Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n jäsenlehti Syksyn esitelmätilaisuus torstaina 18.10.2007 vierailijana Aivar Tomson Virosta. IVS-koulutustilaisuus 29.11.2007. Lisätietoa sivuilla 6 ja 7.
Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry HALLITUS Puheenjohtaja Tuomo Heinonen Maanmittauslaitos JÄSEN Kauko Viitanen, vpj Teknillinen korkeakoulu Arja Lehtonen Catella Property Oy Antti Orama Maanomistajien Arviointikeskus Oy Hannu Ridell Maakanta Oy Jyrki Halomo Ovenia Oy Matti Ylätalo Helsingin yliopisto VARAJÄSEN Juhani Väänänen Maanmittauslaitos Kaisa Vuorio Citycon Oyj Markku Airaksinen Maanmittauslaitos Juhani Tuuttila Helsingin kaupunki Henrik Ungern Maanmittauslaitos Simo Hannelius Metsäntutkimuslaitos SIHTEERI JÄSENLEHDEN TOIMITUS Piritta Kärävä s-posti: piritta.karava@keva.fi puh. 0400 330 003 JÄSENREKISTERI TALOUDENHOITAJA Raija Valonen/MIL Kellosilta 10, 00520 Helsinki p. 09 148 1900 fax 09 148 3580 LEHDEN Takakansi 165 ILMOITUSHINNAT Koko sivu 135 ½ sivu 85 ¼ sivu 50 PAINOPAIKKA Meripaino Oy Lehti jaetaan myös AKA ry:n jäsenille 2
Sisällysluettelo Puheenjohtajalta... 4 Kutsu esitelmätilaisuuteen to 18.10.2007 klo 17.00 Katsaus Viron kiinteistömarkkinoihin ja arviointitoimintaan, Aivar Tomson.... 6 Yhdistyksen IVS koulutustilaisuus 29.11.2007 Alustava ohjelma ja ilmoittautuminen..... 7 Kansainvälinen arviointialan seminaari ja Baltic Valuation conference pidettiin 6-9.2007 Otaniemessä...... 8 Jäsenkysely nettisivuillamme lokakuun aikana.. 11 Asiantuntija-artikkeli Aleksi Tuuri Metsähallituksen luonnonsuojelu- ja metsätilakaupat vertailussa....... 12 Yhteisöjäsenet... takasivu 3
Puheenjohtajalta Heti aluksi haluan todeta, että Otaniemessä 6.-8. syyskuuta järjestetty Seminar on Compulsory Purchase and Compensation ja Baltic Valuation Conference yhteistapahtuma onnistui sekä sisällöllisesti että järjestelyiltään jopa yli odotusten! Arvioni perustuu paikan päällä lukuisilta ulkomaalaisilta vierailtamme kuulemiini erittäin positiivisiin palautteisiin. Kiitokset onnistuneesta tapahtumasta kannattaa osoittaa ennen kaikkea professori Kauko Viitaselle, joka tapahtuman myötä aktivoi kansainvälistä kiinteistöarvioijajoukkoa pitkäksi aikaa tulevaisuuteen! Maanmittauslaitoksen järjestämä iltatilaisuus seminaarin ensimmäisenä iltana auttoi luomaan vapautunutta ilmapiiriä osallistujien keskuuteen. Kiitokset siis myös pääjohtaja Jarmo Ratialle! Selostus seminaarista ja siihen liittyneestä perinteisestä Itämeren maiden arviointiyhdistyksen tapaamisesta löytyy myöhemmin tämän lehden sivuilta. Eräitä havaintoja seminaarista kuitenkin jo tässä: Itämeren maiden arviointiyhdistysten edustajien raportit kertoivat jäsenmaiden kiinteistömarkkinoiden jatkuvasta vilkkaudesta ja ammattitaitoisesti tehtävien kiinteistöarviointien edelleen kasvavasta kysynnästä. Tämän hyvinvoinnin vastapainoksi kuulimme kuitenkin esityksiä mm. Afrikasta ja Aasiasta, joissa köyhät maanomistajat joutuvat luopumaan maistaan joskus hyvinkin kyseenalaisiin yleisiin tarpeisiin ilman asianmukaisia korvauksia. Kiinteistöarvioinnin ammattilaisilla riittää siis maailmalla tehtävää myös heikompien auttamisessa. Seminaari olikin varsin tervetullut vuoropuhelun aloitus arvioijien kansainvälistyvässä ammattikunnassa! 4
SKAY:n loppuvuoteen mahtuu yksi lokakuun esitelmätilaisuus, jossa kuulemme esityksen kiinteistömarkkinoista ja kiinteistöarvioinnista Virossa, sekä marraskuun kansainvälisiä arviointistandardeja käsittelevä koulutustilaisuus. Toivon molempiin tapahtumiin runsasta osanottoa! Tässä lehdessä esitämme myös joitain kysymyksiä jäsenistölle. Vastaaminen on pienen vaivan takana, mutta siitä huolimatta toivon mahdollisimman monen esittävän yhdistyksen hallitukselle ajatuksiaan ja toiveitaan yhdistyksen tulevaisuudesta! Järvenpäässä 22. syyskuuta 2007 Tuomo Heinonen Sähköposti: tuomo.heinonen@gmail.com 5
Kutsu lokakuun esitelmätilaisuuteen TERVETULOA Suomen Kiinteistöarviointiyhdistyksen esitelmätilaisuuteen torstaina 18.10.2007 klo 17.00 18.30 Esitelmätilaisuuden puhujana vierailee Viron suurimmasta arviointialan yrityksestä Aivar Tomson, joka esittelee Viron kiinteistömarkkinoiden tilannekatsauksen ja kertoo arviointitoiminnasta Virossa. Ohjelma: 17:00 Kahvitarjoilu 17:15 Katsaus Viron kiinteistömarkkinoihin ja arviointitoimintaan Aivar Tomson, vice director Kinnisvaraekspert Tallinn OÜ 18:15 Keskustelua ja tilaisuuden päätös Tervetuloa! Tieteiden talo, sali 405 Kirkkokatu 6 00170 Helsinki 6
IVS-koulutustilaisuus Yhdistyksen IVS-koulutustilaisuus torstaina 29.11.2007 klo 12.00 16.00 Teknillisessä korkeakoulussa Otaniemessä Koulutuksen sisältö Koulutustilaisuudessa käsitellään kesäkuussa julkaistua IVS 2005 suomennosta, joka sisältää 14 Guidance note a. Koulutustilaisuuden pitävät suomennustyöryhmän jäsenet. Tarkempi aikataulu ja koulutuksen sisältö löytyy lokakuun alkupuolella internet-sivuiltamme. Tilaisuudessa käydään läpi 6 8 olennaista arviointiohjetta. Osallistumismaksu: Koulutustilaisuuden osallistumismaksut ovat seuraavat: yhdistyksen jäsenet 50,00 nuoret jäsenet 0,00 muut kuin yhd. jäsenet 75,00 opiskelijat 10,00 Alustava ohjelma: Tilaisuuden avaus ja katsaus IVSC:n toimintaan / Tuomo Heinonen IVS-standardien merkitys / Kauko Viitanen IVS Guidance Notes / käännöstyöryhmä IVS 2007 katsaus / Tuomo Heinonen INREV-tietoisku / Tuomo Heinonen Tilaisuuden päätös Ilmoittautuminen: Ilmoittautumiset yhdistyksen sihteerille Piritta Kärävälle, piritta.karava@keva.fi tai 0400-330003. Lisätiedot: Tarkempi ohjelma löytyy yhdistyksemme internetsivuilta lokakuun alkupuolella. Lisätiedot yhdistyksen puheenjohtaja Tuomo Heinonen tuomo.heinonen@gmail.com tai sihteeri Piritta Kärävä. 7
Seminar on Compulsory Purchase and Compensation ja Baltic Valuation Conference Otaniemessä 6. 8. syyskuuta 2007 Kiinteistöarviointiyhdistys osallistui 6.-8. syyskuuta Teknillisellä korkeakoululla Otaniemessä pidetyn Compulsory Purchase and Compensation seminaarin ja siihen yhdistetyn Itämeren maiden arviointiyhdistysten vuosittaisen Baltic Valuation Conferencen järjestelyihin. Järjestelyjen päävastuun kantoi professori Kauko Viitanen TKK:lta FIG 9. komission puheenjohtajan ominaisuudessa. Myös YK:n elintarvike- ja maatalousjärjestö FAO myötävaikutti seminaarin toteutumiseen. Seminaarin runsas osallistujamäärä, pitkälti yli 100 osallistujaa peräti 36:sta eri maasta ja noin 40 korkeatasoista esitelmää, oli positiivinen yllätys järjestäjille. Osallistujia oli käytännöllisesti katsoen kaikista maailman kolkista: Useiden Euroopan maiden lisäksi mm. Argentiinasta, USA:sta, Gambiasta, Zimbabwesta, Kamerunista, Ghanasta,Tansaniasta, Keniasta, Israelista, Intiasta, Kiinasta, Uudesta Seelannista ja Australiasta. Seminaarin osanotto oli runsas. Etualalla Arja Lehtonen ja Jyrki Halomo. 8
Seminaarin aihevalinta, pakkolunastaminen ja korvaukset osoittautui oikeaan osuneeksi. Vastaavaa kansainvälistä seminaaria eivät osallistujat muistaneet koskaan aikaisemmin pidetyn. Tarvetta keskusteluun aiheesta tuntui todellakin olevan. Huolimatta erilaisista yhteiskunnan maanhankintatavoista ja järjestelmistä osallistujat löysivät monia yhteisiä teemoja ja kehittämiskohteita. Yleisen tarpeen määrittely pakkolunastamisen ehtona puhutti. Samoin odotetusti pakkolunastuskorvausten taso markkinahinta vaiko joku muu? Osallistujia askarrutti myös ongelma, joka harvoin tuodaan esille, mutta joka merkittävyydeltään on vertaansa vailla: Tälläkin hetkellä monissa kehitysmaissa sadat tuhannet ihmiset joutuvat vuosittain väistymään asuinsijoiltaan yleisen tarpeen kannalta kyseenalaisten hankkeiden tieltä, usein jopa täysin korvauksetta. Kehitysmaiden pakkolunastuskäytäntöihin vaikuttamisen todettiinkin seminaarissa olevan eräs tärkeimmistä FIG:n, FAO:n ja seminaarissa myös edustetun YK:n Habitat-järjestön tavoitteista lähivuosina. Itämeren maiden arviointiyhdistysten edustajia. Vasemmalta Uwe Tychsen Saksasta, Odd Hovde Norjasta ja Tambet Tiits Virosta. Itämeren maiden arviointiyhdistykset olivat seminaarissa edustettuina melko kattavasti. Tämän vuoden Baltic Valuation Conference lla ei ollut, yhtä yhdistysten edustajille varattua sessiota lukuun ottamatta, itsenäistä ohjelmaa. 9
Pääseminaarin ohjelman taso kuitenkin varmisti sen, että Suomen tämänvuotiseen isännyyteen oltiin tyytyväisiä. Itämeren arviointiyhdistysten osuuden maakatsauksissa käsiteltiin kunkin maan yhdistysten tilannetta ja jäsenistöä, arviointistandardien kehittämistä, auktorisointijärjestelmiä, kiinteistömarkkinoita sekä kiinteistöarvioijien työtilannetta. Yhteistä useimmille maille oli pyrkimys auktorisointijärjestelmien vakiinnuttamiseen ja auktorisoitujen kiinteistöarvioijien määrän kasvattamiseen. Kansainvälisen sijoitustoiminnan lisääntyminen Itämeren maissa ja tämän myötä kansainvälisiin arviointikäytäntöihin siirtyminen oli myös yhteiseksi todettu trendi. Liettuan kiinteistöarviointiyhdistyksen puheenjohtaja Steponas Deveikis toivotti osallistujat tervetulleiksi seuraavaan vuoden 2008 Baltic Valuation - konferenssiin Liettuaan. Vuoden 2009 konferenssin isännäksi lupautui Ruotsi. Tuomo Heinonen Seminaarin illallistilaisuus Ostrobotnia-ravintolassa. Ensi vuoden Itämeren arviointiyhdistysten tapaamisen liettualaisia isäntiä. Katso myös Compulsory Purchase and Compensation seminaarin esitelmät osoitteesta: http://www.tkk.fi/yksikot/kiinteisto/fig/programme.htm sekä Saksan kiinteistöarviointiyhdistyksiä edustaneen Uwe Tychsenin Baltic Valuation Conference -sivut: http://tychsen.homepage.t-online.de/sv/bvc/engl/bvc.htm 10
OSALLISTU YHDISTYKSEN JÄSENKYSELYYN! Jäsenkysely löytyy yhdistyksen internetsivuilta osoitteesta www.kiinteistoarviointi.org Kyselyyn osallistuminen vie muutaman minuutin. Vastaamalla kyselyyn voitte myös päivittää sähköpostiosoitteenne, mitä voidaan halutessanne käyttää yhdistyksen jäsenpostina. Toivomme runsasta osanottoa kyselyyn, jotta voimme kehittää yhdistyksen toimintaa jäsenten haluamaan suuntaan! 11
Asiantuntija-artikkeli Aleksi Tuuri Metsähallituksen luonnonsuojelu- ja metsätilakaupat vertailussa METSÄOMAISUUDEN ARVIOINTIMENETELMÄT JA METSÄTILAMARKKINOIDEN HINTAINFORMAATIO Metsäkiinteistöjen arviointimenetelmät voidaan jakaa karkeasti kahteen ryhmään. (1) Kiinteistön arvo voidaan määrittää joko kokonaisuutena, niin ettei metsän eri osien arvoa määritellä erikseen, tai (2) metsän arvo koostetaan osien arvojen summasta. Ensimmäiseen kuuluvat arvioinnin päämenetelmistä kauppa-arvo- ja tuottoarvomenetelmä. Toisena on tuottoarvomenetelmän sovellus, ns. summaarvomenetelmä. Kiinteistöarvioinnin kauppa-arvomenetelmän soveltamisen ongelma on edustavien vertailukelpoisten kauppojen niukkuus sekä kohteiden metsävaratunnusten puutteellisuus. Tuottoarvomenetelmän käyttöä vaikeuttaa taas laskentakorkokannan tuoma epävarmuus arvioitaessa etäisiä tulonodotuksia. Koska kiinteistöarvioinnin yleisin tavoitearvo on markkina-arvon arviointi, on entistä selkeämpien ja markkinalähtöisempien kiinteistöarviointimenetelmien tavoittelu perusteltua. Toteutuneille kauppahinnoille tulee antaa suurempi painoarvo kuin tulonodotuksiin perustuville laskennallisille arvoille. Markkinatiedon lisääminen onkin keskeistä kauppaarvomenetelmän soveltamiseksi. Hintainformaation saannin parantaminen nopeuttaa kaupankäyntiä, vähentää metsätilamarkkinoiden hintavaihtelua ja samalla luo edellytykset luotettaville hinta-arvioille. METSÄHALLITUKSEN METSÄTILAKAUPAT VUOSINA 2004 JA 2005 TUTKIMUKSEN TULOKSIA Metsähallituksen vuosien 2004 ja 2005 Etelä-Suomen metsätilakaupoista tehdyssä tutkimuksessa tarkasteltiin markkinoiden ehdoilla toteutuneita kiinteistöjen luovutuksia ja kiinnitettiin huomiota hinnanmuodostukseen luonnonsuojelu- sekä metsätalouskaupoissa. Kuvattu aineisto on itsessään tietyn tarkasteltavan alueen ja ajankohdan kauppojen kokonaisaineisto. Hinta-aineistolla on kuitenkin yhteys ai- 12
empien vuosien kauppoihin ja kaikkiin maassamme tehtyihin edustaviin metsätilakauppoihin. Näitä vertaillen on mahdollista saada käsitys kyseisen osa-aineiston suhteesta kokonaisuuteen. Tutkimuksen aineistosta laskettuja tuloksia ei sellaisenaan voi täysin yleistää Etelä- Suomessa tehtyihin muihin metsätilakauppoihin. Vaikka kaikki aineiston kiinteistökaupat on tehty vapaaehtoisesti, suojelumaille ei muodostu markkinaehtoisesti aitoa kysyntää ja tarjontaa. Kuva 1. Metsätilakaupat eri tarkoituksiin ja niiden sijainti suhteessa Metsähallituksen maihin. (Metsähallituksen maa-alueet on esitetty harmaalla.) Tutkimuksen aineistoksi muodostui 44 luovutusta, joista 23 kohdetta hankittiin metsätalouteen, 16 vanhoihin luonnonsuojeluohjelmiin ja viisi METSO-ohjelmaan (kuva 1). Metsätaloutta varten hankituista alueista maksettiin korkeampia hintoja (2099 /ha) kuin luonnonsuojeluohjelmien maista (1659 /ha). Metsätalouden kaupat olivatkin puustoisempia (94 m 3 /ha) kuin luonnonsuojelukaupat (82 m 3 /ha). Erot puustossa selittävät myös hintojen eroja. Luonnonsuojelukauppojen 13
hintaa alensi tilavuuden lisäksi myös se, että maita oli ostettu soidensuojelua varten. Eri tarkoituksiin ostettujen tilojen kauppahinnat ( /ha) eivät kuitenkaan poikenneet tilastollisesti merkitsevästi toisistaan. Tutkimuksen aineistoa tarkasteltiin hintamallien avulla. Hintojen vaihtelua kuvaavissa malleissa käytettiin tilakohtaisia metsäsuunnitelmien tunnuksia. Näistä merkittävimmät olivat puuston keskitilavuus ja sen kanssa voimakkaasti korreloiva puuston hakkuuarvo. Mallien selitysasteet vaihtelivat välillä 0,67 0,96. Aineistoa käytettiin myös aiempien vuosien hintamallien testaukseen. Vertailuja tehtiin Metsähallituksen vuoden 2000 Etelä-Suomen metsätilakaupoista laskettuun malliin. Sen mukaan oli pääteltävissä, että reaaliset kauppahinnat olivat nousseet varsin vähän vertailtavien ajankohtien välillä. Metsähallitus oli hankkinut alueita sekä metsätalouteen että luonnonsuojeluohjelmiin markkinahintaisesti. Vertailtaessa tutkimuksen kauppoja Maanmittauslaitoksen kauppahintatilaston metsätilakauppoihin, Metsähallitus oli hankkinut alueita hieman edullisemmin kuin mitä kauppahintatilaston hintatiedot osoittavat. Vastaavasti eräiden metsätilojen myynneistä Metsähallitus oli saanut hieman kauppahintatilaston lukuja korkeampia hintoja. Tutkimuksessa arvioitiin myös sitä, kuinka hyvin Metsähallitus oli onnistunut toteuttamaan maanhankinnalle asetettuja tavoitteita. Aikaisempiin metsätilakauppoihin verrattuna Metsähallitus oli saanut hankituksi, tavoitteidensa mukaisesti, entistä puustoisempia tiloja. Ostetut metsäalueet rajoittuvat, niin ikään tavoitteiden mukaisesti, pääasiassa Metsähallituksen aiempaan metsäomaisuuteen, kun taas maiden myyntien osalta Metsähallitus oli kyennyt luopumaan irrallisista maaalueistaan rationalisoiden näin maanomistustaan. LUONNONSUOJELUKAUPAT JA METSÄOMAISUUDEN KIIN- TEISTÖARVIOINTI Käytetyt metsäomaisuuden kiinteistöarviointimenetelmät perustuvat mittauksiin puuston määrästä, rakenteesta ja näiden kautta arvioituihin, tulevaisuudessa odotettaviin kassavirtoihin. Metsähallituksen hankkiessa luonnonsuojelualueita yksityisiltä maanomistajilta heille pyritään kompensoimaan alueen myynnistä johtuvat tulevaisuuden hakkuutulojen menetykset. Luonnonsuojelukohteiden hinnoittelussa käytetään pääasiassa arvioitavasta tilasta odotettavien nettotulojen kassavirtoihin ja markkina-arvoihin pohjautuvia menetelmiä kuten metsätalouteenkin tiloja ostettaessa. Kiinteistöarviointimenetelmät ei- 14
vät kuitenkaan ota huomioon kohteen biologisia arvoja. Niiden huomioon ottaminen käytännön arvioinnissa olisi vaikeaa. Hintavertailujen mukaan muilla kuin puuntuotannosta odotettavilla kassavirroilla, metsään liittyvinä arvotekijöinä, ei näyttänyt olevan kovinkaan suurta vaikutusta hintavaihteluun. Merkittävimpiä hintavaihtelua aiheuttavia tekijöitä olivat tutkimuksen mukaan puuston keskitilavuuden kanssa voimakkaasti korreloivat puuston hakkuuarvo ja soiden osuus tilan pintaalasta. Artikkeli pohjautuu seuraaviin tutkimuksiin: Tuuri, A. 2006. Metsähallituksen luonnonsuojelu- ja metsätalouskaupat vertailussa. Liiketaloudellisen metsäekonomian pro gradu tutkielma. Helsingin yliopisto, metsäekonomian laitos. 106 s. Tuuri, A. & Hannelius, S. 2007. Metsähallituksen metsätilakaupat luonnonsuojelua ja metsätaloutta varten 2004 ja 2005. Metlan työraportteja / Working Papers of the Finnish Forest Research Institute 55. 46 s. Yhdistyksen puheenjohtaja Tuomo Heinonen (vas) on luovuttanut opinnäytetyöstipendit Aleksi Tuurille (keskellä) sekä Katariina Tainelalle. Yllä Aleksi Tuurin artikkeli opinnäytetyöesitelmästä, jonka hän piti elokuun esitelmätilaisuudessa 23.8.2007. 15
M - Itella Oyj Yhteisöjäsenemme Kiinteistöalan Koulutussäätiö Catella Property Oy Auktorisoidut Kiinteistöarvioijat ry Maanomistajien arviointikeskus Oy Fingrid Oyj SKV-Yhtiöt Maakanta Oy Huoneistokeskus Oy Suomen Toimitila-asiantuntijat Oy Laatumaa Palautusosoite Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry Piritta Kärävä Ritalantie 8 03100 Nummela