Kojamo Oyj:n puolivuosikatsaus

Kojamo Oyj:n puolivuosikatsaus 1.1. 30.6.2018

1 (41) Vertailuluvut suluissa viittaavat edellisvuoden vastaavaan jaksoon, ellei toisin ole mainittu. Tässä puolivuosikatsauksessa esitetyt luvut ovat tilintarkastamattomia. Kaikki tässä katsauksessa esitetyt yritystä tai sen liiketoimintaa koskevat lausumat perustuvat johdon näkemyksiin ja yleistä makrotaloudellista tai toimialan tilannetta käsittelevät kohdat kolmansien osapuolien informaatioon. Mikäli puolivuosikatsauksen kieliversioiden välillä on eroavaisuuksia, suomenkielinen versio on ratkaiseva. KOJAMO OYJ:N PUOLIVUOSIKATSAUS 1.1. 30.6.2018 Kojamo listautui onnistuneesti, operatiivinen kehitys vahvaa ja investoinnit kasvoivat YHTEENVETO HUHTI KESÄKUUSTA 2018 Liikevaihto kasvoi 89,8 (83,6) miljoonaan euroon. Nettovuokratuotto kasvoi 61,4 (55,6) miljoonaan euroon ja oli 68,4 (66,5) prosenttia liikevaihdosta. Tulos ennen veroja kasvoi 91,5 (80,7) miljoonaan euroon. Tulokseen sisältyy 53,4 (44,0) miljoonan euron nettovoitto käypään arvoon arvostamisesta. Sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli katsauskauden päättyessä 4,9 (4,4) miljardia euroa. Bruttoinvestoinnit olivat 39,5 (64,4) miljoonaa euroa. Listautumisen yhteydessä järjestetty osakeanti nosti konsernin omaa pääomaa 146,9 miljoonaa euroa. YHTEENVETO TAMMI KESÄKUUSTA 2018 Liikevaihto kasvoi 178,0 (167,2) miljoonaan euroon. Nettovuokratuotto oli 109,5 (101,1) miljoonaa euroa ja oli 61,5 (60,5) prosenttia liikevaihdosta. Tulos ennen veroja kasvoi 140,5 (132,0) miljoonaan euroon. Tulokseen sisältyy 74,1 (67,5) miljoonan euron nettovoitto sijoituskiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta sekä sijoituskiinteistöjen luovutusvoittoja ja -tappioita 1,0 (1,3) miljoonaa euroa. Sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli katsauskauden päättyessä 4,9 (4,4) miljardia euroa sisältäen 0,0 (3,9) miljoonaa euroa myytävänä olevia sijoituskiinteistöjä. Taloudellinen vuokrausaste säilyi hyvänä ja oli katsauskaudella 96,5 (96,6) prosenttia. Bruttoinvestoinnit olivat 243,2 (129,4) miljoonaa euroa eli 136,6 (77,4) prosenttia liikevaihdosta. Osakekohtainen oma pääoma oli 9,11 (8,40) euroa ja oman pääoman tuotto oli 10,4 (11,1) prosenttia. Sijoitetun pääoman tuotto oli 7,3 (7,4) prosenttia. Osakekohtainen EPRA NAV (nettovarallisuus) oli 11,17 (10,59) euroa.

2 (41) Rakenteilla oli katsauskauden päättyessä 1 214 (1 835) Lumo-asuntoa. Kojamon omistuksessa oli kauden lopussa 34 172 (33 877) vuokra-asuntoa. Edellisen vuoden kesäkuun jälkeen on hankittu 981 asuntoa, valmistunut 1 360 asuntoa, myyty 1 956 asuntoa sekä purettuja ja muuten muutettuja asuntoja 90 kappaletta. KOJAMON NÄKYMÄT 2018 (ennallaan) Kojamo arvioi konsernin liikevaihdon kasvavan vuonna 2018 edellisestä vuodesta 3 9 prosenttia. Lisäksi yhtiö arvioi konsernin kassavirran ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) vuonna 2018 olevan 103 116 miljoonaa euroa, ilman kertaluonteisia kuluja. Uudistuotantoinvestointien ja asuntokannan ostojen ennakoidaan ylittävän 300 miljoonaa euroa. Näkymissä on otettu huomioon vuonna 2018 toteutuneiden asuntojen myyntien ja ostojen vaikutukset, arvio vuokrausasteesta ja vuokrien kehityksestä sekä valmistuvien asuntojen määrä. Näkymät perustuvat yhtiön johdon arvioon liikevaihdon kehityksestä, nettovuokratuotosta, hallintokuluista, rahoituskuluista, maksettavista veroista ja valmistuvasta uudistuotannosta sekä johdon näkemykseen toimintaympäristön kehityksestä. Näkymät perustuvat myös muuttoliikkeen ylläpitämään vahvaan kysyntään, joka kasvattaa like-forlike -vuokratuottoja. Yhtiön johto voi vaikuttaa liikevaihtoon ja kassavirtaan ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) yhtiön oman liiketoiminnan kautta. Yhtiön johto ei voi vaikuttaa markkinoiden kehitykseen, säädösympäristöön eikä kilpailutilanteeseen.

3 (41) KESKEISET TUNNUSLUVUT 4-6/2018 4-6/2017 Muutos% 1-6/2018 1-6/2017 Muutos% 2017 Liikevaihto, M 89,8 83,6 7,3 178,0 167,2 6,4 337,0 Nettovuokratuotto, M *) 61,4 55,6 10,4 109,5 101,1 8,3 216,0 Nettovuokratuotto, liikevaihdosta % *) 68,4 66,5 61,5 60,5 64,1 Tulos ennen veroja, M *) 91,5 80,7 13,3 140,5 132,0 6,4 266,7 Käyttökate (EBITDA), M *) 104,4 91,0 14,7 165,0 151,8 8,7 308,2 Käyttökate, liikevaihdosta % *) 116,3 108,9 92,7 90,8 91,5 Oikaistu käyttökate (Adjusted EBITDA), M *) 50,7 46,5 8,9 90,0 83,0 8,4 179,5 Oikaistu käyttökate, liikevaihdosta % *) 56,4 55,6 50,6 49,7 53,3 Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO), M *) 17,6 31,0-43,1 39,5 44,9-12,1 107,8 FFO, liikevaihdosta % *) 19,6 37,1 22,2 26,9 32,0 Osakekohtainen kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta, *) 4) 0,08 0,14-43,9 0,17 0,20-12,7 0,47 Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta ja ilman kertaluonteisia kuluja, M *) 18,5 31,0-40,3 40,4 44,9-10,1 107,8 Sijoituskiinteistöt, M 2) 4 923,3 4 423,0 11,3 4 710,2 Taloudellinen vuokrausaste, % 96,5 96,6 96,7 Korollinen vieras pääoma, M 1) *) 2 540,3 2 460,0 3,3 2 283,0 Oman pääoman tuotto-% (ROE) *) 10,4 11,1 10,9 Sijoitetun pääoman tuotto-% (ROI) *) 7,3 7,4 7,5 Omavaraisuusaste, % *) 41,6 38,7 41,3 Loan to Value (LTV), % 1) *) 3) 46,7 46,1 46,0 EPRA nettovarallisuus (NAV), M 2 760,3 2 429,2 13,6 2 548,8 Osakekohtainen EPRA NAV, 4) 11,17 10,59 5,5 11,11 Bruttoinvestoinnit, M *) 39,5 64,4-38,7 243,2 129,4 87,9 367,3 Henkilöstö kauden lopussa 347 333 316 *) Kojamo julkaisee Euroopan arvopaperimarkkinaviranomaisen (ESMA) ohjeiden mukaisen selostuksen käyttämistään vaihtoehtoisista tunnusluvuista puolivuosikatsauksen tunnusluvut-osiossa 1) Ei sisällä myytävänä olevia pitkäaikaisia omaisuuseriä 2) Sisältää myytävänä olevia pitkäaikaisia omaisuuseriä 3) Laskentakaavaa muutettu 2017 ja vertailutiedot muutettu vastaamaan nykyistä laskentatapaa 4) Osakekohtaisten tunnuslukujen vertailutietoja on oikaistu ylimääräisen yhtiökokouksen 25.5.2018 tekemän osakkeiden jakamista koskevan päätöksen vaikutuksen huomioon ottamiseksi. Osakkeiden jakamisessa osakkeenomistajat saivat 30 uutta osaketta kutakin omistamaansa osaketta kohden. TOIMITUSJOHTAJAN KATSAUS Kojamo listautui katsauskaudella Nasdaq Helsingin pörssiin onnistuneesti. Listautumisannin ja - myynnin kysyntä oli vahvaa, ja listautumisanti ja -myynti ylimerkittiin. Kaupankäynti Kojamon osakkeilla alkoi Nasdaq Helsinki Oy:n päälistalla 19.6.2018. Olen erittäin iloinen siitä suuresta kiinnostuksesta, jota sijoittajat osoittivat Kojamon listautumista kohtaan. Kojamo laski liikkeeseen maaliskuussa 500 miljoonan euron suuruisen vakuudettoman joukkovelkakirjalainan, joka on listattu Irlannin pörssin viralliselle listalle. Joukkovelkakirjalainalla yhtiö jatkoi siirtymistä vakuudettoman rahoituksen suuntaan. Yhtiön hyvä kehitys jatkui toisella vuosineljänneksellä. Olemme edenneet strategian toteuttamisessa ja onnistuneet operatiivisessa toiminnassa. Taloudellinen vuokrausaste oli katsauskaudella hyvällä tasolla huolimatta markkinoille valmistuneiden uudiskohteiden lisääntyneestä määrästä. Taloudellinen vuokrausaste oli katsauskaudella 96,5 prosenttia ja parani toisen vuosineljänneksen aikana. Katsauskauden aikana Lumo-verkkokaupassa tehtyjen sopimusten määrä kasvoi voimakkaasti. Kesäkuun loppuun mennessä Lumo-verkkokaupassa oli tehty yhteensä jo yli 6 000 vuokrasopimusta. Kasvatimme alkuvuoden aikana Lumo-liiketoimintaamme Suomen kasvukeskuksissa sekä valmistuneilla uudiskohteilla että ostamalla valmiita asuntoja. Ostimme 981 asuntoa OP Ryhmään kuuluvilta kiinteistörahastoilta. Katsauskaudella valmistui 689 uutta Lumo-vuokra-asuntoa. Lisäksi myimme strategian mukaisesti 1 812 vuokra-asuntoa. Näistä 1 594 vuokra-asuntoa myytiin Morgan Stanley Real Estate Investingin hallinnoimalle kiinteistörahastolle, Renger Investment Managementille ja Premico Groupille. Katsauskauden päättyessä asuntojemme lukumäärä oli 34 172.

4 (41) Asuntojen ostot ja myynnit ovat osa strategiamme toteuttamista, jonka mukaisesti keskitymme seitsemään suurimpaan kasvukeskukseen. Jani Nieminen toimitusjohtaja TOIMINTAYMPÄRISTÖ Yleinen toimintaympäristö Kojamon toimiessa asuinkiinteistösektorilla yhtiöön vaikuttaa erityisesti Suomen asuntomarkkinoiden tilanne ja kehitys Suomen kasvukeskuksissa. Lisäksi yhtiöön vaikuttavat makrotaloudelliset tekijät, kuten talouskasvu, työllisyys, kuluttajien käytettävissä olevat tulot, inflaatio ja väestönkasvu. Valtiovarainministeriön ennusteen (kesäkuu 2018) mukaan Suomen bruttokansantuotteen arvioidaan kasvavan 2,9 prosenttia vuonna 2018 ja kasvun odotetaan hidastuvan 1,8 prosenttiin vuonna 2019. Lähivuosina taloutta tukevat sekä ulkomaankauppa että kotimainen kysyntä. Viennin kasvun odotetaan tasoittuvan maailmankaupan kasvun mukaiseksi ja nettoviennin kasvua tukeva vaikutus pienenee. Kotitalouksien kulutuskysyntää rajoittaa reaalisten käytettävissä olevien tulojen hidastuva kasvu. Valtionvarainministeriön ennusteen mukaan investointien kasvu hidastuu selvästi vuonna 2019. Tämä johtuu erityisesti uusien rakennushankkeiden aloitusmäärien kääntymisestä laskuun. Bruttokansantuotteen kohtuullisen nopeana jatkuva kasvu ja reaalipalkkojen maltillinen kehitys ylläpitävät työvoiman kysyntää vuosina 2018 2020. Toimialan toimintaympäristö Rakennusteollisuus ry:n (RT) mukaan kerrostaloasunnoille myönnettyjen rakennuslupien väheneminen jatkui toukokuussa 2018. RT:n arvion mukaan luvat ovat vähentyneet kevään aikana noin kolmanneksella edellisvuodesta. RT:n mukaan asunnoille myönnettyjen lupien määrä oli vuositasolla 46 400 ja aloitukset vastaavasti runsaat 48 000 kappaletta. Kaupungistumisen synnyttämän kysynnän johdosta RT ennakoi sijoittajille rakennettavien vuokraasuntojen määrän kasvavan vuonna 2018. RT ennakoi rakennuskustannusten nousevan tänä vuonna 2,5 prosenttia. Pellervon taloustutkimuksen (PTT) ennusteen mukaan erot asuntomarkkinoiden ja asuntojen hintojen kehityksessä ovat kaupunkien välillä edelleen merkittäviä, joskin kasvukeskuksien voimakkaan rakentamisbuumin ja lisääntyneen tarjonnan ansiosta erot hieman tasoittuvat. Asuntokauppa on vilkastunut ja hintojen nousu on vahvaa alueilla, joilla väestön määrä kasvaa. Kasvukeskuksissa pienten asuntojen hinnat ovat erkaantuneet selvästi muiden asuntojen hintakehityksestä. Erityisesti yksiöiden hintojen nousu on lisännyt kysyntää vuokra-asuntomarkkinoilla. Tilastokeskuksen mukaan asuntojen hinnat nousivat maalis huhtikuussa 2018 vertailukaudesta. Kasvua oli pääkaupunkiseudulla 1,3 prosenttia ja koko maassa keskimäärin 0,6 prosenttia. Hintojen nousu pääkaupunkiseudulla johtui asuntojen voimakkaasta kysynnästä ja tonttien niukasta tarjonnasta.

5 (41) Vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat nousivat ennakkotietojen mukaan 1,8 prosenttia vuonna 2017. Edellisvuoteen verrattuna vuokrien nousu hidastui. PTT ennustaa uusien ja vanhojen vapaarahoitteisten asuntojen vuokrien nousevan 2,1 prosenttia vuonna 2018. LIIKETOIMINTA Kojamo on Suomen suurin yksityinen asuntosijoitusyhtiö sijoituskiinteistöjen käyvällä arvolla mitattuna. 1 Kojamo tarjoaa vuokra-asuntoja ja asumiseen liittyviä palveluja vuokralaisille pääosin Suomen kasvukeskuksissa 2. Kojamon kiinteistöportfolioon kuului katsauskauden lopussa 34 172 vuokra-asuntoa. Kojamon sijoituskiinteistöjen käypä arvo katsauskauden lopussa oli 4,9 (4,4) miljardia euroa sisältäen 0,0 (3,9) miljoonan euron arvosta myytävänä olevia sijoituskiinteistöjä. Sijoituskiinteistöihin sisältyy sekä valmiit asunnot että kehityshankkeet ja maa-alueet. Käyvällä arvolla mitattuna 98,2 prosenttia Kojamon vuokra-asunnoista sijaitsi 30.6.2018 Suomen seitsemässä suurimmassa kasvukeskuksessa, 66,7 prosenttia Helsingin seudulla ja 82,9 prosenttia Helsingin, Tampereen sekä Turun seudulla. Kojamon osuus koko maan vuokraasuntomarkkinasta on noin neljä prosenttia. SEGMENTTIKOHTAINEN INFORMAATIO Kojamon liiketoiminta on jaettu kahteen liiketoimintasegmenttiin: Lumo ja VVO. Lumo-segmenttiin kuului 32 943 (30 512) asuntoa ja VVO-segmenttiin 1 229 (3 365) asuntoa 30.6.2018. Lumosegmentti tarjoaa Kojamon kaupallisia vuokra-asuntopalveluja. Valtaosaan Lumo-segmentin asunnoista ei kohdistu arava- ja/tai korkotukilainsäädännöstä johtuvia rajoituksia. VVO-segmentti tarjoaa Kojamon ei-kaupallisia vuokra-asuntopalveluja. Valtaosaan VVO-segmentin asunnoista kohdistuu arava- ja/tai korkotukilainsäädännöstä kohdistuvia rajoituksia. VVO-liiketoimintaan kuuluvissa yhtiöissä on voitonjakorajoite ja niistä voidaan tulouttaa neljän prosentin tuotto omistajan yhteisöön sijoittamille, Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARAn vahvistamille alkuperäisille omille varoille. Kojamo luopuu jaosta Lumo- ja VVO-liiketoimintaan vuoden 2019 alusta alkaen VVOliiketoiminnan pienentymisen johdosta. TALOUDELLINEN KEHITYS HUHTI KESÄKUUSSA 2018 LIIKEVAIHTO Kojamo-konsernin liikevaihto huhti kesäkuussa 2018 kasvoi 89,8 (83,6) miljoonaan euroon. Lumo-liiketoiminnan liikevaihto kasvoi 87,0 (76,2) ja VVO-liiketoiminnan laski 2,8 (7,6) miljoonaan euroon. Liikevaihto muodostuu kokonaisuudessaan vuokraustoiminnan tuotosta. 1 KTI Kiinteistötieto Oy: The Finnish property market 2018. Sijoituskiinteistöt sisältävät asunnot, käynnissä olevat projektit, yhtiön omistamat tontit ja tietyt osakkeiden kautta omistetut omaisuuserät kuten parkkipaikat. Käypä arvo edustaa sijoituskiinteistöjen käypää arvoa, ja se sisältää myytävänä olevat pitkäaikaisiin varoihin luokiteltavat sijoituskiinteistöt. 2 Helsingin seutu, Tampereen, Turun, Kuopion ja Lahden seudut sekä Oulun ja Jyväskylän kaupungit.

6 (41) TULOS JA KANNATTAVUUS Nettovuokratuotto oli 61,4 (55,6) miljoonaa euroa eli 68,4 (66,5) prosenttia liikevaihdosta. Lumonettovuokratuotto oli 59,8 (51,5) miljoonaa euroa. VVO-nettovuokratuotto oli 1,6 (4,3) miljoonaa euroa. Tulos ennen veroja oli 91,5 (80,7) miljoonaa euroa. Tulokseen sisältyy 53,4 (44,0) miljoonan euron nettovoitto sijoituskiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta sekä sijoituskiinteistöjen luovutusvoittoja ja -tappioita 0,4 (0,5) miljoonaa euroa. Tulokseen sisältyy sijoituskiinteistöjen arvonmuutosta 9,3 miljoonaa euroa vertailukautta enemmän. Rahoitustuotot ja -kulut olivat 2,7 miljoonaa euroa vertailukautta suuremmat, koska korollisen vieraan pääoman määrä oli merkittävästi vertailukautta suurempi. Tulokseen sisältyy 0,9 miljoonaa euroa kertaluonteisia kuluja, jotka liittyvät listautumiseen ja osakeannin ja -myynnin järjestelyihin. Finanssivalvonnan 18.6.2018 antaman ohjeistuksen mukaisesti Kojamo-konserni on ryhtynyt soveltamaan IFRIC 21 Julkiset maksut -tulkintaa kiinteistöveroihin puolivuosikatsauksessa. Tulkinnan mukaan kiinteistöverot kirjataan tuloslaskemassa kuluiksi niiden määräytymishetkellä, eikä niitä jaksoteta eri vuosineljänneksille. Vertailutiedot on muutettu vastaamaan nykyistä käytäntöä. Kirjauskäytännön muutos ei vaikuta koko tilikauden tulokseen eikä yhtiön antamiin näkymiin. Rahoitustuotot ja -kulut olivat -12,7 (-10,0) miljoonaa euroa. Rahoitustuottoihin ja -kuluihin sisältyy -0,3 (0,7) miljoonaa euroa johdannaisten realisoitumatonta käyvän arvon muutosta. TALOUDELLINEN KEHITYS TAMMI KESÄKUUSSA 2018 LIIKEVAIHTO Kojamo-konsernin liikevaihto tammi kesäkuussa 2018 kasvoi 178,0 (167,2) miljoonaan euroon. Lumo-liiketoiminnan liikevaihto kasvoi 172,4 (152,3) ja VVO-liiketoiminnan laski 5,7 (15,2) miljoonaan euroon. Liikevaihto muodostuu kokonaisuudessaan vuokraustoiminnan tuotosta. Liikevaihdon kasvu johtui pääasiassa vuonna 2017 ja alkuvuodesta 2018 valmistuneista vuokraasunnoista sekä alkuvuonna 2018 ostetuista vuokra-asunnoista. VVO-liiketoiminnan liikevaihdon lasku johtui segmentin asuntomäärän suunnitelmien mukaisesta laskusta. TULOS JA KANNATTAVUUS Nettovuokratuotto oli 109,5 (101,1) miljoonaa euroa eli 61,5 (60,5) prosenttia liikevaihdosta. Lumonettovuokratuotto oli 106,6 (93,2) miljoonaa euroa. VVO-nettovuokratuotto oli 3,1 (8,2) miljoonaa euroa. Nettovuokratuoton kasvu johtui pääasiassa vuonna 2017 ja alkuvuodesta 2018 valmistuneista vuokra-asunnoista sekä alkuvuonna 2018 ostetuista vuokra-asunnoista. Tulos ennen veroja oli 140,5 (132,0) miljoonaa euroa. Tulokseen sisältyy 74,1 (67,5) miljoonan euron nettovoitto sijoituskiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta sekä sijoituskiinteistöjen luovutusvoittoja ja -tappioita 1,0 (1,3) miljoonaa euroa. Tulokseen sisältyy sijoituskiinteistöjen arvonmuutosta 6,6 miljoonaa euroa vertailukautta enemmän. Rahoitustuotot ja -kulut olivat 4,9 miljoonaa euroa vertailukautta suuremmat, koska korollisen vieraan pääoman määrä oli merkittävästi vertailukautta suurempi. Tulokseen sisältyy 0,9 miljoonaa euroa kertaluonteisia kuluja, jotka liittyvät listautumiseen ja osakeannin ja -myynnin järjestelyihin. Finanssivalvonnan 18.6.2018 antaman ohjeistuksen mukaisesti Kojamo-konserni on ryhtynyt soveltamaan IFRIC 21 Julkiset maksut -tulkintaa kiinteistöveroihin puolivuosikatsauksessa.

7 (41) Tulkinnan mukaan kiinteistöverot kirjataan tuloslaskemassa kuluiksi niiden määräytymishetkellä, eikä niitä jaksoteta eri vuosineljänneksille. Katsauskaudella IFRIC 21:n soveltaminen lisäsi kiinteistöverokuluja 5,2 (4,8) miljoonaa euroa verrattuna aiempaan kirjauskäytäntöön. Vertailutiedot on muutettu vastaamaan nykyistä käytäntöä. Kirjauskäytännön muutos ei vaikuta koko tilikauden tulokseen eikä yhtiön antamiin näkymiin. Rahoitustuotot ja -kulut olivat -24,1 (-19,3) miljoonaa euroa. Rahoitustuottoihin ja -kuluihin sisältyy -0,9 (1,6) miljoonaa euroa johdannaisten realisoitumatonta käyvän arvon muutosta. TASE, RAHAVIRTA JA RAHOITUS Taseen loppusumma oli katsauskauden lopussa yhteensä 5 421,5 (4 980,9) miljoonaa euroa. Oman pääoman määrä oli 2 252,4 (1 926,9) miljoonaa euroa. Osakekohtainen oma pääoma oli 9,11 (8,40) euroa. Kojamo listautui kesäkuussa 2018 Nasdaq Helsingin pörssilistalle. Listautumisen yhteydessä järjestetyssä osakeannissa Kojamo laski liikkeeseen 17 665 039 uutta osaketta ja keräsi yhteensä noin 150 miljoonan euron bruttovarat. Osakeanti kasvatti konsernin omaa pääomaa 146,9 miljoonalla eurolla. Osakeanti paransi omavaraisuusastetta 1,6 prosenttiyksikköä. Omavaraisuusaste oli 41,6 (38,7) prosenttia. Oman pääoman tuotto oli 10,4 (11,1) prosenttia ja sijoitetun pääoman tuotto 7,3 (7,4) prosenttia. Korolliset velat katsauskauden lopussa olivat 2 540,3 (2 460,0) miljoonaa euroa, joista markkinaehtoisia lainoja oli 2 372,8 (2 162,0) miljoonaa euroa. Konsernin luototusaste (Loan to Value) oli katsauskauden päättyessä 46,7 (46,1) prosenttia. Lainakannan keskikorko oli 1,8 (1,9) prosenttia sisältäen korkojohdannaiset. Lainojen keskimaturiteetti katsauskauden lopussa oli 5,9 (5,7) vuotta. Maksuvalmius oli katsauskaudella erinomainen. Rahavarat olivat katsauskauden lopussa 242,9 (421,2) miljoonaa euroa. 250 miljoonan euron yritystodistusohjelmasta oli katsauskauden lopussa käytössä 49,9 (49,9) miljoonaa euroa. Lisäksi konsernilla on 300 miljoonan euron sitovat luottolimiitit ja viiden miljoonan euron ei-sitova luottolimiitti, jotka olivat katsauskauden lopussa käyttämättä. Kojamo laski liikkeeseen 500 miljoonan euron suuruisen vakuudettoman joukkovelkakirjalainan 7.3.2018. Joukkovelkakirjalaina on listattu Irlannin pörssin viralliselle listalle. Euromääräisen vakuudettoman joukkovelkakirjalainan maturiteetti on 7 vuotta ja joukkovelkakirjalaina erääntyy 7.3.2025. Lainalle maksetaan kiinteää 1,625 prosentin vuotuista kuponkikorkoa. Yhtiön tavoitteena on lisätä joukkovelkakirjarahoituksen osuutta ja jatkaa siirtymistä vakuudettomaan rahoitukseen. Kojamon liikkeeseen laskemasta 500 miljoonan euron joukkovelkakirjalainasta käytettiin noin 300 miljoonaa euroa vakuudellisten lainojen takaisinmaksuun. Kojamo ja Euroopan investointipankki (EIP) allekirjoittivat 7.3.2018 pääomaltaan 95 miljoonan euron vakuudettoman lainasopimuksen. Rahoitus on toinen osa EIP:n 28.11.2016 myöntämästä 170 miljoonan euron pitkäaikaisesta rahoituksesta, joka käytetään lähes nollaenergiatalojen (nzeb) rakentamiseen. Katsauskauden lopussa laina oli nostamatta.

8 (41) KIINTEISTÖOMAISUUS JA KÄYPÄ ARVO Kojamo-konsernin omistamien vuokra-asuntojen kokonaismäärä oli katsauskauden lopussa 34 172 (33 877) kappaletta. Asunnoista 32 943 (30 512) kuului Lumo-liiketoimintaan ja 1 229 (3 365) VVOliiketoimintaan. Katsauskauden lopussa konserni omisti asuntoja 33 (35) paikkakunnalla. Yhtiön tavoitteena on luopua seitsemän suurimman kasvukeskuksen ulkopuolisista asunnoista. Sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli katsauskauden lopussa 4,9 (4,4) miljardia euroa. Käypä arvo kasvoi katsauskaudella 213,1 (124,1) miljoonalla eurolla. Muutokseen sisältyy 74,1 (67,5) miljoonan euron nettovoitto sijoituskiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta. Konsernin omistamien sijoituskiinteistöjen käypä arvo määritellään neljännesvuosittain yhtiön oman arvioinnin perusteella. Ulkopuolinen asiantuntija antaa lausunnon konsernin omistamien sijoituskiinteistöjen arvonmäärityksestä. Viimeisin lausunto on annettu tilanteesta 30.6.2018. Käyvän arvon määrityksen keskeiset perusteet on esitetty osavuosikatsauksen liitetiedoissa. Konsernin omistama tontti- ja kiinteistökehitysvaranto oli katsauskauden lopussa noin 212 000 kem² (107 000 kem²). Tontti- ja kiinteistökehitysvarannon käypä arvo oli katsauskauden päättyessä 122,6 (44,0) miljoonaa euroa. M 30.6.2018 30.6.2017 31.12.2017 Sijoituskiinteistöjen käypä arvo 1.1. 4 710,2 4 298,9 4 298,9 Hankitut sijoituskiinteistöt 233,0 120,1 338,6 Ajanmukaistamisinvestoinnit 8,8 7,8 25,4 Myydyt sijoituskiinteistöt -104,2-72,8-82,2 Aktivoidut vieraan pääoman menot 1,4 1,6 3,3 Siirrot omaan käyttöön 0,0 0,0 0,0 Voitto/ tappio käypään arvoon arvostamisesta 74,1 67,5 126,2 Sijoituskiinteistöjen käypä arvo kauden lopussa 4 923,3 4 423,0 4 710,2 ASUNTOVUOKRAUS Vuokra-asuntojen kysyntä jatkui katsauskaudella vahvana kasvukeskuksissa ja pitkän aikavälin kysyntää tukeva kaupungistumisen trendi jatkui. Vuosille 2017 ja 2018 kasvanut valmistuvan uudistuotannon volyymi on hetkellisesti tuonut kysynnän ja tarjonnan välille tasapainoa, tuonut vuokra-asunnon etsijöille paikallisesti vaihtoehtoja sekä lisännyt kilpailua hyvistä asiakkaista. Suurin kysyntä kohdistuu yhä vahvasti yksiöihin ja kaksioihin. Taloudellinen vuokrausaste oli katsauskaudella 96,5 (96,6) prosenttia. Taloudellinen vuokrausaste nousi toisen vuosineljänneksen aikana. Vuokrausasteen nousua ovat tukeneet onnistunut vuokrauksen prosessien kehittäminen ja verkkokaupan kasvu. Katsauskauden aikana Lumo-verkkokaupassa tehtyjen sopimusten määrä kasvoi voimakkaasti. Kesäkuun lopussa Lumo-verkkokaupassa oli tehty yhteensä jo yli 6 000 vuokrasopimusta. Kaikki vapautuvat Lumo-vuokra-asunnot ovat vuokrattavissa Lumo-verkkokaupassa, josta asiakas voi valita haluamansa asunnon.

9 (41) Katsauskauden päättyessä peruskorjausten vuoksi tyhjänä oli 91 (199) asuntoa. Vaihtuvuus ilman sisäisiä vaihtoja nousi hieman verrattuna tilikauden 2017 vastaavaan jaksoon ja oli 14,7 (14,4) prosenttia. Kaupallisten Lumo-asuntojen, joita oli katsauskauden päättyessä 32 035 (29 935), keskineliövuokra oli katsauskauden lopussa 15,68 (15,17) euroa ja keskimäärin katsauskauden aikana 15,45 (15,03) euroa. Lumo-asuntojen keskivuokraa nostaa kiinteistökannan uusiutuminen voimakkaan investointitoiminnan vuoksi. Ei-kaupallisten VVO-asuntojen, joita oli 2 137 (3 942), vastaavat luvut olivat katsauskauden päättyessä 13,70 (13,34) euroa ja katsauskauden aikana keskimäärin 13,59 (13,24) euroa. Like-for-like vuokratuottojen kasvu oli katsauskaudella +1,9 prosenttia. Onnistuneen vuokravalvonnan ja asumisneuvonnan vuoksi vuokrasaamisten määrä suhteessa vuositason liikevaihtoon pysyi alhaisena ja oli katsauskauden päättyessä 1,5 (1,2) prosenttia. INVESTOINNIT, REALISOINNIT JA KIINTEISTÖKEHITYS Konsernin bruttoinvestoinnit olivat katsauskaudella 243,2 (129,4) miljoonaa euroa. Korjauskulut ja ajanmukaistamisinvestoinnit olivat katsauskaudella yhteensä 26,3 (25,4) miljoonaa euroa, joista ajanmukaistamisinvestointien osuus oli 8,8 (7,8) miljoonaa euroa. Lumo-liiketoiminnan osuus bruttoinvestoinneista oli 242,9 (129,2) ja VVO-liiketoiminnan 0,3 (0,2) miljoonaa euroa. Investoinnit 30.6.2018 30.6.2017 31.12.2017 Hankitut sijoituskiinteistöt 233,0 120,1 338,6 Ajanmukaistamisinvestoinnit 8,8 7,8 25,4 Aktivoidut vieraan pääoman menot 1,4 1,6 3,3 Yhteensä 243,2 129,4 367,3 Korjaukset 17,5 17,6 35,6 Uudistuotannon sitovia hankintasitoumuksia oli katsauskauden päättyessä yhteensä 201,3 (294,4) miljoonan euron arvosta, joista 89,9 (134,2) miljoonaa euroa liittyy rakenteilla oleviin kohteisiin. Hankintasitoumuksilla rakennutetaan 1 866 (2 761) uutta Lumo-vuokra-asuntoa, joista 1 214 (1 835) oli rakenteilla katsauskauden päättyessä. Rakenteilla olevien asuntojen määrän lasku johtui ensisijaisesti katsauskaudella valmistuneista asunnoista. Rakenteilla olevista asunnoista 1 053 (1 596) sijaitsee Helsingin seudulla ja 161 (239) Suomen muissa kasvukeskuksissa. Katsauskaudella käynnistyi 378 (611) asunnon rakentaminen. Katsauskaudella valmistui 689 (312) uutta Lumo-vuokra-asuntoa. Yhteensä vuonna 2018 arvioidaan valmistuvan 1 198 (934) asuntoa. Katsauskauden aikana ostettiin 981 (75) asuntoa. OP Ryhmään kuuluvilta kiinteistörahastoilta ostetut asunnot sijaitsevat Helsingissä, Vantaalla, Turussa, Jyväskylässä, Kuopiossa, Hämeenlinnassa, Lahdessa, Oulussa ja Naantalissa. Ostettujen asuntojen yhteenlaskettu bruttovuosivuokra on 9,7 miljoonaa euroa. Kaupasta tiedotettiin pörssitiedotteilla 7.2.2018 ja 5.3.2018. Katsauskauden aikana myytiin 1 812 (1 459) strategiaan kuulumatonta asuntoa ja purettiin 69 (25) asuntoa. Myynnit ovat osa strategian toteuttamista, jonka mukaisesti Kojamo keskittyy seitsemään suurimpaan kasvukeskukseen. Näistä 1 594 vuokra-asuntoa myytiin Morgan Stanley Real Estate Investingin hallinnoimalle kiinteistörahastolle, Renger Investment Managementille ja Premico Groupille 15 eri paikkakunnalta. Kauppa saatettiin päätökseen 30.4.2018. Myytävän asuntokannan velaton kauppahinta oli 97 miljoonaa euroa ja se ylitti kohteiden Kojamon tilinpäätöksessä

10 (41) 31.12.2017 olleen käyvän arvon yhteensä noin 5 miljoonalla eurolla. Kauppa lisäsi tilikauden tuloveroja 13,5 miljoonalla eurolla ja vähensi laskennallista verovelkaa 14,3 miljoonalla eurolla. Kojamon tavoitteena on myydä strategiaan kuulumattomat noin 500 asuntoa seuraavan kahden vuoden aikana. STRATEGISET TAVOITTEET JA NIIDEN TOTEUTTAMINEN Toteuma 30.6.2018 Tavoite 2021 Sijoituskiinteistöjen arvo 4,9 miljardia 6,0 miljardia Asuntojen lukumäärä 34 172 n. 38 000 Omavaraisuusaste, % 41,6 > 40 Loan to Value, % 46,7 < 50 Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO)/ Liikevaihto, % 22,2 *) > 32 Nettosuositteluindeksi 36 40 *) Ei oikaistu kiinteistöverojen kirjauskäytännön muutoksella Kojamon tavoitteena on olla vakaa osingonmaksaja ja maksaa osinkoa vuosittain vähintään 60 prosenttia kassavirrasta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO), edellyttäen, että konsernin omavaraisuusaste on vähintään 40 prosenttia ja ottaen huomioon yhtiön taloudellisen aseman. HALLINTO Kojamon varsinainen yhtiökokous vahvisti 15.3.2018 tilinpäätöksen ja myönsi hallituksen jäsenille ja toimitusjohtajalle vastuuvapauden tilivuodelta 2017. Yhtiökokous valitsi hallituksen jäseniksi Riku Aallon, Mikko Mursulan, Matti Harjuniemen, Olli Luukkaisen, Jorma Malisen, Reima Rytsölän, Jan- Erik Saarisen sekä Ann Selinin. Riku Aalto valittiin hallituksen puheenjohtajaksi. Lisäksi varsinainen yhtiökokous päätti, että hallituksen puheenjohtajan palkkio on 26 000 euroa vuodessa, hallituksen varapuheenjohtajan palkkio 15 000 euroa vuodessa ja hallituksen jäsenen palkkio 9 000 euroa vuodessa. Lisäksi yhtiökokous päätti, että hallitukselle maksetaan kokouspalkkiona 600 euroa kultakin hallituksen kokoukselta. Varsinainen yhtiökokous myös valtuutti hallituksen päättämään yhdestä tai useammasta osakeannista tai erityisten osakkeisiin oikeuttavien oikeuksien myöntämisestä, kuten tarkoitetaan Suomen osakeyhtiölain 10 luvun 1 pykälässä. Osakeanti ja erityisten osakkeisiin oikeuttavien oikeuksien antia voidaan käyttää enintään 1 480 512 A-sarjan osakkeen antiin yhtiössä tai enintään 600 978 tällä hetkellä yhtiön hallussa olevien A-sarjan osakkeiden siirtämiseen. Yhtiöllä oli päätöspäivänä A- ja B- osakesarjat. Ylimääräinen yhtiökokous 25.5.2018 päätti muun muassa poistaa erilajisia osakkeita koskevan määräyksen yhtiöjärjestyksestä. Valtuutuksen nojalla hallitus voi poiketa osakkeenomistajien merkintäetuoikeudesta (suunnattu osakeanti). Etuosto-oikeudesta poikkeaminen voidaan suorittaa, mikäli yhtiöllä on siihen huomattava taloudellinen syy. Valtuutusta voidaan käyttää parantamaan yhtiön pääomarakennetta, rahoittamaan kiinteistöostoja tai yhtiökauppoja sekä mahdollistamaan yritysjärjestelyjä ja muun yhtiön toiminnan kehittämiseksi.

11 (41) Hallitus voi päättää valtuutuksen nojalla osakeannin ja osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien kaikista ehdoista. Valtuutus korvasi varsinaisen yhtiökokouksen 27.3.2017 myöntämän valtuutuksen. Ylimääräinen yhtiökokous 25.5.2018 päätti valtuuttaa yhtiön hallituksen päättämään enintään 30 000 000 uuden osakkeen suunnatusta annista listautumisen yhteydessä. Mainittuun valtuutukseen perustuen yhtiön hallitus päätti 14.6.2018 uusien osakkeiden liikkeeseen laskemisesta. Osakeannissa laskettiin liikkeeseen 17 665 039 yhtiön uutta osaketta ja osakkeiden lukumäärä nousi 247 144 399 osakkeeseen. Valtuutus on voimassa seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen päättymiseen saakka, ei kuitenkaan pidempään kuin 30.6.2019 asti. Valtuutuksella ei kumottu muita aiemmin annettuja osakeantivaltuutuksia. Ylimääräinen yhtiökokous 25.5.2018 valtuutti hallituksen päättämään omien osakkeiden hankkimisesta. Hankittavien omien osakkeiden lukumäärä voi olla enintään 18 163 555 osaketta, ei kuitenkaan yhteensä enempää kuin 7 prosenttia kaikista osakkeista osakkeiden hankintahetken tilanteen mukaan laskettuna. Omia osakkeita voidaan valtuutuksen nojalla hankkia vain vapaalla omalla pääomalla ja hankintapäivänä julkisessa kaupankäynnissä muodostuvaan hintaa tai muuten markkinoilla muodostuvaan hintaan. Omia osakkeita voidaan hankkia muuten kuin osakkeenomistajien omistamien osakkeiden suhteessa. Valtuutus on voimassa seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen päättymiseen saakka, ei kuitenkaan pidempään kuin 30.6.2019 asti. Ylimääräinen yhtiökokous 25.5.2018 päätti muuttaa yhtiöjärjestystä muun muassa poistamalla erilajisia osakkeita koskevan määräyksen. Muutos rekisteröitiin kaupparekisteriin 25.5.2018. Ylimääräinen yhtiökokous päätti myös poistaa lunastuslausekkeen yhtiön yhtiöjärjestyksestä ehdollisena listautumiselle. Lunastuslausekkeen poistaminen rekisteröitiin kaupparekisteriin 15.6.2018. Hallitus päätti 28.5.2018 ylimääräisen yhtiökokouksen 25.5.2018 antaman valtuutuksen perusteella maksuttoman osakeannin järjestämisestä. Osakeannissa annettiin yhteensä 222 076 800 yhtiön uutta osaketta maksutta osakkeenomistajalle heidän osakeomistuksensa mukaisessa suhteessa noudattaen osakkeenomistajien merkintäetuoikeutta. Kutakin olemassa olevaa osaketta kohden annettiin 30 uutta osaketta. Osakeannin jälkeen yhtiön osakkeiden määrä oli yhteensä 229 479 360 osaketta. Yhtiön 25.5.2018 pidetty ylimääräinen yhtiökokous päätti, että hallituksen jäsenten lukumäärä on seitsemän sen jälkeen, kun mahdollinen kaupankäynti yhtiön osakkeilla Nasdaq Helsinki Oy:n pörssilistalla on alkanut. Ylimääräinen yhtiökokous valitsi uusiksi hallituksen jäseniksi Anne Leskelän ja Minna Metsälän. Uusien hallituksen jäsenten valinta oli ehdollinen listautumisannin ja - myynnin toteutumiselle, ja se tuli voimaan välittömästi, kun yhtiön kaupankäynti alkoi Nasdaq Helsingin pörssilistalla 19.6.2018. Kokouksessa todettiin, että yhtiön hallituksen nykyisistä jäsenistä Ann Selin, Olli Luukkainen ja Jorma Malinen ovat ilmoittaneet yhtiölle eroavansa hallituksesta siten, että eroaminen on ehdollinen kaupankäynnin alkamiselle yhtiön osakkeilla Nasdaq Helsingin pörssilistalla ja tulee voimaan välittömästi sanotun kaupankäynnin alkamisesta. Ylimääräinen yhtiökokous 25.5.2018 päätti ehdollisena listautumiselle Nasdaq Helsingin pörssilistalle, että hallituksen jäsenille maksetaan seuraavat vuosipalkkiot; hallituksen puheenjohtajalle 60 000 euroa, hallituksen varapuheenjohtajalle 36 000 euroa, hallituksen muille jäsenille 30 000 euroa ja tarkastusvaliokunnan puheenjohtajalle 36 000 euroa. Päätös korvasi 15.3.2018 pidetyn varsinaisen yhtiökokouksen päätöksen hallituksen vuosipalkkioiden osalta yhtiön ensimmäisestä listautumiskuukaudesta lähtien. Asiakkuusjohtaja ja johtoryhmän jäsen Juha Heino jätti tehtävänsä 16.4.2018.

12 (41) HENKILÖSTÖ Kojamo-konsernin henkilöstömäärä katsauskauden lopussa oli 347 (333) ja katsauskaudella keskimäärin 325 (306). Henkilöstön kokonaisvaihtuvuus katsauskaudella oli 9,1 prosenttia (sisältää vakituiset ja määräaikaiset). Kesätyöntekijöitä palkattiin tänä vuonna yhteensä 50. Yhtiön listautumisen yhteydessä konsernin henkilöstö merkitsi 179 800 osaketta henkilöstöannissa. Henkilöstöosakkeiden osakekohtainen merkintähinta 7,65 euroa oli 10 prosenttia alhaisempi kuin listautumisessa muille tarjottujen osakkeiden merkintähinta. Henkilöstön saama alennus, 152 830,00 euroa, on kirjattu IFRS:n mukaisesti osakeperusteisena maksuna kokonaisuudessaan muihin henkilöstökuluihin ja sen vastakirjaus on tehty omaan pääomaan OSAKKEET JA OSAKKEENOMISTAJAT Kaupankäynti Kojamon osakkeella alkoi Nasdaq Helsingin pre-listalla 15.6.2018 ja Nasdaq Helsingin pörssilistalla 19.6.2018. Listautumisen yhteydessä järjestetyssä osakeannissa Kojamo keräsi noin 150 miljoonan euron bruttovarat, ja lisäksi Ilmarinen, Varma, Teollisuusliitto ry, Julkisten ja hyvinvointialojen liitto JHL ry, Rakennusliitto ry, Palvelualojen ammattiliitto PAM ry, Ammattiliitto Pro ry ja Opetusalan ammattijärjestö OAJ ry ja muut listalleottoesitteessä luetellut myyjät saivat osakemyynnistä noin 403 miljoonan euron bruttovarat lisäosakeoption käyttämisen ja vakauttamisen jälkeen. Kojamo laski listautumisen yhteydessä liikkeeseen yhteensä 17 665 039 uutta osaketta, mikä vastasi noin 7,1 prosenttia yhtiön ulkona olevien osakkeiden määrästä listautumisannin ja - myynnin jälkeen. Osakkeen lopullinen merkintähinta listautumisannissa ja -myynnissä oli 8,50 euroa osakkeelta ja henkilöstöannissa 7,65 euroa osakkeelta. Osakkeiden kaupankäyntitunnus on KOJAMO ja ISIN-tunnus FI4000312251. Kojamon rekisteröity osakepääoma 30.6.2018 oli 58 025 136 euroa ja yhtiöllä oli katsauskauden lopussa 247 144 399 täysin maksettua osaketta. Yhtiöllä on yksi osakesarja, ja kukin osake oikeuttaa yhteen ääneen yhtiön yhtiökokouksessa. Osakkeisiin ei liity äänestysrajoituksia tai äänileikkureita. Osakkeilla ei ole nimellisarvoa. Yhtiön osakkeet kuuluvat arvo-osuusjärjestelmään. Listautumisen yhteydessä johdon pitkäaikainen palkitsemisjärjestelmä on muutettu osakepohjaiseksi. Ansaintakriteerit pysyvät samoina kuin entisessä palkitsemisjärjestelmässä. Kolmen käynnissä olevan ansaintajakson toteutuessa täysimääräisinä olisi maksimipalkkio 333 687 Kojamon osaketta vastaava määrä, mistä 50 prosenttia maksetaan Kojamon osakkeina ja 50 prosenttia rahana. Osakevaihto katsauskaudella oli 494,6 miljoonaa euroa ja 57,8 miljoonaa kappaletta sisältäen listautumisantiin liittyvän osakemyynnin. Osakkeen ylin kurssi oli 9,75 euroa ja alin 8,50 euroa. Osakkeen päätöskurssi kesäkuun lopussa oli 9,15 euroa. Osakekannan markkina-arvo 30.6.2018 oli 2 261,4 miljoonaa euroa. Tällä hetkellä yhtiö ei omista omia osakkeitaan. Rekisteröityjen osakkeenomistajien määrä oli katsauskauden lopussa 3 076, mukaan lukien hallintarekisteröidyt osakkeenomistajat. Hallintarekisteröityjen ja suorien ulkomaisten osakkeenomistajien osuus oli katsauskauden lopussa 23,9 prosenttia yhtiön osakkeista. Kymmenen suurinta osakkeenomistajaa omistivat katsauskauden lopussa yhteensä 67,8 prosenttia Kojamon osakkeista.

13 (41) Kojamo Oyj valittiin mukaan nopeutetulla menettelyllä FTSE EPRA/NAREIT Global Real Estate Indekseihin 25.6.2018 alkaen. Indeksi-sarja on johtava pörssinoteerattujen kiinteistöosakkeiden suunnannäyttäjä maailmanlaajuisesti. Liputusilmoitukset Kojamo vastaanotti 21.6.2018 arvopaperimarkkinalain mukaisen ilmoituksen Stichting PGGM Depositary -nimiseltä yhtiöltä. Stichting PGGM Depositaryn omistusosuus Kojamon osakkeista ylitti 5 prosentin rajan 15.6.2018 tehdyillä osakekaupoilla. Ilmoituksen mukaan PGGM Vermogensbeheer B.V. on PGGM Listed Real Estate Fundin, hollantilaisen fund for joint account, rahastonhoitaja. Koko rahaston omaisuuden omistaa Stichting PGGM Depositary, joten osakkeenomistaja on siten Stichting PGGM Depositary. Tehdyn kaupan jälkeen Stichting PGGM Depositaryn omistus Kojamo Oyj:ssä oli yhteensä 15 000 000 osaketta, mikä vastaa 6,07 prosenttia Kojamo Oyj:n osakkeista ja äänimäärästä. VASTUULLISUUS Yritysvastuu on kiinteä osa Kojamon toimintaa ja yrityskulttuuria. Kojamo painottaa erityisesti vastuutaan asiakkaitaan kohtaan, velvoitteitaan rakennuttajana sekä selkeää viestintää osakkeenomistajilleen yhtiön yritys- ja yhteiskuntavastuun prosesseista. Kojamo toimii avoimesti ja eettisesti sekä vaatii vastuullisuutta myös kumppaneiltaan. Kojamo on sitoutunut kehittämään uusia ja moderneja rakennusratkaisuja, asumisen palveluita ja ekologisia innovaatioita, jotka liittyvät energiatehokkaisiin asuntoratkaisuihin. Kojamon kaikki omaa tonttivarantoa hyödyntävät uudisrakennushankkeet ovat lähes nollaenergiarakennuksia FInZEBkonseptien ja -ohjeiden mukaisesti. Lisäksi Kojamo painottaa kiinteistöportfolioonsa kuuluvien rakennusten energiankulutuksen hallintaa. Kojamo on mukana useissa yritysvastuuohjelmissa. Vuonna 2016 päättyneen Kiinteistöalan Energiatehokkuussopimuksen alaisen Vuokra-asuntoyhteisöjen toimenpideohjelman (VAETS) tavoitteiden saavuttamisen jälkeen Kojamo liittyi Vuokratalojen energiatehokkuussopimukseen (VAETS II): Kojamon energiasäästötavoite ajanjaksolla 2017 2025 on vähentää energiankulutusta 7,5 prosenttia vuoden 2015 tasolta. Lisäksi Kojamo on ainoa suomalainen kiinteistöyhtiö Climate Leadership Coalitionissa. Kojamon pääkonttorille Helsingissä ja neljälle muulle toimipaikalle on myönnetty Green Office -sertifikaatti WWF Suomen toimistoille suunnatussa Green Office - ohjelmassa. Kojamon käytössä olevat harmaan talouden torjuntamallit ylittävät monelta osin lain vaatimukset. Kaikkien toimittajaverkostoon kuuluvien yritysten tilaajavastuutietoja valvotaan jatkuvasti tilaajavastuu.fi-verkkosivuston Luotettava kumppani -palvelun kautta. Kojamon vuonna 2017 maksamat verot ja veronluonteiset maksut olivat noin 104 miljoonaa euroa. Leanheat-järjestelmä on otettu käyttöön 63 Lumo-kohteessa, joissa on yhteensä 2 640 asuntoa. Se säätää lämmitystä myös ennakoivasti ja tasoittaa rakennusten tehon tarvetta, mikä pienentää hiilijalanjälkeä. Tavoitteena on optimoida talon lämmitysjärjestelmän säätelyä energiankulutuksen vähentämiseksi ja saavuttaa miellyttävät ja tasaiset asumisolosuhteet. Järjestelmän käyttöönottamista laajennetaan syksyn 2018 aikana. Lumo-kotien asukkailla on mahdollisuus ekotehokkaaseen autoiluun. Yhteiskäyttöautot ovat kaikkien Lumo-kotien asukkaiden varattavissa.

14 (41) Kojamon sponsorointi- ja stipendiyhteistyöohjelma tukee rahallisesti nuoria lahjakkuuksia yksilö- ja joukkueurheilussa. Yksilöstipendien tavoitteena on kannustaa harrastuksessaan eteenpäin 12 20- vuotiaita nuoria. Etusijalla olivat Lumo- ja VVO-kodeissa asuvat. Sponsoriurheilijoina ovat vuonna 2018 Anna Haataja (suunnistus), Riikka Honkanen (alppihiihto), Joona Kangas (ski slopestyle), Henry Manni (pyörätuolikelaus), Oskari Mörö (yleisurheilu), Nooralotta Neziri (yleisurheilu) ja Emmi Parkkisenniemi (lumilautailu). Yhteensä stipendejä on myönnetty vuodesta 2012 lähtien 300. Vuoden 2018 joukkuesponsorointikohde on Helsingin taitoluisteluklubi ry:n kolme SM-sarjan muodostelmaluistelujoukkuetta Helsinki Rockettes, Team Fintastic ja Finettes sekä viisi Akatemiaryhmää. LÄHIAJAN RISKIT JA EPÄVARMUUSTEKIJÄT Kojamon lähiajan riskeissä ja epävarmuustekijöissä ei tapahtunut merkittäviä muutoksia katsauskauden aikana. Kojamo arvioi, että kuluvan tilikauden riskit ja epävarmuustekijät liittyvät ennen kaikkea Suomen talouden kehitykseen. Talouden kehitys heijastuu asunto- ja rahoitusmarkkinoihin. Näillä tekijöillä saattaa olla vaikutuksia Kojamon tulokseen ja kassavirtaan. Suomen talouden kehitys voi aiheuttaa asuntojen hintojen vaihtelua, mikä saattaa vaikuttaa konsernin kiinteistöomaisuuden käypään arvoon. Vuokra-asuntojen tarjonta voi paikallisesti kasvaa Kojamon keskeisillä toiminta-alueilla ja tällä kysynnän ja tarjonnan vaihtelulla voi olla voi olla vaikutusta Kojamon vuokralaisten vaihtuvuuteen tai taloudelliseen vuokrausasteeseen ja tätä kautta vuokratuottoihin. Rahoitusmarkkinoiden häiriöt voivat heikentää rahoituksen saatavuutta ja vaikuttaa myös rahoituksen kustannuksiin. Tämä saattaa vaikuttaa Kojamon kasvun rahoittamiseen. Tarkempi kuvaus riskeistä ja epävarmuustekijöistä on esitetty vuoden 2017 tilinpäätöksessä. KATSAUSKAUDEN JÄLKEISET TAPAHTUMAT Kojamo tiedotti 13.7.2018 pörssitiedotteella, että se oli vastaanottanut tiedon, että yhtiön listautumisannissa vakauttamisjärjestäjänä toimiva Nordea Bank AB (publ), Suomen sivuliike oli päättänyt käyttää Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarisen, Keskinäinen Työeläkevakuutusyhtiö Varman, Teollisuusliitto ry:n, Julkisten ja hyvinvointialojen liitto JHL ry:n, Rakennusliitto ry:n, Palvelualojen ammattiliitto Pam ry:n, Ammattiliitto Pro ry:n ja Opetusalan Ammattijärjestö OAJ ry:n ( Päämyyjät ) myöntämän lisäosakeoption osittain. Päämyyjien mahdollisten ylikysyntätilanteiden kattamiseksi myöntämästä 8 530 098 osakkeen lisäosakeoptiosta käytettiin 8 245 346 osaketta. Vakauttamisaika päätettiin 13.7.2018. Helsingissä elokuun 24. päivänä 2018 Kojamo Oyj Hallitus Lisätiedot:

15 (41) Jani Nieminen, Kojamon toimitusjohtaja, +358 20 508 3201 Erik Hjelt, Kojamon talousjohtaja, +358 20 508 3225 Puolivuosikatsauksen audiocast on 24.8.2018 klo 11.00: https://kojamo.videosync.fi/2018-h1- results Audiocast on kuunneltavissa myös jälkeenpäin verkkosivulla https://kojamo.fi/sijoittajat/tiedotteet-ja-julkaisut/taloudelliset-raportit/

16 (41) EPRA:n tunnusluvut 4-6/2018 4-6/2017 1-6/2018 1-6/2017 2017 EPRA operatiivinen tulos, M 31,7 31,3 53,5 53,5 117,0 Osakekohtainen EPRA operatiivinen tulos (EPS), 0,14 0,14 0,23 0,23 0,51 EPRA nettovarallisuus (NAV), M 2 760,3 2 429,2 2 548,8 Osakekohtainen EPRA NAV, 11,17 10,59 11,11 EPRA oikaistu nettovarallisuus (NNNAV), M 2 224,7 1 915,1 2 016,8 Osakekohtainen EPRA NNNAV, 9,00 8,35 8,79 EPRA Net Initial Yield (NIY), % 5,0 5,1 5,2 EPRA 'topped-up' NIY, % 5,0 5,1 5,2 EPRA vajaakäyttöaste, % 3,5 3,4 3,3 EPRA Cost Ratio (sisältää vajaakäytön kustannukset), % 16,9 16,2 17,2 17,1 16,5 EPRA Cost Ratio (ei sisällä vajaakäytön kustannuksia), % 15,4 14,4 15,0 14,9 14,6 M 4-6/2018 4-6/2017 1-6/2018 1-6/2017 2017 Tilikauden tulos IFRS konsernin tuloslaskelmasta 72,5 64,0 111,2 105,2 212,9 (i) Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos -53,4-44,0-74,1-67,5-126,2 (ii) Sijoituskiinteistöjen ja muiden pitkäaikaisten varojen luovutusvoitot ja -tappiot -0,4-0,5-1,0-0,4-1,6 (iii) Vaihto-omaisuuden luovutusvoitot ja -tappiot 0,0 0,0 0,0 (iv) Luovutusvoitoista ja -tappiosta syntyneet tilikauden tulokseen perustuvat verot 14,4 0,6 14,9 8,3 9,4 (vi) Rahoitusinstrumenttien käyvän arvon muutos 0,3-0,7 0,9-1,6-2,7 (viii) Laskennallinen vero EPRA oikaisuista -1,7 12,0 1,4 9,5 25,1 EPRA Operatiivinen tulos 31,7 31,3 53,5 53,5 117,0 Osakekohtainen EPRA operatiivinen tulos (EPS), 0,14 0,14 0,23 0,23 0,51 M 1-6/2018 1-6/2017 2017 Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma 2 252,4 1 926,9 2 038,6 (iv) Rahoitusinstumenttien käypä arvo 38,1 49,4 42,0 (v.a) Sijoituskiinteistöjen laskennallinen vero 469,8 453,0 468,2 EPRA Nettovarallisuus (NAV) 2 760,3 2 429,2 2 548,8 Osakekohtainen EPRA NAV, 11,17 10,59 11,11 M 1-6/2018 1-6/2017 2017 EPRA NAV 2 760,3 2 429,2 2 548,8 (i) Rahoitusinstrumenttien käypä arvo -38,1-49,4-42,0 (ii) Lainojen käypäarvo 1) -27,7-11,8-21,8 (iii) Laskennallinen vero -469,8-453,0-468,2 EPRA oikaistu nettovarallisuus (NNNAV) 2 224,7 1 915,1 2 016,8 1) Lainojen käyvän arvon ja tasearvon välinen erotus. Osakekohtainen EPRA NNNAV, 9,00 8,35 8,79

17 (41) M 1-6/2018 1-6/2017 2017 Sijoituskiinteistöt 4 923,3 4 423,0 4 710,2 Vaihto-omaisuus 0,4 0,9 0,6 Kehityshankkeet -296,7-280,5-350,8 Valmis kiinteistökanta 4 627,0 4 143,3 4 359,9 Arvioidut ostajan kulut 92,5 82,9 87,2 Valmiin kiinteistökannan bruttoarvo B 4 719,5 4 226,2 4 447,1 Annualisoitu vuokratuotto 364,8 342,2 354,7 Kiinteistöjen kulut -129,0-126,1-124,2 Annualisoitu nettovuokratuotto A 235,8 216,1 230,5 Vuokravapaat jaksot ja muut vuokrankannustimet - - - Annualisoitu topped-up nettovuokratuotto C 235,8 216,1 230,5 EPRA Net Initial Yield (NIY), % A/B 5,0 5,1 5,2 EPRA 'topped-up' NIY, % C/B 5,0 5,1 5,2 M 1-6/2018 1-6/2017 2017 Asuntojen tyhjäkäyttö A 6,2 5,7 11,1 Vuokrattavissa olevien asuntojen potenttiaalinen vuokratuotto B 175,9 167,3 336,2 EPRA Vajaakäyttöaste, % A/B 3,5 3,4 3,3 M 4-6/2018 4-6/2017 1-6/2018 1-6/2017 2017 Sisältyy: (i) Hallintokulut 11,2 9,5 20,2 18,0 37,2 (i) Kiinteistöjen ylläpitokulut 18,4 17,6 50,9 48,5 85,4 (i) Korjauskulut 9,9 10,4 17,5 17,6 35,6 (ii) Käyttökorvaukset -0,8-0,4-1,4-0,8-1,6 (iii) Hallintopalkkioilla katettavat kulut 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 (iv) Muut kuluja kattavat toiminnot -0,1 0,0-0,1-0,1-0,2 Ei sisälly: (vii) Maanvuokrakulut -0,8-0,9-1,6-1,6-3,1 (viii) Vuokratuottoihin sisältyvät kulut, joita ei laskuteta erikseen -27,6-27,2-67,1-64,4-118,0 EPRA Cost (sisältää vajaakäytön kustannukset) A 10,2 8,9 18,6 17,2 35,2 (ix) Suorat vajaakäytön kustannukset -0,9-1,0-2,4-2,3-4,0 EPRA Cost (ei sisällä vajaakäytön kustannuksia) B 9,3 7,9 16,2 14,9 31,2 (x) Vuokratuotot vähennettynä maanvuokrakuluilla IFRS tuloslaskelmasta 88,1 82,3 174,9 164,7 332,0 (xi) Vuokratuottoihin sisältyvät kulut, joita ei laskuteta erikseen -27,6-27,2-67,1-64,4-118,0 Bruttovuokratuotto C 60,5 55,1 107,8 100,3 214,0 EPRA Cost Ratio (sisältää vajaakäytön kustannukset), % A/C 16,9 16,2 17,2 17,1 16,5 EPRA Cost Ratio (ei sisällä vajaakäytön kustannuksia), % B/C 15,4 14,4 15,0 14,9 14,6

18 (41) LYHENNETTY KONSERNIN LAAJA TULOSLASKELMA M Liite 4-6/2018 4-6/2017 1-6/2018 1-6/2017 1-12/2017 Liikevaihto 89,8 83,6 178,0 167,2 337,0 Kiinteistöjen ylläpitokulut -18,4-17,6-50,9-48,5-85,4 Korjaukset -9,9-10,4-17,5-17,6-35,6 Nettovuokratuotto 61,4 55,6 109,5 101,1 216,0 Hallinnon kulut -11,2-9,5-20,2-18,0-37,2 Liiketoiminnan muut tuotot 0,5 0,4 1,0 0,9 2,0 Liiketoiminnan muut kulut -0,1-0,1-0,3-1,0-1,3 Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot ja -tappiot 0,4 0,5 1,0 1,3 2,5 Vaihto-omaisuuden luovutusvoitot ja -tappiot 0,0 0,0 0,0 Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos 3 53,4 44,0 74,1 67,5 126,2 Poistot ja arvonalentumiset -0,2-0,3-0,4-0,6-1,1 Liikevoitto 104,2 90,7 164,6 151,3 307,0 Rahoitustuotot 1,0 1,2 1,9 2,6 5,0 Rahoituskulut -13,7-11,2-26,1-21,9-45,5 Rahoitustuotot ja -kulut -12,7-10,0-24,1-19,3-40,5 Osuus osakkuusyritysten tuloksista 0,1 Voitto ennen veroja 91,5 80,7 140,5 132,0 266,7 Tilikauden verotettavaan tuloon perustuva vero -20,7-4,8-27,8-17,3-28,6 Laskennallisten verojen muutos 1,7-12,0-1,4-9,5-25,1 Tilikauden voitto 72,5 64,0 111,2 105,2 212,9 Tilikauden voiton jakautuminen Emoyhtiön omistajille 72,5 64,0 111,2 105,2 212,9 Emoyhtiön omistajille kuuluvasta voitosta laskettu osakekohtainen tulos Laimentamaton, 0,31 0,28 0,48 0,46 0,93 Laimennusvaikutuksella oikaistu, 0,31 0,28 0,48 0,46 0,93 Osakkeita keskimäärin, M kpl 9 231,0 229,5 231,0 229,5 229,5 Muut laajan tuloksen erät Erät, jotka saatetaan siirtää myöhemmin tulosvaikutteisiksi Rahavirran suojaukset -3,5 6,6 6,1 15,5 20,4 Myytävissä olevat rahoitusvarat 0,1 0,1 0,2 Laskennalliset verot edellisistä 0,7-1,3-1,2-3,1-4,1 Erät, jotka saatetaan siirtää myöhemmin tulosvaikutteisiksi -2,8 5,3 4,8 12,5 16,5 Tilikauden laaja tulos yhteensä 69,7 69,3 116,1 117,7 229,4 Tilikauden laajan tuloksen jakautuminen Emoyhtiön omistajille 69,7 69,3 116,1 117,7 229,4

19 (41) LYHENNETTY KONSERNITASE M Liite 30.6.2018 30.6.2017 31.12.2017 VARAT Pitkäaikaiset varat Aineettomat hyödykkeet 0,3 0,5 0,4 Sijoituskiinteistöt 3 4 923,3 4 419,1 4 706,5 Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet 4 30,7 31,1 31,0 Osuudet osakkuusyrityksistä 2,6 1,2 1,7 Rahoitusvarat 7 0,5 0,5 0,5 Pitkäaikaiset saamiset 5,5 5,8 5,3 Johdannaissopimukset 6, 7 3,0 5,4 6,5 Laskennalliset verosaamiset 11,1 13,6 10,9 Pitkäaikaiset varat yhteensä 4 977,0 4 477,2 4 762,7 Myytävänä olevat pitkäaikaiset varat 11 3,9 3,7 Lyhytaikaiset varat Vaihto-omaisuus 0,4 0,9 0,6 Johdannaissopimukset 6, 7 0,5 0,1 0,0 Tilikauden verotettavaan tuloon perustuvat verosaamiset 9,0 5,1 0,5 Myyntisaamiset ja muut saamiset 11,0 8,4 8,8 Rahoitusvarat 180,6 64,1 49,3 Rahavarat 242,9 421,2 117,8 Lyhytaikaiset varat 444,5 499,8 177,0 VARAT 5 421,5 4 980,9 4 943,5 OMA PÄÄOMA JA VELAT Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma Osakepääoma 58,0 58,0 58,0 Ylikurssirahasto 35,8 35,8 35,8 Käyvän arvon rahasto -19,4-27,7-23,7 Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 164,6 17,9 17,9 Kertyneet voittovarat 2 013,4 1 842,9 1 950,6 Emoyhtiön omistajien osuus 2 252,4 1 926,9 2 038,6 Oma pääoma yhteensä 2 252,4 1 926,9 2 038,6 VELAT Pitkäaikaiset velat Lainat 5, 7 2 434,8 2 248,1 2 109,8 Laskennalliset verovelat 480,2 464,4 478,3 Johdannaissopimukset 6, 7 41,1 54,3 48,3 Varaukset 0,7 1,2 0,8 Muut pitkäaikaiset velat 14,0 6,9 14,8 Pitkäaikaiset velat yhteensä 2 970,8 2 774,9 2 652,0 Lyhytaikaiset Lainat 5, 7 105,4 211,9 173,2 Johdannaissopimukset 6, 7 0,4 0,6 0,2 Tilikauden verotettavaan tuloon perustuvat verovelat 24,1 15,9 9,1 Ostovelat ja muut velat 68,3 50,8 70,4 Lyhytaikaiset velat yhteensä 198,3 279,1 252,9 Velat yhteensä 3 169,1 3 054,0 2 904,9 OMA PÄÄOMA JA VELAT 5 421,5 4 980,9 4 943,5

20 (41) KONSERNIN LYHENNETTY RAHAVIRTALASKELMA M 1-6/2018 1-6/2017 1-12/2017 Liiketoiminnan rahavirta Tilikauden tulos 111,2 105,2 212,9 Oikaisut -21,8-21,8-33,5 Käyttöpääoman muutokset Myyntisaamisten ja muiden saamisten muutos -1,5-1,3-0,8 Vaihto-omaisuuden muutos 0,1 0,3 Ostovelkojen ja muiden velkojen muutos 8,5 8,2 0,1 Maksetut korot -26,4-22,3-39,7 Saadut korot 0,3 0,2 0,6 Muut rahoituserät -5,7-5,7-7,4 Maksetut verot -21,3-8,6-22,1 Liiketoiminnan nettorahavirta 43,5 53,9 110,4 Investointien rahavirta Investoinnit sijoituskiinteistöihin -251,1-134,8-341,9 Investoinnit osakkuusyritysosuuksiin -0,3-0,4 Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin -0,1-0,5-0,8 Sijoituskiinteistöjen myynnit 105,3 74,0 84,5 Aineellisten ja aineettomien hyödykkeiden myynnit 0,0 Rahoitusvarojen hankinnat -250,0-15,0-322,5 Rahoitusvarojen luovutustulot 118,5 0,0 322,8 Myönnetyt pitkäaikaiset lainat -0,1-1,8 Pitkäaikaisten lainasaamisten takaisinmaksut 0,1 0,1 1,3 Saadut korot ja osingot investoinneista 0,1 0,2 0,3 Investointien nettorahavirta -277,6-76,1-258,5 Rahoituksen rahavirta Osakeanti 150,0 Osakeannin omaan pääomaan kirjatut erät -2,9 Pitkäaikaisten lainojen nostot 500,0 686,4 686,4 Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut -234,6-253,5-434,0 Lyhytaikaisten lainojen nostot 270,1 174,8 267,8 Lyhytaikaisten lainojen takaisinmaksut -273,2-266,1-355,9 Maksetut osingot -50,3-50,3-50,3 Rahoituksen nettorahavirta 359,1 291,4 113,9 Rahavarojen muutos 125,1 269,2-34,2 Rahavarat kauden alussa 117,8 152,0 152,0 Rahavarat kauden lopussa 242,9 421,2 117,8