1 (26) :n osavuosikatsaus 1.1.- Konsernin toiminnan tulos ja taloudellinen asema 1.1.- 1 000 eur 1.1.- 1.1.-30.9.2011 Liikevaihto 1 760,5 1 023,8 Liikevoitto 956,2 594,1 Katsauskauden tulos 659,2 484,8 31.12.2011 Sijoituskiinteistöjen käypä arvo 29 590 20 263 Nettovarallisuus/osake, euroa 10,79 10,49 1.1.- 1.1.-30.9.2011 Tulos/osake, euroa 0,54 0,67 Jaettu osinko/osake 0,26 0,00 Osakkeen kokonaistuotto-% p.a. 6,7 6,1 Huoneistojen taloudellinen käyttöaste, % 96,9 98,6 1.7.- 1.7.-30.9.2011 Liikevaihto 352,6 365,7 Liikevoitto 115,1 193,7 Katsauskauden tulos 18,7 138,0 Toimintaympäristö Kansantalous Suomen bruttokansantuotteen reaalikasvuksi ennustetaan kuluvalle vuodelle -0,2% +1,1% ja ensi vuodeksi 0,6% - 1,7%. Asuntomarkkinoihin keskeisesti vaikuttavan yksityisen kulutuksen kasvuksi puolestaan ennustetaan vuodelle 2012 1,1% - 1,9% ja vuodelle 2013 0,6% - 1,5%. Euroalueen markkinakorkojen taso on historiallisen alhainen ja lyhyiden markkinakorkojen myös odotetaan pysyvän alle 2 prosentissa seuraavien 3-4 vuoden ajan. Heikot talousnäkymät osaltaan yhä vaimentavat asuntomarkkinoita, joita toisaalta poikkeuksellisen alhainen korkotaso tukee. Asuntomarkkinoiden kysyntä Kotitaloudet nostivat syyskuussa 2012 uusia asuntolainoja 1,6 mrd. eurolla eli vain hieman vähemmän kuin vuosi sitten syyskuussa. Euromääräisten asuntolainojen kanta oli kesäkuun lopussa 85,5 mrd. euroa ja asuntolainakannan vuosikasvu hidastui 6,1%:iin.
2 (26) Asuntojen keskimääräinen markkinointiaika koko maassa nousi heinäkuun 69 päivästä lokakuussa 81 päivään, kun se vuosi sitten lokakuussa oli 82 päivää. Kaiken kaikkiaan asuntomarkkinoiden kysyntä on säilynyt kohtuullisena epävarmasta taloustilanteesta huolimatta. Asuntomarkkinoiden tarjonta Asuinkerrostalojen rakennuslupia myönnettiin syyskuussa 1 476 asunnolle, joka oli 15 % vähemmän kuin vuosi sitten. Vastaavasti tammi-syyskuussa rakennuslupia kerrostaloasunnoille myönnettiin yhteensä 12 844 kappaletta eli 10 % vähemmän kuin vastaavana aikana vuotta aiemmin. Kerrostaloasuntoja alettiin rakentaa vuoden kolmannella neljänneksellä 3 697 kappaletta, joka oli 7% vähemmän kuin vuosi sitten. Sen sijaan uusia kerrostaloasuntoja valmistui kolmannella vuosineljänneksellä 3 795 eli 21% enemmän kuin vuotta aiemmin. Asuntomarkkinoiden tarjonnan supistuva kehitys näyttäisi jatkuvan lähitulevaisuudessa. Asuntomarkkinoiden hinnat, vuokrat ja tuotot Vuoden 2012 kolmannella neljänneksellä vapaarahoitteisten asuntojen uusien vuokrasopimusten vuokrat nousivat edellisestä vuodesta 3,7%. Asuntojen hintojen nousu oli hieman maltillisempaa: 1,8% vuodentakaisesta. Asuntohintojen suhde vuokriin on kuitenkin edelleen pitkän aikavälin keskiarvon tuntumassa; kolmannen vuosineljänneksen neliöhinnoista ja vuokrista laskettuna suhde oli 16,1. Neliöhintojen ja vuosivuokrien suhteen 40 vuoden keskiarvo Suomessa on 16,6. Odotamme seuraavan 12 kuukauden aikana koko maan asuntohintojen nousun hieman kiihtyvän ja vapaarahoitteisten asuntojen uusien vuokrasuhteiden vuokrien nousuvauhdin pysyvän likimain ennallaan, jos markkinoiden korko-odotukset ja talousennusteet toteutuvat keskeisiltä asuntomarkkinoihin vaikuttavilta osiltaan. Orava Asuinkiinteistörahaston (Orava Asuntorahaston) tulevaisuuden näkymät Orava Asuntorahasto uskoo liiketoimintansa kasvavan oleellisesti ja kannattavuutensa paranevan merkittävästi vuoden loppuun mennessä. Yhtiö arvioi vuokrauskysynnän säilyvän hyvänä ja sen omistamien asuntojen hintojen nousevan maltillisesti vuoden 2012 viimeisen vuosineljänneksen aikana. Oleelliset tapahtumat 1.1.- Konserniverokeskus on myöntänyt 20.1.2012 yhtiölle vapautuksen tuloveron suorittamisesta. Verovapaus on päätöksen mukaisesti alkanut ensimmäisen verovuoden alusta 30.12.2010 alkaen. 27.2.2012 yhtiön hallitus päätti ostaa As Oy Jyväskylän Kruununtornista osakkeet, jotka oikeuttavat neljän toimistotilan ja yhden varastotilan hallintaan. Kauppakirja allekirjoitettiin 27.2.2011, maksu tapahtui ja omistusoikeus siirtyi 1.3.2012. Kauppahinta oli 150.000 euroa,
3 (26) yhtiölainaosuus oli yhteensä noin 1.735.000 euroa. Kaupan seurauksena yhtiö hakeutui kiinteistön käyttöoikeuden luovuttajana arvonlisäverovelvolliseksi 1.3.2012 alkaen. Yhtiökokouksessa 19.3.2012 päätettiin voitonjakokelpoisten varojen käyttämisestä seuraavasti: Osinkona jaetaan korkeintaan 0,34 euroa osakkeelle eli yhteensä 398 390,24 euroa siten, että - 30.3.2012 osinkona jaetaan 0,10 euroa osakkeelle eli yhteensä 117 173,60 euroa, joka on 98,4 % emoyhtiön tilikauden voitosta ilman realisoitumattomia arvonmuutoksia. - 28.6.2012 osinkona jaetaan 0,08 euroa osakkeelle eli yhteensä 93 738,88 euroa, - 27.9.2012 osinkona jaetaan 0,08 euroa osakkeelle eli yhteensä 93 738,88 euroa, - 27.12.2012 osinkona jaetaan 0,08 euroa osakkeelle eli yhteensä 93 738,88 euroa, - jätetään vapaaseen omaan pääomaan vähintään 4 058,32 euroa. Hallitus valtuutettiin päättämään täsmäytyspäivistä ja velvoitettiin valvomaan maksukykyisyyttä ennen kunkin osingonjaon maksua ja tarvittaessa pienentämään vuosineljänneksittäin tapahtuvaa osingonmaksua, mikäli yhtiön maksukykyisyys osingonjaon seurauksena vaarantuisi. Osinkoa on jaettu päätöksen mukaisesti 30.3.2012, 28.6.2012 ja 27.9.2012. Yhtiökokouksessa päätettiin myös uudistaa osakeantivaltuutus hallitukselle. Osakeanneissa uusien osakkeiden enimmäismäärä on 3 000 000 osaketta. Osakkeiden merkintähinta voidaan maksaa rahassa tai rahan sijasta kokonaan tai osittain apporttiomaisuudella. Valtuutus on voimassa 31.3.2013 asti. 27.4.2012 allekirjoitettiin pääomanhankintaa koskeva toimeksiantosopimus Orava Asuntorahaston ja Pareto Securities Oy:n (aik. Pankkiiriliike E. Öhman J:or Suomi Oy) välillä. Sopimuksen avulla on tarkoitus parantaa Orava Asuntorahaston listatumisedellytyksiä sijoittajapohjaa ja omaa pääomaa kasvattamalla. 20.6.2012 yhtiön hallitus päätti ostaa Etola-ryhmältä As Oy Vantaan Rasinrinne 13:n koko osakekannan 3,6 miljoonan euron kauppahinnalla. Kauppa toteutettin 21.6.2012 ja rahoitettiin Sampo Pankin myöntämällä 2,58 miljoonan euron lainalla ja Orava Asuntorahaston omilla osakkeilla (105 364 osaketta). Yhtiön hallitus päätti 1,1 miljoonan euron suunnatusta osakeannista Etola-ryhmään kuuluvalle Etra Oy:lle. Osakeannissa uusien osakkeiden määrä oli 105 364 osaketta. Osakkeiden merkintähinta maksettiin kokonaan apporttiomaisuudella, noin 30,6 %:n osuudella As Oy Vantaan Rasinrinne 13:n osakekannasta. Merkintähinta oli 10,44 euroa osakkeelta. Osakeannissa merkityt uudet osakkeet oikeuttavat puoleen vuodelta 2012 maksettavasta osingosta. Osakkeiden merkinnän maksu ja apporttiomaisuuden luovutus tapahtui 21.6.2012. Osakeannin järjestäjänä toimi Orava Rahastot Oyj. Osakepääoman korotus merkittiin kaupparekisteriin 29.6.2012.
4 (26) 30.8.2012 yhtiön hallitus päätti toteuttaa 19 asuinhuoneiston kaupat As Oy Tornion Aarnintie 7:stä. Kauppahinta oli 12.100,00 euroa, asuinhuoneistojen velaton arvo 979.400,00 euroa. Myyjänä oli Hacmill Oy Jyväskylästä. Hallituksen kokouksessa 27.9.2012 allekirjoitettiin kauppakirja As Oy Vantaan Rusakosta. Velaton kauppahinta oli 1.300.000 euroa. Kauppa rahoitettiin Sampo Pankin myöntämällä 650.000 euron lainalla sekä Avaintalot Oy:n myöntämällä 650.000 euron lainalla. Kokouksessa päätettiin myös allekirjoittaa sopimus pankkitilin limiitin nostosta sadasta 200 tuhanteen euroon. Sijoituskiinteistöt Orava Asuntorahastolla oli yhteensä 307 asuinhuoneistoa (30.9.2011: 246), joiden yhteenlaskettu vuokrattava pinta-ala oli noin 17 907 m² (2011: 14 432 m²). Huoneistot sijaitsivat kymmenessä eri asunto-osakeyhtiössä, joissa neljässä yhtiön omistusosuus on 100 %. As Oy Kauniaisten Venevalkamantie 3 on rakenteilla. Arvioitu valmistumisajankohta on marraskuu 2012. Sen valmistusaste oli 90 %. Kymmeneen huoneistoon oikeuttavista osakkeista on maksettu 167 tuhatta euroa. As Oy Jyväskylän Kruununtornista yhtiö omistaa neljä toimistotilaa ja yhden varastotilan. Rahaston omistamien huoneistojen arvot arvioidaan vähintään kuukausittain ja julkistetaan vähintään neljännesvuosittain sekä aina, kun kiinteistörahaston taloudellisen tilanteen muutos sitä vaatii tai muutokset kiinteistöjen kunnossa vaikuttavat olennaisesti kiinteistörahaston omistusten arvoon. Omaisuus arvostetaan taseessa käypään arvoon seuraavien periaatteiden mukaan. Sijoitusomaisuus arvostetaan alun perin hankintamenoon. Alkuperäisen kirjaamisen jälkeisessä arvioinnissa ja arvostamisessa käytetään käypää arvoa. Käypä arvo on rahamäärä, johon omaisuus voitaisiin vaihtaa asiaa tuntevien, liiketoimeen halukkaiden ja toisistaan riippumattomien osapuolten välillä. Käypä arvo asunnoille määritetään hallinnointiyhtiö Orava Rahastojen kehittämän asuntojen hintojen arviointimallin avulla. Koska Orava Asuntorahaston strategian mukaisesti asuinhuoneistot myydään yksittäin markkinoille, Orava Asuntorahaston asunto-omaisuuden arvo on arviointimallilla laskettujen yksittäisten huoneistojen käypien arvojen summa. Orava Asuntorahaston toimisto-omaisuuden arvo on kauppaarvomenetelmällä laskettujen yksittäisten toimistojen kauppa-arvojen summa. Tarkempi selvitys asuntojen hintojen arviointimallista on esitetty vuoden 2011 tilinpäätöksessä. Yhtiön kiinteistöomaisuus oli seuraava:
5 (26) Huoneistot, lukumäärä Kiinteistö Katuosoite Kunta Rakennuksen valmistumisv. Peruskorjausvuosi pinta-ala Huoneistojen Omistusosuus Käypä arvo 1.000 38 As Oy Lahden Helkalanhovi Pihtikatu 5 Lahti 1975 2 212 86,7 % 2 173 31 As Oy Lahden Poikkikatu 4 Poikkikatu 4 Lahti 1971 1 740 79,1 % 2 655 17 As Oy Haminan Tervaniemi Lavatie 6 Hamina 1999 1 085 100 % 1 560 22 As Oy H:linnan Aulangontie 39 Aulangontie 39 H:linna 1974 2003 1 041 96 % 1 964 48 As Oy Nurmijärven Puurata 15-17 Puurata 15-17 N:järvi 1975 1999 3 042 100 % 4 736 52 As Oy Tornion Kuparimarkka Aarnintie 13 Tornio 1975 2000 2 828 97 % 2 866 20 Bostads AB Lindhearst Asunto Oy Kirkkoniityntie 28 Sipoo 1982 1 535 87,5 % 2 410 41 As Oy Vantaan Rasinrinne 13 Rasinrinne 13 Vantaa 1975 2 156 100 % 4 312 19 As Oy Tornion Aarnintie 7 Aarnintie 7 Tornio 1974 1990 1 138 39 % 1 144 9 As Oy Vantaan Rusakko Kylmäojantie 13 Vantaa 1992 512 100 % 1 391 10 Asunto Oy Venevalkamantie 2 Venevalkamantie 3 Kauniainen 11/2012 618 32,9 % 2 684 Rakenteilla, valmistusaste 90 % 307 17 907 27 895 Toimistot, lukumäärä Kiinteistö Katuosoite Kunta Rakennuksen valmistumisv. Vuokrattava ala, toimistot Peruskorjausvuosi Omistusosuus % Käypä arvo 1.000 5 As Oy Jyväskylän Kruununtorni Hoitajantie 4 J:kylä 2010 1 232 36,0 % 1 695 19 139 29 590 Huoneistojen käyvän arvon muutos katsauskaudella 1.1.- oli yhteensä 538 tuhatta euroa (2011: 320 tuhatta euroa). Realia Management on keväällä 2012 auditoinut Orava Asuntorahaston asuntojen hintojen arviointimallin, käytetyn aineiston ja parametrit sekä prosessin, työmenetelmät ja raportoinnin. Realia Management on toimittanut auditointiraportin yhtiölle 27.5.2012. Auditoinnin suorittajat ovat todenneet, että arvonmääritysprosessi ja -mallit noudattavat hyvää toimintatapaa, ovat objektiivisia ja tasapuolisia sekä tarkkuudeltaan riittäviä markkina-arvon määrityksessä. Auditoinnin lisäksi ulkopuolinen asiantuntija antaa arvolaskelman kaksi kertaa vuodessa Orava Asuntorahaston sijoituskiinteistöjen arvosta. Realia Managementin antama arvo 30.6.2012 asunnoista oli 0,58% pienempi kuin Orava Asuntorahaston itse arvioima arvo. Konsernin katsauskauden tulos Konsernin liikevaihto katsauskaudella 1.1.- oli 1 761 tuhatta euroa (2011: 1 024). Liikevaihto jakautui vuokratuottoihin, käyttökorvauksiin ja muihin tuottoihin 1 339 tuhatta euroa (2011: 691), sijoituskiinteistöjen myyntivoittoon -116 tuhatta euroa (2011: 12) sekä huoneistojen käyvän arvon muutokseen 538 tuhatta euroa (2011: 355). Asunto-osakeyhtiöiden hoitokulut, vuokraustoiminnan kulut, hallinnon kulut ja liiketoiminnan muut tuotot ja kulut olivat yhteensä 804 tuhatta euroa (2011: 430). Liikevoitto oli 956 tuhatta euroa (2011: 594).
6 (26) Rahoitustuotot ja -kulut olivat -290 tuhatta euroa (2011: -109). Tilikauden tulokseen perustuvat verot 7 tuhatta euroa ovat sijoitushuoneistojen myyntien luovutusvoitoista lasketut verot. Katsauskauden tulos verojen jälkeen oli 659 tuhatta euroa (2011: 485). As Oy Vantaan Rusakon vuokratuotot ja hoitokulut kirjautuvat Orava Asuntorahastolle kauppakirjan mukaisesti vasta 1.10.2012 lähtien. Vuokraustoiminta Asuinhuoneistojen vuokrasopimusten yhteenlaskettu kuukausittainen kassavirta katsauskauden päättyessä oli 152 tuhatta euroa (2011: 83,3 tuhatta euroa). Toimistotilat ja käyttökorvaukset mukaan lukien kassavirta oli 174 tuhatta euroa. Valmiita asuntoja katsauskauden lopussa oli yhteensä 297 kappaletta, joista vapaita asuntoja oli katsauskauden lopussa 4 kappaletta ja myytävänä 16 kappaletta. Vuokrasopimuksia oli katsauskauden päättyessä 277 kappaletta sisältäen As Oy Vantaan Rusakon 9 huoneistoa. Vuokraustoiminnan tunnusluvut olivat: 1.1.- 1.1.-30.9.2011 Bruttovuokratuotto-% 7,7 8,2 Nettovuokratuotto-% 4,6 4,6 Taloudellinen käyttöaste, % 96,9 99,1 Toiminnallinen käyttöaste, % 96,9 99,2 Vuokralaisvaihtuvuus/kk, % 3,3 1,7 Tunnusluvuissa ei ole huomioitu As Oy Vantaan Rusakon asuinhuoneistoja, joista tuotot ja kulut siirtyivät Orava Asuntorahastolle vasta 1.10.2012 lähtien. Asuinhuoneistojen koko vuokrasopimuskanta on toistaiseksi voimassa olevia sopimuksia. Toimistotilojen ja varastotilan vuokrasopimukset ovat määräaikaisia. Päättyneitä sopimuksia katsauskaudella oli yhteensä 67 kappaletta. Vapautuneet asunnot saatiin pääsääntöisesti hyvin uudelleen vuokrattua sopimuksen päättymistä seuraavan kuukauden aikana. Vuokrankorotukset Elokuun 2011 alussa 32 huoneistossa vuokratason arvioitiin olevan yli 10 % alle käyvän markkinatason. Näiden huoneistojen vuokralaisille lähetettiin elokuun 2011 aikana tasokorotuskirje. Korotukset tulivat voimaan 1.4.2012. Korotuksen vaikutus kuukausivuokriin oli noin 1 500 euroa. Katsauskauden aikana ilmoitettiin lisäksi yhteensä n. 60 vuokralaiselle joko kiinteistönhoidon kustannusindeksin mukaisista tai elinkustannusindeksiin perustuvista vuokrankorotuksista. Investoinnit 27.2.2012 yhtiön hallitus päätti ostaa As Oy Jyväskylän Kruununtornista osakkeet, jotka oikeuttavat neljän toimistotilan ja yhden varastotilan hallintaan. Kauppakirja allekirjoitettiin
7 (26) 27.2.2011, maksu tapahtui ja omistusoikeus siirtyi 1.3.2012. Kauppahinta oli 150.000 euroa, yhtiölainaosuus oli yhteensä noin 1.735.000 euroa. Kauppahinta maksettiin kassavaroilla. Kaupan seurauksena yhtiö hakeutui kiinteistön käyttöoikeuden luovuttajana arvonlisäverovelvolliseksi 1.3.2012 alkaen. 20.6.2012 yhtiön hallitus päätti yksimielisesti ostaa Etola-ryhmältä As Oy Vantaan Rasinrinne 13:n koko osakekannan 3,6 miljoonan euron kauppahinnalla. Kauppa toteutettin 21.6.2012 ja rahoitettiin Sampo Pankin myöntämällä 2,58 miljoonan euron lainalla ja Orava Asuntorahaston omilla osakkeilla (105 364 osaketta). 30.8.2012 yhtiön hallitus päätti toteuttaa 19 asuinhuoneiston kaupat As Oy Tornion Aarnintie 7:stä. Kauppahinta oli 12.100,00 euroa, asuinhuoneistojen velaton arvo 979.400,00 euroa. Myyjänä oli Hacmill Oy Jyväskylästä. Hallituksen kokouksessa 27.9.2012 allekirjoitettiin kauppakirja As Oy Vantaan Rusakosta. Velaton kauppahinta oli 1.300.000 euroa. Kauppa rahoitettiin Sampo Pankin myöntämällä 650.000 euron lainalla sekä Avaintalot Oy:n myöntämällä 650.000 euron lainalla. Maksu tapahtui 1.10.2012. Myynnit Vapautuneiden huoneistojen myyntiä jatkettiin katsauskaudella. Orava Asuntorahasto voi myydä omistamiaan huoneistoja. Veronhuojennuslain mukaan jokaisesta luovutuksesta, joka on omistettu alle 5 vuotta ja josta syntyy voittoa, on maksettava luovutusvoittoveroa. Katsauskaudella 1.1.- myytiin yhteensä 15 huoneistoa, As Oy Lahden Helkalanhovista 6 huoneistoa, As Oy Lahden Poikkikatu 4:stä kolme huoneisto, Bostads Ab Lindhearst Asunto Oy:stä myytiin kaksi huoneistoa, As Oy Tornion Kuparimarkasta kolme huoneistoa ja As Oy Hämeenlinnan Aulangontie 9:stä yksi huoneisto. Katsauskauden jälkeen on myyty yhteensä 7 huoneistoa. Huoneistojen velattomat kauppahinnat yhteensä olivat 1 372 tuhatta euroa. Huoneistojen myyntihinnat olivat yhteensä 33 tuhatta euroa eli 2,6 % alle niiden myyntiä edeltävän vuosineljänneksen lopun käyvän arvon. Huoneistojen myynnnistä kirjattiin tappiota 116 tuhatta euroa. Huoneistojen luovutusvoitot ja tappiot saadaan kun velattomasta myyntihinnasta vähennetään edellisen vuosineljänneksen päättävä käypä arvo, huoneiston stailauskustannukset sekä myynnin välityspalkkiot. Välityspalkkiot olivat yhteensä 48 tuhatta euroa ja stailauskustannukset 36 tuhatta euroa. Verrattuna hankinta-ajan velattomiin arvoihin huoneistojen velattomat kauppahinnat olivat 7,7 % alle niiden velattoman hankinta-arvon. As Oy Lahden Poikkikatu 4:n ja As Oy Hämeenlinnan Aulangontie 9:n huoneistojen luovutuksista on maksettava luovutusvoittoveroa yhteensä 7 tuhatta euroa. Luovutusvoitoista ei saa vähentää katsauskauden saman tulolajin tappiota. Huoneistot palautuvat takaisin vuokrattaviksi, jos ne eivät mene kaupaksi tavoitehintaan tietyn ajan kuluessa. Vuokrasalkkuun on palautunut katsauskauden aikana neljä huoneistoa.
8 (26) Rahoitus Rahoituskulut (netto) olivat 1.1.- välisenä aikana yhteensä 290 tuhatta euroa (2011: 109 tuhatta euroa). Emoyhtiön lainojen lyhennykset katsauskaudella olivat yhteensä 143 tuhatta euroa (2011: 0 euroa) ja yhtiölainojen lyhennykset yhteensä 214 tuhatta euroa (2011: 198 tuhatta euroa). Orava Asuinkiinteistörahastolla oli korollista pankkilainaa 8 236 tuhatta euroa ja käytettävissä luottolimiitti 100 tuhatta euroa. Luottolimiitti nostettiin 200 tuhanteen euroon 1.10.2012. Taseen pitkäaikaisiin velkoihin sisältyy lisäksi myös vuokralaisten maksamia vuokravakuuksia 107 tuhatta euroa. Orava Asuntorahaston osake ja osakkeenomistajat Yhtiön osakkeet on laskettu liikkeeseen arvo-osuusjärjestelmässä 28.1.2011. Osakkeen kaupankäyntitunnus on OREIT. Yhtiöllä oli yhteensä 12 osakkeenomistajaa. Osakkeiden lukumäärä oli 1.277.100 kappaletta. Katsauskauden jälkeen yhtiön osakepääomaa on korotettu. Lokakuun suunnatussa osakeannissa merkittyjen osakkeiden lukumäärä oli 89 458 osaketta. Korotus merkittiin kaupparekisteriin 19.11.2012. Kymmenen suurinta osakkeenomistajaa 19.11.2012, omistusten määrät ja omistusosuudet on esitetty oheisessa taulukossa. Osakkeenomistajat 19.11.2012 kpl % 10 suurinta Länsi-Suomen Vuokratalot Oy 351 000 25,685 % Avaintalot Oy 247 794 18,133 % Maakunnan Asunnot Oy 102 205 7,479 % Godo Invest Oy 229 360 16,784 % Sysmäläntien Kiinteistöt Oy 229 360 16,784 % Etra Oy 105 364 7,710 % Kiint. Oy Kotkan Vuorenrinne 19 87 558 6,407 % Petteri Vaittinen 9 756 0,714 % Jaakko Lehtonen 1 951 0,143 % Juha Heiskanen 1 900 0,139 % Osakkeet yhteensä 1 366 248 99,98 %
9 (26) Asuntorahaston hallinnointi Orava Asuntorahasto perustettiin Orava Rahastot Oyj:n aloitteesta. Orava Rahastot vastaa Asuntorahaston toiminnan ja hallinnon järjestämisestä, hoitamisesta ja kehittämisestä. Asuntorahastolla ei ole omaa henkilöstöä. Korvauksena hallinnointipalveluista Orava Asuinkiinteistörahasto maksaa hallinnointiyhtiölle vuotuisena kiinteänä hallinnointipalkkiona 0,6 % rahaston varojen käyvästä arvosta ja tulossidonnaisena hallinnointipalkkiona 20 % rahaston vuotuisesta kuuden prosentin aitakoron ylittävästä tuotosta. Kiinteä hallinnointipalkkio lasketaan neljännesvuosittain, ja arvona pidetään edellisen neljännesvuoden viimeisintä IFRS:n mukaista varojen käypää arvoa. Kiinteät hallinnointipalkkiot katsauskauden 1.1.- aikana olivat 133 tuhatta euroa (2011: 47 tuhatta euroa) sisältäen arvonlisäveron. Vuonna 2011 hallinnointiyhtiö ei laskuttanut hallinnointipalkkiota 1.1.-31.3.2011 väliseltä ajalta. Tulossidonnainen hallinnointipalkkio lasketaan tilikauden osakekohtaisen tuoton ja tilikauden päättävän osakkeiden lukumäärän perusteella. Tilikauden osakekohtainen tuotto lasketaan ennen listautumista tilikauden päättävän ja avaavan osakekohtaisen nettovarallisuuden ja tilikauden aikana osakkeelle maksettujen osinkojen perusteella. Puolet tulossidonnaisesta hallinnointipalkkiosta voidaan maksaa Asuntorahaston omina osakkeina. Vuoden 2012 tuloksen perusteella tulossidonnaista palkkiota on jaksotettu 15 tuhatta euroa katsauskauden kuluihin. Newsec Asset Management Oy:lle on maksettu taloushallinnon ja muiden tukitoimintojen hoitamisesta sekä huoneistojen vuokraustoiminnasta katsauskaudella 67 tuhatta euroa (2011: 50 tuhatta euroa). Henkilöstö Orava Asuinkiinteistörahaston henkilöstö on osa hallinnointiyhtiö Orava Rahastot Oyj:n liiketoimintaorganisaatiota. Hallinnointiyhtiö vastaa Asuinkiinteistörahaston operatiivisen toiminnan henkilöstökuluista. Hallitus ja tilintarkastajat Orava Asuntorahaston hallituksessa on neljä jäsentä: Tapani Rautiainen, Veli Matti Salmenkylä, Jouni Torasvirta ja Timo Valjakka. Hallituksen puheenjohtaja on Jouni Torasvirta ja varapuheenjohtaja Tapani Rautiainen. Hallitus arvioi, että sen jäsenistä Veli Matti Salmenkylä ja Jouni Torasvirta ovat riippumattomia yhtiön merkittävistä osakkeenomistajista ja Tapani Rautiainen ja Timo Valjakka ovat riippumattomia yhtiöstä. Hallituksen jäsenten kuukausipalkkiot ovat puheenjohtaja 500 euroa, jäsenet 300 euroa; kokouspalkkiot ovat puheenjohtaja 200 euroa, jäsenet 100 euroa. Hallitukselle maksetut palkkiot katsauskaudella 1.1.- olivat 16,6 tuhatta euroa (2011: 13,2 tuhatta euroa). Hallitus kokoontui katsauskaudella 9 kertaa (2011: 6 kertaa).
10 (26) Hallitus on hyväksynyt kokouksessaan hallituksen työjärjestyksen. Tämä työjärjestys ohjaa hallituksen työskentelyä ja täydentää hallituksen toiminnassa noudatettavia muita säännöksiä, joista keskeisiä ovat osakeyhtiölaki, arvopaperimarkkinalaki, kiinteistörahastolaki, laki eräiden asuntojen vuokraustoimintaa harjoittavien osakeyhtiöiden veronhuojennuksesta ja yhtiön yhtiöjärjestys. Yhtiöllä on Pohjola Vakuutus Oy:n myöntämä toimitusjohtajan ja hallituksen vastuuvakuutus. Korvauksen enimmäismäärä varallisuusvahingossa on 1 miljoonaa euroa. Orava Asuntorahaston konserniyhtiöiden tilintarkastaja on KHT-yhteisö PricewaterhouseCoopers Oy päävastuullisena tilintarkastajanaan KHT Eero Suomela. Tilintarkastajalle maksetaan palkkio laskun mukaan. Tilintarkastajalle on maksettu katsauskaudella 1.1.- emoyhtiön tilintarkastuksesta 5 tuhatta euroa, asuntoosakeyhtiöiden tilintarkastuksesta 6 tuhatta euroa ja muista palveluista tuhat euroa. Johto Orava Asuntorahaston toimitusjohtajana toimii Veli Matti Salmenkylä. Orava Asuntorahaston johto on osa hallinnointiyhtiö Orava Rahastot Oyj:n liiketoimintaorganisaatiota. Hallinnointiyhtiö vastaa Rahaston operatiivisen toiminnan henkilöstö- ja johdon kuluista. Sääntely Voimassa olevat Finanssivalvonnan hyväksymät säännöt on esitetty osavuosikatsauksen liitteenä. Tapahtumat katsauskauden jälkeen 25.10.2012 yhtiön hallitus päätti toteuttaa 3 asuinrakennuksen kaupan ja tontin vuokraoikeuden siirron Kotkassa osoitteessa Vuorenrinne 19. Myyjänä oli Kiinteistö Oy Kotkan Vuorenrinne 19, joka myi omistamansa rakennukset perustettavalle yhtiölle, Asunto Oy Kotkan Vuorenrinne 19:lle, joka on 100 %:sti Orava Asuntorahaston omistama. Perustamisasiakirjat allekirjoitettiin 24.10.2012. Asunto Oy Kotkan Vuorenrinne 19 merkittiin rekisteriin 16.11.2012. Orava Asuntorahasto maksoi 1,9 miljoonan euron kauppahinnasta Asunto Oy Kotkan Vuorenrinne 19:n puolesta Sampo Pankista nostamallaan lainalla 950 000 euroa ja omilla osakkeillaan n. 950 000 euroa lokakuun suunnatun osakeannin ehtojen mukaisesti. Asunto Oy Kotkan Vuorenrinne 19 osakepääoma maksettiin keskinäiset saatavat kuittaamalla. Transaktion seurauksena yhtiö uskoo liikevaihdon kasvavan oleellisesti ja kannattavuuden paranevan merkittävästi viimeisen vuosineljänneksen aikana. Lokakuun suunnatussa osakeannissa merkittyjen osakkeiden lukumäärä oli yhteensä 89 458 osaketta. Korotus merkittiin kaupparekisteriin 19.11.2012. Konserniverokeskus antoi verotuspäätöksen ensimmäiseltä tilikaudelta. Verotuspäätöksen mukaan yhtiölle ei määrätty tuloveroa.
11 (26) Lähiajan riskit ja epävarmuudet Orava Asuntorahasto arvioi, että yhtiön ensimmäisten vuosien kasvuvaiheen aikana keskeisimmät riskit ja epävarmuustekijät liittyvät rahoitusriskeihin ja korjausmenoihin. Uuden yhtiön voi olla vaikea turvata investointien rahoitus kilpailukykyisillä ehdoilla. Lisäksi nopea ja voimakas markkinakorkojen nousu lisäisi Orava Asuntorahaston uusien hankintojen rahoituskuluja, joka vaikuttaisi negatiivisesti yhtiön tulokseen. Suurilla odottamattomilla korjauksilla ja korjausmenoilla olisi vaikutusta vuokrausasteen laskuun, vuokratuottojen menettämiseen ja kannattavuuteen. Taloudellisen tiedottamisen aikataulu Orava Asuntorahasto julkistaa vuoden 2012 tilinpäätöstiedotteensa kahden kuukauden kuluessa katsauskauden päättymisestä. 28.11.2012 Hallitus Lisätietoja: toimitusjohtaja Veli Matti Salmenkylä, puh. 010 420 3102, hallituksen puheenjohtaja Jouni Torasvirta, puh. 010 420 3101 Jakelu: Finanssivalvonta
12 (26) KONSERNIN LYHENNETTY TILINPÄÄTÖS 1.1- Lyhennetty tuloslaskelma, IFRS 1.7.- 1.7.-30.9.2011 1.1.- 1.1.-30.9.2011 Bruttovuokratuotto 293 034 667 495 Liikevaihto 352 572 365 675 1 760 534 1 023 815 Hoitokulut -174 803-122 501-517 125-296 072 Vuokraustoiminnan kulut -6 195-10 525-31 855-11 240 Asuntosijoitustoiminnan nettotuotto 171 574 232 649 1 211 554 716 503 Asuntorahaston hallinnon kulut -57 568-38 887-241 463-122 389 Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut 1 023 0-13 927 0 Liikevoitto 115 029 193 762 956 164 594 114 Rahoituskulut (netto) -90 800-55 724-290 469-109 287 Voitto/tappio ennen veroja 24 229 138 038 665 695 484 827 Tilikauden tulokseen perustuvat verot -5 539 0-6 539 0 Laskennalliset verot 0 0 0 0 Katsauskauden voitto/tappio 18 691 138 038 659 157 484 827 Katsauskauden voiton/tappion jakautuminen Emoyhtiön omistajille 18 691 138 038 659 157 484 827 Määräysvallattomille omistajille 0 0 0 0 Emoyhtiön omistajille kuuluvasta voitosta laskettu osakekohtainen tulos Tulos/osake, euroa 0,01 0,15 0,54 0,67 Tulos/osake laimennettu, euroa
13 (26) Lyhennetty konsernitase 31.12.2011 VARAT Sijoituskiinteistöjen käypä arvo 29 590 016 20 262 818 Saamiset Vuokra- ja muut saamiset 31 995 26 800 Rahoitusomaisuus 712 651 402 877 VARAT YHTEENSÄ 30 334 662 20 692 495 Oma pääoma Osakepääoma 12 771 000 11 717 360 Rahastot 204 885 158 525 Voittovarat 142 879 0 Tilikauden voitto 659 157 447 521 Oma pääoma yhteensä 13 777 920 12 323 406 Velat Pitkäaikaiset velat Korolliset velat 12 267 250 7 494 209 Muut pitkäaikaiset velat 2 755 642 296 740 Lyhytaikaiset velat Korolliset velat 50 041 409 536 Muut lyhytaikaiset velat 1 483 809 168 604 Velat yhteensä 16 556 742 8 369 089 OMA PÄÄOMA JA VELAT YHTEENSÄ 30 334 662 20 692 495
14 (26) Konsernin rahavirtalaskelma 1.1.- 1.1.-30.9.2011 Liiketoiminnan rahavirrat Liiketoiminnan rahavirta ennen rahoituseriä 509 341 290 196 Maksetut korot netto -323 803-58 546 Maksetut verot 0 0 Liiketoiminnasta kertyneet nettorahavirrat 185 538 231 650 Investointien rahavirrat Tytäryritysten hankinta vähennettynä hankituilla rahavaroilla -2 507 180-14 221 688 Osakkuusyritysten hankinta -164 693 0 Investoinnit aineellisiin käyttöomaisuushyödykkeisiin -19 415 213 557 Investoinnit aineettomiin hyödykkeisiin -87 149 0 Aineellisten käyttöomaisuushyödykkeiden myyntitulot 986 724 226 220 Investointeihin käytetyt nettorahavirrat -1 791 712-13 781 912 Rahoituksen rahavirrat Osakeannista saadut maksut 0 6 848 225 Lainojen nostot 2 580 000 7 256 083 Lainojen takaisinmaksut -359 408-198 119 Maksetut osingot -304 643 0 Rahoitukseen käytetyt nettorahavirrat 1 915 949 13 906 189 Rahavarojen nettovähennys (-) /-lisäys 309 774 355 928 Käteisvarat, muut rahavarat ja luotolliset tilit tilikauden alussa 402 877 71 289 Rahavarat tilikauden lopussa 712 651 427 217
Osakepääoma Sijoitetun vapaan pääoman rahasto Suojausrahasto Kertyneet voittovarat Yhteensä Määräysvallattomien omistajien osuus Oma pääoma yhteensä 15 (26) LYHENNETTY LASKELMA KONSERNIN OMAN PÄÄOMAN MUUTOKSISTA 1 000 Emoyrityksen omistajille kuuluva oma pääoma Oma pääoma 31.12.2010 5 028 5 028 0 5 028 Suunnattu osakeanti 29.3.2011 2 478 2 478 0 2 478 Suunnattu osakeanti 29.3.2011 117 3 120 0 120 Suunnattu osakeanti 29.3.2011 4 095 156 4 251 0 4 251 Kauden voitto 448 448 0 448 Laajan tuloksen erät 0 0 0 0 Oma pääoma 31.12.2011 11 717 159 0 448 12 324 0 12 324 Suunnattu osakeanti 29.6.2012 1 054 46 1 100 1 100 Osingonjako 30.3.2012-117 -117-117 Osingonjako 28.6.2012-94 -94-94 Osingonjako 27.9.2012-94 -94-94 Kauden voitto 659 659 0 659 Laajan tuloksen erät 0 0 0 Oma pääoma 12 771 205 0 802 13 778 0 13 778
16 (26) Konsernin tilinpäätöksen liitetiedot 1. Konsernin perustiedot ( Orava Asuntorahasto, y-tunnus 2382127-4, osoite Kanavaranta 7, 00160 HELSINKI) on perustettu 30.12.2010 kiinteistörahastolaissa tarkoitetuksi kiinteistörahastoksi, jonka kiinteistösijoitustoiminnan säännöt finanssivalvonta on hyväksynyt 28.1.2011. Ajan tasaiset säännöt ovat tilinpäätöksen liitteenä. Yhtiön toimialana on kiinteistörahastolaissa (1173/1997) tarkoitettuna kiinteistörahastona harjoittaa omistamiensa ja osakeomistuksen perusteella hallitsemiensa asuntojen ja kiinteistöjen vuokraustoimintaa, siihen kohdistuvaa tavanomaista isännöinti- ja kunnossapitotoimintaa, rakennuttamistoimintaa omaan lukuunsa sekä näiden edellyttämää varainhallintaa. Yhtiön toiminta pyrkii hyödyntämään Lakia eräiden asuntojen vuokraustoimintaa harjoittavien osakeyhtiöiden veronhuojennuksesta (299/2009). Yhtiölle on myönnetty vapautus tuloveron suorittamisesta. Verovapaus on alkanut ensimmäisen verovuoden alusta 30.12.2010 alkaen. Orava Asuntorahaston hallitus on kokouksessaan 28.11.2012 hyväksynyt tämän tilinpäätöksen julkistettavaksi. 2. Laki eräiden asuntojen vuokraustoimintaa harjoittavien osakeyhtiöiden veronhuojennuksesta (299/2009) Suomessa yleisesti verovelvollinen asuntojen vuokraustoimintaa harjoittava osakeyhtiö vapautetaan suorittamasta tuloveroa siten kuin veronhuojennuslaissa säädetään. Verovapauden myöntämisen edellytykset pääpiirteissään ovat: - Yhtiö ei harjoita muuta kuin asuntojen vuokraustoimintaa - Yhtiön taseen mukaisista varoista vähintään 80% on pääasiassa asuinkäyttöön tarkoitetuissa huoneistoissa/kiinteistöissä - Yhtiön muut varat kuin asuntovarallisuus on kiinteistörahastolain mukainen - Yhtiön vieras pääoma on enintään 80% - Yksittäisellä osakkaalla on enintään 30%:n osuus yhtiön osakepääomasta (2014 alkaen alle 10%) - Yhtiöön sovelletaan kiinteistörahastolakia Verovapauden voimassaolon edellytykset edellisten lisäksi ovat pääpiirteissään: - Osinkoja on jaettava vähintään 90% tuloksesta vuosittain (poislukien realisoitumaton arvonmuutos) - Yhtiön osakkeiden pörssilistaus tapahtuu viimeistään kolmantena vuotena - Yhtiö ei jaa varojaan muuten kuin osinkona Yhtiö joutuu osittain verovelvolliseksi, - niiltä osin kuin vuokratulojen määrä alittaa 80% tuloista (pl. luovutushinnat) - luovutusvoitoitoista asunnoista, jotka se on omistanut alle 5 vuotta
17 (26) 3. Laatimisperiaatteet Konsernitilinpäätös on laadittu kansainvälisten tilinpäätösstandardien (International Financial Reporting Standards, IFRS) mukaisesti noudattaen EU:ssa sovellettavaksi hyväksyttyjä voimassa olevia IAS- ja IFRS-standardeja sekä SIC- ja IFRIC-tulkintoja. Laatiminen on tehty IAS34:n mukaisesti. Kansainvälisillä tilinpäätösstandardeilla tarkoitetaan Suomen kirjanpitolaissa ja sen nojalla annetuissa säännöksissä EU:n asetuksessa nro 1606/2002 säädetyn menettelyn mukaisesti EU:ssa sovelletavaksi hyväksyttyjä standardeja ja niistä annettuja tulkintoja. Konsernitilinpäätöksen liitetiedot ovat myös suomalaisten, IFRSsäännöksiä täydentävien kirjanpito- ja yhteisölainsäädännön mukaiset. Lisäksi Orava Asuntorahasto noudattaa soveltuvin osin the European Real Estate Associationin (EPRA) suosituksia elokuulta 2011. Konsernitilinpäätös on laadittu euroissa. Kaikki luvut on pyöristetty lähimpään euroon, joten yksittäisten lukujen yhteenlaskettu summa saattaa poiketa esitetystä summaluvusta. Liitetiedoissa luvut on esitetty tuhansina euroina. Konsernitilinpäätös perustuu alkuperäisen hankintamenon käyttämiseen, lukuun ottamatta käypään arvoon kirjattavia sijoituskiinteistöjä. Yhtiökokouksen 19.3.2012 päättämää neljä kertaa vuodessa maksettavaa enimmäisosinkoa ei ole merkitty velaksi konsernitaseeseen, sillä hallitus päättää valtuutuksensa nojalla osingon määrästä neljännesvuosittain. Tarkempaa tietoa laskenta- ja laatimisperiaatteista löytyy :n konsernitilinpäätöksestä 31.12.2012. Osavuosikatsauksessa esitetyt tiedot ovat tilintarkastamattomia. Osakekohtaisissa tunnusluvuissa on huomioitu osakkeiden yhdistäminen kesäkuussa 2011. Yhtiö lunasti 90 % kaikkien osakkeenomistajien osakkeista vastikkeetta ja mitätöi ne, joten osakkeiden lukumäärä pieneni yhteen kymmenesosaan alkuperäisestä.
18 (26) 4. Segmenttiraportointi Konsernin ylin operatiivinen päätöksentekijä on hallitus. Segmentti-informaatio perustuu kuukausiraportteihin, joita hallitus käyttää resurssien jakamiseen ja tuloksellisuuden arviointiin. Orava Asuntorahasto harjoittaa omistamiensa ja osakeomistuksen perusteella hallitsemiensa asuntojen ja kiinteistöjen vuokraustoimintaa, sekä siihen kohdistuvaa tavanomaista isännöinti- ja kunnossapitotoimintaa. Yhtiön segmenttiraportointimuoto on sijoituskiinteistöjen käyttötarkoituksen mukainen. Yhtiön taseen mukaisista varoista vähintään 80% on veronhuojennuslain mukaan oltava pääasiassa asuinkäyttöön tarkoitetuissa huoneistoissa tai kiinteistöissä ja vuokratulojen näistä pitää olla vähintään 80 % tuloista, poislukien sijoituskiinteistöjen myyntihinnat. Vuoden 2012 aikana Orava Asuntorahaston taseen mukaiset varat ja tulot ovat koostuneet päasiassa asuinkäyttöön tarkoitetuista huoneistoista ja kiinteistöistä. Orava Asuntorahaston liikevaihto on esitetty laatimisperiaatteiden mukaisesti. Huoneistojen luovutusvoitot ja tappiot saadaan kun velattomasta myyntihinnasta vähennetään edellisen vuosineljänneksen päättävä tase-arvo ja transaktiopalkkiot. Katsauskaudella myytiin yhteensä 15 huoneistoa. Huoneiston myynnin välittäjän palkkio sekä huoneiston korjauskulut ja aktivoidut korjaukset pienentävät kokonaisuudessaan käyvän arvon muutosta tai luovutusvoittoa. Liikevaihto 1.1.-30.9. 2012 1.1.-30.9. 2011 Tuotot varsinaisesta toiminnasta Bruttovuokrat 1296 667 Käyttökorvaukset ja palvelutuotot 43 24 Tuotot voitoista Huoneistojen luovutushinnat vähennettynä myyntiä edeltävän vuosineljänneksen päättävästä käyvästä arvosta -33 8 Luovutettujen huoneistojen välityspalkkiot ja stailauskulut -83-30 Nettovoitot ja -tappiot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon 538 355 Yhteensä 1761 1024 Konsernin hallitukselle raportoidaan säännöllisesti myös sijoituskiinteistöjen käypä arvo alueittain sekä ikäjakauma. Helsingin seutuun kuuluvat Helsinki ja kehyskunnat, isoja kaupunkeja ovat Tampere, Turku, Oulu, Jyväskylä ja Lahti. 31.12.2011 Sijoituskiinteistöjen arvon jakautuminen sijainnin mukaan % % Helsingin seutu 52 41 Isot kaupungit 23 27 Muu Suomi 25 32 Yhteensä 100 100
19 (26) 5. Kulujen erittely lajeittain 1.1.-30.9. 2012 1.1.-30.9. 2011 Henkilöstökulut -17-13 Kiinteä hallinnointipalkkio -133-47 Jaksotettu tulossidonnainen hallinnointipalkkio -15 0 Hallinnon muut kulut -77-62 Kiinteistöjen hoitokulut -517-296 Vuokraustoiminnan kulut -32-11 Liiketoiminnan muut kulut, luottotappiot -14 0 Yhteensä -804-430 Liiketoiminnan muut kulut ovat kokonaisuudessaan vuokrasaamisia, joiden arvon on katsottu alentuneen nollaan. 1.1.-31.3.2011 hallinnointiyhtiö ei laskuttanut hallinnointipalkkiota ja kertaluonteiset perustamiskulut hallinnon muissa kuluissa olivat 11 tuhatta euroa. Henkilöstökulut 1.1.-30.9. 2012 1.1.-30.9. 2011 Hallituksen palkkiot -17-13 Yhteensä -17-13 Hallituksen palkkiot 1.1.-30.9. 2012 1.1.-30.9. 2011 Jouni Torasvirta -6-5 Tapani Rautiainen -4-3 Veli Matti Salmenkylä -4-3 Timo Valjakka -4-3 Yhteensä -17-13 Hallinnon muut kulut Hallinnon muut kulut sisältävät muun muassa pörssi- ja arvo-osuusjärjestelmän kulut, Newsecin taloushallintopalkkiot, finanssivalvonnan valvontamaksut, hallinnon vastuuvakuutuksen, pankki- ja perintäkulut sekä tilintarkastajan veloitukset. Tilintarkastajan palkkiot 1.1.-30.9. 2012 1.1.-30.9. 2011 Tilintarkastus, emoyhtiö -5-1 Tilintarkastus, tytäryhtiöt -6-1 Verokonsultointi, PwC -1-1 Yhteensä -12-2 Kiinteistöjen hoitokulut 1.1.-30.9. 2012 1.1.-30.9. 2011 Kiinteistöjen hoitokulut vähennettynä käyttökorvauksilla -474-272 Kiinteistöjen hoitokulut markkina-arvosta, %, p.a. -3,1 % -3,6 % Vuokralla olleiden sijoituskiinteistöjen markkina-arvo keskimäärin kauden aikana 20 312 10 100
20 (26) 6. Rahoitustuotot ja -kulut 1.1.-30.9. 2012 1.1.-30.9. 2011 Korkokulut ja palkkiot pankkilainoista -253-109 Muut rahoituskulut -38 0 Rahoituskulut yhteensä -291-109 Rahoitustuotot 1 0 Yhteensä -290-109 7. Tuloverot Konserniverokeskus on myöntänyt yhtiölle vapautuksen tuloveron suorittamisesta 20.1.2012. Verovapaus on päätöksen mukaisesti alkanut ensimmäisen verovuoden alusta 30.12.2010 alkaen. Veronhuojennuslain mukaan jokaisesta luovutuksesta, joka on omistettu alle 5 vuotta ja josta syntyy voittoa, on kuitenkin maksettava luovutusvoittoveroa. Huoneistojen myynnistä on syntynyt luovutusvoittoa 27 tuhatta euroa, josta on kirjattu luovutusvoittoveroa 7 tuhatta euroa. Luovutusvoitosta ei verohallinnon päätöksen mukaisesti saa vähentää katsauskauden saman tulolajin tappiota. 8. Osakekohtainen tulos 1.1.-30.9. 2012 1.1.-30.9. 2011 (a) Laimentamaton Laimentamaton osakekohtainen tulos lasketaan jakamalla yhtiön osakkeenomistajille kuuluva tulos vuoden aikana ulkona olleiden osakkeiden lukumäärän painotetulla keskiarvolla. Yhtiön osakkeenomistajille kuuluva voitto 659 485 Ulkona olevien osakkeiden lukumäärän painotettu keskiarvo ( tuhatta kpl) 1 211 721 Laimentamaton osakekohtainen tulos 0,54 0,67 (b) Laimennusvaikutuksella oikaistu Yhtiöllä ei ole ulkona laimentavia potentiaalisia osakkeita. Tytäryhtiöt on yhdistelty suhteellisella menetelmällä, jolloin tytäryhtiöiden tuloslaskelman ja taseen jokaisesta erästä yhdistellään vain konsernin omistusosuutta vastaava määrä. Tästä johtuen konserniyhdistelyssä ei synny määräysvallattomien omistajien osuutta. 9. Pitkäaikaiset varat Rahaston omistamien huoneistojen arvot arvioidaan vähintään kuukausittain ja julkistetaan vähintään neljännesvuosittain sekä aina, kun kiinteistörahaston taloudellisen tilanteen muutos sitä vaatii tai muutokset kiinteistöjen kunnossa vaikuttavat olennaisesti kiinteistörahaston omistusten arvoon.
21 (26) Ulkopuolinen arvioitsija Realia Management Oy on antanut arvolaskelman Orava Asuntorahaston konserniyritysten sijoitushuoneistojen arvosta per 30.6.2012 sekä sen jälkeen hankituista sijoitushuoneistoista. Sijoitushuoneistojen taseen käypä arvo per oli noin 40 tuhatta euroa pienempi kuin Realian arvioima arvo. Realia Management Oy arvioi vuosittain myös sijotuskiinteistöjen arvioinnissa käytetyn Orava Rahastot Oyj:n arviointimenetelmän. Viimeisin auditointi tehtiin toukokuussa 2012. As Oy Kauniaisten Venevalkamantie 3 on rakenteilla. Arvioitu valmistumisajankohta on marraskuu 2012. Kiinteistön valmistusaste oli 90 %. Kymmeneen huoneistoon oikeuttavista osakkeista on maksettu ennakkomaksua 167 tuhatta euroa. Sijoituskiinteistöjen huoneistot Käypä arvo, 1.000 Realian arvio 30.6.2012 tai myöh. Asunto Oy Lahden Helkalanhovi 2 173 2 293 Asunto Oy Lahden Poikkikatu 4 2 655 2 898 Asunto Oy Tornion Kuparimarkka 2 866 2 813 Asunto Oy Hämeenlinnan Aulangontie 39 1 964 1 953 Asunto Oy Haminan Tervaniemi 1 560 1 436 Bostads Ab Lindhearst Asunto Oy 2 410 2 851 Asunto Oy Nurmijärven Puurata 15-17 4 736 4 332 Asunto Oy Jyväskylän Kruununtorni 1 695 1 695 Asunto Oy Vantaan Rasinrinne 13 4 312 4 170 Asunto Oy Tornion Aarnintie 7 1 144 1 101 Asunto Oy Vantaan Rusakko 1 391 1 405 26 906 26 946 Rakenteilla, valmistusaste 90 % Asunto Oy Kauniaisten Venevalkamantie 3 2 684 Yhteensä 29 590 31.12.2011 Sijoituskiinteistöjen arvo yhteensä 29 590 20 263 10. Myynti- ja muut saamiset 31.12.2011 Vuokra- ja muut saamiset 32 27 Muut saamiset yhteensä 32 27 Vuokrasaamiset, jotka ovat erääntyneet, mutta joiden arvo ei ollut alentunut, olivat 9 tuhatta euroa. Katsaukauden aikana liiketoiminnan muihin kuluihin on kirjattu vuokrasaamisista arvonalennusta 14 tuhatta euroa. 11. Rahavarat 31.12.2011 Rahavarat tileillä ja luotollinen tili 713 403 Yhteensä 713 403
22 (26) 12. Osakepääoma 31.12.2011 Osakepääoma 1.1. 11 717 5 028 Osakeannit 1 054 6 690 Osakepääoma 31.12. 12 771 11 717 Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 205 159 Osakepääoma ja sijoitetun oman pääoman rahasto 12 976 11 876 Osakkeiden lukumäärä oli 1 277 100. 13. Pitkäaikainen vieras pääoma 31.12.2011 Konsernin lainat rahoituslaitoksilta 9 887 7 394 Luottolimiitti 100 100 Saadut pitkäaikaiset vakuudet 107 83 Muut velat ja lask. velka As Oy Kauniaisten Venevalkamantie 3 4 928 214 Pitkäaikainen vieras pääoma yhteensä 15 023 7 791 Luottolimiitti on katsauskauden päättymisen jälkeen 1.10.2012 nostettu 200 tuhanteen euroon. Muissa veloissa on niiden osakkeiden yhtiölainaosuudet, joita ei yhdistellä konsernitilinpäätökseen. 14. Lyhytaikainen vieras pääoma 31.12.2011 Konsernin lainat rahoituslaitoksilta, tilikauden lyhennykset 50 410 Saadut ennakot 38 23 Ostovelat 22 39 Siirtovelat 104 51 Muut lyhytaikaiset velat 1320 55 Lyhytaikainen vieras pääoma yhteensä 1 534 578 Muissa lyhytaikaisissa veloissa on 27.9.2012 sovitun As Oy Vantaan Rusakon 1,3 miljoonan euron asuntoosakekaupan velka. Kauppa rahoitettiin Sampo Pankin myöntämällä 650 tuhannen euron pankkilainalla ja Avaintalot Oy:n myöntämällä 650 tuhannen euron lainalla. Lainat nostettiin ja kaupan maksu tapahtui katsauskauden jälkeen 1.10.2012. 15. Sisäpiiritapahtumat Suoritetut transaktiot ovat olleet lähipiiritapahtumia As Oy Venevalkamantie 3:n, As Oy Vantaan Rasinrinne 13:n ja As Oy Tornion Aarnintie 7:n osakekauppoja lukuunottamatta. Transaktioiden osapuolena on ollut lähipiiriin kuuluvan hallituksen jäsenen määräysvaltayhteisö. Ulkopuolisen arvioitsijan arvio tapahtumien arvosta hankintahetkellä on ollut 656 tuhatta euroa korkeampi kuin transaktiohinta.
23 (26) As Oy Vantaan Rasinrinne 13:n kaupan toteuttamiseksi Orava Asuntorahasto teki sopimuksen Maakunnan Asunnot Oy:n kanssa. Maakunnan Asunnot luovutti vieraspantin Orava Asuntorahastolle täytevakuudeksi Sampo Pankkia varten. Rahasto maksaa 1,0 % p.a. korvauksena täytevakuuden vakuusarvosta. Muissa lyhytaikaisissa veloissa on 27.9.2012 sovitun As Oy Vantaan Rusakon 1,3 miljoonan euron osakekauppa. Kauppa rahoitettiin Sampo Pankin myöntämällä 650 tuhannen euron pankkilainalla ja Avaintalot Oy:n myöntämällä 650 tuhannen euron lainalla. Maksu tapahtui katsauskauden jälkeen 1.10.2012. 16. Vakuudet ja vastuusitoumukset Velat joiden vakuudeksi on annettu tytäryhtiöosakkeita 31.12.2011 Rahalaitoslainat 8 236 5 800 Pantatut osakkeet, omistuksessa olevat seuraavien asunto-osakeyhtiöiden kaikki osakkeet Asunto Oy Lahden Helkalanhovi Asunto Oy Lahden Poikkikatu 4 Asunto Oy Tornion Kuparimarkka Asunto Oy Hämeenlinnan Aulangontie 39 Asunto Oy Haminan Tervaniemi Bostads Ab Lindhearst Asunto Oy Asunto Oy Nurmijärven Puurata 15-17 Asunto Oy Vantaan Rasinrinne 13 Asunto Oy Vantaan Rusakko Lisäksi annettu velan vakuudeksi Maakunnan Asunnot Oy:n täytevakuus 1 250 tuhatta euroa Emoyhtiön rahalaitoslainat 31.12.2011 Korolliset lainat Sampo Pankki Oyj, nosto 29.3.2011 2 243 2 300 Sampo Pankki Oyj, nosto 7.9.2011 3 413 3 500 Sampo Pankki Oyj, nosto 21.6.2012 2 580 0 Yhteensä 8 236 5 800 Emoyhtiöllä ei ole lainojen lyhennyksiä tilikauden viimeisen neljänneksen aikana. Seuraavan 12 kuukauden aikana emoyhtiön lainojen lyhennykset ovat yhteensä 209,5 tuhatta euroa. Lainojen keskeiset kovenantit on sidottu velan suhteeseen asunto-osakkeiden arvoon, omavaraisuusasteeseen ja lainanhoitokatteeseen.
24 (26) KONSERNIN TUNNUSLUVUT 1.1.2012-1.1.2011-30.9.2011 Tulos / osake, 0,54 0,67 Oman pääoman tuotto, % (ROE) 5,1 % 10,7 % Osakkeen kokonaistuotto, % p.a. 6,7 % 6,1 % Taloudellinen käyttöaste, % ( ) 96,9 % 98,6 % Toiminnall. käyttöaste, % (m2) Vuokralaisvaihtuvuus 96,9 % 3,3 % 98,8 % 1,8 % Bruttovuokratuotto-% 7,7 % 8,0 % Nettovuokratuotto-% 4,6 % 4,8 % 30.6.2012 31.12.2011 Omavaraisuusaste, % 45,6 % 59,6 % Velkaantumisaste, % Loan to Value 53,6 % 37,7 % Nettovarallisuus/osake, NAV Vuokra/asuinhuoneisto, 10,79 558 10,52 553 Vuokra/pinta-ala, /m2 9,63 9,43
25 (26) TUNNUSLUKUJEN LASKENTAKAAVAT Tulos / osake, Emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva katsauskauden tulos Katsauskauden osakkeiden lukumäärän painotettu keskiarvo Oman pääoman tuotto, % Tilikauden voitto / tappio x 100 (ROE) Oma pääoma (keskim. Tilikauden aikana) Osakkeen kokonaistuotto, % p.a. Nettovarallisuus/osake vuoden lopussa + maksettu osinko/osake -1 x 100 vuodessa Taloudellinen käyttöaste, % Nettovarallisuus/osake vuoden alussa Katsauskauden bruttovuokrat / kk:ien lukumäärä ( ) Pot. bruttovuokrat katsauskaudella / kk:ien lukumäärä Toiminnall. käyttöaste, % (m2) Vuokralaisvaihtuvuus Katsauskauden kk:n viimeisen päivän vuokrattu m2 /kk:ien lkm Katsauskauden kk:n viimeisen päivän vuokrattavissa oleva m2 / kk:ien lkm Päättyneet sopimukset per kk kk:n viimeisen päivän vuokrattavissa olevat asunnot kpl Bruttovuokratuotto-% Bruttovuokratuotot x 100 Markkina-arvo katsauskauden lopussa + pääomamenot kaudella Lasketaan kuukausittain, katsauskauden luku on kk-lukujen keskiarvo Nettovuokratuotto-% Bruttovuokratuotot - kulut = Nettotuotto x 100 Markkina-arvo katsauskauden lopussa + pääomamenot kaudella Lasketaan kuukausittain, katsauskauden luku on kk-lukujen keskiarvo Bruttovuokratuotot = kirjanpidon suoriteperusteinen tuotto, joka ei sisällä käyttökorvauksia eikä realisoitumatonta arvonnousua. Kulut = kaikki kiinteistöstä aiheutuneet käyttö- ja ylläpitomenot, jotka on kulukirjattu. Kuluista on vähennetty käyttökorvaukset Pääomamenot ja -tulot = ostoista ja myynneistä sekä kiinteistön kehittämisestä aiheutuneet tulot ja menot. Myös se osa menoista, jota ei ole kirjattu kuluksi Omavaraisuusaste, % Oma pääoma x 100 Taseen loppusumma - saadut ennakot Velkaantumisaste, % Loan to Value Nettovarallisuus/osake, NAV Vuokra/asuinhuoneisto, Konsernin korollisten velkojen ulkona oleva pääoma Asunto-osakkeiden ja muun omaisuuden velaton arvo Emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva oma pääoma Osakkeiden lukumäärä katsauskauden lopussa Katsauskauden jälkeisen päivän sopimusvuokrat/kk Katsauskauden jälkeisen päivän vuokrasopimusten lukumäärä Vuokra/pinta-ala, /m2 Katsauskauden jälkeisen päivän sopimusvuokrat/kk Katsauskauden jälkeisen päivän vuokrasopimuste asuinpinta-ala
26 (26) EPRA-TUNNUSLUVUT 30.6.2012 31.3.2012 EPRA Earnings, 1000 (Operatiivinen tulos) 790 499 216 EPRA Earnings per share, (Osakekohtainen operatiivinen tulos) 0,65 0,42 0,18 EPRA NAV, 1000 (Nettovarallisuus) 13 778 13 853 12 238 EPRA NAV per share, (Osakekohtainen nettovarallisuus) 10,79 10,85 10,44 EPRA Net Initial Yield (NIY), % (Alkutuotto) 4,9 % 4,8 % 5,0 % EPRA Vacancy Rate 1,2 % 2,8 % 2,5 % EPRA-TUNNUSLUKUJEN LASKENTAKAAVAT EPRA Earnings Nettovuokratuotot (Operatiivinen tulos) - markkinoinnin ja hallinnon kulut +/- operatiiviseen toimintaan kuuluvat liiketoiminnan muut tuotot ja kulut +/- operatiivisen toiminnan rahoitustuotot ja -kulut EPRA Earnings per share (Osakekohtainen operatiivinen tulos) EPRA tulos Katsauskauden osakkeiden lukumäärän painotettu keskiarvo EPRA NAV Emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva oma pääoma (Nettovarallisuus) - mahdollinen muun oman pääoman rahasto EPRA NAV per share (Osakekohtainen nettovarallisuus) EPRA NAV Osakkeiden laimentamaton lukumäärä kauden lopussa EPRA Net Initial Yield (NIY), % Vuotuinen laskennallinen nettotuotto 30.9. (Alkutuotto) Sijoituskiinteistöt - kehityskohteet, 30.9. EPRA Vacancy Rate Vuokraamattomien huoneistojen potentiaalinen vuokra Vuokrattavissa olevien huoneistojen potentiaalinen vuokra