Opas asumisoikeusasuntojen käyttövastikkeiden määritykseen Voimassa 1.7.2018 alkaen
Sisällys 1 Johdanto asumisoikeusasumiseen 3 2 Omakustannusperiaate ja käyttövastikelaskelma 4 2.1 Käyttövastikkeen määräytymislaskelman laatimisperiaatteet 4 2.2 Käyttövastikkeella katettavat menot 5 2.3 Hoito- ja ylläpitomenot 6 Hankintojen kilpailutus 7 2.4 Rahoitusmenot 8 Aravalainat 8 Korkotukilainat, ennen 31.12.1997 hyväksytyt 9 Korkotukilainat, 1.1.2002 jälkeen hyväksytyt 9 Korkotukilainat, 1.7.2018 jälkeen hyväksytyt 9 Ylimääräiset lainojen lyhennykset 9 2.5 Osinko tai muu hyvitys 10 2.6 Muut menot 10 2.7 Tyhjistä asunnoista aiheutuvien rahoitus- ja hoitomenojen kattaminen 11 2.8 Varautuminen tulevien vuosien menoihin 11 Perusparannus-, ylläpito- ja hoitokustannukset 11 Asumisoikeuksien lunastaminen 12 Bullet-lainojen lyhennykset 13 Varautumisiin kertyneiden varojen sijoittaminen 14 Asuintalovaraus 15 2.9 Käyttövastikkeiden tasaaminen 15 2.10 Jyvitys 16 2.11 Vuokratut huoneistot 17 3 Jälkilaskelma 17 3.1 Jälkilaskelman ali- ja ylijäämän käyttö 19 4 Tiedonantovelvollisuus, osallistumis- ja tiedonsaantioikeus 19 4.1 Asumisoikeusyhtiöissä toimitaan yhteishallintolain mukaisesti 20 4.2 Osallistuminen asumisoikeusyhdistyksen päätöksentekoon 21 4.3 Käyttövastikelaskelman ja jälkilaskelman esittäminen 22 5 ARAn ohjaus- ja valvontatehtävät 23 Opas asumisoikeusasuntojen käyttövastikkeiden määritykseen Dnro: ARA-00.02.00-2018-7 Opas julkaistu: 1.7.2018 Voimassa 1.7.2018 alkaen Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus (ARA) 2
1 JOHDANTO ASUMISOIKEUSASUMISEEN Asumisoikeusasuminen tuli mahdolliseksi asumisoikeusasunnoista annetun lain (650/1990, jäljempänä asumisoikeuslaki) voimaantulon jälkeen elokuun alussa vuonna 1990. Asumisoikeusyhdistyksistä säädetty laki (1072/1994) astui voimaan 1.3.1995. Valtion tuella rahoitettujen asumisoikeusasuntojen omistusyhteisöjen toimintaa ohjaavat myös seuraavat säännökset niihin tehtyine muutoksineen: Laki vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta (604/2001, korkotukilaki) Aravalaki (1189/1993) Aravarajoituslaki (1190/1993) Arava-asetus (1587/1993) Valtioneuvoston asetus vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta (666/2001, korkotukiasetus) Ympäristöministeriön asetus asumisoikeushakemuksen kaavasta (793/2003) Laki yhteishallinnosta vuokrataloissa (649/1990, yhteishallintolaki) Valtioneuvoston päätös yleishyödyllisten asuntoyhteisöjen tuoton tuloutuksesta (1203/1999) Valtioneuvoston asetus arava- ja korkotukilainansaajien tuoton tuloutuksesta (1371/2016) Yhdistyslaki (503/1989) Oppaan antaminen perustuu ARAn tehtävään ohjata ja valvoa käyttövastikkeiden omakustannusperiaatteen toteutumista sekä käyttövastikkeen määräytymisperusteista annettavia tietoja asumisoikeuden haltijoille. Asumisoikeuden haltijoilla on oikeus saada tietoja asumisoikeustalon omistajalta käyttövastikkeiden määräytymisperusteista. Tässä oppaassa ohjeistetaan valtion tuella rahoitetun asumisoikeustalon käyttövastikkeen sisältöä ja määrittämistä sekä muita siihen liittyviä seikkoja. Tämä opas on voimassa 1.7.2018 alkaen ja korvaa aiemmin julkaistut oppaat. SANASTOA Asumisoikeudella tarkoitetaan yksityishenkilölle luovutettua oikeutta hallita asumisoikeussopimuksen nojalla asuinhuoneistoa ja mahdollisesti muita tiloja talossa, jonka rakentamiseen on käytetty valtion tukemaa rahoitusta. Vuodesta 2003 asumisoikeusasuntoja on voitu toteuttaa myös vapaarahoitteisina. Puhekielessä asumisoikeus on usein lyhennetty muotoon aso. Asumisoikeusasuminen perustuu asumisoikeussopimukseen, jolla asumisoikeustalon omistaja luovuttaa rakennuksen tai sen osan, yleensä huoneiston, hallintaoikeuden asumisoikeuden haltijalle. Kun asumisoikeus perustetaan, asumisoikeuden saajan on maksettava asumisoikeusmaksu. Lisäksi asumisoikeuden haltijan on maksettava käyttövastiketta. 3
2 OMAKUSTANNUSPERIAATE JA KÄYTTÖVASTIKE- LASKELMA Valtion tukeman asumisoikeusjärjestelmän perustavoitteita on asumiskustannusten kohtuullisuus. Käyttövastikkeen määräytyminen omakustannusperiaatteen mukaan on tärkein keino varmistaa valtion tuen kohdentuminen asukkaalle. Omakustannusperiaatteen mukaan käyttövastikkeiden suuruuden tulee määräytyä niin, että vastiketuloilla voidaan kattaa yhteisöön kuuluvien asumisoikeusasuntojen ja niihin liittyvien tilojen rahoituksen ja ylläpidon edellyttämät, kohtuullisen taloudenhoidon mukaiset menot. 1 Käyttövastikkeen määräytymisperusteiden on lisäksi oltava sellaiset, että käyttövastikkeet jakautuvat huoneistojen kesken kohtuullisella tavalla. Käyttövastike voi määräytyä siten, että erilaisia menoeriä varten on eri maksuperuste kuten huoneiston pinta-ala tai veden, sähkön tai muun hyödykkeen todellinen kulutus tai käyttö. Määrityksessä on huomioitava myös, että käyttövastike ei saa muodostua paikkakunnalla käyttöarvoltaan samanveroisista huoneistoista yleensä perittäviä vuokria korkeammaksi. 2.1 Käyttövastikkeen määräytymislaskelman laatimisperiaatteet Käyttövastikkeen määräytymislaskelma, lyhyesti käyttövastikelaskelma (talousarvio), on pohja käyttövastikkeiden suuruuden määrittelemiseksi. Käyttövastikelaskelma on arvio tulevan tilikauden tuotoista ja kuluista. Toisaalta käyttövastikelaskelma on valvonta- ja vertailuväline seurattaessa tilikauden aikaisia tuottoja ja menoja ja vertailtaessa niitä tilinpäätöksessä toteutuneisiin. Asumisoikeuslain mukaan käyttövastikkeen määräytymislaskelmassa on selvitettävä yhteisö-, tasausryhmä- ja talokohtaisesti: 2 1) mitä menoeriä varten käyttövastiketta peritään; 2) minkä verran käyttövastikkeilla kerättävistä eristä aiotaan yhteensä käyttää tasaukseen eri asumisoikeustalojen kesken ja mikä vaikutus tasauksella on yksittäisen asumisoikeustalon käyttövastikkeeseen; 3) paljonko kerätään varoja perusparannuksiin, kiinteistön, rakennusten ja asuntojen ylläpitoon ja hoitoon varautumiseen ja mihin niitä käytetään; 4) paljonko kerätään varoja muihin lain mukaan kuuluviin velvoitteisiin (asumisoikeuksien lunastamisiin, bullet-lainojen lyhennyksiin) ja mihin niitä käytetään. Lähtökohtaisesti jokainen asumisoikeustalo vastaa omista kustannuksistaan talon huoneistoista kerättävillä käyttövastikkeilla ja muilla tuloilla. Asumisoikeusyhteisöissä, joissa tasataan kustannukset usean asumisoikeustalon kesken, kohdekohtaiset vastikelaskelmat yhdistetään tasattavien kustannusten laskemiseksi. Yhteisön käyttövastikelaskelma muodostuu asumisoikeuskohteiden ja tasausryhmien yhdistelmälaskelmasta. 1 Asumisoikeuslaki 16 2 Asumisoikeuslaki 16 d 4
Asumisoikeustalon hankinta-arvo on käyttövastikkeen laskennan lähtöperuste. Hankinta-arvo muodostuu rakentamis- ja maapohjakustannuksista, jotka ovat esitetty ARAn tekemässä osapäätöksessä. Hankinta-arvon perusteella määritellään asumisoikeustalon asumisoikeusmaksu sekä rahoituslainan suuruus. ARAn tekemässä päätöksessä on myös ilmoitettu asumisoikeustalon korkotuetun pinta-alan määrä, jolle voidaan periä käyttövastiketta. Jos päätöksessä on korkotuen piiriin kuulumattomia tiloja, niistä aiheutuvat kustannukset on katettava muilla tuloilla kuin asukkailta perittävillä käyttövastikkeilla. Käyttövastikelaskelman laadinnan lähtökohtana ovat: edellisen tilikauden tilinpäätöksen luvut kuluvan tilikauden kirjanpidosta saadut luvut ennakkoilmoitukset tulevista kustannusten korotuksista luottolaitoksista ja Valtiokonttorilta saatavat ennakkotiedot tulevista lainan lyhennyksistä ja korkomenoista (rahoituskulut). Tulevan vuoden rahoitustarpeessa otetaan huomioon kustannusten korotukset toteutuneiden kustannusten lisäksi. Arviointia helpottavat edellisenä vuonna toteutuneet kulutus- ja yksikkötiedot (lämmitys, sähkö, vesi ym.) ja niiden hintojen muutokset. Käyttökorvauksina perittävä summa arvioidaan sen mukaan, miten paljon kyseisiä kustannuksia on toteutunut aiempina vuosina. Korkotukilakimuutoksen johdosta on huomioitava, että niihin asumisoikeuskohteisiin, joiden rakentamiseen, hankintaan tai perusparannukseen on hyväksytty korkotukilaina 1.7.2018 jälkeen, ei saa kerätä varautumista perusparannukseen, hoito- tai ylläpitokustannuksiin käyttövastikkeissa. Näiden asumisoikeuskohteiden käyttövastikkeen määrityslaskelmaan ei siten saa sisällyttää varautumista perusparannukseen, hoito- ja ylläpitokustannuksiin varoja. 2.2 Käyttövastikkeella katettavat menot Käyttövastikkeella voidaan kattaa asumisoikeustalon omistajan menoja, jotka aiheutuvat: 3 1) kiinteistön ja asuntojen rakentamisesta, hankinnasta tai perusparantamisesta (ei koske tulevia, mahdollisesti lainoitettavia kohteita); 2) kiinteistön, rakennusten ja asuntojen ylläpidosta ja hoidosta; 3) kohtuullisesta varautumisesta perusparannuksiin ja ylläpito- ja hoitokustannuksiin, jos laina on hyväksytty korkotukilainaksi 30.6.2018 tai sitä ennen. 4) asumisoikeustalojen hallinnoinnista; 5) asumisoikeustalon omistajalle lain mukaan kuuluvista velvoitteista, jotka eivät johdu siitä, että omistaja olisi toiminut lainvastaisesti; 3 Asumisoikeuslaki 16 a 5
6) varautumisesta lain mukaan kuuluviin velvoitteisiin, jotka eivät johdu siitä, että omistaja olisi toiminut lainvastaisesti; 7) asumisoikeustalon tai omistavan yhtiön osakkeen luovutushinnassa huomioon otettavalle omalle pääomalle maksettavasta korosta, joka ei saa ylittää 360 päivän mukaan lasketun 12 kuukauden euriboria enempää kuin viidellä prosenttiyksiköllä, jollei muusta laista muuta johdu (ei koske asumisoikeusyhdistyksiä) 8) osingosta tai hyvityksestä, joka maksetaan osakkeenomistajalle tai muulle asumisoikeustalon omistamalle yhteisölle tämän tekemästä omapääomaehtoisesta sijoituksesta (ei koske asumisoikeusyhdistyksiä) 9) muusta vastaavasta hyväksyttävästä syystä. Asumisoikeusyhdistyksessä käyttövastike jakautuu: 4 1) asukaskokouksessa päätettävään vastikkeeseen, jolla katetaan asukashallinnon tehtävistä aiheutuvat menot (esim. kiinteistöjen ja rakennusten ylläpito- ja hoito sekä niiden tasoa kohottavat perusparannukset ja uudistukset); sekä 2) yhdistyksen kokouksessa päätettävään vastikkeeseen, jolla katetaan yhdistyksen muut asumisoikeusasunnoista annetun lain mukaiset menot (esim. rakentamisesta aiheutuneet pääomamenot ja keskushallinnon menot). Kustannuksia, jotka aiheutuvat asukkaan palvelutarpeista, ei saa sisällyttää käyttövastikkeeseen, vaan niistä aiheutuvat kustannukset on katettava palvelumaksuilla. Palvelumaksut ovat erillisiä vapaaehtoisia maksuja ja ne perustuvat yleensä palvelusopimuksiin. Uusien kohteiden suunnittelu- ja kehittämiskustannuksia ei myöskään saa sisällyttää asukkailta perittäviin käyttövastikkeisiin, vaan ne sisältyvät vasta uuden kohteen rakentamiskustannuksiin. Sellaisia suunnittelu- ja kehittämiskustannuksia, jotka eivät johda uuden kohteen rakentamiseen, ei saa kattaa käyttövastikkeilla, vaan ne ovat rakentajan vastuulla. Laskennallisia eriä kuten poistoja ei sisällytetä käyttövastikelaskelmaan, koska vastikkeenmääritys perustuu puhtaasti rahavirtoihin. Käyttövastikelaskelmassa otetaan huomioon poistojen sijaan lainojen lyhennykset. Tässä oppaassa käyttövastikkeilla katettavat menot on jaoteltu seuraavasti: hoito- ja ylläpitomenot, rahoitusmenot, osinko tai muu hyvitys, muut menot, tyhjät asunnot ja varaukset. Lisäksi käsitellään käyttövastikkeen tasausta ja jyvitystä sekä asumisoikeusasuntojen vuokrausta. 2.3 Hoito- ja ylläpitomenot Käyttövastikkeella katetaan kohtuulliset asumisoikeustalojen hoito- ja ylläpitomenot. 4 Asumisoikeusyhdistyslaki 49 6
Näitä menoja ovat esimerkiksi kiinteistösähkömaksut lämmitysenergiamaksut vesi- ja jätemaksut kunnossapitokulut vuosikorjauskulut kiinteistönhoitopalvelukulut hallintopalvelukulut Asumisoikeustalon hallintokuluja ovat esimerkiksi asukasvalintaan, taloushallintoon ja isännöintiin liittyvät kulut. Hallintokulujen määriä kuten myös muita hoito- ja ylläpitokuluja on suositeltavaa tarkastella aika ajoin myös kriittisesti, jotta ne pysyisivät kohtuullisina. Kohtuullisuus voidaan varmistaa ostettujen palvelujen osalta kilpailutuksella. Hankintojen kilpailutus Hankintojen kilpailuttamisella varmistetaan, että asumisoikeusasuntojen hoito- ja ylläpitokulut pysyvät kohtuullisina. Merkittävimmät asumisoikeustalon omistajan hankkimat palvelut on toimittajatahosta riippumatta kilpailutettava. Varsinkin jos palvelujen kattamiseen peritään tai on tarkoitus periä asukkailta käyttövastiketta. Näitä palveluja ovat esimerkiksi isännöinti-, hallinto-, huolto- ja muut kiinteistönhoitopalvelut sekä kunnossapitotyöt. Jos asumisoikeusyhteisöllä on palkattuna omaa henkilöstöä näitä palveluja varten, tällöin kilpailutusvelvoitetta ei ole. Jos hankinnan arvo ilman arvonlisäveroa ylittää hankintalaissa säädetyn kansallisen kynnysarvon, hankinta on kilpailutettava 5. Hankintaa ei saa jakaa eriin, osittaa tai käyttää sellaisia laskentamenetelmiä, joilla kilpailutus vältetään. Kilpailutus voidaan jättää tekemättä, jos on kyse hätätöistä, joilla estetään esimerkiksi lisävahinkojen syntyminen Kansallinen kynnysarvo ilman arvonlisäveroa 1.1.2017 alkaen on palvelujen kohdalla 60 000 euroa. Hankinnan ennakoitua arvoa laskettaessa perusteena on käytettävä suurinta maksettavaa kokonaiskorvausta ilman arvonlisäveroa. Arvioinnin on perustuttava ilmoittamisajankohdan tai muun hankintamenettelyn alkamisajankohdan arvoon. Arvoa laskettaessa on otettava huomioon myös hankinnan mahdolliset vaihtoehtoiset toteuttamistavat ja hankintasopimukseen sisältyvät optio- ja pidennysehdot sekä ehdokkaille tai tarjoajille maksettavat palkkiot tai maksut. Palveluhankintasopimuksissa, joissa ei ilmoiteta kokonaishintaa, hankinnan ennakoidun arvon laskennan perusteena käytetään toistaiseksi voimassa 5 Asumisoikeuslaki 16 c 7
olevissa tai yli 48 kuukautta voimassa olevissa hankintasopimuksissa kuukausiarvoa kerrottuna luvulla 48. Jos palvelut ja kunnossapitotyöt ostetaan asumisoikeusyhteisön kanssa samaan konserniin kuuluvalta yhtiöltä, on ne kilpailutettava riippumatta siitä, tuotetaanko ne omistajayhteisön muodostaman konsernin yleishyödyllisen osion sisällä vai sen ulkopuolella. Jos asumisoikeustalon omistaja on julkisista hankinnoista ja käyttöoikeussopimuksista annetussa laissa (1397/2016) tarkoitettu hankintayksikkö, sen velvollisuudesta kilpailuttaa palvelut säädetään edellä mainitussa laissa erikseen. Hankinnoissa on suositeltavaa hyödyntää olemassa olevia markkinoita. Euroopan unionissa sovelletaan kilpailuttamisessa syrjimättömyyden, yhdenvertaisuuden, avoimuuden ja suhteellisuuden periaatteita. Tarjouspyyntöjen laadinnassa ja tarjousten pyytämisessä tulee kiinnittää erityistä huomioita, jotta hankinnan kohteen määrittely ei aseta tarjoajia epätasa-arvoiseen asemaan. Tarjouksia tulee pyytää riittävä määrä, jotta tarjousten välistä vertailua voidaan tehdä.! ARAn suositus: Yhteisö julkaisee hankintailmoitukset tarjouspyyntöasiakirjoineen sähköisessä tietokannassa HILMASSA tai noudattaa muuta luonteeltaan avointa hankintamenettelyä. Kilpailutus on uusittava säännöllisin väliajoin esimerkiksi neljän vuoden välein ja kilpailutuksessa on huomioitava erityisesti se, että konsernin ulkopuolisia ja samaan konserniin kuuluvia yhteisöjä kohdellaan yhdenvertaisesti. 2.4 Rahoitusmenot Käyttövastikkeeseen voidaan hyväksyä rahoitusmenot, jotka ovat syntyneet kyseisen asumisoikeustalon rakentamisesta tai hankinnasta ja perusparantamisesta johtuvista kustannuksista. Näitä rahoitusmenoja ovat arava- ja korkotukilainojen lyhennykset. Lisäksi rahoitusmenoihin luetaan aravalainojen korot ja korkotukilainojen niin sanotut perusomavastuukorot. ARAn tekemästä osapäätöksestä tai siihen liittyvästä kustannusten tarkistuspäätöksestä ilmenevät kustannukset, joita kyseinen kohde voi käyttää rahoitusmenojen perustana. Lisärakentamisesta ja lisäalueen hankkimisesta aiheutuneet rahoitusmenot voidaan myös sisällyttää käyttövastikkeeseen. Varautuminen usean vuoden välein erääntyviin korkotukilainojen ja bulletlainojen lyhennyksiin on käsiteltävä erikseen käyttövastikelaskelmassa. Tästä asiasta on lisää oppaan kohdassa varautuminen bullet-lainojen lyhennyksiin (ks. varautuminen bullet-lainojen lyhennyksiin). Aravalainat Aravalainojen ehdot määräytyvät niiden säännösten mukaan, jotka ovat olleet voimassa lainoja myönnettäessä. Lyhennykset ja korko peritään vuosimaksuina 8
tai arava-asetuksessa säädetyn taulukon mukaisesti. Aravalainan laina-aika on enintään 45 vuotta. Käyttövastikkeessa huomioidaan Valtiokonttorin vuosittain aso-yhteisölle ilmoittamat lyhennykset ja korot. Jos aravalainoja on maksettu ennenaikaisesti pois ja tilalle on otettu muuta lainaa, lainan rahoitusmenot eivät saa olla suuremmat, mitä olisivat alkuperäiset aravalainan rahoitusmenot. Lainojen konvertoinnilla ei saa olla käyttövastikkeita korottavaa vaikutusta. Korkotukilainat, ennen 31.12.1997 hyväksytyt Asumisoikeusyhteisöille on vuosina 1.1.1995 31.12.1997 hyväksytty asumisoikeustalojen hankintaan korkotukilainoja, joiden lyhennyksistä yhteisö on voinut sopia vapaasti lainanantajapankin kanssa. Lyhennykset on voitu sopia jopa siten, että lainat erääntyvät kerralla kokonaan maksettavaksi. Näiden ns. bullet-lainojen lyhennyksiin saadaan kerätä etukäteen varoja käyttövastikkeissa. Käyttövastikkeen suuruuden pitää sovitusta lyhennysehdosta riippumatta olla kuitenkin aina kohtuullinen. Korkotukilainat, 1.1.2002 jälkeen hyväksytyt Vuoden 2002 alusta alkaen asumisoikeustalojen rakentamista, hankintaa ja perusparantamista varten hyväksyttyjen korkotukilainojen lyhennykset ja lainaajat määräytyvät 30.6.2018 voimassa olleen korkotukiasetuksen 9 mukaisesti. Näiden korkotukilainojen lyhennysten määrät on jaksotettu viisivuotisjaksoille. Lainojen lyhennysmäärät nousevat viiden vuoden välein, jonka vuoksi lainaajan loppua kohden lainojen lyhennykset suurenevat. Ajalla 1.1.2002 30.6.2018 hyväksyttyjen korkotukilainojen perusomavastuukorko on 3,5 % ja laina-aika 35 vuotta. Korkotukilainat, 1.7.2018 jälkeen hyväksytyt 1.7.2018 alkaen asumisoikeustalojen rakentamiseen, hankintaan tai perusparannukseen myönnettävien korkotukilainojen omavastuukorkoon, lainaaikaan ja lyhennyksiin on tullut muutoksia. Asumisoikeustalojen korkotukilainoituksen perusomavastuukorko alenee 2,5 %:iin niissä lainoissa, jotka ovat hyväksytty korkotukilainoiksi 1.7.2018 alkaen. Asumisoikeustalojen rakentamiseen ja hankintaa varten hyväksytty kiinteälyhenteisen korkotukilainan laina-aika on 40 vuotta, ja perusparantamiseen hyväksytty kiinteälyhenteisen korkotukilainan laina-aika on 30 vuotta. Näiden korkotukilainojen lyhennykset muuttuvat myös etupainotteisimmiksi. Ylimääräiset lainojen lyhennykset Lainansaaja ja lainanmyöntäjä voivat sopia, että korkotukilainaa lyhennetään enemmän kuin korkotukiasetuksessa säädetään, jos korkotukilainasta maksettava korko on hyvin alhainen tai muusta vastaavasta syystä. Ylimääräisen lainan lyhennyksen ehtona on myös, että asumismenot eivät nouse kohtuuttomasti. Lainansaaja ja lainanmyöntäjä voivat myös sopia, että korkotukilainaa lyhennetään korkotukiasetuksessa sanotulla viisivuotiskaudella vähemmän, jos 9
se korvataan seuraavalla viisivuotiskaudella siten, että lainan alkuperäistä pääomaa on lyhennetty yhtä paljon kuin molemmilta viisivuotiskausilta olisi lainaa pitänyt lyhentää. 6 Käyttövastikelaskelman rahoituskuluissa on esitettävä ylimääräisiin lainojen lyhennyksiin kerättävä lyhennyksen osuus. Lyhennykset on myös maksettava sen suuruisena, mitä vastikkeissa on kerätty varoja ylimääräisiin lainojen lyhennyksiin.! ARAn suositus: Yhteisö tekee ylimääräisiä lainan lyhennyksiä silloin, kun lainojen korot ovat alhaisia ja käyttövastike pysyy silti kohtuullisena. 2.5 Osinko tai muu hyvitys Osakkeenomistajalle tai muulle asumisoikeustalon omistamaan yhteisöön omapääomaehtoisen sijoituksen tehneelle voidaan maksaa osinkoa tai muuta hyvitystä ja sitä varten periä käyttövastiketta. 7 Omapääomaehtoinen sijoitus tarkoittaa osakepääomaa tai muuta omaan pääomaan rinnastettavaa erää. Tämä koskee osakeyhtiömuotoisia asumisoikeusyhteisöjä. Valtion tukea saaneiden asumisoikeusyhtiöiden tuoton tuloutusta omistajille on rajoitettu lainsäädännöllä. 8 Osingon tai muun hyvityksen määrä on enintään 4 % laskentaperusteesta. Laskentaperusteeseen luetaan ne varat, jotka omistaja on tosiasiallisesti itse sijoittanut yhteisöön. Käyttövastikkeeseen voidaan sisällyttää myös korkoa pääomalle, jonka omistaja on sijoittanut asumisoikeustalon rahoittamista varten. Tämä on kuitenkin harvinaista, koska rakennuksen hankinnan rahoitus on yleensä katettu kokonaisuudessaan asumisoikeusmaksuilla (15 %) ja arava- tai korkotukilainalla (85 %). Tämä omanpääoman sijoitus otetaan huomioon myös osakkeen tai asumisoikeustalon luovutushinnassa. 2.6 Muut menot Laissa on säädetty omistajalle erinäisiä velvoitteita kuten esimerkiksi verot ja muut julkisoikeudelliset maksut. Näistä aiheutuvat kustannukset saa sisällyttää käyttövastikkeeseen. 6 Korkotukiasetus 9, 9 a 7 Asumisoikeuslaki 16 b 8 Valtioneuvoston asetus arava- ja korkotukilainansaajien tuoton tuloutuksesta (1371/2016) 10
2.7 Tyhjistä asunnoista aiheutuvien rahoitus- ja hoitomenojen kattaminen Asumisoikeusyhteisöjen on toimittava aktiivisesti estääkseen asuntojen tyhjäkäynnin. Jos tyhjäkäyntiä on, tyhjien asuntojen saamatta jääneet käyttövastikkeet olisi hyvä tasata kaikkien kohteiden kesken. 9! ARAn suositus: Käyttövastikelaskelmassa käyttövastikkeet määritellään 100 %:n käyttöasteelle. Vastikelaskelmassa tyhjäkäyntiin varautumisen määrä perustuu edellisen vuosien toteutumaan ja arvioituun tyhjäkäyttöön. 2.8 Varautuminen tulevien vuosien menoihin Käyttövastikkeessa voidaan kerätä varoja etukäteen tulevien vuosien perusparannus-, ylläpito- ja hoitokustannuksiin rajoitetusti muihin lain mukaisiin velvoitteisiin, joita ovat esimerkiksi: o asumisoikeuksien (maksujen) lunastamiset o usean vuoden välein erääntyvät korkotukilainan lyhennykset o korkotukibullet-lainojen lyhennykset. Menoihin varautumalla voidaan vaikuttaa siihen, että käyttövastikkeiden kehitys pysyy tasaisena. Kerättävien varojen on pääsääntöisesti perustuttava todellisiin erääntyviin kustannuksiin vastaavalla tavalla kuin hoito- ja rahoitusmenojen. Käyttövastikelaskelmassa on esitettävä, miten paljon varautumisiin kerätään varoja ja miten paljon varoja tullaan käyttämään.! ARAn suositus: Tuleviin velvoitteisiin varautuminen esitetään riittävän eritellysti kustakin kohteesta joko käyttövastikelaskelmassa tai erillisellä erittelyllä. Erillisiä erittelyjä ovat esimerkiksi pitkän tähtäimen korjaussuunnitelma ja pitkän tähtäimen rahoitussuunnitelma. Erittelystä ilmenee, mitä ja kuinka suuria tulevat velvoitteet ovat, kuinka paljon kuhunkin velvoitteeseen varoja kerätään ja milloin velvoite erääntyy. Perusparannus-, ylläpito- ja hoitokustannukset Varautumiseen kerättävää määrää perusparannuksiin, ylläpito- ja hoitokustannuksiin on rajoitettu 1.1.2017 alkaen 10 sekä 1.7.2018 alkaen 11 riippuen siitä, milloin asumisoikeustalon tai -asunnon rahoittamiseksi myönnetty laina on hyväksytty. 9 Hallituksen esitys 120/2010 s.5 10 Korkotukiasetus 24 11 Asumisoikeuslaki 16 a 1 mom. kohta 3 11
Käyttövastikkeissa saa periä tuleviin perusparannus-, ylläpito- ja hoitokustannuksiin varautumista varten enintään 1 /asm 2 /kk, jos talon tai asunnon rahoittamiseksi myönnetyn lainan hyväksymisestä korkotukilainaksi on kulunut enintään 20 vuotta. Muussa tapauksessa enimmäismäärä on 2 /asm 2 /kk. Nämä edellä mainitut varautumisten määrät ovat voimassa niissä asumisoikeuskohteissa, joiden rahoittamiseksi myönnetyt lainat ovat hyväksytty ennen 30.6.2018. Ennen 30.6.2018 valtion tuella rahoitettujen asumisoikeuskohteiden perusparannuksiin-, ylläpito- ja hoitokustannuksiin voidaan edelleen varautua keräämällä niitä varten etukäteen varoja käyttövastikkeissa. Menoihin varautumalla voidaan vaikuttaa siihen, että käyttövastikkeiden kehitys on tasaista eikä korjaus tai perusparannus toteutuessaan aiheuta merkittävää käyttövastikkeen nousua näille asumisoikeuskohteille.! ARAn suositus: Yhteisöt voivat halutessaan muuttaa vastikkeissa varautumisen enimmäismäärän kuukausitasolla tai vaihtoehtoisesti vuoden vaihteessa. Niihin asumisoikeuskohteisiin, joiden lainoittamiseen hyväksytään korkotukilainaa 1.7.2018 alkaen, ei saa kerätä ennakkoon varautumista perusparannuksiin, ylläpito- ja hoitokuluihin käyttövastikkeissa. 1.7.2018 alkaen hyväksytyt korkotukilainojen lyhennyserät muuttuvat etupainotteisimmaksi. Kun 1.7.2018 alkaen rahoitetut asumisoikeuskohteet ajan kuluessa saavuttavat perusparannusvaiheen, on uudishankintaan tarkoitettu hankintalaina maksettu tällöin suurimmalta osin jo pois. Käyttövastikkeissa voidaan tällöin periä perusparannuslainaan tarkoitettua rahoitusosuutta. Asumisoikeuksien lunastaminen Käyttövastikkeissa voidaan kerätä ennakkoon varoja asumisoikeustalon omistajalle lain mukaan kuuluviin velvoitteisiin. Lain mukaisia velvoitteita ovat esimerkiksi asumisoikeuksien lunastamiset. 12 Asumisoikeustalon omistajan on lunastettava asumisoikeusasukkaalta asumisoikeus kolmen kuukauden kuluessa siitä, kun asukas on tehnyt omistajalle ilmoituksen asumisoikeudesta luopumisesta. 13 12 Asumisoikeuslaki 16 a 13 Asumisoikeuslaki 26 a 12
Asumisoikeuslaissa on säädetty asumisoikeuden luovutushinnan enimmäismäärä. Sen mukaan enimmäishintaan luetaan: huoneistosta suoritettu asumisoikeusmaksu asumisoikeusmaksun indeksikorotus, joka vastaa asumisoikeusmaksun suorittamisen jälkeen tapahtunutta rakennuskustannusindeksin muutosta asumisoikeuden haltijoiden huoneistoon tekemien tai hallinta-aikanaan rahoittamien kohtuullisten parannusten arvo luovutushetkellä. 14 Asumisoikeustalon omistajan on huolehdittava siitä, että asumisoikeuksien lunastamiseen on käytettävissä joko rahastoituina tai muuten kerättynä varoja. Käyttövastikkeissa lunastuksiin voidaan kerätä etukäteen varoja sen suuruinen määrä, joka vastaa budjettivuoden ja sitä seuraavan vuoden todennäköisiä lunastuksia. Lunastuksilla tässä tarkoitetaan niitä asumisoikeushuoneistoja, joita yhtiö ei ole saanut edelleen myytyä asumisoikeuden haltijalle, vaan asunnot ovat jääneet yhtiölle. Asumisoikeusyhdistyksillä on velvollisuus kuulua asumisoikeusyhdistysten lunastustakuurahastoon. 15 Muullakin asumisoikeustalon omistavalla yhteisöllä on oikeus liittyä rahaston jäseneksi. Koska turvautuminen lunastustakuurahaston apuun voi tulla kysymykseen vain poikkeuksellisesti, on yhdistysten varauduttava asumisoikeuksien tavanmukaiseen lunastamiseen myös muulla tavoin, esimerkiksi keräämällä etukäteen varoja asumisoikeusoikeuksien lunastamisiin. Lunastustakuurahastomaksun suuruuden vahvistavat vuosittain valtuutetut ja sen määräytymisperusteen on oltava sama kaikille jäsenille. Asumisoikeusyhdistyslain mukaan rahastomaksun on oltava vähintään viisi prosenttia sille vuosittain maksetuista uusista asumisoikeusmaksuista. Rahastomaksu kannetaan kultakin asumisoikeusasunnolta vain yhden kerran. Lunastustakuurahaston varoista voidaan osoittaa varoja rahaston jäsenelle asumisoikeuksien lunastamista varten ainoastaan siinä tapauksessa, jos jäsenelle esitetyistä lunastamisvaatimuksista suoriutuminen aiheuttaisi sille kohtuuttoman ankaran maksurasituksen. Asumisoikeustalon omistajan lainvastaisesta toiminnasta aiheutuneita menoja, ei saa kattaa asukkailta perittävillä käyttövastikkeilla. Tällaisia lainvastaisia menoja ovat esimerkiksi pysäköintivirhemaksut tai muut vastaavat sakkorangaistukset. Bullet-lainojen lyhennykset Asumisoikeusyhteisöllä on mahdollisuus lyhentää korkotukilainojen lyhennykset yhdessä erässä viiden vuoden välein. Näiden lainojen lyhennyksiin yhteisön on varauduttava keräämällä ennakkoon varoja käyttövastikkeilla. Yhteisöllä voi olla myös vuoden 1997 loppuun asti hyväksyttyjä korkotukilainoja, joiden laina-aika on ollut vapaasti sovittavissa pankin kanssa. Lainojen 14 Asumisoikeuslaki 24 15 Asumisoikeusyhdistyslaki 62 13
lyhennykset voivat siten erääntyä esimerkiksi yhdessä erässä 20 vuoden kuluttua. Näihin niin sanottujen bullet-lainojen lyhennyksiin on yhteisön kerättävä etukäteen varoja käyttövastikkeilla.! ARAn suositus: Viiden vuoden välein erääntyvät lainojen lyhennykset ja bulletlainojen lyhennykset esitetään asukkaille esim. pitkän tähtäimen rahoitussuunnitelman muodossa. Varautumisiin kertyneiden varojen sijoittaminen Valtion tukea saaneiden yhteisöjen on noudatettava toiminnassaan laissa säädettyjä yleishyödyllisyyteen liittyviä säännöksiä. 16 Yleishyödyllisen yhteisön toimialana on rakennuttaa ja hankkia vuokra- ja asumisoikeusasuntoja ja joko vuokrata tai tarjota niitä asumisoikeuskäyttöön. Yhteisö ei saa ottaa muita kuin edellä mainittuun toimintaan liittyviä riskejä. Yhteisö ei myöskään saa antaa lainaa ja vakuutta muulle kuin samaan konserniin kuuluvalle yleishyödylliselle tai käyttö- ja luovutusrajoitusten alaisia asuntoja omistavalle yhtiölle. Lisäksi asumisoikeustalon omistaja ei saa antaa rahalainaa omistajayhteisönsä tai -säätiönsä osakkaalle tai jäsenelle, hallituksen, johtokunnan tai yhteisön tai säätiön vastaavan päätösvaltaisen toimielimen, asukastoimikunnan tai vastaavan jäsenelle, isännöitsijälle, tilintarkastajalle tai valvojalle tai sille, joka on johonkuhun näistä tilintarkastuslain 4 luvun 7 :n 1 momentin 6 kohdassa tarkoitetussa suhteessa. Sama koskee vakuuden antamista velasta. 17 Asumisoikeusyhteisöön kertyneitä varoja voi väliaikaisesti sijoittaa turvaavalla ja tuloa tuottavalla tavalla. Kertyneitä varoja voisi sijoittaa yhteisön rajatun toimialan ja yleishyödyllisyyden edellytysten mukaisesti asumisoikeusasuntoja rakennettaessa esimerkiksi tonttien ostamiseen ja muuhun rakentamisaikaiseen väliaikaisrahoitukseen. Asukkaiden vastikkeissa kertyneitä varoja ei kuitenkaan saa käyttää asumisoikeustalojen uudistuotannon tai hankinnan omarahoitusosuuden kattamiseen pysyvästi. Varautumisista lainatut varat on palautettava alkuperäiseen tarkoitukseen heti, kun korkotukilaina on nostettu. Tarkempia tietoja yhteisön toiminnan riskeistä ja varojen sijoittamisesta löytyy ARAn 8.10.2014 julkaisemasta ohjeesta (dnro 20408/651/14). Ohje on saatavilla ARAn verkkosivuilla. 16 Aravalaki 15 a, korkotukilaki 24 17 Asumisoikeuslaki 51 f 14
Asuintalovaraus Asuintalovaraus on tilinpäätöksessä tehtävä verotuksellinen siirto, jota voi vuosittain purkaa ja muodostaa uutta. 18 Varautumisiin kertyneistä varoista kertyy yhteisölle ylijäämää, jonka veronalaiset yhteisöt voivat tilinpäätöksessä kirjata asuintalovarauksen lisäyksenä, jolloin varautumisesta ei aiheudu verotettavaa tuloa ja verojen maksua. Yhteisöjen tilinpäätöksessä esittämä asuintalovarauksen määrä harvoin vastaa varautumisiin kerättyä määrää jälkilaskelmassa esimerkiksi siksi, että kerättyjä varoja on voitu käyttää asianomaiseen tarkoitukseen asuntalovarausta purkamatta.! ARAn suositus: Tulevia velvoitteita varten kerätyistä vastikkeista eli varautumisista ei pidä käyttää käyttövastikelaskelmassa nimitystä asuintalovaraus eikä asuintalovarauksen muodostamista ja purkamista sisällytetä kohteiden käyttövastikelaskelmaan, vaan asuintalovarauksen muodostaminen ja purkaminen käsitellään tilinpäätöksessä yhtiötasolla ainoastaan yhtiön verotukseen vaikuttavana kirjauksena. 2.9 Käyttövastikkeiden tasaaminen Tasaamisella tarkoitetaan sitä, että asumisoikeusasunnosta perittävää käyttövastiketta voidaan käyttää sekä sen asumisoikeustalon, jossa asunto sijaitsee, että saman omistajan muiden asumisoikeustalojen menojen kattamiseen. Suurehkot menoerät kuten lainojen lyhennykset, korot ja korjausja perusparannuskustannukset jaetaan siten usean talon kesken. Tasata voidaan hoitomenoja, jotka ovat kaikille taloille yhteisiä. Näitä menoja ovat esimerkiksi tontin vuokra, kiinteistövero, hallinnon ja markkinoinnin yleiskulut ja vakuutukset. Tasattaviin hoitomenoihin voidaan sisällyttää vuosikorjausmenoja, jotka voisivat ilman tasausta nostaa kohtuuttomasti yksittäisen kohteen käyttövastikkeita. Tällaisiin korjauksiin ei varauduta ennakolta erillisellä korjausvarauksella. Hoitomenoja, joihin asukas itse voi omalla toiminnallaan vaikuttaa, ei kuitenkaan saa tasata. Tällaisia ei-tasattavia hoitomenoja ovat mm. lämmitys-, sähkö-, vesi-, huolto- ja muut ylläpitokulut sekä vuosikorjaukset, jotka eivät muodostu kohtuuttomiksi yksittäiselle kiinteistölle. Arava- tai korkotukilainoitettujen talojen käyttövastikkeita ei saa tasata miltään osin vapaarahoitteisten asumisoikeustalojen käyttövastikkeiden kanssa. 18 Laki asuintalovarauksesta verotuksessa (846/1986) 15
Tasaamisen tavoitteena on: käyttövastikkeiden oikeudenmukaisuus eri taloissa asuvien asukkaiden kesken käyttövastikkeiden kohtuullisuus ja tasainen kehitys käyttövastikkeet vastaavat mahdollisimman hyvin asuntojen käyttöarvoa yhteisö kykenee suoriutumaan kaikista sille lain mukaan kuuluvista velvoitteista. Laissa ei ole säännöksiä siitä, miten tasaus on tehtävä. Tasaus voidaan tehdä esimerkiksi pinta-alan mukaan tai pisteyttämällä kohteet käyttöarvon mukaan, jolloin tasauksessa huomioidaan esimerkiksi talon ikä, sijainti ja laatutaso. Käyttöarvon avulla talo arvotetaan suhteessa saman tasausryhmän muihin taloihin. Käyttöarvo voi muuttua esim. laatutasoa nostavalla remontilla. Käyttöarvon mukaista kulujen tasausta varten on laadittu tasausmalli-laskuri, joka löytyy ARAn verkkosivuilta. Laskuri laskee kullekin kohteelle pistearvon, kohteen prosenttiosuuden kustannuksista sekä kohteen osuuden yhteiskustannuksista. Alla on esimerkki pinta-alan mukaisesta tasauksesta (taulukko 2) ja tasauksen esittämisestä. Taulukko 2. Kohteen osuus yhtiön kuluista ja kohteen saama hyöty tasattaessa kulut pintaalan mukaan. /m 2 /kk pinta-ala, m 2 Tasattavat hoitomenot, yhtiö Kohteen arvioidut todelliset hoitomenot Kohteen osuus tasatuista hoitomenoista pintaalan mukaan 10 987 119,00 2,47 370 334,10 68 000,00 3,40 1 666,50 49 441,93 2,47 1 666,50 Tasaus, erotus - 18 558,07-0,93 1 666,50 Esimerkissä talokohtaisiin menoihin on arvioitu edellisen vuoden toteutuman perusteella kohteen tulevan vuoden hoitomenot 68 000. Kun talokohtaiset vastikelaskelmat lasketaan yhteen, saadaan koko yhteisön tasattavat hoitomenot 10 987 199. Koko yhteisön menoista lasketaan kohteen osuus menoista (10 987 199 / 370 334,10 m 2 * 1 666,50 m 2 = 49 441,93 ). Lisäksi laskelmassa esitetään erotus, miten paljon kohteen todelliset arvioidut ja tasatut menot eroavat toisistaan eli miten paljon kohde joutuu maksamaan muiden kuluja tai vastaavasti saa muilta kohteilta hyvitystä omiin kuluihin. Esimerkkitapauksessa talo hyötyy tasauksesta 18 558,07 /vuodessa eli 0,93 /m 2 /kk. 2.10 Jyvitys Asumisoikeuslaissa ei ole säännöstä jyvitysmenettelystä tai sen käyttöönotosta. Käyttövastikkeen määräytymisperusteiden on oltava sellaiset, että 16
käyttövastikkeet jakautuvat talossa olevien huoneistojen kesken kohtuullisella tavalla. Jyvityksessä pienten huoneistojen laskennallinen pinta-ala suurenee ja isojen huoneistojen laskennallinen pinta-ala pienenee. Talon jyvitetty kokonaispintaala yhteensä kuitenkin vastaa todellisessa asuinkäytössä olevaa kokonaispintaalaa yhteensä. Syynä pinta-alojen jyvittämiseen yleensä ovat pienten asuntojen suuremmat rakennuskustannukset verrattuna isompiin asuntoihin. Muita jyvitykseen vaikuttavia tekijöitä voivat olla rakennuskustannusten lisäksi mm. huoneistotyyppi ja asunnon sijainti rakennuksessa. Jyvityksen tarkoituksena on jakaa talon rakennus- ja hoitokulut yksittäisille huoneistoille mahdollisimman oikeudenmukaisella tavalla. Asumisoikeusyhteisön omistaja ei saa yksipuolisesti muuttaa tai ottaa käyttöön jyvityskäytäntöä. Jyvityksen muutoksesta ja käyttövastikkeen määräytymisen perusteista on sovittava asumisoikeuden haltijoiden kanssa yhteishallintolain mukaisella menettelyllä. Jyvityksestä ja sen muutoksesta pitää sopia myös talon omistajan ja asumisoikeuden haltijan välillä tehtävässä asumisoikeussopimuksessa. 2.11 Vuokratut huoneistot Asumisoikeusasuntoja on ensisijaisesti käytettävä asumisoikeuden haltijoiden asuntoina. 19 Toissijaisesti asuntoja voidaan vuokrata. Vuokrattuna olevien asuntojen vuokran määritystä ei säädellä asumisoikeuslaissa eikä asumisoikeusyhdistyslaissa. Vuokrauksessa noudatetaan asuinhuoneiston vuokrauksesta annettua lakia (481/1995).! ARAn suositus: Vuokrattuna olevien asumisoikeusasuntojen vuokratuotot jaetaan vastaaviin eriin kuin käyttövastiketuotot jaetaan, koska vuokratuotoilla pitäisi kattaa samalla tavalla asumisoikeusasunnosta aiheutuvat hoito- ja rahoitusmenot. Jos varautumisiin kerätään varoja myös vuokrissa, on niiden osuus esitettävä varautumisiin kerättävinä tuottoina. 3 JÄLKILASKELMA Jälkilaskelma on tilinpäätöshetkellä eri vastiketuloista ja niillä katettavista menoista laadittu suoriteperusteinen rahavirtalaskelma. Jälkilaskelmassa huomioidaan rahan todellinen liikkuminen, ei esimerkiksi kirjanpidollisia tehtyjä varauksia tai poistoja. Kirjanpitoon kirjataan talokohtaisesti vastiketuotot ja laskuihin perustuvat talokohtaiset kulut. Jälkilaskelman luvut otetaan suoraan kirjanpidon talokohtaisista toteutumaluvuista. Asumisoikeustalon omistajan on pitänyt laatia kirjanpitoonsa perustuva jälkilaskelma vuodesta 2011 alkaen. Vuoteen 2016 saakka jälkilaskelma on 19 Asumisoikeuslaki 45 17
laadittu asumisoikeustaloittain ja koko yhteisöstä. Jälkilaskelmassa on tuolloin esitetty mitä menoeriä tilikauden aikana on katettu käyttövastikkeilla, paljonko tilikaudelta on syntynyt rahoitusyli- tai alijäämää ja paljonko on ollut yhteisölle kumulatiivisesti kertynyt rahoitusyli- tai alijäämä. Korjausvarauksen määrä on lisäksi ilmoitettu kumulatiivisesta ylijäämästä. Asumisoikeuslain muutoksen johdosta vuodesta 2017 alkaen jälkilaskelma laaditaan myös tasausryhmästä, jos asumisoikeustalon omistaja käyttää käyttövastikkeiden tasausta. Voimassa olevassa asumisoikeuslaissa on säädetty jälkilaskelman esittämisestä seuraavaa: Asumisoikeustalon omistajan on laadittava tilikaudelta tilinpäätöksen laatimisen yhteydessä kirjanpitoonsa perustuva koko yhteisöä, tasausryhmää ja asumisoikeustaloa koskeva jälkilaskelma, josta käy ilmi: 20 1) paljonko käyttövastikkeita on peritty; 2) mitä menoeriä on katettu käyttövastikkeilla; 3) paljonko tilikaudelta on syntynyt rahoitusylijäämää tai -alijäämää; 4) paljonko on kumulatiivisesti kertynyt rahoitusylijäämä tai -alijäämä yhteisö-, tasausryhmä- ja talokohtaisesti; 5) paljonko kumulatiivisesti kertyneeseen ylijäämään sisältyy varautumista perusparannuksiin ja ylläpito- ja hoitokustannuksiin; 6) paljonko kumulatiivisesti kertyneeseen ylijäämään sisältyy varautumista muihin lain mukaan kuuluviin velvoitteisiin. Jälkilaskelma täsmäytetään yhteisön taseen rahoitusasemaan. Jotta jälkilaskelman voi täsmäyttää kirjanpitoon yhteisötasolla, on jälkilaskelmassa huomioitava myös taseeseen kirjattuja eriä. Näitä ovat esimerkiksi aktivoidut menot (pitkäaikaiset menot, jotka on kirjattu taseeseen), asumisoikeusrahaston lisäykset ja vähennykset sekä uudiskohteisiin kohdistuneet lainojen nostot. Jälkilaskelmassa varautumisiin kertyneet varat pitää vastata sitä, miten paljon todellisuudessa käyttövastikkeissa ja vuokrissa on peritty varoja varautumisiin. Jos kohteessa on ollut tyhjäkäyntiä, tyhjistä asunnoista ei kerry varautumisiin varoja. Varautumisiin kerätyt varat ovat lakimuutoksen jälkeen esitettävä jälkilaskelmalla myös tasausryhmittäin 1.1.2017 alkaen.! ARAn suositus: Jos yhteisö ei ole jakanut varautumisiin kerättyjä varoja asumisoikeuskohteille (taloille), voi yhteisö jakaa vuoden 2016 loppuun mennessä varautumisiin kertyneet varat asumisoikeuskohteille bullet-lainojen, suurten korjausten tai asumisoikeuksien lunastusten suhteessa. Varautumisten määrä voidaan arvioida. 20 Asumisoikeuslaki 16 d 18
3.1 Jälkilaskelman ali- ja ylijäämän käyttö Jälkilaskelman osoittama kumulatiivisesti kertynyt rahoitusalijäämä ja -ylijäämä vähennettynä varautumiseen kerätyillä varoilla on otettava huomioon seuraavien vuosien käyttövastikkeita määriteltäessä. 21 Rahoitusali- ja ylijäämällä tarkoitetaan hoitomenojen ja niiden katteeksi kerättyjen vastiketuottojen välistä erotusta. Kumulatiivisesti kertyneellä tarkoitetaan usealta vuodelta kertynyttä rahoitusali- ja ylijäämää (vähintään vuodesta 2011 alkaen). Asumisoikeustalosta tai asumisoikeuslainoituskohteesta kertynyt jälkilaskelman osoittama kumulatiivinen rahoitusali- tai ylijäämä on huomioitava talon tai lainoituskohteen seuraavien vuosien käyttövastikkeiden määrityksessä. Tasausryhmästä kertynyt jälkilaskelman osoittama kumulatiivinen rahoitusali- tai ylijäämä on huomioitava tasausryhmän seuraavien vuosien käyttövastikkeiden määrityksessä. Jos yhteisössä ei ole kuin yksi tasausryhmä, voidaan tasausryhmän jälkilaskelman osoittamaa rahoitusali- tai ylijäämää käyttää yhteisötasolla seuraavien vuosien käyttövastikkeiden määrityksessä. Ylijäämät eivät automaattisesti voi muuttua varautumisiksi, joten kertynyttä ylijäämää ei saa suoraan siirtää varautumisiin.! ARAn suositus: Ali- ja ylijäämät voidaan siirtää tulevien vuosien käyttövastikkeisiin siten, että ne jaetaan noin 3 5 vuodelle, jotta vastikkeiden kehitys pysyy tasaisena. Korkotukilakimuutoksen johdosta on myös huomioitava, että niihin asumisoikeuskohteisiin, joiden rakentamiseen, hankintaan tai perusparannukseen on hyväksytty korkotukilaina 1.7.2018 jälkeen, ei saa kerätä varautumista perusparannukseen, hoito- tai ylläpitokustannuksiin käyttövastikkeissa. Näiden asumisoikeuskohteiden jälkilaskelman kumulatiivinen ylijäämä ei siten saa sisältää varautumista perusparannus-, hoito- ja ylläpitokustannuksiin. 4 TIEDONANTOVELVOLLISUUS, OSALLISTUMIS- JA TIEDONSAANTIOIKEUS Asumisoikeustalon omistajan on annettava asumisoikeustalon asukkaille tiedot käyttövastikkeen määräytymisen ja sen tasaamisen perusteista, tasauksen vaikutuksesta käyttövastikkeeseen ja käyttövastikkeilla kerättyjen varojen 21 Asumisoikeuslaki 16 d 19
käytöstä (jälkilaskelma) yhteishallinnosta vuokrataloissa annetun lain mukaisesti. 22 Asumisoikeuden haltijalla ja hänen kanssaan asumisoikeusasunnossa asuvalla on oikeus osallistua asumisoikeustaloa koskevaan hallintoon ja päätöksentekoon sekä saada sitä koskevia tietoja vähintään siinä laajuudessa kuin yhteishallinnosta vuokrataloissa annetussa laissa (649/1990) säädetään. 23 Yhteishallintolaki ei koske asumisoikeusyhdistyksiä. Asumisoikeusyhdistysten toimintaa sääntelee oma laki, jossa on säännökset päätöksenteosta ja osallistumisoikeuksista asumisoikeusyhdistyksessä. 4.1 Asumisoikeusyhtiöissä toimitaan yhteishallintolain mukaisesti Yhteishallintolain mukaan asukkaiden kokouksella tai asukastoimikunnalla on oikeus saada omistajalta tai tämän edustajalta tiedot, jotka tarvitaan kohdetta koskevia lausuntoja varten. Asukastoimikunnan tehtävänä on mm. osallistua valmisteluun, neuvotella ja antaa lausunto vastikkeenmääritysyksikköön kuuluvien talojen talousarvioesityksestä sekä käyttövastikkeen määritysesityksestä. Tiedot on annettava tilintarkastajan varmentamana, jos asukkaiden kokous tai asukastoimikunta ne sellaisena pyytää. Jos tietojen oikeellisuutta ei voida varmentaa, on tilintarkastajan todettava tämä. Myös muista asumisoikeuskohdetta koskevista asioista, joilla voi olla merkitystä yhteishallintolain mukaisten oikeuksien käyttämiseksi, on omistajan tiedotettava asukkaita. Tällainen merkityksellinen asia on esimerkiksi hankintojen kilpailuttaminen. Hankintojen kilpailuttamisessa asukkailla on oikeus tehdä esityksiä ja osallistua kilpailuttamiseen yhteishallintolain mukaisessa menettelyssä. 24 Hyvään kiinteistönhoidon ylläpitoon kuuluu, että perusparannuksiin ja suurehkoihin korjauksiin varautuminen perustuu etukäteen laadittuihin pitkän tähtäimen suunnitelmiin. Asumisoikeusyhtiöissä suunnitelmien valmisteluun voivat osallistua myös asumisoikeuden haltijat yhteishallintolain mukaisessa menettelyssä. Lisätietoja asukasdemokratiasta saa ARAn laatimista Asukasdemokratiaoppaasta tai Asukasdemokratia tavaksi taloon -oppaasta. Oppaat löytyvät ARAn nettisivuilta. 22 Asumisoikeuslaki 16 d 23 Asumisoikeuslaki 4 f 24 Asumisoikeuslaki 16 c 20
4.2 Osallistuminen asumisoikeusyhdistyksen päätöksentekoon Asumisoikeusyhdistyksissä ainoastaan asumisoikeuden haltijat voivat käyttää päätösvaltaansa niissä asioissa, jotka koskevat maksuvelvollisuutta yhdistykselle asumisoikeusasioissa. 25 Asumisoikeusyhdistyksen muut jäsenet voivat käyttää päätösvaltaansa muissa asioissa yhdistyksen kokouksessa. Asumisoikeusyhdistyksissä käyttövastike jakautuu asukaskokouksessa päätettävään vastikkeeseen, jolla katetaan asukashallinnon tehtävistä aiheutuvat menot sekä yhdistyksen kokouksessa päätettävään vastikkeeseen, jolla katetaan yhdistyksen muut asumisoikeuslain mukaiset menot. Jos yhdistyksen kokous ei ole päättänyt yhdistyksen jakamisesta asukashallintoalueisiin, muodostaa asumisoikeusyhdistys yhden asukashallintoalueen. 26 Asumisoikeuden haltijat päättävät siinä tapauksessa yhdistyksen kokouksessa koko yhdistyksen ja kaikkien asumisoikeuskohteiden käyttövastikkeiden määristä. Jos yhdistys on jaettu asukashallintoalueisiin, päätökset asukashallinnon talousarviosta ja asukashallinnon käytettävissä olevasta käyttövastikkeen osasta kuuluvat asukaskokoukselle. Asukashallintoalueen menoja ovat esimerkiksi kiinteistöjen ja rakennusten ylläpito- ja hoitokulut, rakennusten lämmitys-, vesi-, jätevesi- ja puhtaanapitokulut, tontin vuokra ja vuosikorjaukset. Asumisoikeusyhdistys vastaa lähinnä vastikkeen osasta, jolla katetaan esimerkiksi rakentamisesta aiheutuneet pääomamenot ja keskushallinnon menot. Yhdistyksen kokous voi myös päättää perusparannuksista tai muista uudistuksista. Asumisoikeusyhdistyksissä pitkän tähtäimen suunnitelmat perusparantamisiin ja muihin isoihin korjauksiin valmistellaan ja päätetään siinä toimielimessä, jonka tehtäviin asia tai toimi kuuluu. Koko yhdistyksen talousarviosta ja käyttövastikkeista päättämistä varten on hallituksen lähetettävä yhdistyksen kokouskutsun mukana asumisoikeuden haltijalle sekä kohdekohtaiset että koko yhdistyksen käyttövastikelaskelmat ja jälkilaskelmat. Lisäksi asumisoikeuden haltijalle on lähetettävä: tilinpäätös tilintarkastuskertomus ja/tai toiminnantarkastuskertomus. Asukashallintoalueen asukastoimikunnan kertomus ja valvojan valvontakertomus sekä niitä koskeva asukaskokouksen pöytäkirja on pidettävä yhdistyksen varsinaisessa kokouksessa nähtävillä. Vaihtoehtoisesti edellä mainitut asiakirjat voi pitää vähintään viikon ajan ennen kokousta isännöitsijän tai hallituksen puheenjohtajan luona tai kokouskutsussa ilmoitetussa muussa paikassa jäsenten nähtävinä. Kokouskutsussa on tällöin 25 Asumisoikeusyhdistyslaki 13 26 HE 16/1994 6 luku: asukashallinto 21
mainittava aika, jolloin asiakirjoihin voi perehtyä, jollei yhdistyksellä ole säännöllisinä aikoina auki olevaa toimistoa. Asiakirjoista on lähetettävä postitse jäljennös sitä pyytävälle yhdistyksen jäsenelle. Lähettämisestä saadaan periä hallituksen vahvistama kohtuullinen maksu. 4.3 Käyttövastikelaskelman ja jälkilaskelman esittäminen Asumisoikeuslaissa on säännökset siitä, mitä asumisoikeusyhteisöjen tilinpäätöksen liitetietojen on sisällettävä ja mitä tietoja toimintakertomuksessa on annettava. 27 Tilinpäätöksen liitetiedoissa on yhtenä vaatimuksena, että liitetietoina esitetään asumisoikeuslain 16 a :n 2 momentissa tarkoitetut laskelmat. Nykyisessä voimassa olevassa asumisoikeuslaissa kyseinen lain säännös viittaa tasauslaskelmiin. Aiemmin kyseinen lain säännös on viitannut laskelmaan, josta käy ilmi, mitä menoeriä on tilikauden aikana katettu käyttövastikkeilla ja mitä menoeriä varten niitä on seuraavalla tilikaudella tarkoitus periä. 28 Tilinpäätöksen liitetietovaatimus on tullut voimaan vuonna 2003. Kirjanpitolautakunta (KILA) on kannanotoissaan pitänyt myös ilmeisenä, että nykyisen voimassa olevan asumisoikeuslain 16 a :n 2 momentissa tarkoitetut laskelmat viittaavat asumisoikeuslain 16 d :n käyttövastikkeen määräytymislaskelmaan ja jälkilaskelmaan. 29 Siten asumisoikeusyhteisöjen on tilinpäätöksen liitetietoihin sisällytettävä käyttövastikelaskelmat ja jälkilaskelmat. Kirjanpitolautakunnan (KILAn) lausunnon mukaan kohdekohtaiset käyttövastikelaskelmat on liitettävä tilinpäätökseen olennaisuuden periaatetta arvioiden. Jos asumisoikeusyhteisö koostuu lukuisista taloyksiköistä, tarkoituksenmukaisinta on, että yksittäisen taloyksikön asukkaille pidetään laskelmakooste saatavilla esimerkiksi yhteisön toimipisteessä ja verkkosivuilla. 30 Asumisoikeuslain mukaan asumisoikeusyhteisön toimintakertomuksessa on annettava tiedot: 1) käyttövastikkeen käytöstä, jos vastike voidaan periä eri tarkoituksiin eri perustein; 2) talousarvion toteutumisesta. Koska asumisoikeusyhteisön on toimintakertomuksessaan annettava tiedot käyttövastikkeen käytöstä ja talousarvion toteutumisesta, on suositeltavaa, että koko yhteisön jälkilaskelma on kuvattu toimintakertomuksessa. Asumisoikeuskohteiden käyttövastikelaskelmat ja jälkilaskelmat on esitettävä asukkaiden kokoukselle tai asukastoimikunnalle. Myös tasauksen perusteet ja 27 Asumisoikeuslaki 51 b ja 51 c 28 Laki asumisoikeuslain muuttamisesta 127/2003 29 KILA 1941/2015 30 KILA 1926/2014 22
tasauksen vaikutus yksittäisen asumisoikeuskohteen käyttövastikkeeseen on tiedotettava.! ARAn suositus: Tasauksen perusteet selvitetään asukkaille erillisellä käyttövastikelaskelmaan liitettävällä selvityksellä. Sanallisen selvityksen lisäksi esitetään asukkaille konkreettinen laskuesimerkki. ARAn mallit pohjaksi laskelmille ARAn laatimia mallipohjia voi käyttää käyttövastike- ja jälkilaskelmien laatimiseen. Mallit täyttöohjeineen löytyvät ARAn verkkosivuilta: www.ara.fi 5 ARAN OHJAUS- JA VALVONTATEHTÄVÄT ARA ohjaa ja valvoo käyttövastikkeiden määräytymisperusteita ja asukkaiden tiedonsaantia, ei kuitenkaan vapaarahoitteisissa taloissa. 31 Tuomioistuin ratkaisee talon omistajan ja asumisoikeuden haltijan väliset yksityisoikeudelliset riidat kuten vaatimukset käyttövastikkeen alentamisesta ja kohtuullistamisesta. Myös käyttövastikkeen oikeellisuuden selvittäminen on tuomioistuimen tehtävä. ARAlla tai tämän määräämällä on oikeus saada asumisoikeustalon omistajalta tarkastettavakseen ja käyttöönsä kaikki valvonnan kannalta tarpeellisiksi katsomansa asiakirjat ja muut tallenteet sekä oikeus ottaa niistä valvonnan kannalta tarpeellisia jäljennöksiä. Asumisoikeustalon omistajan on ilman aiheetonta viivytystä toimitettava valvonnan kannalta tarpeelliset tiedot ja selvitykset. ARA voi päätöksellään valtuuttaa toisen viranomaisen tai ulkopuolisen asiantuntijan suorittamaan tarkastuksia tai ulkopuolinen asiantuntija voi ARAn pyynnöstä avustaa tarkastuksessa. Talon omistajalle asumisoikeuslaissa säädetyn tehtävän laiminlyönnin tai muutoin lainvastaisen menettelyn korjaamiseksi asetettavasta määräajasta sekä uhkasakosta säädetään asumisoikeuslain 9 a :ssä. ARA voi myös tehdä aluehallintovirastolle ilmoituksen 9 a :n mukaisiin toimiin ryhtymiseksi. 31 Asumisoikeuslaki 16 e 23