Kiinteistökirjaamisen perusteita

Transkriptio

1 Kiinteistökirjaamisen perusteita Kirjaamisen oikeusvaikutukset ja kirjaamismenettely Aalto-yliopisto Espoo, Otaniemi Kari Niemi Johtava asiantuntija (OTK, VT) Maanmittauslaitos

2 2 Kiinteistökirjaamisen tarkoitus ja kirjaamisen oikeusvaikutukset Menettelyä ohjaavat periaatteet ja säädöspohja Toimivalta kirjaamisasioissa Kirjaamishakemus ja sen toimittaminen kirjaamisviranomaiselle Kirjaamisasian vireille tulo ja rekisteriin kirjaaminen Kirjaamisen edellytysten tutkiminen Hakemuksen täydennysmenettely Kuulemiskynnys ja kuulemismenettely

3 3 Kirjaamisasian riitauttaminen ja asian siirtäminen erilliseen oikeudenkäyntiin Asian jättäminen lepäämään Kirjaamisasian ratkaiseminen ja päätöksen tiedoksianto Korjaamismenettely Muutoksenhaku kirjaamisasioissa

4 Kiinteistökirjaamisen tarkoitus ja kirjaamisen oikeusvaikutukset 4

5 5 Kirjaamisasioiden määrittely Kiinteistökirjaaminen koskee tiettyjen kiinteistöön kohdistuvien oikeuksien kirjaamista Maanmittauslaitoksen ylläpitämään lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin Kirjaamisasiat luetellaan maakaaren (540/1995) 5 luvun 1 :ssä ja sitä täsmentävässä kirjaamisrekisteriasetuksen 4 :ssä Kirjaamisasioita ovat asiat, jotka koskevat Lainhuudatusta Erityisen oikeuden kirjaamista tai erityisen oikeuden muuttamisen tai siirron kirjaamista sekä kirjauksen poistamista Kiinnityksen vahvistamista, muuttamista tai kuolettamista Sähköisen panttikirjan uuden saajan kirjaamista Lisäksi kirjaamismenettelyä noudattaen rekisteriin tehdään myös merkintöjä muista kiinteistöön kohdistuvista oikeuksista ja rasituksista (ns. muistutusasiat) Kirjaamismenettelyn piiriin kuuluu myös rekisterissä olevia virheitä koskeva ns. itseoikaisumenettely (korjaamisasiat)

6 6 Lainhuuto- ja kiinnitysrekisteri ja sen tarkoitus Kiinteistöihin liittyen voidaan erottaa toisaalta esinetason rekisteri ja oikeustason rekisteri Kiinteistörekisteri muodostaa esinerekisterin Lainhuuto- ja kiinnitysrekisteri muodostaa oikeusrekisterin Kirjaamisen kohteiden osalta lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin perustana on kiinteistörekisterin tiedot rekisteriyksiköistä Lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin tarkoituksesta säädetään maakaaren 7 luvussa Tarkoituksena on Kiinteistöön kohdistuvien oikeuksien merkitseminen rekisteriin oikeudenhaltijoiden aseman vahvistamiseksi ja sivullisten etujen turvaamiseksi Edistää kirjaamisasioiden käsittelyä Mahdollistaa oikeuksia ja rasituksia koskevan tiedon saatavuus kiinteistöä koskevia oikeustoimia tehtäessä Tiedon tarjoaminen tuomioistuinten ja muiden viranomaisten lakisääteisiä tehtäviä varten

7 7 Kiinteistökirjaaminen on olemassa vaihdantaa varten Kiinteistökirjaamisen ja lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin tärkeimpänä tehtävänä on luotettavan ja tehokkaan vaihdannan turvaaminen Vaihdanta = kiinteistön omistusoikeuden luovuttaminen, kiinteistöön kohdistuvien erityisten oikeuksien perustaminen tai luovuttaminen sekä kiinteistön luovuttaminen velan vakuudeksi (panttioikeuden perustaminen) Luotettava vaihdanta = edellä mainitut oikeustoimet ovat laillisia ja pysyviä (esim. taho, joka on kirjattu omistajaksi ja joka luovuttaa tai panttaa kiinteistön, on myös todellisuudessa laillinen omistaja) Tehokas vaihdanta = kiinteistöön kohdistuvat oikeudet ja rasitukset käyvät kattavasti ilmi yhdestä rekisteristä, johon tutustuminen riittää täyttämään oikeustoimikumppanin selonottovelvollisuuden

8 8 Kirjaamisjärjestelmä antaa ennen kaikkea luotettavaa tietoa suhteessa ns. sivullistahoon Saannon tai oikeuden kirjaaminen ei lähtökohtaisesti ole edellytys oikeusvaikutuksille inter partes (sopijapuolten välisessä suhteessa) kirjaaminen vain julkistaa oikeuden Suhteessa sivullisiin kirjaamisen oikeusvaikutukset ovat kuitenkin merkittävät

9 Kiinteistökirjaamisen tarkoitus toteutuu kirjaamisen 9 oikeusvaikutusten kautta Rekisterimerkinnän julkisuusvaikutus: merkinnän katsotaan tulleen jokaisen tietoon merkintää seuraavana arkipäivänä (MK 7:3) Kysymys on ns. legaalisesta tietoisuudesta tosiasiallista tietoisuutta ei vaadita Julkisuusvaikutus seuraa jo asian vireille tuloa koskevasta rekisterimerkinnästä eikä vasta asian ratkaisua koskevasta merkinnästä Kun merkintä asian vireille tulosta on tehty, kukaan ei voi seuraavasta arkipäivästä lukien menestyksellä väittää, ettei ole tiennyt merkinnästä Esim. että ei tiennyt kiinteistöön kohdistuvasta toisen oikeudesta tai ei tiennyt kiinteistöön kohdistuvasta ulosmittauksesta tai muusta vallintarajoituksesta

10 10 Rekisterimerkinnän puuttumisen oikeusvaikutus: ns. negatiivinen julkinen luotettavuus Negatiivisella julkisella luotettavuudella tarkoitetaan puhtaimmillaan sitä, että sivullisen luottamusta siihen, että kiinteistöön ei kohdistu mitään muita oikeuksia kuin ne, jotka ilmenevät rekisteristä, suojataan täydellisesti Jos sivullinen ei tiennyt, ja ainakin, jos hänen ei myöskään pitänyt tietää, että kiinteistöön kohdistuu jokin kolmannen oikeus, jota ei ollut sivullisen hyväksi tapahtuneen määräämistoimen hetkellä kirjattu lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin edes vireillä olevaksi, oikeus jää sivullista kohtaan tehottomaksi Meidän järjestelmässämme negatiivinen julkinen luotettavuus liitetään tässä merkityksessä ennen kaikkea kiinteistöä koskeviin vallintarajoituksiin (kuten konkurssi, ulosmittaus tai turvaamistoimi) (MK 3:10)

11 11 Esimerkki Kiinteistön omistaa A Oy, jolla on lainhuuto kiinteistöön A Oy asetetaan konkurssin A Oy luovuttaa kiinteistön B:lle , luovutushetkellä rekisterissä ei ole edes vireillä konkurssia koskevaa muistutusmerkintää B ei myöskään tiedä eikä hänen ole pitänytkään tietää A Oy:n konkurssista (ns. perusteltu vilpitön mieli) Kauppa jää konkurssipesää sitovaksi

12 12 Myös eräiden MK 14 luvun mukaisten erityisten oikeuksien suhteen sovelletaan täydellistä negatiivista julkista luotettavuutta Esim. MK 14:3:n mukainen hallinnanjakosopimus kuuluu tähän ryhmään Sivullisen luottamusta siihen, että kiinteistöön ei kohdistu hallinnanjakosopimusta, jos sellaista ei ollut kirjattuna hänen saantonsa tapahtuessa eikä hän muutoinkaan sellaisesta tiennyt, suojataan ilman varaumia Negatiivista julkista luotettavuutta osoittaa myös ns. teknistä rekisterivirhettä koskeva korvaussääntely (MK 7:4.1) Rekisteristä voi puuttua jokin merkintä, esimerkiksi kiinnitys, teknisen vian vuoksi Virhe korjataan ja kiinnitys palautetaan rekisteriin entisellä etusijallaan, vaikka sivullinen, joka ei ollut tiennyt kiinnityksestä, oli rasitustodistukseen luottaen esimerkiksi ostanut kiinteistön rasitteista vapaana tai oli ottanut kiinteistön lainan vakuudeksi myöhemmin haetun uuden kiinnityksen perusteella ja muuten rasitteettomana Virheen korjaaminen ei edellytä kyseisen sivullisen suostumusta (MK 8:2) Tilanteen johdosta sivulliselle aiheutunut vahinko kuitenkin korvataan valtion varoista Negatiivinen julkinen luotettavuus toteutuu tässä tapauksessa korvauksen muodossa

13 13 Toisaalta eräät tilanteet kuitenkin osoittavat, että kirjaamisjärjestelmämme ei rakennu puhtaasti negatiivisen julkisen luotettavuuden periaatteelle Tämä tulee selvästi ilmi eräitä kaksoisdisponointeja koskevan suojan rakenteessa Kaksoisdispoininnilla viitataan ns. takautuvassa sivullissuhteessa syntyviin kollisioihin Tyypilliset tilanteet Omistaja A luovuttaa kiinteistöstään ensin määräalan B:lle ja sitten hän luovuttaa emäkiinteistön kyseisine määräaloineen C:lle Omistaja A perustaa kiinteistöönsä jonkin MK 14:1:n mukaan kirjaamiskelpoisen käyttöoikeuden B:lle ja sitten hän luovuttaa, perustamastaan oikeudesta kertomatta, kiinteistön rasitteettomana C:lle

14 14 Ensimmäiseen tapaukseen liittyvä esimerkki (MK 3:6.1, 13:3.1) A on luovuttanut kiinteistöstään määräalan B:lle Tämän jälkeen hän luovuttaa emäkiinteistön C:lle kertomatta aiemmasta määräalan luovutuksesta C ei myöskään muutoin tiedä eikä hänen pidäkään tietää B:lle tapahtuneesta määräalan luovutuksesta (ns. perusteltu vilpitön mieli) B ei vielä mennessä ole hakenut lainhuutoa eikä rekisterissä vielä tuolloin ollut myöskään määräalaa koskevaa ns. saantotietoa B hakee lainhuutoa , C hakee lainhuutoa Koska B on hakenut lainhuutoa ennen kuin C, määräalan luovutus jää C:tä kohtaan sitovaksi Vaikka C ei ole ollut tietoinen määräalan luovutuksesta ja vaikka määräalan luovutuksesta ei ole ollut mitään tietoa rekisterissä C:n saannon tapahtuessa, C ei saa korvausta valtion varoista järjestelmä ei tässä tilanteessa siis toteuta negatiivista julkista luotettavuutta Jos C olisi hakenut lainhuutoa ennen B:tä, määräalan luovutus olisi jäänyt häntä kohtaan tehottomaksi

15 15 Toiseen tapaukseen liittyvä esimerkki (MK 3:7.1, 13:3.3) A Oy on perustanut B Oy:lle vastikkeettoman oikeuden käyttää A Oy:n omistaman kiinteistön tiettyä aluetta ajoneuvojen pysäköintiin A Oy luovuttaa koko kiinteistön C:lle kertomatta B Oy:lle perustetusta oikeudesta C:lle tapahtuvan luovutuksen hetkellä B Oy ei ollut vielä hakenut oikeutensa kirjaamista erityisenä oikeutena C ei myöskään muutoin ole tiennyt eikä hänen ole pitänytkään tietää B Oy:n oikeudesta B Oy hakee oikeutensa kirjaamista , C hakee lainhuutoa Koska B Oy on hakenut oikeutensa kirjaamista ennen kuin C saantonsa lainhuudattamista, B Oy:lle perustettu oikeus jää C:tä kohtaan sitovaksi Vaikka C ei ole ollut tietoinen oikeudesta ja vaikka siitä ei ole ollut mitään tietoa rekisterissä C:n saannon tapahtuessa, C ei saa korvausta valtion varoista myöskään tässä tilanteessa järjestelmä ei toteuta negatiivista julkista luotettavuutta Jos C olisi hakenut lainhuutoa ennen kuin B Oy haki oikeutensa kirjaamista, B Oy:n oikeus olisi jäänyt C:tä kohtaan tehottomaksi

16 16 Kirjaamisjärjestelmän positiivinen julkinen luotettavuus: suojataan sivullisen luottamusta siihen, että rekisteröity oikeus on pätevästi syntynyt Nykyinen kirjaamisjärjestelmämme toteuttaa positiivista julkista luotettavuutta eräissä keskeisimmissä suhteissa (MK 13:4-6) Positiivista julkista luotettavuutta koskeva oikeusvaikutus annetaan lainhuudolle sekä ns. kirjaamisvelvollisuuden alaisen erityisen oikeuden kirjaukselle Kirjaamisvelvollisuuden alaisista erityisistä oikeuksista säädetään MK 14:2:ssa Tyypillisimmillään kysymys on siirtokelpoisesta maanvuokraoikeudesta Sivulliset saavat luottaa siihen, että se, jolle on myönnetty lainhuuto, on laillinen omistaja Vastaavasti sivulliset saavat luottaa siihen, että se, jonka nimiin on kirjattu MK 14:2:n kriteerit täyttävä maanvuokraoikeus, on tuon oikeuden laillinen haltija

17 17 Positiivisen julkisen luotettavuuden ideaa voidaan havainnollistaa tarkemmin lainhuudon osalta X on luovuttanut kiinteistönsä A:lle A:lle on myönnetty lainhuuto A on luovuttanut kiinteistön B:lle tai perustanut kiinteistöä koskevan käyttöoikeuden C:lle tai pantannut kiinteistön D:lle X:n ja A:n välisessä saannossa on sellainen pätemättömyysperuste tai muu oikeudellinen virhe, joka oikeuttaisi X:n kanteella voittamaan kiinteistön takaisin A:lta itselleen X ei kuitenkaan vielä mennessä ole mitenkään reagoinut B, C tai D eivät tapahtuneen luovutuksen, käyttöoikeuden perustamisen tai panttauksen hetkellä ole tienneet, eikä heidän ole pitänytkään tietää, X:n ja A:n saannossa olevasta ongelmasta Perustellun vilpittömän mielen vaatimukseen liittyvä B:n, C:n tai D:n selonottovelvollisuus täyttyy jo sillä, että he ovat todenneet, että A:lla on lainhuuto

18 18 Tässä tilanteessa B, C ja D saavat välittömästi suojaa X:n mahdollisia vaatimuksia vastaan He ovat saaneet luottaa siihen, että A:n saanto on pätevä, koska hänellä on lainhuuto X menettää kiinteistön B:lle, vaikka hän olisi voinut voittaa sen takaisin, jos se olisi ollut vielä A:lla (MK 3:2) B:n suoja ei edellytä, että hän olisi huudattanut oman saantonsa Toisaalta kahdessa muussa tapauksessa X voi voittaa kiinteistön takaisin A:lta, mutta C:n käyttöoikeus tai D:n panttioikeus jäävät rasittamaan kiinteistöä kaikesta huolimatta C:n käyttöoikeus jää pysyväksi, vaikka hän ei olisi hakenut A:n hänelle perustaman käyttöoikeuden kirjausta

19 19 Positiivisella julkisella luotettavuudella on myös välttämätön toinen ulottuvuus: oikeutensa kiinteistöön menettänyt X saa korvauksen valtion varoista Valtion korvausvastuu on luonteeltaan ns. objektiivista eli ankaraa vastuuta Ei edellytä huolimattomuutta tai laiminlyöntejä lainhuudon myöntäneen kirjaamislakimiehen tai muun kirjaamisasioita ratkaisemaan oikeutetun virkamiehen toiminnassa

20 20 Edelleen positiivisella julkisella luotettavuudella on välttämätön kolmas ulottuvuutensa: ennen lainhuudon myöntämistä huudatettavan saannon laillisuus on tutkittava (MK 12:1-4) Saannon laillisuus on tutkittava laajasti, mikä tarkoittaa, että kirjaamisviranomaisen on oma-aloitteisesti ja varsin kattavasti kiinnitettävä huomiota saannon laillisuuteen vaikuttaviin seikkoihin ja tarkastettava, että näihin seikkoihin liittyvät pätevän saannon edellytykset ovat olemassa Jos saannon laillisuuden edellytyksiä ei pystytä tarkastamaan hakemukseen liitetystä aineistosta eikä viranomaisen käytössä olevista rekistereistä, ne selvitetään vaatimalla hakijalta asiakirjatäydennystä Kirjaamismenettely on lähtökohtaisesti ns. rekisteri- ja asiakirjaprosessia, jossa poissa olevia asiaan osallisia (muut kuin hakija) kuullaan vain erityisestä syystä Kirjaamisviranomainen huomioi poissa olevien asiaan osallisten oikeudet viran puolesta kattavalla saannon laillisuuden selvittämisellä

21 21 Positiiviseen julkiseen luotettavuuteen liittyy vielä myös seuraavia näkökulmia Edellä mainittua suojaa annetaan vain, jos A:lla oli lainhuuto silloin, kun hän määräsi B:n, C:n tai D:n hyväksi kiinteistöstä Jos A:lla ei ollut lainhuutoa, B, C tai D eivät saa suojaa, vaikka he olisivat olleetkin perustellussa vilpittömässä mielessä eli eivät ole tienneet eikä heidän ole pitänytkään tietää A:n saannossa olleesta virheestä Tältä osin ei ole merkitystä edes sillä, että B olisi saanut jo lainhuudon omalle saannolleen tai että C olisi saanut erityisen oikeuden kirjauksen A:n toimesta hänelle perustetulle käyttöoikeudelle Jos B oli saanut lainhuudon ja hallinnan, hänellä on tosin mahdollisuus saada hyväkseen kymmenen vuoden nautintaan perustuva suoja (13:10)

22 22 Poikkeukset lainhuutoon perustuvasta luovutuksensaajan tai muun oikeudenhaltijan suojasta (MK 13:5) A:n lainhuudosta huolimatta B:lle, C:lle tai D:lle ei anneta edellä mainittua suojaa, jos X:n ja A:n välinen luovutuskirja oli väärennetty tai jos X:n nimissä esiintyneen valtakirja oli väärennetty X:ää kohtaan oli luovutusta tehtäessä käytetty oikeustoimilain 28 :ssä mainittua pakottamista A oli erehdyksessä merkitty lainhuudon saajaksi tai jos A:n lainhuuto ei perustu kirjaamisviranomaisen ratkaisuun Jos B, C tai D menettää suojan edellä mainitusta syystä, valtio korvaa heille tämän vuoksi aiheutuneen vahingon

23 Menettelyä ohjaavat periaatteet ja säädöspohja 23

24 Keskeiset periaatteet, jotka ovat 24 kirjaamisjärjestelmää koskevan sääntelyn taustalla Tutkintaperiaate Virallisperiaate Rekisteröintiperiaate Ajantasaisuuden periaate Julkisuusperiaate Kirjatun oikeuden muutoskielto Täsmällisyysperiaate Kirjaamisoikeudellinen tyyppipakkoperiaate Julkinen luotettavuus Aikaprioriteettiperiaate ja vilpittömän mielen suoja Lähde: Matti Ilmari Niemi, Maakaaren järjestelmä II (2. uud. p. 2011) s

25 25 Kiinteistökirjaaminen ja kirjaamismenettely ovat lailla säänneltyä julkisen vallan käyttöä Kirjaamisasian käsittelyyn liittyy sekä muodollinen puoli (varsinaiset menettelysäännökset) että aineellinen puoli (kirjaamisen edellytyksiä koskevat aineellisoikeudelliset säännökset) Sekä menettely että ratkaisut kuuluvat ns. sidotun oikeusharkinnan piiriin, lainsoveltamista ohjaa vallitseva oikeuslähde- ja tulkintaoppi

26 26 Kirjaamismenettelyä ohjaavat menettelysäännökset Kirjaamismenettelyn varsinaiset menettelysäännökset sisältyvät maakaareen Tärkeitä säännöksiä on myös maakaaren voimaanpanolaissa sekä lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriasetuksessa Toissijaisena menettelysäännöksenä on hallintolaki Tulee sovellettavaksi, mikäli maakaaressa ei ole tietystä asiasta säännöksiä

27 27 Myös mm. seuraavat säännökset ovat tärkeitä Laki sähköisestä asioinnista viranomaistoiminnassa (13/2003) Laki viranomaisen toiminnan julkisuudesta (621/1999) Henkilötietolaki (523/1999) Vähitellen yhä suurempaa merkitystä näyttävät saavan myös seuraavat Tietoyhteiskuntakaari Erityisesti 181 :ään sisältyvä, yksityisoikeudellisia sopimuksia koskeva kirjallisen ja sähköisen muodon rinnastamista koskeva säännös Laki vahvasta sähköisestä tunnistamisesta ja sähköisistä luottamuspalveluista (2009/617) Euroopan parlamentin ja neuvoston asetus (EU) N:o 910/2014 sähköisestä tunnistamisesta ja sähköisiin transaktioihin liittyvistä luottamuspalveluista sisämarkkinoilla ja direktiivin 1999/93/EY kumoamisesta

28 Kirjaamisratkaisun edellytyksiä ohjaavat aineellisoikeudelliset säännökset 28 Osoittavat perusteet, joiden mukaan saannolle saadaan myöntää lainhuuto tai joiden mukaan erityinen oikeus, sen siirto tai muutos saadaan kirjata tai erityisen oikeuden kirjaus saadaan poistaa Osoittavat niin ikään perusteet, joiden mukaan kiinnitys saadaan vahvistaa, muuttaa tai poistaa tai joiden mukaan sähköisen panttikirjan uusi saaja saadaan kirjata Myös näiltä osin tärkeitä säännöksiä sisältyy maakaareen Koska vain laillinen, pätevä saanto tai oikeus saadaan kirjata, kirjaamisen aineellisoikeudelliset edellytykset ratkeavat kuitenkin suurelta osin maakaaren ulkopuolisten, kutakin oikeussuhdetta koskevien voimassa olevan oikeuden normien mukaisesti Tyypillisesti sovellettavaksi tulevia säännöksiä ovat maakaaren lisäksi perintökaari, avioliittolaki, holhoustoimilaki, osakeyhtiölaki, yhdistyslaki, kuntalaki ja muu yhteisölainsäädäntö, maanvuokralaki, ulosottokaari, konkurssilaki jne. Huomionarvoisia ovat myös mm. etuostolaki ja varainsiirtoverolaki

29 29 Säännösten ajallinen sovellettavuus Menettelysäännöksinä tulevat noudatettaviksi aina käsittelyhetkellä voimassa olevat säännökset Kirjattavan saannon tai oikeuden laillisuutta ja pätevyyttä puolestaan on arvioitava aina saannon tai oikeuden syntymishetkellä voimassa olleiden aineellisoikeudellisten säännösten mukaan Kirjaamismenettelyssä saatetaan joutua soveltamaan hyvin vanhaa ja jo kauan kumottuna olevaa lainsäädäntöä Esim. vanha, vuodelta 1734 peräisin oleva perintökaari soveltuu jäämistösaannon laillisuuden arviointiin, jos perittävä oli kuollut ennen Sovellettavaksi voi myös tulla vuoden 1734 lain maakaaresta peräisin olevat kiinteistönluovutuksen muotosäännökset, jos huudatettavana on 1900-luvun alussa tapahtunut saanto Avioliittolain vanhat vallintarajoitussäännökset soveltuvat, jos luovutus oli tapahtunut tai jos ositusperuste oli syntynyt ennen Jopa vanha, vuoden 1929 avioliittolakia edeltänyt laki aviopuolisoiden omaisuussuhteista (AOL) tulee edelleen toisinaan sovellettavaksi

30 30 Sovellettavien säännösten kansainvälinen ulottuvuus Kirjaamismenettelyssä noudatetaan myös voimassa olevaan oikeuteemme sisältyviä lainvalintasääntöjä Asioissa, joissa on kansainvälinen liityntä, on viran puolesta huomioitava soveltuva lainvalintasääntö Jos se ohjaa vieraan lain soveltamiseen, saannon tai kirjattavan oikeuden laillisuus on arvioitava sen mukaan Tyypillisesti sovellettavaksi tulevia vieraan maan lakeja ovat esimerkiksi Ruotsin Ärvdabalk (perintökaari) tai eri maiden yhteisölainsäädäntö (jos oikeustoimessa osallisena oleva yhtiö rekisteröity muualle kuin Suomeen)

31 31 Ahvenanmaan erityisasema Maakaari koskee myös Ahvenanmaalla sijaitseviin kiinteistöihin kohdistuvien saantojen ja oikeuksien kirjaamista Saannon tai perustetun oikeuden laillisuuteen ja siten niitä koskevien kirjaamisedellytysten täyttymiseen vaikuttavat Ahvenanmaan itsehallinto ja erityislait Nämä otetaan huomioon kirjauksen kohteen sijaitessa Ahvenanmaalla

32 Toimivalta kirjaamisasioissa 32

33 33 Alueellinen toimivalta Aikaisemmin toimivalta määräytyi maanmittaustoimistojen toimialueiden mukaan Maanmittaustoimiston toimialueella sijaitsevaa kiinteistöä koskevat kirjaamishakemukset tuli toimittaa aina kyseiseen maanmittaustoimistoon Asia tuli käsitellä ja ratkaista tuossa toimistossa työskentelevän kirjaamislakimiehen tai kirjaamissihteerin toimesta Vuoden 2014 alusta lukien siirryttiin koko maan kattavaan toimialueeseen Nyt kirjaamisviranomaisena on Maanmittauslaitos eikä maanmittaustoimisto (MK 5:2.1) Kirjaamisasia voidaan ratkaista missä tahansa Maanmittauslaitoksen toimipisteessä riippumatta kiinteistön sijaintipaikasta

34 34 Henkilöllinen toimivalta Yleinen toimivalta kirjaamisasioiden ratkaisemiseen kuuluu Maanmittauslaitoksen palveluksessa virkasuhteessa olevalle kirjaamislakimiehelle (MK 5:2.2) Kirjaamislakimiehellä on ratkaisuoikeus ja ratkaisupakko Kysymys on henkilöstä, joka on nimitetty kirjaamislakimiehen virkaan Kirjaamislakimieheltä edellytetään oikeustieteen ylempi korkeakoulututkinto eli kirjaamislakimiehen tulee olla juristi Kirjaamisasian voi ratkaista myös muu Maanmittauslaitoksen henkilökuntaan kuuluva, jos hänelle on annettu ns. delegointimääräys näitä tehtäviä varten Kirjaamislakimiehen on kuitenkin aina ratkaistava asia, joka on laaja, tulkinnanvarainen tai muutoin vaikea ratkaista Kriteeri on kielellisesti väljä, mutta sen sisältö osoitetaan viime kädessä tavanomaisin oikeudellisin tulkintaperustein Lainvalmisteluaineisto, lainvalvontaviranomaisten kannanotot, oikeudelliseen asiantuntemukseen pohjautuvat näkemykset varallisuusoikeudellisten kysymysten vaikeudesta / helppoudesta

35 35 Kirjaamisasioita koskevan delegointimääräyksen antamisesta Delegointimääräyksen saajan tulee olla virkasuhteessa Annetaan yleensä kirjaamissihteerin tai kirjaamisasiantuntijan virkaan nimetylle Voidaan periaatteessa antaa myös muussa virassa olevalle Määräyksiä on jonkin verran annettu toimitusinsinöörin virassa oleville Delegointimääräyksen saaneella, itsenäisesti virkavastuullaan kirjaamisratkaisuja tekevällä tulee olla riittävä taito näiden virkatehtävien hoitamiseen Tarpeellinen koulutus ja kokemus Delegointimääräyksen nojalla kirjaamisasioita ratkaisevan tulee tiedostaa, että hänellä on vain rajoitettu toimivalta Suuri osa massaluonteisista kirjaamisasioista kuuluu tämän toimivallan piiriin Toisaalta hänen tulee oma-aloitteisesti tunnistaa käsiteltävään asiaan liittyvät oikeudelliset kysymykset ja kyetä havaitsemaan, missä kulkee hänen toimivaltansa rajat Oikeus ja velvollisuus siirtää kirjaamislakimiehen ratkaistavaksi asia, joka ei kuulu hänen toimivaltaansa Ongelmallinen kysymys: voiko ratkaista toimivaltansa rajat ylittävän asian, jos kirjaamislakimies antaa neuvontaa asiaan liittyvissä vaikeissa tai tulkinnanvaraisissa kysymyksissä?

36 Kirjaamishakemus ja sen toimittaminen kirjaamisviranomaiselle 36

37 37 Kirjaamisasia laitetaan pääsääntöisesti vireille hakemuksella Varsinaiset kirjaamisasiat laitetaan vireille aina hakemuksella Lainhuudatus, erityisen oikeuden kirjaaminen, kiinnitys ja sähköisen panttikirjan uuden saajan kirjaaminen Ns. muistutusasiat (kuten vallintarajoitusmerkinnät ulosmittauksen tai konkurssin perusteella) tulevat vireille ilmoituksella Korjaamisasiat tulevat vireille ilmoituksesta, hakemuksesta tai viranomaisen omasta aloitteesta

38 38 Hakemuksen muoto ja toimittaminen Pääsääntöisesti vaaditaan kirjallinen, omakätisesti allekirjoitettu hakemus Toimitetaan postitse tai sähköpostitse Suullinen hakemus mahdollinen muissa kuin kiinnitysasioissa sekä sähköisen panttikirjan uuden saajan kirjaamista koskevissa asioissa Kysymys on tällöin siitä, että hakija jättää asiakirjat henkilökohtaisesti Maanmittauslaitoksen johonkin toimipisteeseen Täytetään ja allekirjoitetaan yleensä tällöinkin hakemuslomake asiakaspalvelupisteessä Sähköiset hakemuskanavat tulevat jatkossa saamaan entistä suuremman merkityksen Erityisesti on mainittava marraskuusta 2013 lähtien toiminnassa ollut, maakaaren 9 a lukuun perustuva Kiinteistövaihdannan palvelu (KVP) Alun perin käytettiin nimitystä Kiinteistökaupan verkkopalvelu (KVP) Sähköinen kiinteistönkauppa ja sähköinen lainhuutohakemus Sähköinen kiinnityshakemus ym.

39 39 Hakemuksen mukana tulee toimittaa tarpeelliset liiteasiakirjat Kuten edellä todettiin, kirjaamismenettely on lähtökohtaisesti asiakirja- ja rekisteriprosessia Kirjaamisen edellytykset selvitetään kirjattavan saannon tai oikeuden perusteena olevilla asiakirjoilla ja rekisteritiedoilla Lainhuudatus ja erityisen oikeuden kirjaaminen eivät käytännössä koskaan perustu pelkästään hakemusasiakirjaan Kiinnitys ja sähköisen panttikirjan siirto perustuvat puolestaan useimmiten pelkkään hakemukseen Saantokirja tai kirjattavan erityisen oikeuden perusteena oleva sopimus tulee toimittaa kirjaamisviranomaiselle alkuperäisenä (kirjallisena) Poikkeukset Kaupanvahvistajan oikeaksi todistama luovutuskirja tulee sähköisessä muodossa kaupanvahvistajalta Jos kiinteistö on luovutettu KVP:ssa sähköisesti, sähköinen luovutuskirja toimitetaan järjestelmästä automaattisesti, sähköisen hakemuksen liitteenä, suoraan kirjaamisviranomaiselle

40 Kirjaamisasian vireille tulo ja rekisteriin kirjaaminen 40

41 41 Kirjaamisasian vireille tulon merkitys Kirjaamisasian vireille tulemisella on tärkeitä oikeusvaikutuksia Kirjaamisratkaisun oikeusvaikutukset katsotaan alkaneen vireilletulohetkestä Vireilletulohetki määrää useissa tapauksissa kilpailevien oikeuksien keskinäisen pysyvyyden Vireille tulleesta asiasta on viipymättä tehtävä merkintä lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin Käytännössä tämä tarkoittaa, että hakemus kirjataan rekisteriin vireillä olevaksi asiaksi viimeistään saman päivän aikana KVP:n kautta tulleet asiat kirjautuvat automaattisesti vireille myös lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin Myös puutteellinen hakemus otetaan vastaan, se tulee vireille saapumispäivänään ja siitä on tehtävä vireillä oloa osoittava merkintä rekisteriin saman päivän aikana

42 42 Hakemuksen vireille tulemisen ja rekisteriin merkitsemisen ero Hakemus tai ilmoitus ovat vireillä heti saavuttuaan, vaikka niistä ei vielä olisikaan tehty merkintää rekisteriin Jo hakemuksen tai ilmoituksen vireille tulemisella on siis tärkeitä oikeusvaikutuksia Rekisterimerkinnän julkisuusvaikutus (MK 7:3) saadaan kuitenkin vasta sillä, että vireille tulleesta asiasta on tehty merkintä lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin

43 43 Milloin hakemus tai ilmoitus katsotaan saapuneeksi? Määrittelyvaikeuksia ei synny postitse saapuneen tai henkilökohtaisesti tuodun hakemuksen tai ilmoituksen osalta Jos tällainen hakemus tai ilmoitus on saapunut virka-ajan jälkeen, se katsotaan saapuneeksi seuraavana arkipäivänä Sähköisesti (esim. sähköpostilla) toimitettu hakemus tai ilmoitus katsotaan saapuneeksi sinä päivänä, kun sähköinen viesti on ollut viranomaisen käytettävissä sen vastaanottolaitteessa tai tietojärjestelmässä Virka-ajalla ei ole merkitystä Vaikka olisi saapunut muuna kuin virka-aikana, vireille tulopäivä on saapumispäivä kirjataan rekisteriin ensimmäisenä saapumisen jälkeisenä arkipäivänä, mutta vireille tulopäivä on saapumispäivä Poikkeuksena määräajan viimeisenä päivänä saapuneet hakemukset

44 44 Sähköisinä KVP:n kautta tehdyissä luovutuksissa ja hakemuksissa vireilletulohetkenä pidetään jo sitä, kun luovutus tai hakemus on allekirjoitettu järjestelmässä Muutamassa sekunnissa tämän jälkeen tapahtuu automatisoitu vireilletulomerkintä lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin Vaikka merkintää ei jostakin teknisestä syistä tapahtuisi, vireilletulohetki määräytyy kuitenkin luovutuksen tai hakemuksen tekohetken mukaan

45 45 Samana päivänä saapuneet samaa kiinteistöä koskevat asiat Katsotaan saapuneen samanaikaisesti Kellonajalla ei ole merkitystä (ns. päiväperiaate) Samaa kiinteistöä koskevien samanpäiväisten hakemusten tai ilmoitusten keskinäinen etusija ratkaistaan muuhun kuin aikajärjestykseen perustuen

46 Kirjaamisen edellytysten tutkiminen 46

47 47 Tutkinta- ja virallisperiaate Onko kysymyksessä kirjaamiskelpoinen kohde (esinetaso)? Onko kysymyksessä tyypiltään kirjaamiskelpoinen oikeus? Merkityksellinen kysymys erityisten oikeuksien osalta (MK 14) Onko kysymyksessä tyypiltään vahvistettavissa oleva kiinnitys? Kirjattavan oikeuden pätevyys (inter partes) ja tehokkuus (pysyvyys ultra partes)

48 48 Laaja tutkimisvelvollisuus Tutkimisvelvollisuus on perinteisesti sekä säädöstasolla, oikeuskäytännössä että oikeuskirjallisuudessa katsottu laajaksi Säilynyt vähintään samalla tasolla maakaaren järjestelmään 1997 siirryttäessä Esitetty näkemyksiä, että tutkimisvelvollisuuden taso jopa korostui maakaaren järjestelmään siirryttäessä (KKO 2000:116, 2007:47) Maakaaren mukaisen kirjaamisjärjestelmän oikeusvaikutukset ovat merkittävät järjestelmä omaksuttiin myös taannehtivasti eli jo ennen vuotta 1997 tehtyjä kirjaamisratkaisuja koskevana, koska jo aiemmin vallinneen laajan tutkimisvelvollisuuden vuoksi kirjaamisratkaisut nauttivat suurta tosiasiallista luotettavuutta Yksinkertaisissa asioissa menettely on kuitenkin nopeaa ja perustuu kehittyneisiin tarkastusrutiineihin

49 49 Tutkimisvelvollisuuden täyttäminen myös ylläpitää säännösten noudattamista Reaktiotehokkuus ja noudattamistehokkuus ovat vuorovaikutuksessa keskenään Kirjaamisviranomainen huomioi viran puolesta kaikki kirjattavaan oikeuteen, sen kirjaamiskelpoisuuteen, pätevyyteen ja pysyvyyteen vaikuttavat relevantit seikat Tällä perusteella kirjaamisviranomainen määrittää sen, mitä selvitystä missäkin tapauksessa tulee toimittaa Selvityksen toimittaminen on hakijan tehtävä, ellei asia selviä kirjaamisviranomaisen käytettävissä olevista rekistereistä

50 50 Viimeaikoina ratkaisutoiminnassa on alettu hyödyntämään myös automatisoituja prosesseja Kirjaamisviranomaiselle kuuluvaa päätösharkintaa on voitu osittain automatisoida KVP:n ansiosta Maakaaren tarkoittamassa sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä sekä sähköisessä kiinnitysjärjestelmässä suoritetaan järjestelmäteknisesti kirjaamisedellytysten tarkastamista samoja seikkoja ei lähtökohtaisesti tarkasteta enää kirjaamisviranomaisen toimesta Eräiltä osin ollaan toteuttamassa jopa kirjaamisratkaisun täysautomatisointia KVP:n kautta vireille tulleet sähköisten panttikirjojen siirtoa koskevat hakemukset

51 Hakemuksen täydennysmenettely 51

52 52 Vapaamuotoiset täydennyspyynnöt Hakemusta kehotetaan tavallisesti täydentämään puhelimitse tai sähköpostitse ilman varsinaista uhkaa Ei sanktioita Viralliset täydennyskehotukset Kirjallisesti tai sähköpostitse Uhkana tutkimatta jättäminen Selostettava puute ja miten täydennettävä, riittävä määräaika Täydennyskehotus vai hylkääminen? Täydennyskehotuksen tiedoksianto Täydennyksen toimittaminen kirjaamisviranomaiselle

53 Kuulemiskynnys ja kuulemismenettely 53

54 54 Kuulemisen suorittaja Kuultava voi olla hakija, hakijan sopimuskumppani tai muu asiaan osallinen Kun asian käsittelyssä tarvitaan tietoa jonkun muun kuin hakijan suhtautumisesta hakemukseen tai kirjattavaan oikeuteen, myös tällöin hakija lähtökohtaisesti toimittaa selvityksen Kirjaamisviranomainen ratkaisee kuulemisen tarpeellisuuden Hakijaa kehotetaan tämän jälkeen hankkimaan esim. lausuma muulta asiaan osalliselta Kirjaamisviranomainen voi kuitenkin itsekin suorittaa kuulemisen (MK 6:6.1) On mahdollista, että hakija ei tavoita kuultavaa Kuuleminen koskee sellaista kysymystä, jonka muotoilu edellyttää oikeudellista erityisosaamista Kuulemisen objektiivisuuden varmistaminen edellyttää suoraa kuulemista viranomaisen toimesta

55 Kuulemiskynnys 55 Tavallisesti asian selvittäminen tapahtuu asiakirjoin ja rekisteristä saatavin tiedoin Vrt. asianosaiskuuleminen hallintolain 34 :n mukaan Kuulemiseen ryhdytään, kun muun asiaan osallisen oikeuden tai mahdollisten vaatimusten selvittäminen on tarpeen jostakin erityisestä syystä Tosin joskus voidaan kuulla myös hakijaa jonkin asian selvittämiseksi Kuulemistilanteisiin liittyy siis olennaisena osana epävarmuuden poistaminen Halutaan varmistua, ettei hakemus loukkaa toisen oikeutta tästä ei ole saatu eikä voida saada täyttä varmuutta asiakirjojen tai rekisteritietojen perusteella Selvityksen kohteena on tavallisesti tosiasiakysymys, mutta kuulemista voidaan käyttää myös oikeuskysymyksen selvittämiseen Kuultavan kanta kiistanalaiseen laintulkintakysymykseen Kuulemistilanne eroaa tilanteesta, jossa tiedetään kolmannen oikeudesta ja esimerkiksi siitä, että hakemuksen hyväksyminen edellyttää tämän suostumusta tai muuta myötävaikutusta kuulemismenettely ei lähtökohtaisesti ole tarkoitettu suostumusten hankkimiseen

56 56 Kuulemismenettely Kun kuulemiseen lähdetään, kuultavalta pyydetään kirjallista lausumaa tai hänet kutsutaan henkilökohtaisesti kuultavaksi Muulle kuin hakijalle lausumapyyntö tai kutsu on annettava tiedoksi todisteellisesti (hallintolaki 60 ) Hakijalle tai tämän asiamiehelle tiedoksianto voi tapahtua tavallisena tiedoksiantona Kuultaessa hakijaa silloin, kun häntä muutoin edustaa asian käsittelyssä asiamies, tiedoksiannon on syytä tapahtua todisteellisesti Kun asiassa täytyy turvautua kuulemismenettelyyn, se on yleensä laaja, tulkinnanvarainen tai muutoin vaikea ratkaista kuulemisen suorittaminen ja tällaisen asian ratkaiseminen kuuluu yleensä kirjaamislakimiehell

57 Kirjaamisasian riitauttaminen ja asian siirtäminen erilliseen oikeudenkäyntiin 57

58 58 Muu kuin hakija saattaa esittää väitteen siitä, että hänen oikeutensa on esteenä kirjaamiselle MK 6:6.2: jos väitteelle esitetään todennäköisiä syitä tai jos hakijan oikeus muutoin on tullut riitaiseksi, asia on osoitettava erillisessä oikeudenkäynnissä tutkittavaksi Osoitus kanteen nostamiseen annetaan sille, jolla on asiassa näyttövelvollisuus Jos osoitus on annettava hakijalle, se annetaan uhalla, että hakemus jätetään tutkimatta, jollei kannetta nosteta asetetussa määräajassa Jos osoitus on annettava väitteen tekijälle, se annetaan uhalla, että vireillä oleva kirjaamishakemus voidaan hyväksyä, jollei kannetta nosteta asetetussa määräajassa Se, ketä asiassa on pidettävä näyttövelvollisena eli kenelle osoitus on annettava, ratkeaa yleisten todistustaakkaa koskevien normien mukaisesti Yleisimmin kyseeseen tulevat varallisuusoikeudellisia riita-asioita koskevat todistustaakkasäännöt

59 59 Milloin väite johtaa osoituksen antamiseen? Väitteen johdosta voi tulla annettavaksi seuraavanlaiset ratkaisut Hakemus hylätään heti väitteen vuoksi Hakemus hyväksytään väitteestä huolimatta Väitteen johdosta annetaan osoitus erilliseen oikeudenkäyntiin Erotettava tosiasiaväitteet ja oikeusväitteet Kun riitautus koskee vain oikeuskysymystä (lain tulkintaa), osoitusta ei ainakaan tavallisesti ole syytä antaa - oikeuskysymykset ratkaisee kirjaamisviranomainen Ratkaisulajeina voivat tulla siis kysymykseen joko hakemuksen hylkääminen tai hyväksyminen väitteestä huolimatta Asiassa annetaan erillinen päätös valitusosoituksineen Sen sijaan osoitus erilliseen oikeudenkäyntiin annetaan, jos väite koskee relevanttia tosiseikkaa (tosiasiakysymystä) eikä väite ole selvästi perusteeton Hakemuksen hyväksymisen kannalta relevantin, riitaisen tosiasiakysymyksen ratkaiseminen edellyttää näytön vastaanottamista ja muuta sellaista käsittelyä, joka tapahtuu täysimittaisessa oikeudenkäynnissä

60 Asian jättäminen lepäämään 60

61 61 Lepäämään jättäminen palvelee rekisteröintiperiaatetta Oikeus saadaan julkistettua jo ennen kuin se on tullut lopulliseksi Poikkeaa täydentämismenettelystä Lepäämäänjättämisperusteet tyhjentäviä Suuntautuu hakemuksen vireille tulon jälkeiseen aikaan Asia odottaa kirjaamisen esteen tulevaisuudessa mahdollisesti tapahtuvaa poistumista Asia voidaan jättää lepäämään vasta, kun se on muilta osin selvitetty Eli laissa mainittu lepäämäänjättämisperuste on ainoa este asian lopulliselle ratkaisemiselle Lepäämäänjättämisperusteita voi olla samanaikaisesti useita

62 62 Lepäämään jättämisestä tehdään erillinen ratkaisu Ns. käsittelyratkaisu Asia säilyy vireillä olevana Ratkaisulla on jo tässä vaiheessa eräitä tärkeitä oikeusvaikutuksia (mm. saantokirjan muotovirheen korjaava vaikutus) Ei valitusoikeutta, joka alkaa vasta lopullisesta ratkaisusta Ratkaisija antaa aina uuden käsittelypäivän (asiat eivät ole lepäämässä toistaiseksi, mutta lepäämään jättämisen määräaikaa voidaan jatkaa) Perusteet lepäämään jättämiselle on säädetty jokaisen hakemustyypin osalta erikseen

63 Kirjaamisasian ratkaiseminen ja päätöksen tiedoksianto 63

64 64 Kirjaamisasioiden ratkaisulajit Kirjaamisasioissa tulevat kysymykseen seuraavat ratkaisut Hakemuksen hyväksyminen Hakemuksen hyväksyminen muun asiaan osallisen vastustuksesta huolimatta Hakemuksen jättäminen tutkimatta Hakemuksen hylkääminen Käsittelyratkaisuna lepäämään jättäminen Jos hakemus peruutetaan, asia raukeaa (ei päätöstä)

65 65 Erityispiirteenä kaksijakoinen päätöksentekomenettely Edellytysharkinta tapahtuu oikeudellisena päättelynä asiakirjojen ja muun käytettävissä olevan tiedon perusteella Asian varsinainen fyysinen tai toiminnallinen ratkaisu tapahtuu vain ja ainoastaan rekisteriympäristössä Asia ratkaistaan merkitsemällä ratkaisun sisältö lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin Asiaa ei voi ratkaista, jos sitä ei ole tallennettu ensin vireillä olevaksi lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin Ratkaisu on olemassa vasta, kun päätöstä vastaava merkintä on tehty rekisteriin Rekisterimerkintä on ensisijainen suhteessa ratkaisusta annettuun toimituskirjaan Toimituskirjana ratkaisusta annetaan todistus rekisteriin tehdyistä merkinnöistä tai erillinen, perusteltu päätös

66 Korjaamismenettely 66

67 67 Virheluokittelu: asiavirheet ja tekniset virheet Asiavirhe: ratkaisu on perustunut selvästi virheelliseen tai puutteelliseen selvitykseen tai ilmeisen väärään lain soveltamiseen Ei korjaamispakkoa Kuultava kaikkia, joiden oikeutta korjaaminen koskee Korjaaminen vain, jos ne, joiden oikeus korjaamisen vuoksi heikkenee, ovat antaneet siihen suostumuksensa Tekninen virhe: ilmeinen kirjoitus- tai laskuvirhe, teknisestä viasta aiheutunut virhe tai muu näihin verrattava virhe Korjaamispakko Myös tässä kuulemisvelvoite

68 Muutoksenhaku kirjaamisasioissa 68

69 69 Periaatteessa kaikki lopulliset ratkaisut valituskelpoisia Valitusosoitus annetaan kuitenkin vain, kun asia on ratkaistu toisin kuin hakija tai muu asiaan osallinen on vaatinut Valitusaika 30 päivää ratkaisun tekemisestä Ei siis päätöksen tiedoksisaamisesta lukien Valitusinstanssina maaoikeudet, joista jatkovalitus korkeimpaan oikeuteen (edellyttää valituslupaa)

70 Kiitos! 70