Kiinteistöarviointi 4/16 Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n jäsenlehti
HALLITUS PUHEENJOHTAJA Saija Toivonen Aalto-yliopisto HALLITUKSEN JÄSENET Arja Lehtonen Catella Property Oy Jukka Lahtinen Jukka S. Lahtinen Ky Juha Nummi Newsec Valuation Oy Jani Hokkanen Maanmittauslaitos Seppo Koponen GEM Property Oy Jorma Saarimaa UPM Metsä HALLITUKSEN VARAJÄSENET Ari Laitala Aalto-yliopisto Jyrki Halomo Kanava Isännöinti Oy Annina Salakka RBS Nordisk Renting Juhani Väänänen Maanmittauslaitos Antti Orama Maanomistajien Arviointikeskus Hannu Ridell Newsec Valuation Oy SIHTEERI (JÄSENREKISTERI/LEHTI) Tuuli Vanhanen tuuli.vanhanen@outlook.com TALOUDENHOITAJA Tuuli Vanhanen TAITTO Anna Haggrén/Lystik LEHDEN ILMOITUSHINNAT 1 sivu 150 ½ sivu 100 ¼ sivu 50 LEHDEN AINEISTO Artikkelit lehteen pyydetään toimittamaan sähköpostilla sihteerille. PAINOPAIKKA Meripaino Oy 2 Kiinteistöarviointi 4/16
Sisällys KIINTEISTÖARVIOINTI 4/2016 Pääkirjoitus 4 Arvioijan muuttuva rooli 5 Terveisiä BVC 2016 konferenssista Puolasta 7 Arviointialan opinnäytetöiden tiivistelmiä 9 Uutisia kansainvälisistä arviointistandardeista 12 Tulevia tapahtumia 13 Kannen valokuva: Saija Toivonen (2016): Gdanskin muodonmuutos Aka ry:n hallituksen viimeinen kokous 31.5.2016. Kiinteistöarviointi 4/16 3
Pääkirjoitus Puheenjohtajamme lehtemme viime numerossa toivoma AKAyhdistyksen ja Suomen Kiinteistöarviointiyhdistyksen yhdistymisprosessi on saatu syksyn kuluessa onnelliseen päätökseen. Auktorisoidut Kiinteistöarvioijat ry on lakannut olemasta 1.9.2016. Tähän liittyen yhdistyksemme sääntöjä on muutettu siten, että nyt auktorisoidut kiinteistöarvioijat voivat olla Suomen Kiinteistöarviointiyhdistyksessä jäseninä erityisellä aka-statuksella. Tämä tarkoittaa mm. sitä, että Aka ry:llä ollut jäsentensä vastuuvakuutus on edelleen voimassa ja koskee yhdistyksemme aka-jäseniä. Kaikkien auktorisoitujen arvioijien kannattaa siis olla yhdistyksemme aka-jäseninä. Tullessani itse mukaan arviointiyhdistysten toimintaan tämän vuosituhannen alussa, ihmettelin joskus ääneenkin usean eri yhdistyksen tarvetta. Tässä suhteessa alan järjestötoiminnan kehitys on ollut positiivista ja hyvin aikaansa seuraavaa. Alkuperäisen KA-yhdistyksen rooli on siirtynyt Keskuskauppakamarille, joka erittäin hyvin hoitaa auktorisoinnin ja valvonnan alan viranomaisena. Yhdistyksemme toimii edelleen alan tieteellisenä seurana alkuperäisen toiminta-ajatuksensa mukaisesti ja nyt myös auktorisoitujen henkilöiden etua ajavana ammattijärjestönä. Tässä en näe mitään ristiriitaa vaan pikemminkin suurta synergiaetua. Kiinteistöalan voimakkaan kansainvälistymisen myötä myös arviointitoiminnan on kyettävä muuttumaan ja vastaamaan sille asetettuihin odotuksiin. Suomeenkin on rantautunut, uskoakseni pysyvästi, sekä kansainvälistä pääomaa että kansainvälistä arviointitoimintaa edustavia tahoja. Nyt on hyvä aika miettiä arviointialan eri toimijoiden rooleja, strategioita ja keskinäisiä suhteita. Tämä mietintä on yhdistyksemme hallituksessa jo aloitettu. Punnittavana on alan kokonaisvaltaisen painoarvon lisäksi myös jokaisen yksittäisen arviointityötä päivittäin tekevän henkilön osaamisen ja ammattitaidon ylläpitäminen. Tässä kokonaisuudessa on varmasti kaikilla alan toimijoilla, myös omalla yhdistyksellämme, edelleen oma paikkansa ja sitä kannattaa kaikin tavoin edelleenkin vahvistaa. Talvea odotellessa Jukka S. Lahtinen Kirjoittaja on Suomen Kiinteistöarviointiyhdistyksen hallituksen jäsen. 4 Kiinteistöarviointi 4/16
Arvioijan muuttuva rooli Kirjoitin tämän lehden edellisen numeron pääkirjoituksessa arvioijan toimintaympäristön muutoksesta ja roolin monipuolistamiseen kohdistuvasta paineesta, ja sen antamista mahdollisuuksista. Viittasin lyhyesti RICSin käynnistämään työryhmään, jossa tätä aihetta käsitellään. Siitä projektista hieman lihaa luiden ympärille seuraavassa. RICS Brüsselin johtamana käynnistettiin syyskuussa 2016 projekti, jonka tarkoituksena on tutkia Euroopan laajuisesti arvioijan roolin muuttumista. Eri maiden edustajista kasattiin työryhmä, joka vastaa projektin toteutuksesta ja sen tuloksena laadittavasta RICS Insights Paperista - The Future Role of the Valuer, jonka on tarkoitus valmistua kevään 2017 lopulla. Työryhmän vetäjä toimii Sander Scheurwater, Head of External Affairs & EU Liaison, RICS Europen Brüsselin toimistosta ja työryhmään kuuluu kaikkiaan19 jäsentä Ranskasta Venäjälle ja Italiasta Suomeen. Työryhmän tehtävä on jaettu neljään osaan, jotka toteutetaan ajallisesti peräkkäin: Arvioijan ja arvioinnin tämän hetkinen rooli kiinteistöalalla Teknologian vaikutus arviointiin Asiakkaiden muuttuvat tarpeet Suositukset tulevaisuuden osalta Arvioijan nykyisen roolin analysoinnissa käsitellään arvioiden käyttötapoja, arviointiprosessia, arviointistandardeja ja arvioijan osaamisvaatimuksia. Teknologian merkitystä puidaan mm. datan ja sen saatavuuden näkökulmasta minkä lisäksi käsiteltäviä asioita ovat automaattiset arviointimallit, big data, keinoäly, lohkoketjuteknologia ja erilaiset arvioinnissa hyödynnettävät menetelmät kuten kohteiden videointi ja pienoishelikoptereiden käyttö. Asiakkaiden tarpeita käsitellään pääsääntöisesti sijoittajien ja pankkien kannalta, mutta myös omistajat huomioidaan omana asiakasryhmänä. Arviointitarpeita käsitellään myös riskienhallinnan, kestävän kehityksen ja pitkän tähtäimen arvon näkökulmasta. Tämän osion käsittelyssä hyödynnetään maittain toteutettavia round table -keskusteluja, joihin osallistetaan sekä arvioijat että eri tyyppiset asiakkaat. Suosituksissa vedetään yhteen teknologian mahdollisuudet asiakkaiden kehittyvien tarpeiden tyydyttämisessä. Tällöin Kiinteistöarviointi 4/16 5
käsitellään arviointiprosessia, arvioiden käyttötapoja, arviointistandardeja ja arvioijan taitovaatimuksia. Lopussa annetaan viimeinen sana niin arvioijilla kuin heidän asiakkaillekin. Jatkuu... Tämä arvioijan muuttuvan roolin tutkimushanke on ammattikuntamme kannalta aivan asian ytimessä, joten on meidän etumme omalta osaltamme antaa panoksemme sille. Työryhmän jäsenenä teen parhaani, että Suomessakin saadaan järjestettyä arvioijien ja asiakkaidemme yhteinen round table kevään 2017 aikana. Luonteva toteuttaja tälle kokoontumiselle voisi olla RICS Valuation Professional Group, joka jo lähes kolmen vuoden historiansa aikana on järjestämiensä workshopien kautta vakiinnuttaneet asemansa markkinassamme. Tästä aiheesta jaetaan lisäinfoa vuodenvaihteen jälkeen. Seppo Koponen CEO, Founding Partner / GEM Property Oy Kirjoittaja on Suomen Kiinteistöarviointiyhdistyksen hallituksen jäsen. 6 Kiinteistöarviointi 4/16
Terveiset BVC 2016 konferenssista Puolasta Syyskuu loppupuolella vietettiin Baltic Valuation konferenssia Puolan Gdanskissa. Paikalle oli jälleen kokoontunut kiinteistöarvioinnin ammattilaisia ja tutkijoita tapaamaan toisiaan ja kuulemaan alan uusimpia tutkimustuloksia. Tapahtuma keräsi tänä vuonna 88 osallistujaa 14 eri maasta. Konferenssissa kuultiin mielenkiintoisia esityksiä niin viimeisimmistä arvioinnin tutkimustuloksista kuin maakohtaisista käytännöistäkin. Pääteemana oli tänä vuonna markkina-arvon määritelmä ja määräytyminen eri näkökulmista. Suomen ja Viron arviointiyhdistysten puheenjohtajat suunnitteleva tulevaisuutta. Suomi oli jälleen kerran hienosti edustettuna ja mukana oli jopa kaksi esitystä Suomesta. Ari Laitala käsitteli esityksessään markkina-arvon luonnetta tilastollisesta näkökulmasta, kun taas Juhana Hiirosen, Kirsikka Riekkisen ja Tiina Pennasen esitys valotti energialuokituksen vaikutusta asuntojen markkina-arvoihin. Suomalaisten esitykset otettiin kuulijakunnassa innokkaasti ja mielenkiinnolla vastaan. On erityisen hienoa, että Suomi tulee kansainvälisesti tunnetuksi myös alaa edistävän tutkimuksen aktiivisena tekijänä. Esitysten lisäksi pääsimme vielä kiertokävelylle todistamaan sitä hurjaa muodon muutosta, jota Gdansk ja sen historialliset alueet ovat läpikäymässä. Puolalaisia voi vain kiittää hienosti onnistuneen konferenssin järjestämisestä. Tilaisuus oli myös SKAY:lle tärkeä, sillä pääsimme tutustumaan muihin arviointiyhdistyksiin ja suunnittelemaan tulevaisuuden yhteistyötä. Konferenssin lopuksi kuultiin myös ensi vuoden järjestäjien terveiset Norjasta. Norjalaisten arviointiyhdistys juhlii ensi keväänä samaan aikaan 60-vuotispäiviään ja ohjelma näytti sen mukaiselta. Moni alkoi jo varailemaan lippuja ensi keväälle eli Oslossa tavataan! Terveisin SKAY ry:n puheenjohtaja Saija Toivonen Kiinteistöarviointi 4/16 7
Hyvää joulua ja onnellista uutta vuotta 2017! toivottaa Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry. 8 Kiinteistöarviointi 4/16
Arviointialan opinnäytetöiden tiivistelmiä Tämän otsakkeen esitetään kiinteistöarviointialalta tehtyjä opinnäytetöitä. Opinnäytetöiden esittelemisellä levitetään tietoa uusista tutkimuksista, etteivät opinnäytteinä tehdyt tutkimukset jää vain tekijän ja työn tilaajan tietoisuuteen. Esiteltävät opinnäytetyöt ovat luettavissa kokonaisuudessaan Aalto-yliopiston kirjastossa. Koska töitä ei arkistoida sähköiseen muotoon, saa kiinnostavan tutkimuksen helpoiten käsiinsä lähestymällä suoraan työn tekijää. Opinnäytetöitä pyritään esittelemään kiinteistöarviointilehden jokaisessa numerossa, mikäli arviointialan opinnäytteitä on kuluvana ajanjaksona valmistunut. Koska lehden toimituksella ei ole saatavilla muita kuin Aalto-yliopiston opinnäytteitä, tulee muista opinahjoista töitään näytille haluavien toimittaa työt ja niiden tiivistelmät kannessa näkyvään osoitteeseen. DIPLOMITYÖT Tekijä: Juho Kotilainen (2016) Työn nimi: Sijainnin vaikutus toimistokiinteistön markkinaarvoon pääkaupunkiseudulla, Aalto-yliopisto. Pääkaupunkiseudun toimistomarkkinoilla on tällä hetkellä suuri vajaakäyttöongelma: jopa yli miljoona neliötä on tyhjillään. Suomen heikko talouskehitys näkyy selvästi vuokrissa ja vuokrausasteissa. Pääkaupunkiseudun kiinteistösijoitusmarkkinat ovat kaikesta huolimatta olleet viime aikoina aktiiviset. Joku saattaa kyseenalaistaa, kannattaako kiinteistösijoittaminen hankalassa vuokralaismarkkinatilanteessa. Pääkaupunkiseudulla sekä sijoitus- että vuokralaiskysyntä kohdistuvat kuitenkin eri alueille epätasaisesti; ero haluttujen ja epäkuranttien toimistojen välillä on suuri sekä vuokrattavuuden että myytävyyden kannalta. Lisäksi tuottoa etsivän globaalin pääoman lisääntyminen sekä alhainen korkokanta ovat vaikuttaneet siihen, että sijoitukset ovat kohdistuneet aiempaa aktiivisemmin kiinteistöihin. Tässä tutkimuksessa tarkastellaan sijainnin vaikutusta toimistokiinteistön markkina-arvoon. Lähestymistapa aiheeseen on kuitenkin laadullinen ei määrällinen. Pääkaupunkiseudun toimistomarkkina on jaettu tutkimuksessa neljään laadullisesti toisistaan poikkeavaan aluekategoriaan: 1) ydinkeskustaan, 2a) parempiin ja 2b) heikompiin toimistoalueisiin sekä 3) yksittäisiin toimistosijainteihin. Jaottelu koettiin tutkimuksen kannalta välttämättömäksi, jotta pääkaupunkiseudulla Kiinteistöarviointi 4/16 9
Arviointialan opinnäytetöiden tiivistelmiä jatkuu... sijaitsevien erilaisten toimistoalueiden välisiä eroja pystytään kuvaamaan yleisellä tasolla. Tutkimus toteutettiin kirjallisuuskatsauksena ja haastattelututkimuksena. Haastattelut suoritettiin kahdesta eri aihealueesta, joita varten haastateltiin yhteensä 16 eri henkilöä. Haastatteluiden aihealueet koskivat 1) toimistokiinteistöjen arviointia ja arvotekijöitä sekä 2) yritysten sijoittumista ja siihen vaikuttavia tekijöitä. Tutkimuksessa havaittiin, että sijainnilla on yhtenä arvotekijänä rakennusja talouskohtaisten arvotekijöiden ohella luonnollisesti vaikutusta toimistokiinteistön markkina-arvoon. Sijainnilla on vaikutusta toimiston arvoon lähinnä sijainnin mahdollistaman käyttäjäkysynnän kautta. Lisäksi tutkimuksessa huomattiin, että sijainti vaikuttaa toimistokiinteistön markkina-arvon volatilisuuteen pääkaupunkiseudulla. Tutkimuksen päähavainto oli, että sijainnilliset tekijät muodostavat suhteellisesti suurimman osan toimistokiinteistön arvosta vain ydinkeskustassa muilla pääkaupunkiseudun alueilla talouskohtaisten tekijöiden arvovaikutus nähdään suhteellisesti suurimpana. Näin ollen sijainti, sijainti, sijainti -sanonta voidaan tietyllä tapaa kyseenalaistaa. Tekijä: Emmi Rantala (2016) Työn nimi: Asuntotuotantoprojektin markkina-analyysi, Aalto-yliopisto Suomen epävakaa talous vaikuttaa rajusti rakennusalaan, jossa heikko taloustilanne ja kuluttajien epävarmuus hidastavat asuntotuotannon kehittymistä. Asuntokysyntä etenkin pääkaupunkiseudulla, jossa asuntojen hintatasot ovat Suomen korkeimmat, on epävarmalla pohjalla. Tästä johtuen etenkin rakennusliikkeille ja muille kiinteistönkehittäjille on tärkeää kyetä toteuttamaan luotettavia markkina-analyyseja heitä kiinnostavista kehityskohteista ja uudistuotantoprojekteista. Tämän diplomityön tavoitteena on selvittää markkina-analyysin tekemisen minimivaatimukset etenkin asuntotuotannon näkökulmasta. Tarkoituksena on selvittää, mistä kiinteistöä varten tehtävä markkinaanalyysin prosessi koostuu sekä mitkä ovat tärkeimpiä kysyntäsegmentin tekijöitä asuntotuotannossa. Tutkimus sisältää kirjallisuuskatsauksen ja empiirisen tutkimuksen. Empiirisessä tutkimuksessa tiedonkeruumenetelminä käytettiin suoraan kuluttajille suunnattua kyselytutkimusta sekä alan asiantuntijoille 10 Kiinteistöarviointi 4/16
kohdistettua teemahaastattelua. Kyselytutkimus toteutettiin verkkokyselynä, johon vastasi 581 henkilöä. Teemahaastatteluilla pyrittiin laajentamaan käsitystä markkina-analyysin merkityksestä sekä kysyntäsegmenttien muodostamisesta. Markkina-analyysia, sen prosessia ja asuntotuotantoa on tutkittu aiemmin laajalti. Vaikka markkina-analyysi ei ole uusi keksintö, sen merkitys yksittäisille projekteille on erittäin tärkeä. Tutkimuksen yksi keskeisimmistä löydöistä oli, että markkina-analyysi rakentuu pitkälti kysynnän ja tarjonnan väliseen suhteeseen. Tutkimuksen mukaan yksi markkinaanalyysin tärkeimmistä vaiheista on lisäksi kysyntäsegmenttien määrittäminen. Tuloksien perusteella kysyntäsegmentointiin vaikuttaa eniten alueiden demografinen pohja. Näitä ovat esimerkiksi väestön ikä, tulotaso, perheen koko ja opiskelustatus. Kiinteistöarviointi 4/16 11
Uutisia kansainvälisistä arviointistandardeista Kansainväliset arviointistandardit 2013 saatavilla suomeksi! Suomen Kiinteistöarviointiyhditys on kääntänyt IVS:n seuraavat osiot suomeksi: International Valuation Standards 2013 TIP 1: Discounted Cash Flow TIP 2: The Cost Approach for Tangible Assets TIP 3: The Valuation of Intangible Assets TIP 4: Valuation Uncertainty A Competency Framework for Professional Valuers Code of Ethical Principles for Professional Valuers Käännökset ovat saatavilla sähköisesti osoitteessa (löytyvät sivuilta vuoden loppuun mennessä): www.kiinteistöarviointi.com Painettuja versioita käännöksistä ei tehdä niiden vähäisen myynnin vuoksi. PDF-julkaisujen käyttöä ei myöskään rajoiteta eikä niistä myös peritä maksua. Kiinteistöarviointi 4/16 12
Tulevia tapahtumia 24.-26.5.2017 Baltic Valuation Conference 2017 Paikka: Oslo, Norja Lisätietoja: http://www.baltic-valuation-conference.org/ 29.5.-2.6.2017 FIG Working week Kansainvälinen maanmittausalan tapahtuma Paikka: Helsinki, Messukeskus Lisätietoa: http://fig.net/fig2017/ 6.6.2017 Kiinteistöarvioinnin asiantuntijaseminaari 2017 - Property Valuation Day 2017 Paikka: Helsinki Lisätietoa http://www.kiinko.fi/koulutus/koulutustarjotin/ kiinteistonvalitys-ja-arviointi/kiinteistonvalityksen-jaarvioinnin-ajankohtaiskoulutus 13
YHteisöjäsenemme Kiinteistöalan Koulutussäätiö Catella Property Oy Auktorisoidut Kiinteistöarvioijat ry. Maanomistajien Arviointikeskus Oy Fingrid Oyj Newsec Valuation Oy Realia Management Oy Suomen Toimitila-asiantuntijat Oy LKV Kauko Koskinen Oy Laatumaa Jones Lang LaSalle UPM Metsä (Maankäyttö ja kiinteistöt) REIM Kiinteistövälitys Oy Ltd Svenska Handelsbanken AB Seinäjoen Kotijoukkue Oy Senaatti-kiinteistöt Kiinteistöarviointi 4/16 14