1 Salon kaupungin osallistuminen osaamiskeskittymäkiinteistöä hallinnoivaan osakeyhtiöön 8.12.2016
Salon osaamiskeskittymä pähkinäkuoressa Salo IoT osaamiskeskittymä on Salossa visioitu, kansainvälisesti toimiva, laaja-alaisesti verkottunut teollisen internetin ja digitalisen liiketoiminnan osaamiskeskittymä. Sen perustana on alueelle kertynyt älylaitteiden suunnitteluun ja tuotantoon liittyvä osaaminen, joka mahdollistaa modernin liiketoiminnan tuotekehityksestä lopputuotteeksi ja palveluksi. Osaamiskeskittymässä toimii monialainen yhteisö, jossa ovat mukana korkeakoulut, yliopistot, tutkimuslaitokset sekä startupit ja jo pidempään toimineet yritykset, investorit sekä tutkimuksen ja tuotekehityksen rahoittajat kuten Tekes ja VTT. 2
Älykkään teknologian Salo Kuvitus: Janne Harju / Napa Illustrations
Yhteisöllinen työtila ja modernit etätyömahdollisuudet Startup-palvelut ja muut yritysten kasvupalvelut Tukipalveluiden organisointi Kumppaniverkostojen luominen ja yhteyksien ylläpito Yhteistyö korkeakoulujen ja yritysten kanssa Tapahtumien järjestäminen Tutkimusta ja koulutusta Tiloja käyttöön, rahoitusta toimintaan Tilojen markkinointi Toimitilojen vuokraus Kiinteistön ylläpitopalvelut (esim. tietoverkko, aulapalvelut, posti, vartiointi yms) Toimitilojen kehittäminen ja työympäristöjen muotoilu Ihmiset, yhteisö Ideat ja osaaminen Paikka, tilat Yrityksille lisäarvoa liiketoiminnan syntymiseen ja 4 kehittämiseen
Miksi kaupungin pitää olla mukana kiinteistön hankinnassa? Yhteisö, erityisesti smartsalolaiset, toivovat kaupungin apua ja tukea. Osaamiskeskittymän ja kiinteistön ostajakonsortion kokoaminen vastaa toiveeseen. Kauppaa ei synny ilman kaupungin mukanaoloa Kaupungin mukana olo vaikuttaa kauppahintaan ostajalle suotuisasti Kaupunkia tarvitaan kokoamaan ja koordinoimaan ostajakonsortiota Tilat pitää saada sujuvasti tarjolle Nokia möi tilaa vuodesta 2012, kunnes Microsoft osti kiinteistön liiketoimintakaupan yhteydessä. Microsoft ei ole markkinoinut tiloja aktiivisesti. Tilojen myynnin rajoitukset tai kaupantekokulttuuri ei enää saa olla esteenä työpaikkojen syntymiselle Saloon Kaupunki on korkeakouluille luonteva ja tuttu yhteistyöja 5 sopimuskumppani
Osaamiskeskittymä toimii verkostona Osaamiskeskittymä kokoaa monia toimijoita saman katon alle, joten toiminta on verkostomaista. Jokainen tuo mukaan oman osaamisensa. Kiinteistöä johtaa osakeyhtiön hallitus ja osakeyhtiön palkkaama toimitusjohtaja. Toimitusjohtaja palkkaa avukseen kiinteistöliiketoimintaan ja myyntiin henkilöstöä. Kaupunki johtaa osaamisverkoston kokoamista Yrityssalo kaupungin elinkeinoyhtiönä tuottaa osaamiskeskittymään siellä toimivien yritysten tarvitsemia yrityspalveluita. Lisäksi Yrityssalon hallinnoimat hankkeet tuovat keskittymän kehittämiseen ulkopuolista rahoitusta 6
Microsoftin ilmoitus IoT Pajan perustamisesta Microsoft ilmoitti: sijoittavansa 14 miljoonaa dollaria säätiöön, joka voi rahoittaa valmistettavia laitteita kehittävien startupyritysten malli- ja pilottituotantoa Säätiö perustaa Espooseen laboratorion, jossa yritykset voivat kehittää elektroniikka- ja tuoteprototyyppejä ideansa toteutettavuuden varmistamiseksi Salo hyötyy: salolainen osaaminen on vahvasti laitteisiin ja tuotantoon liittyvää salolaiset valmistettavia tuotteita kehittävät startupyritykset voivat saada säätiöltä rahoitusta ja laboratorioaikaa tuotteensa kehittämiseen 7
Kaupan kohde: Tontti 734-4-20-6 rakennuksineen (9 + parkkitalo) pois lukien Orion Oy:lle vuokrattu tontin osa, jonka myyjä pidättää määräalana. Ostettavan tontin pintaala on noin 134 296 m2. Tontti on 11.2.2002 hyväksytyssä asemakaavassa osoitettu teollisuus- ja varastorakennusten korttelialueeksi. 8
9
10
Microsoftin Salon Kiinteistöjen hankinta perustettavalle yhtiölle Talousmallin esittely 8.12.2016 11
Johdanto Kaupunki on yhdessä paikallisen elinkeinoelämän edustajien perustamassa osakeyhtiötä, joka hankkisi Microsoftilta tyhjäksi jääneen kiinteistökokonaisuuden omistukseensa Kiinteistössä on monikäyttötilaa (mm. työpisteitä ja laboratoriotilaa) noin 63 tuhatta m2 ja tuotantotilaa noin 27 tuhatta m2 Tässä kalvoesityksessä esitetään tuloksia talousmallista, joka perustettavasta yhtiöstä on laadittu 12
Tiivistelmä Perusskenaariossa omistajat sijoittavat yhtiöön 12,5 M. Tästä summasta 5,5 M käytetään kauppahinnan maksuun, enintään 0,7 M irtaimiston ostamiseen Microsoftilta ja 0,2 M varainsiirtoveroon. Loppuosa rahasta jää kattamaan käynnistysvaihteen tappioita ja toisaalta puskuriksi yhtiölle Perusskenaariossa 47 % monikäyttötilasta ja 95 % tuotantotilasta saadaan vuokrattua 6 vuodessa. Perusskenaarion oletuksilla yhtiön kassavirta ennen rahoitusta on positiivinen vuodesta 2020 alkaen Suurin riski on vuokrausasteen perusskenaariota huonompi kehitys 13
Perusskenaario / Tuloslaskelma tuhatta euroa 2 017 2 018 2 019 2 020 2 021 2 022 Tuloslaskelma Liikevaihto 1 942 2 978 3 652 4 318 4 949 5 422 Liiketoiminnan muut tuotot 0 0 0 0 0 0 Materiaalit ja palvelut 0 0 0 0 0 0 Henkilöstökulut 390 428 486 491 496 501 Poistot ja arvonalentumiset 254 534 585 509 424 430 Liiketoiminnan muut kulut 4 078 3 422 3 149 3 302 3 449 3 564 Liikevoitto -2 781-1 406-568 15 580 929 Rahoitustuotot ja -kulut 0 0 0 0 0 0 TULOS ENNEN TILINPÄÄTÖSSIIRTOJA JA VEROJA -2 781-1 406-568 15 580 929 Tilinpäätössiirrot 0 0 0 0 0 0 Tuloverot 0 0 0 0 0 0 TILIKAUDEN VOITTO -2 781-1 406-568 15 580 929 Toimitilojen täyttöasteet näillä skenaariovalinnoilla: Monikäyttötila 17 % 27 % 33 % 38 % 43 % 46 % Tuotantotila 58 % 60 % 69 % 78 % 87 % 94 % 14
Perusskenaario / Tase tuhatta euroa - Omistajien 12,5 M sijoitus on talousmallissa ensimmäisen vuoden kohdalla. Käytännössä osa rahasta tarvitaan vasta myöhemmin Tase (kauden lopussa) 2 017 2 018 2 019 2 020 2 021 2 022 V a s t a a v a a PYSYVÄT VASTAAVAT Aineelliset hyödykkeet 6 296 6 092 5 837 5 558 5 365 5 165 PYSYVÄT VASTAAVAT 6 296 6 092 5 837 5 558 5 365 5 165 VAIHTUVAT VASTAAVAT Lyhytaikaiset saamiset 96 148 181 214 245 269 Rahat ja pankkisaamiset 3 572 2 253 1 894 2 158 2 907 4 017 VAIHTUVAT VASTAAVAT 3 668 2 401 2 075 2 372 3 153 4 286 V a s t a a v a a 9 964 8 493 7 912 7 930 8 517 9 451 V a s t a t t a v a a OMA PÄÄOMA Osakepääoma 100 100 100 100 100 100 Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 12 400 12 400 12 400 12 400 12 400 12 400 Edell.tilikausien voitto/tappio 0-2 781-4 186-4 754-4 739-4 158 Tilikauden voitto/tappio -2 781-1 406-568 15 580 929 OMA PÄÄOMA 9 719 8 314 7 746 7 761 8 342 9 271 VIERAS PÄÄOMA Lyhytaikainen 245 179 166 168 175 181 VIERAS PÄÄOMA 245 179 166 168 175 181 V a s t a t t a v a a 9 964 8 493 7 912 7 930 8 517 9 451 15
Perusskenaario / Rahoituslaskelma Rahoituslaskelma 2 017 2 018 2 019 2 020 2 021 2 022 Liiketoiminnan rahavirta Voitto/tappio ennen tilinpäätössiirtoja ja veroja -2 781-1 406-568 15 580 929 Oikaisut 254 534 585 509 424 430 Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta -2 526-872 17 524 1 004 1 358 Käyttöpääoman muutos 148-117 -46-30 -24-18 Liiket.rahavirta ennenrah.eriä + veroja -2 378-989 -29 494 980 1 340 Maksetut välittömät verot 0 0 0 0 0 0 Liiketoiminnan rahavirta -2 378-989 -29 494 980 1 340 Investointien rahavirta Aineelliset ja aineettomat investoinnit -6 550-330 -330-230 -230-230 Investointien rahavirta -6 550-330 -330-230 -230-230 Rahoituksen rahavirta 12 500 0 0 0 0 0 Rahavarojen muutos. lis +/väh - 3 572-1 319-359 264 750 1 110 Rahavarat kauden alussa 0 3 572 2 253 1 894 2 158 2 907 Rahavarat kauden lopussa 3 572 2 253 1 894 2 158 2 907 4 017 Rahavarojen muutos 3 572-1 319-359 264 750 1 110 16
Perusskenaarion sisältämät olettamukset vuokralaisista 17 Kaupan mukana siirtyvät vuokralaiset Monikäyttötila 4302 m2 Tuotantotila 8590 m2 Vuokralainen X Väliaikaista käyttöä 2772 m2, loppuu vaiheittain 2017 loppuun mennessä Varmoiksi arvioidut uudet vuokralaiset Tuotantotilaa 5000 m2 Monikäyttötilaa 8533 m2 Uudet vuokralaiset (epävarmoja): Julkinen sektori (koulutusvienti): 1000 m2 per vuosi lisäykset 2018-08, 2019-08 ja 2020-08 Elektroniikkateollisuus yms: 5000 m2 vuokrataan viidessä vuodessa alkaen 2017 kesästä Muut vuokralaiset: 7500 m2 vuokrataan viidessä vuodessa alkaen 2017 kesästä. (100 työntekijää per vuosi, keskimäärin 15 m2 / hlö) Lisäksi: jos vuokralaisia poistuu, oletetaan että korvaavat vuokralaiset löydetään
18 Perusskenaarion muut keskeiset olettamukset Hinnat uusille vuokralaisille: Monikäyttötila X / m2 Tuotantotila X / m2 Vuokriin tehdään indeksikorotukset (oletuksena 1 % inflaatio per vuosi) Ylläpitokulut Tyhjän tilan ylläpitokulu 1,2 / m2 Vuokratun tila ylläpitokulu 3,0 / m2 Pienet remontit 200 t / vuosi Investoinnit Tilojen muokkaus ja koneet ja kalusto: 230 t / vuosi 3 ensimmäisen vuoden ajan, sitten 100 t / vuosi Perusparannukset 100 t / vuosi Perustettavan yhtiön henkilöstö: 6,2 henkilöä Living Lab toiminta on yhtiön ulkopuolella, mutta sen kustannuksiin osallistutaan 100 t :llä / vuosi ja antamalla käyttöön 1000 m2 tilaa veloituksetta Sekalaiset kulut kahtena ensimmäisenä vuonna yhteensä 1,2 M (toiminnan käynnistämisen kuluja), sitten 100 t / vuosi Kiinteistövero onnistutaan hakemuksella pudottamaan tasolle kauppahinta x 0,93 % vuodesta 2018 alkaen Oletuksena, että isoa perusparannusta, purkuja tms. ei tarvita talousmallin ajanjaksolla (2017-2036) Talousmalli on tehty tavallisen osakeyhtiön kirjanpitoa ajatellen. Kiinteistöjen omistamiseen liittyviä erityispiirteitä ei ole huomioitu (tämän vaikutus tulee tarkistaa Due Diligence vaiheessa)
Keskeisiä riskejä Vuokralaisten hankinta ei välttämättä onnistu niin hyvin kuin on suunniteltu Vuokralaisten poistumista ei välttämättä pystytä kompensoimaan uusilla vuokralaisilla Vuokrataso voi jäädä matalammaksi kuin on suunniteltu Hakemusta kiinteistöveron alentamisesta ei välttämättä hyväksytä Laskelmassa olevat remonttikustannukset ja investoinnit eivät välttämättä ole riittäviä Saaduissa PTS-suunnitelman tiedoissa on selvästi suuremmat ennakoidut summat tuleville vuosille kuin nykyisessä laskelmassa. Suunnitelma perustuu aiempaan laatutasoon, ja näyttää sisältävän konesalispesifejä asioita. DD-vaiheessa on tärkeää, että perustettavan yhtiön korjaustarpeita arvioidaan ja laskelmaa päivitetään tarvittaessa. Koska yhtiöllä osa tiloista on tyhjiä, ja tulopuolelle ei ole ennakoitu konesaliliiketoimintaan liittyviä tuloja, voitaneen pitää perusteltuna, että remonttikulut jäisivät pienemmiksi kuin PTS-suunnitelmassa 19
Bad case -skenaario Monikäyttötilan bad case = vain 26 % tilasta saadaan vuokrattua Tuotantotilan bad case: vain nykyiset ja varmat uudet vuokralaiset saadaan, jolloin käyttöaste = 50 % Talousmallin oletuksilla perustettavan yhtiön rahat loppuvat vuonna 2020, ja kassavirta sen jälkeen pysyy miinuksella Tässä tilanteessa yhtiössä täytyisi pystyä toteuttamaan mittavia kustannussäästöjä, ellei enempää vuokralaisia löydetä 20
Good case -skenaario Monikäyttötilan käyttöaste nousee 66 %:iin 6 vuodessa Good case oletuksilla kassavirta on lähes 2 M / vuosi positiivinen vuodesta 2022 alkaen, jolloin yhtiö on hyvä sijoitus omistajilleen Tähänkin skenaarioon pätee edellä kuvatuista riskeistä mm. remonttikustannusten taso Aiesopimuksen mukaan osapuolet sopivat mekanismista, jonka mukaisesti ne jakavat kiinteistön tai sen osan myynnistä saatavat voitot 50:50, mikäli tämä tapahtuu seuraavien X vuoden aikana. (X on enintään 10 vuotta) 21
Due Diligence Talousmallin toimintaa ja olettamuksia on syytä arvioida ennen kauppaa Due Diligence prosessissa Due Diligence = kaupan kohdetta koskevan ostajan selonottovelvollisuuden täyttäminen 22
Osaamiskeskittymän / perustettavan Salo IoT Oy:n osakassopimus 23
Osakassopimus Osakkeiden omistus osakkaiden pääomapanostuksen suhteessa: Salo kaupunki 4,5 M 36 % 4capes Oy 4,0 M 32 % Lounaismaan Osuuspankki 1,0 M 8 % Lounea Oy 1,0 M 8 % Aurora Ventures Oy 1,0 M 8 % Hans Strömberg 1,0 M 8 % Yhteensä: 12,5 M 100 % 24
Osakassopimus, jatkoa Yhtiön rahoitus Osakepääoma, svop Yhtiön hallinto Kullakin perustajaosakkaalla on oikeus nimetä hallituksen jäsen, kaupungilla lisäksi oikeus nimetä hallituksen puheenjohtaja Hallituksessa 7 jäsentä Yhtiö osallistuu LivingLabin kuluihin 100 000 /v ja antaa sen käyttöön 1000 m² tilaa 25
Osakassopimus, jatkoa Osakkailla laaja tiedonsaantioikeus yhtiön asioista Voitonjakoperiaatteet osakeyhtiölain mukaan Osakkeiden luovutusta koskevat rajoitukset ja määräykset Sopimusrikkomuksen seuraamukset Erimielisyyksien ratkaisu 26
27