Kunnan maapolitiikan välineet kaavan toteuttamisessa - kehittämisalueen ja lunastusmenettelyn roolit osana kokonaisuutta

Transkriptio

1 Kunnan maapolitiikan välineet kaavan toteuttamisessa - kehittämisalueen ja lunastusmenettelyn roolit osana kokonaisuutta Suomen Kuntaliitto

2 Alueellinen demokratia, osallistuminen ja vaikuttaminen Integroidut sosiaali- ja terveyspalvelut Palo- ja pelastustoimi Muut mahdolliset tehtävät? Maakuntaliittojen ja valtion aluehallinnon rooli? Aluehallintovirastot Jne. Elinvoimaiset kunnat, toimivat itsehallintoalueet, hyvinvoivat kuntalaiset 2

3 Kuntien tehtäviä uudistuksen jälkeen varhaiskasvatus esiopetus, perusopetus, lisäopetus, aamuja iltapäivätoiminta lukiokoulutus ammatillinen koulutus, ammatillinen aikuiskoulutus vapaa sivistystyö, yleinen kulttuuritoiminta, teatterit, orkesterit, museot liikunta, nuoriso kirjastoja tietopalvelu Elinvoimaiset kunnat, toimivat itsehallintoalueet, hyvinvoivat kuntalaiset 3

4 Kuntavaalit ja maapolitiikka? Vaalitentti : Asumisen hinta Pääministeri : Raakamaan hankinta ja kunnan tontinluovutus mahdollistaa vaikuttamisen asumisen hintaan, Oulunseudun kokemukset positiivisia Ulkoministeri: Rakentamattoman rakennuspaikan korotetulla kiinteistöverolla voidaan vaikuttaa rakentamismahdollisuuksiin ja asumisen hintaan

5 Maapolitiikka ja maankäyttöpolitiikka osana kunnan keskeisiä strategioita Kunnan strateginen suunnittelu Ilmastopoliittiset linjaukset Asuntopolitiikka Elinkeinopolitiikka Ympäristöpolitiikka C:jm Maankäytön järjestäminen Maapolitiikka Yleiskaavoitus Asemakaavoitus

6 Kuntaliiton Ilmastoasiakirja Yhdyskuntien ja liikenteen suunnittelu ja rakentaminen Maankäyttö- ja rakennuslaki ohjaa kuntia eheyttämään yhdyskuntarakennetta. Sillä minimoidaan liikkumistarpeita ja mahdollistetaan joukkoliikenteen järjestäminen. Eheä yhdyskuntarakenne mahdollistaa myös materiaaleja säästävän ja kustannuksiltaan taloudellisen verkostojen rakentamisen ja hyödyntämisen. Haja-asutusalueella rakentamisen keskittämisellä kyläkeskuksiin voidaan tukea palvelujen säilyttämistä. Riittävä, oikein sijoittunut ja ajoitettu tonttitarjonta sekä toimiva liikennejärjestelmä ovat kestävän yhdyskuntarakenteen perusta. Maankäytön ja liikenteen ohjauksessa onnistuminen edellyttää yhteistyötä kuntien kesken, selkeitä strategioita ja tavoitteiden viemistä käytäntöön Myös lähiympäristön suunnittelussa tehtävät valinnat vaikuttavat kuntien edellytyksiin hillitä ilmastonmuutosta. Kunnat ohjaavat lähiympäristön rakentamista asemakaavoilla ja tontinluovutusehdoilla.

7 Kunnan maapolitiikan tavoitteet Onnistuneella maapolitiikalla kunta voi pitää yllä riittävää ja kohtuuhintaista tonttitarjontaa asuntorakentamisen ja yritystoiminnan tarpeita varten Maapolitiikalla kunta luo edellytyksiä maankäytön suunnittelulle, tonttien luovuttamiselle ja rakentamiselle Kunta voi hankkimalla maata oikeasta paikasta oikean aikaan tehokkaasti ohjata ja kehittää yhdyskuntarakennetta haluamaansa suuntaan. Kunta voi maapolitiikan keinoin eheyttää jo mahdollisesti pirstoutunutta yhdyskuntarakennetta. Kunnan tulee tarvittaessa maapolitiikan keinoin varmistaa että kaavoitetut tontit sekä rakennettu katuverkosto ja muu kunnallistekniikka tulevat ajallaan käyttöön. Kuntalaisten päivittäin tarvitsemat lähipalvelut järjestetään kustannustehokkaasti yhtenäisessä yhdyskuntarakenteessa.

8 Maankäytölliset edellytykset pitää kuntatalous tasapainossa? Asumisen ja yritystoiminnan tarpeita vastaava riittävä ja kohtuuhintainen tonttitarjonta. Kuntalaisten päivittäin tarvitsemat asuinpaikan lähipalvelut voidaan järjestää kustannustehokkaasti. koulut ja päiväkodit ikääntyvien lähipalvelut kunnallistekniset verkostot ovat kustannustehokkaasti käytössä. Kunta ohjaa ja hallitsee maankäyttöä <=> kasvua (+/-) ja sen taloudellisia vaikutuksia

9 Tonttituotantoprosessi KAAVAN TOTEUTUMISEN EDISTÄMINEN KAAVAN TOTEUTUMISEN VARMISTAMINEN KUNNALLISTKNIIKAN JA RAKENNUSTEN RAKENTAMINEN ASUNTO-, ELINKEINO- JA MAANKÄYTTÖPOLIITTISET TAVOITTEET KARTOITUS, INVENTOINTI JA SEURANTA YLEISKAAVALLINEN TARKASTELU MAANHANKINTA YLEISKAAVOITUS TONTINLUOVUTUS ERILLISET TONTTIJAOT JA KIINTEISTÖNMUODOSTUS ASEMAKAAVOITUS

10 Rakennetun ympäristön ja maankäytön prosessit kunnissa Maapolitiikka - maanhankinta ja kaavan toteuttamisen varmistaminen YLEISKAAVA ASEMAKAAV A TONTTI- JAOT Kiinteistönmuodostus Tontinluovutus Yleiset alueet ja kuntatekniikka - suunnittelu, toteuttaminen, kunnossa - ja ylläpito Rakennusvalvonta - RAKENNUSTIEDOT Osoitejärjestelmän ylläpito - OSOITTEET Paikkatietovarannon ylläpito - KAAVAN POHJAKARTTA JA KAUPUNKIMALLIT

11 Uuden kunnan kehittäminen mistä elinvoimaa? Vahvuuksien tunnistaminen / brändäys Maankäytön ratkaisut yrityksille ja asukkaille Palvelujen laatu ja tehokkuus Veroaste/palvelumaksut Yritysten verkostoiminen/paikalliset klusterit Suomen Kuntaliitto

12 Uuden kunnan haasteet Maankäytön järjestäminen Täydennysrakentaminen keskiössä Maankäytön talouden tasapaino keskeinen lähtökohta Tulopohja Kunnallisvero Kiinteistövero Veropohja ja kattavuus -> yli 10/15m2 rakennukset verotuksen kohteiksi? Rakennusvalvontaprosessi vaikuttaa kunnan verotulojen tuottoon Yhteisövero Palvelumaksut Maankäytön tulot Suomen Kuntaliitto

13 Kuntaliitto sote- ja maakuntalakiesityksestä: Kuntakentän palautetta huomioitu, korjattavaa jää vielä (Kuntaliitto tiedottaa ) Kuntaliitto pitää myönteisenä, että kaavaillusta kunnallisveron katosta luovuttiin. Tästä vallitsi lausuntokierroksellakin laaja yhteisymmärrys. - Verokaton hylkääminen pienentää merkittävästi riskiä sille, että uudistus heikentäisi kuntasektorin luottoluokitusta ja nostaisi rahoituskustannuksia. Ratkaisu on kunnallisen itsehallinnon ja veronmaksajien näkökulmasta ainoa oikea, sanoo Kuntaliiton varatoimitusjohtaja Timo Reina. 13 Suomen Kuntaliitto [pvm]

14

15 Kunnan tavoitteet ja välineet maankäyttöön ja kuntatalouteen liittyen? Kunnan tavoitteet? Kilpailukykyiset maankäytön ratkaisut asukkaille ja yrityksille Kohtuuhintaiset palvelut Kilpailun varmistaminen Kuntatalous Palveluverkon kustannustehokkuus Maankäytön kehittämisen talous Välineet? Maankäytön suunnitelmat asiakkaiden tarpeiden mukaan Tontinluovutus

16 Uusi kuntalaki Eduskunta hyväksyi uuden kuntalain ja muut siihen liittyvät lait ja tasavallan presidentti vahvisti lait Kuntalaki (410/2015) tuli voimaan kuitenkin siten, että merkittävää osaa laista sovelletaan vasta lukien, jolloin uusi kuntavaalikausi alkaa. Käytännössä lain vaikutukset näkyvät pitkälti kuntien toiminnassa vasta seuraavan vaalikauden alusta. 16 Suomen Kuntaliitto [pvm]

17 Laki maankäyttö- ja rakennuslain muuttamisesta (HE 334/2014) voimaan Vaikutusten selvittäminen kaavaa laadittaessa Kaavan tulee perustua kaavan merkittävät vaikutukset arvioivaan suunnitteluun ja sen edellyttämiin tutkimuksiin ja selvityksiin. Kaavan vaikutuksia selvitettäessä otetaan huomioon kaavan tehtävä ja tarkoitus. Kaavaa laadittaessa on tarpeellisessa määrin selvitettävä suunnitelman ja tarkasteltavien vaihtoehtojen toteuttamisen ympäristövaikutukset, mukaan lukien yhdyskuntataloudelliset, sosiaaliset, kulttuuriset ja muut vaikutukset. Selvitykset on tehtävä koko siltä alueelta, jolla kaavalla voidaan arvioida olevan olennaisia vaikutuksia. Tarkempia säännöksiä kaavan vaikutusten selvittämisestä voidaan antaa valtioneuvoston asetuksella. 17 Suomen Kuntaliitto [pvm]

18 5 a Kunnan maapolitiikka Kunnan maapolitiikka käsittää kunnan maanhankintaan ja kaavojen toteuttamiseen liittyvät tavoitteet ja toimenpiteet, joilla luodaan edellytykset yhdyskuntien kehittämiselle. 18 Suomen Kuntaliitto [pvm]

19 20 Kunnan tehtävät Kunnan on huolehdittava alueiden käytön suunnittelusta, rakentamisen ohjauksesta ja valvonnasta alueellaan sekä maapolitiikan harjoittamisesta. Kunnalla tulee olla käytettävissään tehtäviin riittävät voimavarat ja asiantuntemus 19 Suomen Kuntaliitto [pvm]

20 Mihin kunta voi vaikuttaa hankkimalla kaavoitettavan maan omistukseensa ennen kaavoitusta? Kaavoitus ja tontinluovutus Kaavoituksen sisältö ja sujuvuus Luovutusmuoto (myynti/vuokraus) Luovutus- ja rakentamisajankohta Luovutushinta Muut luovutusehdot Palvelujen järjestäminen Palvelujen järjestämisen ajoitus Palvelujen käyttöaste Kuntatalous Kasvun (+/-) hallinta Kaavan tuoma lisäarvo saadaan täysmääräisesti kunnan käyttöön alueen kehittämiseksi Vaikutukset palveluinvestointeihin ja käyttötalouteen: ajoitus ja palvelujen käyttöaste

21 Maanmyynnin verovapaus toi tuloksia Kuntien maanhankintaa on valtion toimin edistetty mm. luonnollisten henkilöiden ja kuolinpesien luovutusvoiton verovapaudella vuosina 2000 ja 2008 sekä nykyisen hallituksen rakennepoliittisen ohjelman toimeenpanoon liittyen ajalla Kuntaliito kyselyyn vastasi 46 kaupunkia ja kuntaa. Maata ostettiin 215 miljoonaa yhteensä ha. Mediaani ja 70 ha per kunta. 51 kauppaa jäi tekemättä johtuen lain voimassaolon päättymisestä, mediaani 2 kauppaa per kunta. 80% hankituista alueista oli kunnan keskeisiä kasvualueita. Puolet sitä mieltä että aika liian lyhyt Puolet sitä mieltä että myös muiden kuin luonnollisten henkilöiden luovutukset tulisi olla verovapaita 21 Suomen Kuntaliitto [pvm]

22 Kunnallistekniikan kustannukset, selvitys Lahdessa vuodelta 2015 Laskimme viime vuonna neljän toteutuneen omakotialueen kaupungille aiheutuvat kunnallistekniikan rakentamiskustannukset (viherrakentaminen ja leikkipaikat eivät kerinneet mukaan). Kustannukset vaihtelivat 13,46-50,10 /tontti m2 ollen kyseisten neljän alueen keskiarvona 23,3 /m2 (neljän alueen kunnallisteknisen rakentamisen kokonaiskulut /neljän alueen tonttien pinta-ala m2). AO-tonttien luovutushinnat kyseisillä alueilla ovat /m2. Kyseisillä alueilla raakamaasta maksoimme 3,5 4,5 /m2 ja kaavoituskuluiksi arvioimme 1 /tontti m2. => tontin myyntitulot kattavat maanhankinnan, kaavoituksen ja kunnallistekniikan kustannukset => kunnallistekniikan kustannusten osuus on noin 3/4 tontin myyntihinnasta

23 Ohjata yhdyskuntarakenteen kehittymistä? Kunta hankkii keskeisten kasvualueiden maan omistukseensa hyvissä ajoin ennen kaavoittamista. Kunta eheyttää jo mahdollisesti pirstoutuneen yhdyskuntarakenteen maapolitiikan keinoja käyttäen. Kunta ohjaa aktiivisesti hajarakentamista Kylien kehittäminen? Suunnittelutarveratkaisut? Poikkeamispäätökset? Osittamisrajoitukset?

24

25 Valtiontalouden tarkastusvirasto : Yhdyskuntarakenteen hajauttaminen tulee kalliiksi kunnan veromaksajille Valtiontalouden tarkastusvirasto muistutti taannoin, että hajautuneesta yhdyskuntarakenteesta koituu merkittäviä kustannuksia julkiselle taloudelle ja yhteiskunnalle pääkaupunkiseudulla ja niiden kehyskunnissa. Kunta voi säästää jopa 12 miljoonaa euroa 500:tä asukasta kohden kolmenkymmenen vuoden aikana, mikäli uusi asuminen sijoitetaan vanhan lomaan eikä haja-asutusaluetta laajenneta, virasto muistutti. Ympäristöministeriön teettämän tutkimuksen mukaan hajarakentamisen vuosittaiset kunnallistaloudelliset menot ovat suurempia kuin vuosittaiset tulot, toisin kuin taajamaa täydentävällä ja taajamasta irrallaan olevalla alueella. Aluetyyppien väliseen eroon vaikuttavat kunnalliset palvelut, erityisesti koululaisten ja kotipalvelun kuljetuksista aiheutuvat menot, sekä tie-, katu- ja vesihuoltoverkon rakentamis- ja kunnossapitokustannukset.

26 VTTV: Valmiiksi kaavoitettua tonttimaata ei kuitenkaan välttämättä rakennetta eri syistä. Pelkkä kaavoitus ei siten takaa tonttien rakentumista haluttuna aikana.61 Esimerkiksi rakennusliikkeet hankkivat omistukseensa alueita ja pyrkivät toteuttamaan ne taloudellisten suhdanteiden ja muun asuntotarjonnan kannalta otolliseen aikaan. YTV:n rakennusmaavarantotietojen mukaan pääkaupunkiseudun olemassa olevasta tonttivarannosta runsas kolmannes on tyhjiä kerrostalotontteja, joista valtaosa tullee rakentamisen piiriin lähivuosina.62 Vajaa kolmannes puolestaan on yksityisessä omistuksessa olevia vajaasti rakennettuja pientalotontteja, joille on mahdollista rakentaa lisää. Viimeinen vajaa kolmannes käsittää tyhjiä pientalotontteja, joita on runsaasti yksityisessä omistuksessa. Ne eivät tule rakentamisen piiriin, sillä niiden omistajat odottavat tonttien arvonnousua.

27 VTTV: Maanmittauslaitoksen tutkimuksen mukaan kunnat myyvät asuntotontteja keskimäärin 34 prosenttia halvemmalla kuin yksityiset. Erot kasvavat siirryttäessä suurista keskuksista pieniin. Pääkaupunkiseudulla ero on 28 prosenttia ja pienillä, taantuvilla seutukunnilla puolet. Yhtenä selittäjänä tilanteeseen on se, että kuntien tontit sijaitsevat usein uusilla alueilla, joilla tontit ovat halvempia kuin valmiin kaupunkirakenteen sisällä sijaitsevat tontit. Toisaalta kunnan intressinä voi olla kaava-alueiden toteuttaminen nopeasti, jolloin kuntien kannattaa myydä tontteja käyvän hintatason alarajalla. Lisäksi kunnat eivät yleensä halua toiminnallaan nostaa yleistä hintatasoa. Kauppahinta voi lisäksi olla alhainen sellaisissa tonteissa, jotka ovat olleet aiemmin ostajalla vuokralla. Taantuvilla alueilla kunnat saattavat myös subventoida tontteja ja myydä niitä jopa alle tuotantokustannusten. 7

28 VTTV: Pelkästään halvat tontit eivät takaa halpoja asuntoja, sillä asuntojen hintoihin vaikuttavat ennen kaikkea markkinat. Jos kunta luovuttaa rakennuttajalle tontit alihintaan, rakennuttaja myy tontit markkinahintaan ja ottaa väliin jääneen osan itselleen voittona.71 Tilanne johti tarkastuksessa tehdyissä haastatteluissa erilaisiin tulkintoihin siitä, miten julkisen sektorin tulisi saada tästä hyötyä. Yhtäältä kuntanäkökulmasta koettiin, että tämän vuoksi kunnan ei kannata olla ottamatta maan arvosta hyötyä itselleen ja suunnata tätä alueen infrastruktuurin rakentamiseen. Toisaalta valtiotoimijoiden näkökulmasta tilanteesta haluttiin saada hyötyä myös valtiolle.

29 VTTV: Suomessa kunta vastaa kunnallistekniikan ja muun perusrakenteen sekä paikallisten julkisten palveluiden rakentamisesta ja ylläpidosta. Kun Suomessa on muiden Pohjoismaiden tavoin kansainvälisesti verrattuna poikkeuksellisen laajat lakisääteiset velvoitteet palvelujen järjestämisessä asukkaille72, tonttituotantoa ei voi tarkastella irrallaan peruspalveluiden tarjoamisesta. Suurin osa julkisten palveluiden rakentamisesta tapahtuu kuntien toimesta. Palveluiden rakentaminen ja varsinkin niiden käyttökustannukset ovat useimpien kasvavien kuntien suurin este ottaa vastaan väestöä enempää kuin pari prosenttia vuodessa. Tämä heijastuu kuntien halussa ja kyvyssä kaavoittaa tontteja sekä laajentaa kunnallistekniikkaa ja palveluja uusille alueille. Kunnilla ei ole siten välttämättä kunnallistaloudellisia edellytyksiä tai halua tuottaa äkkiä valtavaa määrää rakennuskelpoista kaavoitettua maata markkinoille.

30 VTTV: Hajarakentaminen kasvukeskusten kehyskunnissa Perinteisesti yhdyskuntarakenteen hajautuminen on liitetty yhdysvaltalaisten kaupunkien laajenemiseen matalan asumistiheyden omakotitaloverkostoksi, joka perustuu yksityisautoiluun. Eurooppalaiset kaupungit ovat olleet perinteisesti kompakteja, mutta sittemmin niidenkin rakenne on alkanut laajentua. Hajautuminen lisää energian ja maa-alueiden kulutusta sekä liikennettä. Euroopan ympäristöviraston mukaan tilanne on erityisen huono silloin, kun aluesuunnittelu säätelee heikosti kaupunkien lievealueiden suunnittelua.74 Tällainen tilanne on Suomessa.

31 Maapolitiikan vapaaehtoiset ja lakisääteiset keinot Maan hankkiminen ja luovuttaminen: vapaaehtoinen maanhankinta määräaikainen verovapaus maata kunnalle luovutettaessa kunnan etuosto-oikeus katualueen ilmaisluovutus kunnan lunastusoikeus kunnan lunastusvelvollisuus markkinointi ja tiedottaminen tontinluovutus (myynti ja vuokraus) Maankäytön kehittämiseen tähtäävät keinot: maankäyttösopimus kehittämiskorvaus kehittämisaluemenettely maankäytön yhteistyö kuntarajojen yli haja-asutusalueen maankäytön ohjaaminen Tonttivarannon aktivointi: rakentamiskehotus rakentamattoman rakennuspaikan korotettu kiinteistövero

32 TEHTÄVÄT Maapolitiikka yhdyskuntarakenteen suunnittelussa ja toteuttamisessa AIKA Ympäristön seuranta ja kartoitus Vaapaaehtoinen maanhankinta Katualueen ilmaisluovutus Etuostot Lunastaminen Yleiskaavoitus Kehittämiasaluemenettely Asemakaavoitus Sopimus asemakaavoituksesta Maankäyttösopimus Kehittämiskorvausmenettely Kunnallistekniikan rakentaminen Kiinteistönmuodostus Tontinluovutus Rakennuslupa- ja valvonta Rakentaminen Yleisten alueiden rakentaminen Rakentamiskehotus Korotettu kiinteistövero Maan(käyttö)politiikka Kaavan toteutumista edistävät maapolitiikan välineet Yleiskaavoitus Asemakaavoitus Rakentaminen

33 Maapoliittisen ohjelman keskeiset linjaukset Kunta sitoutuu järjestämään asukkaiden ja yritysten tarpeita vastaavasti rakennuspaikkoja lähipalveluineen (ala-aste, päiväkoti, esiopetus, kirjasto, nuorison ja vanhusten lähipalvelut) Keskeiset kasvualueet rajataan kunnan maanhankinnan kohteeksi. Näillä alueilla kunta ei tee maankäyttösopimuksia eikä määrää kehittämiskorvauksia. Kaikki maapoliittiset keinot tulee olla tarvittaessa käytettävissä. Mitään keinoa ei tule rajata pois käytöstä. Maankäyttösopimuksia käytetään tapauskohtaisen harkinnan perusteella kaavanmuutostilanteissa ja täydennyskaavoituksessa Täydennysrakentamisalueiden maankäyttöä uudistettaessa tulee selvittää tarve nimeä alue MRL:n mukaiseksi Kehittämisalueeksi, jolloin käytettävissä on lisää vaihtoehtoja varmistaa alueen maankäytön uudistamisen onnistuminen

34 Maankäyttöpolitiikassaan onnistuneen kunnan ja seudun tunnusmerkkejä Kunta voi maankäytön avulla ohjata kasvua ja sen taloudellisia vaikutuksia Riittävä ja kohtuuhintainen tonttitarjonta, joka vastaa asuntorakentamisen ja yritystoiminnan tarpeita. Asukkaiden ja yritysten keskeiset lähipalvelut on järjestetty kustannustehokkaasti ja asiakkaiden tarpeita vastaavasti. Kunnallistekniset verkostot on toteutettu ja otettu käyttöön kustannustehokkaasti. Rakentaminen ohjautuu pääsääntöisesti asemakaavavoitetuille alueille. Vakituiseen asumiseen tarkoitettu rakentaminen hajaasutusalueille toteutuu kylissä, ei hallitsemattomasti. Yhdyskuntarakenne on eheä. Kunta omistaa keskeiset kasvualueet ennen kaavoittamista. Kunnan veroaste on enintään kuntien keskimääräisellä tasolla. Kuntatalous on tasapainossa.

35 Julkisen ja yksityisen tahon yhteistyö maankäyttöhankkeissa PPP (Public Private Partnership) Tavoitteena hyödyntää yksityisen tahon resursseja maankäyttöhankkeissa suunnittelusta toteutuksen kautta käyttö- ja ylläpitovaiheeseen Keskeistä tunnistaa mahdollisuudet ja riskit sekä varmistaa riskien hallinta Haasteena pitkäkestoisen yhteistyön organisointi Yksityinen/kunnan vastuut ja rahoitus

36 Maankäyttösopimuksen käyttömahdollisuuden arviointi Yksityisen maan kaavoittamisen maankäyttösopimuksin tulee perustua tapauskohtaisiin kattaviin kaavataloudellisiin ja palvelutuotannon kokonaisvaikutuksia koskeviin selvityksiin. Veronmaksajien etujen mukaista ei ole ryhtyä kaavoitushankkeisiin, jotka ovat kokonaisvaikutuksiltaan kunnalle taloudellinen epäonnistuminen tai merkittävä riski sellaiseen. Mahdollisen kehittämiskorvauksen määräämisen taloudelliset vaikutukset tulisi tapauskohtaisesti selvittää jo kaavahankkeen edellytyksiä harkittaessa siltä varalta, että maankäyttösopimukseen ei päästä. Maankäyttösopimukselle ja kehittämiskorvaukselle ei ole tarkoituksenmukaista asettaa sisällöllisiä tai kustannusvastuuta koskevia rajoituksia. Kunta voi hakea Ympäristöministeriöltä alueen lunastuslupaa Mikäli maankäyttösopimukseen ei päästä, kehittämiskorvaus ei tyydytä kunnan taloudellisia tavoitteita tai ko. alueen rajaaminen kaavahankkeen ulkopuolelle ei ole ko. alueen maankäytön kokonaisuuden näkökulmasta tarkoituksenmukaista

37 Maankäyttösopimus Maankäytön prosessissa Kaavaehdotustai luonnos nähtävillä Kunta hyväksyy asemakaavan Asemakaavoitus Kaavan toteuttaminen Hankkeen ja maankäyttösopimuksen valmistelu Maankäyttösopimuksen toteuttaminen Kaavoituksen Käynnistämissopimus tehdään Sitova maankäyttösopimus tehdään

38 Maanomistajan oikeusturvanäkökulmia Maanomistajien yhdenmukainen kohtelu asemakaavaalueella Kaikki alueen maanomistajat samanarvoisessa asemassa Toteutuu parhaiten, kun kunta hankkii raakamaan Toteutuuko maankäyttösopimuksissa? Kehittämiskorvaus ei saa olla maanomistajalle epäedullisempi kuin mitä asemakaava-alueen maankäyttösopimuksissa on sovittu Tiedottamisvelvollisuus tarkoituksesta tehdä maankäyttösopimus Neuvotteluvelvollisuus maankäyttösopimuksesta ennen kehittämiskorvauksen määräämistä

39 Kunnan lunastusoikeus ja velvollisuus Kunnan ja muun julkisyhteisön lunastusoikeus asemakaavaalueella (MRL 96 ) Rakentamiskehotukseen perustuva lunastus (MRL 97 ) Oikeus lunastaa toiselle kuuluva rakennus tai oikeus (MRL 98 ) Lunastuslupaan perustuva maan lunastaminen (MRL 99 ) Kaavan toteuttamista helpottava lunastus (MRL 100 ) Lunastus- tai korvausvelvollisuus (MRL 101 ) Tontinosan lunastaminen (KML 62-63n )

40 Lunastuslupaan perustuva maan lunastaminen Asianomainen ministeriö voi yleisen tarpeen vaatiessa myöntää kunnalle luvan lunastaa alueen, joka tarvitaan yhdyskuntarakentamiseen ja siihen liittyviin järjestelyihin tai muutoin kunnan suunnitelmallista kehittämistä varten. Asianomainen ministeriö voi antaa kaavan toteuttavalle viranomaiselle oikeuden lunastaa maakuntakaavaan otetun alueen tai sen käyttöoikeuden supistamisen, jos se on tarpeellista maakuntakaavan toteuttamiseksi valtion, seudun, kuntayhtymän tai kunnan väestön yhteisiä tarpeita varten. Asianomainen ministeriö voi lisäksi myöntää kunnalle luvan lunastaa alueen, joka on yleiskaavassa osoitettu liikenneväyläksi, asuntorakentamiseen tai siihen liittyvään yhdyskuntarakentamiseen ja jota tarvitaan kunnan suunnitelmanmukaiseen yhdyskuntakehitykseen, sekä alueen, joka on tarkoitettu kunnan tai kuntayhtymän laitokselle tai muihin näiden tarpeisiin. Asuntorakentamiseen tai siihen liittyvään yhdyskuntarakentamiseen lunastettavaan alueeseen voi sisältyä myös virkistys- ja suojelualuetta. Lunastus on välimiesmenettely käyvän hinnan määräämiseksi

41 Lunastusprosessin kokonaiskesto Lunastusluvan hakemisesta omistusoikeuden saamiseen kuluu yleensä aikaa seuraavasti: 6-8 kk lunastuslupa saaminen/ympäristöministeriö 6-12 luvan lainvoimaisuus/kho 2-3 kk toimituksen lopettaminen 2-3 kk rekisteröinti Vastaava aika lunastettavan alueen haltuunottoon seuraava: 6-8 kk lunastuslupa saaminen/ympäristöministeriö 3-6 kk (ennakko)haltuunotto Lunastusprosessin kokonaiskesto on yleensä kk ja haltuunoton saamiseen kuluu kk. Mikäli toimituksen korvauspäätöksistä valitetaan, venyy prosessi lopullisten korvausten selville saamiseksi yleensä 6 18 kk (maaoikeuden + KKO:n käsittelyaika).

42 Rakentamiskehotus Kunta voi sen jälkeen, kun asemakaava on ollut voimassa vähintään kaksi vuotta, antaa rakentamiskehotuksen sitovan tonttijaon mukaisen tontin tai muun asemakaavassa osoitetun rakennuspaikan omistajalle ja haltijalle, jos tontin sallitusta kerrosalasta ei ole käytetty vähintään puolta tai asemakaavan mukaista tonttia ei sillä olevien rakennusten käyttötarkoitus, sijainti, rakentamistapa ja muut seikat huomioon ottaen ole rakennettu pääasiallisesti asemakaavan mukaisesti. Rakentamiskehotusta ei kuitenkaan saa antaa enintään kaksi asuntoa käsittävän asuinrakennuksen rakentamiseen tarkoitetun asemakaavan mukaisen tontin omistajalle ja haltijalle, jos tontilla jo on käytössä oleva asuinrakennus. Rakentamiskehotusta ei myöskään saa antaa asemakaavan laatimista tai muuttamista tai kaavan ajoittamista varten annetun rakennuskiellon voimassa ollessa. Jos tontille tulee voimaan tällainen rakennuskielto sen jälkeen, kun rakentamiskehotus on annettu, raukeaa kehotus.

43 Rakentamiskehotus Jollei asemakaavan mukaista tonttia ole rakennettu kolmen vuoden kuluessa siitä, kun rakentamiskehotus on annettu asianosaiselle tiedoksi, kunnalla on oikeus ilman erityistä lupaa lunastaa asemakaavan mukainen tontti. Lunastuksen toimeenpanoa on haettava vuoden kuluessa rakentamiseen varatun määräajan päättymisestä. Kokemukset: Puolet kehotetuista tonteista lähtee rakentumaan 3 vuoden kuluessa Puolet lunastuksen kohteeksi määrätyistä lähteen rakentumaan ennen lunastusta => ¼ joudutaan lunastamaan

44 Lunastus- tai korvausvelvollisuus Jos maa asemakaavassa tai 43 :n 2 momentissa tarkoitetun määräyksen nojalla yleiskaavassa on osoitettu käytettäväksi muuhun tarkoitukseen kuin yksityiseen rakennustoimintaan eikä maanomistaja sen vuoksi voi kohtuullista hyötyä tuottavalla tavalla käyttää hyväkseen aluettaan, kunta tai, jos alue on kaavassa tarkoitettu tai osoitettu valtion tarpeisiin, tämä on velvollinen lunastamaan alueen tai suorittamaan haitasta korvauksen. Kohtuullista hyötyä arvioitaessa otetaan huomioon yleiskaavasta tai ranta-asemakaavasta maanomistajalle johtuva hyöty. Lunastus- tai korvausvelvollisuus ei koske 75 :ssä tarkoitettua yhteiskäyttöaluetta, 91 :ssä tarkoitettua aluetta, 93 :ssä tarkoitettua yleisen tien tiealuetta eikä 94 :ssä tarkoitettua katualuetta. Tässä momentissa tarkoitettu lunastus- tai korvausvelvollisuus voi koskea maa- ja metsätaloutta varten osoitettua aluetta vain, jos kaavassa on asetettu sen käyttöä koskevia erityisiä rajoituksia. Kun 1 momentin nojalla vaaditaan lunastettavaksi vain osa omistajalle kuuluvasta, yleiskaavaan tai asemakaavaan otetusta yhtenäisestä alueesta, kunnalla tai valtiolla on oikeus lunastaa koko alue.

45 Kehittämisalue Maankäyttö- ja rakennuslaissa säädetyllä kehittämisalueella tarkoitetaan rajattua aluetta, jonka kunta tai useampi kuin yksi kunta yhdessä ovat nimenneet kehittämisalueeksi määräajaksi, enintään 10 vuodeksi. Kehittämisalueeksi kunta voi nimetä rakennetun alueen, jonka uudistamista, suojelemista, elinympäristön parantamista, käyttötarkoituksen muuttamista tai muuta yleistä tarvetta koskevien tavoitteiden saavuttamiseksi erityiset kehittämis- tai toteuttamistoimenpiteet ovat tarpeen. Kehittämisalueeksi kunta voi myös nimetä rakentamattoman alueen, milloin sen rakentaminen on asunto- tai elinkeinopoliittisista syistä tarpeen ja sen toteuttaminen maanomistuksen pirstoutuneisuudesta, kiinteistöjaotuksen hajanaisuudesta tai muusta vastaavasta syystä edellyttää erityisiä kehittämis- tai toteuttamistoimenpiteitä.

46 Kehittämisalue Asemakaavaa laadittaessa tai muutettaessa alueen toteuttamisesta kertyvien hyötyjen ja kustannusten jakamiseksi kunnan ja kiinteistönomistajien kesken voidaan suorittaa kiinteistöjärjestely (yksityiskohtaiset säädökset puuttuvat!). Kunnalla on oikeus periä maanomistajalta hyötyyn suhteutettu kohtuullinen kehittämismaksu, jos alueen kehittämistoimenpiteistä koituu maanomistajalle erityistä hyötyä, joka on epäsuhteessa hänen suorittamiinsa kustannuksiin. Kunnalla on etuosto-oikeus etuostolain asetetusta pinta-alarajoituksesta 5000 m² (pääkaupunkiseudulla 3000 m²) riippumatta. Lisäksi valtio voi suunnata alueelle erityisiä asunto- tai elinkeinopoliittisia tukitoimia.

47 Kehittämisalue Päätös kehittämisalueeksi nimeämisestä voidaan tehdä yleistai asemakaavan laatimista tai muuttamista koskevan päätöksen yhteydessä taikka oikeusvaikutteisessa yleiskaavassa tai asemakaavassa. Päätös kehittämisalueesta voidaan tehdä myös erillisenä, milloin kaavan laatiminen tai muuttaminen ei alueen kehittämiseksi ole tarpeen. Päätös kuntien yhteisen kehittämisalueen nimeämisestä voidaan tehdä edellä mainituissa tilanteissa tai yhteisen yleiskaavan laatimisen yhteydessä noudattaen soveltuvin osin, mitä 47 :n 1 ja 2 momentissa säädetään kuntien yhteisestä yleiskaavasta.

48 Kehittämisalue Kehittämisalueella kunnalla on käytettävissä tavallista tehokkaammat keinot alueen toteuttamiseksi. Päätöksestä tai kaavasta tulee ilmetä, mitä 112 :n erityisjärjestelyjä kehittämisalueella sovelletaan ja perusteet niiden soveltamiselle. Jos kunnalla tai kunnilla on tarkoitus esittää alueelle suunnattavaksi 112 :n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitettuja valtion erityisiä tukitoimia, ennen päätöksen tekemistä on pidettävä kunnan tai kuntien sekä asianomaisten valtion viranomaisten välillä asiaa koskeva neuvottelu. Alueelle suunnataan erityisiä tukitoimia sen mukaan kuin niistä valtion tukitoimien osalta asianomaisen viranomaisen kanssa erikseen sovitaan. Kehittämisalueella kunta voi siirtää kadunpidon ja yleisten alueiden toteuttamisvastuun alueen kehittämistä varten muodostetun yhteisön tehtäväksi.

49 Kehittämisalueeksi nimeäminen on viesti maanomistajille maankäytön uudistamisesta Yleiskaavan yhteydessä määrätty Kehittämisalue on kunnan pitkän tähtäimen linjaus siitä, että alueen maankäyttö tullaan uudistamaan Antaa alueen toimijoille harkita ja järjestää omaa toimintaansa alueen maankäytön uudistaminen huomioon ottaen Kunta voi harkita toteuttamistoimenpiteet tilanteen kehittymisen mukaan