Sekä kohdan 13.2 Vapaa-ajan asuminen kokonaisuudessaan:

Transkriptio

1 Byggnämnden/Rakennuslautakunta Kaupunginhallitus Kaupunginhallitus Ehdotus Paraisten kaupungin rakennusjärjestyksen uudistamiseksi Rakennuslautakunta Valmistelija V.t johtava rakennustarkastaja Kenneth Koskinen puh Esittelijä V.t johtava rakennustarkastaja Kenneth Koskinen puh Kaupunginvaltuusto hyväksyi rakennusjärjestyksen Tehtyjen valitusten jälkeen Turun hallinto-oikeus on päättänyt kumota seuraavan, kohdan 13.1 tekstin: Rantavyöhykkeelle voi rakentaa päärakennuksen lisäksi vierasasunnon, jonka suurin sallittu kerrosala voi olla 40 m². Sekä kohdan 13.2 Vapaa-ajan asuminen kokonaisuudessaan: Yhteenlaskettu kerrosala saa olla enintään 8 % rakennuspaikan pinta-alasta, yhteensä enintään 400 m². Vapaa-ajan asumiseen tarkoitetulle rakennuspaikalle saa rakentaa yhden päärakennuksen. Enintään 40 m²:n suuruisen vierasasunnon saa rakentaa päärakennuksen yhteyteen tai erilliseen rakennukseen samassa pihapiirissä. Vierasasuntoa ei saa lohkoa erilliseksi rakennuspaikaksi. Yhteensä päärakennus ja vierasasunto saavat olla enintään 200 m². Lisäksi rakennuspaikalle saa rakentaa tarpeellisia talousrakennuksia, jotka eivät aiheuta asumiselle haittaa. Talousrakennusten yhteenlaskettu kerrosala saa olla enintään 200 m². Saunarakennuksen suurin sallittu kerrosala on 30 m² ja erillisen savusaunan 15 m². Asetettu työryhmä on laatinut ehdotuksen kumottujen osien uudistamiseksi ja tehnyt muita tarkistuksia. Liite Turun hallinto-oikeuden päätös Ehdotus uudistetuksi rakennusjärjestykseksi Ehdotus Päätös Rakennuslautakunta hyväksyy omalta osaltaan ehdotuksen Paraisten kaupungin uudistetuksi rakennusjärjestykseksi ja ehdottaa kaupunginhallitukselle, että ehdotus uudistetuksi rakennusjärjestykseksi asetetaan julkisesti nähtäville ja että siitä pyydetään lausunnot viranomaisilta. Ehdotus hyväksyttiin.

2 Tiedoksianto Kaupunginhallitus Kaupunginhallitus Valmistelija Kaupunginlakimies Monica Avellan, puh Esittelijä Kaupunginjohtaja Patrik Nygrén, puh Rakennusvalvonnan, kaavoituksen ja hallintopalvelujen edustajista koostunut työryhmä on laatinut uudistetun ehdotuksen rakennusjärjestykseksi, jonka rakennuslautakunta hyväksyi Turun hallinto-oikeus on jo kaksi kertaa kumonnut kaupunginvaltuuston päätöksen siltä osin kuin se on koskenut rakennusjärjestyksen kohdan 13.1 tiettyjä määräyksiä ja koko kohtaa Työryhmä ja rakennuslautakunta ovat sen vuoksi tehneet rakennusjärjestykseen uudistuksia, joissa huomioidaan hallinto-oikeuden perustelut tavalla, joka voisi mahdollistaa uudistettujen määräysten hyväksymisen. Kohdassa 13.1 hallinto-oikeus on perusteluissaan moittinut sitä, että pysyvästä asumisesta on annettu määräys, jonka mukaan rantavyöhykkeelle voi rakentaa päärakennuksen lisäksi vierasasunnon, jonka suurin sallittu kerrosala on 40 m 2. Rakennuslautakunta on sen vuoksi ehdottanut, että pysyvän asumisen rakennuspaikalle, kohta 13.1, saa rakentaa vain vierasmajan, joka lasketaan mukaan talousrakennusten yhteenlaskettuun sallittuun kerrosalaan 200 m 2 :iin ja jonka korkein sallittu kerrosala on 25 m 2. Tällainen rakennus on jotain aivan muuta kuin aikaisempi 40 m 2 :n vierasasunto, ja tällainen vierasmaja vastaa sitä, minkä rakennusvalvontaviranomaiset ovat tähänkin asti hyväksyneet vierasmajaksi. Käytännöt ovat olleet entisissä kunnissa erilaiset, mutta ehdotuksen mukaan vierasmaja katsottaisiin jatkossa talousrakennukseksi, mikä vaikuttaa sallittuun varustelutasoon. Kaupunginhallituksen valmistelussa "vierasasunto" on muutettu vierasmajaksi kohdan 15.3 toisessa kappaleessa ja rakennuslautakunnan ehdottama teksti "Rantavyöhykkeellä olevan vierasmajan korkein sallittu kerrosala on kuitenkin 25 m 2 " neljännen kappaleen alussa on poistettu. Edeltävästä tekstistä käy jo ilmi, että vierasmaja voi olla enintään 25 m 2, sekä rantavyöhykkeellä että sen ulkopuolella. Rakennuslautakunta on huomioinut hallinto-oikeuden perustelut koskien rakennusjärjestyksen ohjaavaa vaikutusta ja käsityksen siitä, että vapaa-ajanasumiseen tarkoitetuille rakennuspaikoille asetetut enimmäiskerrosalat ovat liian korkeat. Rakennusjärjestykseen liitetyssä Karttaliitteessä 1 kunnan alueet on jaettu A- ja B-alueisiin. A-alueisiin on sisällytetty pääsaarilla ja niiden välittömässä läheisyydessä sijaitsevat alueet. Nämä sisäsaariston alueet ovat tätä nykyä paikoitellen melko tiheään rakennettuja ja huomattavilta osin jo kaavoitettuja. Rakennuslautakunta on

3 arvioinut, että A-alueille voidaan paikalliset olosuhteet ja luonto huomioiden sallia korkeampi rakennusoikeus kuin B-alueille, jotka käsittävät ulkosaariston. B-alueisiin on sisällytetty maiseman ja luonnon näkökulmasta herkemmät ulkosaariston saaristoalueet. A-alueilla vapaa-ajanasumisen yhteenlaskettu rakennusoikeus on korkeintaan 400 m 2, kun se B-alueilla on korkeintaan 300 m 2. Myös päärakennusten sallitussa suuruudessa saaristo-olosuhteet on huomioitu siten, että päärakennuksen suurin sallittu kerrosala A-alueilla on 200 m 2 ja B-alueilla 150 m 2. Sen seurauksena, että Turun hallinto-oikeus päätöksellään nro 12/0139/1 muun muassa kumosi Paraisten kaupungin rakennusjärjestyksen kohdan 13.2 kokonaisuudessaan, Paraisten kaupungin rakennusvalvontaviranomainen on edelleen kunkin entisen kunnan alueella soveltanut entisten kuntien määräyksiä vapaa-ajanasumisen rakennusoikeudesta, koska muita määräyksiä ei ole ollut sovellettavissa. Houtskarin kunnan ja Iniön kunnan rakennusjärjestyksen mukaan rakennuspaikalle saa rakentaa vapaa-ajanasunnon, 25 m 2 :n vierasmajan ja 25 m 2 :n saunarakennuksen. Näiden yhteenlaskettu suurin sallittu kerrosala on korkeintaan 5 % rakennuspaikan pinta-alasta, enimmillään 200 m 2. Tämä tarkoittaa sitä, että vapaa-ajanasunto voi olla enimmillään 200 m 2, jos ei saunaa eikä vierasmajaa rakenneta. Lisäksi rakennuspaikalle saa rakentaa talousrakennuksia, joiden rakennusala on korkeintaan 2 % rakennuspaikan pinta-alasta, kuitenkin enimmillään 80 m 2. Vapaa-ajanasumisen rakennuspaikalle on yhteensä siis voitu rakentaa 280 kerrosala-m 2. Korppoon kunnan rakennusjärjestyksen mukaan rakennuspaikan sallittu kerrosala vapaa-ajan asumiseen on enintään 5 % rakennuspaikan pinta-alasta, kuitenkin enintään 200 m 2. Rakennuspaikalle saa rakentaa yhden asunnon asuinrakennuksen, vierasmajan ja saunan. Vierasmajan ja vastaavasti saunan kerrosala ei saa ylittää 25 m 2. Tämän lisäksi saa rakentaa talousrakennuksia, joiden yhteinen kerrosala on 1 % rakennuspaikan pinta-alasta, kuitenkin enintään 80 m 2. Vapaa-ajanasumisen rakennuspaikalle on yhteensä voitu rakentaa 280 kerrosala-m 2. Nauvon kunnan rakennusjärjestyksen mukaan rakennuspaikalle saa pystyttää yhden asunnon vapaa-ajanmökin, saunarakennuksen, vierasmökin, enintään 25 m 2, ja savusaunan. Sallittu kerrosala rakennuspaikkaa kohti on korkeintaan 200 m 2 vapaa-ajan asumisessa. Rakennuspaikalle saa lisäksi rakentaa sen käyttötarkoitukseen liittyviä talousrakennuksia, joiden koko on suhteessa käyttötarkoitukseen. Nauvon kunnan tulkintakäytännön mukaan nämä talousrakennukset sisältyvät 200 m 2 :n kokonaisrakennusoikeuteen. Entisen Paraisten kaupungin rakennusjärjestyksessä yhteenlaskettu rakennusoikeus saa olla enintään 10 % rakennuspaikan pinta-alasta, jonka on oltava vähintään m 2. Aikaisemmin käyttöön otetuilla rakennuspaikoilla, jotka ovat alle m², yhteenlaskettu kerrosala saa olla enintään 8 % rakennuspaikan pinta-alasta, josta kerrosalasta 3/4 on tarkoitettu asuntokäyttöön.

4 Asuinrakennuksen kerrosala saa olla enintään 400 m 2, talousrakennusten yhteenlaskettu kerrosala saa olla enintään 200 m 2. Saunarakennuksen suurin sallittu kerrosala on 30 m 2, erillisen savusaunan 15 m 2 ja vierasmajan 20 m 2. Vapaa-ajanasumisen rakennuspaikan suurin sallittu rakennusoikeus on siis ollut 600 m 2. Ottaen huomioon nämä vaihtelut entisten kuntien rakennusjärjestyksissä kaupunginhallitus voi todeta, että ehdotuksessa Paraisten kaupungin uudistetuksi rakennusjärjestykseksi ehdotettu vapaa-ajanasumisen korkein sallittu kerrosala pienentää huomattavasti Paraisten kunta-alueen korkeinta sallittua kerrosalaa. Se pienenee 600 m 2 :stä 400 m 2 :iin sisäsaaristossa ja 300 m 2 :iin ulkosaaristossa. Muiden kunta-alueiden osalta suurin sallittu kerrosala nousee 280 m 2 :stä / 200 m 2 :stä 400 m 2 :iin sisäsaaristossa ja 300 m 2 :iin ulkosaaristossa. Varsinkaan luonnoltaan ja maisemaltaan herkemmässä ulkosaaristossa rakennusoikeuden nousu ei ole suuri. Ja koska päärakennuksen korkein sallittu kerrosala siellä on 200 m 2, se on vain puoliksi niin suuri kuin Paraisten entisessä rakennusjärjestyksessä ja yhtä suuri kuin muiden entisten kuntien rakennusjärjestyksissä. Uudistusehdotuksessa on huomioitu myös erinäisten pienten, ajankohtaisten tarkistusten tarve. Samalla rakennuslautakunta on tehnyt tekstiin erinäisiä selvennyksiä. Kaikki tekstimuutokset on tässä vaiheessa merkitty punaisella. Liite 7 Ehdotus uudistetuksi rakennusjärjestykseksi, muutokset merkitty punaisella Ehdotus Kaupunginhallitus päättää, että ehdotus Paraisten kaupungin uudistetuksi rakennusjärjestykseksi asetetaan julkisesti nähtäville Paraisten kaupungintalon asiointipisteeseen ja Nauvon, Korppoon, Houtskarin ja Iniön aluekonttoreihin tiedotussihteereiden luo. Nähtäville asettamisesta ja mahdollisuudesta muistutuksen tekemiseen kuulutetaan niin kuin kunnallisista ilmoituksista Paraisten kaupungissa kuulutetaan. Kunnan jäsenillä ja muilla osallisilla on mahdollisuus tehdä ehdotuksesta kirjallinen muistutus mainittuna nähtävilläoloaikana. Muistutukset tulee toimittaa klo mennessä osoitteeseen Rakennusvalvontatoimisto, Rantatie 28, Parainen. Muistutukset voi saman ajan kuluessa lähettää myös sähköpostitse osoitteeseen rakennusvalvonta@parainen.fi. Kaupunginhallitus päättää edelleen, että ehdotuksesta uudistetuksi rakennusjärjestykseksi pyydetään lausuntoa - Varsinais-Suomen liitolta - Varsinais-Suomen elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskukselta - naapurikunnilta Naantalilta, Turulta, Salolta, Paimiolta, Sauvolta, Kaarinalta, Raisiolta, Kemiönsaarelta ja Liedolta. Päätös Fabian Karlgren ehdotti, että ehdotus uudistetuksi rakennusjärjestykseksi lähetetään aluelautakunnille kuulemista varten. Hallitus yhtyi ehdotukseen.

5 Ehdotus hyväksyttiin. Tiedoksianto Rakennusvalvonta, rakennuslautakunta, viranomaiset, joilta pyydetään lausuntoa, aluelautakunnat Kaupunginhallitus Valmistelija Kaupunginlakimies Monica Avellan, puh Esittelijä Kaupunginjohtaja Patrik Nygrén, puh Naapurikunnat Naantali, Paimio, Kaarina ja Kemiönsaari ovat jättäneet lausunnon. Millään niistä ei ole huomautettavaa uudistusehdotuksesta. Aluelautakuntien ja valtion viranomaisten lausunnoista on ensin huomautettava, että niiden lausunnot käsittelevät osin jo lainvoiman saaneessa rakennusjärjestyksessä olevia asioita eli määräyksiä, joita ei tässä vaiheessa ole ehdotettu muutettaviksi. Lausuntoa on pyydetty hallinto-oikeuden osittain kumoamien kohdan 13.1 määräysten uudistusehdotuksesta ja hallinto-oikeuden kokonaisuudessaan kumoamien kohdan 13.2 määräysten uudistusehdotuksesta esillä olleen kuulutuksen mukaan muutos koskee kyseistä osaa rakennusjärjestyksestä sekä pienempiä tekstiin merkittyjä tarkistuksia. Muutosehdotuksen tavoitteena on, että kaikilla kunta-alueilla on samat määräykset rakentamisen määrästä ja käyttötarkoituksesta. Rakennusjärjestykseen tehdään myöhemmin päivityksiä tarpeen mukaan. Houtskarin lautakunta, Iniön lautakunta ja Nauvon lautakunta ovat antaneet lausunnot, joissa rakennusjärjestykseen on esitetty muutoksia sellaisilta osin, jotka eivät tässä ehdotuksessa ole ajankohtaisia. Nämä kysymyksenasettelut on käsiteltävä rakennusjärjestyksen myöhemmän läpikäynnin yhteydessä. Nauvon lautakunnan käsitys siitä, että vierasmaja voitaisiin varustaa yksinkertaisella keittiöllä, on ristiriidassa sen kanssa, miten vierasmajaa käsitellään rakennusjärjestyksessä muutoin: vierasmaja on talousrakennus, se ei ole asunto. ELY-keskus väittää, että vierasmaja ei ole sovelletun käytännön mukaan talousrakennus, koska se voidaan varustaa keittiötiloilla, tulisijalla ja pesutiloilla. ELY-keskus korostaa, että talousrakennuksia ovat asumista palvelevat rakennukset. ELY-keskuksen lausunto alleviivaa juuri sitä, miksi Paraisten kaupungin rakennusjärjestyksessä vierasmajaksi määritellyssä rakennuksessa ei voi olla keittiötä, ja joka rakennus kaupungin rakennusjärjestyksen mukaan selvästi eroaa sivuasunnosta, joka voidaan sisustaa itsenäiseksi asumisyksiköksi. Rakennusjärjestyksen mukaan vierasmaja on kiinteistöllä asumista palveleva talousrakennus ja se voidaan varustaa tulisijalla ja saniteettitiloilla. Se ei muodosta itsenäistä asumisyksikköä. Mitä tulee Nauvon lautakunnan huomautukseen sivuasunnosta, on syytä viitata

6 Turun hallinto-oikeuden päätökseen päätösnumero 12/0139/1. Hallinto-oikeuden arvion mukaan jopa määräys oikeudesta rakentaa enintään 40 k-m 2 :n sivuasunto on lainvastainen, koska se mahdollistaa yleisesti toisen asunnon rakentamisen kaikille rakennuspaikoille rantavyöhykkeellä paikallisista olosuhteista riippumatta. Sivuasunnon rakentamista rantavyöhykkeelle on sen vuoksi mahdotonta sallia. Iniön lautakunta ehdottaa, että Åselholm sisällytetään vyöhykkeeseen A eli sisäsaaristoon. Korppoon lautakunta katsoo, että sisäsaaristoksi pitäisi lukea myös suuret Åvensorin, Järvsarin, Maskinnamon ja Innamon saaret. Vyöhykejako perustuu maiseman rakenteeseen, alueen maisemapiirteisiin ja suurimpien saarten keskinäiseen läheisyyteen, jonka takia ne muodostavat kokonaisuuksia. Vyöhykejaon valmistelussa kaavoitusyksikkö on huomioinut vanhat kylät ja olemassa olevan vakinaisen asutuksen ja rakentamispaineen. Jako perustuu kuitenkin pääasiassa maiseman erityispiirteisiin ja maiseman kykyyn sietää rakentamisen tuloksena syntyviä muutoksia. Tässä suhteessa yhtäältä Åselholm ja toisaalta Åvensorista, Järvsarista, Maskinnamosta ja Innamosta muodostuva saariryhmä eroavat toisistaan. Åselholm sijaitsee Kihdin selällä, kun taas mainittu saariryhmä sijaitsee maantieteellisesti lähellä Korpolandetia ja Norrskataa. Kaavoitusyksikkö on sen vuoksi nyt tarkentanut vyöhykejakoa niin, että Åvensor, Järvsar, Maskinnamo ja Innamo kuuluvat rakennusjärjestyksen uudistusehdotuksessa vyöhykkeeseen A. ELY-keskus on lausunnossaan kehottanut kaupunkia arvioimaan rakennusjärjestyksen vaikutuksia erityisesti alueilla, joiden voimassa olevissa yleiskaavoissa viitataan rakennusjärjestyksen rakennusoikeuteen. Rakennusjärjestykseen viitataan muun muassa Etelä-Korppoon ja Etelä-Nauvon yleiskaavoissa. Kaava-alueet kuuluvat pääasiassa vyöhykkeeseen B. ELY-keskuksen vapaa-ajanasumisen korkeinta sallittua rakennusoikeutta koskevien huomautusten johdosta asian valmistelussa on tehty uusi arvio kohdan 13.2 rakennusoikeusmääräyksestä. Tämän arvion perusteella ehdotetaan, että vyöhykkeellä A eli sisäsaaristossa korkein sallittu kerrosala on 335 m 2 jakautuen seuraavasti: vapaa-ajanasunto 200 m 2, sauna 30 m 2, vierasmaja 25 m 2 ja muut talousrakennukset 80 m 2. Vyöhykkeellä B eli ulkosaaristossa korkeimman sallitun kerrosalan ehdotetaan olevan 280 m 2 ja jakautuvan seuraavasti: vapaa-ajanasunto 150 m 2, sauna 25 m 2, vierasmaja 25 m 2 ja muut talousrakennukset 80 m 2. Tämä vastaa rakennuslupahakemuksissa ilmi tulleita tarpeita ja ottaa samalla huomioon eri kunta-alueiden entiset rakennusjärjestykset ja niissä sallitut rakennusoikeudet. Lisäksi rakennusvalvonta on todennut, että autotallirakennuksia rakennetaan nykyisin myös vapaa-ajanasuntojen rakennuspaikoille, joille on tieyhteys. Lisäksi riittävä rakennusoikeus venevajoille ja muille säilytystiloille mahdollistaa järjestyksen säilymisen rakennuspaikalla. ELY-keskus viittaa Kemiönsaaren rakennusjärjestykseen, jonka mahdollistama vapaa-ajanasuntojen rakennusoikeus on 200 k-m 2 ja kokonaisrakennusoikeus 240 k-m 2, ja Naantalin rakennusjärjestykseen, jonka mahdollistama

7 vapaa-ajanasuntojen rakennusoikeus on 120 k-m 2 ja kokonaisrakennusoikeus 200 k-m 2. Tämä viittaus osoittaa ennen kaikkea sen, että näissä ja muissa rakennusjärjestyksessä on suurta vaihtelua korkeimman sallitun kerrosalan suhteen. ELY-keskus ei ole myöskään ottanut huomioon, että Kemiönsaaressa rakennuspaikan on pääsääntöisesti oltava vähintään m 2 ja Naantalissa vähintään m 2. Paraisilla rakennuspaikan on pääsääntöisesti oltava vähintään m 2. Kun eri rakennusjärjestysten mahdollistamille rakennuspaikoille lasketaan tehokkuusluku ja otetaan Paraisten osalta lisäksi huomioon ehdotetut vähennykset korkeimmasta sallitusta kerrosalasta, lopputulokseksi saadaan, että tehokkuusluku on jotakuinkin sama näissä kolmessa vertaillussa kunnassa. Vyöhykkeelle B eli ulkosaaristoon ehdotettu suurin sallittu kerrosala 280 m 2 vastaa samaisten saaristoalueiden voimassa olevien osayleiskaavojen mukaista korkeinta sallittua kerrosalaa. Rakennusjärjestyksen uudistusehdotukseen nyt tehtävät muutokset ovat merkittäviä suhteessa jo nähtävillä olleeseen ehdotukseen. Koska rakennusjärjestys tästä syystä on asetettava nähtäville uudestaan, myös kohtiin 23 ja 27.4, neljäs kappale, on tehty erinäisiä tarkistuksia muuttuneiden määräysten ja havaittujen virheiden johdosta. Kaikki myöhemmin tehdyt muutosehdotukset on merkitty tekstiin vihreällä värillä ja jo nähtävillä olleen muutosehdotuksen tarkistukset on merkitty tekstiin punaisella värillä. Liite 6 Houtskarin lautakunnan lausunto 7 Iniön lautakunnan lausunto 8 Nauvon lautakunnan lausunto 9 Korppoon lautakunnan lausunto 10 Maakuntaliiton lausunto 11 ELY-keskuksen lausunto 12 Ehdotus uudistetuksi rakennusjärjestykseksi, uudet muutokset merkitty vihreällä Ehdotus Kaupunginhallitus päättää, että ehdotus Paraisten kaupungin uudistetuksi rakennusjärjestykseksi asetetaan julkisesti nähtäville Paraisten kaupungintalon asiointipisteeseen ja Nauvon, Korppoon, Houtskarin ja Iniön aluekonttoreihin tiedotussihteereiden luo. Nähtäville asettamisesta ja mahdollisuudesta muistutuksen tekemiseen kuulutetaan niin kuin kunnallisista ilmoituksista Paraisten kaupungissa kuulutetaan. Kunnan jäsenillä ja muilla osallisilla on mahdollisuus tehdä ehdotuksesta kirjallinen muistutus mainittuna nähtävilläoloaikana. Muistutukset tulee toimittaa klo mennessä osoitteeseen Hallintopalvelut, Rantatie 28, Parainen. Muistutukset voi saman ajan kuluessa lähettää myös sähköpostitse osoitteeseen paraisten.kaupunki@parainen.fi. Kaupunginhallitus päättää edelleen, että muutetusta ehdotuksesta uudistetuksi rakennusjärjestykseksi pyydetään lausuntoa - Varsinais-Suomen liitolta - Varsinais-Suomen elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskukselta - naapurikunnilta Naantalilta, Turulta, Salolta, Paimiolta, Sauvolta, Kaarinalta,

8 Raisiolta, Kemiönsaarelta ja Liedolta - aluelautakunnilta. Päätös Tiedoksianto Ehdotus hyväksyttiin. Edellä mainitut viranomaiset, johtava rakennustarkastaja Sanna Simonen, rakennustarkastajat Kenneth Koskinen ja Joakim Nyström, kaavoituspäällikkö Heidi Saaristo-Levin