3 Lahden Talot Oy Toimintakertomus tilikaudelta 1.1. 31.12.2014 Konsernin perustiedot Lahden Talot -konsernin emoyhtiö on Lahden kaupungin kokonaan omistama Lahden Talot Oy. Sillä on kolme tytäryhtiötä: Lahden Asunnot Oy, Lahden Palveluasunnot Oy ja Kiinteistö Oy Lahden Vesijärvenkatu 36. Lahden Talot -konsernin visio on olla turvallisen, terveellisen ja kohtuuhintaisen vuokra-asumisen edelläkävijä. Lahden Talot Oy omistaa konsernin vapaarahoitteisen kiinteistökannan ja sen palveluksessa on pääosa konsernin henkilökunnasta. Lahden Asunnot Oy on aravalainsäädännössä tarkoitettu yleishyödyllinen yhtiö, joka omistaa pääosan konsernin arava-asuntokannasta. Lahden Palveluasunnot Oy on myös yleishyödyllinen yhtiö. Se omistaa vanhuksille ja muille erityisryhmille tarkoitettuja palvelutaloja ja erityisasuntoja. Kiinteistö Oy Lahden Vesijärvenkatu 36 on yksittäinen vuokra-asuntoyhtiö. Lahden Talot Oy on aloittanut toimintansa vuonna 1998 ja kulunut tilikausi oli seitsemästoista. Lahden Talot-konsernilla oli tilikauden päättyessä 5 901 asuntoa. Asunnot jakautuivat yhtiöihin seuraavasti: Lahden Asunnot 4692 kpl; Lahden Palveluasunnot 819 kpl; Lahden Talot 345 kpl ja Koy Lahden Vesijärvenkatu 36 45 kpl. Asuinpinta-ala oli yhteensä noin 331 000 neliömetriä. Liiketilaa konsernilla oli 1637 m 2 ja muuta vuokrattua tilaa 11 915 m 2. Yhtiön osakkeet Yhtiön osakepääoman muodostaa 101 kpl keskenään nimellisarvoltaan ja äänimäärältään samanarvoista osaketta. Kaikilla osakkeilla on yhtäläinen oikeus osinkoihin ja yhtiön varoihin. Osakkeita eivät rasita suostumus- tai lunastuslausekkeet. Johto ja tilintarkastajat Lahden Talot Oy:n hallituksen jäseninä ovat toimineet: Työteknikko, eläkeläinen Riitta Erviä, puheenjohtaja Yrittäjä Harri Metsänen, varapuheenjohtaja Toiminnanjohtaja Terttu Pohjolainen Yrittäjä Antti Sirvo YTM, eläkeläinen Pia Peltomaa Työsuojeluvaltuutettu Juha Ravalt Toimitusjohtajana on toiminut hallintotieteiden maisteri, KJs Juhani Jokelainen. Yhtiön tilintarkastajana on toiminut PricewaterhouseCoopers Oy, vastuullisena tilintarkastajana KHT Pasi Waris. Johdon ja henkilökunnan palkat ja palkitseminen Toimitusjohtajan tulospalkkioiden maksamisen edellytys on hallituksen määrittäminen bonuspalkkioiden yleisten edellytysten täyttyminen. Tämän lisäksi hallitus määrittää vuosittain toimitusjohtajan tavoitteet. Näitä ovat strategiasta johdetut tavoitteet, budjettitavoitteet ja hallituksen antamat muut tavoitteet. Hallitus päättää toimitusjohtajan palkasta ja palkitsemisesta kerran vuodessa helmikuussa. Toimitusjohtajan bonuspalkkio voi olla enintään kahden kuukauden kuukausipalkkaa vastaava määrä.
4 Myös johtoryhmän jäsenten tulospalkkioista päättää hallitus kerran vuodessa. Palkkiot perustuvat bonuspalkkioiden yleisten edellytysten lisäksi yksiköiden ja niiden vetäjien tavoitteisiin. Johtoryhmän jäsenten tulospalkkion määrä voi olla enintään kahden kuukauden palkkaa vastaava määrä. Henkilökunnan tulospalkkioista päättää hallitus kerran vuodessa. Tulospalkkioiden perusta on bonuspalkkioiden yleisten edellytysten täyttyminen. Tämän lisäksi kullakin yksiköllä on omat tavoitteensa. Kiinteistöyksikön projektipäälliköillä ja -insinööreillä on henkilökohtaiset tavoitteet. Henkilökunnan bonuspalkkioiden maksimimäärä on enintään henkilökunnan kuukauden keskipalkan suuruinen. Projektipäälliköiden ja -insinöörien bonuspalkkion maksimimäärä on heidän kuukausipalkkansa määrä. Hallituksen jäsenten palkkiot olivat tilikaudella yhteensä 16 183 euroa. Toimitusjohtajan palkka luontaisetuineen oli 139 536 euroa. Summa sisältää tulospalkkiota 10 991 euroa. Toimitusjohtajalla on lounas-, puhelin- ja autoetu. Toimitusjohtajan sijaisen palkka luontaisetuineen oli 70 755 euroa. Summa sisältää tulospalkkiota 4 368 euroa. Toimitusjohtajan sijaisella on lounas- ja puhelinetu. Yhtiö ei ole ottanut lisäeläkkeitä johdolle eikä johtoryhmälle Henkilökunnan palkat luontaisetuineen olivat yhteensä 1 309 737 euroa. Summaan sisältyy tulospalkkioita 64 511 euroa. Henkilökunnalla on lounasetu ja osalla puhelinetu. Olennaiset tapahtumat tilikaudella ja tilikauden päättymisen jälkeen sekä arvio taloudellisesta asemasta ja tuloksesta Konsernin talous kehittyi myönteisesti tilikauden aikana. Vertailukelpoinen liikevaihto oli 43,1 miljoonaa euroa ja se kasvoi noin 5,3 prosenttia. Liikevoitto oli noin 12,1 miljoonaa euroa (11,6 me v. 2013) ja tulos ennen tilinpäätössiirtoja ja veroja 8,4 miljoonaa euroa (7,1 me v. 2013). Tulokset ovat budjetoidun mukaiset koko konsernin ja kaikkien konserniyhtiöiden osalta. Tuloksia paransi erityisesti rahoituskulujen lasku. Poistoja kirjattiin poistosuunnitelman mukaisesti. Rakennusten poistoprosentti oli 2,5 kirjanpidon menojäännöksestä. Koneista ja kalustosta vastaava poisto oli 25 prosenttia. Luottotappioita kirjattiin konsernissa 85 000 euroa (74 000 euroa v. 2013) ja jälkiperinnän tuottoja aiempien vuosien luottotappioista 98 000 euroa (105 000 euroa v. 2013). Uudisrakennusinvestointien rahoitukseen tarvittavat luotot saatiin Kuntarahoitus Oyj:stä ja perusparannusinvestointien luotot Lahden kaupungin konsernipankista. Kokonaisuudessaan sekä emoyhtiön että konsernin tulos ja taloudellinen asema olivat tilikauden päättyessä hyvät.
5 Konsernin tunnusluvut liiketoiminnasta ja henkilöstöstä Tunnusluku 2014 2013 2012 Liikevaihto (meur) 43,1 41,0 39,0 Liikevoitto (meur) 12,1 11,6 9,5 Liikevoitto -% 28,1 28,2 24,4 Oman pääoman tuotto % 24,2 20,9 14,5 Omavaraisuusaste % 14,7 11,6 10,2 Vuokrasaamiset liikevaihdosta % 1,0 1,1 1,2 Käyttöaste -% 98,7 99,3 98,8 Asukasvaihtuvuus % 21,6 19,1 20,9 Henkilöstö keskimäärin tilikaudella 1) 2) 33,0 33,2 31,8 Vakituinen henkilöstö 31.12. 30 30 30 Henkilöstökulut tilikaudella (meur) 1,9 1,9 1,7 1) luvussa mukana koko henkilökunta mukaan lukien vakituiset ja määräaikaiset 2) vuoden 2012 luku korjattu vastaamaan uutta laskentatapaa Kiinteistöjen rakennuttaminen, perusparantaminen ja kaupat Vuonna 2014 valmistui Lehtiojan palvelukeskuksen II vaihe Kilpiäisten kaupunginosaan. Kiinteistössä on kaikkiaan 190 tehostetun palveluasumisen paikkaa vanhuksille ja muistisairaille. Palvelukeskuksen bruttokustannukset (I ja II vaihe) olivat yhteensä noin 33,5 miljoonaa euroa ja nettokustannukset saatujen investointiavustusten ja arvonlisäverojen vähentämisen jälkeen noin 17,2 miljoonaa euroa. Palvelutalon kaikki tilat on vuokrattu Lahden kaupungin sosiaali- ja terveystoimelle. Kerinkallion Apilakadulle valmistui uusi asumispalveluyksikkö pitkäaikaisasunnottomille. Kohteeseen tuli 27 asuntoa. Investoinnin bruttokustannukset olivat 5,1 miljoonaa euroa. Saadun erityisryhmien investointiavustuksen ja arvonlisäverojen vähentämisen jälkeen nettokustannuksiksi jäi 2,1 miljoonaa euroa. Myös tämän kohteen tilat vuokrattiin sosiaali- ja terveystoimelle. Kummankin rakennuksen energialuokka on A. Molemmissa kohteissa lämmitysjärjestelmänä on maalämpö, jonka avulla kiinteistöjen tiloja voidaan myös viilentää. Apilakadulla tuotettiin uusiutuvaa sähköenergiaa myös aurinkopaneeleilla. Perusparannuksiin käytettiin rahaa noin 3,5 miljoonaa euroa. Peruskorjauksiin ja muuhun korjaustoimintaan käytettiin yhteensä 8,3 miljoonaa euroa Yhtiön toimitiloja vastaavat osakkeet Kiinteistö Oy Liiketaloissa ja Asunto Oy Rahataloissa myytiin ja vuokrattiin edelleen yhtiön käyttöön pitkäaikaisella vuokrasopimuksella. Kaupoista saatiin myyntivoittoa 536 000 euroa. Kiinteistöjen ylläpito ja ympäristöasiat Jätehuoltopalvelut kilpailutettiin alueittain vuonna 2013. Aluemalli on osoittautunut toimivaksi ja sen myötä jätekustannukset ovat laskeneet selvästi. Seuraava askel jätehuollon kehittämisessä on 1.6.2014 käynnistetty Luukuta Oikein-lajittelukilpailu. Tavoitteena on jätteen määrän vähentäminen ja parempi jätteiden lajittelu. Kilpailussa menestyminen edellyttää
6 mm. kiinteistön jätteenkeräysastioiden vähentämisestä, astioiden noutorytmin harventamisesta ja jätekatosten siisteyttä. Kilpailu tukee yhtiön ja sen omistajan ympäristötavoitteita. Jos kilpailun tulokset ovat myönteisiä, vähenevät jätekustannukset edelleen. Kiinteistöjen turvallisuusohjeet ja -suunnitelmat uusittiin tilikauden lopussa ja ne ovat käytännössä kokonaan sähköisessä muodossa. Kaikkiin asuntoihin jaetaan vuoden 2015 alussa kirjallinen turvallisuusohje. Vedensäästöön liittyviä toimia jatkettiin uusimalla ja kunnostamalla kolmessa kustannuspaikassa 262 asunnon vesikalusteet. Uutena hankkeena käynnistettiin 14 kustannuspaikan ulko- ja/tai sisävalaistuksen uusiminen hyödyntämällä Led-teknologiaa. Hankkeen myötä kiinteistöjen valaistusolosuhteet paranevat ja niiden valaistuksesta syntynyt sähkön kulutus pienenee. Hankkeessa on tarkoitus edetä vuosittain ja kiinteistöryhmittäin tehtyjen tarvekartoituksien perusteella. Kaikessa uudisrakentamisessa ja perusparantamisessa yhtiö selvittää mahdollisuudet käyttää uusiutuvaa energiaa ja lisätä kiinteistöjen energiatehokkuutta. Pitkäjänteisenä omistajana se ottaa toiminnassaan huomioon kiinteistöjen elinkaaren ja tähtää elinkaarikustannusten minimointiin. Konsernin kulutustiedot Vuosi 2014 2013 2012 Lämmitysenergia, kwh/m 3 43,6 43,8 44,4 Vesi, l/asukas/vrk 136,5 139,0 141,0 Sähkö, kwh/m 3 7,5 7,1 6,7 Asukasdemokratia Uudistettu asukasdemokratiamalli vahvistettiin hallituksessa 22.5.2014 asukaskokousten ja asukashallituksen käsittelyjen jälkeen. Keskeiset muutokset edelliseen malliin nähden liittyivät hallitukseen ehdolle tulevien asukasehdokkaiden valintamenettelyyn ja asukashallituksen vaalimenettelyyn tehtyihin muutoksiin. Seuraava vaali pidetään alkuvuodesta 2017. Yhtiön asukashallitus päivitti järjestysmääräykset tilikauden lopulla. Merkittävän asiana päivityksessä oli tupakointikiellon lisääminen koskemaan kaikkia asuntoja kiinteistön yleisten tilojen lisäksi. Tupakointi on sallittua parvekkeilla. Arvio todennäköisestä tulevasta kehityksestä Suomi ajautui vuonna 2012 talouden taantumaan, joka on jatkunut vuoteen 2014 ja näyttää jatkuvan edelleen. Tänä aikana bruttokansantuote on laskenut joka vuonna. Suomen Pankki arvioi suhdannenäkymien parantuvan vasta vuonna 2016. Työttömyyden arvioidaan säilyvän nykytasolla. Lahdessa työttömyys on ollut pysyvästi maan keskiarvoa korkeammalla ja se on noussut jo yli 19 prosentin. Myönteistä on inflaation alentuminen ja korkotason laskeminen edelleen. Näillä kahdella tekijällä - ennusteiden toteutuessa - on myönteistä vaikutusta Lahden Talojen talouteen. Alhaalla pysyvä inflaatio vähentää kustannuspaineita ja korkotason laskeminen vähentää suoraan korkokuluja. Molemmat tekijät vaikuttavat alentavasti vuokrankorotuspaineisiin. Lahden Talojen rakennustoiminta jatkuu aktiivisena. Kaksi uutta ARA-rahoitteista palvelutaloa on lähdössä rakenteille. Myös kaksi uutta vuokratalohanketta on käynnistymässä.
7 Perusparannus- ja korjaustoiminta Lahden Talot - konsernissa jatkuu aktiivisena. Perusparannuksiin on budjetoitu v. 2015 noin 9,7 miljoonaa euroa. Lisäksi peruskorjauksiin ja muuhun korjaustoimintaan on varauduttu käyttämään noin 9,5 miljoonaa euroa. Lahden kaupunginvaltuusto on edellyttänyt, että Lahden Talot ostaa kaupungilta sen omistamat Oppilastalo Oy:n osakkeet. Kauppa merkitsee sitä, että opiskelija-asuntoja omistavan yhtiön osakekannasta lähes 80 % tulee Lahden Talojen omistukseen. Kaupan myötä yhtiölle tulee päävastuu Oppilastalon toiminnasta ja taloudesta. Oppilastalolla on kaikkiaan noin 730 asuntoa. Kaupunki tavoittelee kaupan myötä mitattavia synergiaetuja. Synergiaetujen saavuttaminen onkin välttämätöntä, ettei kauppahinnan suorittamisesta aiheutuva rahoitustarve nostaisi tarpeettomasti opiskelijoiden vuokria. Vuokra-asuntojen tarjonta kaupungissa on lisääntynyt. Se on vaikuttanut alentavasti käyttöasteeseen ja lisäävästi vaihtuvuuteen. Mainitut tunnusluvut ovat edelleen valtakunnallisesti hyviä. Korkea ja kasvava työttömyys Lahdessa vaikeuttaa asukkaiden toimeentuloa, mikä voi haitata vuokranmaksukykyä ja -halua. Tästä saattaa seurata vuokrasaamisten ja luottotappioiden kasvua. Arvio merkittävimmistä riskeistä ja epävarmuustekijöistä sekä muista liiketoiminnan kehitykseen vaikuttavista seikoista Konsernin toiminnan kannalta keskeisiä riskitekijöitä ovat asuntojen vuokraustoiminnan tyhjäkäyttöriskit, rahoitusrakenteesta johtuvat lainoituksen korkoriskit ja kiinteistöjen kuntoon liittyvät tekniset riskit. Muut toiminnalliset riskit koskevat lähinnä rakennuttamista ja asukkaiden vuokranmaksukyvyn kehitystä. Aravalainojen ja kiinteäkorkoisten lainojen suhteellinen osuus koko konsernin lainapääomasta oli vuonna 2014 noin 80 prosenttia, mikä alentaa korkoriskiä. Muuten korkoriskeihin on varauduttu hajauttamalla konserniyhtiöiden lainasalkut eri luotonantajien ja korkoperusteiden mukaan. Konsernin rahoitusta, sen korkoriskejä sekä vuosimaksulainoihin ja indeksisidonnaisiin lainoihin liittyviä muita riskejä seurataan jatkuvasti. Apuna tässä työssä käytetään ulkopuolista asiantuntijaa. Lainasalkun suojausaste oli noin 85 prosenttia (64 prosenttia v. 2013) ja keskikorko 1,64 prosenttia (2,08 prosenttia v. 2013). Lahden Talot -konsernin käyttöaste oli tilikaudella keskimäärin 98,7 prosenttia ja vaihtuvuus 21,6 prosenttia. Tunnusluvut ovat alan keskimääräisiä paremmalla tasolla, joten vuokraustoimintaan liittyvät riskit ovat toistaiseksi alhaisia. Konsernin kiinteistökannan kuntoa seurataan laatimalla kuntoarviot korjaustoiminnan lähtökohdaksi. Kuntoarvioiden perusteella laaditaan korjausten PTS-suunnitelmat, joiden edellyttämät toimet sisällytetään korjaustoiminnan vuosibudjetteihin. Huoneistojen määräaikaistarkastuksilla ja kiinteistönhoidon laadun valvonnalla tuetaan suunnittelua ja hankitaan tietoa ongelmakohteista. Konsernin rakennuttamisessa riskit pyritään minimoimaan vahvalla suunnittelun ohjauksella ja aktiivisella valvonnalla. Konsernilla on turvaavat vakuutukset, joilla varaudutaan omaisuus-, keskeytys-, vahinkoriskeihin. Hallituksen esitys yhtiön voittoa koskeviksi toimenpiteiksi Hallitus esittää, että emoyhtiön tilikauden voitto 500 005,96 euroa kirjataan taseen voittovaroihin. Edelleen hallitus esittää, että osinkoa jaetaan 500 000 euroa.