LASIPALATSI ASEMAKAAVAN SELOSTUS

Transkriptio

1 2316/ /2013 ASEMAKAAVA KOSKEE Kaupunginosan 1 Kangas, korttelin 1038 tonttia 12, yleistä pysäköintialuetta sekä osaa katualuetta ASEMAKAAVAN NRO 01/011 LASIPALATSI ASEMAKAAVAN SELOSTUS KOUVOLAN KAUPUNKI KAUPUNKIKEHITYS MAANKÄYTÖN SUUNNITTELU 2015

2 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1. Tunnistetiedot Kunta KOUVOLAN KAUPUNKI Alueen nimi Lasipalatsi (01/011) Asemakaavan muutos Laatija Asemakaava koskee Kaupunginosan 1, Kangas, korttelin 1038 tonttia 12, yleistä pysäköintialuetta sekä osaa katualuetta Kouvolan kaupunki Kaupunkikehitys / Maankäytön suunnittelu Osallistumis- ja arviointisuunnitelma Vireilletulo Ilmoitus kaupungin virallisissa ilmoituslehdissä Valmisteluvaiheen kuuleminen Kaava-alueen sijainti Suunnittelualue sijaitsee Kouvolan ydinkeskustan keskeisimmällä paikalla Kävelykatu Manskin varrella Kauppalankadun ja Keskikadun risteyksessä. Alue käsittää Lasipalatsin liikerakennuksen (Kauppalankatu 4) ja siihen rajautuvat kävelykatu Manskin ja Keskikadun katualueet sekä liikerakennuksen ja Kouvolankadun välissä olevan yleisen pysäköintialueen. Alueen pinta-ala on noin 5000 m². Kuva 1. Asemakaavamuutosalueen sijainti 1.3. Kaavamuutoksen tarkoitus ja perustelut Asemakaavan muutoksen tavoitteena on muuttaa suunnittelualueen asemakaavaa siten, että Lasipalatsin liikerakennusta on mahdollisuus korottaa asuinkerroksilla, osa kävelykatu Manskin ja Keskikadun katualueista olisi mahdollista kattaa ja Lasipalatsin ja Kouvolankadun välissä oleva yleinen pysäköintialue muutettaisiin osaksi kävelykatua, jolla pysäköiminen on sallittua. 2

3 1.4. Asemakaavan liiteasiakirjat Liite 1. Ote ajantasa-asemakaavasta Liite 2. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma Liite 3. Asemakaavan seurantalomake Liite 4. Maanomistuskartta Liite 5. Viitesuunnitelma 1, Lasipalatsin korotussuunnitelma Liite 6. Viitesuunnitelma 2, Kävelykatu Manskin kattamissuunnitelma 2. TIIVISTELMÄ 2.1. Kaavaprosessin vaiheet Asemakaava ja asemakaavan muutos sisältyy vuosien 2014 ja 2015 kaavoituskatsausten asemakaavakohteisiin. Asemakaavan muutos on tullut vireille yksityisestä aloitteesta vuonna Asemakaavan muutoksen vireilletulosta ja valmisteluvaiheen kuulemisesta ilmoitettiin kuulutuksella Kouvolan Sanomissa, kaupungin ilmoitustaululla ja internet-sivuilla. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma ja asemakaavan luonnos olivat nähtävillä Tekniikka- ja ympäristötalossa sekä kaupungin internet-sivuilla välisen ajan. Valmisteluvaiheen kuulemisen aikana järjestettiin myös yleisötilaisuus Kaavaluonnoksesta annettiin palautetta ja asemakaavan luonnosta muutettiin valmisteluvaiheen kuulemisen jälkeen. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmaa on täydennetty kaavahankkeen kuluessa Asemakaavan muutoksen tavoitteet Asemakaavan muutoksen tavoitteena on muuttaa suunnittelualueen asemakaavaa siten, että Lasipalatsin liikerakennusta on mahdollisuus korottaa asuinkerroksilla, osa kävelykatu Manskin ja Keskikadun katualueista olisi mahdollista kattaa ja Lasipalatsin ja Kouvolankadun välissä oleva yleinen pysäköintialue muutettaisiin osaksi kävelykatua, jolla pysäköiminen on sallittua. Alueen asemakaavan muutoksen pohjaksi järjestettiin vuosien 2013 ja 2014 taitteessa arkkitehtuurikilpailu. Kilpailun tavoitteena oli löytää suunnittelualueelle kaupunkikuvallisesti ja toiminnallisesti sopivin ratkaisu. Kilpailusta on laadittu arviointipöytäkirja Asemakaavan toteuttaminen Asemakaavan muutos hyväksytään kaupunginvaltuustossa ja se tulee ohjaamaan alueen maankäyttöä. Alueen toteuttaminen voidaan käynnistää asemakaavan saatua lainvoiman. 3. LÄHTÖKOHDAT 3.1. Selvitys suunnittelualueen oloista Alueen yleiskuvaus Suunnittelualue sijaitsee Kouvolan ydinkeskustassa Kävelykatu Manskin keskeisimmällä paikalla Keskikadun risteyksen alueella. Kävelykatu Manski on keskustan toiminnallinen ja kaupallinen sydän, joka on osa Kouvolan rautatieasemalta pohjoiseen suuntautuvaa Kauppalankatua. Katuosuuden pituus on noin 250 metriä ja kävelyalueen pinta-ala on noin 8500 m². Alueen liikennöinnissä painottuu jalankulku- ja kevyen liikenteen yhteydet. Manskiin liittyvien ensimmäisen ja toisen kerroksen liiketilojen yhteenlasketun huoneisto-alan on arvioitu olevan noin h-m². Manskin alueesta on rakentunut kaupunkikuvallisesti keskustan laadukkain ja urbaanein osa. 3

4 3.1.2 Luonnonympäristö Vesitalous ja hulevedet Suunnittelualue on pääosin joko rakennettu tiiviisti, kivetty tai asfaltoitu. Alueen hulevedet johdetaan sadevesiviemäreihin. Kivetyt osat maa-alueesta on vettä läpäisevää pintaa. Luonnonsuojelu Suunnittelualueella ei ole luonnonympäristöä. Kävelykeskustan luonnonelementit muodostuvat pääosin yleisten alueiden puista ja muista istutuksista. Alueella ei ole tiedossa olevia luontokohteita tai uhanalaisten kasvi- tai eliölajien esiintymisympäristöjä. Maaperä ja rakennettavuus Suunnittelualue sijaitsee Salpausselän harjualueella ja on rakennettavuudeltaan hyvää. Lasipalatsin liikerakennuksen kantavat rakenteet ovat betonisia pilari-, palkki- ja laattarakenteita. Nykyisen pysäköintialueen alla on maanalainen pysäköintilaitos, jonka ajoluiska on Lasipalatsin Huoltokadun puoleisella julkisivulla Rakennettu ympäristö Asuminen ja väestö Suunnittelualueella Pilvenpiirtäjän talossa asuu arviolta 40 asukasta. Ydinkeskustan kaupallisten palveluiden alueella asuu noin 2600 henkilöä ja noin 1 km säteellä kävelykatu Manskista asuu noin henkilöä. Keskustan väkiluku on kasvanut kahden kymmenen vuoden aikana noin 50 asukkaalla vuodessa, mikä tarkoittaa keskimäärin noin yhden asuinkerrostalon rakentamista vuodessa. Yhdyskuntarakenne Suunnittelualue sijaitsee Kouvolan ydinkeskustassa julkisten ja kaupallisten palveluiden äärellä. Alueelta on hyvät ajoneuvoliikenteen, joukkoliikenteen ja kevyen liikenteen yhteydet. Maisema- ja kaupunkikuva Suunnittelualue on ydinkeskustan tiiviisti rakennettua kaupunkialuetta. Katutilaa rajaavat pääosin nelikerroksiset umpikorttelit. Alueen dominantin muodostaa Kauppalankadun ja Kouvolankadun länsikulmaan vuonna 1951 rakennettu 7- kerroksinen asuin- ja liikerakennus Pilvenpiirtäjä. Rakennusten julkisivut ovat pääosin kiviaineisia, joissa ensimmäinen kerros on näyteikkunallisia liikehuoneistoja. Kävelykatu Manskilla, Keskikadulla ja Kouvolankadulla on pienikokoisia lehtipuurivejä. Alue rajautuu etelässä Seitsemän männyn puistoon. Alueen puut ovat muilta osin puistolehmuksia. Rakennuskanta ja rakennettu kulttuuriympäristö Suunnittelualueella oleva Pilvenpiirtäjä (Kauppalankatu 2) lukeutuu Kouvolan keskustan kulttuurihistoriallisiin rakennuskohteisiin. Arkkitehti Kaarlo Könösen suunnittelema, 1951 valmistunut, 7-kerroksinen Pilvenpiirtäjä muodostaa dominantin eräässä Kouvolan mielenkiintoisimmassa kaupunkisuunnittelukokonaisuudessa. Kyseessä on Otto-I. Meurmanin 1948 tekemä asemakaavamuutos, jossa näkyy sotaa edeltävän, klassisismiin nojaavan kaupunkisuunnitteluperinteen täydellinen muuttuminen. Kolmen korttelin (Hissipoika, Hotelli ja Torinpää) muotoilussa on vastakohtien dynamiikkaa ja itsenäisten rakennusmassojen vuoropuhelua. Asemakaavassa suojelumääräys AL/s-1. Kouvolan kaupungin kulttuurihistoriallisiin kohteisiin luetaan lisäksi suunnittelualueen välittömässä läheisyydessä olevat alla luetellut kohteet. 1. Kouvolan I Apteekki (Kouvolankatu 9) Arkkitehti Georg Jägerroosin suunnittelema, vuonna 1934 valmistunut Kouvolan I Apteekki on hyvä esimerkki vähittäisestä siirtymisestä 1920-luvun klassisismista funktionalismiin. Edelliseen viittaavat katujulkisivujen pystyvoittoinen, säännöllinen aukotus kehyksineen, jälkimmäiseen 4

5 epäsymmetrinen massoittelu ja pihajulkisivujen vapaa sommittelu vaakasuuntaisine aukotuksineen ja kulmaikkunoineen. Asemakaavassa ALK, ei suojelumääräystä. 2. Hotelli Cumulus, vanha osa (Kouvolankatu 11) Hotelli-ravintola Kymen Kartano valmistui Kuusankosken Osuusliikkeen myymälän yhteyteen Valtakadun ja Kauppalankadun kulmaan vuonna Asemakaavassa KL, ei suojelumääräystä. 3. Kääriäisen kulma (Kauppalankatu 1) 1939 valmistuneen ns. Kääriäisen kulman liiketalon suunnitteli arkkitehti Runar Finnilä. Klassisismin ja funkiksen piirteitä yhdistävän rakennuksen urakoi kouvolalainen rakennusmestari Uuno Immonen. Asemakaavassa suojelumääräys AL-4/sr Liiketalo (Kauppalankatu 3) Rakennuksessa sijaitsi alun perin Askon huonekalumyymälä ja Mannerin baari terasseineen. Rakennuksen on suunnitellut arkkitehti Unto Ojonen 1954 ja se edustaa modernia ja korkeatasoista liiketaloarkkitehtuuria, jota myöhemmät lisäykset hämärtävät. Asemakaavassa suojelumääräys AL-4/sr-3. Palvelut ja työpaikat Suunnittelualueella on Lasipalatsin liikerakennus sekä As Oy Valtakatu 18 liike- ja asuinrakennus, joissa sijaitsee useita liike-, toimisto- ja ravintola-alan yrityksiä. Kävelymatkan etäisyydellä alueesta on kaupungin monipuolisimmat julkiset ja kaupalliset palvelut. Ydinkeskustassa on arviolta noin 300 kaupallisen palvelun toimipistettä sekä 7000 työpaikkaa. Liikenne- ja katualueet Suunnittelualueen eteläreunalla kulkee Kouvolankatu, mikä on yksi keskustan vilkasliikenteisimpiä kokoojakatuja. Kouvolankadulla kulkee noin ajoneuvoa vuorokaudessa. Alue sijaitsee noin 200 metrin etäisyydellä rautatieasemasta, joka on palvelutasoltaan kaupungin monipuolisin joukkoliikennereittien solmukohta. Lisäksi alueella ja sen läheisyydessä on laajat kevyen liikenteen yhteydet sekä virkistys- ja urheilualueet. Tekninen huolto Alueella on vesi- ja viemäriverkostoa sekä sähkö-, tietoliikenne- ja kaukolämpöverkostoa. Ympäristöhäiriöt Kävelykatu Manski on liikennemelun osalta ydinkeskustan hiljaisimpia alueita, jossa vuonna 2007 tehdyn meluselvityksen mukaan keskiäänitaso (LAeq) on päivällä noin db. Suunnittelualueella olevalla nykyisellä pysäköintialueella keskiäänitaso (LAeq) on päivällä noin 55 db ja alueen eteläreunaan rajautuvalla Kouvolankadulla keskiäänitaso (LAeq) on yli 65 db. Maakuntakaava Ympäristöministeriön vahvistamassa Kymenlaakson maakuntakaavassa suunnittelualue on merkitty keskustatoimintojen alueeksi (C) sekä alueeksi, jolla on säilytettäviä vähintään maakunnallisesti merkittäviä rakennuskulttuurikohteita (/s). Yleiskaava Kouvolan keskustan osayleiskaava 2001 Kouvolan kaupunginvaltuuston hyväksymässä oikeusvaikutteisessa osayleiskaavatarkistuksessa Lasipalatsin tontti on merkitty keskustatoimintojen alueeksi (C), jolla asumista on <10% kerrosalasta (C1). Lasipalatsiin liittyvät Keskikadun ja Kauppalankadun katualueet sekä yleinen pysäköintialue on merkitty jalankululle varattavaksi kaduksi. Suunnittelualue on merkitty kokonaan kuuluvaksi dba:n meluvyöhykkeeseen, jolla on rakenteelliset meluntorjuntatoimenpiteet. 5

6 Keskeisen kaupunkialueen osayleiskaavan ehdotus kaupunginvaltuuston hyväksymässä osayleiskaavan ehdotuksessa suunnittelualue kuuluu kaupallisen kehittämisen kohdealueeseen, jossa pyritään lisäämään mm. kauppakeskustamaisia toimintoja. Lisäksi rakennusten ylimmissä kerroksissa tulee tutkia edellytyksiä asuntojen lisärakentamiseen. Manskin ja Keskikadun risteys ja siihen liittyvät korttelin kulmat on merkitty täydennysrakentamisen ja kaupunkikuvallisen kehittämisen alueeksi. Lasipalatsin ja Kouvolankadun välinen pysäköintialue on merkitty kehitettäväksi aukioksi tai toriksi. Sekä Manski että keskikatu on merkitty kevyen liikenteen pääreiteiksi. Asemakaava Lasipalatsin tontin asemakaava on vahvistettu Keskikadun ja Kauppalankadun asemakaava on vahvistettu Lasipalatsin tontti on merkitty liikerakennusten korttelialueeksi (KL). Tontin kerrosluvuksi on merkitty kaksi (II) ja rakennusoikeudeksi 2660 k-m 2. Tontin pinta-ala on 1198 m², jolloin tontin tehokkuusluku on e=2,22. Tontin rakennusoikeus on käytetty lähes kokonaan ja rakennusoikeutta on jäljellä 21 k-m 2. Kävelykatu Manski ja Keskikatu on merkitty asemakaavassa katualueiksi ja nykyinen pysäköintialue yleiseksi pysäköintialueeksi, jolle voidaan sijoittaa myös maanalaisia tiloja. Rakennusjärjestys Kaupunginvaltuusto on hyväksynyt Kouvolan kaupungin rakennusjärjestyksen. Pohjakartta Pohjakartta on tarkistettu ja on kaavoitusmittausasetuksen mukainen. 4. ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1. Suunnittelun tarve Asemakaavan muutoksen tavoitteena on muuttaa suunnittelualueen asemakaavaa siten, että Lasipalatsin liikerakennusta on mahdollisuus korottaa asuinkerroksilla, osa kävelykatu Manskin ja Keskikadun katualueista olisi mahdollista kattaa ja Lasipalatsin ja Kouvolankadun välissä oleva yleinen pysäköintialue muutettaisiin osaksi kävelykatua, jolla pysäköiminen on sallittua. Alueen asemakaavan muutoksen pohjaksi järjestettiin vuosien 2013 ja 2014 taitteessa arkkitehtuurikilpailu. Kilpailun tavoitteena oli löytää suunnittelualueelle kaupunkikuvallisesti ja toiminnallisesti sopivin ratkaisu. Kilpailusta on laadittu arviointipöytäkirja Suunnittelun käynnistys ja sitä koskevat päätökset Asemakaavan muutos on tullut vireille yksityisestä aloitteesta vuonna Asemakaavan muutokseen liittyy asemakaavoituksen käynnistämissopimus ja myöhemmin tullaan tekemään myös maankäyttösopimus Osallistuminen ja yhteistyö Osalliset Vireilletulo Suunnittelualueen ja lähialueiden kiinteistöjen omistajat ja haltijat Kaakkois-Suomen ELY-keskus Kymenlaakson liitto Kymenlaakson pelastuslaitos Kymenlaakson museo Kouvolan kaupungin Tekniikka- ja ympäristöpalvelut Kouvolan Vesi Oy KSS Energia Oy ja KSS Verkko Oy TeliaSonera Finland Oyj ja Kymen Puhelin Oy Kouvolan ydinkeskusta ry Asemakaavan ja asemakaavanmuutoksen vireilletulosta ilmoitettiin Kouvolan Sanomissa, kaupungin virallisilla ilmoitustauluilla sekä internetsivuilla

7 Osallistumis- ja vuorovaikutusmenettelyt Osallistumis- ja vuorovaikutusmenettelystä sekä kaavoituksen vaiheista on kerrottu kaavan osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma ja asemakaavan luonnos olivat nähtävillä välisen ajan. Valmisteluvaiheen kuulemisen aikana järjestettiin myös yleisötilaisuus Kaavaluonnoksesta annettiin palautetta ja asemakaavan luonnosta muutettiin valmisteluvaiheen kuulemisen jälkeen. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmaa on täydennetty kaavahankkeen kuluessa (liite nro 2) Viranomaisyhteistyö Asemakaavamuutoksesta ei ole ollut valmisteluvaiheen kuulemiseen mennessä tarpeen järjestää maankäyttö- ja rakennuslain 66 :n mukaista viranomaisneuvottelua. Kaavamuutos ei koske valtakunnallisia alueidenkäyttötavoitteita tai ole muutoin maankäytön, luonnonarvojen, kulttuuriympäristön tai valtion viranomaisen toteuttamisvelvollisuuden kannalta merkittävä, joten asemakaavamuutoksesta ei ole erikseen neuvoteltu Kaakkois-Suomen ELY-keskuksen kanssa. Kaavahankkeesta on keskusteltu Kouvolan kaupungin viranomaisten ja kaava-alueella toimijoiden kesken Paikalle oli kutsuttu kunnallisteknisen suunnittelun, rakennusvalvonta- ja ympäristöpalveluiden edustajat sekä KSS Energia Oy:n, KSS Verkko Oy:n, TeliaSonera Finland, Relacom Oy:n ja Kouvolan Veden edustajat. Neuvottelussa todettiin, että kävelykatu Manskin kattamisesta aiheutuvat muutokset pelastus- ja poistumisteihin tulee selvittää hyvissä ajoin ja järjestelyt vaikuttavat olemassa olevaan rakentamiseen. Lisäksi Kymenlaakson pelastuslaitos totesi, että varatiejärjestelyt asunnoista ja pienistä toimistoista on myös huomioitava. TeliaSonera totesi kokouksessa, että katualueella olevien datakaapeleiden siirto on erittäin kallista Kaavaratkaisun perusteet Mielipiteet ja niiden huomioiminen Valmisteluvaiheen kuuleminen Asemakaavan valmisteluvaiheen kuulemisen aikana kaksi viranomaista antoivat kaavaluonnoksesta lausunnot. Lausunnon antoivat Kymenlaakson pelastuslaitos sekä Kaakkois-Suomen ELY-keskus. Lisäksi mielipiteen esittivät KSS Energia, TeliaSonera sekä Asunto-osakeyhtiö Valtakatu 18. Kymenlaakson pelastuslaitos esitti lausunnossaan, että kaavassa esitetty kattamisen salliva jalankululle ja pyöräilylle varattu katualue tulee estämään nykyisen varatieratkaisun (pelastamisen palokunnan toimenpitein) käytön useilla kiinteistöillä kaava-alueen ulkopuolella. Kattamisen yhteydessä tulee muuttaa niitä varateitä, jonka kautta pelastautuminen ei enää ole mahdollista palokunnan toimenpitein, perustumaan omatoimiseen pelastautumiseen (parvekkeiden hätäpoistumisluukut, kulkusillat ym. ratkaisut). Lisäksi kaava-alueelle sijoittuu Asuntoosakeyhtiö Valtakatu 18 (Kouvolankatu 18) pelastustien nostopaikka, jossa varatielle tarvittaisiin pelastuslaitoksen nostolavan käyttöä. Nostolavan käyttö kahdelle parvekkeelle estyy toisaalta pysäköintialueen laatan liian pienen kantavuuden ja toisaalta Manskin suunnasta puun ja yhden pysäköintiruudun vuoksi. Myös tämä asia tulisi ottaa huomioon kaavan yhteydessä. Kaakkois-Suomen ELY-keskus esitti lausunnossaan, että alueen suunnittelussa on syytä ottaa huomioon Suomen rakentamismääräyskokoelman kohdan E määräykset ja ohjeet koskien vara- ja poistumisteitä, pelastustoimen työskentelymahdollisuuksia alueella jne. Yksityiskohtaisemmin tämä on tuotu esille ja huomioitavaksi KYMPE:n lausunnossa. KSS Energia esitti mielipiteessään, että Keskikadulla Kauppalankadun itäpuolella on kaukolämpöhaara kävelykadun osuudella, johon uudisrakennus on mahdollista kytkeä. TeliaSonera esitti mielipiteessään, että TeliaSoneralle aiheutuu kaapeleiden siirtotarpeita, jos kaavan mah- 7

8 dollistama kävelykadun katos toteutetaan. Kaikkien suunnittelualueella olevien TeliaSoneran kaapeleiden siirtämisen kustannusarvio on noin 1,2 milj.. Siirtokustannukset ja aikataulut on otettava huomioon, mikäli hanketta lähdetään toteuttamaan. Kustannukset Sonera veloittaa toteutuman mukaisesti siirtoa vaativilta tahoilta lakien ja sopimusten mukaisesti. Asunto-osakeyhtiö Valtakatu 18 esitti mielipiteessään seuraavia ehdotuksia: - Voiko Lasipalatsin uudisosaa kääntää Kauppalankadun suuntaiseksi eikä poikittaiseksi? - Voiko edelleen uudisosan etuseinälinja olla linjassa As Oy Valtakatu 18:n etulinjan kanssa? - Miten on aiottu järjestää uudisosan autopaikoitustilat? - Asukkaat pitävät viranomaisneuvottelua tarpeellisena. - Liikkeet pitävät tarpeellisena, että pysäköinnin laajuus määritellään Kauppalankadulla. - Liikkeet pahoittelevat sitä, että iltatilaisuudet pysäköintialueella varataan jo aamulla puomain, yrityksille ei kuitenkaan ole ilmoitettu tapahtumista riittävän ajoissa. Liikkeet haluaisivat, että edes aamupäivä olisi varattu autoille pysäköintialueeksi. - Nykyisen 2h pysäköinnin sijaan liikkeet haluaisivat 1h pysäköinnin, jotta autojen kierto olisi nopeampaa. Kaava-asiakirjoja täydennettiin annettujen lausuntojen pohjalta. Lisäksi As Oy Valtakatu 18 asukkaiden pyynnöstä kaupunki tulee ehdottamaan Kaakkois-Suomen ELY-keskukselle MRL 66 :n mukaista viranomaisneuvottelua kaavaehdotuksen nähtävilläolon jälkeen, kun ehdotuksesta annettu palaute on vastaanotettu. 8

9 5. ASEMAKAAVAN KUVAUS 5.1. Kaavan rakenne Lasipalatsin tontin pääkäyttötarkoitus muuttuu asemakaavan muutoksen myötä liikerakennusten korttelialueesta (KL) asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi (AL). Tonttia on myös vähäisesti laajennettu Keskikadun ja Kauppalankadun suuntiin, jotta rakennuksen korotuksen tarvitsemat uudet kantavat rakenteen sijoittuisivat katualueen sijaan tontille. Tontin pääkäyttötarkoituksen rakennusoikeudeksi on merkitty 5500 k-m², jonka lisäksi tontille voidaan rakentaa 400 k-m² muita aputiloja, joita ei oteta huomioon autopaikkatarvetta määritettäessä. Tontin käyttötarkoitusta ohjataan kaavamääräyksillä siten, että 1. ja 2. kerrokseen tulee sijoittaa liike- ja /tai toimistotiloja, kun taas ylempiin 3-8 kerroksiin voidaan sijoittaa lisäksi asuntoja. Tontin uudisrakentamista on ohjattu siten, että tontin pohjoisreunaan kiinni voidaan rakentaa kuusikerroksinen Lasipalatsin rakennuksen korotus, joka rakennusmassaltaan noudattelee tontin eteläpuolella olevan As Oy Valtakatu 18 rakennusmassaa. Rakennusten väliin jää kaksi- ja kolmekerroksinen nykyinen Lasipalatsin osa, jonka katolle voidaan rakentaa oleskelupihoja. Suunnittelualueen kadut on merkitty jalankululle ja polkupyöräilylle varatuiksi kaduiksi, jolla huoltoajo on sallittu. Keskikadun sekä Manskin risteyksen alueille saa sijoittaa kaavaselostuksen liitteenä olevan viitesuunnitelman mukaisen kadun peittävän katoksen. Katoksen rakentamisen yhteydessä tulee huomioida siihen rajautuvien kiinteistöjen poistumistie- ja varatiejärjestelyt (pp/h/v-1). Lasipalatsin etelän puoleiselle kävelykadun osalle voidaan lisäksi sijoittaa pysäköintiä (p). Osalle kävelykatua voidaan sijoittaa maanalaisia tiloja (ma). Lisäksi Kauppalankatu 3:n nykyisen katualueella sijaitsevan katoksen alueelle on merkitty rakennusoikeus, koska katoksen yläpuolella oleva terassi on nykyään lasitettu ja se tulkitaan kerrosalaan kuuluvaksi tilaksi Mitoitus Lasipalatsin tontin pääkäyttötarkoituksen mukainen rakennusoikeus nousee nykyisestä 2260 k- m²:sta 5500 k-m²:iin. Lisäksi tontin kerroslukua nostetaan tontin pohjoisosalla kahdesta (II) kahdeksaan (VIII). Tontin eteläosankerrosluku on määritelty nykytilanteen mukaisesti, joka on osittain kaksi ja kolme kerrosta. Suunnittelualueen autopaikkamääräykset ovat asunnoille 1ap/120k-m² ja liike- ja toimistotiloille 1ap/60k-m². Lisäksi määrätään, että asemakaavan mukaisista autopaikoista vähintään 60 % on sijoitettava kiinteistölle ja loput autopaikat voidaan osoittaa keskustan pysäköintialueilta. Asemakaavan muutoksen myötä Lasipalatsin tontilla sallitaan myös asumisen käyttötarkoitus muissa kerroksissa paitsi 1. ja 2. kerroksessa. Ydinkeskustan osayleiskaava vuodelta 2001 määrää Lasipalatsin tontille sijoitettavaksi enintään 10% asumista. Asemakaavan muutoksella korttelin asuinkerrosala nousisi arviolta noin 55%:iin. Asumistoiminnon nouseminen kyseisessä korttelissa katsotaan yleiskaavan tavoitteiden ja kokonaisuuden kannalta vähäiseksi ylitykseksi. Lisäksi suunnittelualueella on vireillä keskeisen kaupunkialueen osayleiskaava, joka on kaavaprosessin ehdotusvaiheessa. Osayleiskaavassa suunnittelualue on merkitty kaupallisen kehittämisen kohdealueeseen, jossa pyritään lisäämään mm. kauppakeskustamaisia toimintoja. Lisäksi rakennusten ylimmissä kerroksissa tulee tutkia edellytyksiä asuntojen lisärakentamiseen. Suunnittelualue on lisäksi merkitty täydennysrakentamisen ja kaupunkikuvallisen kehittämisen alueeksi Ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteutuminen Asemakaavan muutos antaa edellytykset asemakaavan ja kaupungin maankäyttöstrategiassa määriteltyjen tavoitteiden toteuttamiselle. Kaavalla sinänsä voidaan vaikuttaa lähinnä katujen ja muiden liikennealueiden sijaintiin, mitoitukseen ja liikenneympäristön turvallisuuden perustekijöihin, korttelien rakennusoikeuksiin ja rakennusmassojen sijoitukseen. Kaavassa annetaan lisäksi tiettyjä laatu- ja kaupunkikuvallisia määräyksiä rakennusten ja julkisen ulkotilan suunnittelulle ja niiden rakentamiselle. Varsinaisen katualueen rakennussuunnitelma esitetään asema- 9

10 kaavan voimaantulon jälkeen katusuunnitelmassa, joka asetetaan asemakaavan lainvoimaisuuden jälkeen julkisesti nähtäville Kaavan vaikutukset Rakennettu ympäristö ja kaupunkikuva Kaavahankkeella on vaikutuksia alueen rakennettuun ympäristöön ja maisemaan. Kävelykatu Manskin ja Keskikadun risteysalueen kattamismahdollisuus muuttaa kävelykadun kaupunkikuvaa ja tuo ydinkeskustaan uuden kaupunkikuvallisesti merkittävän elementin. Lasipalatsin korotus asuinkerroksilla muuttaa kaupunkikuvaa entisestään keskustamaisemmaksi. Tekninen huolto Kaavahankkeella on vähäisiä vaikutuksia alueen tekniseen huoltoon. Kunnallistekniseen verkkoon saatetaan joutua tekemään vähäisiä muutoksia uudisrakennushankkeen myötä Yhdyskuntarakentamisen kustannukset Kaavamuutoksella on vähäistä merkitystä yhdyskuntarakentamisen kustannuksiin. Lasipalatsin korottamisen myötä nykyistä tonttia laajennetaan ja katualuetta vastaavasti pienennetään, jolloin nykyisen kävelykadun aluetta muutetaan vähäisesti, josta seuraa kustannuksia. Uudisrakentamisesta aiheutuvia kustannuksia voidaan rahoittaa kaavamuutoksen myötä perittävällä maankäyttömaksulla, jota kaupunki perii tontin arvonnousun suhteessa. Liikenne Kaavahanke aiheuttaa vähäistä liikennemäärän kasvua suunnittelualueella. Liikennemäärien kasvu saattaa näkyä selvimmin Keskikadun, Tavarakadun ja Huoltokadun risteyksessä, jonka kautta kuljetaan Lasipalatsin kiinteistöön. Kaava mahdollistaa Lasipalatsin eteläpuolella olevan nykyisen pysäköintialueen monipuolisemman käytön osittain esimerkiksi tapahtuma-aukiona, jolloin jalankulkijoiden ja kevyen liikenteen käyttäjien osuus voi olla nykyistä suurempi. Sosiaalinen ympäristö ja palvelut Kaavamuutoksella on myönteisiä vaikutuksia lähialueen palveluihin ja sosiaaliseen ympäristöön. Uudisrakentaminen mahdollistaa uusien työpaikkojen ja palveluiden sijoittumisen suunnittelualueelle. Lasipalatsin tontille on mahdollista rakentaa noin 80 asukkaalle asuntoja, joka puolestaan vilkastuttaa alueen käyttöä ja luo turvallisempaa ympäristöä. Lisäksi kaavalla mahdollistettava kävelykadun osittaisella kattamisella saattaa olla merkittäviä vaikutuksia sosiaaliseen ympäristöön ja palveluihin, koska katteella on tavoitteena muodostaa entistä selvemmin paikasta kaupungin keskipiste, jossa keskustan päätapahtumia olisi luontevinta järjestää. Viheralueet Kaavahankkeella on vähäisiä vaikutuksia suunnittelualueen viheralueisiin. Voimassa olevassa asemakaavassa suunnittelualueella ei ole varsinaisia viheralueita. Lasipalatsin rakennuksen korottamisen myötä asunnoille rakennetaan oleskelupihoja kolmannen kerroksen tasolle. Luonnonympäristöt Suunnittelualueella ei ole luonnonympäristöä eikä asemakaavan muutoksella ole vaikutuksia luonnonympäristöön Ympäristön häiriötekijät Kaavamuutoksella on vähäisiä vaikutuksia ympäristön häiriötekijöihin. Lasipalatsin korottaminen aiheuttaa nykyistä enemmän varjostusta kävelykatu Manskin ja Keskikadun risteyksen alueelle. Toisaalta Lasipalatsia ympäröivän kävelykadun ja Keskikadun alueelle sallitaan kattaminen, joka muuttaa kävelykadun luonnetta tällä osalla sisätilamaisemmaksi. Korkeiden rakennusten katualueille ja viereisiin rakennuksiin aiheuttamat varjot ovat yleisiä kaupunkikeskustassa eikä niiden häiriötä pidetä merkittävänä. 10

11 Lasipalatsin rakennuksen korotus ei peitä lähistöllä olevien rakennusten asuntojen näkymiä niiden pääikkunoista. Uudisrakentamisella on vähäisiä vaikutuksia As Oy Valtakatu 18:n pohjoispäädyssä olevien ikkunoiden näkymiin. Valtakatu 18:n päädyssä olevat asunnot ovat kuitenkin läpitalon huoneistoja, joiden pääikkunat avautuvat sekä itään että länteen. Rakennuspaikan sijainti kaupungin ydinkeskustassa huomioon ottaen häiriötä ei pidetä merkittävänä. Uudet toiminnot lisäävät alueen käyttäjiä mikä aiheuttaa suurempia liikennemääriä ja mahdollisesti muita häiriöitä. Toisaalta asumisen lisääminen ydinkeskustassa luo turvallisempaa ympäristöä. Merkittävin suunnittelualueelle kohdistuva ympäristöhäiriö on Kouvolankadun liikennemelu. Liikennemelun vaikutuksia on vähennetty asemakaavan määräyksillä. Parvekkeet tulee varustaa parvekelasituksilla. Rakennusten ulkoseinä- ja ikkunarakenteiden ääneneristävyysvaatimukseksi on määrätty 35 db. Rautatiealueen vaarallisten aineiden kuljetuksiin liittyviin riskeihin asemakaavassa varaudutaan määräämällä rakennuksiin kaasun tunnistimet sekä automaattisesti sulkeutuva koneellinen ilmanvaihto. Raitisilman sisäänotto määrätään myös sijoitettavaksi ratapihalta poispäin. Lisäksi rakennuslupaprosessin aikana edellytetään esitettäväksi suunnitelmaa pelastustoimenpiteistä Kaavamerkinnät ja -määräykset Kaavamerkinnät ja -määräykset ilmenevät kaavakartasta. Merkinnät ja -määräykset noudattavat ympäristöministeriön julkaisemia ohjeita ja tukevat Kymenlaakson maakuntakaavassa esitettyjä ratkaisuja Nimistö Asemakaavan muutosehdotuksessa ei ole muutettu alueen nimistöä. 6. ASEMAKAAVAMUUTOKSEN TOTEUTUS JA AJOITUS Toteuttamisen ajoitus Asemakaava ja asemakaavan muutos valmistuu hyväksymismenettelyyn lokakuussa Alueen toteuttaminen voidaan käynnistää asemakaavan saatua lainvoiman. Toteutuksen seuranta Kouvolan Yhdyskuntatekniset palvelut laatii katujen ja muun julkisen ulkotilan toteuttamissuunnitelmat. Suunnitelmat hyväksyy tekninen lautakunta. Rakennusluvat myöntää rakennusvalvonta, joka valvoo asemakaavan määräysten ja lupaehtojen noudattamista. Kouvolassa Hannu Tylli kaavoituspäällikkö 11