KUNTA-ASUNNOT OY 20 14 VUOSIKERTOMUS
SISÄLLYSLUETTELO Kunta-asunnot Oy... 2 Toiminta-ajatus... 3 Toimitusjohtajan katsaus... 4 Kunnan kumppani... 6 Vastuullisuus... 8 Organisaatio... 10 Asukastoiminta...10 Hallitus... 11 Toimintakertomus... 12 Tuloslaskelma konserni... 18 Tase konserni... 19 Tuloslaskelma emoyhtiö... 20 Tase emoyhtiö... 21 Rahoituslaskelma konserni... 22 Rahoituslaskelma emoyhtiö... 23 Allekirjoitukset... 24 KAS VUOSIKERTOMUS 2014 1
Kunta-asunnot Oy on valtakunnallinen vuokra-asuntoyhtiö Kunta-asunnot Oy (KAS) on valtakunnallinen vuokra-asuntoyhtiö, joka vuokraa asuntoja edullisesti eri elämäntilanteisiin. Kunta-asunnoilla on noin 8100 vuokra-asuntoa 30 eri paikkakunnalla. Yritys on aloittanut toimintansa vuonna 2001 ja sen omistaa 39 kuntaa. Suurin osa Kunta-asuntojen omistamista asunnoista on rakennettu valtion rahoituksella. Asunnot ovat aravarajoitusten alaisia ja niiden vuokra perustuu omakustannusperiaatteeseen. Vuokrauksessa noudatetaan ARA:n asettamia asukasvalintaperusteita. Näiden lisäksi Kunta-asunnot -konsernilla on vapaarahoitteisia vuokrataloja, joihin ei sisälly rajoituksia. Kunta-asunnot Oy kehittää jatkuvasti asuntokantaansa vastaamaan alueiden vuokraasuntojen kysyntää ja asukkaiden maksukykyä. Konsernin liikevaihto oli 53,3 M euroa vuonna 2014. Konsernin palveluksessa on 53 henkilöä. Kunta-asuntojen kumppanina kunta siirtää vuokra-asuntonsa yhtiölle, jolloin myös velat ja kaikki vastuut siirtyvät Kunta-asunnoille. Samalla kunta saa Kunta-asuntojen osakkeita, joilla se voi omistajana vaikuttaa yhtiön toimintaan. Vuokra-asunnot säilyvät edelleen kunnassa ja Kunta-asunnot hoitaa niitä ammattimaisesti isona yhtiönä. Yhtiön vuokra-asuntojen sijaintikunnat Liikevaihto, 1000 Osakkeen arvon kehitys Omavaraisuusaste, % 70 000 250 15 60 000 50 000 200 12 40 000 150 9 30 000 100 6 20 000 10 000 50 3 0 2010 2011 2012 2013 2014 0 0 2010 2011 2012 2013 2014 2010 2011 2012 2013 2014 Osakkeen nimellisarvo, Oma pääoma/osake, 2 KAS VUOSIKERTOMUS 2014
Toiminta-ajatus strategiakaudelle 2015-2019 Kunta-asunnot on merkittävä, yleishyödyllinen vuokra-asuntotoimija. Tavoitteena on luoda hyvät edellytykset vuokraustoiminnalle siten, että rahoitusrakenne, talous ja käyttöaste ovat kestävällä pohjalla. Kannattavuus turvataan sopeuttamalla vuokrattavaa asuntokantaa nykykysyntää vastaavaksi. Tämä toteutetaan siten, että vanhempaa asuntokantaa realisoidaan ja uudistuotanto vastaa asiakkaan nykytarpeita. Tavoitteena on saavuttaa tarjonnan ja kysynnän tasapaino, tarjota vuokra-asuntoja kohtuuhintaan ja luoda asukkaille eri elämäntilanteisiin turvallista asumista. Visio 2025 Kunta-asunnot on vakavarainen, luotettava, yleishyödyllinen vuokra-asuntotoimija. Vuokra-asuntokanta vastaa vuokralaisten tarpeita ja luo turvallista asumista. Missio Luotettavaa, turvallista ja kohtuuhintaista asumista Arvot Luotettavuus - Luotettava kumppani Turvallisuus - Turvallista asumista Vastuullisuus - Yhteiskunta- ja ympäristövastuu KAS VUOSIKERTOMUS 2014 3
Toimitusjohtajan katsaus Strategisten linjausten vuosi Vuosi 2014 oli yhtiön tulevaisuuden kannalta merkittävä. Useita toimenpiteitä saatiin toteutetuksi ja luotua näin uusia pysyviä toimintamalleja tuleviin vuosiin. Ennen kaikkea vuoden aikana työstetty strategia vuosille 2015-19 saatiin valmiiksi ja hallituksessa hyväksytyksi. Strategian taustatyö oli tarkoin suunniteltua ja tulevia suuntaviivoja voitiin toteuttaa jo kuluneen vuoden aikana. Strategian valmistuminen oli luonnollinen jatkumo sille, että tervehdyttämistoimet olivat tuottaneet toivottua tulosta ja näin yhtiö pystyi suunnittelemaan tulevaisuuttaan pidemmän aikavälin näkökulmasta. Erityisen tyytyväinen voi olla siitä, että strategia valmistui aikataulussa ja sen linjaukset saatiin luotua hyvässä hengessä hallituksen asettamien reunaehtojen mukaisesti. Henkilöstön osallistuminen jo valmisteluvaiheessa sitouttaa kaikki toteuttamaan yhteisiä tavoitteita, mikä on ensiarvoisen tärkeää, koska vain tekemällä vahvasti tiimityönä asioita oikein voidaan tavoitteet saavuttaa. Vuosi oli talouden näkökulmasta tarkasteltuna toinen peräkkäinen onnistunut vuosi ja edellisvuoden tapaan yhtiössä hyvä tulosvuosi. Tulos on vain hieman alhaisempi kuin edellisvuonna, vaikka vuosikorjauksiin käytettiin yli 1,7 M enemmän euroja kuin edellisvuonna ja eniten /m 2 kuin koskaan aiemmin yhtiön historiassa. Näistä lähtökohdista mahdollistui myös käyttöasteen taittuminen kasvusuuntaan syksyllä 2014. Käyttöaste parani nimenomaan loppuvuotta kohti ja suunta on säilynyt samana alkuvuoden 2015, mikä näkyy myös tyhjien asuntojen määrän vähentymisenä. Näin tämä yhtiön keskeinen tavoite, käyttöasteen nostaminen, on alkanut toteutua oikeaan suuntaan. Vaikka vuosikorjauksiin käytettiin eniten euroja, niin rahoitustulokset paranivat ja rahoitusrakenne vahvistui entisestään ollen paremmalla tasolla kuin koskaan aiemmin. Terve rahoitusrakenne laskee osaltaan rahoituskuluja ja tätä tuki vielä se, että lainoja lyhennettiin jälleen huomattavasti enemmän kuin vuosittaiset lainanlyhennykset olisivat olleet. Lainakanta on vähentynyt liki 100 miljoonaa euroa viimeisen neljän vuoden aikana ja tämä osaltaan edesauttaa yhtiön tulevaa kehitystä. 4 KAS VUOSIKERTOMUS 2014
Kunta-asunnot kehittyy myönteisesti strategiaa noudattamalla Korjausvelkaista vuokraukseen sopimatonta kiinteistökantaa myytiin maltillisesti ja tällä hetkellä mitään erityisen kiirettä sen poistamiseen ei ole, vaan tarkastelu tehdään tarkoin analyysein ennen kohteista luopumista. Erityisen tärkeää oli se, että Rovaniemen tiettyjen kiinteistöjen osalta käydyt pitkälliset neuvottelut tuottivat tulosta ja loppuvuodesta päästiin sopimukseen noin 200 asunnon salkusta, josta keskeisimmät kaupat on tehty jo alkuvuonna 2015. Tämä vaikuttaa positiivisesti kiinteistökannan parempaan alueelliseen jakaumaan. Strategian mukaisesti uudistuotantoa aletaan toteuttamaan lähivuosina ensivaiheessa pääkaupunkiseudun kehyskuntiin ja näin kiinteistökanta nuorenee entisestään kun samalla on myyty pois vanhaa korjausvelkaista kantaa. Tämä on yksi selkeä strateginen linjaus, joka vahvistaa yhtiön asemaa toimijana ja edesauttaa käyttöasteen nostamista. Samalla luodaan kohtuuhintaista asumista niille alueille, joilla sille on erityisen kova tarve. Osakaskunnat kehyskunnissa ovat ensisijaisia kuntia uudistuotannolle ja näissä kunnissa käyttöaste on vahvalla tasolla sekä kysyntä pienemmille asunnoille suurempi kuin tarjonta. Useat onnistuneet toimenpiteet ovat luoneet mahdollisuuden sille, että vuokria korotettiin vuodelle 2014 vain yhden prosentin verran ja vuodelle 2015 vuokria ei korotettu lainkaan. Tämä on omiaan edesauttamaan kohtuuhintaisen asumisen säilymistä omistajakunnissa. Samalla kiinteistökantaa on pystytty korjaamaan enemmän ja kuntien takausvastuut ovat alentuneet voimakkaasti lainakannan vähentymisen myötä. Samoilla toimintatavoilla jatkaen jatkossakin pysyy yhtiön toiminta vakaana. Yhtiön imago on kehittynyt viime vuosina positiivisempaan suuntaan. Yhteistyö osakaskuntiin ja sidosryhmiin on ollut mutkatonta sekä molemmin puolin rakentavaa. Asukastoiminta on ollut hyvin toimivaa ja asukashallitukselle on annettu tarpeellisia katsauksia. Henkilökunta on tehnyt motivoituneesti työtä yhteisten tavoitteiden eteen ja näin niitä on mahdollista saavuttaa. Uskon, että tuleva vuosi on yhtiössä strategiaa noudattamalla edelleen myönteisen kehityksen aikaa. Jarmo Kuosa toimitusjohtaja KAS VUOSIKERTOMUS 2014 5
Kunnan kumppani vuokra-asumisessa Kunta-asunnot Oy neuvottelee aktiivisesti uusien kuntien kanssa niiden omistamien vuokra-asuntojen siirtämisestä Kunta-asunnot Oy-konsernin omistukseen. Kunta hyötyy omistamiensa vuokra-asuntojen siirtämisestä Kunta-asunnot Oy:lle monella tapaa: Kunta saa luotettavan yhteistyökumppanin. Kunta saa testatun ja tehokkaan toimintatavan vuokra-asunnoilleen. Omistajavastuu jakaantuu ja kunnan riskit pienentyvät. Kunta saa sekä osakkeita että rahaa ja vuokratalojen kaikki lainat siirtyvät Kunta-asunnot Oy:lle. Kunta-asunnot Oy:n osakkeille voidaan maksaa osinkoa. Kunta-asunnot Oy kehittää asuntokantaa kunnan tarpeiden mukaan. Kunta-asunnot Oy:n yhdenmukaiset prosessit tehostavat vuokra-asuntojen paikallista isännöintiä ja parantavat tuottavuutta. Mikäli kunta siirtää omistamansa asunnot Kunta-asunnot Oy:lle, se johtaa edelleen asuntopolitiikkaa ja jatkaa asuntojen omistajana. Asunnot pysyvät vuokra-asuntokäytössä ja vuokrataloyhtiön ja/tai vuokrataloja palvelleen kunnan työntekijät siirtyvät vanhoina työntekijöinä yhtiön palvelukseen. Kunta päättää myös edelleen asukasvalinnoista ja isännöinti- ja huoltosopimukset jatkuvat sopimuksen mukaan. Omistajavastuu jakaantuu riskit pienenevät Jos kunnan omistamat asunnot siirtyvät Kunta-asunnot Oy:lle, asukkaiden vuokrasopimukset pysyvät ennallaan eivätkä vuokrat nouse. Myös asukkaat hyötyvät siirrosta: Päivystys (huolto ja isännöinti) 24/7, vuoden jokaisena päivänä. Asuntoja korjataan suunnitelmallisesti. Sähköinen asuntojen haku ja markkinointi parantaa palvelua. Isännöinti ja huolto hankitaan läheltä. Kunta-asuntojen koko valtakunnallisen asuntokannan kattava ostotoiminta hyödyttää asukkaita. Esim. vakuutusten kilpailuttaminen toi edellisellä kerralla 150 000 euron säästön yritykselle. Mitä suurempi Kunta-asunnot Oy on yhtiönä, sitä enemmän kaikki mukana olevat osapuolet hyötyvät. Aina kun uusi kunta lähtee mukaan, skaalaedut kasvavat ja riskit hajautuvat. 6 KAS VUOSIKERTOMUS 2014
KAS VUOSIKERTOMUS 2014 7
Vastuullisuus toiminnan lähtökohtana Kunta-asunnot Oy on luotettava ja vastuullinen yhteistyökumppani, joka tarjoaa kunnille mahdollisuuden järjestellä vuokra-asuntojensa omistamista kestävällä tavalla. Yhtiö tukee omalla toiminnallaan kuntien asuntopoliittisten tavoitteiden saavuttamista. Konsernin vuokra-asunnoista 90 % on yleishyödyllisissä vuokrataloyhtiöissä, jotka eivät tavoittele toiminnallaan taloudellista voittoa. Näiden vuokratalokohteiden vuokrat määritellään omakustannusperiaatteella. Kunta-asunnot Oy tarjoaa asukkailleen hyvän asumisturvan. Yhtiö kannustaa asukkaitaan osallistumaan ja vaikuttamaan. Se edistää asukkaiden yhteistoimintaa niin paikallisesti, alueellisesti kuin valtakunnallisesti. Yhtiö panostaa palveluprosessiensa ja sähköisten palvelujensa jatkuvaan kehittämiseen. Tällä pyritään kustannusten optimointiin sekä entistäkin joustavampaan asiakaspalveluun. Vuokratalokohteita korjataan säännöllisesti, suunnitelmallisesti pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelman (PTS) ja huoltokirjan mukaisesti, jotta asuntojen käyttöikä ja asumisviihtyvyys lisääntyisi. PTS auttaa isännöitsijöitä laatimaan esityksiä sekä jaksottaisiin korjauksiin että vuosikorjauksiin ja sitä päivitetään vuosittain. Huoltokirja pitää sisällään ilmoitushallinnan lisäksi kaikki kiinteistöön ja sen asuntoihin tehdyt korjaukset sekä muut toimenpiteet. Lisäksi se auttaa vuokrausneuvottelijoita toteamaan huoneiston kunnon Tampuuriohjelmasta. Koko kiinteistökannan kunnossapidon hallinnalla voidaan säilyttää kohteiden kunto ja arvo, ja hankkeiden alueellisella suunnittelulla saavuttaa säästöjä. Kunta-asunnot Oy:n toiminta ottaa huomioon ympäristöasiat. Vuokratalokohteiden energian, veden ja sähkön kulutusta seurataan jatkuvasti. Tavoitteena on säästää energiaa ja luonnonvaroja vähentämällä energian, veden ja sähkön kulutusta vuokratalokohteissa. Tämä takaa myös edullisemmat asumiskustannukset. Säännöllinen kulutuksen seuranta ja kulutuksen vähentämiseen liittyvät toimenpiteet ovat selvästi tuottaneet tuloksia; Kunta-asunnot Oy:n kohteissa energian, veden ja sähkön kulutus on vähentynyt vuosi vuodelta (kts. taulukko). Vuonna 2014 Kunta-asunnot Oy:n kaikissa kiinteistöissä kului: sähköä 10 159 MWh (vuonna 2013: 10 338) vettä 573 965 m 3 (vuonna 2013: 587 853) lämpöä 77 506 MWh (vuonna 2013: 78 531) Ryhmän nimi: KAS kaikki kohteet Vesi I/Rm 3 Norm.lämpö kwh/rm 3 Sähkö kwh/rm 3 60 400 kwh/rm 3 50 40 30 20 10 300 200 100 I/Rm 3 0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 0 8 KAS VUOSIKERTOMUS 2014
Kunta-asunnot Oy tarjoaa asukkailleen hyvän asumisturvan Korjaukset TEUR Korjaukset /m 2 10 000 Korjaukset kiinteistöissä v. 2011-2015 20 Säännöllinen huolto ja korjaus nostaa asuntojen käyttöikää ja lisää asumisviihtyvyyttä Teur/m 2 8 000 6 000 4 000 2 000 16 12 8 4 eur/m 2 0 2011 2012 2013 2014 2015 Budj. 0 KAS VUOSIKERTOMUS 2014 9
Organisaatio HALLITUS Toimitusjohtaja Johdon assistentti ASUKASVALINTA JA HALLINTO Asiakkuuspäällikkö ISÄNNÖINTI Kiinteistöpäällikkö Lakimies TALOUS Talouspäällikkö Asukasvalinta Helsinki ja Rovaniemi Rovanapa Oy Isännöinti ja huolto Isännöintiyritykset TALOUSHALLINTO Helsinki ja Rovaniemi Asukasvalinta Kunnat Huolto- ja siivous Vuokrasopimukset Isännöitsijät KAS:n henkilökunta ostettu palvelu Kunta-asunnot Oy ostaa isännöinti- ja huoltopalvelut ulkopuoliselta toimijalta lukuunottamatta Rovaniemen kohteita, joiden isännöinti ja huolto hoidetaan konserniin kuuluvan Rovanapa Oy:n toimesta. Asukasvalintaa hoitavat pääosin omat asukasvalitsijat. Viiden kunnan osalta Kunta-asunnot Oy:n asuntoihin asukasvalintaa hoitavat kunnan asukasvalitsijat (Hausjärvi, Hämeenkoski, Muhos, Sipoo, Ylöjärvi). Asukastoiminta Kunta-asunnot Oy kannustaa ja tukee asukkaitaan aktiiviseen toimintaan yhteisöllisyyden ja asukasviihtyvyyden parantamiseksi. Nivavaaran asukastoimikunta järjesti 14.9.2014 KAS:n Kasi tapahtuman, jossa juostiin leikkimielisesti kahdeksan kilometrin lenkki. Aurinkoinen sää, KAS Kasi-paidat, liikunta ja makkaranpaisto yllätyspusseineen kruunasi hienon päivän. Tapahtumasta onkin tarkoitus tehdä jokavuotinen kertoo asukastoimikunnan puheenjohtaja Satu Inkerö. 10 KAS VUOSIKERTOMUS 2014
Hallitus Hallituksen puheenjohtaja Martti Anttila Apulaiskaupunginjohtaja Rovaniemi Hallituksen varapuheenjohtaja Ritva Rissanen Ekonomi Raasepori Hallituksen jäsen Marjo Kolehmainen Toimitusjohtaja Oulu Hallituksen jäsen Tuija Sundberg Varatuomari Vihti Hallituksen jäsen Päivi Terävä Kunnanjohtaja Hausjärvi Asukasedustaja Helena Norvapalo Asukashallituksen puheenjohtaja Rovaniemi Kunta-asunnot Oy Jarmo Kuosa Toimitusjohtaja Kunta-asunnot Oy Laura Laine Lakimies Hallituksen sihteeri KAS VUOSIKERTOMUS 2014 11
Toimintakertomus ajalta 1.1. - 31.12.2014 Toimintaympäristö Yleinen talouden epävarmuus ja heikko talouskasvu jatkui vuonna 2014. Vuokra-asuntojen kysyntä pysyi kuitenkin hyvällä tasolla. Erityisesti pienet vuokra-asunnot olivat kysyttyjä. Isojen asuntojen vuokrausta helpotti yhtiön maltilliset vuokrantarkistukset vuoden 2014 aikana. Korkotaso pysyi alhaisena vuonna 2014, joka heijastui positiivisesti konsernin rahoituskuluihin. Liikevaihto ja tulos Yhtiön taloudellinen tila selviää oheisesta tuloslaskelmasta ajalta 1.1.- 31.12.2014 ja taseesta 31.12.2014. Konsernin liikevaihto oli toimintavuonna 53,3 (56,3) miljoonaa euroa. Liikevaihtoa pienensivät korjausvelkaisen kiinteistökannan myynnit. Tämän vaikutuksena yhtiön taloudellinen asema vahvistui ja riskitaso pieneni, kun korjausvelkaista kiinteistökantaa pystyttiin myymään tuloksellisesti. Tilikauden liikevoitto oli 14,0 (16,2) miljoonaa euroa, joka on 26,2 (28,8) prosenttia liikevaihdosta. Tulos ennen tilinpäätössiirtoja ja veroja oli 7,9 (8,4) miljoonaa euroa ja tilikauden tulos 6,3 (7,4) miljoonaa euroa. Tulokseen sisältyy kiinteistöjen luovutusvoittoja ja -tappioita siten, että myyntivoitot olivat 3,9 miljoonaa euroa. Konsernin tuloskehitykseen ovat vaikuttaneet kiinteistöjen myynnit ja toiminnan järkeistämisen kautta saadut kustannussäästöt. Lisäksi korkokulut ovat pienentyneet olennaisesti rahoituksen uudelleenjärjestelyjen ja alhaisen korkotason ansiosta. Kunta-asunnot Oy:n (emo) tilikauden tulos oli 0,7 (1,3) miljoonaa euroa ja oma pääoma vuoden 2014 lopussa oli 38,0 (37,3) miljoonaa euroa. Alakonserneista Kunta-aravat -konsernin tilikauden tulos oli 5,4 (5,3) miljoonaa euroa ja oma pääoma 41,3 (35,7) miljoonaa euroa. Fuusioiden ja myyntien ansiosta konsernirakenne on selkeytynyt. Tase Kunta-asunnot -konsernin taseen loppusumma tilikauden lopussa oli 322,1 (339,9) miljoonaa euroa. Oman pääoman määrä oli 47,3 (41,8) miljoonaa euroa. Vieraan pääoman määrä koko konsernissa oli 274,2 (297,3) miljoonaa euroa. Kiinteistöjen myynnit vahvistivat konsernin kassaa. Vuoden lopussa 30,0 miljoonan euron yritystodistusohjelmasta ulkona olevien emissioiden määrä oli 12,8 (14,8) miljoonaa euroa. Konsernilla on emoyhtiö Kunta-asunnot Oy:n ottama 6,0 (6,0) miljoonan euron pääomaehtoinen debentuurilaina. Konsernin omavaraisuusaste oli 14,9 % (12,6 %) ja debentuurilaina huomioiden 16,8 % (14,3 %). Emoyhtiön oma pääoma vuoden 2014 lopussa oli 38,0 (37,0) miljoonaa euroa, jossa oli lisäystä 0,7 miljoonaa euroa. Omavaraisuusaste oli 49,0 % (47,1 %) ja pääomaehtoinen debentuurilaina huomioiden 56,5 % (54,5 %). Rahoitus Tilikauden lopussa korollisen vieraan pääoman määrä oli 261,1 (284,4) miljoonaa euroa. Lyhytaikaista korollista vierasta pääomaa oli 28,4 (28,8) miljoonaa euroa ja pitkäaikaista 232,7 (255,6) miljoonaa euroa. Uusia, pitkäaikaisia lainoja ei nostettu lukuun ottamatta vajaan 150 tuhannen euron tertiäärilainan konvertointia. Pitkäaikaista lainaa lyhennettiin 21,3 (33,8) miljoonaa euroa kiinteistökaupoissa siirtyneet lainat huomioiden. Korollisen velan keskikorko vuoden vaihteessa oli 2,3 %, kun vastaava korko vuonna 2013 oli 2,8 %. Rahoituskuluja maksettiin tilikauden aikana 6,5 (8,7) miljoonaa euroa. Rahoituskulujen alenemiseen vaikutti alhaisen korkotason lisäksi konsernin kolmelle tytäryhtiölle Valtiokonttorin myöntämä lainaehtojen muutos. Valtiokonttorin päätös koski korkeakorkoisia vuosimaksulainoja, joiden saldo tilikauden lopussa oli 26,2 miljoonaa euroa. Yritystodistusohjelma ja rahoituslimiitti olivat käytössä kertomusvuoden aikana. Yritystodistusohjelmaa ja rahoituslimiittiä käytetään lainojen uudelleen rahoittamiseen ja kausivaihteluista johtuvan operatiivisen kassavirran vaihtelun väliaikaiseen rahoitukseen. Yritystodistuksia lyhennettiin ja rahoituslimiittiä ei käytetty vuoden 2014 aikana. Kiinteistöjen investoinnit ja realisoinnit Kunta-asunnot konsernin kannattavuus ja kassavirta pysyivät hyvällä tasolla vuoden 2014 kiinteistömyyntien myötä. Asuntoja myytiin Akaassa (25 kpl), Paimiossa (35 kpl) ja Vihdissä (80 kpl). Turussa luovuttiin osaomisteisesta 12 KAS VUOSIKERTOMUS 2014
palveluasumisen kohteesta, jossa konsernin omistuksessa oli 82 asuntoa. Lisäksi tehtiin huoneisto- ja osaomistuskohteiden myyntejä, yhteensä 13 asuntoa. Toimenpiteiden tavoitteena oli nostaa käyttöastetta pidemmällä aikavälillä luopumalla korjausvelkaisesta, asuntokooltaan ja sijainniltaan sopimattomasta sekä käyttöasteeltaan heikosta kannasta. Myyntien ansiosta asuntojen korjaamiseen käytetty raha saatiin kohdistettua tehokkaammin säilytettävään kiinteistökantaan. Korjauksiin käytettiin tilikauden aikana 7,7 (6,0) miljoonaa euroa. Korjausten määrä tilikauden keskimääräistä neliömäärää kohden oli reilusti yli 16 euroa, kun se edellisenä vuonna oli hieman yli 12 euroa. Taloudelllista kehitystä kuvaavat tunnusluvut 2014 2013 2012 TOIMINNAN LAAJUUS Liikevaihto, 1.000 53 292 56 323 58 614 Muutos ed. vuodesta, % -5,4 % -3,9 % -2,7 % Taseen loppusumma, 1.000 322 147 339 879 358 835 KANNATTAVUUS Liikevoitto, 1.000 13 989 16 198 13 874 % liikevaihdosta 26,2 % 28,8 % 23,7 % Tilikauden voitto 6 261 7 445 2 546 % liikevaihdosta 11,7 % 13,2 % 4,3 % Oman pääoman tuotto, % (ROE) 13,9 % 19,2 % 7,6 % Sijoitetun pääoman tuotto, -% (ROI) 4,5 % 5,1 % 4,1 % RAHOITUS JA TALOUDELLINEN ASEMA Omavaraisuusaste, % 14,9 % 12,6 % 9,9 % Korollinen vieras pääoma, 1.000 261 062 284 386 309 306 Tilikauden 2014 aikana jatkettiin kiinteistöjen teknisen kunnon kartoituksia, jotka perustuvat Talokeskus Yhtiöt Oy:n kanssa tehtyyn puitesopimukseen. Kuntoarvioiden tietojen pohjalta laaditaan kiinteistöille pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelmat, jotka antavat kokonaiskuvan kiinteistön kunnosta, tulevista korjaustarpeista, niiden ajankohdista ja kustannuksista. Konsernin kiinteistöjen arvonmääritystä ovat tehneet Catella Property Oy Rovaniemellä ja Newsec Valuation Oy muualla Suomessa sijaitsevilla paikkakunnilla. Tilikauden 2012 aikana aloitettuja arvonmäärityksiä on jatkettu ja jatketaan edelleen tulevina vuosina jatkuvana prosessina. Vuonna 2014 Kunta-asunnot Oy tehosti ostamiaan energianhallinta- ja kunnossapitopalveluja tiivistämällä yhteistyötä Talokeskus Yhtiöt Oy:n kanssa. Kaikkiin kiinteistöihin tulivat mm. voimassa oleva huoltokirja sekä PTS, jota tullaan päivittämään vuosittain. Sopimuksen laajennus tulee parantamaan asumisviihtyvyyttä, kiinteistöjen ja asuntojen kunnon seurantamahdollisuuksia sekä teknistä palvelua vuokralaisille. Vuokraustoiminta Tilikauden keskimääräinen käyttöaste oli 84,0 (84,1) prosenttia. Tehtyjen toimenpiteiden ansiosta käyttöaste nousi selkeästi loppuvuoden aikana, ollen 85,4 % joulukuussa. Käyttöasteen lasku johtui pitkälti isojen asuntojen kysynnän vähenemisestä sekä väestön muuttamisesta kasvukeskuksiin, joissa konsernilla ei ollut tarjota kysyntää vastaavia huoneistokokoja. Paikkakunnilla, joissa asuntojen käyttöasteet ovat pudonneet, vuokra-asuntomarkkinoille on tullut myös toimijoita. Lisäksi asumisen tukijärjestelmät ja asumiskustannusten merkittävä nousu ovat vaikeuttaneet pienituloisimpien asuntokuntien mahdollisuuksia vuokrata heidän asumistarpeitaan vastaavia asuntoja. Kunkin kunnan oma asuntopoliittinen linjaus vaikuttaa myös vahvasti vuokra-asuntojen kysyntään. Käyttöasteen vahvistaminen on yhtiön keskeisin strateginen ja operatiivinen tavoite. Käyttöasteen nostamiseksi vuokrantarkistukset ovat olleet maltilliset. Vuokria korotettiin tammikuussa 2014 keskimäärin 1,0 (2,7) prosenttia. KAS VUOSIKERTOMUS 2014 13
Tammikuussa 2015 vuokrat pidetään pääosin ennallaan eli nykyisellä vuokratasolla. Vuokrantarkistukset ovat koko konsernissa painotettuna jopa alle 0 %, jolloin mahdolliset tarkistukset ovat joko hyvin matalia kohdistuen lähinnä pieniin asuntoihin ja isompien asuntojen vuokria on osin alennettu. Kiinteistöt on analysoitu tarkasti liiketoiminnan, käyttöasteen, tasearvon, velan ja kohteen kunnon mukaan. Heikon käyttöasteen ja korjausvelkaisen kiinteistökannan osalta on päädytty kohteiden myyntiin. Lisäksi heikon käyttöasteen kohteiden tilankäyttöä on uudistettu muuttamalla huoneistokokoja kysyntää vastaavaksi. Tutkimus- ja kehittämistoiminta Konserni on panostanut henkilökunnan ja sopimuskumppanien kouluttamiseen. Konsernin henkilökunta on osallistunut oman ammattitaidon kehittämiseen liittyviin koulutus- ja opintotilaisuuksiin. Toimintavuoden aikana on kiinnitetty huomiota konsernin eri toimintojen prosessien kehittämiseen. Taloushallinnon prosesseja on tarkennettu ja tehostettu sekä talouden raportointia kehitetty. Huomiota on kiinnitetty erityisesti asiakaspalvelun jatkuvaan kehittämiseen, jonka avuksi otettiin käyttöön uusi puhelinjärjestelmä 1.6.2014. Arvio toiminnan merkittävistä riskeistä ja epävarmuustekijöistä Kunta-asunnot konsernin riskienhallinta perustuu hyvän hallintotavan mukaisiin ohjeisiin sekä strategia- ja vuosisuunnitteluprosessiin kuuluvaan riskikartoitukseen. Konsernin omaisuus-, vastuuvahinko- ja keskeytysriskit on suojattu vakuutuksilla. Yhtiön sisäisen tarkastuksen arviointityö kohdentuu vuokraustoiminnan sisäisen valvonnan järjestämiseen, isännöintitoimintaan, vuokranmääritykseen, asukashallintoon sekä ARA:n säännösten noudattamiseen. Sisäinen tarkastaja raportoi johdolle sekä tarkastuskohteelle. Johto esittelee sisäisen tarkastuksen raportit hallitukselle korjaustoimenpiteineen. Tehtyjen tarkastusten keskeiset tulokset raportoidaan asukashallitukselle. Strategiset riskit Vuokraustoiminnan merkittävimmät riskit liittyvät asuntojen käyttöasteen laskuun, vaihtuvuuden lisääntymiseen sekä vuokrasaatavien kasvuun. Käyttöasteen, vaihtuvuuden ja vuokrasaatavien muutoksia seurataan kuukausittain. Kiinteistökannan korjaustoiminnalla ja rakenteen uudistamisella pyritään asuntojen käyttöasteen nostamiseen sekä vaihtuvuuden pienentämiseen. Konsernin hallitus on määritellyt ne taloudelliset ja toiminnalliset kriteerit, jotka kunnan vuokratalojen tai vuokrataloyhtiöiden on täytettävä apporttiluovutuksen ja ostojen yhteydessä tai uustuotantoa käynnistettäessä. Apporttipäätöksen tehneiden ja omaisuuden siirtosopimuksen allekirjoittaneiden kuntien kanssa sovitaan niin taloudellisesta kuin teknisestä vastuunjaosta. Pääperiaate on, että luovuttava kunta tai omistaja vastaa kaikesta toiminnasta omistuksen siirtopäivään asti ja konserniyhtiöt siitä eteenpäin. Operatiiviset riskit Operatiiviset riskit liittyvät henkilöstön riittävyyteen, osaamiseen, organisaation tehokkuuteen sekä tietoturvariskeihin. Organisaatiorakenne on muodostettu sellaiseksi, että se toimii selkeästi ja jokaisen vastuualueet on tarkoin määritelty. Henkilöstön määrä on optimoitu yhtiön tarpeita vastaavaksi. Eri toimintojen prosesseja kehitetään jatkuvasti. Kunta-asunnot konsernin toiminta on riippuvaista ulkoisista IT-palveluista ja ratkaisuista. Yhtiö pyrkii käyttämään luotettavia IT-ratkaisuja ja tietoturvahallintoa välttääkseen käyttökatkokset ja tietoturvariskit. Rahoitusriskit Yhtiön rahoituksen riskienhallinta on määritelty hallituksessa. Konserni käyttää vain euromääräistä rahoitusta, jolloin valuuttamuutosriskejä ei ole. Rahoituksessa konserni käyttää useita korkokoreja korkoriskien minimoimiseksi. Osa luotoista on myös suojattu koronvaihtosopimuksilla. Vahinkoriskit Merkittävimmät vahinkoriskit, kuten tulipalot ja vesivahingot, liittyvät kiinteistöihin. Vahinkoriskit on suojattu kiinteistön täysarvovakuutuksilla sekä ennaltaehkäisevällä turvallisuustyöllä. Ympäristövastuu Kunta-asunnot Oy ottaa toiminnassaan huomioon ympäristöasiat. Vuokratalokohteiden energian, veden ja sähkön kulutusta seurataan jatkuvasti. Tavoitteena on säästää energiaa ja luonnonvaroja vähentämällä energian, veden ja sähkön kulutusta vuokratalokohteissa. Tämä takaa myös edullisemmat asumiskustannukset. Vuonna 2014 Kunta-asunnot Oy:n kaikissa kiinteistöissä kului: - sähköä 10 159 MWh (vuonna 2013: 10 338) - vettä 573 965 m3 (vuonna 2013: 587 853) - lämpöä 77 506 MWh (vuonna 2013: 78 531) 14 KAS VUOSIKERTOMUS 2014
Konsernirakenne ja asuntokanta Konsernissa toteutettiin tilikauden aikana tytäryhtiösulautumisia Kunta-aravat Oy:öön sekä Kunta-korkotuki Oy:öön. Sulautumisen tavoitteena oli Kunta-asunnot konsernin konsernirakenteen selkeyttäminen sekä sulautuvien yhtiöiden toiminnallisuuden tehostaminen, yhtiöiden talouden vakauttaminen ja hallinnon rationalisointi. Konsernin emoyhtiö on Kunta-asunnot Oy. Emoyhtiöllä on suorassa omistuksessa tytäryhtiöitä, joista yksi muodostaa alakonsernin omistamiensa kiinteistö- ja asunto-osakeyhtiöiden kautta. Tilikauden lopussa konserniin kuului emoyhtiön lisäksi 35 yhtiötä. Asunnoista 90 % on aravarajoitusten alaisia ja 10 % vapaarahoitteisia. Konserniin kuuluvilla tytäryhtiöillä oli omistuksessaan vuoden 2014 lopussa asuntoja seuraavasti: Kunta-asunnot Oy Kunta-aravat Oy Kunta-korkotuki Oy Kunta-talot Oy Hopeakodit Oy Yhteensä 283 kpl 7 469 kpl 480 kpl 3 kpl 54 kpl 8 289 kpl Hallinto Yhtiökokoukset Varsinainen yhtiökokous pidettiin 11.6.2014. Yhtiökokouksessa äänestysrajoitus on asetettu siten, että yksikään osakas ei voi äänestää yli 19,9 prosentin äänimäärällä. Osakkaat Emoyhtiöllä oli 31.12.2014 osakkeita 190.580 kpl. Yhtiön osakkeita ei ollut yksityishenkilöiden omistuksessa. Yhtiön osakkeet jakautuvat A- ja B- sarjan osakkeisiin. Kukin A-sarjaan kuuluva osake tuottaa yhtiökokouksessa 20 ääntä ja kukin B-sarjan osake yhden äänen. B-sarjaan kuuluvalle osakkeelle maksetaan osinkoa 1,1-kertainen määrä A-sarjaan kuuluvaan osakkeeseen verrattuna. Yhtiön päätösvaltaa käyttävä A -osakesarja säilyy kuntien omistuksessa. Tämä luo luottamusta eri sidosryhmiin, kun yhtiön omistajana on luotettava ja vastuullinen omistajataho. A -osakesarjaa ei tosin voi yhtiön osakassopimuksen mukaan omistaa muu taho kuin kunta, kuntayhtymä tai Suomen Kuntaliitto ry. (kts. osakerekisteri s. 16) KAS VUOSIKERTOMUS 2014 15
Osakkeita merkinneinä olivat seuraavat osakkaat: A-OSAKKEET Osakkeiden lukumäärä B-OSAKKEET Osakkeiden lukumäärä Akaan kaupunki 11 961 Hausjärven kunta 7 075 Hämeenkosken kunta 409 Inkoon kunta 2 101 Karkkilan kaupunki 3 978 Kärkölän kunta 2 550 Muhoksen kunta 7 391 Mynämäen kunta 3 829 Myrskylän kunta 3 896 Orimattilan kaupunki 2 696 Oulun kaupunki 3 620 Paimion kaupunki 13 628 Paraisten kaupunki 4 773 Pornaisten kunta 370 Pukkilan kunta 5 902 Raaseporin kaupunki 6 808 Rovaniemen kaupunki 56 089 Salon kaupunki 6 270 Sipoon kunta 7 816 Siuntion kunta 1 485 Vesilahden kunta 2 788 Vihdin kunta 22 889 Ylöjärven kaupunki 4 703 A-osakkeet yhteensä 183 027 Hallitus Martti Anttila Ritva Rissanen Marjo Kolehmainen Tuija Sundberg Päivi Terävä puheenjohtaja varapuheenjohtaja jäsen jäsen jäsen Hallitus on kokoontunut tilikauden aikana yhdeksän kertaa. Toimitusjohtaja Toimitusjohtajana on toiminut Jarmo Kuosa ja toimitusjohtajan varahenkilönä lakimies Laura Laine. Tilintarkastaja Tilintarkastajana on toiminut tilintarkastusyhteisö BDO Oy, vastuunalaisena tilintarkastajana Hannu Riippi, KHT. Akaan kaupunki 30 Askolan kunta 30 Eurajoen kunta 60 Hattulan kunta 30 Hausjärven kunta 30 Hopeakodit Oy 3 844 Hämeenkosken kunta 25 Hämeenlinnan kaupunki 90 Inkoon kunta 25 Jyväskylän kaupunki 160 Keravan kaupunki 80 Kouvolan kaupunki 30 Kärkölän kunta 25 Lappeenrannan kaupunki 80 Lohjan kaupunki 110 Lopen kunta 30 Muhoksen kunta 25 Muuramen kunta 30 Mynämäen kunta 30 Myrskylän kunta 30 Mäntsälän kunta 30 Orimattilan kaupunki 30 Oulun kaupunki 30 Paimion kaupunki 30 Paraisten kaupunki 25 Pirkkalan kunta 30 Pornaisten kunta 30 Porvoon kaupunki/koy Peiponaho 80 Pukkilan kunta 30 Raaseporin kaupunki 59 Riihimäen kaupunki 50 Rovaniemen kaupunki 50 Salon kaupunki 80 Sipoon kunta 25 Siuntion kunta 25 Suomen Kuntaliitto 1 000 Turun kaupunki 500 Vesilahden kunta 25 Vihdin kunta 50 YH Länsi Oy 300 YH VS-Rakennuttaja Oy 200 Ylöjärven kaupunki 80 B-osakkeet yhteensä 7 553 16 KAS VUOSIKERTOMUS 2014
Henkilöstö 2014 2013 2012 Palkat ja palkkiot, 1.000 1 903 1 909 1 936 Henkilöstö keskimäärin 53 48 48 Konsernihallinnon henkilöstömäärä oli vuoden lopussa 25 henkilöä, joista 19 työskenteli Helsingin toimipisteessä ja 6 Rovaniemellä. Muiden konserniyhtiöiden palveluksessa oli keskimäärin 28 henkilöä. He olivat lähinnä Rovanapa Oy:n palveluksessa olevaa hallinto- ja kiinteistöhuollon henkilöstöä. Koko konsernin henkilöstömäärä vuoden aikana oli 53 henkilöä. Tilikauden 2014 palkkojen ja palkkioiden kokonaissumma oli 1,9 (1,9) miljoonaa euroa. Ehdotus tilikauden tuloksen käsittelystä Hallitus ehdottaa, että tilikauden tulos 712.867,66 euroa kirjataan voitto/tappiotilille eikä osinkoa jaeta. Vuoden 2015 alkuvuoden toiminnasta Alkuvuoden keskeiset toimenpiteet ovat liittyneet käyttöasteen vahvistamiseen ja kiinteistökannan rakenteen uudistamiseen. Alkuvuonna 2015 on myyty muutama kiinteistö ja lisäksi valmisteilla on muutamia kiinteistökauppoja vanhemmasta korjausvelkaisesta kiinteistökannasta. Nämä toimenpiteet yhdessä vahvalla panostuksella vuosikorjauksiin ja vuokrien pysyessä ennallaan ovat alkaneet kääntää käyttöastetta noususuuntaan. Erityisesti kiinteistöjen myynnit ovat painottuneet Rovaniemen kannan vähentämiseen ja tämä parantaa entisestään yhtiön tilannetta kiinteistöjen omistamisen jakaantuessa tasaisemmin alueellisesti. Myös poistuva vanhempi ja isoja asuntoja sisältävä kiinteistökanta parantaa yhtiön asuntojen vuokrattavuutta. Erilaisia neuvotteluja kiinteistöjen hankkimiseksi yhtiölle on menossa ja kuntien kanssa on neuvotteluja vireillä. Yhtiön kriteerit ovat tosin melkoisen tiukat ja kunnan tulee täyttää yhtiön asettamat ehdot osakkuudelle yhtiössä varsinkin, jos kiinteistökantaa aletaan siirtämään yhtiölle. Uusimman kiinteistöjä siirtävän kunnan, Eurajoen, kiinteistökannasta noin puolet siirtyy yhtiölle ja loppuosa jää Eurajoen kunnan vastuulle, joten erilaiset variaatiot ovat myös mahdollisia. Eurajoen sovittu kiinteistökanta on tarkoitus siirtää yhtiölle kesällä 2015. Käyttöasteen vahvistamiseksi asuntojen markkinointia on tehostettu ja myös asuntojen esittelyyn on panostettu. Yhtiön nettisivujen uudistaminen on aloitettu ja uudet sivut on tarkoitus julkaista kevään 2015 aikana. Nämä kaikki toimenpiteet alkavat hitaasti, mutta vakaasti edesauttamaan käyttöasteen kasvua. Käyttöaste ei ole itsetarkoitus, vaan se on tehtävä kannattavasti ja kestävälle pohjalle vaihtuvuus minimoiden. Yhtiö on aloittanut myös strategian mukaisesti neuvottelemaan tonttien saamiseksi pääkaupunkiseudun kehyskunnista ja nämä neuvottelut ovat edenneet myönteisissä merkeissä. Tulevaisuuden näkymät Strategia vuosille 2015 2019 hyväksyttiin hallituksessa joulukuussa 2014. Uusi strategia antaa yhtiön johdolle suuntaviivat ja henkilöstö pystyy toimimaan selkeiden yhteisten tavoitteiden eteen. Strategian työstäminen tehtiin pitkällä aikajänteellä ilman konsultteja ja näin se hyvin tarkasti valmisteltu sekä siihen sitoutuminen on selkeää kaikille eri tasoille yhtiön organisaatiossa. Strategian toteuttamisella on tärkeä asema yhtiön menestykselle jatkossa. Yhtiön rahoitusrakenne on saatu kestävälle pohjalle ja yhtiön taloudelliset tunnusluvut ovat hyvällä tasolla. Tulevina vuosina jatketaan edelleen vuosikorjausten pitämistä oikealla tasolla, vuokrankorotukset maltillisena, myydään epäkuranttia kiinteistökantaa, käyttöastetta nostetaan pysyvästi paremmalle tasolle ja uudistuotanto aloitetaan vuoden 2016-2017 aikana. Talousmallinnukset, jotka on tehty 10 vuoden ajanjaksolle strategian yhteydessä, antavat osoittaa, että yhtiön kokonaistilanne on parantunut voimakkaasti ja oikeilla toimilla yhtiö menestyy tulevina vuosina. Taloudellinen vahvistuminen antaa myös mahdollisuuksia laajempiin toimiin tarpeen mukaan ja myös heikompien vuosien varalle on vahva vapaa oman pääoma sekä rahoituksessa on laajemmat mahdollisuudet käytettävissä kuin aiemmin. KAS VUOSIKERTOMUS 2014 17
TULOSLASKELMA KONSERNI EUR Konserni 1.1.-31.12.2014 Konserni 1.1.-31.12.2013 LIIKEVAIHTO 53 291 972 56 323 444 Liiketoiminnan muut tuotot 3 559 470 5 032 788 Jälkiperintätuotot ja oikaisuerät 516 088 500 906 Materiaalit ja palvelut -2 920 0 Henkilöstökulut -2 346 958-2 326 295 Poistot ja arvonalentumiset -7 561 194-8 664 057 Liiketoiminnan muut kulut Kiinteistön muut hoitokulut Hallinto -1 904 905-1 940 506 Käyttö ja huolto -3 440 331-3 613 090 Ulkoalueiden huolto -392 841-537 643 Siivous -1 054 773-1 155 785 Lämmitys -7 141 569-7 665 885 Vesi ja jätevesi -2 763 775-2 774 092 Sähkö ja kaasu -1 570 471-1 791 216 Jätehuolto -1 407 511-1 429 815 Vahinkovakuutukset -529 348-486 557 Vuokrat -845 375-951 172 Kiinteistövero -1 260 145-1 227 920 Korjaukset -7 726 497-6 044 016 Muut hoitokulut -50 458-71 840 Kiinteistön muut hoitokulut yhteensä -30 088 000-29 689 536 Luottotappiot -856 144-855 919 Liiketoiminnan muut kulut -2 523 750-4 122 607 Osuus osakkuusyritysten tuloksesta 0-565 LIIKEVOITTO (-TAPPIO) 13 988 565 16 198 160 Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä -6 070 684-7 766 537 TULOS ENNEN TILINPÄÄTÖSSIIRTOJA JA VEROJA 7 917 881 8 431 623 Tuloverot -184 929-450 064 Laskennalliset verot -1 456 193-475 145 Vähemmistöosuudet -15 718-61 252 TILIKAUDEN VOITTO (TAPPIO) 6 261 040 7 445 163 18 KAS VUOSIKERTOMUS 2014
TASE KONSERNI EUR V A S T A A V A A Konserni 31.12.2014 Konserni 31.12.2013 Pysyvät vastaavat Aineettomat hyödykkeet 911 150 1 138 937 Aineelliset hyödykkeet 306 595 502 324 906 219 Sijoitukset 972 143 1 296 305 Pysyvät vastaavat yhteensä 308 478 794 327 341 461 Vaihtuvat vastaavat Pitkäaikaiset saamiset 4 795 46 197 Lyhytaikaiset saamiset 2 120 664 2 168 375 Rahat ja pankkisaamiset 11 542 394 10 322 986 Vaihtuvat vastaavat yhteensä 13 667 853 12 537 558 VASTAAVAA YHTEENSÄ 322 146 648 339 879 019 Konserni Konserni 31.12.2014 31.12.2013 V A S T A T T A V A A Oma pääoma Osakepääoma 32 053 760 32 053 760 Ylikurssirahasto 0 275 Ed. tilikausien voitto (tappio) 8 946 099 2 342 801 Tilikauden voitto (tappio) 6 261 040 7 445 163 Oma pääoma yhteensä 47 260 899 41 841 999 Vähemmistöosuudet 697 378 704 363 Vieras pääoma Pitkäaikainen vieras pääoma 234 494 641 257 504 912 Lyhytaikainen vieras pääoma 39 693 729 39 827 745 Vieras pääoma yhteensä 274 188 370 297 332 658 VASTATTAVAA YHTEENSÄ 322 146 648 339 879 019 KAS VUOSIKERTOMUS 2014 19