HELSINGIN KAUPUNGINHALLITUS PÖYTÄKIRJA 6/2004 1

Transkriptio

1 HELSINGIN KAUPUNGINHALLITUS PÖYTÄKIRJA 6/ MAANKÄYTTÖ- JA RAKENNUSLAIN UUSI KEHITTÄMISKORVAUS- SÄÄNNÖSTÖ JA SEN MERKITYS KAUPUNGIN SOPIMUSKÄYTÄN- NÖLLE Khs Esityslistan asia Kaj/7 Kaupunginhallitus päätti, että kaupunginhallituksen (837 ) tekemä päätös korvataan maankäyttö- ja rakennuslain 12 a -luvun voimaantulon johdosta seuraavalla päätöksellä: Kaupunginhallitus kehottaa kiinteistölautakuntaa valmistelemaan maanomistajan kanssa kaupunginhallituksen päätettäväksi maankäyttö- ja rakennuslain 12 a -luvussa tarkoitetun maankäyttösopimuksen aina, kun maanomistajalle koituu asemakaavasta, asemakaavan muutoksesta tai vastaavasta poikkeamisluvasta merkittävää hyötyä. Laskelma tehdään liitteen 2 osoittamalla tavalla. Neuvotteluun johtavan merkittävän hyödyn alarajaksi on alkaen määritelty euroa. Toissijaisesti maanomistajan maksettavaksi tulee esittää vastaava kehittämiskorvaus. Samalla kaupunginhallitus päätti oikeuttaa kiinteistölautakunnan määrittelemään sopimusmenettelyn periaatteiden yksityiskohdat ottaen huomioon kaupungin tähän asti noudattama käytäntö ja maanomistajien tasapuolinen kohtelu sekä sopimusmenettelyssä että kehittämiskorvausta määrättäessä. Pöytäkirjanote jäljennöksin esityslistasta liitteineen kiinteistölautakunnalle, kaupunkisuunnittelulautakunnalle, yleisten töiden lautakunnalle sekä talous- ja suunnittelukeskukselle. LIITE Liitteet 1-2

2 HELSINGIN KAUPUNGINHALLITUS ESITYSLISTA Kaj/7 1 7 MAANKÄYTTÖ- JA RAKENNUSLAIN UUSI KEHITTÄMISKORVAUS- SÄÄNNÖSTÖ JA SEN MERKITYS KAUPUNGIN SOPIMUSKÄYTÄN- NÖLLE Khs Kiinteistölautakunta toteaa ( ) seuraavaa: Tiivistelmä Heinäkuun 2003 alussa tuli voimaan maakäyttö- ja rakennuslain muutos ( , 222/2003), jossa vahvistettiin maanomistajan velvollisuus osallistua kaavan toteutuskustannuksiin tapauksissa, joissa kaavoituksesta koituu maanomistajalle merkittävää hyötyä. Samalla maankäyttösopimuksia koskevaa sääntelyä täydennettiin. Maankäyttö- ja rakennuslain muutos Pääperiaatteet Kaupunki on yksityistä maata kaavoitettaessa noudattanut vakiintunutta sopimuskäytäntöä, jossa osa kaavoituksen maanomistajalle tuottamasta hyödystä kanavoidaan kaupungille silloin, kun kysymys on merkittävästä hyödystä. Noudatettua sopimuskäytäntöä esitetään jatkettavaksi pääpiirtein ennallaan. Siltä varalta, ettei sopimukseen joissakin tapauksissa päästäisi, varaudutaan soveltamaan uuden lain säännöksiä kehittämiskorvauksen määräämisestä. Eduskunta hyväksyi maankäyttö- ja rakennuslain muutoksen, jolla lakiin lisättiin aiempaa tarkemmat säännökset maankäyttösopimuksista, säädettiin maanomistajan velvollisuudesta osallistua yhdyskuntatekniikan kustannuksiin sekä lisättiin lakiin säännökset kehittämiskorvauksen määräämisestä ja perimisestä niiltä maanomistajilta, joiden kanssa ei ole syntynyt maankäyttösopimusta. Muutos tuli voimaan Lakimuutoksen mukaisen 12 a -luvun lähtökohtana on periaate, jonka mukaan maanomistajilla on yleinen velvollisuus osallistua yhdyskuntarakentamisen kustannuksiin, mikäli näille aiheutuu asemakaavasta merkittävää hyötyä. Kustannuksiin osallistumisesta on ensisijaisesti pyrittävä sopimaan maanomistajan kanssa tehtävin maankäyttösopimuksin. Mikäli sopimukseen ei päästä, kunnalla on toissijaisesti oikeus periä maanomista-

3 HELSINGIN KAUPUNGINHALLITUS ESITYSLISTA Kaj/7 2 Maankäyttösopimukset jalta hänen asemakaavasta saamaansa hyötyyn suhteutettu korvaus (kehittämiskorvaus) yhdyskuntatekniikan rakentamisesta aiheutuneista kustannuksista. Maanomistajia on kohdeltava tasapuolisesti. Maankäyttö- ja rakennuslain muutoksen perustelujen mukaan tavoitteena on vapaaehtoinen sopiminen kunnan ja maanomistajan kesken. Kehittämiskorvausta koskevat säännökset ovat kuitenkin joissakin tilanteissa tarpeen. Esimerkiksi niissä tilanteissa, joissa osa asemakaavaalueen maanomistajista tekee kunnan kanssa maankäyttösopimuksen joidenkin kieltäytyessä sopimuksesta, menettely on käyttökelpoinen maanomistajien tasapuolisen kohtelun varmistamiseksi. Tällöin viimemainittujen osallistuminen kustannuksiin voidaan varmistaa määräämällä heidän maksettavakseen kehittämiskorvaus. Maankäyttösopimus- tai kehittämiskorvausmenettely liittyvät tilanteisiin, joissa kaavoitetaan muuta kuin kaupungin omistamaa maata. Tavoitteena on tällöin kompensoida osa kunnalle koituvista kaavan toteutuskustannuksista jakamalla maan arvonnousua. Helsingissä tavallisempi ja kaupungin kannalta edullisempi ja tarkoituksenmukaisempi on tilanne, jossa kaupunki itse omistaa kaavoitettavan maan. Tällöin kaavoituksen tuoma arvonnousu koituu kokonaan kaupungin hyväksi kaavoitettua maata edelleen vuokrattaessa tai myytäessä. Useimmiten yksityisen maan kaavoittaminen Helsingissä kohdistuu rakennettuun ympäristöön. Tällöin se tarkoittaa tavallisesti olemassa olevan kaupunkirakenteen tiivistämistä tai vallitsevan maankäytön tehostumista esimerkiksi käyttötarkoitusmuutoksen kautta. Näissä tilanteissa maan hankkiminen kaupungille ennen kaavoitusta ei yleensä ole perusteltua. Maankäyttösopimuksia koskevia säännöksiä on täsmennetty. Sopimuksilla ei voida sitovasti sopia kaavojen sisällöstä tai ohittaa lainmukaista kaavoitusprosessia. Maankäyttösopimus voidaan sitovasti tehdä vasta sen jälkeen, kun kaavaluonnos tai ehdotus on ollut julkisesti nähtävillä. Tämän estämättä voidaan erikseen sopia kaavoituksen käynnistämisestä. Maankäyttösopimuksilla voidaan kehittämiskorvaussäännösten estämättä sopia laajemminkin osapuolten välisistä oikeuksista ja velvollisuuksista. Maankäyttösopimuksia voi siten tehdä yleisen sopimusva-

4 HELSINGIN KAUPUNGINHALLITUS ESITYSLISTA Kaj/7 3 Kehittämiskorvaus pauden puitteissa. Näin niiden käyttöalaa rajaavat lähinnä vain kaavoitusmenettelyä koskeva lainsäädäntö sekä oikeustoimilain sopimustoimintaa koskevat yleiset säännökset. Kaupungin sopimuskäytäntö vastaa lain vaatimuksia, eikä tältä osin ole tarvetta muuttaa toimintatapoja. Sen sijaan maankäyttö- ja rakennuslain muutoksen uudet säännökset maankäyttösopimuksesta tiedottamisesta on otettava huomioon kaavaprosessissa. Sopimuksesta on tiedotettava kaavan laatimisen yhteydessä. Tarkoituksesta tehdä maankäyttösopimus on tiedotettava jo osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa. Uudet säännökset täsmentävät sopimusmenettelyä ja sen alaa sekä korostavat menettelyn avoimuutta ja kaavoituksen itsenäisyyttä suhteessa sopimuksiin. Menettelyn toissijaisuus ja sitä koskevat rajoitukset Jos maanomistajan kanssa ei ole syntynyt sopimusta hänen osallistumisestaan yhdyskuntarakentamisesta aiheutuviin kustannuksiin, kaupunki voi periä maanomistajalta tontin rakennusoikeuden, sen lisäyksen tai käyttömahdollisuuden muutoksen aiheuttamaan tontin arvonnousuun suhteutetun osuuden kaava-alueen rakentamista palvelevan yhdyskuntarakentamisen arvioiduista kustannuksista (kehittämiskorvaus). Kehittämiskorvauksen käyttöala määräytyy lain sitä koskevien nimenomaisten säännösten mukaan, jolloin sen soveltamisala on suppeampi kuin maankäyttösopimusten ja se on sovellettavissa vain toissijaisesti, mikäli maankäyttösopimukseen ei ole päästy. Kehittämiskorvausta ei saa määrätä maanomistajalle, jonka omistamille alueille osoitetaan asemakaavassa rakennusoikeutta vain asuntorakentamiseen eikä määrä ylitä 500 k-m 2. Kaupunki voi päättää kaupungissa tai tietyllä kaava-alueella sovellettavasta korkeammasta rajasta. Kehittämiskorvauksen määrääminen edellyttää lisäksi aina sitä, että kaavasta koituu maanomistajalle merkittävää hyötyä. Maanomistajalta perittävän kehittämiskorvauksen enimmäismäärä on 60 % kaavan tuomasta arvonnoususta.

5 HELSINGIN KAUPUNGINHALLITUS ESITYSLISTA Kaj/7 4 Asemakaavakohtainen harkinta Kaupunki voi lain mukaan tehdä yleispäätöksen siitä, milloin kehittämiskorvaussäännöstä sovelletaan. Helsingin kaavoitus- ja sopimuskäytäntöön soveltuu kuitenkin paremmin päättää sopimusmenettelystä tai kehittämiskorvauksen määräämisestä asemakaavakohtaisesti. Tällöin otettaisiin kantaa tapauskohtaisesti maankäyttösopimuksen tarpeellisuuteen ja siltä varalta, että sopimusta ei synny, myös kehittämiskorvauksen määräämiseen. Kustannusperusteisuus Kehittämiskorvaus on kustannusperusteinen ja määräytyy asemakaavan toteuttamisesta kunnalle aiheutuvien tai aiheutuneiden laissa yksilöityjen kustannusten perusteella. Näistä on laissa tyhjentäväksi tarkoitettu luettelo. Kustannuksina voidaan ottaa huomioon kaavan toteuttamisen edellyttämät kustannukset sekä kaavan toteuttamiseksi ennalta suoritettujen toimenpiteiden kustannukset. Maksun perusteena olevat kustannuksia aiheuttavat toimenpiteet tulee toteuttaa viimeistään 10 vuoden kuluessa siitä, kun kehittämiskorvausta koskeva päätös on saanut lainvoiman. Kunnalle aiheutuvina kaava-aluetta palvelevina yhdyskuntarakentamisen kustannuksina voidaan kehittämiskorvausta määrättäessä ottaa huomioon sekä kaava-alueella että sen ulkopuolella sijaitsevien kaavaaluetta merkittävässä määrin palvelevien katujen, puistojen ja muiden yleisten alueiden hankinta-, suunnittelu- ja rakentamiskustannukset, samoin maanhankintakustannukset kaava-aluetta palvelevien yleisten rakennusten rakentamiseksi. Lisäksi kehittämiskorvausta määrättäessä voidaan ottaa huomioon kunnalle kaava-alueen maaperän kunnostamisesta aiheutuvat kustannukset ja kaava-alueen välttämättömästä meluntorjunnasta aiheutuvat kustannukset sekä kunnalle aiheutuvat kaavoituskustannukset. Asemakaava tai asemakaavan muutos saatetaan usein laatia alueelle, jolla kehittämiskorvausta määrättäessä huomioon otettavat kustannukset ovat jo toteutuneet. Mikäli laadittavasta asemakaavasta tai sen muutoksesta aiheutuu erityisen merkittävää hyötyä, kehittämiskorvaus voidaan tällöin määrätä arvioimalla ne kustannukset, jotka kaavaaluetta palvelevan yhdyskuntarakenteen aikaansaaminen tuon kaavan tai kaavamuutoksen hyväksymishetkellä aiheuttaisi.

6 HELSINGIN KAUPUNGINHALLITUS ESITYSLISTA Kaj/7 5 Kaupungin noudattama sopimusmenettely Kaupunginhallituksen maapoliittinen päätös./. Kaupunginhallitus päätti (837 ), että kiinteistölautakunnan tulee ennen uuden kaavan hyväksymistä käydä maapoliittiset neuvottelut kyseisen kaavan luomien arvojen ja rahoitusmahdollisuuksien käyttämisestä kaupungin tavoitteiden edistämiseksi. Kaupunginhallitus edellytti, että neuvottelut käydään aina silloin, kun rakennusoikeuden määrä tai kerrosala, jota muutos koskee, on merkittävä. Kaupunginhallituksen päätös esityksineen on esityslistan tämän asian liitteenä. Kiinteistölautakunnan soveltamisohje./. Kiinteistölautakunta päätti viimeksi vuonna 1999 määritellä merkittävänä pidettävien rakennusoikeuden muutosten tai kerrosalalisäysten arvolle rahamääräisen alarajan, noin euroa, jota vähäisemmissä kaavanmuutostilanteissa maankäyttösopimuksen neuvottelemista ei pidetä tarpeellisena. Tarkoituksena on näin ollut se, ettei Helsingin oloissa vähäisenä pidettäviin kaavoituksen tuomiin arvonnousuihin puututa. Tätä rajaa on sovellettu vuoden 2000 alusta lukien kaupunkisuunnittelulautakunnassa hyväksyttyihin asemakaavoihin ja asemakaavojen muutoksiin sekä vastaaviin poikkeuslupatapauksiin. Laaditut sopimukset Vertailun vuoksi voidaan todeta, että kehittämiskorvausta voidaan lain mukaan periä silloin, kun laissa asetettu rakennusoikeuteen perustuva alaraja, 500 k-m 2 asuntorakentamisoikeutta, ylittyy ja asemakaavan tai sen muutoksen tuoma hyöty on merkittävä. Kunta saa lain mukaan päättää korkeammastakin rajasta. Helsingissä tällaisen rakennusoikeuden arvo olisi keskimääräisen pientalotontin rakennusoikeuden yksikköhinnan mukaan noin euroa. Kaupunginhallituksen tekemän päätöksen jälkeen siinä tarkoitettuja maankäyttösopimuksia on tehty noin 80, nykyään kymmenkunta vuodessa. Ensisijaisesti neuvotteluissa on pyritty ratkaisuihin, joiden mukaan maanomistaja kompensoi osan saamastaan arvonnoususta luovuttamalle kaupungille kaava-alueella, tai mikäli tämä ei ole mahdollista, muualla omistamiaan kaupungille tarpeellisia maa-alueita, kuten yleisiä alueita tai asuntotontteja. Aina tämä ei ole mahdollista. Tällöin on yleensä sovittu vastaavasta rahakorvauksesta, joka taas on pyritty kanavoimaan suoraan tai välillisesti kaava-alueen välttämättömien toteutuskustannusten kattamiseen. Sopimusten kautta saatujen rahakorvausten arvo on vaihdellut alle eurosta noin 5 milj. euroon.

7 HELSINGIN KAUPUNGINHALLITUS ESITYSLISTA Kaj/7 6 Sopimusten tuoman kokonaisedun arvo on ollut huomattavasti tätä suurempi. Yleisimmin Helsingissä on sopimustilanteissa kysymys aiemmin kaavoitetuista alueista, joille laaditaan kiinteistöjen arvoa kohottava asemakaavan muutos. Tällöin ei aina synny välittömiä kunnallistekniikan toteuttamisesta aiheutuvia kustannuksia, mutta maanomistajien tasapuolisen kohtelun vuoksi on katsottu perustelluksi pyrkiä sopimaan arvonnousuun suhteutetusta rahakorvauksesta. Tämä on aiheellista siksikin, että lisääntyvästä tai tehostuvasta maankäytöstä joka tapauksessa välillisesti aiheutuu laskettavissa olevia keskimääräisiä kustannuksia tai, kehittämiskorvausmenettelyn näkökulmasta tarkasteltuna, jo aiemmin toteutuneita kaavamuutoksen mahdollistaneita kustannuksia. Neuvottelumenettely on samalla turvannut maanomistajien tasavertaisen kohtelun keskenään samanlaisissa tilanteissa. Vaikka maankäyttösopimusten perusteella kaupungille tuloutuneet rahat eivät ole kaupungin budjettikäytännössä tarkoitussidonnaisia, ne sovelletun käytännön mukaan ovat olleet tosiasiallisesti käytettävissä yhdyskuntarakentamiseen, mm. maanhankintaan ja tonttien rakentamiskelpoiseksi tekemiseen, esimerkiksi esirakentamistöihin tai maaperän puhdistamiseen. Maankäyttösopimuksilla kertyvien rahojen käyttäminen yhdyskuntarakentamiseen tekee lisäksi menettelyn maanomistajienkin näkökulmasta perustelluksi. Menettely jatkossa Kiinteistöviraston soveltamaa maankäyttösopimusmenettelyä esitetään jatkettavaksi entisellään, kuitenkin siten, että menettelyn soveltamiselle asetettuja kynnysarvoja tarkistetaan tarvittaessa. Mikäli maankäyttösopimukseen ei jossakin tapauksessa päästäisi, vaikka kysymys olisi asemakaavan tai sen muutoksen tuomasta merkittävästä arvonnoususta, tulisi noudattaa maankäyttö- ja rakennuslain säännöksiä kehittämiskorvauksen määräämiseksi sopimuskorvauksen sijaan. Lain mukaan kehittämiskorvauksena voidaan periä enintään 60 % arvonnoususta, mutta valtuusto voi päättää myös alemmasta enimmäismäärästä. Etukäteen ei kuitenkaan liene tarkoituksenmukaista määritellä laista poikkeavaa enimmäismäärää, vaan kannanotto, mikäli alempaan arvoon päädyttäisiin, voidaan jättää tehtäväksi samassa yhteydessä, kun päätös kehittämiskorvausmenettelyyn ryhtymisestäkin.

8 HELSINGIN KAUPUNGINHALLITUS ESITYSLISTA Kaj/7 7 Kaupunkisuunnitteluviraston kanssa neuvotellaan erikseen maankäyttösopimuksista tiedottamiseen ja kehittämiskorvausten määräämiseen liittyvästä yhteistyöstä. Kaj toteaa, ettei kaupunginkanslian lainopillisella osastolla ole lisälausuttavaa kiinteistölautakunnan esitykseen. KAJ Kaupunginhallitus päättänee, että kaupunginhallituksen (837 ) tekemä päätös korvataan maankäyttö- ja rakennuslain 12 a -luvun voimaantulon johdosta seuraavalla päätöksellä: Kaupunginhallitus kehottaa kiinteistölautakuntaa valmistelemaan maanomistajan kanssa kaupunginhallituksen päätettäväksi maankäyttö- ja rakennuslain 12 a -luvussa tarkoitetun maankäyttösopimuksen aina, kun maanomistajalle koituu asemakaavasta, asemakaavan muutoksesta tai vastaavasta poikkeamisluvasta merkittävää hyötyä. Laskelma tehdään liitteen 2 osoittamalla tavalla. Neuvotteluun johtavan merkittävän hyödyn alarajaksi on alkaen määritelty euroa. Toissijaisesti maanomistajan maksettavaksi tulee esittää vastaava kehittämiskorvaus. Samalla kaupunginhallitus päättänee oikeuttaa kiinteistölautakunnan määrittelemään sopimusmenettelyn periaatteiden yksityiskohdat ottaen huomioon kaupungin tähän asti noudattama käytäntö ja maanomistajien tasapuolinen kohtelu sekä sopimusmenettelyssä että kehittämiskorvausta määrättäessä. Pöytäkirjanote jäljennöksin esityslistasta liitteineen kiinteistölautakunnalle, kaupunkisuunnittelulautakunnalle, yleisten töiden lautakunnalle sekä talous- ja suunnittelukeskukselle. (Riitta Venesmaa, puhelin ) LIITTEET Liite 1 Khn päätös esityksineen uudelleenkaavoitettavien yksityisten omistamien alueiden maapoliittisia toteuttamisperiaatteita koskevasta neuvottelumenettelystä Liite 2 Kiinteistölautakunnan päätös merkittävän arvonnousun alarajasta