3 Lahden Talot Oy Toimintakertomus tilikaudelta 1.1. 31.12.2016 Konsernin perustiedot Lahden Talot -konsernin emoyhtiö on Lahden kaupungin kokonaan omistama Lahden Talot Oy. Sillä on kuusi tytäryhtiötä: Lahden Asunnot Oy, Lahden Palveluasunnot Oy, Oppilastalo Oy, Kiinteistö Oy Lahden Vesijärvenkatu 36 sekä asunto-osakeyhtiöt Lahden Valtteri ja Lahden Iisakki. Lahden Talot -konsernin visio on olla turvallisen, terveellisen ja kohtuuhintaisen vuokra-asumisen edelläkävijä. Lahden Talot Oy omistaa konsernin vapaarahoitteisen kiinteistökannan, ja sen palveluksessa on pääosa konsernin henkilökunnasta. Lahden Asunnot Oy on aravalainsäädännössä tarkoitettu yleishyödyllinen yhtiö, ja se omistaa pääosan konsernin ara-asuntokannasta. Myös Lahden Palveluasunnot Oy on yleishyödyllinen yhtiö. Se omistaa vanhuksille ja muille erityisryhmille tarkoitettuja palvelutaloja ja erityisasuntoja. Kiinteistö Oy Lahden Vesijärvenkatu 36 on yksittäinen vuokra-asuntoyhtiö. Oppilastalo Oy on alun perin lahtelaisten ammatillisten oppilaitosten opiskelijayhdistysten perustama yhtiö, joka omistaa ja vuokraa asuntoja opiskelijoille. Lahden Talot Oy on aloittanut toimintansa vuonna 1998, ja kulunut tilikausi oli yhdeksästoista. Lahden Talot-konsernilla oli tilikauden päättyessä 6 709 asuntoa. Asunnot jakautuivat yhtiöihin seuraavasti: Lahden Asunnot 4 674 asuntoa, Lahden Palveluasunnot 906 asuntoa, Lahden Talot 383 asuntoa, Oppilastalo 701 asuntoa ja Koy Lahden Vesijärvenkatu 36 45 asuntoa Yhtiön osakkeet Yhtiön osakepääoman muodostaa 101 keskenään nimellisarvoltaan ja äänimäärältään samanarvoista osaketta. Kaikilla osakkeilla on yhtäläinen oikeus osinkoihin ja yhtiön varoihin. Osakkeita eivät rasita suostumus- tai lunastuslausekkeet. 7.12.2016 pidetyssä ylimääräisessä yhtiökokouksessa päätettiin suunnatusta osakeannista, jossa yhtiö tarjosi omistajalleen Lahden kaupungille merkittäväksi yhdeksän (9) kappaletta uusia osakkeita. Osakkeiden merkintä tapahtui yhtiökokouksen yhteydessä ja osakkeiden maksu 1.1.2017, jolloin omistaja luovutti apporttina yhtiölle omistamansa Koy Naskunvuon koko osakekannan. Johto ja tilintarkastajat Lahden Talot Oy:n hallituksen jäseninä ovat toimineet: Työteknikko, eläkeläinen Riitta Erviä, puheenjohtaja Yrittäjä Harri Metsänen, varapuheenjohtaja Toiminnanjohtaja Terttu Pohjolainen Yrittäjä Antti Sirvo YTM, eläkeläinen Pia Peltomaa Koneteknikko, eläkeläinen Paavo Rautkoski. Toimitusjohtajana on toiminut hallintotieteiden maisteri, KJs Juhani Jokelainen 30.9.2016 saakka ja KM HHJ Jukka Anttonen 1.10.2016 alkaen. Yhtiön tilintarkastajana on toiminut PricewaterhouseCoopers Oy, vastuullisena tilintarkastajana KHT Pasi Waris.
4 Johdon ja henkilökunnan palkat ja palkitseminen Toimitusjohtajan tulospalkkioiden maksamisen edellytys on, että hallituksen määrittämät bonuspalkkioiden yleiset edellytykset täyttyvät. Tämän lisäksi hallitus määrittää vuosittain toimitusjohtajan tavoitteet. Näitä ovat strategiasta johdetut tavoitteet, budjettitavoitteet ja hallituksen antamat muut tavoitteet. Hallitus päättää toimitusjohtajan palkasta ja palkitsemisesta kerran vuodessa helmikuussa. Toimitusjohtajan bonuspalkkio voi olla enintään kahden kuukauden kuukausipalkkaa vastaava määrä. Myös johtoryhmän jäsenten tulospalkkioista päättää hallitus kerran vuodessa. Palkkiot perustuvat bonuspalkkioiden yleisiin edellytyksiin sekä yksiköiden ja niiden vetäjien tavoitteisiin. Johtoryhmän jäsenten tulospalkkion määrä voi olla enintään kahden kuukauden palkkaa vastaava määrä. Henkilökunnan tulospalkkioista päättää hallitus kerran vuodessa. Tulospalkkioiden perusta on, että bonuspalkkioiden yleiset edellytykset täyttyvät. Tämän lisäksi kullakin yksiköllä on omat tavoitteensa. Kiinteistöyksikön projektipäälliköillä ja -insinööreillä on henkilökohtaiset tavoitteensa. Henkilökunnan bonuspalkkioiden maksimimäärä on enintään henkilökunnan kuukauden keskipalkan suuruinen. Projektipäälliköiden ja -insinöörien bonuspalkkion maksimimäärä on heidän kuukausipalkkansa määrä. Hallituksen jäsenten palkkiot olivat tilikaudella yhteensä 33 097,50 euroa. Toimitusjohtajan palkka luontaisetuineen oli 156 358,06 euroa. Summa sisältää tulospalkkiota 15 743,97 euroa. Toimitusjohtajalla on lounas-, puhelin- ja autoetu. Yhtiö ei ole ottanut lisäeläkkeitä johdolle eikä johtoryhmälle. Henkilökunnan palkat luontaisetuineen olivat yhteensä 1 616 981,17 euroa. Summaan sisältyy tulospalkkioita 77 849,51 euroa. Henkilökunnalla on lounasetu ja osalla puhelinetu. Olennaiset tapahtumat tilikaudella ja tilikauden päättymisen jälkeen sekä arvio taloudellisesta asemasta ja tuloksesta Konsernin talous kehittyi myönteisesti tilikauden aikana. Liikevaihto oli 48,2 miljoonaa euroa ja se kasvoi noin 4,1 prosenttia. Oppilastalo Oy on tytäryhtiönä yhdistely konsernitilinpäätökseen nyt ensimmäistä kertaa koko tilikauden osalta, joten siltä osin luvut eivät ole täysin vertailukelpoisia. Liikevoitto oli noin 14,2 miljoonaa euroa (14,0 me v. 2015) ja tulos ennen tilinpäätössiirtoja ja veroja 11,4 miljoonaa euroa (10,7 me v. 2015). Tulokset ovat budjetoitua paremmat. Tuloksia paransivat erityisesti myyntivoitot sekä rahoitus- ja energiakulujen lasku. Myös muiden kustannusten nousu onnistuttiin pitämään maltillisena tehostamalla toimintaa. Kokonaisuudessaan sekä emoyhtiön että konsernin tulos ja taloudellinen asema olivat tilikauden päättyessä hyvät. Tilikauden merkittävinä tapahtumina voidaan todeta, että yhtiön uutena toimitusjohtaja aloitti 1.10.2016 lukien KM HHJ Jukka Anttonen. Samasta ajankohdasta lukien edellinen toimitusjohtaja HTM KJs Juhani Jokelainen siirtyi hallituksen erityistehtäviin vuodenvaihteessa 2016-2017 tapahtuneeseen eläköitymiseensä saakka. Vuokrauspäällikkö Juha Heijalan irtisanouduttua Lahden Talot Oy:n palveluksesta 30.9.2016 lukien, uudeksi vuokrauspäälliköksi 1.12.2016 valittiin tradenomi Jani Mäntynen. Vuonna 2016 jatkettiin Oppilastalo Oy:n eri toimintojen kuten hallinnon, tietojärjestelmien, ylläpidon, vuokrauksen, asukasdemokratian ja korjaustoiminnan integrointia Lahden Talojen käytäntöihin. Vuoden viimeisen kvartaalin aikana valmisteltiin operatiivisesti Kiinteistö Oy Naskunvuon osakekannan hankinta, joka toteutettiin vuodenvaihteessa. Samoin vuoden lopulla valmisteltiin myös Oppilastalo Oy:n Lautamiehenkatu 5-7:n myyntiä Lahden Asunnot Oy:lle.
5 Lahden kaupungin asettamien tavoitteiden toteutuminen Lahden Talot-konsernille on kaupunkikonsernin talousarviossa asetettu tavoitteeksi saavuttaa mitattavia synergiaetuja Oppilastalon integroinnin myötä. Tässä tavoitteessa onnistuttiinkin, käytännössä integroinnin myötä Oppilastalolta siirtynyt henkilöstömäärä puolittui ja toisaalta myös Oppilastalon omien tietojärjestelmien käytöstä pystyttiin luopumaan. Samoin erilaiset kiinteistöjen ylläpidon sopimukset saatiin osaksi Lahden Talojen sopimuskantaa, joka myös osaltaan alensi opiskelija-asuntojen ylläpitokustannuksia. Osin näiden säästöjen seurauksena Oppilastalo Oy:n vuokria ei tarvinnut korottaa lainkaan vuonna 2016. Tilikauden aikana aloitettua integraatiotyötä jatketaan edelleen vuoden 2017 aikana, ja saavutettuja tuloksia tullaan hyödyntämään myös Koy Naskunvuon vastaavassa integraatiotyössä. Toimintojen yhdistäminen parantaa opiskelija-asuntojen tarjontaa, sillä nyt asuntoja voidaan tarjota opiskelija-asiakkaille myös muusta Lahden Talot-konsernin asuntokannasta. Tämä parantaa huomattavasti opiskelijoiden asuntotilannetta ja -tarjontaa ja vahvistaa siten Lahden asemaa opiskelijaystävällisenä kaupunkina. Lahden Talot-konserni liittyi tilikauden aikana Lahden kaupungin hankintapalvelujen ylläpitämään hankintarenkaaseen, jolloin konserni pääsi hyödyntämään tehtyjä puitesopimuksia esimerkiksi leasingajoneuvojen osalta. Lisäksi konserni otti pienhankinnoissaan käyttöön sähköisen Hankintasampo-järjestelmän pienhankintojen kilpailuttamiseen. Jatkossa tutkitaan mahdollisuuksia hyödyntää järjestelmän tarjoamia mahdollisuuksia myös hankintalain kynnysarvot ylittävissä sopimuksissa. Konsernin keskeiset tunnusluvut Tunnusluku 2016 2015 2014 Liikevaihto (meur) 48,2 46,3 43,1 Liikevoitto (meur) 14,2 14,0 12,0 Liikevoitto -% 29,5 30,2 27,9 Oman pääoman tuotto % 19,1 21,4 24,0 Omavaraisuusaste % 17,1 15,6 14,7 Vuokrasaamiset liikevaihdosta % 1,0 1,0 1,0 Käyttöaste -% (Lahden Asunnot Oy) 98,5 98,4 98,7 Asukasvaihtuvuus % 20,4 21,3 21,6 Henkilöstö keskimäärin tilikaudella 1) 35,8 37,2 33,0 Vakituinen henkilöstö 31.12. 36 36 30 Henkilöstökulut tilikaudella (meur) 2,2 2,1 1,9 1) luvussa mukana koko henkilökunta mukaan lukien vakituiset ja määräaikaiset Kiinteistöjen rakennuttaminen, perusparantaminen ja kaupat Vuonna 2016 aloitettiin Vanhatie 53-nimisen uudisrakennuskohteen rakennustyöt Mukkulaan. Kohteeseen valmistuu 34 kohtuuhintaista ja laadukasta aravalainoitettua pienasuntoa. Toisena aravalainoitteisena kohteena aloitettiin rakennustyöt Hennalassa, jonne rakennetaan kaksi kerrostaloa, joihin tulee yhteensä 75 kohtuuhintaista asuntoa. Vapaarahoitteisena kohteena aloitettiin rakentamaan Salpakankaan Keskuskadulle yhtä kerrostaloa, johon tulee 58 asuntoa ja kaksi liikehuoneistoa sekä talon alle sijoittuva pysäköintihalli. Kaikki vuoden 2016 uudet uudisrakennuskohteet ovat ns. nollaenergiataloja, joiden energiankulutus on alle 100 kwh/asm2/vuosi.
6 Perusparannuksia tehtiin lukuisiin kiinteistöihin. Merkittävämmät olivat Herrasmannin alueen I-vaiheen ja Torkon alueen I-vaiheen jaksottaiset perusparannustyöt. Perusparannuksiin investoitiin kaikkiaan noin 12,6 miljoonaa euroa. Peruskorjauksiin ja muun korjaustoiminnan kuluihin käytettiin lisäksi yhteensä 9,1 miljoonaa euroa. Tilikaudella myytiin neljä 60-luvun lopussa rakennettua pienkerrostaloa Myllymäenkatu 4 ja 5:stä Kilpiäisten kaupunginosasta. Myynnistä saatiin myyntivoittoa yhteensä noin 1,1 miljoonaa euroa. Ympäristöasiat ja kiinteistöjen ylläpito Tilikauden loppupuolella konsernissa siirryttiin lämmön-, sähkön- ja vedenkulutusten osalta tuntitehoseurantaan uuden energiahallintajärjestelmän (Nuuka Solutions Oy) käyttöönoton myötä. Uusi järjestelmä tuottaa kiinteistökohtaisesti reaaliaikaista tietoa kulutetusta energiasta ja vedestä sekä niiden käytöstä syntyneet hiilidioksidipäästöt (kts. taulukko). Asukkaiden Luukuta Oikein -lajittelukilpailun kolmas kausi käynnistyi 1.6.2016. Kilpailu edistää jätelain mukaisia tavoitteita: vähentää erityisesti sekajätteen (31.12.2016: 24,8 litraa/hlö/viikko) määrää ja haitallisuutta sekä lisää jätteen kierrätystä ja hyödyntämistä. Kilpailu tukee myös yhtiön ja sen omistajan ympäristötavoitteita lisäämällä asukkaiden ympäristötietoisuutta. Vedensäästöön liittyviä toimia jatkettiin uusimalla ja kunnostamalla kolmessa kustannuspaikassa 168 asunnon vesikalusteet. Ulko- ja/tai sisävalaistuksen Led-teknologiaa hyödyntämällä jatkettiin suunnitelman mukaisesti 12 kustannuspaikalla. Hankkeen ansiosta kiinteistöjen valaistus paranee ja valaistuksesta johtuva sähkön kulutus pienenee. Kaikessa uudisrakentamisessa ja perusparantamisessa yhtiö selvittää mahdollisuudet käyttää uusiutuvaa energiaa ja lisätä kiinteistöjen energiatehokkuutta. Pitkäjänteisenä omistajana se ottaa toiminnassaan huomioon kiinteistöjen elinkaaren ja tähtää elinkaarikustannusten minimointiin. Konsernin toteutuneet kulutustiedot Vuosi 2016 2015 2014 Lämmitys, normeerattu, kwh/rm 3 42,4 41,1 43,6 Vesi, l/asukas/vrk 133,0 133,6 136,5 Sähkö, kwh/rm 3 7,5 7,1 7,5 CO2-luku, normeerattu, kg/rm 3 /vuosi 9,1 - - Arvio todennäköisestä tulevasta kehityksestä Ennustelaitosten arvioiden mukaan Suomi on kääntymässä talouden taantumasta varovaisen kasvun aikaan. Valtiovarainministeriön ennusteen (12/2016) mukaan BKT alenisi vuonna 2017 0,9%:iin, inflaatio nousisi 1,3%:iin, viennin kasvu olisi 2,4% ja työttömyys alenisi valtakunnallisesti 8,5%:iin. Korkojen ennustetaan pysyvän alhaisina, mutta markkinakonsensus ennustaa pidemmällä aikavälillä korkojen kääntymistä lievään nousuun. Myös korkoheilahteluihin tulee varautua. Lahdessa työttömyys on alentunut ja oli lokakuussa 2016 16,0% (17,2% 10/2015). Lahden työttömyysaste on edelleen maan keskiarvoa korkeampi. Myös pitkäaikaistyöttömien osuus on Lahdessa merkittävä. Lahden Talojen kannalta myönteistä on alhainen korkotaso, joka vaikuttaa positiivisesti Lahden Talojen talouteen ja alentaa taloudellisia riskejä liittyen lainakannan hallintaan. Toisaalta inflaation nousu nostaa kustannuksia ja tuo sen myötä vuokrankorotuspaineita. Kokonaisuutena Lahden Talotkonsernin kehityksen arvioidaan jatkuvan vakaana.
7 Lahden Talojen rakennustoiminta jatkuu aktiivisena. Konserni valmistelee parhaillaan useita uusia vuokratalokohteita, jotka voivat olla ara-rahoitteisia ja/tai vapaarahoitteisia. Perusparannus- ja korjaustoiminta Lahden Talot -konsernissa jatkuvat laajana. Suunnitelmallisiin perusparannuksiin investoidaan v. 2017 noin 7,9 miljoonaa euroa; korjaustoiminnan kuluihin on budjetoitu noin 10,9 miljoonaa euroa. Arvio merkittävimmistä riskeistä ja epävarmuustekijöistä sekä muista liiketoiminnan kehitykseen vaikuttavista seikoista Konsernin riskienhallintapolitiikan viimeisin päivitys tehtiin marraskuussa 2016. Toiminnan kannalta keskeisiä riskitekijöitä ovat asuntojen vuokraustoiminnan tyhjäkäyttöriskit, rahoitusrakenteesta johtuvat lainoituksen korkoriskit ja kiinteistöjen kuntoon liittyvät tekniset riskit. Muut toiminnalliset riskit koskevat lähinnä rakennuttamista ja asukkaiden vuokranmaksukyvyn kehitystä sekä asumiseen liittyviä riskejä kuten vuotovahinkoja ja tulipaloja. Konsernin rahoitusta, sen korkoriskejä sekä vuosimaksulainoihin ja indeksisidonnaisiin lainoihin liittyviä muita riskejä seurataan jatkuvasti. Apuna käytetään ulkopuolista asiantuntijaa, joka seuraa aktiivisesti lainasalkun riskiä ja antaa markkinainformaation pohjalta suosituksia riskienhallinnan tehostamiseksi. Lainasalkun suojausaste oli marraskuussa 2016 noin 84 prosenttia (84 prosenttia v. 2015). Lahden Talot -konsernin kokonaiskäyttöaste oli tilikaudella keskimäärin 97,8 prosenttia. Tunnusluku vastaa alaa keskimäärin, joten vuokraustoimintaan liittyvät riskit ovat keskimäärin hallinnassa. Konsernin kiinteistökannan kuntoa seurataan laatimalla kuntoarviot korjaustoiminnan lähtökohdaksi. Kuntoarvioiden perusteella laaditaan korjausten PTS-suunnitelmat, joiden edellyttämät toimet sisällytetään korjaustoiminnan vuosibudjetteihin. Huoneistojen määräaikaistarkastuksilla ja kiinteistönhoidon laadun valvonnalla tuetaan suunnittelua ja hankitaan tietoa ongelmakohteista. Konsernin rakennuttamisessa riskit pyritään minimoimaan vahvalla suunnittelun ohjauksella ja aktiivisella valvonnalla. Konsernilla on turvaavat vakuutukset, joilla varaudutaan omaisuus-, keskeytys-, vahinkoriskeihin. Hallituksen esitys yhtiön voittoa koskeviksi toimenpiteiksi Hallitus esittää, että emoyhtiön tilikauden voitto 710 000,00 euroa kirjataan taseen voittovaroihin. Edelleen hallitus esittää, että osinkoa jaetaan 650 000,00 euroa. Samalla hallitus esittää, että varsinainen yhtiökokous vahvistaa osakkeenomistajien 19.12.2016 tekemän yksimielisen päätöksen, jonka mukaan tilikauden 2016 tuloksesta jaetaan ennakko-osinkona ainoalle omistajalle Lahden kaupungille 60 000 euroa.