Osavuosikatsaus 2002 1.1.-30.4.2002
Sisällysluettelo Toimintaympäristö... 3 Liiketoimintakatsaukset... 4 Sijoituskiinteistöt... 5 Kehityskiinteistöt... 6 Myyntikiinteistöt... 7 Hallintoelimet... 8 Tulevaisuuden näkymät... 8 Tuloslaskelma ja tase... 9 Tilinpäätös... 10 Osavuosikatsaukset suomeksi ja englanniksi ovat saatavissa Kapiteelin verkkosivuilla www.kapiteeli.fi
Toimintaympäristö Toimintaympäristön epävarmuus ja suhdanteiden heikkeneminen on heijastunut Suomen kiinteistömarkkinoihin. Kansantalouden yleisen kehityksen myötä toimitilavuokrat ovat lähteneet laskuun ja kiinteistöjen vajaakäyttöasteet ovat kasvaneet. Kiinteistötalouden instituutin toukokuussa julkaiseman toimitilabarometrin mukaan kiinteistömarkkinoilla on näköpiirissä varovaisia elpymisen merkkejä, mutta myös edelleen epävarmuutta. Markkinoiden vahvistuminen edellyttää nykyistä myönteisempiä talouden kehitysnäkymiä. 3
Liiketoimintakatsaukset Kapiteelin kiinteistöomaisuuden sitoutunut pääoma 30.4.2002 oli 1 270 miljoonaa euroa. Kiinteistöjä myytiin katsauskaudella velattomin myyntihinnoin yhteensä 47 miljoonalla eurolla. Kiinteistöinvestoinnit kasvattivat kiinteistöomaisuuden määrää 31 miljoonalla eurolla. Konsernin tulos, M 1.1.-30.4.2002 1.1.-30.4.2001 1.1.-31.12.2001 Vuokratuotot 56 53 157 Hoito-, kunnossapito- ja muutoskulut -33-32 -89 NETTOVUOKRATUOTTO 23 21 68 +/- Myyntivoitot / -tappiot 5 48 64 Hallinto- ja muut kulut/muut tuotot -5-4 -17 TOIMINNALLINEN TULOS 23 64 115 Poistot ja arvonalentumiset -5-5 -18 TULOS ENNEN RAHOITUSKULUJA 18 59 98 Rahoituskulut -9-12 -32 TULOS ENNEN SATUNNAISERIÄ, TILINPÄÄTÖSSIIRTOJA JA VEROJA 9 47 66 Verovelan muutos 0 0 5 TULOS 9 47 71 4
Sijoituskiinteistöt Sijoituskiinteistöjen sitoutunut pääoma 30.4.2002 oli 678 miljoonaa euroa. Kehityskohteita, jotka siirrettiin sijoituskiinteistöiksi, valmistui katsauskaudella tasearvoltaan yhteensä 90 miljoonalla eurolla. Sijoituskiinteistöjä myytiin alkuvuonna yhteensä 14 miljoonalla eurolla. Katsauskauden jälkeen 31.5.2002 Kapiteeli osti 9 miljoonalla eurolla Tampereen Naulakatu 3:ssa sijaitsevan 14 400 neliön suuruisen toimistokiinteistön. Sijoituskiinteistöjen tulos, M 1.1.-30.4.2002 1.1.-30.4.2001 1.1.-31.12.2001 Vuokratuotot 27 26 77 Nettovuokratuotto 17 16 50 Toiminnallinen tulos 15 16 47 Nettovuokratuotto-% 8,2 8,1 8,3 Vuokrausaste-% 87 91 88 Sijoituskiinteistöjen vuokrasopimusten maturiteetti 30.4.2002* ) Sijoituskiinteistöt talousalueittain* ) 40 % 35 % 30 % 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % 0 % 1 v 2 v 3 v 4 v 5 v 6 v 7 10 v yli 10 v * ) Arvonlisäverottomien vuokratuottojen perusteella Helsinki 52 % Turku 11 % Tampere 9 % Jyväskylä 1 % Oulu 1 % Muut yliopistokaupungit 8 % Muu maa 18 % * ) Sitoutuneen pääoman mukaan 5
Kehityskiinteistöt Kehityskiinteistöjen sitoutunut pääoma 30.4.2002 oli 118 miljoonaa euroa. Katsauskaudella kehitysomaisuutta myytiin 2 miljoonalla eurolla. Kehityskiinteistöjen investoinnit olivat yhteensä 24 miljoonaa euroa. Kapiteelin kehityskohteista Helsingin Ruoholahdessa valmistuivat alkuvuonna 44 000 brm 2 :n kauppakeskus, jonka on vuokrannut Kesko Oyj sekä 1 500 autopaikan pysäköintilaitos. Kauppakeskushankkeen ohella Porkkalankadun varrelle valmistui kolme High Tech Center Helsingin teknologia- ja osaamiskeskittymään kuuluvaa toimistorakennusta. Lisäksi Ruoholahdessa jatketaan ns. Itämerentalon peruskorjaus- ja modernisointitöitä. Itämerentaloon tulee toimistotilaa yhteensä noin 10 000 m 2 ja maanalaista tilaa noin 3 000 m 2. Tulevien vuosien investointihankkeena Ruoholahdessa on käynnistetty Salmisaarentalon suunnittelu. Oikeusministeriö ja Kapiteeli ovat allekirjoittaneet esisopimuksen uuden oikeustalon sijoittumisesta Salmisaarentaloon. Sopimuksen mukaan Helsingin käräjäoikeuden ja syyttäjäviraston käyttöön saneerataan syksyyn 2004 mennessä noin 22 000 m 2 :n tilat. Kehityskiinteistöjen tulos, M 1.1.-30.4.2002 1.1.-30.4.2001 1.1.-31.12.2001 Vuokratuotot 4 5 14 Nettovuokratuotto 1 2 6 Toiminnallinen tulos 2 2 18 Nettovuokratuotto-% 2,5 3,3 3,0 Vuokrausaste-% 57 52 53 Kehityskiinteistöt talousalueittain* ) Helsinki 80 % Turku 5 % Oulu 5 % Jyväskylä 5 % Muut yliopistokaupungit 2 % Muu maa 3 % * ) Sitoutuneen pääoman mukaan 6
Myyntikiinteistöt Myyntikiinteistöjä oli sitoutuneelta pääomaltaan 30.4.2002 yhteensä 367 miljoonan euron arvosta. Myyntikiinteistöjen kokonaismyynti velattomin kauppahinnoin oli 30 miljoonaa euroa. Kauppojen yhteismäärä oli 452. Kokonaismyynneistä 11 miljoonaa euroa kertyi vajaatuottoisista toimitiloista. Ne ovat kohteita, jotka ovat pitkään olleet tuottamattomia ja sijaitsevat taajamien ulkopuolella. Myyntikiinteistöjen tulos, M 1.1.-30.4.2002 1.1.-30.4.2001 1.1.-31.12.2001 Vuokratuotot 15 16 46 Nettovuokratuotto 4 5 12 Toiminnallinen tulos 3 7 9 Myyntikiinteistöt käyttötarkoituksittain* ) Nettovuokratuotto-% 3,4 3,2 3,0 Vuokrausaste-% 66 68 67 Toimitilat 70 % Maa-alueet 12 % Asunnot 5 % Tuotanto- ja varastotilat 9 % Muut 4 % * ) Sitoutuneen pääoman mukaan Myyntikiinteistöt talousalueittain* ) Helsinki 19 % Turku 3 % Tampere 2 % Jyväskylä 2 % Muut yliopistokaupungit 8 % Muu maa 66 % * ) Sitoutuneen pääoman mukaan 7
Hallintoelimet Kapiteeli Oy:n varsinaisessa yhtiökokouksessa 4.4.2002 päätettiin hallituksen ehdotuksen mukaisesti jakaa osinkoa 1,61 euroa osaketta kohden eli 27 370 000 euroa ja jättää loput 41 013 515,70 euroa tilikauden voitosta edellisten tilikausien tulostilille päätettiin hallituksen ehdotuksen mukaisesti alentaa yhtiön osakepääomaa varojen jakamiseksi osakkeenomistajille 100 000 000 eurolla 340 000 000 eurosta 240 000 000 euroon ja ylikurssirahastoa 226 700 000 eurosta 106 700 000 euroon lunastamalla 5 000 000 osaketta maksua vastaan. Osakepääomaa ja ylikurssirahastoa alennetaan yhteensä 220 000 000 eurolla. Lunastushinta maksetaan siten, että 100 000 000 euroa maksetaan rahana ja 120 000 000 euroa maksetaan antamalla osakkeenomistajalle pääomalainavelkakirja. valittiin 2003 pidettävään varsinaiseen yhtiökokoukseen saakka hallituksen puheenjohtajaksi pääjohtaja Erkki KM Leppävuori, varapuheenjohtajaksi finanssineuvos Jarmo Väisänen ja jäseniksi partner Erkki Helaniemi, budjettineuvos Elina Selinheimo, talousjohtaja Tuija Soanjärvi ja DI Pertti Tuominen. Tulevaisuuden näkymät Taloudellisen toimintaympäristön kehitykseen liittyy epävarmuutta, mikä heijastuu myös kiinteistömarkkinoille. Markkinatilanteen ei arvioida kuitenkaan merkittävästi kasvattavan Kapiteelin toimitilojen vajaakäyttöasteita tai laskevan vuokratasoja. Uusia investointihankkeita käynnistetään toimitilakysynnän mukaan vaiheittain. Strategiaan soveltumattomia kiinteistöjä arvioidaan myytävän vuonna 2002 yli 120 miljoonalla eurolla. Kapiteelin tulosta paransivat vuonna 2001 osakeomistusten myyntivoitot. Poikkeukselliset myyntivoitot eliminoiden Kapiteeli-konsernin vuoden 2002 tuloksen ennakoidaan olevan hieman edellisvuotta paremman. Kapiteelin strategisena tavoitteena on vaiheittain laskea yhtiön omavaraisuusaste tämän hetkisestä lähes 60 prosentista noin 40 prosenttiin. Tämän tavoitteen saavuttamiseksi Kapiteeli Oy:n yhtiökokous 4.4.2002 päätti alentaa yhtiön osakepääomaa ja ylikurssirahastoa yhteensä 220 miljoonalla eurolla. Alennuksesta 100 miljoonaa maksetaan omistajalle rahana ja 120 miljoonaa euroa antamalla pääomalainavelkakirja. 8
Tuloslaskelma ja tase Kapiteeli Oy:n konserniin kuuluu toiminnallisena tytäryhtiönä Kruunuasunnot Oy. Lisäksi konserniin kuuluu 216 kiinteistötytäryhtiötä ja 3 osakkuusyhtiötä. Osakkuusyhtiöt ovat kiinteistöyhteisöjä. Toiminnallinen tytäryhtiö ja pysyvään omistukseen kuuluvat kiinteistötytäryhtiöt on yhdistelty Kapiteeli Oy:n konserniin. Vaihto-omaisuuteen kuuluvia kiinteistöyhteisöjä ei ole yhdistelty. Konsernin tuloslaskelma Konsernin liikevaihto oli 101 (99) miljoonaa euroa. Liikevaihto kertyi 57 (53) miljoonan euron vuokratuotoista ja käyttökorvauksista. Lisäksi liikevaihtoon sisältyy 44 (46) miljoonaa euroa kiinteistöomaisuuden myyntejä. Suunnitelman mukaiset poistot olivat 5 (5) miljoonaa euroa. Konsernin tulos oli 9 (47) miljoonaa euroa. Tulokseen sisältyy nettomäärältään 5 (10) miljoonaa euroa kiinteistöjen ja kiinteistöyhteisöjen osakkeiden myyntivoittoja. Vertailukauden 1.1. 30.4.2001 tulokseen sisältyy 37,4 miljoonan euron myyntivoitto Scandic-osakkeiden myynnistä. Katsauskauden oman pääoman tuotto oli 3,7 (9,6) prosenttia ja sijoitetun pääoman tuotto 3,9 (7,5) prosenttia. Vertailukauden tuottoja paransi Scandic-osakkeiden myyntivoitto. Konsernin tase Konsernitaseen loppusumma oli 1 380 (1 443) miljoonaa euroa, josta vähemmistöosuus on 40 (56) miljoonaa euroa. Kiinteistötytäryhtiöiden yhdistelystä syntyneet konsernierotukset on kohdistettu rakennuksille ja maa-alueille. Konsernin pysyviin vastaaviin, 690 (737) miljoonaan euroon, luetaan pitkäaikaiset kiinteistösijoitukset. Vaihtuviin vastaaviin sisältyvät myytäviksi luokitellut kiinteistö- ja osakesijoitukset. Yhtiölainasaamiset vaihto-omaisuuteen kuuluvilta kiinteistöyhteisöiltä olivat 37 (39) miljoonaa euroa. Konsernin rahoitusomaisuus koostuu lyhytaikaisista talletus-, sijoitus- ja yritystodistuksista, 21 (45) miljoonaa, ja pankkitileistä, 4 (7) miljoonaa euroa. Konsernilla oli vierasta pääomaa 585 (566) miljoonaa euroa. Vieraasta pääomasta 195 (198) miljoonaa oli lyhytaikaista ja 390 (368) miljoonaa euroa pitkäaikaista. Konsernin oma pääoma oli 744 (813) miljoonaa euroa. Omaan pääomaan sisältyi 30.4.2001 omistajan101 miljoonan euron pääomalaina Kapiteeli Oy:lle. Pääomalaina maksettiin Suomen valtiolle 7.12.2001. Konsernin omavaraisuusaste oli katsauskauden lopussa 57 (53) prosenttia. Nettovelkaantumisaste (gearing) oli 0,7 (0,8). Kapiteeli-konserni 30.4.2002 Kapiteeli Oy Kiinteistö- ja osakkuusyhtiöt kpl Pysyvät vastaavat Tytäryhtiöt 77 Osakkuusyhtiöt 3 Vaihtuvat vastaavat Tytäryhtiöt 636 Osakkuusyhtiöt 272 Kruunuasunnot Oy Kiinteistötytäryhtiöt kpl Pysyvät vastaavat 139 Vaihtuvat vastaavat 10 9
Konsernituloslaskelma 1.1.-30.4.2002 1.1. 30.4.2001 1.1.-31.12.2001 M M M LIIKEVAIHTO 101 99 296 Liiketoiminnan muut tuotot 1 38 39 Aineet ja tarvikkeet -40-35 -112 Henkilöstökulut -3-3 -9 Poistot ja arvonalentumiset -5-5 -17 Liiketoiminnan muut kulut -37-37 -105 LIIKEVOITTO 17 57 92 Rahoitustuotot ja -kulut -7-10 -26 VOITTO ENNEN SATUNNAISIA ERIÄ 10 47 66 Satunnaiset erät - - - VOITTO ENNEN TILINPÄÄTÖSSIIRTOJA JA VEROJA 10 47 66 Tuloverot 0 0 5 Vähemmistön osuus -1 0 0 TILIKAUDEN VOITTO 9 47 71 Tunnuslukujen laskentakaavat Osavuosikatsauksessa käytetyt tunnusluvut on laskettu liiketoimintayksikkö- tai konsernitasolta seuraavasti: Nettovuokratuotto (%) = kiinteistökohteiden vuokratuotot hoitokulut kiinteistökohteisiin keskimäärin sitoutunut pääoma x 100 Toiminnallinen tulos = tulos ennen suunnitelman mukaisia poistoja, rahoituskuluja, satunnaisia eriä, veroja ja tilinpäätössiirtoja kiinteistökohteiden kirjanpitoarvo + yhtiölainaosuus Sitoutunut pääoma = (keskinäiset yhtiöt) tai omistusosuuden mukainen osuus yhtiön lainoista (tavalliset osakeyhtiöt) Omavaraisuusaste (%) = oma pääoma + vähemmistöosuus tase 30.4.2002 saadut ennakot x 100 Velkaantumisaste (gearing) = korolliset velat rahavarat oma pääoma 30.4.2002 + vähemmistöosuus Kassavarojen lyhytaikaiset sijoitukset on luettu rahavaroihin. Oman pääoman tuotto (%) = tulos ennen satunnaiseriä verot oma pääoma + vähemmistöosuus x 100 10 Sijoitetun pääoman tuotto (%) = tulos ennen satunnaiseriä + korko- ja muut rahoituskulut tase 30.4.2002 korottomat velat x 100
Konsernitase Vastaavaa 30.4.2002 30.4.2001 31.12.2001 M M M PYSYVÄT VASTAAVAT Aineettomat hyödykkeet 5 6 5 Aineelliset hyödykkeet 668 671 638 Sijoitukset Osuudet osakkuusyrityksissä 2 42 2 Muut sjoitukset 15 18 17 PYSYVÄT VASTAAVAT YHTEENSÄ 690 737 662 VAIHTUVAT VASTAAVAT Vaihto-omaisuus 607 595 644 Pitkäaikaiset saamiset 38 44 41 Lyhytaikaiset saamiset 20 14 19 Rahoitusarvopaperit 21 45 2 Rahat ja pankkisaamiset 4 7 5 VAIHTUVAT VASTAAVAT YHTEENSÄ 690 706 711 YHTEENSÄ 1 380 1 443 1 373 Vastattavaa OMA PÄÄOMA Osakepääoma 340 283 283 Osakeanti 57 Ylikurssirahasto 227 258 227 Edellisten tilikausien voitto 168 124 124 Tilikauden voitto 9 47 71 Pääomalaina 0 101 0 OMA PÄÄOMA YHTEENSÄ 744 813 762 VÄHEMMISTÖOSUUS 40 56 40 PAKOLLISET VARAUKSET 11 8 11 VIERAS PÄÄOMA Pitkäaikainen vieras pääoma 390 368 394 Lyhytaikainen vieras pääoma 195 198 166 VIERAS PÄÄOMA YHTEENSÄ 585 566 560 YHTEENSÄ 1 380 1 443 1 373 11
Konsernihallinto Pieni Roobertinkatu 7, PL 204 00131 HELSINKI Puh. vaihde 020 43131 Asiakaspalvelukeskus Puh. 020 355 6677 Faksi 020 431 3535 asiakaspalvelu@kapiteeli.fi Osavuosikatsaukset suomeksi ja englanniksi ovat saatavissa Kapiteelin verkkosivuilla www.kapiteeli.fi