Osavuosikatsaus

Osavuosikatsaus 1.1. 30.6.2016 Osavuosikatsaus 30.6.2016 30.6.2016 1

Sisältö Avainasiat katsauskaudelta Toimintaympäristö Liiketoiminta ja strategian eteneminen Tulevaisuuden näkymät 30.6.2016 2

Avainasiat katsauskaudelta Liikevaihto oli 182,3 M. Nettovuokratuotto oli 116,5 M. Investoinnit olivat 89,9 M. Rakenteilla oli 1 303 vuokra-asuntoa. Vuokra-asuntoja oli 32 736. Saatoimme päätökseen 8 571 asunnon myynnin Y-Säätiölle. Ostimme 4.7.2016 ICECAPITAL Housing Fund II -rahaston, joka omistaa 2 274 vuokra-asuntoa. Julkistimme uuden kokonaisvuokraltaan markkinaa edullisemman konseptin Lumo Kompaktin. 30.6.2016 3

VVO Kodit Oy osti ICECAPITALilta 2 274 vuokra-asuntoa VVO Kodit Oy osti 4.7.2016 ICECAPITAL Housing Fund II -rahaston, joka omistaa 2 274 vuokra-asuntoa. Ostetut asunnot ovat markkinaehtoisia ja valtaosa niistä sijaitsee Helsingissä, Espoossa, Vantaalla ja Tampereella. Ostetun rahaston asunnot ovat uusia ja niiden sijainnit kullakin paikkakunnalla ovat erinomaisia. Ostettu rahasto täydentää erinomaisesti konsernin olemassa olevaa asuntokantaa ja on osa yhtiön strategian mukaisen kasvutavoitteen toteuttamista. Osapuolet ovat sopineet että kauppahintaa ei kerrota julkisuuteen. VVO:n käsityksen mukaan kauppa on velattomalta arvoltaan Suomen historian suurin markkinaehtoinen asuntokauppa. 30.6.2016 4

Toimintaympäristö Suomen talous kasvaa muuta euroaluetta hitaammin. Brexit eli Britannian EU:sta eroaminen ja siihen liittyvä prosessi saattavat hidastaa Euroopan talouskasvua. Vuokra-asuntojen kysyntä jatkuu hyvänä kasvukeskuksissa. Alueiden väliset erot kasvavat ja eräillä alueilla kysyntä ja tarjonta ovat tasapainossa. Uuden tarjonnan painopiste oli vapaarahoitteisissa vuokra-asunnoissa. Omistusasuntotuotannon markkinatilanne mahdollisti vuokra-asuntojen rakennuttamiselle tavanomaista parempien neuvottelu-urakkahankkeiden toteutuksen. Kaavoituksen hitaus erityisesti pääkaupunkiseudulla heikensi vuokra-asuntojen tuotantoedellytyksiä. Lehtisaarentie 14, Helsinki 30.6.2016 5

Liiketoiminta ja strategian eteneminen VVO-yhtymä Oyj 24.8.2016 6

Liikevaihto ja tulos ennen veroja kehittyivät vakaasti M 400 350 300 250 200 150 100 50 0 335,4 Liikevaihto 346,6 356,5 370,9 2012 2013 2014 2015 1-6 2015 Konserni raportoi v. 2014 alkaen IFRS-lukuja. 183,1 182,3 1-6 2016 M 250 200 150 100 50 0 62,5 75,9 Tulos ennen veroja 146,5 26,2 Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos 224,7 70,3 124,4 47,2 56,2 2012 2013 2014 2015 1-6 2015 105,3 1-6 2016 30.6.2016 7

Nettovuokratuotto kasvoi (Lumo-liiketoiminta) M 160 140 120 100 80 60 40 20 0 96,3 101,7 111,8 134,6 59,5 2012 2013 2014* 2015 1-6 2015 90,5 1-6 2016 *Konserni raportoi v. 2014 alkaen IFRS-lukuja. 30.6.2016 8

Investoinnit jatkuivat Lumo-liiketoimintaan M 300 200 100 0-100 -200-300 -400-500 -600 Bruttoinvestoinnit ja myydyt sijoituskiinteistöt M 74,8 223,2 200,5 235,0-12,0-16,0-28,8-14,9-4,5 2012 2013 2014* 2015** 1-6 2015 Bruttoinvestoinnit Myydyt sijoituskiinteistöt 115,0 89,9-536,9 1-6 2016 100,0 33,0 35,4 *Konserni raportoi v. 2014 alkaen IFRS-lukuja. **Bruttoinvestointien laskentatapaa muutettu. Aikaisemmin esitetty rahavirran bruttoinvestoinnit, 31.12.2015 alkaen suoriteperusteiset investoinnit. 90,0 80,0 70,0 60,0 50,0 40,0 30,0 20,0 10,0 0,0 Korjaustoiminta (Korjaukset & ajanmukaistamisinvestoinnit) 70,8 37,8 83,8 48,4 78,6 49,5 29,1 92,3 46,5 45,8 Korjaukset 20,5 2012 2013 2014* 2015 1-6 2015 Ajanmukaistamisinvestoinnit 40,4 33,2 17,2 19,9 16,0 1-6 2016 30.6.2016 9

Lumo-liiketoiminta lähes 90 % konsernin asuntokannasta 30.6.2016 30.6.2015 20 741 28 870 3 866 19 933 Lumo-liiketoiminta VVO-liiketoiminta Lumo-liiketoiminta VVO-liiketoiminta 30.6.2016 10

Vuokrausaste pysyi vakaana Taloudellinen vuokrausaste, % 98,7 98,5 98,1 97,6 97,4 96,9 25,8 25,4 Vaihtuvuus, % Sisäinen vaihtuvuus, % 25,8 21,4 21,2 21,6 27,2 23,7 13,7 11,9 15,6 13,7 2012 2013 2014 2015 1-6 2015 1-6 2016 4,4 4,2 4,2 3,5 2012 2013 2014 2015 1-6 2015 1,8 1,9 1-6 2016 30.6.2016 11

Asuntokanta kehittyi strategian mukaan Käypä arvo M 4 500,0 4 000,0 3 500,0 3 000,0 2 500,0 2 000,0 1 500,0 1 000,0 500,0 0,0 3 120,0 3 351,1 3 708,8 3 999,2 3 865,4 2012 2013 2014 2015 1-6 2015 3 607,8 1-6 2016 (M ) FY 2015 YTD 2016 Muutos Sijoituskiinteistöt 3 464,9 3 607,8-142,9 Myytävänä olevat sijoituskiinteistöt 534,3 0,0-534,3 Käypä arvo yhteensä 3 999,2 3 607,8-391,4 Käypään arvoon arvostaminen 4.7.2016 VVO-konserni osti ICECAPITAL Housing Fund II -rahaston, joka omistaa 2 274 asuntoa. 70,3 56,2 30.6.2016 12

Omavaraisuusaste säilyi vahvana Oma pääoma/osake, Omavaraisuusaste, % 300,00 250,00 200,00 178,60 209,20 213,30 234,85 224,44 238,10 45 40 35 30 38,8 41,3 40,0 41,1 40,9 43,6 150,00 100,00 25 20 15 50,00 0,00 2012 2013 2014* 2015 1-6 2015 1-6 2016 10 5 0 2012 2013 2014* 2015 1-6 2015 1-6 2016 *Konserni raportoi v. 2014 alkaen IFRS-lukuja. 30.6.2016 13

Lainasalkun rakenne ja maturiteettijakauma, Lumo-liiketoiminta 30.6.2016 Lainasalkun 1 608 M rakenne 6,2 % 0,5 % 10,9 % Korkotukilainat 222 M 13,8 % 68,1 % 0,5 % VVO-yhtymä Oyj:n osavuosikatsaus 1.1. 30.6.2016 Vuosimaksulainat 9 M Markkinalainat (bilateraaliset) 1092 M Bond 100 M Muut lainat 9 M Yritystodistukset 176 M Lainojen maturiteettijakauma 300 250 200 150 100 50 0 178 231 106 114 Markkina Vuosimaksu Yritystodistukset Korkojohdannaiset 275 173 57 93 101 134 251 Korkotuki Muut Käyttämätön luottolimiitti 30.6.2016 14

LTV ja lainojen kehittyminen % 60 LTV (Loan to Value) Konserni Lainojen keskikorko, maturiteetti ja Korkosidonnaisuusaika (Lumo-liiketoiminta) Lumo-liiketoiminta % Vuotta 50 40 50,0 50,3 49,4 41,5 41,7 39,1 48,4 47,1 42,842,7 42,2 47,2 3,0 2,8 2,6 9,0 8,0 7,0 6,0 30 2,4 5,0 4,0 20 10 2,2 2,0 1,8 30.6.2015 30.9.2015 31.12.2015 31.3.2016 30.6.2016 3,0 2,0 1,0 0,0 0 2012 2013 2014 2015 1-6/2015 1-6/2016 Keskikorko, % Keskimääräinen laina-aika Keskimääräinen korkosidonnaisuusaika 30.6.2016 15

Strategiset avainluvut Avainluku Q2/2016 Tavoite 2021 Asuntovarallisuus 3,6 miljardia 32 736 asuntoa 5,8 miljardia 38 000 asuntoa Lumo-liiketoiminnan operatiivinen tulos/liikevaihto, % 36,6 32 Lumo-liiketoiminnan omavaraisuusaste, % 40,4 40 Nettosuositteluindeksi, % 38 40 30.6.2016 16

100 M verotuloja Suomeen VVO-konsernin verojalanjälki v. 2015 4 % 6 % 23 % Tuloverot Kiinteistöverot 26 % 26 % 10 % 1 % 4 % Varainsiirtoverot Työnantajamaksut Työllistävä vaikutus 3 760 henkilötyövuotta. 30.6.2016 17

VVO-konserni investoi alkuvuoden aikana 89,9 miljoonaa euroa vuokraasuntoihin, minkä työllistävän vaikutuksen arvioidaan olevan noin 1 438* henkilötyövuotta ja verokertymän noin 37** miljoonaa euroa. *Laskentaka yta nto perustuu VTT:n ja Rakennusteollisuusliiton laskentaka yta nto o n: 1 milj. euron panostus rakentamiseen tyo llista a 16 henkilo tyo vuotta. **VTT, RT: 1 milj. euron investointi kerrostalorakentamiseen kerrytta a verotuloja ja veroluoteisia maksuja 410 000 euroa. 30.6.2016 18

Vastuu on osa toimintaamme Harmaan talouden torjuntamallit ylittävät lain vaatimukset. Kaikkien toimittajaverkostoon kuuluvien yritysten tilaajavastuutietoja valvotaan tilaajavastuu-fi-verkkosivuston Luotettava kumppani-palvelun kautta. Vuokratalojen energiatehokkuussopimuksen (VAETS) vuodelle 2016 asetetut tavoitteet on saavutettu ja kiinteistösähkön osalta ylitetty. Virkeä-ohjelma on VVO-konsernin ja tulevaisuuden urheilulupausten välinen yhteistyöohjelma, joka tukee rahallisesti nuoria lahjakkuuksia heidän matkallaan kohti menestystä. Tänä vuonna ohjelma kattaa yksilöurheilun lisäksi myös joukkueurheilun. 30.6.2016 19

Tulevaisuuden näkymät Markkinanäkymät Suomen talouden kehitys jää euroalueen talouskasvua hitaammaksi. Vuokra-asuntojen kysyntä kasvukeskuksissa jatkuu vahvana. Erot eri alueiden välillä kasvavat. Joillakin alueilla kysyntä ja tarjonta ovat tasapainossa. Kaupungistuminen lisää asuntojen kysyntää. Omistusasuntojen hintakehitys pysyy vakaana. Korkotaso pysyy alhaisena. VVO-konsernin näkymät täsmentyneet Taloudellisen vuokrausasteen odotetaan pysyvän nykyisellä tasolla. VVO-konserni arvioi, että nettovuokratuotot pysyvät vuoden 2015 tasolla. Investointien ennakoidaan olevan yli 600 miljoonaa euroa. Näkymässä on otettu huomioon 8 571 myydyn asunnon ja 2 274 ostetun asunnon vaikutukset, arvio loppuvuoden vuokrausasteesta ja rakenteilla olevat asunnot. 30.6.2016 20

Liitteet 30.6.2016 21

Yhtiön perustiedot VVO-Yhtymä Oyj tarjoaa vuokra-asuntoja ja asumisen palveluita Suomen kasvukeskuksissa. Asuntosijoitusyhtiön visiona on olla asumisen edelläkävijä ja asiakkaan ykkösvalinta. Sijoituskiinteistöjen käypä arvo katsauskauden lopussa oli 3,6 (3,9) miljardia euroa. VVO-konserni omisti katsauskauden lopussa 32 736 (40 674) vuokra-asuntoa. 30.6.2016 22

24.8.2016 23

Maanlaajuinen toiminta hyvillä sijainneilla Asuntojen jakauma Helsingin seutu 16 949 Tampereen seutu 4 621 Turun seutu 2 091 Oulu 2 053 Kuopion seutu 1 506 Lahden seutu 1 413 Jyväskylä 1 366 Muut 2 737 Asuntoja 32 736 Kiinteistöjä 1 375 Talojen keski-ikä 32,6 v. Asuntojen keskipinta-ala 56,3 m 2 Asukkaita lähes 55 000 Asuntoja 1,8 milj. asm 2 30.6.2016 24

Konsernituloslaskelma 1 000 1-6/2016 1-6/2015 1-12/2015 Liikevaihto 182 276 183 138 370 944 Kiinteistöjen ylläpitokulut -48 569-49 445-96 989 Korjaukset -17 174-20 476-46 541 Nettovuokratuotto 116 533 113 216 227 413 Hallinnon kulut -17 408-20 321-39 696 Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut -1 411 697 1 676 Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot ja -tappiot -26 906 1 410 2 707 Vaihto-omaisuuden luovutusvoitot ja -tappiot 135-12 -4 Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos 56 199 47 184 70 317 Poistot ja arvonalentumiset -586-588 -1 178 Liikevoitto 126 556 141 586 261 235 Rahoitustuotot ja -kulut -21 222-17 155-37 090 Osuus osakkuusyritysten tuloksista 0 0 555 Voitto ennen veroja 105 334 124 431 224 701 Tilikauden verotettavaan tuloon perustuva vero -19 763-7 123-22 103 Laskennallisten verojen muutos -228-19 299-23 183 Tilikauden voitto 85 343 98 010 179 415 30.6.2016 25

Tase 1 000 VARAT Pitkäaikaiset varat Konserni 30.6.2016 Konserni 30.6.2015 Konserni 31.12.2015 Aineettomat hyödykkeet 918 1 311 1 136 Sijoituskiinteistöt 3 607 789 3 865 395 3 464 944 Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet 31 291 31 488 31 242 Osuudet osakkuusyrityksistä 1 039 3 457 1 039 Rahoitusvarat 554 547 543 Pitkäaikaiset saamiset 3 216 2 297 2 199 Laskennalliset verosaamiset 18 655 9 677 11 966 Pitkäaikaiset varat yhteensä 3 663 463 3 914 172 3 513 069 Myytävänä olevat pitkäaikaiset varat 0 0 541 003 Lyhytaikaiset varat Vaihto-omaisuus 857 2 133 954 Tilikauden verotettavaan tuloon perustuvat verosaamiset 2 648 1 758 1 740 Myyntisaamiset ja muut saamiset 11 779 16 299 8 759 Rahoitusvarat 64 627 50 732 54 579 Rahavarat 310 431 87 776 116 017 Lyhytaikaiset varat 390 344 158 698 182 049 VARAT 4 053 807 4 072 869 4 236 120 30.6.2016 26

Tase 1 000 OMA PÄÄOMA JA VELAT Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma Konserni 30.6.2016 Konserni 30.6.2015 Konserni 31.12.2015 Osakepääoma 58 025 58 025 58 025 Ylikurssirahasto 35 786 35 786 35 786 Vararahasto 17 17 17 Käyvän arvon rahasto -56 806-28 302-32 613 Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 17 856 17 856 17 856 Kertyneet voittovarat 1 707 697 1 578 038 1 659 401 Emoyhtiön omistajien osuus 1 762 575 1 661 420 1 738 472 Määräysvallattomien omistajien osuus 0 541 583 Oma pääoma yhteensä 1 762 575 1 661 960 1 739 055 Pitkäaikaiset velat Lainat 1 431 394 1 652 272 1 259 823 Laskennallinen verovelka 430 635 424 686 429 782 Johdannaissopimukset 81 519 42 410 48 378 Varaukset 821 1 397 929 Muut pitkäaikaiset velat 6 920 8 217 7 131 Pitkäaikaiset velat yhteensä 1 951 289 2 128 982 1 746 042 Myytävänä olevat pitkäaikaiset velat 0 0 467 083 Lyhytaikaiset velat Lainat lyhytaikaiset 281 966 234 679 234 730 Johdannaissopimukset 1 623 1 733 1 289 Tilikauden verotettavaan tuloon perustuvat verovelat 15 757 2 381 9 885 Ostovelat ja muut velat 40 597 43 134 38 036 Lyhytaikaiset velat yhteensä 339 943 281 927 283 940 Velat yhteensä 2 291 232 2 410 909 2 497 065 OMA PÄÄOMA JA VELAT 4 053 807 4 072 869 4 236 120 30.6.2016 27

Liiketoiminta Lumo 1-6/2016 Lumo 1-6/2015 VVO 1-6/2016 VVO 1-6/2015 Konserni 1-6/2016 Konserni 1-6/2015 Liikevaihto, M 138,4 91,2 44,6 94,1 182,3 183,1 Liikevoitto, M 134,1 65,1-8,3 76,3 126,6 141,6 Tulos ennen veroja, M 117,6 60,5-13,0 63,9 105,3 124,4 Tase, M 3 854,9 2 592,6 317,8 1 571,2 4 053,8 4 072,9 Oma pääoma, M 1 657,4 1 181,4 105,4 485,3 1 762,6 1 662,0 Omavaraisuusaste, % 43,0 45,6 33,9 31,0 43,6 40,9 Asunnot, lkm 28 870 19 933 3 866 20 741 32 736 40 674 Taloudellinen käyttöaste, % 95,7 95,0 97,9 97,1 95,9 96,0 Taloudellinen vuokrausaste, % 96,8 96,7 98,4 98,1 96,9 97,4 Vaihtuvuus, % 16,2 14,8 11,2 12,6 15,6 13,7 Henkilöstö keskimäärin 234 185 65 175 299 360 30.6.2016 28

Rahoituksen avainluvut Lumo-liiketoiminta VVO-liiketoiminta 30.6.2016 31.3.2016 31.12.2015 30.9.2015 30.6.2015 30.6.2016 31.3.2016 31.12.2015 30.9.2015 30.6.2015 Omavaraisuusaste, % 43,0 44,4 45,7 45,2 45,6 33,9 23,4 13,4 25,4 31,0 Korkokate (interest cover) 4,9 4,6 4,4 4,1 3,9 5,4 5,4 5,0 4,4 4,2 Suojausaste, % 74,0 72,0 72,0 71,0 65,0 - - - - - Keskikorko, %**) 2,0 2,2 2,3 2,5 2,4 2,7 2,4 2,0 2,0 2,1 Keskimääräinen laina-aika, vuotta**) 5,6 5,6 5,9 8,1 7,9 16,0 16,4 19,2 20,7 21,7 Keskimääräinen korkosidonnaisuusaika, vuotta**) 5,6 5,4 5,1 6,0 4,7 0,5 0,9 0,4 0,8 0,9 Vakuudelliset lainat/kiinteistöjen käypä arvo, % **) 41 37 38 41 39 79 75 85 57 59 VVO-konserni 43 40 46 47 46 Vapaat vakuudet***) / kiinteistöjen käypä arvo, % **) 45 48 46 44 44 0 0 0 8 5 VVO-konserni 42 39 31 31 29 *) Laskettu FAS-luvuista **) 31.12.2015 alkaen uuden segmenttijaon mukaisesti. Lisäksi keskimääräinen laina-aika lasketaan jatkossa huomioiden myös suunnitelman mukaiset lainojen lyhennykset ***)vapaat vakuudet = kiinteistöjen käypä arvo annetut vakuudet 30.6.2016 29

Yhteystiedot: toimitusjohtaja Jani Nieminen puh. 050 373 4847 talousjohtaja Erik Hjelt puh. 0400 472 313 30.6.2016 30