Asunto-osakeyhtiöiden talouden ja korjausrakentamisen käsitteet Perustiedot Asuinhuoneistojen vastikkeet ja vesimaksut huhtikuussa 2017 Hoitovastike Pääomavastike Vesimaksu Hoitovastiketta ovat yhtiön osakkailtaan kiinteistön hoitomenoja varten perimät maksut. Hoitovastikkeilla katetaan mm. kiinteistön rakennusten ylläpidosta ja hoidosta sekä perusparannuksista ja uudistuksista aiheutuneita menoja, joilla kiinteistö ja rakennus saatetaan vastaamaan kunkin ajankohdan tavanmukaisia vaatimuksia. Hoitovastikkeena kerätyillä varoilla ei voida kattaa pääoma- ja erityisvastikkeilla katettavaksi tarkoitettuja menoja Pääomavastikkeilla tarkoitetaan vieraaseen pääomaan liittyvien velvoitteiden hoitamiseen kerättyjä vastikkeita. Pääomavastiketuloja käytetään lainojen pääoman takaisinmaksuun tai lyhentämiseen sekä korko- ja muihin rahoitusmenoihin. Yhtiössä voidaan periä samanaikaisesti useita eri pääomavastikkeita lainojen hoitoa varten. Kullakin pääomavastikkeella katetaan vain kyseiseen vastikkeeseen kohdistuvia tapahtumia. Pääomavastikkeista käytetään varsin yleisesti myös termiä rahoitusvastike Vesi ja jätevesikustannukset muodostuvat yleensä paikallisen vesilaitoksen laskuttamasta vedestä ja jätevedestä. Vesikustannus koostuu yleensä perusmaksusta, kulutusmaksusta ja mittarivuokrasta. 1
Tuloslaskelma Tilojen erittely pinta-alan mukaan Asuinhuoneistot Liike- ja toimistohuoneistot Asuinhuoneistot osakehuoneistoina: ilmoitetaan pelkkä pinta-ala. Asuinhuoneistot taloyhtiön omistuksessa: ilmoitetaan pelkkä pinta-ala. Liike- ja toimistohuoneistot osakehuoneistoina: ilmoitetaan pelkkä pinta-ala. Liike- ja toimistohuoneistot taloyhtiön omistuksessa: ilmoitetaan pelkkä pinta-ala. Kiinteistön tuotot Hoitovastikkeet Hoitovastike on määritelty ensimmäisellä sivulla. Hoitovastikkeet asuinhuoneistosta (sis. ylimääräiset hoitovastikkeet) (3001) Taloyhtiön keräämät hoitovastikkeet osakkaiden omistuksessa olevista asuinhuoneista Hoitovastikkeet liike- ja toimistohuoneistoista (sis. ylim. hoitovastikkeet) (3002) Taloyhtiön keräämät hoitovastikkeet osakkaiden omistuksessa olevista liike- ja toimistohuoneistoista Hoitovastikkeet muista tiloista (sis. ylimääräiset hoitovastikkeet) (3003) Taloyhtiön keräämät hoitovastikkeet osakkaiden omistuksessa olevista muista tiloista (=mm. autopaikat ja varastot) Korjaus- tai muu erityisvastike (rahastoimaton osuus) (3004) Yhtiössä voidaan kerätä tulevia menoja varten etukäteen omalla nimikkeellään vastiketta, esim. korjausvastiketta. Tällöin tämä tulee esittää tuloslaskelmassa kiinteistön tuottona ja (hoito)vastikkeena. Taloyhtiöt voivat myös kerätä erityisvastikkeita kuten esim. kaapeli-tv-, satelliittiantenni- tai parvekelasitusvastikkeita, jotka myös suositellaan ilmoitettaviksi omina termeinään. Kertaluonteiset osakassuoritukset (3005) Kiinteistön tuottoina esitettäviä vastikkeita ovat lähtökohtaisesti myös kertaluonteiset osakassuoritukset, joilla osakkaat suorittavat osuutensa tietystä korjaus- tai muusta vastaavasta hankkeesta. Näitä suorituksia on kirjanpidossa syytä käsitellä erillään niistä vastikkeista, joilla katetaan toiminnan "normaaleja" juoksevia menoja Vuokrat Vuokrat asuinhuoneistosta (3011) Taloyhtiön keräämät vuokrat yhtiön omistamista ja vuokraamista huoneistoista Vuokrat liike- ja toimistohuoneistoista (3012) Vuokrat muista tiloista (3013) Taloyhtiön keräämät vuokrat yhtiön omistamista ja vuokraamista liike- ja toimistohuoneistoista Taloyhtiön keräämät vuokrat yhtiön omistamista ja vuokraamista muista tiloista (=mm. autopaikat ja varastot). 2
Käyttökorvaukset Vesimaksut (3021) Muut kiinteistön tuotot (3040) Käyttökorvaukset pitävät sisällään paitsi vesimaksuja, myös yhtiön keräämiä korvauksia saunojen, pesutupien, kuivaushuoneistojen tms.käytöstä Vesi ja jätevesikustannukset muodostuvat yleensä paikallisen vesilaitoksen laskuttamasta vedestä ja jätevedestä. Vesikustannus koostuu yleensä perusmaksusta, kulutusmaksusta ja mittarivuokrasta Muihin tuottoihin kirjataan sellaiset tuotot, jotka eivät kuulu edellä mainittuihin tulokohtiin. Tällaisia ovat mm. toiselle asunto-osakeyhtiölle tapahtunut sähkön, lämmön tai veden jälleenmyynti, yhtiön saamat korvaukset ja sen saamat muut vastaavat tulot Luottotappiot ja muut oikaisuerät (3050) Luottotappiolla oikaistaan kiinteistön tuottoja tilikauden aikana lopullisesti menetetyiksi todettujen saamatta jääneiden tuottojen määrällä. Tällaisia ovat maksamattomat vuokrat, jotka on todettu lopullisesti menetetyiksi. Tilille voidaan kirjata myös mm. penninpyöristykset, kurssi- ja indeksitappiot. Oikaisueräksi kirjataan mm. jo luottotappioksi kirjattu, mutta jälkiperinnässä saatu tuotto 3
Kiinteistön hoitokulut Henkilöstökulut (3110) Hallinto (3120) Käyttö- ja huolto (3130) Ulkoalueiden hoito (3140) Siivous (3150) Lämmitys (3160) Vesi- ja jätevesi (3170) Sähkö ja kaasu (3180) Jätehuolto (3190) Henkilöstökuluihin kuuluvat suorassa työsuhteessa yhtiöön olevien henkilöiden (esim. talonmies ja isännöitsijä) ennakonpidätyksen alaiset palkkiot ja palkkiot. Henkilöstökuluihin kuuluvat myös henkilöstösivukulut, jotka muodostuvat mm. lakisääteisistä sosiaali- ja eläkekuluista Hallintokulut ovat erillisten yritysten kanssa laadittuun sopimukseen tai laskutukseen perustuvia yhtiön hallintoon kohdistuvia kuluja. Hallintokuluihin luetaan hallinnon hoitamisesta syntyvät kulut, joita ovat mm. isännöintipalvelu-, isännöitsijän kokous-, kirjanpito-, tilintarkastus-, lakimies-, hallinnon asiantuntija- ymv. palkkiot, joista ei pidä suorittaa ennakonpidätystä. Hallintokuluihin luetaan myös taloyhtiön suoranaiset kulut, kuten ATK:n lomake-, käyttö-, ylläpito- ymv. kulut ja monistus-, pankki-, posti-, jäsenmaksu-, ammattikirjallisuus-, lehti-, toimisto-, kokous-, perintä- ymv. kulut. Käyttö- ja huoltokulut ovat erillisten yritysten kanssa laadittuun sopimukseen tai laskutukseen perustuvia käyttö- ja huoltopalveluista syntyviä kuluja. Käyttö- ja huoltokuluja ovat mm. kiinteistönhoitoliikkeille käyttöja huoltotoimen hoidosta suoritetut maksut, hissien, antenni- ja kaapelitelevisio ymv. huoltomaksut sekä energian- ja vedenkulutuksen tarkkailumaksut, energialaitosten toimittamat kaukolämpöraportit, hälytyskeskuspalvelu-, vartiointi- ymv. maksut sekä ilmastoinnin puhdistuksesta ja säädöstä, nuohouksesta, vesi- ja viemärijärjestelmien huolloista ymv. syntyvät kulut. Ulkoalueiden huoltokulut ovat erillisten yritysten kanssa laadittuihin sopimuksiin tai laskutukseen perustuvia ulkoalueiden hoitoon kohdistuvia kuluja. Ulkoalueiden huoltokuluja ovat mm. kiinteistönhoitoliikkeille ulkoalueiden puhtaanapidosta, viheralueiden ja istutusten hoidosta, lumitöistä, liukkauden torjunnasta, kasvitöistä ymv. suoritetut maksut ja ulkoalueiden hoitoon kohdistuvien liukkauden torjunta-, kasvinsuojeluja tuholaisten torjunta-aineiden, muiden tarveaineiden, kuten mullan, siementen, taimien, lannoitteiden, leikkihiekan ymv. kustannukset sekä ulkoalueiden hoidossa käytettävien työkalujen ja laitteiden vuokrat Siivouskulut ovat erillisten yritysten kanssa laadittuihin sopimuksiin tai laskutukseen perustuvia kiinteistön siivoukseen kohdistuvia kuluja. Siivouskuluja ovat mm. kiinteistönhoito- ja siivousliikkeille kiinteistön sisäpuolisesta siivouksesta suoritetut maksut, ikkunoiden pesusta, vaihtomatoista, siivousaineista, - välineistä, -työkaluista ja -tarvikkeista suoritetut maksut ja kustannukset, sekä siivouksessa käytettävien koneiden ja laitteiden vuokrat ja sisäpuhtaanapitoon liittyvien kura- ja käytävämattojen hankintahinnat. Lämmityskulut käsittävät kaukolämpöön liittyneissä taloissa perusmaksun ja energiamaksun. Kiinteistöissä, joiden lämmitys suoritetaan omalla lämpökeskuksella, lämmityskulut muodostuvat käytetyn polttoaineen, kuten öljyn, kivihiilen, turpeen ymv., hankintahinnasta ja energian kulutetusta määrästä. Vesi ja jätevesikustannukset muodostuvat yleensä paikallisen vesilaitoksen laskuttamasta vedestä ja jätevedestä. Vesikustannus koostuu yleensä perusmaksusta, kulutusmaksusta ja mittarivuokrasta. Sähkökulut muodostuvat sähkötariffista ja energialaitoksen toimittaman sähkön ja kaasun kulutusmittaukseen perustuvista energiamaksuista, mittarivuokrista, yms. maksuista. Jätehuoltokulut muodostuvat jätehuoltoliikkeen veloittamista jätteen kuljetus- ja käsittelymaksuista, jäteastioiden, jätepuristimien, vaihtolavojen yms. vuokrista sekä em. kaluston pesu-, huolto- yms. kustannuksista. 4
Vahinkovakuutus (3200) Vakuutuskulut käsittävät kiinteistön täysarvo-, kiinteistö-, palo-, vesivahinko-, murto-, varkaus-, laite-, lasi-, irtaimisto-, vastuu- ym. vakuutusmaksut Vuokrat Vuokrakulut Kiinteistövero (3220) Vuokriin luetaan yhtiön maksamat tontti- ja muut vuokratulot (=asunto-, paikoitusalue-, autopaikka- ja muiden tilojen vuokrat) Kiinteistövero on kiinteistöveroprosentin mukainen osuus kiinteistön arvosta. Kiinteistövero muodostuu omistetun tontin ja rakennusten verotusarvon perusteella Korjaukset Vuosikorjaukset Korjauksiin luetaan kaikki kiinteistön rakennuksiin ja rakennelmiin suoritetut korjaus-, uudistamis- ja perusparannusmenot. Muut hoitokulut Muut hoitokulut (3240) Tähän erään sisällytetään esimerkiksi henkilökunnan koulutuksen menot, merkkipäivien muistamiset yms. erät. Tällaisia menoja ei ole mahdollista sisällyttää Henkilöstökuluihin. Henkilöstökuluissa esitettäville henkilösivukuluille on ominaista, että ne ovat määräsuhteessa palkkoihin, kuten sosiaaliturvamaksu Oman käytön arvonlisävero (3250) Käyttökate/Hoitokate (3270) Poistot (3280) Lähes kaikki Suomessa tapahtuva tavaroiden ja palvelujen myynti on arvonlisäverotuksen kohteena. Tästä poiketen on kuitenkin kiinteistön maksettava arvonlisäveroa omaan lukuun ja omalla henkilökunnalla suoritetuista kiinteistöön kohdistuvista palveluista. Näitä palveluja ovat rakentamis-, korjaamis- ja kiinteistönhoitopalvelut Käyttökate/Hoitokate ilmaisee, mikä osuus asuntoyhteisöjen tuotoista jää muuttuvien ja kiinteiden lyhytvaikutteisten kulujen jälkeen käytettäväksi muihin eriin (poistot, rahoitustuotot ja -kulut, satunnaiset tuotot ja kulut, verot, vapaaehtoisten varausten lisäys/vähennys). Käyttökate/Hoitokate ei ota huomioon lainkaan poistoja eli pitkävaikutteisia kuluja, vaikka nekin vaikuttavat tilikauden tulokseen. Yhtiön, jonka toiminta perustuu kiinteistön hallintaan, ei tarvitse tehdä vuosittain suunnitelman mukaisia poistoja, vaan käyttöomaisuuden hankintamenot ja muut pitkävaikutteiset menot saa poistaa niiden vaikutusaikana ilman ennalta laadittua suunnitelmaa. Poisto merkitsee sitä, että joku hyödyke poistetaan tilinpäätöksestä sen taloudellisena vaikutusaikana. Hyödyke, jonka taloudellinen vaikutusaika on alle kolme vuotta, merkitään kokonaisuudessaan tuloslaskelman korjauskuluihin 5
Rahoitustuotot ja -kulut Asunto-osakeyhtiöt saavat osinkotuottoja mm. vakuutusyhtiöiden osakkeista, puhelinyhtiöiden osakkeista ja kiinteistöhuoltoyhtiöiden osakkeista Korko- ja muut rahoitustuotot (3282) Korkotuottoja syntyy pääasiassa vastikkeiden ja käyttökorvausten maksuviiveestä. Pääomavastike (rahastoimaton osuus) (3283) Pääomavastikkeilla tarkoitetaan vieraaseen pääomaan liittyvien velvoitteiden hoitamiseen kerättyjä vastikkeita. Pääomavastiketuloja käytetään lainojen pääoman takaisinmaksuun tai lyhentämiseen sekä korko- ja muihin rahoitusmenoihin. Yhtiössä voidaan periä samanaikaisesti useita eri pääomavastikkeita lainojen hoitoa varten. Kullakin pääomavastikkeella katetaan vain kyseiseen vastikkeeseen kohdistuvia tapahtumia. Pääomavastikkeista käytetään varsin yleisesti myös termiä rahoitusvastike Korko- ja muut rahoituskulut (3284) Korkokuluja asuntoyhteisölle aiheutuu mm. pitkä- ja lyhytaikaisista lainoista, luotollisen shekkitilin käytetystä luotosta, ostoveloista ja viivästyskoroista yms. Satunnaiset tuotot ja kulut Satunnaisiksi katsotaan sellaiset tuotot ja kulut, jotka perustuvat kirjanpitovelvollisen tavanomaisesta toiminnasta poikkeaviin, kertaluonteisiin ja olennaisiin tapahtumiin Varausten lisäys (-) tai vähennys (+) 3310 Yhtiöllä voi esiintyä vapaaehtoisena varauksena asuintalovaraus. Asuintalovarauksella (=varausten lisäyksellä (-) ) kerätään varoja tulevien korjausten rahoittamista varten. Asuintalovarausta voidaan käyttää myös tuloksentasauskeinona, jolloin yhtiölle ei kerry varoja eikä veroja. Asuintalovarauksen purkaminen (=varausten vähennyksellä (+) ) tapahtuu tilinpäätöksessä. Hoitokulut, vuosikorjausmenot, aktivoitavat perusparannusmenot, suurehkot korjausmenot ja rakentamiskustannukset ovat verotuksessa vähennyskelpoisia menoja, joiden kattamiseen varausta voidaan käyttää. Samana vuonna, kun puretaan asuintalovaraus, voidaan tehdä uusi vähintään samansuuruinen varaus Välittömät verot Asuntoyhteisön tilikauden aikana maksamat ennakko-, lisä- ja lopulliset verot, sen saamat veronpalautukset aiemmilta tilikausilta, veronkorotukset ja laskennalliset veronoikaisut kuuluvat tähän kohtaan. Tilikauden ylijäämä (+) / alijäämä (-) (3330) Tilikauden ylijäämä/tappio tilille tulee muodostua taseen voittoa/tappiota osoittava saldo. 6