KIINTEISTÖSIJOITTAMINEN RAHOITUS- JA SOPIMUS- NÄKÖKULMASTA

Transkriptio

1 SUOMEN ASIANAJAJALIITTO XLVI ASIANAJAJAPÄIVÄT Hotelli Kalastajatorppa Helsinki Ari Saarnilehto professori Turun yliopisto KIINTEISTÖSIJOITTAMINEN RAHOITUS- JA SOPIMUS- NÄKÖKULMASTA

2 2 1. Johdannoksi - annetun tehtävän hankaluus - puhuttavien aiheiden löytyminen - viisi aihetta käytännönläheisesti a. yksi näkökulma rahoitukseen, b. 2. sopimuksenteon ongelmiin, c. 3. lojaliteettiperiaatteeseen, d. 4. vuokralaisen talouteen ja e. 5.kiinteistön saneeraamiseen

3 3 2. Takaus vuokranmaksun vakuutena Vaasan HO , S 11/1024 Takaus oli annettu liikehuoneiston vuokrasopimuksen vuokrien maksusta ja muiden vuokraehtojen täyttämisestä. Käräjäoikeus pitää L:n ja H:n kertomuksia uskottavana, ja katsoo näytetyksi, että MK ei selvittänyt takauksen merkitystä L:lle eikä H:lle. L:n kertomuksen perusteella käräjäoikeus katsoo myös näytetyksi, että MK ei ole perinyt vuokrasaatavia takaajalta ennen haasteen toimittamista. Takaukseen vetoamista väitettiin kunnianvastaiseksi ja arvottomaksi, koska velkoja tiesi L:n ja H:n avoliiton päättyneen. Sen vuoksi takaus ei ollut pätemätön.

4 4 Sovittelu, KäO: Lain liikehuoneiston vuokrauksesta 7 :n mukaan kohtuullisen vakuuden asettamisesta sen vahingon varalle, että sopijapuoli ei täytä velvoitteitaan, voidaan sopia. HE 304/1994 mukaan kohtuullinen vakuuden määrä, joka annetaan vuokranantajan hyväksi, tulisi olla 2-6 kuukauden vuokra. Näin ollen käräjäoikeus toteaa, että rajoittamaton omavelkainen takaus ei ole kohtuullinen vakuus, ja katsoo, että kyseisessä vuokrasopimuksessa, ottaen huomioon vuokran suuruus, vuokranantajan toiminta ja takaajan ollessa yksityishenkilö, kohtuullinen vakuus on kolmen kuukauden vuokra. Tällainen takaus ei esitöiden mukaan ole yleistakaus eikä kyse ole vaihtuvasta tililuotostakaan.

5 Hovioikeus:: 5 Liikehuoneiston vuokrauksesta annettuun lakiin (LiikHVL) sisältyvää 7 :n säännöstä kohtuullisen vakuuden asettamisesta liikehuoneiston vuokrasuhteessa ei voida suoraan soveltaa vaadittaessa omavelkaisen takauksen sovittelua, kuten käräjäoikeus on soveltanut, sillä mainittu lainkohta soveltuu vain vuokranantajan ja vuokralaisen välisessä sopimussuhteessa. Sitä vastoin mainittua säännöstä ja sen säätämiseen johtaneen hallituksen esityksen lausumia voidaan käyttää vertailukohtina arvioitaessa takauksen kohtuullisuutta OikTL:n 36 :n nojalla tässä tapauksessa. Sovittelu, kun takauksen antaa yksityistakaaja: TakL 7, TakL 12, TakL13 ja TakL 14 sisältävät sovittelusäännöksen. Lisäksi OikTL 36 ja kuluttajansuojalain 4 luvun 1 soveltuvat takaukseen.

6 6 Takauksen saanut ei voi sataprosenttisesti luottaa siihen, että takaaja täyttää velvollisuutensa sitoumuksen mukaisesti. KKO ei tosin ole koskaan sovitellut julkaistussa ratkaisussa takaajan vastuuta oikeustoimilain 36 :n tai kuluttajansuojalain 4 luvun 1 :n nojalla (KKO 1990:148, 1991:10 ja 1996:1).

7 7 Entä sitten LiikHVL:n 7 :n merkitys? Liikehuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa on kysymys siitä, mitä vaatimuksia vuokralaiselle voidaan esittää, kun on päätetty vuokrata huoneisto vuokralaiselle. Silloin lienee jo päädytty siihen, että vuokrasopimus tehdään. Vuokralainen on todettu riittävän maksukykyiseksi vuokranantajan arvioinnissa. Soveltuuko, kun takaus asetetaan vuokrasopimuksen edellytykseksi? Erillinen kysymys: Soveltuuko TakL 6?

8 8 3. Sopimuksenteon ongelmista KKO 2009:45: Osakeyhtiö oli neuvotellut kiinteistönomistajan kanssa liiketilojen vuokraamisesta tämän kiinteistöstä. Lähes vuoden kestäneiden neuvottelujen jälkeen osakeyhtiö vetäytyi neuvotteluista. Koska osakeyhtiö oli neuvottelujen kuluessa menetellyt niin, että se oli synnyttänyt kiinteistönomistajassa perusteltuja odotuksia siitä, että vuokrasopimus syntyy, osakeyhtiö velvoitettiin korvaamaan kiinteistönomistajalle ne vuokratuotot, jotka tämä oli menettänyt kieltäydyttyään sopimuksen syntymiseen luottaen jatkamasta aiempaa vuokrasuhdetta, sekä suorittamaan korvaus osakeyhtiön edellyttämien kiinteistöön suoritettujen korjausten kuluista.

9 9 Lähtökohtina sopimusneuvotteluissa voidaan pitää seuraavia: - Neuvotteluja ei säännelty - Tarkoitus: sopimuksen solmiminen - Ei vain informaation hankkimiseksi - Neuvottelut eivät sido - Ei pakko tehdä sopimusta - Tarjoukset ehdollisia, edellyttävät sopimuksen syntymistä - Voivat vaikuttaa tulkintaan - Jokainen neuvottelee omalla vastuullaan - Jokainen kärsii omat kulunsa KKO 1984 II 181: Kustannuksista puolet urakoitsijalle, vaikka ei sovittu eikä sopimusta syntynyt!!!!!!

10 10 - Korvausvelvollisuutta ei helposti synny - Huolimattomasti käydyt neuvottelut - Vilpilliset käydyt neuvottelut - Aiheuttaa tuottamuksellisesti vahinkoa toiselle puolelle jättämällä noudattamatta hyvää neuvottelutapaa -Pyrittävä sopimukseen - Lojaalius - Informaation vaihto - Valheellisten tietojen antaminen -Lähinnä tiedonantovelvollisuus asiaan vaikuttavista seikoista (määrittyy tilanteittain)

11 11 - Vastuu katsottu mahdolliseksi pitkäaikaisten sopimusneuvottelujen katketessa - Luottamus: Liian positiivinen kuva sopimuksen solmimisen todennäköisyydestä - Harhaanjohtaminen, joka ei täytä oikeustoimilain pätemättömyyskriteerejä - Korvataan negatiivinen sopimusetu - Poikkeuksia: Ks. KKO 1992:89 ja KKO 1999:48.

12 12 Tiivistelmä edellisestä KKO:n tapaan KKO 2009:45, perustelut: 2. Sopimusneuvottelut eivät lähtökohtaisesti sido osapuolia ja osapuolet voivat niistä vetäytyä yleensä ilman haitallisia seuraamuksia. Neuvotteluja ei kuitenkaan ole lupa käydä vilpillisesti eikä niin, että toinen osapuoli tulee harhaanjohdetuksi ja kärsii sen johdosta turhia kustannuksia tai vahinkoa. Varsinkin silloin, kun toinen osapuoli on tahallaan tai huolimattomuudesta synnyttänyt neuvottelukumppanissaan perustellun luottamuksen sopimuksen solmimiseen ja se on jo johtanut valmistelu- tai muihin toimiin, perusteeton vetäytyminen neuvotteluista voi johtaa korvausvastuuseen sopimuksentekorikkomusta koskevien periaatteiden mukaisesti. Tällaisessa tapauksessa lähtökohtana korvauksen määräämisessä on saattaa loukattu osapuoli sellaiseen asemaan kuin jos sopimusneuvotteluihin ei olisi ryhdytty.

13 Ratkaisun KKO 2009:45 ongelmia: 13 ONGELMA 1: Sopimus vai vain neuvottelut? - KäO: sopimus - HO: ei - KKO: ei kantaa (ei valituslupaa tältä osin) ONGELMA 2: Sopimusneuvotteluvastuu - Mitkä vahingot korvataan? - Minkä sääntöjen mukaan korvataan

14 14 4. Lojaliteettiperiaate Ongelmia voi syntyä esimerkiksi isoissa kauppakeskuksissa siitä, että tuleville tilojen käyttäjille ei kerrota kaikkia tiedossa olevia asioita taikka niistä kerrotaan virheellisesti. Esimerkkejä: - Myös Alko on tulossa keskukseen - Jos huokutintoiminta tulee, mutta poistuu vuoden kuluttua? - Lojaliteettiperiaate KKO 1993:130 KKO 2007:72 KKO 2008:91 Seuraukset???

15 15 5. Vuokralaisen talous Sopimuksia tehtäessä erittäin tärkeää on selvittää vastapuolen taloudellinen tila. Pitkäaikaisen sopimussuhteen kestäessä vastapuolen joutuessa taloudellisiin ongelmiin seurauksena on yleensä taloudellisia tappioita molemmille osapuolille. Kiinteistöjään vuokraava sijoittaja jää vuokralaisen maksukyvyttömyyden vuoksi tappiolle verrattaessa lopputulosta siihen, mikä sen olisi sopimuksen mukaan pitänyt olla.

16 16 Sovittelu? KKO 1985 II 36: Osuuskunta oli vuokrannut liikehuoneiston kymmenen vuoden ajaksi. Vuokratiloissa harjoitettu liiketoiminta oli tuottanut osuuskunnalle jatkuvasti tappiota ja sen koko toimintakin oli ollut tappiollista useiden vuosien ajan. Kun vuokra-ajasta oli jäljellä vielä lähes puolet, osuuskunta oli lopettanut kaiken liiketoimintansa ja se oli asetettu selvitystilaan. Osuuskunnan vaatimus vuokrasopimuksen vuokra-aikaa koskevan ehdon sovittelemisesta HVL 48 :n 1 momentin nojalla hylättiin.

17 17 6. Kiinteistön saneeraus 6.1. Johdantoa aiheeseen Miten vuokrasuhde jatkuu saneerauksen jälkeen, jos entisenlaista huoneistoa ei ole enää kiinteistöllä? Saako vuokranantaja saneerauksen nimissä rikkoa sopimustaan eli käytännössä toimia niin, että vuokrasuhde raukeaa? Lojaliteettiperiaate ja tieto saneerauksesta vuokrasopimusta solmittaessa? Tiedonantovelvollisuus liikehuoneiston vuokrassa ei ole vieras ajatus. Se ilmenee muun muassa liikehuoneiston vuokrauksesta annetun lain 54 :n 2 momentista. Sen mukaan tiedonantovelvollisuuden täyttämisen lykkääminen

18 18 voi johtaa vahingonkorvausvelvollisuuteen Vuokran kohde ja oikeus muuttaa kohde toiseksi Liikehuoneiston vuokrasopimuksen tunnusmerkit (LiikHVL 1 ): 1. sopimuksen kohteena on rakennus tai sen osa, (yl. määrätty huoneisto) 2. sopimuksen kohde luovutetaan toisen käyttöön, 3. käyttö luovutetaan toiselle vastiketta vastaan ja (kiinteä, ellei muuta sovittu) 4. käyttötarkoitus on muu kuin asuminen huoneistossa.

19 19 Liikehuoneiston vaihtuessa kesken vuokrakauden muuttuu kaksi vuokrasopimuksen oleellista ainesosaa koskevaa sopimusehtoa. Tältä osin näyttää siten saneerauksen jälkeen siltä, että edessä on uuden vuokrasopimuksen tekeminen kunnostetuista tiloista. Kun ajatellaan sopimussuhdetta prosessina, se ei tarkoita, että mikä tahansa sopimuksen ehto voisi muuttua sopimussuhteen kestäessä sopimuksen pysyessä silti samana. Tukea esitetylle: LiikHVL 18 :n 2 mom. LiikHVL 19 LiikHVL 50 :n 1 mom. LiikHVL 51 :n 2 mom.

20 LiikHVL 19 :stä LliikHVL 19 : tarkoittaako säännös sen kiinteistön, jossa huoneisto on, saneeraamista vai vain vuokratussa huoneistossa tehtäviä korjauksia. LiikHVL 19 :ssä ei ole otettu huomioon sitä, että huoneistoa, joka on vuokrattu, ei enää korjauksen jälkeen ole. Se johtuu siitä, että säännöksessä säädetään vain huoneistossa eli vuokrasopimuksen kohteessa tehtävästä korjaus- ja muutostyöstä.

21 LiikeHVL 54 Liikehuoneiston vuokrauksesta annetun lain 54 :n 1 mom. kuuluu seuraavasti: Vuokrasopimus lakkaa, jos huoneisto tuhoutuu tai viranomainen kieltää sen käyttämisen vuokrasopimuksessa edellytettyyn tarkoitukseen. Jos tämä aiheutuu vuokranantajan viaksi luettavasta syystä, laiminlyönnistä tai muusta huolimattomuudesta, vuokralaisella on oikeus saada korvaus näin aiheutuneesta vahingosta.

22 22 Säännöstä voidaan soveltaa myös silloin, kun vuokranantaja itse tuhoaa vuokratun huoneiston. Tuhoutumistapaa ei ole mitenkään rajattu säännöksessä eikä sitä tosiasiassa olisi voitukaan rajata. Tällaisen rajauksen sijasta on säädetty vuokranantajan korvausvastuusta, jos hän on aiheuttanut tuhoutumisen tahallaan tai tuottamuksellaan (huolimattomuudellaan). Vastaavaa säännöstä ei ole vuokralaisen osalta puheena olevassa säännöksessä. Sitä ei ole tarvittu, koska vuokralaisen vastuusta on säädetty liikehuoneiston vuokrauksesta annetun lain 23 :n 2, 3 ja 4 momentissa.

23 23 Säännöksen mukaan vuokrasopimus lakkaa ilman eri toimenpiteitä, kun huoneisto tuhoutuu. Kun säännöstä sovelletaan saneerauksessa muuttunutta huoneistoa koskevaan vuokrasopimukseen, se tarkoittaa, että vuokralaisen vuokrasopimus on päättynyt, kun vuokranantaja on purkanut vuokraamansa liiketilan ja liittänyt sen toiseen huoneistoon erilaiseksi kokonaisuudeksi kuin aikaisemmin. Toiminta on tahallista ja vuokranantajan solmiman vuokrasopimuksen vastaista. Vahingonkorvaus Korvataan positiivinen sopimusetu Ks. myös LiikHVL 21 :n 3 mom.