koskien Jämsän kaupungin asemakaavan muutosta korttelissa 9 tontit 13 ja 14

Transkriptio

1 Kaavaselostus EHDOTUSVAIHE, tontit 13 ja 14 1 KAAVASELOSTUS koskien Jämsän kaupungin asemakaavan muutosta korttelissa 9 tontit 13 ja 14 Keskusta LUONNOSVAIHE EHDOTUSVAIHE tonttien 13 ja 14 osalta Jämsän kaupunki, kaavoituspalvelut

2 Kaavaselostus EHDOTUSVAIHE, tontit 13 ja 14 1 KAAVASELOSTUS koskien Jämsän kaupungin asemakaavan muutosta korttelissa 9 tontit 13 ja 14 Keskusta LUONNOSVAIHE EHDOTUSVAIHE tonttien 13 ja 14 osalta Jämsän kaupunki, kaavoituspalvelut

3 Kaavaselostus EHDOTUSVAIHE, tontit 13 ja PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Kaava-alueen sijainti 2 Suunnittelualue Jämsän kaupungin 1. kaupunginosan kortteli 9 sijaitsee Jämsän keskustassa Keskuskadun, Lamminsuontien, Välikadun ja Koskentien rajaamalla alueella. Alueen sijainti on esitetty oheisella kartalla. Suunnittelualueen pinta-ala on n. 2,2 ha. Ensimmäisen ehdotusvaiheen pinta-ala on 0,70 ha. Kuva 1. Suunnittelualue rajattu punaisella, ensimmäisen ehdotusvaiheen tontit 13 ja 14 sinisellä 1.2 Kaavamuutoksen nimi ja tarkoitus Kaava-alue on Jämsän keskusta-aluetta. Asemakaavamuutoksen tavoitteena on yhdessä Jämsän kaupungin ja maanomistajien kanssa luoda korttelista vetovoimainen ja houkutteleva Jämsän kaupallinen keskipiste. Kehittämistyön päämääränä on kehittää keskustan korttelialuetta niin, että paikalle pystytään rakentamaan keskustan palveluiden kehittämisen edellyttämiä kaupallisia palveluita, asumista sekä keskustan ilmettä elävöittävää ja tukevaa rakentamista, joka yhtenäisilmeeltään ja arkkitehtuuriltaan vastaa tulevaisuuden elinvoimaista kaupungin keskustaa. Kehittämistyön yhteydessä pystytään samalla ratkaisemaan keskustan kehittämisen edellyttämä liikenne- ja pysäköintiverkko. Kaavamuutoksen yhteydessä on laadittu koko korttelialueesta yleissuunnitelma, joka on kaavan perusta. - Syksyllä 2011 asemakaava päätettiin viedä hyväksymiskäsittelyyn osissa. Ensimmäinen vaihe käsittää tontit 13 ja 14. Jämsän kaupunki, kaavoituspalvelut

4 Kaavaselostus EHDOTUSVAIHE, tontit 13 ja SISÄLLYS LIITTEET: 1. PERUS- JA TUNNISTETIEDOT Kaava-alueen sijainti Kaavamuutoksen nimi ja tarkoitus Sisällys 3 2. TIIVISTELMÄ Kaavaprosessin vaiheet Asemakaavamuutos Asemakaavamuutoksen toteuttaminen 4 3. LÄHTÖKOHDAT Selvitys suunnittelualueen oloista Suunnittelutilanne 6 4. ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET Asemakaavan muutoksen tarve, suunnittelun 8 käynnistyminen ja sitä koskevat päätökset 4.2 Osallistuminen ja yhteistyö Viranomaisyhteistyö Asemakaavan muutoksen tavoitteet Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot 9 5. AEMAKAAVAN MUUTOKSEN KUVAUS Kaavan rakenne Mitoitus Ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteutuminen Aluevaraukset Kaavamuutoksen vaikutukset Kaavamerkinnät ja määräykset ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN TOTEUTUS 11 Liite 1 Osallistumis- ja arviointisuunnitelma (OAS) Liite 2 Asemakaavakartta, kaavamerkinnät ja -määräykset Liite 3 Havainnekuva Tervan alueen yleissuunnitelma Liite 4 Jämsän keskustan kehittämissuunnitelma, valmistunut (Arkkitehtitoimisto Mikko Heikkilä Oy, Sito -yhtiöt ja Tuomas Santasalo Oy). Liite 5 Jämsek Oy:n kokoama Jämsän ja Jämsänkosken kaupunkikeskustojen palvelualojen yritysten toimintaympäristö- ja markkinaselvitys, valmistunut Liite 6 Keskusta-alueen rakennusinventoinnin täydennys, Keski-Suomen museo, päivätty Selvitys tehty 2006 ja se täydentää aiempia rakennus- ja kulttuuriympäristöinventointeja vuosilta ja Jämsän kaupunki, kaavoituspalvelut

5 Kaavaselostus EHDOTUSVAIHE, tontit 13 ja TIIVISTELMÄ 2.1 Kaavaprosessin vaiheet Vireilletulo on tapahtunut kaavoituskatsauksen 2009 tiedottamisen yhteydessä. Tekninen lautakuntakunta on hyväksynyt katsauksen ja se on asetettu nähtäville Aloitusvaiheen viranomaisneuvottelu pidettiin ympäristökeskuksessa. Esittely kaava-alueen maanomistajille pidettiin Jämsän kaupungintalolla. Luonnosvaiheen nähtävilläoloaikana tammi-helmikuussa 2011 saatiin kaavasta 6 lausuntoa ja mielipidettä. Kaavanmuutosta varten on laadittu osallistumis- ja arviointisuunnitelma, päivätty ,täydennetty Asemakaavan muutos Kaavamuutoksen päämääränä on kehittää keskustan korttelialuetta niin, että paikalle pystytään rakentamaan keskustan palveluiden kehittämisen edellyttämiä kaupallisia palveluita ja asumista niin, että se yhtenäisilmeeltään ja arkkitehtuuriltaan vastaa tulevaisuuden elinvoimaista kaupungin keskustaa. Kehittämistyön yhteydessä pystytään samalla ratkaisemaan keskuskorttelin pysäköinti. Syksyllä 2011 kaavaluonnos päätettiin hyväksyä osissa. Ensimmäinen vaihe käsittää korttelit 13 ja Asemakaavan muutoksen toteutuminen Suunnittelualueen toteuttaminen tapahtuu vaiheittain ja alkaa todennäköisimmin koillispäädystä. Toteutusta ohjaa asemakaava ja rakennuslupamenettely. 3. LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista Kiinteistöjen omistajat ja Jämsän kaupunki ovat solmineet keskinäisen kaavakehityssopimuksen. Sopimuksen mukaan hankkeessa on hankekoordinaattorina SRV Keski-Suomi Oy. Kaavakehityssopimuksesta on tehty päätös Jämsän kaupunginvaltuustossa Kaavoitussopimukset tullaan tekemään kaavamuutoksen ehdotusvaiheessa. Alueen yleiskuvaus Luonnonympäristö Alueen kookkain puusto keskittyy korttelin keskelle, asuintalojen puutarhaalueille ja alueen kaakkoiskulmaan, josta kuva 2 seuraavalla sivulla. Rakennetulla alueella ei ole luonnonmukaista kasvillisuutta muualla. Myös ympäröivillä katualueilla on kookkaita puistopuita. Jämsän kaupunki, kaavoituspalvelut

6 Kaavaselostus EHDOTUSVAIHE, tontit 13 ja 14 5 Kuva 2. Alueen puustoa. Rakennettu ympäristö: Väestö, palvelut ja työpaikat Alueella on kerrostaloasuntoja. Myymälät, toimistot, ravintolat ja pankki tarjoavat palvelualan työpaikkoja alueella. Yhdyskuntarakenne Suunnittelualue on Jämsän keskustan kortteli. Virkistys Virkistysalueita ei ole. Liikenne Alue on helposti tavoitettava. Pysäköinti on järjestetty maanpäällisenä tonttikohtaisesti sekä kadunvarsilla. Ruuhka-aikoina pysäköintipaikoista on puute. Rakennettu kulttuuriympäristö ja muinaisjäännökset Suunnittelualueella ei ole muinaismuistoja. Keski-Suomen museon tekemässä rakennusinventoinnissa torin laidalla sijaitseva ns. Kirjolan kiinteistö on arvotettu paikallisesti arvokkaaksi 1930-luvun liikerakentamisen edustajaksi. Rakennusta on laajennettu ja 60-luvuilla. Tekninen huolto Suunnittelualue liitetään viereisiin vesi-, viemäri- ja sähköverkkoihin. Tiestö alueen ympärillä on valmiina. Ympäristönsuojelu ja ympäristöhäiriöt: Ympäristömelun aiheuttaja keskusta-alueella on katuliikenne. Jämsän kaupunki, kaavoituspalvelut

7 Kaavaselostus EHDOTUSVAIHE, tontit 13 ja 14 6 Maanomistus Jämsän kaupungin omistamaa torialuetta lukuun ottamatta kaavamuutosalue on yksityisomistuksessa. Liikerakennusten tontin omistaa Avora Property Oy Ab. 3.2 Suunnittelutilanne Maakuntakaava: Keski-Suomen maakuntavaltuusto on hyväksynyt Keski-Suomen maakuntakaavan Se on vahvistettu Maakuntakaavassa muutosalue on osoitettu keskustatoimintojen C alueeksi. Ote maakuntakaavasta ja merkinnöistä. Sininen nuoli osoittaa paikan. Jämsän yleiskaava: Keskustan alueella ei ole oikeusvaikutteista yleiskaavaa, joten asemakaavan muutoksen selostuksessa käsitellään vaikutusten arviointi yleiskaavatasoisesti. Kaavaselvitykset on tehty yleiskaavatasolla (Jämsän keskustan kehittämissuunnitelma 2005) ja lyhennelmä siitä liitetään kaavaselostukseen. Jämsän kaupunki, kaavoituspalvelut

8 Kaavaselostus EHDOTUSVAIHE, tontit 13 ja 14 7 Asemakaava: Suunnittelualueella on voimassa oleva asemakaava. Korttelin torin puoleisen alueen asemakaava on vahvistettu ja Lamminsuontien puoleisesta päädyn asemakaava on vahvistettu Siinä kortteli 9 on osoitettu asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi kerrosluvuilla I, 1/3 II ja II. Rakennusoikeutta on kaavassa yhteensä kem 2. Korttelin koillispäätyyn kaava sallii maanalaisen pysäköinnin rakentamisen. Korttelin lounaispäädyssä on torialue. Voimassa oleva asemakaava. Kaavaan tehdyt perusselvitykset: Suunnittelualue on kartoitettu. Korttelin kehittämistä on tutkittu vuoden ajan Infonia Oy:ssä ja Arkkitehtipalvelu Oy:ssä. Jämsän keskustan kehittämissuunnitelma on valmistunut (Arkkitehtitoimisto Mikko Heikkilä Oy, Sito -yhtiöt ja Tuomas Santasalo Oy). Tutkimuksen kohteena olivat kaupunkirakenne, liikenne sekä kauppa ja palvelut. Jämsek Oy:n kokoama Jämsän ja Jämsänkosken kaupunkikeskustojen palvelualojen yritysten toimintaympäristö- ja markkinaselvitys on valmistunut Keski-Suomen museolta tulevan kaavoitustyön pohjaksi tilattu keskustaalueen rakennusinventoinnin täydennys on päivätty Selvitys on tehty alkuvuodesta 2006 ja se täydentää aiempia rakennus- ja kulttuuriympäristöinventointeja vuosilta ja Siinä torin laidalla sijaitseva ns. Kir- Jämsän kaupunki, kaavoituspalvelut

9 Kaavaselostus EHDOTUSVAIHE, tontit 13 ja 14 8 jolan kiinteistö on arvotettu paikallisesti arvokkaaksi 1930-luvun liikerakentamisen edustajaksi. Rakennusta on laajennettu ja 60-luvuilla. Tehtävät selvitykset: Tarvetta arkeologiseen tutkimiseen ei ole. Rakennusjärjestys Jämsän kaupungin rakennusjärjestys on kaupunginvaltuuston hyväksymä ja tullut voimaan Pohjakartta Alueen pohjakartta on tarkistettu vuonna Se on mittakaavassa 1: ASEMAKAAVANMUUTOKSEN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Asemakaavan muutoksen tarve, suunnittelun käynnistyminen ja sitä koskevat päätökset Korttelin 9 asemakaavoitus on tarkoitus päivittää yhtenäisenä kokonaisuutena. Yleissuunnitelma käsittää koko korttelialueen. - Syksyllä 2011 asemakaava päätettiin vahvistaa vaiheittain. Ensimmäinen vaihe käsittää tontit 13 ja Osallistuminen ja yhteistyö Osalliset Kaavanmuutoksen osalliset (MRL 62 ) on lueteltu liitteenä 1 olevassa osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa (OAS). Vireilletulo Vireilletulo on tapahtunut kaavoituskatsauksen 2009 tiedottamisen yhteydessä. Tekninen lautakuntakunta on hyväksynyt katsauksen ja se on asetettu nähtäville Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettely Esittely kaava-alueen maanomistajille pidettiin Jämsän kaupungintalolla. Kaavamuutosta varten on laadittu osallistumis- ja arviointisuunnitelma, päivätty Kaavaluonnos oli nähtävillä vuoden 2011 alussa ja siitä annettiin 6 lausuntoa ja mielipidettä. 4.3 Viranomaisyhteistyö Aloitusvaiheen viranomaisneuvottelu pidettiin ympäristökeskuksessa. Jämsän kaupunki, kaavoituspalvelut

10 Kaavaselostus EHDOTUSVAIHE, tontit 13 ja Asemakaavan muutoksen tavoitteet Asemakaavamuutoksen tavoitteena on tiivistää alueen maankäyttöä asuin- ja liikerakentamisen ohjaamisella. Tavoitteena on myös suunnitella keskustan yleisilmettä ja autopaikoitusta. Tavoitteet ovat maakuntakaavan mukaiset. 4.5 Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot Kaavaluonnosta laadittaessa tutkittiin vain yhtä vaihtoehtoa Valittujen vaihtoehtojen vaikutusten selvittäminen, arviointi ja vertailu Vaikutukset palveluihin Kaupungin liike- ja toimistorakentamisen periaatteista yksi on rakentamisen painoalueen keskittäminen tietyille keskusta-alueille. Kaavamuutoksen myötä Jämsän keskusta-alueen kaupalliset palvelut lisääntyvät. Tulevat palvelut on tarkoitettu käytettäväksi sekä autolla että jalan. Vaikutukset alue- ja yhdyskuntarakenteeseen Korttelin käyttötarkoitus säilyy nykyisen kaavan mukaisena. Asuinkerrosala lisääntyy suhteessa liikerakentamiseen. Keskuskadun katujulkisivusta tulee mielenkiintoisempi kaksi- ja nelikerroksisten asuinrakennusten myötä. Maantasokerrokseen on rakennettava liiketilaa, mikä säilyttää keskusta-alueen ilmeen monipuolisena. Liikerakentamisen edellytykset turvataan vähittäiskaupan suuryksikön tontilla. Vaikutukset liikenteeseen Ajoneuvo- ja huoltoliikenteen liittymät ja kulkuväylät on merkitty kaavaan samoin kuin kevytliikenteen väylä. Autopaikoitus hoidetaan tontin sisällä. Myös maanalaiselle paikoitukselle annetaan kaavassa mahdollisuus aiempaa laajemmalla alueella. Vaikutukset energiatalouteen Uudisrakentamisen myötä myös tonttikohtainen energiankulutus kasvaa nykytilanteeseen verrattuna. Toisaalta asumisen ja kaupallisen rakentamisen yhdistäminen samaan kortteliin auttaa minimoimaan autojen polttoaineen kulutusta. Vaikutukset luontoon Kaavamuutoksessa on määritelty istutettavat alueen osat korttelin sisään kohtaan, jossa on olevaa puustoa. Varsinaista luonnonympäristöä ei korttelissa ole ollut ja jatkossakin se tulee olemaan istutettavaa piha-aluetta. Vaikutukset maisemaan, kulttuuriperintöön ja rakennettuun ympäristöön Rakennetussa ympäristössä muutos on huomattava, sillä alue on nykyisin matalasti rakennettua. Osittain uusi nelikerroksinen rakennus elävöittää katumaisemaa. Lisäksi vastaavantyyppisiä rakennuksia on jo ympäröivissä kortteleissa. Vaikutukset virkistysalueiden riittävyyteen Kaavaluonnos ei tuo muutosta nykyiseen tilanteeseen virkistyksen osalta. Jämsän kaupunki, kaavoituspalvelut

11 Kaavaselostus EHDOTUSVAIHE, tontit 13 ja ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN KUVAUS 5.1 Kaavan rakenne Korttelin rakennusalat on merkitty nykyisten rakennusten kohdalle ottaen huomioon mahdolliset lisärakentamistarpeet. Rakennusalat muodostavat suljetun umpikorttelin, mikä on haluttu säilyttää määräämällä nuolimerkinnöin rakentamaan Keskuskadun puoleiseen rakennusalan sivuun kiinni. 5.3 Mitoitus Kaava-alueen pinta-ala on 0,70 ha. KM-aluetta on n. 0,53 ha ja sen rakennusoikeus on kem 2. AL-aluetta on n. 0,16 ha ja sen rakennusoikeus on kem 2. Verrattuna nykyiseen kaavaan rakennusoikeutta on kem 2 vähemmän. 5.3 Ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteutuminen Alueella ei ole luonnonsuojelualueita, eikä uhanalaisia kasveja tai eläimiä. Alueen kaavoituksella ei ole vaikutuksia luonnon monimuotoisuuteen. 5.4 Aluevaraukset Korttelialueet Liikerakennusten korttelialue, jolle saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikön, on merkitty KM merkinnällä. Sen kerrosluku on II ja rakennusoikeus KM:n pysäköintialueen halki kulkee ajoyhteys naapuritonttien maanalaisen paikoituskannen alle. Tontti 14 on merkinnällä AL, asuin-, liike- ja toimistorakentamisen korttelialue. Rakennusoikeus ja kerrosluku on merkitty rakennusalakohtaisesti ja pysäköinti on sallittu maan päällä sekä kannen alla (ma/a). Huoltoajoväylä (h) on merkitty kaavaan. Merkinnällä kl I turvataan liikerakentaminen ensimmäiseen kerrokseen Keskuskadun puolella. Kerroslukumerkinnällä (1/2) sallitaan rinnerakentaminen tontilla 14. Korttelin keskeisiin osiin on merkitty istutettava alueen osa lähinnä nykyisen puuston kohdalle. Rakentamista ohjaa kaupungin rakennusjärjestys. Muut alueet Ei ole. 5.5 Kaavamuutoksen vaikutukset Vaikutusten arvioinnin tarkoituksena on ennakkoon arvioida kaavan toteuttamisen merkittävät vaikutukset tehtäessä kaavaa koskevia ratkaisuja. Vaikutusten arvioinnissa lähtökohtana on kaavan toteuttamisen vaikutusten vertailu nykytilaan. Vaikutukset rakennettuun ympäristöön Jämsän kaupunki, kaavoituspalvelut

12 Kaavaselostus EHDOTUSVAIHE, tontit 13 ja Kaavalla turvataan toimintaedellytykset asuin- ja liiketoiminnalle lähinnä nykyisillä rakennuspaikoilla. Kaavamuutosalueen rajalla on olemassa tekninen huolto; tiestö, vesi- ja viemärijohto ja sähkö. Vaikutukset luontoon ja luonnonympäristöön Alueen kaavoituksella ei ole vaikutuksia luonnon monimuotoisuuteen. 5.6 Kaavamerkinnät ja määräykset Kaavamuutoskartan merkintöjen selitykset ja kaavamääräykset seuraavat selostuksen erillisenä liitteenä. 6. ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN TOTEUTUS Asemakaavan muutoksen toteutusta ohjaa rakennusvalvontavirasto. Yhteystiedot Kaavaa valmistelevat Jämsän kaupungin kaavoituspalveluissa: maankäyttöpäällikkö Eino Ruhanen Seppolantie 10 Jämsä p Sekä kaavoituskonsulttina: Arkkitehtipalvelu Oy Jyväskylä Tommi Luukkonen Hannikaisenkatu 10 Anne Nieminen Jyväskylä p p Jämsän kaupunki, kaavoituspalvelut

13 Osallistumis- ja arviointisuunnitelma 2 Osallistumis- ja arviointisuunnitelma (OAS) koskien Jämsän kaupungin asemakaavan muutosta korttelissa 9 Keskusta LUONNOSVAIHE EHDOTUSVAIHE tonttien 13 ja 14 osalta Jämsän kaupunki, kaavoituspalvelut

14 Osallistumis- ja arviointisuunnitelma 2 Osallistumis- ja arviointisuunnitelma (OAS) koskien Jämsän kaupungin asemakaavan muutosta korttelissa 9 Keskusta LUONNOSVAIHE EHDOTUSVAIHE tonttien 13 ja 14 osalta Jämsän kaupunki, kaavoituspalvelut

15 Osallistumis- ja arviointisuunnitelma 3 MAANKÄYTTÖ- JA RAKENNUSLAIN 63 :N MUKAINEN OSALLISTUMIS- JA ARVIOINTISUUNNITELMA JÄMSÄN KESKUSTAKORTTELI Suunnittelun kohde: Suunnittelualue Jämsän kaupungin 1. kaupunginosan kortteli 9 sijaitsee Jämsän keskustassa Keskuskadun, Lamminsuontien, Välikadun ja Koskentien rajaamalla alueella. Alueen sijainti on esitetty punaisella katkoviivalla oheisella kartalla. Suunnittelualueen pinta-ala on n. 2,2 ha. Ehdotusvaiheessa mukana olevat tontit 13 ja 14 on ympäröity sinisellä viivalla. Suunnittelun tavoite ja sisältö: Kyseessä on Jämsän kaupungin keskustakorttelin asemakaavan muutos. Asemakaavamuutoksen tavoitteena on yhdessä Jämsän kaupungin ja maanomistajien kanssa luoda korttelista vetovoimainen ja houkutteleva Jämsän kaupallinen keskipiste. Kehittämistyön päämääränä on kehittää keskustan korttelialuetta niin, että paikalle pystytään rakentamaan keskustan palveluiden Jämsän kaupunki, kaavoituspalvelut

16 Osallistumis- ja arviointisuunnitelma 4 kehittämisen edellyttämiä kaupallisia palveluita, asumista sekä keskustan ilmettä elävöittävää ja tukevaa rakentamista, joka yhtenäisilmeeltään ja arkkitehtuuriltaan vastaa tulevaisuuden elinvoimaista kaupungin keskustaa. Kehittämistyön yhteydessä pystytään samalla ratkaisemaan keskustan kehittämisen edellyttämä liikenne- ja pysäköintiverkko. Kaavamuutoksen yhteydessä laaditaan koko korttelialueesta yleissuunnitelma, joka on kaavan perusta. Asemakaava voidaan näin ollen tarvittaessa hyväksyä myös osissa. Suunnittelun lähtökohdat: Kiinteistöjen omistajat ja Jämsän kaupunki ovat solmineet keskinäisen kaavakehityssopimuksen. Sopimuksen mukaan hankkeessa on hankekoordinaattorina SRV Keski-Suomi Oy. Kaavakehityssopimuksesta on tehty päätös Jämsän kaupunginvaltuustossa Kaavoitussopimukset tullaan tekemään kaavamuutoksen ehdotusvaiheessa. Kaavatilanne Maakuntakaava: Keski-Suomen maakuntavaltuusto on hyväksynyt Keski-Suomen maakuntakaavan Se on vahvistettu Maakuntakaavassa muutosalue on osoitettu keskustatoimintojen C alueeksi. Ote maakuntakaavasta ja merkinnöistä. Sininen nuoli osoittaa paikan. Jämsän kaupunki, kaavoituspalvelut

17 Osallistumis- ja arviointisuunnitelma 5 Jämsän yleiskaava: Keskustan alueella ei ole oikeusvaikutteista yleiskaavaa, joten asemakaavan muutoksen selostuksessa käsitellään vaikutusten arviointi yleiskaavatasoisesti. Kaavaselvitykset on tehty yleiskaavatasolla (Jämsän keskustan kehittämissuunnitelma 2005) ja lyhennelmä siitä liitetään kaavaselostukseen. Asemakaava: Suunnittelualueella on voimassa oleva asemakaava. Korttelin torin puoleisen alueen asemakaava on vahvistettu ja Lamminsuontien puoleisesta päädyn asemakaava on vahvistettu Siinä kortteli 9 on osoitettu asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi kerrosluvuilla I, 1/3 II ja II. Rakennusoikeutta on kaavassa yhteensä kem2. Korttelin koillispäätyyn kaava sallii maanalaisen pysäköinnin rakentamisen. Korttelin lounaispäädyssä on torialue. Voimassa oleva asemakaava. Kaavan perusselvitykset Tehdyt selvitykset: Suunnittelualue on kartoitettu. Korttelin kehittämistä on tutkittu vuoden ajan Infonia Oy:ssä ja Arkkitehtipalvelu Oy:ssä. Jämsän keskustan kehittämissuunnitelma on valmistunut Jämsän kaupunki, kaavoituspalvelut

18 Osallistumis- ja arviointisuunnitelma 6 (Arkkitehtitoimisto Mikko Heikkilä Oy, Sito -yhtiöt ja Tuomas Santasalo Oy). Tutkimuksen kohteena olivat kaupunkirakenne, liikenne sekä kauppa ja palvelut. Jämsek Oy:n kokoama Jämsän ja Jämsänkosken kaupunkikeskustojen palvelualojen yritysten toimintaympäristö- ja markkinaselvitys on valmistunut Keski-Suomen museolta tulevan kaavoitustyön pohjaksi tilattu keskustaalueen rakennusinventoinnin täydennys on päivätty Selvitys on tehty alkuvuodesta 2006 ja se täydentää aiempia rakennus- ja kulttuuriympäristöinventointeja vuosilta ja Siinä torin laidalla sijaitseva ns. Kirjolan kiinteistö on arvotettu paikallisesti arvokkaaksi 1930-luvun liikerakentamisen edustajaksi. Rakennusta on laajennettu ja 60-luvuilla. Tehtävät selvitykset: Suunnittelualueelle tehdään ympäristövaikutusten arviointi. Tarvetta arkeologiseen tutkimiseen ei ole. Vaikutusten arviointi: Kaavoitustyön yhteydessä arvioidaan kaavan toteuttamisen vaikutuksia kaupallisiin palveluihin, asumiseen, kaupunkikuvaan ja yhdyskuntarakenteeseen sekä liikenteeseen ja kevytliikenteeseen. Vaikutusten selvittäminen perustuu alueelta käytössä oleviin perustietoihin, alueella suoritettuihin maastokäynteihin, aluetta koskeviin selvityksiin ja suunnitelmiin osallisilta saataviin lähtötietoihin, lausuntoihin ja huomautuksiin sekä laadittavien suunnitelmien ympäristöä muuttavien ominaisuuksien analysointiin. Jämsän kaupunki, kaavoituspalvelut

19 Osallistumis- ja arviointisuunnitelma 7 Kaavaprosessi ja alustava aikataulu: Suunnittelu, osallistuminen ja päätöksenteko kaavaprosessin eri vaiheissa Ympäristöhallinnon ohjeita 1 / 2007 kirjasen mukaan: Alustava aikataulu: OAS Lokakuu 2009 Kaavaluonnos Marraskuu 2010 Ehdotus 1. vaihe tontit 13 ja 14 Syyskuu 2011 Hyväksyminen Lokakuu 2011 Jämsän kaupunki, kaavoituspalvelut

20 Osallistumis- ja arviointisuunnitelma 8 Osalliset: Maankäyttö- ja rakennuslain mukaan (62 ) osallisia ovat ne maanomistajat, joiden omistamia alueita kuuluu kaavoitettavaan alueeseen, ne henkilöt, joiden asumiseen työntekoon tai muihin oloihin kaavahanke saattaa huomattavasti vaikuttaa. Lisäksi osallisia ovat ne viranomaiset ja yhteisöt, joiden toimialaa suunnittelussa käsitellään. Osallisia ovat alustavasti seuraavat: Suunnittelualueen maanomistajat Naapurikiinteistöjen maanomistajat ja haltijat Ne henkilöt, joiden asumiseen, työntekoon tai muihin oloihin kaava saattaa huomattavasti vaikuttaa Jämsän Yrittäjät ry Yhdyskuntateknisestä huollosta vastaavat yhteisöt - sähköyhtiö - lämpöyhtiö - teleoperaattorit Kaupungin viranomaiset Keski-Suomen liitto Ympäristön- ja rakennussuojeluviranomaiset - Keski-Suomen ympäristökeskus - Keski-Suomen museo Kaavan vireilletulo Asemakaavan muutoksen vireilletulosta ilmoitetaan paikallislehdessä, kaupungin ilmoitustaululla sekä kirjeitse kaava-alueen ja naapurikiinteistöjen omistajille. Keskuskorttelin kaavoitus on tullut vireille kaavoituskatsauksen 2009 tiedottamisen yhteydessä. Tekninen lautakuntakunta on hyväksynyt katsauksen ja se on asetettu nähtäville Vuorovaikutuksen järjestäminen Aloitusvaiheen viranomaisneuvottelu pidettiin ympäristökeskuksessa. Esittely kaava-alueen maanomistajille pidettiin Jämsän kaupungintalolla. Vireilletulosta sekä osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta tiedotettiin paikallislehdessä ja kaupungin ilmoitustaululla maankäyttö- ja rakennusasetuksen 30 :n mukaisesti. Osallistumis- ja arvioimissuunnitelma pidetään nähtävänä Jämsän kaupungin virallisella ilmoitustaululla. Nähtävilläoloaikana osalliset voivat esittää mielipiteensä osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta kaavoittajalle kirjallisesti. Jämsän kaupunki, kaavoituspalvelut

21 Osallistumis- ja arviointisuunnitelma 9 Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta mahdollisesti saadut mielipiteet huomioidaan mahdollisuuksien mukaan kaavaluonnosta laadittaessa. Kaavaluonnos on yleisesti nähtävänä 15 päivää ja tänä aikana osalliset voivat ilmaista mielipiteensä luonnoksesta kirjallisesti. Kaavaluonnoksesta saadut mielipiteet huomioidaan mahdollisuuksien mukaan kaavaehdotusta laadittaessa. Laadittu kaavaehdotus asetetaan 30 päivän ajaksi nähtäville. Ehdotuksesta mahdollisesti jätettyihin muistutuksiin ja saatuihin lausuntoihin kaavan laatija antaa vastineen. Jos muistutuksista ja annetuista lausunnoista aiheutuneet muutokset ovat huomattavia, asetetaan kaava uudelleen nähtäville. Kaupunginhallitus käsittelee kaavaehdotuksesta mahdollisesti saadut muistutukset sekä lausunnot ennen kaavamuutoksen esittämistä kaupunginvaltuuston hyväksyttäväksi. Tässä vaiheessa ehdotukseen voidaan tehdä vielä vähäisiä tarkistuksia. Asemakaavan muutoksen hyväksymisestä lähetetään tieto niille kunnan jäsenille ja muistutuksen tekijöille, jotka ovat ilmoittaneet osoitteensa. Yhteystiedot Kaavaa valmistelevat Jämsän kaupungin kaavoituspalveluissa: maankäyttöpäällikkö Eino Ruhanen Seppolantie 10 Jämsä p Sekä kaavoituskonsulttina: Arkkitehtipalvelu Oy Jyväskylä Tommi Luukkonen Hannikaisenkatu 10 Anne Nieminen Jyväskylä tommi.luukkonen@arkkitehtipalvelu.fi anne.nieminen@arkkitehtipalvelu.fi p p Jämsän kaupunki, kaavoituspalvelut

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

23 % *4%6+,997-.%/ * :%;<

24

25 789: <= ' "## ( !!!56 "#$ !!!56 $% & * , , ##/ ###676 ) , ) , ## '

26 #5 $ ( * ( % &' % &)" * !" , / !" * $ &", !" 22$2&3 4-4!" ; < & $8" : ! * = ( * ," # !" ; ; &" 3

27 ! ( ) *!9""8 #5" $ % &' E ,-./ / ) +,-./0.14 :746-90;36--4 <==>;06>/> ! FG68 H 5 I5 J86) ?7@06>> A7;: B- 93;B C ?-./ ;-? ?-./0.7B-.0D (565 ' Q %'! KLM Q Q ) N O P65 ' Q ) R Q Q 688 J Q865 8) R95!5556 S 3TU'! Q Q &U) Q %SS O Q 5 Q ! Q % G85 8) H N) & O ) S 6 V' J W95 556) ) X5765) )

28 ! " #$ " # $ ! $ #$ ! % $ & $ $ & ' $ #$ $ ' $ (., #8 6$7 $ ' $ (976 )*#!89+, $

29 ! " # ! $866 % % # & & # ' ( ) & * * ! & ,-./ ,427 89:;9<9; =>?@ABCD>;?<?EF; BG>E;FF; 89:;F?HHI@B?J?@ JBIHI;FKF<II;> LM>@J>@ ;>H>?E?@L NFEHIE;>>@ <?@BG>CH?; O?@@>; EFKHF9E;? FE?KF NFEHIE;>@ :KF?E?KDF P2,7QQ7 12 R.4,SQQ7 8F;?<>C>IHEF;T U;?K>IHEF; V-,252-W24RQ43XQS5,4Y-7Y Z>CFDG?T ;>E>?@F@ G>K<FKI@ K>>;I [E?>@;I@;FDIET H?FK?;>?;B \J;F@9?EF; FCB;ID?@F@ ^367QQ7 12 W24RQ437 _>K?HB?D?F@ K>>=F@@IET FC?;:?EFE;? <>>;FF; Z>K<FKF<> K?J>;?EH? `C?HB?E;IB;FF; a>c=bihe?>t FbIK?EFDG?> J?@;B=> c,q-7,s7. d>?@b@;>>@ >DD>;?D>?EII;>T :JU ;F@F<9?EF; <?FE;?; H>?H?EE> DFb?B?EE> 89H:<::;9 gfi;igbc;>>k?@ J:]b:@;9D?@F@ Z>K<FKI;?K>@@F ab?d?@@>@ EII@@?;FKI +22R37Q72R33- `C?HB?EK?HHFF; <?HBK> HKB hi E>>HH> >IH?T K>I>@;>?E?@ D:]JFDG99@ \J;F@9?EF; >IH?BKB>=>; [E?>H>E j337 2-, a>e>u>c<b?eiie

30 ' #$# " % & & ! " ( % ) * , % & & & & # " % )88998& 7986& * / , & ' & & & & & & ( & ,( & , %

31 % $ 5# 967$ & 8! " , % $ , $ " $ ' , , ) $ (/ ' ()555 * % $ * 4 * * ! , $ 5 4 ' $ $ , ) $ $ $ " $ $ " $

32 "98 # $% ! " ( &' $' ' )9* $% , " / $%%

33 gahijklmdnao nmhad jopaoqdjoqjr_sdrqj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yqshz{ vim}qmmrj~ns_rjhqdvej{oaqhdpa}mh{ii{iijop_r_sdrqjv_hs ƒ fwwwwf ^_à c de f ˆ Š Ž tuvcwvtwwx

34 !"3925# $ % % & ' " ( % ) % ! # % 96 " &1936 % ( 82 ) * * " , & ( % ) ) " , ' & $368 $ !9056# / '5298!9056# " "84 5 & ! # 38 ) / :8437:4568; )38 " & )38" ' '505 & ' < )38" ' "923 ) " ( % ) % ! # % 96 " =>?@ B CD E F@GHIJKLCM@N MLG@C INO@NPCINPIQ>RCQPI BSTUVTBVVW XPRGYZ[[[THL\PLLQI]MR>QIGPCTDIZN@PGCO@\LGZHHZHH^INO>^Q>RCQPIT>GR_àbcd^aefEVVVVE

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d[]refggg`swh[ww\tix]i\tr[ǹotfyk[rnzkhwrfssfssjtyzij\i]n\[tìr]klmnopjmqrpbbbbp HIJK M NO P ^_àb`^bbc

36 *%+,-./0(1%2 10+%( -23%24(-24-5#6( "#$% ' () ' ! =46+>?@@@9,0A4005-B16#5-+4(9)-?2%4+(3%A0+?,,?,,C-23#C5#6(54-9#+6DEFGHICFJK';;;;' 789:;97;;<

37 smtuvwxypzm{ zytmp k ym}k~p}v "#$99%9!#% " ! $999%#! jklm o pq r '()*+)*,-+. /,0)(/,,1 23((., 30.-( : '()*+)*,-+. ;, '<)*(.=0(. >0)=(?*)(. 40*(..(?/@?>A)=A *+B,=+., *()*+)=,,1 23((., 30.-( : *?4A[^(@@<4, 4,;0[ =??@@0[ 58888\ *,+@+.*0?/@A>0)=_,>B<,4+( CDEFGHGIJJG L MGGNOPJJGQRSGPJDR SQCGNID TTUVWXYVTZ,>B<=+)[,4+((. )0)A4=A/A= *<`=((=[ a4+(()((. (0 <4( 40=(=? *<`=(0=,1 ]A/)A. *()*+)=,)), )0;,0=)(( B0)0 5\c8d98d4+B+. *0B0*()*+)=,)=, /+0)=+=,B,, 40*(>,*(..+)=,1 e,*(..+*)(= )0;,0=)(B,= ]A/)A. *()*+)=,,. B0(BA. B,>)04,1 e,*(..+),0*,0.(.?/@a>0)=_ <. /++=+.+= `+</,=,B,)=0f /+=, =<0),,4=, *()*+)=,. ++-(//,= 7d6 *(><*)0)(= 40*(>,*(..+*)(= /+<-<)=,B,= )+`=((40)(. 4+<.=(B,.?/@A>0)=_. B,.`(//,4( 40*(*()*+)=,4(1 g,>)0.*0. '()*+)*,-+. B,>(4, >,*(..+)=(. *,=<*<>*(+) <. 40*0@0=A(. ),/,f B,.`(/@0 >,*(..+)*,.=, )+4,+=++ <),*)0 ++-(/@,, *,+@+.*0>,*(..(=,1 e,*(..+*)(= )0;<0=+B,= =<>0. 4A`(0)??=((.f '()*+)*,-+. ;, '<)*(.=0(. B,>)04(1 *()*+)=,>,*(.=,/0)=,f.( <B,= 5d7d*(><*)0)0, *0B0=,4<;,1 5 '<)*(.=0( 9f g,.`, h`-?)@,.**0 7 '<)*(.=0( cf ]+B(.0. 40*(=,4< c '()*+)*,=+ 9f '0>;<4, 6 '()*+)*,=+ if '<.=0<. 40*(=,4< ~t uy yy}vẑ~k}vtp qv {mtp m yt uu uušk ymš}k~p}v kt~ Œ Ž Š o ƒ r o r ƒ

38 TOUVWXYZR[O\ [ZUOR M]ZO^M_R^Ẁ #$%&'($)* , !6, ,.0 / ,57 4, /! , ! /!77 4, , ,44!3 337" , / ,-- 746, , , " , , ,7 / ! , ,3 5/! ! , , ! ! / / , ! / /83 5, / ! / /866 /, / ", , , , ,7 : ; ! ! , /! , / / , ! /7/877 )$<)$%=>>)& )(@$'$AA$&* ! / , , BC#&==&*!3 D!; 238 E , FE 7 / ,7, , /487 G /487 G H , " 48 38I J /87,7 +4 D!; /8 +4 2G62G 4364 KKK LMNO Q RS Q f`_ughiiibvz]`zz^wj[_m^wùrbswh\òurko]zuhvvhvvlm]zol^m_r^ẁbmu_mnopqrlstucdddde QabcdbQdde

39 oipqrstulviw vupil qlxyizg{lz r fghi k lm n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`9:O \973:5.[ K985./ K6: K6-]/- : >2:>04.O840- ;94.9/40- : >9 40-./ / \973:5.[/- [O;284O32S O84/80:584/-0-7/80: ?@UV< \/: / =.5 a< \QO[Q-0-< a65--9?@un =46647/80 54./ R/:>579 =OM >9 4/:4/ K :/ < X /.5/40-80:5840-S >5[5-.67/ bc :9;/-.579 > :/./75>9< ^7980:9-7/80[ /- >9 -/[/-.67/ 89-]94C >9 K6863OO3272.S /[9CS :6589.9:;/80C > ;9:93OO3272.< J5-./70 : /- 3OQ ;9:94.5: S >589 K975/ ;65.9 3OQ[033/-< a<?@tb R/:> Q/.2 >9.80./- >9 >978/-03OO /./.5/3/-.9-49< P939-9 ;65--9 c5./79-./072 4/>9/--00- ;9-[ /8800-3OO /3/ K0.0./- >9-0 4/:.O/; /466F R/:>5799-<?@TBC76;679 : /- 3OQ /: S >5-89 O7280: / 946/-[65-0/.9 [0-8/7Q <?@ABC76;679 R/:>579 49/ -/ ;9:9.975 d0-.:63<?@au /3/ /-00-66F/4.0./ <?@AT : >0--0./- >9.85C54979 >9 X9;/ / X0-]94 e99:/ 975/./;9. 664/449./75/449< E99> : / 3OO3272./75>9S.5/-0-80:54 57/ >9.859 ;9-[ x {p ƒƒƒ~qu uuzr v{gzrp l~mr wi pl i up qq qq qlxyi zg{lz r~gp{ˆ oš Œ ŽŒ n } n}~k~n

40 IDJKLMNOGPDQ POJDG KGRSDTBUGTVL %66384 # # &'()*)+,) # / ##173835$ # $ / # ## # !" $ $ # # / # # # / ,55, $ :4 %80539 ;%673 #766 # #71<;9 = # $ 68## >9 9 %807153? ?111?8369 4! = / $ 9 % >!6> #17287 ABCD F GH F RVUJ\]^^^XKO_VOOTL`PUBTLJVGXHL]QDVJGaD_OJ]KK]KKbKGRSDb_TBUGTVLXBJUcdIefghbigjFZZZkW FWXYZXFZZ[

41 e_fghijkbl_m lkf_b gbno_p]qbprh \]^_ a bc d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nrqfwxyyytgkzrkkph{lq]phfrbtchxm_rfb _zkfxggxgg}gbno_}zp]qbprht]fq~e ƒ} duuu v dstautduuv

42 HCIJKLMNFOCP ONICF JFQRCSATFSUK & ' & !"#$% ' ( ' '534734!"#$% '4 ) *+,-- 4!"#$% % / )7 ' !1!2$$ : ;2#22$$ <9/ )7 6'394' ) /.3 )74 '7501 4!"5" ) : )7!"" =.4 2$ %73967 >>> ? E FG E QUTI[\]]]WJN^UNNSK_OTASKIUFWGK\PCUIF`C^NI\JJ\JJaJFQRCa^SATFSUKWAITbcHdefgahfiEYYYjZ EVWXYWEYYZ

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fghijklllcmnognnpqrsh[pqig_c`qkt]gi_u]onikmmkmmavm_fw]vw]gc[ihxyz{ }~v} addd d Z[\] ^ _` a abc^dcadde