Osavuosikatsaus

Osavuosikatsaus 1.1. 30.9.2016 Osavuosikatsaus 30.6.2016 VVO-yhtymä Oyj:n osavuosikatsaus 1.1. - 30.6.2016 30.6.2016 1

Sisältö Avainasiat katsauskaudelta Toimintaympäristö Liiketoiminta ja strategian eteneminen Tulevaisuuden näkymät 30.9.2016 2

Avainasiat katsauskaudelta Liikevaihto oli 266,8 M. Nettovuokratuotto oli 172,4 M. Investoinnit olivat 609,4 M. Rakenteilla oli 1 415 vuokra-asuntoa, joista Helsingin seudulla 1 233. Vuokra-asuntoja oli 34 926 ja markkinaosuus 4,4 %. Saatoimme päätökseen 8 571 asunnon myynnin Y-Säätiölle. Ostimme 4.7.2016 ICECAPITAL Housing Fund II - rahaston, joka omistaa 2 274 vuokra-asuntoa, sekä 30.9.2016 kiinteistökehityskohteen Helsingin ydinkeskustasta. Lumo kotinyt.fi -vuokrasopimuksia on tehty yli 760. 30.9.2016 3

Uusi vakuudellinen joukkovelkakirjalaina VVO-yhtymä Oyj laski liikkeeseen uuden 200 miljoonan euron vakuudellisen joukkovelkakirjalainan katsauskauden jälkeen 17.10.2016. Transaktio kiinnosti laajasti sijoittajia Suomessa, muissa Pohjoismaissa ja Euroopassa, ja se ylimerkittiin selvästi. Yli 40 sijoittajaa merkitsi joukkovelkakirjalainaa. Joukkovelkakirjalaina listattiin Nasdaq Helsinki Oy:n pörssiin 21.10.2016. Yhtiön tavoitteena on rahoituslähteiden monipuolistaminen kasvun rahoittamiseksi. 30.9.2016 4

Toimintaympäristö Vuokra-asuntojen kysyntä jatkui hyvänä kasvukeskuksissa. Erot eri alueiden välillä kuitenkin kasvoivat ja joillakin alueilla kysyntä ja tarjonta olivat tasapainossa. Suurin kysyntä kohdistui pienimpiin asuntoihin, yksiöihin ja kaksioihin. Vuokrien nousu hidastui. Uuden tarjonnan painopiste oli vapaarahoitteisissa vuokra-asunnoissa. Omistusasuntotuotannon markkinatilanne helpotti urakkahankkeiden neuvotteluja vuokraasuntojen rakennuttamisessa. Kaupungistumisen jatkuminen näkyy kerrostalorakentamisen määrän nousuna kasvukeskuksissa. Hidas kaavoitus ja pula rakentamiskelpoisesta maasta ovat edelleen toiminnan pullonkauloja. Lehtisaarentie 14, Helsinki 30.9.2016 5

VVO-yhtymä Oyj:n osavuosikatsaus 1.1. - 30.6.2016 30.6.2016 6

Liikevaihto ja tulos ennen veroja kehittyivät vakaasti M 400 350 300 250 200 150 100 50 0 335,4 Liikevaihto 346,6 356,5 370,9 2012 2013 2014 2015 1-9 2015 Konserni raportoi v. 2014 alkaen IFRS-lukuja. 276,3 266,8 1-9 2016 M 250 200 150 100 50 0 62,5 75,9 Tulos ennen veroja 146,5 26,2 Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos 224,7 70,3 167,3 52,5 2012 2013 2014 2015 1-9 2015 154,4 68,6 1-9 2016 30.9.2016 7

Nettovuokratuotto kasvoi (Lumo-liiketoiminta) M 160 140 120 100 80 60 40 20 0 96,3 101,7 111,8 134,6 93,2 2012 2013 2014* 2015 1-9 2015 144,3 1-9 2016 *Konserni raportoi v. 2014 alkaen IFRS-lukuja. 30.9.2016 8

Investoinnit jatkuivat Lumo-liiketoimintaan M 800 600 400 200 0-200 -400-600 -800 Bruttoinvestoinnit ja myydyt sijoituskiinteistöt M 74,8 223,2 200,5 Bruttoinvestoinnit Myydyt sijoituskiinteistöt 235,0 153,9-12,0-16,0-28,8-14,9-7,2 2012 2013 2014* 2015** 1-9 2015 609,4-548,9 1-9 2016 100,0 33,0 35,4 *Konserni raportoi v. 2014 alkaen IFRS-lukuja. **Bruttoinvestointien laskentatapaa muutettu. Aikaisemmin esitetty rahavirran bruttoinvestoinnit, 31.12.2015 alkaen suoriteperusteiset investoinnit. 90,0 80,0 70,0 60,0 50,0 40,0 30,0 20,0 10,0 0,0 Korjaustoiminta (Korjaukset & ajanmukaistamisinvestoinnit) 70,8 37,8 83,8 48,4 78,6 49,5 29,1 92,3 46,5 45,8 Korjaukset 34,5 2012 2013 2014* 2015 1-9 2015 Ajanmukaistamisinvestoinnit 61,7 51,0 27,4 27,2 23,6 1-9 2016 30.9.2016 9

Lumo-liiketoiminta lähes 90 % konsernin asuntokannasta 30.9.2016 30.9.2015 16 418 31 060 3 866 24 481 Lumo-liiketoiminta VVO-liiketoiminta Lumo-liiketoiminta VVO-liiketoiminta 30.9.2016 10

Vuokrausaste pysyi vakaana Taloudellinen vuokrausaste, % 98,7 98,5 98,1 97,6 97,5 97,2 25,8 25,4 Vaihtuvuus, % Sisäinen vaihtuvuus, % 25,8 21,4 21,2 21,6 27,2 23,7 20,4 17,7 23,0 20,4 4,4 4,2 4,2 3,5 2,7 2,6 2012 2013 2014 2015 1-9 2015 1-9 2016 2012 2013 2014 2015 1-9 2015 1-9 2016 30.9.2016 11

Asuntokanta kehittyi strategian mukaan Käypä arvo M 4 500,0 4 000,0 3 500,0 3 000,0 2 500,0 2 000,0 1 500,0 1 000,0 500,0 0,0 3 120,0 3 351,1 3 708,8 3 999,2 3 907,9 2012 2013 2014 2015 1-9 2015 4 127,5 1-9 2016 (M ) FY 2015 YTD 2016 Muutos Sijoituskiinteistöt 3 464,9 4 127,5 662,6 Myytävänä olevat sijoituskiinteistöt 534,3 0,0-534,3 Käypä arvo yhteensä 3 999,2 4 127,5 128,3 Käypään arvoon arvostaminen 4.7.2016 VVO-konserni osti ICECAPITAL Housing Fund II -rahaston, joka omistaa 2 274 asuntoa. 70,3 68,6 30.9.2016 12

Omavaraisuusaste säilyi vahvana Oma pääoma/osake, Omavaraisuusaste, % 250,00 200,00 178,60 209,20 213,30 234,85 228,57 233,93 45 40 35 38,8 41,3 40,0 41,1 41,2 39,5 150,00 30 25 100,00 50,00 20 15 10 0,00 2012 2013 2014* 2015 1-9 2015 1-9 2016 5 0 2012 2013 2014* 2015 1-9 2015 1-9 2016 *Konserni raportoi v. 2014 alkaen IFRS-lukuja. 30.9.2016 13

Lainasalkun rakenne ja maturiteettijakauma, Lumo-liiketoiminta 30.9.2016 Lainasalkun 1 881 M rakenne Lainojen maturiteettijakauma 5,3 % 0,5 % 10,3 % Korkotukilainat 317 M 16,9 % 0,4 % Vuosimaksulainat 8 M Markkinalainat (bilateraaliset) 1253 M Bond 100 M Muut lainat 10 M 350 300 250 200 150 100 50 168 297 106 313 292 173 57 93 100 133 256 66,6 % Yritystodistukset 193 M 0 Markkina Vuosimaksu Yritystodistukset Korkojohdannaiset Korkotuki Muut Käyttämätön luottolimiitti 30.9.2016 14

LTV ja lainojen kehittyminen % 60 LTV (Loan to Value) Konserni Lainojen keskikorko, maturiteetti ja Korkosidonnaisuusaika (Lumo-liiketoiminta) Lumo-liiketoiminta % Vuotta 50 40 50,0 50,3 49,4 41,5 41,7 39,1 47,9 47,7 42,842,7 43,4 47,7 3,0 2,8 2,6 9,0 8,0 7,0 6,0 30 2,4 5,0 4,0 20 10 2,2 2,0 1,8 30.9.2015 31.12.2015 31.3.2016 30.6.2016 30.9.2016 3,0 2,0 1,0 0,0 0 2012 2013 2014 2015 1-9/2015 1-9/2016 Keskikorko, % Keskimääräinen laina-aika Keskimääräinen korkosidonnaisuusaika 30.9.2016 15

Strategiset avainluvut Avainluku Q3/2016 Tavoite 2021 Asuntovarallisuus 4,1 miljardia 34 926 asuntoa 5,8 miljardia 38 000 asuntoa Lumo-liiketoiminnan operatiivinen tulos/liikevaihto, % 37,3 32 Lumo-liiketoiminnan omavaraisuusaste, % 38,8 40 Nettosuositteluindeksi 35 40 30.9.2016 16

Tulevaisuuden näkymät Markkinanäkymät Suomen talouden kehitys jää euroalueen talouskasvua hitaammaksi. Vuokra-asuntojen kysyntä kasvukeskuksissa jatkuu vahvana. Erot eri alueiden välillä kasvavat. Joillakin alueilla kysyntä ja tarjonta ovat tasapainossa. Kaupungistuminen lisää asuntojen kysyntää. Omistusasuntojen hintakehitys pysyy vakaana. Korkotaso pysyy alhaisena. VVO-konsernin näkymät VVO-konserni täsmentää näkymiään investointien osalta vuodelle 2016. VVO-konserni arvioi, että nettovuokratuotot pysyvät vuoden 2015 tasolla. Investointien ennakoidaan olevan noin 650 miljoonaa euroa (aiempi yli 600 M ). Näkymissä on otettu huomioon 8 571 asunnon myynnin ja 2 274 asunnon oston vaikutukset, arvio loppuvuoden vuokrausasteesta sekä rakenteilla olevien asuntojen määrä. Vuoden 2016 aikana VVO-konsernin taloudellisen vuokrausasteen odotetaan pysyvän nykyisellä tasolla vuokra-asuntojen kysynnän jatkuessa vakaana. Arvio perustuu voimassa oleviin vuokrasopimuksiin ja kasvukeskusten vakaaseen kysyntään. 17

Liitteet 30.9.2016 18

Yhtiön perustiedot VVO-Yhtymä Oyj tarjoaa vuokra-asuntoja ja asumisen palveluita Suomen kasvukeskuksissa. Asuntosijoitusyhtiön visiona on olla asumisen edelläkävijä ja asiakkaan ykkösvalinta. Sijoituskiinteistöjen käypä arvo katsauskauden lopussa oli 4,1 (3,9) miljardia euroa. VVO-konserni omisti katsauskauden lopussa 34 926 (40 899) vuokra-asuntoa. 30.9.2016 19

30.6.2016 20

Maanlaajuinen toiminta hyvillä sijainneilla Asuntojen jakauma Helsingin seutu 18 243 Tampereen seutu 4 955 Turun seutu 2 125 Oulu 2 217 Kuopion seutu 1 697 Lahden seutu 1 465 Jyväskylä 1 541 Muut 2 683 Asuntoja 34 926 Kiinteistöjä 1 421 Talojen keski-ikä 31,5 v. Asuntojen keskipinta-ala 56,1 m 2 Asukkaita lähes 55 000 Asuntoja 2,0 milj. asm 2 30.9.2016 21

100 M verotuloja Suomeen VVO-konsernin verojalanjälki v. 2015 4 % 6 % 23 % Tuloverot Kiinteistöverot 26 % 26 % 10 % 1 % 4 % Varainsiirtoverot Työnantajamaksut Työllistävä vaikutus 3 760 henkilötyövuotta. 30.9.2016 22

Vastuu on osa toimintaamme Harmaan talouden torjuntamallit ylittävät lain vaatimukset. Kaikkien toimittajaverkostoon kuuluvien yritysten tilaajavastuutietoja valvotaan tilaajavastuu-fi-verkkosivuston Luotettava kumppani-palvelun kautta. Vuokratalojen energiatehokkuussopimuksen (VAETS) vuodelle 2016 asetetut tavoitteet on saavutettu ja kiinteistösähkön osalta ylitetty. Virkeä-ohjelma on VVO-konsernin ja tulevaisuuden urheilulupausten välinen yhteistyöohjelma, joka tukee rahallisesti nuoria lahjakkuuksia heidän matkallaan kohti menestystä. Tänä vuonna ohjelma kattaa yksilöurheilun lisäksi myös joukkueurheilun. VVO päätti liittyä VAETS II -sopimukseen katsauskauden jälkeen 14.10.2016. Alkavalla sopimuskaudella asuntosijoitusyhtiön tavoitteena on 7,5 prosentin energiansäästö vuoteen 2025 mennessä. 30.9.2016 23

Konsernituloslaskelma 1 000 1-9/2016 1-9/2015 1-12/2015 Liikevaihto 266 834 276 256 370 944 Kiinteistöjen ylläpitokulut -67 002-71 244-96 989 Korjaukset -27 419-34 487-46 541 Nettovuokratuotto 172 414 170 526 227 413 Hallinnon kulut -26 047-29 356-39 696 Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut -792 1 039 1 676 Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot ja -tappiot -20 327 1 446 2 707 Vaihto-omaisuuden luovutusvoitot ja -tappiot 135-10 -4 Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos 68 560 52 462 70 317 Poistot ja arvonalentumiset -930-884 -1 178 Liikevoitto 193 012 195 223 261 235 Rahoitustuotot ja -kulut -38 635-27 919-37 090 Osuus osakkuusyritysten tuloksista 0 0 555 Voitto ennen veroja 154 378 167 304 224 701 Tilikauden verotettavaan tuloon perustuva vero -26 069-10 700-22 103 Laskennallisten verojen muutos -3 950-22 607-23 183 Tilikauden voitto 124 358 133 997 179 415 30.9.2016 24

Tase 1 000 VARAT Pitkäaikaiset varat Konserni 30.9.2016 Konserni 30.9.2015 Konserni 31.12.2015 Aineettomat hyödykkeet 850 1 232 1 136 Sijoituskiinteistöt 4 127 537 3 907 920 3 464 944 Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet 31 137 31 306 31 242 Osuudet osakkuusyrityksistä 1 039 3 457 1 039 Rahoitusvarat 554 547 543 Pitkäaikaiset saamiset 3 174 2 282 2 199 Laskennalliset verosaamiset 21 001 13 362 11 966 Pitkäaikaiset varat yhteensä 4 185 293 3 960 106 3 513 069 Myytävänä olevat pitkäaikaiset varat 0 0 541 003 Lyhytaikaiset varat Vaihto-omaisuus 857 1 231 954 Tilikauden verotettavaan tuloon perustuvat verosaamiset 4 997 3 236 1 740 Myyntisaamiset ja muut saamiset 24 522 16 052 8 759 Rahoitusvarat 62 850 54 588 54 579 Rahavarat 106 639 74 165 116 017 Lyhytaikaiset varat 199 865 149 272 182 049 VARAT 4 385 158 4 109 378 4 236 120 30.9.2016 25

Tase 1 000 OMA PÄÄOMA JA VELAT Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma Konserni 30.9.2016 Konserni 30.9.2015 Konserni 31.12.2015 Osakepääoma 58 025 58 025 58 025 Ylikurssirahasto 35 786 35 786 35 786 Vararahasto 17 17 17 Käyvän arvon rahasto -60 136-33 718-32 613 Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 17 856 17 856 17 856 Kertyneet voittovarat 1 680 102 1 614 004 1 659 401 Emoyhtiön omistajien osuus 1 731 650 1 691 971 1 738 472 Määräysvallattomien omistajien osuus 0 562 583 Oma pääoma yhteensä 1 731 650 1 692 533 1 739 055 Pitkäaikaiset velat Lainat 1 684 029 1 709 938 1 259 823 Laskennallinen verovelka 435 858 430 323 429 782 Johdannaissopimukset 93 722 50 382 48 378 Varaukset 812 1 012 929 Muut pitkäaikaiset velat 6 299 8 154 7 131 Pitkäaikaiset velat yhteensä 2 220 721 2 199 809 1 746 042 Myytävänä olevat pitkäaikaiset velat 0 0 467 083 Lyhytaikaiset velat Lainat lyhytaikaiset 300 788 178 425 234 730 Johdannaissopimukset 1 132 1 589 1 289 Tilikauden verotettavaan tuloon perustuvat verovelat 10 593 3 599 9 885 Ostovelat ja muut velat 120 274 33 424 38 036 Lyhytaikaiset velat yhteensä 432 787 217 036 283 940 Velat yhteensä 2 653 507 2 416 845 2 497 065 OMA PÄÄOMA JA VELAT 4 385 158 4 109 378 4 236 120 30.9.2016 26

Liiketoiminta Lumo 1-9/2016 Lumo 1-9/2015 VVO 1-9/2016 VVO 1-9/2015 Konserni 1-9/2016 Konserni 1-9/2015 Liikevaihto, M 214,8 141,4 53,0 138,0 266,8 276,3 Liikevoitto, M 190,9 91,4 1,4 103,6 193,0 195,2 Tulos ennen veroja, M 157,6 81,7-3,9 85,6 154,4 167,3 Tase, M 4 173,2 3 185,6 317,9 1 022,1 4 385,2 4 109,4 Oma pääoma, M 1 619,1 1 437,5 112,7 259,3 1 731,7 1 692,5 Omavaraisuusaste, % 38,8 45,2 35,5 25,4 39,5 41,2 Asunnot, lkm 31 060 24 481 3 866 16 418 34 926 40 899 Taloudellinen käyttöaste, % 95,9 95,6 98,0 97,1 96,1 96,2 Taloudellinen vuokrausaste, % 97,1 97,0 98,5 98,3 97,2 97,5 Vaihtuvuus, % 23,8 22,3 16,5 17,4 23,0 20,4 Henkilöstö keskimäärin 243 194 59 172 302 366 30.9.2016 27

Rahoituksen avainluvut Lumo-liiketoiminta VVO-liiketoiminta 30.9.2016 30.6.2016 31.3.2016 31.12.2015 30.9.2015 30.9.2016 30.6.2016 31.3.2016 31.12.2015 30.9.2015 Omavaraisuusaste, % 38,8 43,0 44,4 45,7 45,2 35,5 33,9 23,4 13,4 25,4 Korkokate (interest cover) 5,0 4,9 4,6 4,4 4,1 5,2 5,3 5,4 5,0 4,4 Suojausaste, % 71,0 74,0 72,0 72,0 71,0 - - - - - Keskikorko, %**) 2,0 2,0 2,2 2,3 2,5 2,7 2,7 2,4 2,0 2,0 Keskimääräinen laina-aika, vuotta**) 4,9 5,6 5,6 5,9 8,1 16,0 16,0 16,4 19,2 20,7 Keskimääräinen korkosidonnaisuusaika, vuotta**) 4,8 5,6 5,4 5,1 6,0 0,5 0,5 0,9 0,4 0,8 Vakuudelliset lainat/kiinteistöjen käypä arvo, % **) 42 41 37 38 41 77 79 75 85 57 VVO-konserni 44 43 40 46 47 Vapaat vakuudet***) / kiinteistöjen käypä arvo, % **) 41 45 48 46 44 0 0 0 0 8 VVO-konserni 39 42 39 31 31 *) Laskettu FAS-luvuista **) 31.12.2015 alkaen uuden segmenttijaon mukaisesti. Lisäksi keskimääräinen laina-aika lasketaan jatkossa huomioiden myös suunnitelman mukaiset lainojen lyhennykset ***)vapaat vakuudet = kiinteistöjen käypä arvo annetut vakuudet 30.9.2016 28

Yhteystiedot: toimitusjohtaja Jani Nieminen puh. 050 373 4847 talousjohtaja Erik Hjelt puh. 0400 472 313 30.9.2016 29