Sponda Oyj Tilinpäätöstiedote 16.2.2007, klo 9.00. Spondan tulos ja taloudellinen vuokrausaste vuonna 2006 paranivat selvästi

Sponda Oyj Tilinpäätöstiedote 16.2.2007, klo 9.00 Sponda Oyj:n tilinpäätös 1.1.-31.12.2006 Spondan tulos ja taloudellinen vuokrausaste vuonna 2006 paranivat selvästi Sponda-konsernin liikevaihto oli 1.1.-31.12.2006 116,9 (31.12.2005: 103,1) milj. euroa. Spondan liikevoitto kasvoi 103,9 (65,5) milj. euroon ja nettotuotot 87,1 (77,5) milj. euroon. Taloudellinen vuokrausaste, joka on laskettu Spondan kiinteistökannasta ennen Kapiteelin hankintaa, parani 88,8 (87,7) %:iin. Helsingin keskustan toimistotilojen vajaakäyttö laski ja toimistojen markkinavuokrissa havaittiin lievää nousua. Kaikissa raportin luvuissa on mukana Kapiteelin liiketoiminta joulukuun osalta, ellei toisin mainita. Sijoituskiinteistöillä tarkoitetaan Spondan kiinteistösalkkua ilman vaihtoomaisuutta. Yhteenveto vuoden 2006 tuloksesta (verrattuna vuoden 2005 tulokseen): Liikevaihto kasvoi 116,9 (103,1) milj. euroon. Nettotuotot olivat 87,1 (77,5) milj. euroa. Liikevoitto nousi 103,9 (65,5) milj. euroon. Luvussa on mukana kiinteistökannan käyvän arvon muutos, 26,2 milj. euroa. Vuoden 2006 tulos verojen jälkeen oli 48,4 (29,6) milj. euroa. Tulos/osake oli 0,61 (0,37) euroa. Operatiivinen kassavirta/osake oli 0,56 (0,57) euroa. Kiinteistökannan käypä arvo kaksinkertaistui Kapiteeli-kaupan myötä, ja oli yhteensä 2 686,2 (1 259,7) milj. euroa. Tästä sijoituskiinteistöjä on 2 455,1 milj. euron arvosta ja vaihto-omaisuuskiinteistöjä 231,1 milj. euron arvosta. Nettovarallisuus/osake oli 7,45 (7,25) euroa. Yhteenveto neljännen vuosineljänneksen tuloksesta (verrattuna vuoden 2005 neljänteen vuosineljännekseen): Liikevaihto nousi 37,1 (25,6) milj. euroon. Nettotuotot olivat 26,2 (18,8) milj. euroa. Liikevoitto kasvoi 30,8 (23,5) milj. euroon sisältäen kiinteistökannan arvonnousua 7,1 milj. euroa. Loka-joulukuun tulos oli 10,7 (13,1) milj. euroa. Tulos/osake oli 0,13 (0,17) euroa. Operatiivinen kassavirta/osake oli 0,17 (0,14) euroa. 2

Konsernin tunnusluvut 10-12/06 10-12/05 1-12/06 1-12/05 Taloudellinen vuokrausaste, %* 88,8 87,7 Liikevaihto, Me 37,1 25,6 116,9 103,1 Nettotuotot, Me 26,2 18,8 87,1 77,5 Liikevoitto, Me 30,8 23,5 103,9 65,5 Tulos/osake, e 0,13 0,17 0,61 0,37 Operatiivinen kassavirta/osake, e 0,17 0,14 0,56 0,57 Osakekohtainen nettovarallisuus, e 7,45 7,25 Omavaraisuusaste, % 20 45 Nettovelkaantumisaste, % 334 107 Osinko/osake, e** 0,40 0,50 Osinko yhteensä, Me 44,4 39,6 * Luku on Spondan kiinteistökannasta ennen Kapiteelin hankintaa. ** Hallituksen ehdotus Näkymät Vuonna 2007 Spondan osakekohtaisen tuloksen ja taloudellisen vuokrausasteen ennakoidaan paranevan edellisvuodesta. Myös osakekohtaisen operatiivisen kassavirran, sisältäen suunnitelman mukaiset kiinteistöjen myyntivoitot ja tappiot, arvioidaan paranevan vuonna 2007. Toimintaympäristö Vuosi 2006 oli Suomen kiinteistösijoitusmarkkinoilla ennätysvilkas. Kiinteistötalouden instituutti ry:n mukaan viime vuoden investointivolyymi oli 5,6 miljardia euroa. Sijoituksista yli puolet tuli kansainvälisiltä sijoittajilta. Catella Property Oy:n mukaan Helsingin ydinkiinteistöistä saadaan yhä yli 5 %:n tuottoa, mutta sen odotetaan putoavan lähiaikoina alle 5 %. Vuokrauskysyntä toimistomarkkinoilla jatkui vahvana. Vuonna 2006 toimistotilojen vajaakäyttö laski pääkaupunkiseudulla, ja erityisesti nykyaikaisen toimistotilan kysyntä lisääntyi. Vuokratasot Helsingin ydinkeskustaa lukuun ottamatta säilyivät vakaina. Keskustan toimistojen markkinavuokrissa oli lievää nousua. Liiketilojen vajaakäyttö säilyi edelleen alhaisena pääkaupunkiseudulla. Myös tilavuokrat olivat edellisvuoden tasolla. Pääkaupunkiseudun logistiikkatiloissa vajaakäyttö oli alhaisella tasolla, ja kiinnostus uudenaikaisiin tiloihin kasvoi. Vuosaaren Satama lisää logistiikkatilan rakentamista ja tuottaa uutta, muuntojoustavaa tilaa. Myös vuokratasot logistiikkakiinteistöissä säilyivät vakaina. 3

Liiketoiminta vuonna 2006 ja neljännellä vuosineljänneksellä (verrattuna vuoden 2005 vastaaviin lukuihin) Sponda omistaa, vuokraa ja kehittää toimitilakiinteistöjä Suomessa, pääosin pääkaupunkiseudulla. Vuoden 2006 lopussa Spondan toiminnot jaettiin viiteen liiketoimintayksikköön: Toimisto- ja liiketilayksikkö, Logistiikkayksikkö, Kiinteistökehitys, Uudet liiketoiminta-alueet sekä Kapiteeli-kaupan myötä tullut Myyntikiinteistöt. Uudet liiketoiminta-alueet käsittää sekä Spondan rahastotoiminnan että Venäjän ja Baltian alueiden liiketoiminnan. Sponda ilmoitti 20.10.2006 ostavansa Kapiteelin koko osakekannan 943 miljoonalla eurolla, mikä vastaa noin 1,3 miljardin euron kokonaisarvoa. Toimisto- ja liiketilakiinteistöjen hankintahetken arvo oli noin miljardi euroa ja kehitys-ja myyntikiinteistöjen arvo oli noin 0,3 miljardia euroa. Suomen Kilpailuvirasto hyväksyi kaupan 16.11.2006 ja kauppa saatettiin päätökseen 14.12.2006. Kapiteelin hankinta rahoitettiin lyhytaikaisella lainalla, joka Spondan tavoitteena on jälleenrahoittaa ja saavuttaa tavoitteellinen 33 prosentin omavaraisuusaste vuoden 2007 loppuun mennessä. Sponda aikoo saavuttaa nämä tavoitteet osakeannista saaduilla varoilla, kiinteistöjen myynnistä saatavilla tuotoilla ja pitkäaikaisella lainarahoituksella. Kiinteistöjen myynnit on tarkoitus toteuttaa yhdessä tai useammassa erässä vuoden 2007 loppuun mennessä ja niiden yhteenlasketun arvon arvioidaan olevan 300-500 miljoonaa euroa. Spondan kiinteistöomaisuuden nettotuotot olivat 87,1 (77,5) milj. euroa. Toimisto- ja liiketilojen osuus tästä oli 73 %, logistiikkatilojen 25 %, Uudet liiketoiminta-alueet yksikön 1 % ja Myyntikiinteistöt-yksikön 1 %. Kiinteistöjen taloudellinen vuokrausaste jakaantui kiinteistötyypeittäin ja maantieteellisesti seuraavasti (luvut ovat Spondan kiinteistökannasta ennen Kapiteelin hankintaa): Kiinteistön tyyppi 31.12.2006 30.9.2006 30.6.2006 31.3.2006 31.12.2005 Toimistot ja liiketilat, % 88,8 87,4 86,3 85,6 86,2 Logistiikka, % 88,6 90,1 92,5 92,3 91,9 Koko kiinteistökanta, % 88,8 88,2 88,0 87,5 87,7 Maantieteellinen alue 31.12.2006 30.9.2006 30.6.2006 31.3.2006 31.12.2005 Helsingin kantakaupunki, % 89,7 88,3 87,8 87,2 88,9 Pääkaupunkiseutu, % 87,5 86,0 83,9 82,8 80,8 Pääkaupunkis. logistiikka, % 87,1 87,3 90,4 90,3 89,6 Muu Suomi, % 93,4 96,4 96,1 95,9 95,0 Koko kiinteistökanta, % 88,8 88,2 88,0 87,5 87,7 Vuokrasopimusten yhteenlaskettu, tuleva kassavirta 31.12.2006 oli 896 (31.12.2005: 461) milj. euroa ja vuokrasopimusten keskimääräinen kesto 4,0 (4,6) vuotta. Vuoden 2006 aikana solmittiin uusia sopimuksia yhteensä 332 kpl, 130 000 m². Päättyneitä sopimuksia oli 464 kpl, 103 000 m². Spondan suurimmat asiakastoimialat olivat kauppa (29 % kokonaisvuokratuotoista), muut palvelut (15 %) ja Pankki ja sijoitus (11 %). 4

Vuokrasopimukset erääntyivät seuraavasti: Erääntymisvuosi % vuokratuotosta 2007 11,7 2008 13,4 2009 11,0 2010 9,1 2011 11,9 2012 3,1 2013 20,9 Toistaiseksi voimassaolevat 19,0 Kiinteistöomaisuus Sponda-konsernilla oli 31.12.2006 yhteensä noin 250 sijoituskiinteistöä, joiden yhteenlaskettu, vuokrattava pinta-ala on noin 1,6 miljoonaa m². Tästä noin 76 % on toimisto- ja liiketilaa ja 24 % logistiikkatilaa. Lisäksi Spondalla oli Myyntikiinteistöt-salkussa 576 kiinteistöä, joiden yhteenlaskettu, vuokrattava pinta-ala on noin 300 000 m². Spondan sijoituskiinteistöjen käyvät arvot vahvistetaan yhtiön oman kassavirtaperusteisen tuottoarvolaskennan tuloksena. Arviointimenetelmä on kansainvälisten arviointistandardien (IVS) mukainen. Koko kiinteistöjen käyvän arvon laskennassa käytetty aineisto tarkastutetaan vähintään kerran vuodessa ulkopuolisella asiantuntijalla, jolla varmistetaan laskennassa käytettyjen parametrien ja arvojen perustuvan markkinahavaintoihin. Vuoden 2006 aikana Spondan vertailukelpoinen sijoituskiinteistöjen käypä arvo kasvoi 51,3 milj. euroa ennen Kapiteeli-kaupan vaikutusta. Kauden investoinnit kiinteistöjen ylläpitoon ja laatutason nostoon olivat 25,3 milj. euroa. Kapiteelin kiinteistöt arvostettiin hankintahintaan ja niille tehdään Spondan arvostusperiaatteiden mukainen arviointi vuoden 2007 ensimmäisellä vuosineljänneksellä. Vuoden viimeisen neljänneksen aikana Spondan vertailukelpoinen sijoituskiinteistöjen käypä arvo kasvoi 17 milj. euroa. Kauden investoinnit kiinteistöjen ylläpitoon ja laatutason nostoon olivat 10,1 milj. euroa. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon nousuun vaikuttivat vuonna 2006 tehdyt uudet vuokrasopimukset sekä investoinnit kiinteistöjen laatutason nostoon. Myös markkinoiden tuottovaatimusten lasku kaikilla liiketoiminta-alueilla vaikutti Spondan sijoituskiinteistöomaisuuden arvoon positiivisesti. Vuokratasoissa ei ollut merkittäviä muutoksia. 5

Spondan sijoituskiinteistöt 1.1.-31.12.2006, Me (ei sisällä vaihto-omaisuuskiinteistöjä) Uudet liiketoiminnot Konserni yhteensä Toimistot ja liiketilat Logistiikka Kiinteistökehitys Vuokratuotot 114,2 83,7 28,7 0,6 1,2 Ylläpitokulut -28,2-21,0-6,5-0,3-0,4 Nettovuokratuotot 86,0 62,7 22,2 0,3 0,8 Sijoituskiinteistöt 1.1.2006 1 259,7 966,4 252,3 41,0 0,0 Hankinnat 2006 94,3 39,1 24,2 20,3 10,7 Kapiteelin osto 1 070,0 979,0 0,0 91,0 0,0 Investoinnit 44,1 20,3 5,4 18,4 0,0 Muut siirrot -1,5-2,2-3,4 4,1 0,0 Myynnit 2006-37,7 0,0-37,7 0,0 0,0 Käyvän arvon muutos 26,2 21,3 4,8 0,1 0,0 Sijoituskiinteistöt 31.12.2006 2 455,1 2 023,9 245,6 174,9 10,7 Käyvän arvon muutos % 2,1 2,2 1,9 0,3 0,0 Vuotuinen nettovuokratuotto/ sijoituskiinteistöt 31.12.2006 6,4 %* 5,7 % 8,9 % Käyvän arvon laskennassa käytetyt tuottovaatimus-% 5,8-8,0 8,0-11,5 * Ei sisällä kehityskiinteistöjä Investoinnit ja divestoinnit (ilman Kapiteelin lukuja) Vuonna 2006 Sponda osti sijoituskiinteistöjä yhteensä 94,3 milj. eurolla. Viimeisen neljänneksen aikana uushankintainvestoinnit olivat yhteensä 26,2 milj. euroa. Vuonna 2006 aikana kiinteistöjä myytiin yhteensä 37,7 milj. eurolla. Investoinnit kiinteistöjen ylläpitoon ja laatutason nostoon olivat vuonna 2006 25,3 milj. euroa ja viimeisen neljänneksen aikana 10,1 milj. euroa. Kiinteistökehitykseen investoitiin 18,4 milj. euroa, josta viimeisellä neljänneksellä 6,8 milj. euroa. Kiinteistökehitysinvestoinnit kohdistuivat pääasiassa Helsingin keskustassa sijaitsevan City-Centerin uudistamistyöhön. Toimisto- ja liiketilakiinteistöt Taloudellinen vuokrausaste vuoden lopussa oli 88,8 % (30.9.2006: 87,4 %). Luvussa ei ole huomioitu Kapiteeli-kaupan yhteydessä Spondan kiinteistösalkkuun ostettuja toimisto- ja liiketilakiinteistöjä. Sijoituskiinteistösalkun vertailukelpoinen käyvän arvon muutos vuoden 6

2006 alusta oli 21,3 milj. euro ennen Kapiteeli-kaupan vaikutusta. Yksikön liikevaihto, nettovuokratuotot ja liikevoitto jakautuivat seuraavasti: Toimistot ja liiketilat, Me 10-12/2006 10-12/2005 1-12/2006 1-12/2005 Liikevaihto 27,9 18,3 84,7 73,5 Nettotuotot 20,2 13,3 63,1 54,5 Liikevoitto 29,6 19,3 78,0 36,7 Lokakuussa 2006 Sponda osti toimistokiinteistön 10,4 milj. eurolla Helsingin Ruoholahdesta. Kauppahinta maksetaan 30.6.2008. Kapiteeli-kauppa vahvistui joulukuussa, ja kaupan myötä Spondan toimisto- ja liiketilasalkkuun tuli sijoituskiinteistöjä 979 milj. euron arvosta ja vaihto-omaisuuskiinteistöjä 49,1 milj. euron arvosta. Viimeisen neljänneksen aikana Sponda ei myynyt toimisto- ja liiketilakiinteistöjä. Toimisto- ja liiketilakiinteistöjen investoinnit kiinteistöjen ylläpitoon ja laadun parantamiseen olivat vuoden 2006 aikana yhteensä 20,3 milj. euroa. Tästä viimeisen vuosineljänneksen osuus oli 7,8 milj. euroa. Logistiikkakiinteistöt Logistiikkakiinteistöjen taloudellinen vuokrausaste laski verrattuna edelliseen neljännekseen ja oli 88,6 (90,1) %. Lasku johtui seitsemän täyteen vuokratun kiinteistön myymisestä logistiikkarahasto Sponda Kiinteistörahasto I Ky:öön. Kiinteistöjen vertailukelpoinen käyvän arvon muutos vuoden 2006 alusta oli 4,8 milj. euroa. Logistiikkakiinteistöjen liikevaihto, nettovuokratuotot ja liikevoitto jakautuivat seuraavasti: Logistiikka, Me 10-12/2006 10-12/2005 1-12/2006 1-12/2005 Liikevaihto 6,6 7,3 28,7 29,6 Nettovuokratuotot 4,7 5,5 22,2 23,0 Liikevoitto 0,0 5,2 24,9 30,5 Sponda osti joulukuussa logistiikkakiinteistön Hyvinkäältä 4,2 milj. eurolla. Kiinteistön vuokrattava pinta-ala on 6 900 m2 ja se on täyteen vuokrattu 15 vuodeksi. Spondan logistiikkakiinteistöjä myytiin lokakuussa 2006 Sponda Kiinteistörahasto I Ky:öön, missä Sponda on osakkaana 47 %:n osuudella. Kiinteistöt sijaitsevat pääkaupunkiseudun ulkopuolella Tampereen, Turun ja Lahden seudulla. Kiinteistöjen käypä arvo oli noin 37 milj. euroa. Investoinnit logistiikkakiinteistöjen ylläpitoon ja laadun parantamiseen olivat vuoden 2006 lopussa 3,1 milj. euroa, josta viimeisen vuosineljänneksen osuus oli 0,6 milj. euroa. Kiinteistökehitys Spondan sijoituskiinteistökehityssalkun käypä arvo oli vuoden 2006 lopussa 174,9 milj. euroa. Lisäksi yhtiöllä oli Kiinteistökehitys-yksikössä Kapiteeli-kaupan yhteydessä tullutta vaihto-omaisuutta, pääasiassa maa-alueita, 55,2 milj. euron arvosta. Katsauskauden aikana kiinteistöjen kehitykseen ja uudishankintaan investoitiin 38,7 milj. euroa. 7

City-Centerin uudistustyöt jatkuvat suunnitelman mukaisesti, ja maanalaiset kellaritilat valmistuvat keväällä 2007. Liiketilojen uudistamisen ensimmäinen vaihe on aloitettu, ja tilat valmistuvat huhtikuun 2007 loppuun mennessä. Samaan aikaan aloitetaan liiketilojen kunnostamisen toinen vaihe, joka käsittää mm. Kaivokadun katutason ja asematunnelin tiloja. Toisen vaiheen arvioidaan valmistuvan vuoden 2008 alussa. Viimeisellä vuosineljänneksellä 2006 Sponda ja Helsingin Satama allekirjoittivat sopimuksen Vuosaaren sataman logistiikka-alueen, porttirakennuksen, pysäköintilaitoksen ja matkustajaterminaalin rakentamisesta. Kokonaisinvestointi on noin 140 milj. euroa ja rakentaminen alkaa huhtikuussa 2007. Sataman toiminta alkaa vuoden 2008 marraskuussa. Sponda vastaa kaikkien kohteiden rakennuttamisesta, vuokrauksesta ja manageroinnista. Lokakuussa 2006 Sponda solmi Yleisradion eläkesäätiön kanssa sopimuksen, jonka mukaan osapuolet kehittävät yhdessä toimistokohteen Helsingin Länsi-Pasilaan. Hankkeen kokonaisinvestointi on noin 95 milj. euroa, josta Spondan osuus on 60 %. Hankkeen suunnittelu on aloitettu, ja rakentaminen alkaa aikaisintaan syksyllä 2007. Kapiteeli-kaupan myötä Spondan kiinteistökehityssalkkuun tuli paljon uusia kohteita. Niistä Helsingin Itäkeskuksessa sijaitsevan liiketilan ja Ruoholahdessa sijaitsevan toimistotalon rakentamisen arvioidaan alkavan vuoden 2007 aikana. Liikerakennuksen kokonaisinvestointi on noin 52 milj. euroa ja vuokrattava pinta-ala noin 21 000 m². Toimistotalon investointi on noin 25 milj. euroa ja vuokrattava pinta-ala noin 13 500 m². Uudet liiketoiminta-alueet Uudet liiketoiminta-alueet yksikkö käsitti sekä kiinteistörahasto- että Venäjän ja Baltian toiminnot. Sponda on vähemmistöosakkaana kahdessa kiinteistörahastossa, First Top LuxCossa ja Sponda Kiinteistörahasto I Ky:ssä. First Top LuxCo sijoittaa Suomen suurimpien kaupunkien ulkopuolisiin toimisto- ja liiketilakiinteistöihin, ja Spondan osuus rahastosta on 20 %. Vuoden 2006 loppuun mennessä rahaston kiinteistösijoitusten käypä arvo oli noin 90 milj. euroa. Rahaston tavoitekoko on 150-400 milj. euroa. Sponda Kiinteistörahasto I Ky sijoittaa pääkaupunkiseudun ulkopuolisiin logistiikkakohteisiin. Spondalla on rahastossa 47 %:n osuus. Katsauskauden lopussa rahaston kiinteistösijoitusten käypä arvo oli 88,5 milj. euroa. Sponda vastaa sekä rahastojen että niiden hankkimien kiinteistöjen hallinnoinnista, josta yhtiö saa hallinnointipalkkion. Uusien liiketoiminta-alueiden avaaminen Venäjälle ja Baltiaan vaatii laajaa kontaktiverkostoa ja kohdealueen tuntemusta. Sponda tutkii kiinteistösijoitus- ja kiinteistökehityskohteita Pietarin ja Moskovan alueilla yhteistyössä yritysten kanssa, joilla on jo kokemusta Venäjän alueella tai jotka etsivät liiketoimintamahdollisuutta Venäjällä. Sponda omistaa yhden logistiikkakiinteistön Pietarissa, Vsevolozhskin alueella, ja kohteen on kokonaan vuokrannut Onninen Oy:n Pietarissa toimiva tytäryhtiö. Myyntikiinteistöt Joulukuussa toteutuneen Kapiteeli-kaupan myötä Sponda-konsernissa oli vuoden 2006 lopussa uusi liiketoimintayksikkö, Myyntikiinteistöt. Yksikköön kuuluvat kiinteistöt ovat 8

vaihto-omaisuutta ja strategian mukaisesti ne on tarkoitus myydä vuoden 2008 loppuun mennessä. Katsauskauden lopussa Myyntikiinteistöt-salkussa oli 576 kiinteistöä ja noin 300 000 m² vuokrattavaa pinta-alaa. Kiinteistöjen käypä arvo oli 126,8 milj. euroa. Rahavirta ja rahoitus Spondan liiketoiminnan nettorahavirta oli 31.12.2006 45,4 (31.12.2005: 46,5) milj. euroa. Investointien nettorahavirta oli -1 020,9 (-43,9) milj. euroa ja rahoituksen nettorahavirta oli 998,3 (-3,5) milj. euroa. Sponda allekirjoitti 5.12.2006 sopimuksen yksivuotisesta yhteensä 1,5 miljardin euron syndikoidusta luotosta. Järjestelyllä rahoitettiin Kapiteelin osakekannan osto, yhtiön lainaportfolion uudelleenjärjestely sekä katettiin yrityskaupasta syntyneitä kustannuksia. Rahoitustuotot ja kulut olivat katsauskauden lopussa -38,5 (-26,3) milj. euroa ja vuoden viimeisellä neljänneksellä -16,4 (-6,7) milj. euroa. Rahoituskulut sisältävät varauksen Helsingin käräjäoikeuden tuomioon perustuvista korko- ja viivästyskorkokuluista Sampo pankille, 7,5 milj. euroa. Spondan omavaraisuusaste oli 31.12.2006 20 (31.12.2005: 45) % ja nettovelkaantumisaste 334 (107) %. Korollinen vieras pääoma oli 2 016,9 (615,7) milj. euroa, luottojen keskimääräinen laina-aika oli 1,7 (3,2) vuotta ja keskikorko 4,6 (4,2) %. Kiinteäkorkoisten ja suojattujen lainojen osuus oli 74 %. Koko velkapääoman korkosidonnaisuusaika oli 1,7 (2,1) vuotta. Velanhoitokykyä kuvaava korkokate oli 2,5 (2,7). Sponda-konsernin lainasalkku muodostuu yhteensä 300 milj. euron syndikoiduista lainoista, 397 milj. euron joukkovelkakirjalainoista, 136,5 milj. euron liikkeeseen lasketuista yritystodistuksista ja 223,4 milj. euron rahalaitoslainoista. Lisäksi Spondalla oli 960 milj. euron lyhytaikainen laina Kapiteeli Oy:n kaupan rahoittamiseen. Spondalla on käyttämättömiä luottolimiittejä 200 milj. euroa. Sponda-konsernilla on vakuudellisia lainoja yhteensä 15,8 milj. euroa. Riskienhallinta Spondan merkittävimmät riskit liittyvät asiakkaisiin ja rahoitukseen. Katsauskauden päättyessä Spondalla oli yhteensä 2063 asiakasta ja 3055 erillistä vuokrasopimusta. Asiakaskunnan hajautumisen lisäksi keskeinen osa asiakasriskien hallintaa on asiakkaiden liiketoiminnan tunteminen ja asiakastiedon seuranta. Riskejä hallitaan myös asiakkaiden toimialojen hajauttamisella ja eripituisilla vuokrasopimuksilla. Vuokria korotetaan kahdesti vuodessa joko elinkustannusindeksin muutokseen tai vuokrasopimuksessa sovittuun korotusprosenttiin perustuen. Vuokrasopimuksissa käytetään tavanomaisia vuokravakuuksia. Sponda omistaa kiinteistöjä Suomessa sekä kiinteistön Venäjällä, ja kaikki kiinteistöt ovat täysarvovakuutettu. Yhtiön toimintaan ei liittynyt merkittäviä valuuttariskejä. Jälleenrahoitusriskiä pienennetään eripituisilla luottosopimuksilla. Kiinteäkorkoisilla lainoilla ja korkojohdannaisilla tasataan markkinakorkojen muutosten vaikutuksia. Vuoden 2006 lopussa Spondan lainasalkun suojausaste oli 74 %. Spondan rahoitussopimuksissa on velkarahoittajien suojaksi asetettu kovenantteja, jotka koskevat mm. vakuuksien käyttöä, rahoittajien tasa-arvoa ja eräitä taloudellisia tunnuslukuja. 9

Kiinteistösijoituksen merkittävimmät ympäristövaikutukset liittyvät maankäyttöön, kiinteistöjen energiankulutukseen, jätehuoltoon ja kiinteistöjen ympäristön laatuun. Spondan lisääntynyt kiinteistökehitystoiminta kasvattaa elinkaariajattelun merkitystä. Lisäksi Spondalla on kiinteistösalkussaan useita suojeltuja arvokiinteistöjä, joita ylläpidetään rakennuksen historiaa kunnioittaen. Yhtiö ottaa sekä liiketoiminnassaan että päätöksenteossaan huomioon ympäristökysymykset. Spondan omistamissa kiinteistöissä kiinnitetään huomiota mm. rakennusmateriaalien valintaan, energian kulutuksen seurantaan, huoltoajojen tuottamien päästöjen vähentämiseen ja kiinteistöjen ympäristön ylläpitoon. Henkilöstö Vuonna 2006 Sponda-konsernin keskimääräinen henkilöstön määrä oli verrattuna vuoden 2005 loppuun 63 (54) henkilöä, joista emoyhtiö Sponda Oyj:n palveluksessa oli 57 (51) henkilöä. Vuoden lopussa Spondan palveluksessa oli yhteensä 225 (54) henkilöä, joista 62 (51) emoyhtiön palveluksessa. Spondalla on henkilöstöä Suomessa ja Venäjällä. Koko Spondan henkilöstö kuuluu tulospalkkiojärjestelmään, jossa palkkiot on sidottu yhtiön tavoitteisiin. Yhtiön ylemmällä johdolla on pitkäaikainen osakepohjainen sitouttamisjärjestelmä, joka otettiin käyttöön 1.1.2006. Sitouttamisjärjestelmän mahdollinen palkkio perustuu osakekohtaiseen operatiiviseen kassavirtaan sekä sijoitetun pääoman tuottoon. Palkkiolla hankitaan Spondan osakkeita, ja osakkeisiin liittyy kielto luovuttaa niitä kahden vuoden kuluessa niiden hankkimisesta. Palkkio maksetaan vuosittain. Konsernirakenne Sponda-konserni muodostuu emoyhtiöstä, tytäryhtiö Kapiteeli Oy:stä ja Kapiteeli Oy:n 50,9 prosenttia omistamasta tytäryhtiö Ovenia Oy:stä sekä keskinäisistä kiinteistöyhtiöistä, joista Sponda Oyj tai Kapiteeli Oy omistavat koko osakekannan tai enemmistön osakekannasta. Lisäksi Sponda-konserniin kuuluu Sponda Russia Ltd ja Sponda Asset Management Oy. Spondan osake Spondan osakkeen painotettu keskikurssi vuonna 2006 oli 9,08 euroa. Korkein noteeraus osakkeelle Helsingin Pörssissä oli 13,00 ja alin 7,44 euroa. Osakkeita vaihdettiin vuoden aikana 41 938 011 kappaletta. Osakkeen päätöskurssi 29.12.2006 oli 12,00 euroa, ja yhtiön osakekannan markkina-arvo oli 952 milj. euroa. Varsinainen yhtiökokous valtuutti 29.3.2006 hallituksen omien osakkeiden hankintaan. Valtuutusta ei katsauskauden aikana käytetty. Sponda teki liputusilmoituksia vuonna 2006 seuraavasti: 27.1.2006: Stichting Pensioenfonds ABP ilmoitti, että sen omistamat osakkeet edustavat 5,05 % Sponda Oyj:n osakepääomasta ja äänimäärästä. 8.3.2006: Stichting Pensioenfonds ABP ilmoitti, että sen omistamat osakkeet edustavat 4,88 % Sponda Oyj:n osakepääomasta ja äänimäärästä. 3.11.2006: Stichting Pensioenfonds ABP ilmoitti, että sen omistamat osakkeet edustavat 5,19 % Sponda Oyj:n osakepääomasta ja äänimäärästä. 10

Katsauskauden päättyessä 31.12.2006 Spondan omistus jakautui seuraavasti: Osakkeiden määrä, kpl Osuus osakkeista % Suomen valtio 27 189 642 34,3 Kotitaloudet 4 729 538 6,0 Suomalaiset yhteisöt 3 560 952 4,4 Ulkomaiset yhteisöt 43 827 143 55,3 Osakkeita yhteensä 79 307 275 100,0 Hallitus ja toimitusjohtaja Spondan hallituksessa on kuusi jäsentä, Tuula Entelä, Maija-Liisa Friman, Timo Korvenpää, Harri Pynnä, Anssi Soila ja Jarmo Väisänen. Hallituksen puheenjohtaja on Anssi Soila ja varapuheenjohtaja on Jarmo Väisänen. Spondan toimitusjohtaja on Kari Inkinen. Kaikki hallituksen jäsenet ovat riippumattomia yhtiöstä, ja viisi kuudesta jäsenestä on riippumattomia merkittävistä osakkeenomistajista. Tilintarkastajat Sponda Oyj:n tilintarkastajat ovat KHT-tilintarkastaja Sixten Nyman ja KHT-yhteisö KPMG Oy Ab päävastuullisena tilintarkastajanaan KHT Raija-Leena Hankonen. Varatilintarkastaja on KHT Riitta Pyykkö. Osakkeenomistajien nimitysvaliokunta Osakkenomistajien nimitysvaliokunta valmisteli ehdotuksen hallituksen kokoonpanoksi ja hallitukselle maksettaviksi palkkioiksi. Jäsenet edustivat yhtiön kolmea suurinta osakkeenomistajaa, jotka 1.11.2006 olivat: 1. Suomen valtio, 34,3 % osakkeista ja äänistä, edustajanaan neuvotteleva virkamies Ilpo Nuutinen, 2. Valtion eläkerahasto, 0,6 % osakkeista ja äänistä, ei edustajaa nimitysvaliokunnassa, ja 3. Yleisradion eläkesäätiö, 0,4 % osakkeista ja äänistä, edustajanaan toimitusjohtaja Harri Lemmetti. Nimitysvaliokunta ehdottaa yhtiökokoukselle 4.4.2007, että hallituksen jäsenten lukumääräksi vahvistettaisiin kuusi jäsentä, ja jäseniksi valittaisiin nykyisistä jäsenistä Tuula Entelä, Timo Korvenpää, Harri Pynnä ja Jarmo Väisänen sekä uusina jäseninä Lauri Ratia ja Arja Talma. 11

Yhtiökokous vahvistaa hallituksen jäsenten palkkiot vuosittain etukäteen. Nimitysvaliokunta ehdottaa hallituksen jäsenille vuonna 2007 maksettavaksi (suluissa vuoden 2006 maksettu palkkio): - puheenjohtajalle kuukausipalkkio 5 000 (3 520) euroa/kk - varapuheenjohtajalle kuukausipalkkio 3 000 (2 100) euroa/kk - jäsenelle kuukausipalkkio 2 600 (1 840) euroa/kk - kokouspalkkio 500 (500) euroa/kokous/henkilö. Organisaatio Sponda julkaisi 14.12.2006 uuden organisaatiorakenteen ja johtoryhmän kokoonpanon. 1.1.2007 alkaen Spondan toiminta jaettiin viiteen liiketoimintayksikköön: Toimisto- ja liiketilakiinteistöt, Logistiikkakiinteistöt, Kiinteistökehitys, Venäjä ja Baltia sekä Kiinteistörahastot. Spondan johtoryhmään kuului 1.1.2007 alkaen toimitusjohtaja Kari Inkisen lisäksi Robert Öhman, talous- ja rahoitusjohtaja, Erik Hjelt, johtaja, lakiasiat ja treasury sekä liiketoiminta-alueiden johtajat Ossi Hynynen, Toimisto- ja liiketilat, Pasi Viitaniemi, Logistiikkakiinteistöt, Joni Mikkola, Kiinteistökehitys, Sirpa Sara-aho, Venäjä ja Baltia ja Kari Koivu, Kiinteistörahastot. Velkomusvaatimus Helsingin käräjäoikeus velvoitti 11.1.2007 antamallaan tuomiolla Sponda Oyj:n suorittamaan Sampo Pankki Oyj:lle 2.7.1999 allekirjoitetun luottosopimuksen perusteella korkoa, viivästyskorkoa ja oikeudenkäyntikuluja yhteensä noin 7,6 milj. euroa. Sponda jätti Helsingin hovioikeudelle valituksen Helsingin käräjäoikeuden päätöksestä 9.2.2007. Tuomion tulosvaikutus vuodelle 2006 oli noin 7,6 milj. euroa. Katsauskauden jälkeiset tapahtumat Sponda Oyj:n ylimääräinen yhtiökokous pidettiin 5.1.2007. Yhtiökokous valtuutti hallituksen päättämään enintään 250 milj. euron maksullisesta osakeannista, ja Spondan hallitus päätti osakeannin järjestämisestä kokouksessaan 9.1.2007. Osakeanti toteutettiin 17.1.- 2.2.2007, ja Spondan osakkeenomistajilla oli etuoikeus uusien osakkeiden merkintään 7,80 euron hintaan osakkeelta. Annissa merkittiin noin 31,6 milj. osaketta, mikä vastasi noin 99,5 % tarjottujen osakkeiden yhteismäärästä. Noin 5 200 sijoittajaa merkitsi osakkeita. Osakeannin pääjärjestäjät hankkivat merkitsemättä jääneille, noin 160 000:lle, osakkeelle ostajat keskimääräisellä 11,83 euron hinnalla. Spondan hallitus hyväksyi kokouksessaan 6.2.2007 kaikkien osakkeiden merkinnät. Spondan osakeannilla keräämät bruttovarat olivat noin 247 milj. euroa ennen kulujen ja palkkioiden vähentämistä. Osakeannin perusteella tehtävän osakepääoman korotuksen seurauksena Spondan osakepääoma tulee nousemaan 111 030 185 euroon ja 111 030 185 osakkeeseen. Annissa merkityt osakkeet oikeuttavat täyteen osinkoon ja tuottavat muut osakkeenomistajan oikeudet Spondassa siitä lähtien, kun osakepääoman korotus on merkitty kaupparekisteriin. Uudet osakkeet yhdisteltiin Spondan nykyiseen osakelajiin 9.2.2007. Valtiovarainministeriö ilmoitti 31.1.2007, että Suomen valtio käyttää sitoumuksen mukaista osto-oikeutta kahden Helsingin Hakuninmaalla ja Honkasuolla sijaitsevien, yhteensä 58 12

hehtaarin maa-alueiden osalta. Lisäksi valtiovarainministeriö ilmoitti, että Vantaalla ja Jyväskylän maalaiskunnassa sijaitsevien kohteiden osalta Suomen valtio ei tule käyttämään sitoumuksen mukaista osto-oikeutta itse, vaan osoittaa ostajiksi kyseiset kunnat, jotka ovat ilmoittaneet halukkuutensa käyttää osto-oikeutta. Alueiden myyntihinta on yhteensä 67,3 milj. euroa. Kaupoilla ei ole tulosvaikutusta Spondalle. Kauppoja koskevat sopimukset allekirjoitetaan helmikuun 2007 loppuun mennessä. Alueiden myynti on osa Spondan kiinteistöomaisuuden myyntistrategiaa, jonka mukaan Sponda myy omaisuuttaan 300-500 milj. eurolla jälleenrahoittaakseen osan Kapiteeli-kauppaa varten nostetusta yritysostoluotosta. Sponda teki liputusilmoituksia seuraavasti: - 5.2.2007 Cohen & Steers, Inc. ilmoitti, että sen omistamat osakkeet edustavat 5,23 % Sponda Oyj:n osakepääomasta ja äänimäärästä. - 12.2.2007 Cohen & Steers, Inc. ilmoitti, että sen omistamat osakkeet edustavat 4,53 % osakepääomasta ja äänimäärästä. Näkymät vuodelle 2007 Vuonna 2007 Spondan osakekohtaisen tuloksen ja taloudellisen vuokrausasteen ennakoidaan paranevan edellisvuodesta. Myös osakekohtaisen operatiivisen kassavirran, sisältäen suunnitelman mukaiset kiinteistöjen myyntivoitot ja tappiot, arvioidaan paranevan vuonna 2007. Yhtiökokous ja osinko Sponda Oyj:n hallitus suunnittelee yhtiökokouspäiväksi 4.4.2007 ja ehdottaa yhtiökokoukselle osingoksi 0,40 euroa/osake. Hallitus ehdottaa, että osinko maksetaan 18.4.2007. 16.2.2007 Sponda Oyj Hallitus Lisätietoja: toimitusjohtaja Kari Inkinen, puh. 09-6805 8202 tai 0400-402 653 ja talous- ja rahoitusjohtaja Robert Öhman, puh. 09-6805 8206 tai 040-540 0741. Jakelu: Helsingin Pörssi Tiedotusvälineet www.sponda.fi 13

Sponda Oyj Konsernin tunnusluvut 10-12/06 10-12/05 1-12/06 1-12/05 Tulos/osake, e 0,13 0,17 0,61 0,37 Omavaraisuusaste, % 20 45 Nettovelkaantumisaste, % 334 107 Osakekohtainen nettovarallisuus, e 7,45 7,25 Operatiivinen kassavirta/osake, e 0,17 0,14 0,56 0,57 Konsernin tuloslaskelma (IFRS) Me 10-12/2006 10-12/2005 1-12/2006 1-12/2005 Liikevaihto Vuokratuotot ja käyttökorvaukset 36,4 25,6 115,4 103,1 Rahastojen hallinnointipalkkiot ja voitto-osuudet 0,7-1,5-37,1 25,6 116,9 103,1 Kulut Ylläpitokulut -10,7-6,8-29,4-25,6 Rahastojen välittömät kulut -0,2 - -0,4 - -10,9-6,8-29,8-25,6 Nettotuotot 26,2 18,8 87,1 77,5 Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot/- tappiot - - - -0,2 Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta 7,1 6,1 26,2-5,1 Vaihto-omaisuuskiinteistöjen myyntituotot 11,6-11,6 - Myytyjen vaihto-omaisuuskiinteistöjen kirjanpitoarvo -10,0 - -10,0 - Vaihto-omaisuuskiinteistöjen luovutusvoitot/-tappiot 1,6-1,6 - Myynnin ja markkinoinnin kulut -0,3-0,5-1,1-1,2 Hallinnon kulut -4,4-1,0-10,8-5,8 Liiketoiminnan muut tuotot 1,1 0,1 1,4 0,4 Liiketoiminnan muut kulut -0,5 - -0,5-0,1 Liikevoitto 30,8 23,5 103,9 65,5 Rahoitustuotot 3,6-3,7 0,2 Rahoituskulut -12,5-6,7-34,7-26,5 Korkokuluvaraus -7,5-7,5 Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä -16,4-6,7-38,5-26,3 Voitto ennen veroja 14,4 16,8 65,4 39,2 Tilikauden ja edellisten tilikausien verot 0,5 - -0,4-0,1 Laskennalliset verot -4,3-3,7-16,7-9,5 Tuloverot yhteensä -3,8-3,7-17,1-9,6 Tilikauden voitto 10,6 13,1 48,3 29,6 14

Jakautuminen: Emoyhtiön omistajille 10,6 13,1 48,3 29,6 Vähemmistölle 0,1-0,1 - Tilikauden voitto 10,7 13,1 48,4 29,6 Emoyhtiön omistajille kuuluvasta voitosta laskettu osakekohtainen tulos: Laimentamaton osakekohtainen tulos,e 0,61 0,37 Laimennusvaikutuksella oikaistu osakekohtainen tulos,e 0,61 0,37 Osakkeita keskimäärin, milj. kpl Perus 79,3 79,0 Laimennettu 79,3 80,3 Konsernitase (IFRS) Me VARAT 31.12.2006 31.12.2005 Pitkäaikaiset varat Sijoituskiinteistöt 2 455,1 1 259,7 Sijoitukset kiinteistörahastoihin 19,4 - Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet 19,5 8,8 Liikearvo 27,5 - Muut aineettomat hyödykkeet 5,2 0,1 Rahoitusleasingsaamiset 2,7 - Sijoitukset - 0,1 Pitkäaikaiset saamiset 5,2 0,1 Laskennalliset verosaamiset 110,5 2,5 Pitkäaikaiset varat yhteensä 2 645,1 1 271,3 Lyhytaikaiset varat Vaihto-omaisuuskiinteistöt 231,1 - Myyntisaamiset ja muut saamiset 39,6 6,6 Rahavarat 23,6 0,8 Lyhytaikaiset varat yhteensä 294,3 7,4 Varat yhteensä 2 939,4 1 278,7 OMA PÄÄOMA JA VELAT 15

Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma Osakepääoma 79,3 79,2 Ylikurssirahasto 159,5 158,8 Käyvän arvon rahasto 2,3-4,2 Uudelleenarvostusrahasto 0,6 - Kertyneet voittovarat 349,3 340,5 591,0 574,3 Vähemmistön osuus 1,8 - Oma pääoma yhteensä 592,8 574,3 Velat Pitkäaikaiset velat Korolliset velat 658,2 549,2 Varaukset 22,7 1,1 Muut velat - 5,8 Laskennalliset verovelat 218,7 63,4 Pitkäaikaiset velat yhteensä 899,6 619,5 Lyhytaikaiset velat Lyhytaikaiset korolliset velat 1 347,4 66,5 Ostovelat ja muut velat 99,6 18,4 Lyhytaikaiset velat yhteensä 1 447,0 84,9 Velat yhteensä 2 346,6 704,4 Oma pääoma ja velat yhteensä 2 939,4 1 278,7 Korolliset velat 2 005,6 615,7 1-12/2006 tilat tiikka Muut Liikevaihto 84,7 28,7 0,6 1,2 1,5 0,2 116,9 Ylläpitokulut ja rahastojen välittömät kulut -21,6-6,5-0,3-0,4-1,0-29,8 Nettotuotot 63,1 22,2 0,3 0,8 0,5 0,2 87,1 Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot/-tappiot - Vaihto-omaisuuskiinteistöjen luovutusvoitot/-tappiot 0,2 1,4 1,6 Kiinteistökehitys Uudet liiketoiminnot Myyntikiinteistöt Konserni yht. Segmenttikohtaiset tuloslaskelma- ja tasetiedot Me Liiketoiminta-alueet Toimistot ja Tuloslaskelmatiedot liike- Logis- 16

Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta 21,3 4,8 0,1 26,2 Hallinto ja markkinointi -6,6-2,1-0,9-1,6-0,7-11,9 Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut -0,1 1,0 0,9 Liikevoitto 78,0 24,9-0,5-0,8 1,1 1,2 103,9 Rahoitustuotot ja -kulut -38,5-38,5 Voitto ennen veroja -37,3 65,4 Tuloverot -17,1-17,1 Tilikauden voitto -54,4 48,3 Investoinnit 1 088,5 29,6 212,4 30,1 137,0 3,4 1 501,0 Poistot -0,6-0,6 Segmentin varat 2 104,7 276,1 217,6 49,1 126,8 165,1 2 939,4 Segmentin velat 30,4 3,5 22,3 0,3 15,5 27,6 99,6 Toimistot ja likketilat Tuloslaskelmatiedot 1-12/2005 Logistiikka Muut Liikevaihto 73,5 29,6 103,1 Ylläpitokulut -19,0-6,6-25,6 Nettovuokratuotot 54,5 23,0 77,5 Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot/-tappiot -0,6 0,3 0,1-0,2 Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta -14,3 9,2-5,1 Hallinto ja markkinointi -5,7-1,7-0,9-0,3 1,6-7,0 Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut 2,8-0,3-2,2 0,3 Liikevoitto 36,7 30,5-0,9-0,3-0,5 65,5 Rahoitustuotot ja -kulut -26,3-26,3 Voitto ennen veroja -26,8 39,2 Tuloverot -9,6-9,6 Tilikauden voitto -36,4 29,6 Kiinteistökehitys Uudet liiketoiminnot Myyntikiinteistöt Konserni yht. Investoinnit 15,8 34,3 1,8 - - 51,9 Poistot -0,5-0,5 Segmentin varat 974,9 255,1 41,0 - - 7,7 1 278,7 Segmentin velat 3,4 1,9 - - - 13,1 18,4 Maantieteelliset alueet 31.12.2006 31.12.2005 Me Me Liikevaihto Pääkaupunkiseutu 102,3 94,5 Muu Suomi 14,4 8,6 Muut 0,2-17

Konserni yhteensä 116,9 103,1 Investoinnit Pääkaupunkiseutu 871,8 51,1 Muu Suomi 595,7 0,8 Muut 33,5 - Konserni yhteensä 1 501,0 51,9 Segmentin varat Pääkaupunkiseutu 2 102,7 1 198,5 Muu Suomi 622,6 72,5 Muut 214,1 7,7 Konserni yhteensä 2 939,4 1 278,7 Konsernin rahavirtalaskelma (IFRS) Me 1-12/2006 1-12/2005 Liiketoiminnan rahavirta Tilikauden tulos 48,4 29,6 Oikaisut 29,5 41,7 Nettokäyttöpääoman muutos 8,6 0,2 Saadut korot 0,8 0,2 Maksetut korot -34,3-25,7 Muut rahoituserät -6,7-0,3 Maksetut/saadut verot -0,9 0,8 Liiketoiminnan nettorahavirta 45,4 46,5 Investointien rahavirta Kapiteelin hankinta vähennettynä hankintahetken rahavaroilla -929,1 - Investoinnit sijoituskiinteistöihin -110,0-53,1 Investoinnit kiinteistörahastoihin -19,4 - Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin -0,6-0,2 Luovutustulot sijoituskiinteistöistä 37,8 9,2 Aineellisten ja aineettomien hyödykkeiden luovutustulot - 0,2 Myönnetyt lainat -0,9 - Lainasaamisten takaisinmaksut 1,3 - Investointien nettorahavirta -1 020,9-43,9 Rahoituksen rahavirta Osakeanti liittyen vaihtovelkakirjalainojen käyttöön 0,7 1,6 Pitkäaikaisten lainojen nostot 300,0 100,0 Pitkäaikaisten lainojen 18

takaisinmaksut -250,0-75,7 Lyhytaikaisten lainojen nostot/ takaisinmaksut 987,2 10,0 Maksetut osingot -39,6-39,4 Rahoituksen nettorahavirta 998,3-3,5 Rahavarojen muutos 22,8-0,9 Rahavarat tilikauden alussa 0,8 1,7 Rahavarat tilikauden lopussa 23,6 0,8 Sijoituskiinteistöjen käypä arvo (IFRS) Me 31.12.2006 31.12.2005 Sijoituskiinteistöjen käypä arvo 1.1. 1 259,7 1 221,5 Kapiteelin hankinnan yhteydessä siirtyneet sijoituskiinteistöt 1 070,0 - Hankitut sijoituskiinteistöt 94,3 28,4 Muut investoinnit sijoituskiinteistöihin 43,3 23,5 Myydyt sijoituskiinteistöt -37,7-8,6 Siirrot aineellisiin käyttöomaisuushyödykkeisiin/aineellisista käyttöomaisuushyödykkeistä -1,5 - Omassa käytössä olleen kiinteistön arvostus käypään arvoon 0,8 - Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta 26,2-5,1 Sijoituskiinteistöjen käypä arvo 31.12. 2 455,1 1 259,7 Konsernin oman pääoman muutokset Me Osakepääoma Yht. Oma pääoma 31.12.2004 78,8 157,5 - - 350,3 586,6-586,6 IAS 39:n soveltamisen vaikutus -6,1-6,1-6,1 Oikaistu oma pääoma 1.1.2005 78,8 157,5-6,1-350,3 580,5-580,5 Rahavirran suojaus: Omaan pääomaan 2,4 2,4 2,4 Ylikurssirahasto Käyvän arvon rahasto Uudelleenarvostusrahasto Kertyneet voittovarat Vähemmistön osuus Oma pääoma yht. 19

merkitty määrä Tuloslaskelmaan siirretty määrä 0,1 0,1 0,1 Omaan pääomaan kirjattuihin tai sieltä pois siirrettyihin eriin liittyvät verot -0,6-0,6-0,6 Suoraan omaan pääomaan kirjatut tuotot ja kulut yhteensä 1,9 1,9 1,9 Tilikauden tulos 29,6 29,6 29,6 Tilikaudella kirjatut tuotot ja kulut yhteensä 1,9 29,6 31,5 31,5 Osingonjako -39,4-39,4-39,4 Osakepääoman korotus 0,4 1,3 1,7 1,7 Oma pääoma 31.12.2005 79,2 158,8-4,2-340,5 574,3-574,3 Oma pääoma 31.12.2005 79,2 158,8-4,2-340,5 574,3-574,3 Rahavirran suojaus: Omaan pääomaan merkitty määrä 8,5 8,5 8,5 Tuloslaskelmaan siirretty määrä 0,1 0,1 0,1 Puretun suojauslaskennan instrumentit 0,2 0,2 0,2 Lisäys 0,8 0,8 0,8 Omaan pääomaan kirjattuihin tai sieltä pois siirrettyihin eriin liittyvät verot -2,3-0,2-2,5-2,5 Suoraan omaan pääomaan kirjatut tuotot ja kulut yhteensä 6,5 0,6 7,1 7,1 Tilikauden tulos 48,4 48,4-0,1 48,3 Tilikaudella kirjatut tuotot ja kulut yhteensä 6,5 0,6 48,4 55,5-0,1 55,4 Lisäys 1,9 1,9 Osingonjako -39,6-39,6-39,6 Osakepääoman korotus 0,1 0,7 0,8 0,8 Oma pääoma 31.12.2006 79,3 159,5 2,3 0,6 349,3 591,0 1,8 592,8 20

Vastuusitoumukset Velat, joiden vakuudeksi annettu kiinnityksiä kiinteistöön ja osakkeita Me 31.12.2006 31.12.2005 Rahalaitoslainat, joista vakuus on annettu 15,8 0,1 Annetut kiinnitykset 0,2 0,1 Pantattujen osakkeiden kirjanpitoarvo 149,7 - Annetut takaukset 17,1 - Vakuudet yhteensä 167,0 0,0 Vuokravastuu 22,9 20,9 Muut vastuut 0,1 Annetut kiinnitykset 2,3 2,2 Annetut takaukset 0,1 Korkojohdannaiset Koronvaihtosopimukset, pääoman nimellisarvo 541,8 305,9 Koronvaihtosopimukset, käypä arvo 2,3-5,8 Ostetut korkokatto-optiot, nimellisarvo 737,0 Ostetut korkokatto-optiot, käypä arvo 10,0 Valuuttajohdannaiset Valuutanvaihtosopimukset, nimellisarvo JPY 3 000 Valuutanvaihtosopimukset, käypä arvo EUR -8,7 21