa. (Leppiniemi J. & Leppiniemi R. 2010, 227.) Talousarvio on taloyhtiön budjetti ja toimintasuunnitelma. Pitkälti sen perusteella määräytyy asunto-osakeyhtiössä perittävät hoito-, pääoma ja muut 25

erityisvastikkeet. Talousarvio laaditaan yhtiön tilikauden mukaiselle ajalle ja sen laatii hallitus yhdessä isännöitsijän kanssa. Talousarvion hyväksyy yhtiökokous, joka antaa hallitukselle valtuudet toimia sen mukaan. (Heinonen 2012, 131 132.) Suunnitelma kunnossapitotarpeista seuraaville viidelle vuodelle Asunto-osakeyhtiölain 6 luvussa ja 3 :ssä säädetään varsinaisesta yhtiökokouksesta. Tässä pykälässä asunto-osakeyhtiön hallituksen on esitettävä kokouksessa kirjallisesti yhtiön rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapidon tarpeista seuraavien viiden vuoden ajalta. Niin sanottu viisivuotissuunnitelma täytyy esittää vuosittain yhtiökokouksessa, mutta suunnitelmaa ei liitetä tilinpäätökseen ja toimintakertomukseen. Tietojen tulee kuitenkin olla ristiriidattomia muiden asunto-osakeyhtiön talouteen liittyvien tietojen kanssa. (Kirjanpitolautakunta 2010, 33.) 4.3 Vastikerahoituslaskelmat Vastikerahoituslaskelmassa on eri vastiketuloista ja niillä katettavista menoista laadittava suoriteperusteinen rahoituslaskelma. Näin varmistetaan, että kullakin vastikkeella ja siihen liittyvillä tuloilla katetaan vain niitä menoja, joihin vastiketta voidaan käyttää. Tarkoituksena on turvata osakkaiden yhdenvertaisuus. (Leppiniemi J. & Leppiniemi R. 2010, 226.) Vastikerahoituslaskelma tulee laatia kaikissa useamman osakkaan omistamissa keskinäisissä yhtiöissä, joissa peritään eri tarkoituksiin vastikkeita samanaikaisesti. Laskelmassa esitettävien erien tulee vastata tuloslaskelmassa ja taseessa esitettäviä tietoja, ja laskelman osoittaman eri vastikkeiden kokonaisyli- tai alijäämän tulee täsmätä taseen osoittaman rahoitusaseman kanssa. (KHT-yhdistys 2010, 50.) Vastikerahoituslaskelma täytyy sisältyä myös toimintakertomukseen ja siitä tulee selvitä kerätyn vastikkeen määrä ja sen käyttötarkoitus. Tietyin edellytyksin vastikkeita voidaan kirjata yhtiön oman pääoman lisäykseksi, esimerkiksi lainojen lyhennykset lainanlyhennysrahastoon tai ennakkorahastointi perusparannusta varten. Päätökset rahastoinneista tehdään yhtiökokouksessa. (Manner & Suulamo 2010, 84.) 26