YMPÄRISTÖMINISTERIÖ Muistio Hallitussihteeri 25.1.2018 Anna Saarinen VALTIONEUVOSTON ASETUS ASUKKAIDEN VALINNASTA ARAVA- JA KORKO- TUKIVUOKRA-ASUNTOIHIN ANNETUN VALTIONEUVOSTON ASETUKSEN MUUT- TAMISESTA 1 Esityksen pääasiallinen sisältö Valtioneuvoston asetusta asukkaiden valinnasta arava- ja korkotukivuokra-asuntoihin (166/2008), jäljempänä asukasvalinta-asetus, ehdotetaan muutettavaksi siten, että pääkaupunkiseudulla asukasvalinnassa käytössä olevat tulorajat poistetaan. 2 Nykytila Valtion tukemien asuntojen eli niin sanottujen ARA-asuntojen asukasvalinnassa sovelletaan vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain (604/2001), jäljempänä korkotukilaki, ja aravarajoituslain (1190/1993) asukasvalintaa koskevia säännöksiä. Myös erityisryhmien käytössä olevia valtion tuella rakennettuja vuokra-asuntoja sekä osaomistusasuntoja koskevat asukasvalintasäännökset. Korkotukilain 11 d :n ja aravarajoituslain 4 d :n mukaan kunta valvoo asukkaiden valintaperusteiden noudattamista. Asukasvalinta-asetuksessa säädetään tarkemmin asukasvalintaperusteista ja etusijajärjestykseen asettamisesta. Edellä mainittujen säännösten lisäksi Asumisen rahoitusja kehittämiskeskus, jäljempänä ARA, on laatinut vuokratalojen omistajille ohjeen, Arava- ja korkotukivuokra-asuntojen asukasvalintaoppaan, joka sisältää tarkempia ohjeita asukasvalintasäännösten soveltamisesta. Korkotukilain 11 a :n ja aravarajoituslain 4 a :n mukaan asukasvalinnan tavoitteena on, että valtion tuella rakennetut vuokra-asunnot osoitetaan vuokra-asuntoa eniten tarvitseville ruokakunnille ja samalla pyritään talon monipuoliseen asukasrakenteeseen ja sosiaalisesti tasapainoiseen asuinalueeseen. Korkotukilain 11 b :n ja aravarajoituslain 4 b :n mukaan asukkaiden valinta korkotukivuokra-asuntoihin perustuu sosiaaliseen tarkoituksenmukaisuuteen ja taloudelliseen tarpeeseen. Asukkaaksi valittaessa otetaan huomioon hakijaruokakunnan asunnontarve, varallisuus ja tulot. Asukasvalinnassa etusijalle on asetettava asunnottomat ja muut kiireellisimmässä asunnon tarpeessa olevat, vähävaraisimmat ja pienituloisimmat hakijaruokakunnat. Kaikki kolme kriteeriä, asunnon tarve sekä hakijan tulot ja varallisuus, otetaan siten asukasvalinnassa huomioon. Lähtökohtana tulojen huomioimisessa asukasvalinnassa ovat ruokakunnan pysyvät bruttokuukausitulot. Asukasvalinta-asetuksen 4 :n mukaan tuloksi ei lueta asumistukea eikä yleisestä asumistuesta annetun lain (938/2014) 15 :ssä tarkoitettuja tuloja, eli esimerkiksi toimeentulotukea ja opintotukea. Eri hakijaruokakuntien tuloja vertailtaessa otetaan huomioon ruokakunnan koko ja ruokakuntaan kuuluvien lasten määrä. ARA:n asukasvalintaopas sisältää suosituksia pysyvän bruttokuukausitulon laskemiseksi ja siinä suositellaan vertailemaan hakijoiden tulotasoa käyttämällä kulutusyksikköä kohti laskettuja tuloja. Näin pystytään vertai-
2 lemaan kooltaan ja rakenteeltaan erilaisten ruokakuntien tulotasoa. Ruokakunnan kulutusyksikköjen määrä lasketaan siten, että ensimmäinen jäsen on yksi kulutusyksikkö, muut aikuiset 0,7 kulutusyksikköä ja lapset kukin 0,5 kulutusyksikköä. Lisäksi asukasvalinta-asetuksen 4 a :n mukaisesti asukasvalinnassa ovat käytössä tulorajat valittaessa asukkaita Espoossa, Helsingissä, Kauniaisissa ja Vantaalla sijaitseviin asuntoihin. Näillä alueilla asukkaaksi valitsemisen edellytyksenä on, että yhden hengen ruokakunnan kuukausitulot eivät ylitä 3 000 euroa. Jos ruokakuntaan kuuluu enemmän kuin yksi 18 vuotta täyttänyt aikuinen, kunkin aikuisen osalta tulorajaa korotetaan 2 100 eurolla. Jos ruokakuntaan kuuluu alle 18-vuotiaita lapsia, tulorajaa korotetaan ensimmäisestä lapsesta 650 eurolla ja kustakin seuraavasta lapsesta 600 eurolla. Tulorajoja ei sovelleta valittaessa asukkaita erityistä tukea asumisessaan tarvitseville tarkoitettuihin asuntoihin, vaikka muut asukasvalintakriteerit ovat samat. Korkotukilain 11 c :n ja aravarajoituslain 4 c :n mukaan asukasvalintaperusteista ja etusijajärjestyksestä poikkeaminen on tietyissä tilanteissa mahdollista. Asukasvalinta-asetuksessa on säädetty tarkemmin asukasvalintaperusteista poikkeamisesta. Hakija voidaan siten valita asukkaaksi vuokra-asuntoon varallisuuden ja tulojen määrästä riippumatta joissain asukasvalinta-asetuksen 6 :ssä mainituissa erityistilanteissa. Esimerkiksi 6 :n 1 momentin 1 kohdan mukaan hakija voidaan valita asukkaaksi vuokra-asuntoon varallisuuden ja tulojen määrästä riippumatta, jos kysymyksessä on asunnon osoittaminen ruokakunnalle, joka vaihtaa asuntoa saman tosiasiallisen omistajan omistamasta vuokra-asunnosta toiseen asukkaasta riippumattomasta syystä. Lisäksi 6 :n 2 momentin mukaan sellaisilla alueilla, joissa tulorajoja ei sovelleta, hakija voidaan valita asukkaaksi vuokra-asuntoon varallisuuden ja tulojen määrästä riippumatta myös silloin, kun kyseessä on ruokakuntien keskinäinen asuntojen vaihtaminen vuokra-asunnosta toiseen tai silloin kun kysymyksessä on asunnon vaihtaminen saman tosiasiallisen omistajan omistamasta vuokra-asunnosta toiseen. Siten asetuksen 4 a :ssä mainituissa kunnissa eli kunnissa, joissa tulorajat ovat voimassa, ne tarkistetaan myös asunnon vaihtotilanteissa. 3 Ehdotetut muutokset Valtion tuella rakennettujen vuokra-asuntojen tulee ohjautua pienituloisille, vähävaraisille ja suurimmassa asunnontarpeessa oleville henkilöille. Tulorajoja alettiin soveltaa valtion tukemien asuntojen asukasvalinnassa vuoden 2017 tammikuun alusta lukien. Tulorajojen asettamisen vaikutuksia on seurattu ja havaittu, että tulorajojen soveltaminen on aiheuttanut useiden asunnonhakijoiden ja asunnon vaihtoa hakeneiden asukkaiden kannalta hankalia tilanteita. Voimassaolevan lainsäädännön mukaisten tulorajojen soveltaminen ja siten asumistarpeiden muutosten huomiotta jättäminen on tarpeettomasti jäykistänyt asukasvalintamenettelyä ja aiheuttanut kunnille lisätyötä. On nähtävissä, että esimerkiksi asunnon vaihdoista on pidättäydytty ja asukkaita on joutunut jäämään asumaan epätarkoituksenmukaiseen asuntoon. Asukas on esimerkiksi voinut jäädä maksamaan ylisuurta vuokraa liian suuresta asunnosta. Lisäksi asunnonhakijan epäsäännöllinen tulokertymä on voinut johtaa tulorajan ylitykseen hakuhetkellä, vaikka kyseessä olisikin pienituloinen henkilö. Edelleen ARAn ja mi-
3 nisteriön saamien yhteydenottojen perusteella tulorajat hidastavat työvoiman liikkuvuutta ja asukaskiertoa. Ne ovat myös omiaan aiheuttamaan kannustinloukkuja. Tulorajojen soveltaminen valtion tuella rakennettujen vuokra-asuntojen asukasvalinnassa ohjaa asukasrakenteen muodostumista. Tulorajojen soveltaminen ohjaa asukasrakennetta yksipuolisemmaksi ja kasvattaa siten segregoitumisen riskiä. Näin ollen korkotukilain 11 a :n ja aravarajoituslain 4 a :n mukainen tavoite talon monipuolisesta asukasrakenteesta ja sosiaalisesti tasapainoisesta asuinalueesta toteutuu tehokkaammin ilman tulorajoja. Tulorajojen poistaminen auttaisi siten kielteisen segregaation torjunnassa mahdollistamalla monipuolisemman asukasrakenteen. On syytä korostaa, että asukkaaksi valitaan ilman tulorajojakin pienituloisimmat ja vähävaraisimmat, suurimmassa asunnontarpeessa olevat ruokakunnat. Tutkimuksissa on myös todettu, että tulojen ja asumisajan välillä on hyvin heikko yhteys, mikä viittaa asukkaiden siirtymiseen muihin asuntoihin tulojen noustessa, todennäköisesti asumisoikeus- ja omistusasuntoihin. Tulorajoista luovuttiin kertaalleen vuonna 2008 ja tulorajoista luopumisella ei tehtyjen selvitysten mukaan ollut vaikutusta asukasrakenteeseen. Näin ollen asukasvalinta-asetusta ehdotetaan muutettavaksi siten, että tulorajat poistetaan kumoamalla asetuksen 4 a. Lisäksi tulorajat ehdotetaan poistettaviksi asunnon vaihtotilanteista muuttamalla asetuksen 6 :ää. Tulorajoja ei siten sovellettaisi millään alueella, ei asunnon hakutilanteessa eikä vaihtotilanteessa. Vaihtojen osalta asetuksen 6 :ää ehdotetaan muutettavaksi siten, että 6 :n 2 momentti kumotaan ja sen sisältämät kohdat siirretään 6 :n 1 momentin kahdeksi ensimmäiseksi kohdaksi. Näin ollen 6 :n 1 momentin uuden 1 kohdan mukaan hakija voitaisiin valita asukkaaksi vuokra-asuntoon varallisuuden ja tulojen määrästä riippumatta myös silloin, kun kyseessä on ruokakuntien keskinäinen asuntojen vaihtaminen vuokra-asunnosta toiseen. Edelleen uuden 2 kohdan mukaan hakija voitaisiin valita asukkaaksi vuokra-asuntoon varallisuuden ja tulojen määrästä riippumatta silloin, kun kyseessä on asunnon osoittaminen ruokakunnalle, joka vaihtaa saman tosiasiallisen omistajan omistamasta vuokra-asunnosta toiseen. Näistä 1 ja 2 kohdissa mainituista syistä tapahtuvissa asunnon vaihtotilanteissa ei siten tarkastettaisi ruokakunnan varallisuutta tai tuloja. Lisäksi tällä hetkellä voimassa oleva 6 :n 1 momentin 1 kohta ehdotetaan kumottavaksi. Kohdan mukaan hakija voitaisiin valita asukkaaksi vuokra-asuntoon varallisuuden ja tulojen määrästä riippumatta myös silloin, kun kyseessä on asunnon osoittaminen ruokakunnalle, joka vaihtaa asuntoa saman tosiasiallisen omistajan omistamasta vuokra-asunnosta toiseen asukkaasta riippumattomasta syystä. Tämä kohta kumottaisiin, koska sen mukaiset tilanteet sisältyisivät uuteen 2 kohtaan. Näillä ehdotetuilla muutoksilla säännökset olisivat samankaltaiset kuin ne olivat ennen tulorajojen käyttöönottoa. Muita 6 :n 1 momentin kohtia ei muutettaisi sisällöllisesti. Ainoastaan numeroinnin osalta voimassaolevan 6 :n 1 momentin nykyinen 2 kohta siirtyisi 3 kohdaksi, nykyinen 5 kohta siirtyisi 4 kohdaksi ja nykyinen 6 kohta siirtyisi 5 kohdaksi. Lisäksi 6 :n 2 momentti kumottaisiin, koska jatkossa missään vaihtotilanteissa ei tarkistettaisi varallisuutta tai tuloja. Näin ollen 3 momentti siirrettäisiin 2 momentiksi ja 4 momentti 3 momentiksi.
4 Muita asukasvalintaa koskevia säännöksiä ei muutettaisi. Näin ollen esimerkiksi vuokratalojen rakentamislainojen lyhytaikaisesta korkotuesta annetun lain (574/2016) ja vuokratalojen rakentamislainojen lyhytaikaisesta korkotuesta annetun valtioneuvoston asetuksen perusteella (603/2016) rahoitetuissa kohteissa tulorajat ovat edelleen osa asukasvalintaa. 4 Esityksen vaikutukset Vaikutukset asukkaiden asemaan Asunnot ohjautuisivat säännösten mukaisesti edelleen pienituloisimmille, vähävaraisimmille ja suurimmassa asunnontarpeessa oleville henkilöille. Muutoksen avulla joustavoitettaisiin asukasvalintamenettelyä ja helpotettaisiin asukkaiden mahdollisuuksia saada asumistarpeitaan ja käytettävissä olevia tulojaan vastaava asunto. Esimerkiksi epäsäännöllisten tulojen huomioonottaminen asukasvalinnassa olisi joustavampaa. Pääkaupunkiseudulle työn perässä muuttavien pienituloisten työntekijöiden olisi myös helpompi saada asunto. Lisäksi asukkaiden asuinalueet säilyisivät todennäköisemmin sosiaalisesti tasapainoisina ja siten asukkaiden asuinolot olisivat paremmat. Tulorajojen poistaminen helpottaisi asunnonvaihtoja ja mahdollistaisi sen, että asukkaat voisivat asua enemmän tarpeitaan vastaavassa asunnossa. Asumismenoja olisi mahdollista sopeuttaa paremmin asumistarpeeseen ja tulotasoon. Lisäksi asukaskierto voisi nopeutua asukkaiden muuttaessa joustavammin asumistarpeiden muuttuessa. Vaikutukset kunnallisiin ja yleishyödyllisiin vuokrataloyhteisöihin sekä kuntiin Asunnon saamisen ja vaihtamisen mahdollistaminen ilman tulorajatarkastelua helpottaisi vuokrataloyhteisöjen toimintaa ja vähentäisi tulorajatarkastuksista aiheutuvaa työmäärää. Asunnon vaihtamisen mahdollistaminen ilman tulorajojen tarkastamista edesauttaisi myös asuntojen nopeampaa vuokraamista ja vaikuttaisi sitä kautta kohteiden käyttöasteisiin. Koska kunnat valvovat asukasvalintoja, kuntien työmäärä valvonnassa vähenisi ja näin ollen ehdotettava muutos myös toteuttaisi hallitusohjelman kirjausta kuntien tehtävien vähentämisestä. Vaikutukset asuntomarkkinoille Monet pääkaupunkiseudulle töihin pyrkivät etsivät kohtuuhintaisia asuntoja. Tulorajojen soveltaminen absoluuttisena leikkurina on vaikeuttanut työvoiman liikkuvuutta. Tulorajojen poistaminen lisäisi vaihtuvuutta ja asukaskiertoa sekä edelleen helpottaisi työvoiman liikkuvuutta. Valtiontaloudelliset vaikutukset Muutos saattaisi vähäisissä määrin vaikuttaa valtion asumistuki- ja toimeentulotukimenoihin niitä kasvattavasti, mikäli asuntoon valittaisiin suurempituloinen asukas pienituloisemman henkilön joutuessa jäämään asumaan vapaarahoitteiseen asuntoon valtion tukeman asunnon sijasta.
5 5 Asian valmistelu Esitys on valmisteltu ympäristöministeriössä yhteistyössä ARA:n kanssa. Esityksestä ei ole erikseen pyydetty lausuntoja. Valmistelussa on käytetty hyväksi sidosryhmiltä saatua laajaa palautetta ja lisäksi valmistelussa on hyödynnetty tammikuussa 2018 julkaistua selvitystä Asuntoja pienituloisille? Selvitys ARA-vuokraasukkaiden tulojen tarkistusten vaikutuksista pääkaupunkiseudulla. (Ympäristöministeriön raportteja 8/2018). Selvityksessä tarkasteltiin suunniteltujen tulojen määräaikaistarkistusten vaikutuksia ja siinä tehtiin kysely asukkaille sekä haastateltiin useita sidosryhmien edustajia. Asetusehdotus on ollut tarkastettavana oikeusministeriön lainvalmisteluosaston laintarkastusyksikössä. 6 Voimaantulo Asetuksen ehdotetaan tulevan voimaan 1 päivänä maaliskuuta 2018. Asetusta sovellettaisiin siten asetuksen voimaantulon jälkeen tehtäviin asukasvalintapäätöksiin.