ASEMAKAAVATYÖN SUUNNITTELUALUE KARLEBY STAD TEKNISKA SERVICECENTRET PLANLÄGGNINGSTJÄNSTER

Transkriptio

1 KOKKOLAN KAUPUNKI TEKNINEN PALVELUKESKUS KAAVOITUSPALVELUT KARLEBY STAD TEKNISKA SERVICECENTRET PLANLÄGGNINGSTJÄNSTER ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN SELOSTUS KORTTELI 1-9 (NIEMEN KORTTELI) Hakijan näkemys Niemen tontin rakentumisesta esitettynä kaupunkimallissa ASEMAKAAVATYÖN SUUNNITTELUALUE

2 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Tunnistetiedot Asemakaavan muutos koskee 1. kaupunginosan korttelia 9. Kaavan tunnus: 1/78 Kaavan päiväys: Diaarinro: 759/2011 Kaavan laatija: Kokkolan kaupungin kaavoituspalvelut, PL 43, Kokkolan kaupunki / kaavoituspäällikkö Jouni Laitinen Suunnittelijat: asemakaava-arkkitehti Elina Nissinen, p ja kaavasuunnittelija Tanja Hakala, p , etunimi.sukunimi@kokkola.fi Käynnistämispäätös: KH Vireilletulo: RYL , kuulutus Luonnos: KARA Ehdotus: KARA xx.xx.xxxx Kaupunginhallitus: xx.xx.xxxx Kaupunginvaltuusto: xx.xx.xxxx 1.2 Kaava-alueen sijainti Suunnittelualue sijaitsee kaupungin ydinkeskustassa. Korttelia rajaavat Isokatu, Tehtaankatu, Itäinen Kirkkokatu ja Pitkänsillankatu. 1.3 Kaavan nimi ja tarkoitus Kaavan nimi on Asemakaavan muutos / Kortteli 1-9 (Niemen kortteli). Kaavamuutoksella mahdollistetaan korttelin keskiosan rakentuminen asuin/liikerakennusten korttelialueeksi, sekä muiden tonttien asemakaavan ajantasaistaminen. 2

3 1.4 Selostuksen sisällysluettelo 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT Tunnistetiedot Kaava-alueen sijainti Kaavan nimi ja tarkoitus Selostuksen sisällysluettelo Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista Luettelo muista kaavaa koskevista asiakirjoista, taustaselvityksistä ja lähdemateriaalista TIIVISTELMÄ Kaavaprosessin vaiheet Asemakaavatyön sisältö Asemakaavan toteuttaminen LÄHTÖKOHDAT Selvitys suunnittelualueen oloista ASEMAKAAVATYÖN SUUNNITTELUN VAIHEET Asemakaavan suunnittelun tarve Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset Osallistuminen ja yhteistyö Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot ja niiden vaikutukset ASEMAKAAVAN KUVAUS Kaavan rakenne Ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteutuminen Aluevaraukset Kaavan vaikutukset

4 5.5 Ympäristön häiriötekijät Kaavamerkinnät ja määräykset ASEMAKAAVAN TOTEUTUS ASEMAKAAVAN SEURANTALOMAKE LIITTEET Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista Liite 1 Ote maakuntakaavasta Liite 2 Ote yleiskaavasta Liite 3 Ote ajantasa-asemakaavasta Liite 4 Pohjakartta Liite 5 Maanomistuskartta 1.6 Luettelo muista kaavaa koskevista asiakirjoista, taustaselvityksistä ja lähdemateriaalista Kokkola Roosin tontti, Maaperäkairauksen valvonta 23. ja (Terhi Tanska) Kokkola Niemen tontti 1/9/21. Kaupunkiarkeologinen pelastuskaivaus II (Titta Kallio-Seppä) Selvitys yhtiömuotoisen asuntorakentamisen kohdentumisesta (Kokkolan kaupunki 2013) Päätös purkuluvasta Asunto Oy Kokkolan Niemenkulma (KHO ) Muistio MRL 66 mukaisesta viranomaisneuvottelusta TIIVISTELMÄ 2.1 Kaavaprosessin vaiheet Lakea Oy on anonut omistamansa tontin asemakaavan muuttamista. Pyydämme Kokkolan kaupunkia käynnistämään tontin asemakaavan tarkistuksen. Tavoitteena on yhdessä kaupungin ja kiinteistön omistajan kanssa suunnitella tontille ympäristöön sopiva ja kävelykeskustaa täydentävä asuin- ja liikekiinteistö. Kaupunginhallitus päätti kokouksessaan antaa tekniselle palvelukeskukselle tehtäväksi käynnistää koko korttelin 1-9 asemakaavamuutoksen laatimisen. 4

5 Osallistumis- ja arviointisuunnitelma hyväksyttiin rakennus- ja ympäristölautakunnan kokouksessa ( 302) ja se asetettiin nähtäville väliseksi ajaksi. Ilmoitus vireilletulosta julkaistiin paikallisissa lehdissä Osallistumis- ja arviointisuunnitelman nähtävilläoloaikana saatiin asiasta kolme kannanottoa. Niiden sisältöä on avattu kohdassa Asemakaavatyön luonnosvaiheen aikana Kokkolan rakennus-ja ympäristölautakunta myönsi ( 39) Asunto Oy Kokkolan Niemenkulmalle luvan saada purkaa Kokkolan kaupungin 1. kaupunginosan korttelin 9 tontilla 21 osoitteessa Isokatu 7 sijaitseva kolmikerroksinen asuin- ja liikerakennus seka yksikerroksinen liikerakennus. Purkuluvasta valitettiin Vaasan hallinto-oikeuteen. Vaasan hallinto-oikeus hylkäsi Asunto Oy Andersborg Bostads Ab:n ja Kalevi Rahkolan valitukset lautakunnan päätöksestä. Asiasta valitettiin edelleen korkeimpaan hallinto-oikeuteen. Korkein hallinto-oikeus hylkäsi valitukset Ensimmäinen asemakaavamuutosluonnos lähetettiin naapureille ja korttelin maanomistajille Asiasta pyydettiin mahdollisia huomautuksia mennessä. Yhtään kirjallista huomautusta kaavaluonnoksesta ei saatu. Asemakaavatyön luonnosvaihe on pitkittynyt purkuluvan valitusprosessin vuoksi. Asemakaavatyön lähtökohdat eivät ole kuitenkaan merkittävästi muuttuneet, joten asemakaavatyötä on voitu jatkaa osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa esitettyjen lähtökohtien pohjalta. Viranomaisneuvottelu asemakaavan muutoksesta pidettiin Kyseessä oli MRL 66 :n mukainen valmisteluvaiheen neuvottelu. Kaavaluonnos ja hakijan viitesuunnitelmat tontille olivat kaupunkirakennelautakunnan käsiteltävänä Kaupunkirakennelautakunta päätti lähettää asemakaavamuutosluonnoksen keskeisille osallisille ja asettaa sen nähtäville valmisteluvaiheen kuulemista varten. Kaavaluonnos oli nähtävillä Nähtävilläolon aikana saatiin kolme mielipidettä/lausuntoa. Niiden sisältöä on avattu kohdassa Tulevat vaiheet: Kaupunkirakennelautakunta päätti kokouksessaan xx.xx.xxxx xx hyväksyä kaavaehdotuksen julkisesti nähtäville asetettavaksi ja lähettää sen kaupunginhallituksen käsiteltäväksi. Asemakaavamuutosehdotus oli julkisesti nähtävillä xx.xx.-xx.xx.xxxx. Asiasta saatiin / ei saatu muistutuksia. Kaupunginhallitus käsitteli kaavaehdotuksen xx.xx.xxxx xx Kaupunginvaltuusto hyväksyi kaavaehdotuksen xx.xx.xxxx xx 5

6 2.2 Asemakaavatyön sisältö Asemakaavan muutoksella muodostuu 1. kaupunginosan kortteli 9. Tonteille 20 tulee asuin- ja liikekerrostalojen korttelialue ja tontti 22 säilyy museorakennusten korttelialueena. Asemakaavatyöllä tutkitaan Kiinteistö Oy Isokatu 5:n omistaman tontin lisärakentamismahdollisuudet, Lakea Oy:n omistaman tontin käyttötarkoituksen muuttaminen liikerakennusten korttelialueesta asuin- ja liikerakennusten korttelialueeksi sekä K.H. Renlundin museon tontin asemakaavan ajantasaistaminen mahdollistaen tarvittaessa lisärakennushankkeen. Voimassaolevan asemakaavan muuttamista ohjaa oikeusvaikutteinen Keskikaupungin yleiskaava. 2.3 Asemakaavan toteuttaminen Toteuttaminen voi alkaa asemakaavamuutoksen vahvistuttua. Rakentaminen korttelissa alkanee tontilla 21 asemakaavan muutoksen laillistuttua. Muiden tonttien rakentumisen aikataulusta ei ole tässä vaiheessa tietoa. 3 LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista Alueen yleiskuvaus Suunnittelualue käsittää korttelin 1-9. Kaupunkikuvallisesti merkittävä kortteli sijaitsee aivan Kokkolan ydinkeskustassa. K.H. Renlundin Museon tontin ja Tehtaankadun varren asuin- ja liiketontin välissä on rakentamaton tontti 21 (ns. Niemen tontti), jolta on asemakaavamuutoksen vireilläoloaikana purettu asuinliikerakennus. Keskikaupungin yleiskaavassa alue on merkitty toteutumattoman asemakaavan alueeksi, jolla on todennäköinen asemakaavan muutostarve. Paikalla on kaupunkikuvallisen vaurion poistamistarve. Paikalla on myös korttelin sisäisten yhteyksien parantamistarve. Keskikaupungin yleiskaavan rakennussuojelua ja kulttuurihistoriallisia arvoja koskevien merkintöjen ja määräysten mukaan alueella sijaitsee muinaismuistolain rauhoittama kaupunkiarkeologinen kiinteä muinaisjäännös, mikä tarkoittaa että alue on 1. luokan säilynyttä aluetta. Tontilla 21 on edellisen, sittemmin rauenneen, asemakaavan muutostyön yhteydessä tehty arkeologiset kaivaukset, tontilla 22 on myös osittain tehty vastaavat kaivaukset. Aluetta koskevista maankäyttösuunnitelmista tulee pyytää museoviraston lausunto. 6

7 Ilmakuva suunnittelualueesta (BlomDesktop 2014). Sittemmin keskimmäisellä tontilla olevat rakennukset on purettu Luonnonympäristö Alueella ei ole varsinaista luonnonympäristöä. Museotontin pihalla on ekotaideteos Rakennettu ympäristö Tontti on rakennettu. Asemakaavoituksen käynnistyessä tontilla sijaitsi luvulla rakennettu 4 kerroksinen liike/asuintalo sekä em. rakennuksen yhteydessä 1 kerroksinen liikerakennussiipi. Korkeimman hallinto-oikeuden päätöksellä rakennus on purettu. Itäisen Kirkkokadun varrella sijainnut puurakennus purettiin v. 1989, mistä lähtien aluetta on käytetty autopaikoitukseen. Museon tontilla sijait- 7

8 see kaksi asemakaavalla suojeltua rakennusta Roosin talo ja suolamakasiini. Kyseessä on valtakunnallisesti merkittävä rakennettu kulttuuriympäristö (VAT/RKY) Kokkolan pedagogio ja Roosin talo. Anders Roos nuoremman rakennuttama Roosin talo on ollut valmistuessaan 1813 Kokkolan kaupungin kolmas kivitalo ja pitkään kaupungin suurin ja komein yksityistalo. Talon yläkerrassa on toiminut kaupungin ensimmäinen, 1861 toimintansa aloittanut yläalkeiskoulu. Kaksikerroksisessa mansardikattoisessa talossa on rokokoon ja uusklassismin piirteitä. Samanaikaisesti Roosin talon päärakennuksen kanssa on tontin pohjoisreunalle rakennettu suolamakasiini, jonka toinen kerros on tehty kivestä 1860 kaupungissa riehuneen palon jälkeen. Suolamakasiinin julkisivut ovat olleet rapatut jo alkuperäisessä asussa. Sisätilat on muutettu pieniksi toimistohuoneiksi ja näyttelytilaksi. Korttelin rakennuskanta asemakaavamuutoksen käynnistyessä (Blom2011). 8

9 Jo nykyisellään tontin asemakaava sisältää lisärakentamismahdollisuuden, joten suuria muutoksia nykyiseen kaavatilanteeseen ei tontin osalta asemakaavamuutoksella ole tulossa. Tontin alue on muinaismuistolain rauhoittamaa kaupunkiarkeologisen kiinteän muinaisjäännösten aluetta. Alueella on rakennustöiden yhteydessä varauduttava tarkempiin arkeologisiin selvityksiin. Alueella tehtiin syksyllä 2007 asiaankuuluvia kaivauksia, joita jatkettiin keväällä Aluetta koskevista maankäyttösuunnitelmista tulee pyytää museoviraston lausunto. Museon tontilla on tehty kaivauksia vuonna Maanomistus Tontit ja ovat yksityisessä omistuksessa. Museorakennusten tontti on kaupungin omistuksessa. 3.2 Suunnittelutilanne Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset MAAKUNTAKAAVA Keski-Pohjanmaan vahvistettujen maakuntakaavojen yhdistelmässä (Liite 1) kaava-alue on osoitettu keskustatoimintojen alueeksi (C). YLEISKAAVA Kokkolan keskikaupungin yleiskaavassa alue on asuin- liike- ja toimistorakennusten korttelialuetta (AL) ja julkisten palvelujen ja hallinnon aluetta (PY). Rakennusoikeus määritellään kullekin korttelialueelle erikseen pitäen lähtökohtana toiminnan edellyttämiä tarpeita, rakennusoikeuden sopeutumista koko keskustan kokonaisrakentamistarpeeseen sekä kauniin kaupunki- ja katukuvan luomista. Jo toteutuneissa kortteleissa voidaan käyttää rakennettua tilannetta kuvaavia rakennusoikeuksia asemakaavaa muutettaessa. Erityisistä toiminnallisista ja kaupunkikuvallisista syistä voidaan asemakaavoittaa yleiskaavamääräyksissä esitettyjä korkeampia kortteli- ja tonttitehokkuuksia mikäli pihatilat, asukkaiden oleskelualueet, autopaikoitus ja muut toiminnan ja ympäristön kannalta keskeiset vaatimukset voidaan osoittaa hyvin toteutettaviksi. Kerrosluku ja rakennuksen korkeus määritellään kullekin tontille ja rakennusalalle asemakaavoituksen yhteydessä. Lähtökohtana on lähiympäristön asettamat vaatimukset kauniin ja yhtenäisen kaupunki- ja katukuvan luomiseksi. asemakaavoituksen yhteydessä ja rakennuslupia myönnettäessä tulee havainnekuvin osoittaa tavoiteltu kaupunkikuvallinen laatu. Liitteenä on ote Kokkolan keskikaupungin yleiskaavasta sekä rakennussuojelua ja kulttuurihistoriallisia arvoja koskevasta kartasta. (Liite 2) 9

10 ASEMAKAAVA Alueella on voimassa vahvistunut asemakaava (Liite 3), jossa suunnittelualue on liikerakennusten korttelialuetta (K) sekä museorakennusten korttelialuetta (YM). POHJAKARTTA Suunnittelualueen pohjakartta täyttää kaavoitusmittausasetuksen vaatimukset (Liite 4). 4 ASEMAKAAVATYÖN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve Lakea Oy on anonut omistamansa tontin asemakaavan muuttamista. Pyydämme Kokkolan kaupunkia käynnistämään tontin asemakaavan tarkistuksen. Tavoitteena on yhdessä kaupungin ja kiinteistön omistajan kanssa suunnitella tontille ympäristöön sopiva ja kävelykeskustaa täydentävä asuin- ja liikekiinteistö. 4.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset Kaupunginhallitus päätti kokouksessaan antaa tekniselle palvelukeskukselle tehtäväksi käynnistää koko korttelin 1-9 asemakaavamuutoksen laatimisen. 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö Kaavoitusmenettely järjestetään siten, että suunnittelun lähtökohdista, tavoitteista ja mahdollisista vaihtoehdoista kaavaa valmisteltaessa tiedotetaan niin, että alueen maanomistajilla ja niillä, joiden asumiseen, työntekoon tai muihin oloihin kaava saattaa huomattavasti vaikuttaa, sekä viranomaisilla ja yhteisöillä, joiden toimialaa suunnittelussa käsitellään (osallinen), on mahdollisuus osallistua kaavan valmisteluun, arvioida kaavoituksen vaikutuksia ja lausua kirjallisesti tai suullisesti mielipiteensä asiasta koko asemakaavatyön valmistelun ajan. (MRL 62 ) Keskeiset osalliset Etelä-Pohjanmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus Keski-Pohjanmaan liitto K.H. Renlundin museo - Keski-Pohjanmaan maakuntamuseo Museovirasto 10

11 Rakennus- ja ympäristölautakunta Anvia Oyj Korpelan Voima Kokkolan Energia Oy Liikelaitos Kokkolan Vesi Kälviän Vesiosuuskunta Lähiympäristön kiinteistönomistajat ja asukkaat Asemakaavatyön vireilletulo Osallistumis- ja arviointisuunnitelma hyväksyttiin rakennus- ja ympäristölautakunnan kokouksessa ( 302) ja se asetettiin nähtäville väliseksi ajaksi. Ilmoitus vireilletulosta julkaistiin paikallisissa lehdissä Osallistumis- ja arviointisuunnitelman nähtävilläoloaikana saatiin asiasta kolme kannanottoa. Kannanottonsa jättivät Kalevi Rahkola, Kruunuvuodintaloyhdistys ry ja K.H. Renlundin Museo. Näistä vain K.H. Renlundin Museo toivoi lisäselvitysten tekemistä 1900-luvun puolivälin jälkeen rakennetun rakennuskannan suojeluarvojen selvittämiseksi. Muut huomautuksien näkökohdat kohdistuivat asemakaavan muutosehdotuksen suunnitteluun. Kaavoituspalvelut katsoi vastineenaan, että rakennussuojelutarve voidaan korttelin 1-9 osalta selvittää laadittavan asemakaavamuutoksen yhteydessä. Kokkolan keskikaupungin yleiskaavan rakennussuojelua ja kulttuurihistoriallisia arvoja koskevassa kartassa ei nk. Niemen talolle ole esitetty suojelua. Vuonna 2006 lainvoiman saanut Keskikaupungin yleiskaava antaa asemakaavoja muutettaessa mahdollisuuden rakennustehokkuuden ja kerrosluvun nostamiseen ehdolla, että muutoksella päädytään kaupunkikuvan sekä asuin- ja elinympäristön kannalta hyvään lopputulokseen Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt Luonnosvaihe Asemakaavatyön luonnosvaiheen aikana Kokkolan rakennus-ja ympäristölautakunta myönsi ( 39) Asunto Oy Kokkolan Niemenkulmalle luvan saada purkaa Kokkolan kaupungin 1. kaupunginosan korttelin 9 tontilla 21 osoitteessa Isokatu 7 sijaitseva kolmikerroksinen asuin- ja liikerakennus seka yksikerroksinen liikerakennus. Purkuluvasta valitettiin Vaasan hallinto-oikeuteen. Vaasan hallinto-oikeus hylkäsi Asunto Oy Andersborg Bostads Ab:n ja Kalevi Rahkolan valitukset lautakunnan päätöksesta. Asiasta valitettiin edelleen korkeimpaan hallinto-oikeuteen. Korkein hallinto-oikeus hylkäsi valitukset

12 Ensimmäinen asemakaavamuutosluonnos lähetettiin naapureille ja korttelin maanomistajille Asiasta pyydettiin mahdollisia huomautuksia mennessä. Yhtään kirjallista huomautusta kaavaluonnoksesta ei saatu. Asemakaavatyön luonnosvaihe on pitkittynyt purkuluvan valitusprosessin vuoksi. Asemakaavatyön lähtökohdat eivät ole kuitenkaan merkittävästi muuttuneet, joten asemakaavatyötä on voitu jatkaa osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa esitettyjen lähtökohtien pohjalta. Lakea Oy on laadituttanut tontille rakennussuunnitelmaluonnoksia, joiden pohjalta asemakaavan muutosta on vuorovaikutteisesti laadittu tontille Sen yhteydessä on tutkittu tontin tulevan rakennusmassoittelun sovittamista korttelin muiden tonttien rakentamismahdollisuuksiin Kokkolan keskikaupungin yleiskaavan periaatteiden, määräysten ja ohjeiden pohjalta (Liite2). Kaavaluonnos ja hakijan viitesuunnitelmat tontille olivat kaupunkirakennelautakunnan käsiteltävänä Kaupunkirakennelautakunta päätti lähettää asemakaavamuutosluonnoksen keskeisille osallisille ja asettaa sen nähtäville valmisteluvaiheen kuulemista varten. Kaavaluonnos oli nähtävillä Valmisteluvaiheen nähtävilläolon aikana saatiin kolme mielipidettä: Kenet Oy/ Mika Rahkonen: "Löysimme sähkön ja kaukolämmön osalta reitit tontin ulkopuolelta, joten meitä varten ei tarvitse tehdä mitään varauksia." "--Maakuntamuseo huomauttaa, että tontti (Roosin tontti) on valtakunnallisesti merkittävä rakennettu kulttuuriympäristö (RKY 2009), mikä on tarpeen tuoda esiin vähintäänkin kaavaselostuksessa. Muilta osin maakuntamuseo katsoo, että tontin rakentumisesta laaditut luonnokset sopeutuvat olemassa olevaan rakennuskantaan ja erityisesti Roosiin tontin kulttuurihistoriallisesti arvokkaisiin rakennuksiin varsin hyvin." Museovirasto: -- "Kaavaselostuksessa sivulla 22 on korttelin 1-9 (Niemen kortteli) kohdalla mm. seuraava maininta "ALUE, JOLLA SIJAIT- SEE MUINAISMUISTOLAIN RAUHOITTAMA KAUPUNKIARKEOLOGINEN KIINTEÄ MUINAISJÄÄNNÖS. ALUEELLA ON RAKENNUSTÖIDEN YH- TEYDESSÄ VARAUDUTTAVA TARKEMPIIN ARKEOLOGISIIN SELVITYKSIIN. ALUETTA KOSKEVISTA MAANKÄYTTÖSUUNNITELMISTA TULEE PYYTÄÄ MUSEOVIRASTON LAUSUNTO". Muinaisjäännöstä ei ole kuinkaan merkitty kaavakartalle eikä sitä mainita kaavamerkinnöissä tai - määräyksissä. Muinaisjäännös tulee merkitä kaavakartalle sm -merkinnällä. Kartta on vahvistettava, juridinen asiakirja, jonka kautta muinaisjäännöksen suojelu ja tarvittavat arkeologiset tutkimukset voidaan turvata." Edellä esitetyt on huomioitu kaavaehdotusta valmisteltaessa. Sähkön ja kaukolämmön johtovaraus on poistettu. Maakuntamuseon kannanottoon liittyen on kaavaselostusta täydennetty VAT/RKY tekstillä kohdassa Museoviraston kannanoton johdosta on kaavamääräyksiä täydennetty sm- määräyksellä. 12

13 Tulevat vaiheet: Ehdotusvaihe Kaavaehdotus asetetaan julkisesti nähtäville vähintään 30 päivän ajaksi teknisen palvelukeskuksen asiakaspalvelun ilmoitustaululle ja kaupungin Internet -sivuille sen jälkeen, kun kaupunkirakennelautakunta on päättänyt lähettää sen kaupunginhallituksen käsiteltäväksi. Osallisilla ja kunnan jäsenillä on tilaisuus tehdä muistutus kaavaehdotuksesta kaupunginhallitukselle. Nähtävilläolosta ilmoitetaan sanomalehdessä sekä kaupungin Internet -sivuilla. Asemakaavaehdotuksen nähtäville asettamisesta lähetetään kirjallinen ilmoitus sellaiselle asemakaavoitettavaan alueeseen kuuluvan maan omistajalle ja kunnan tiedossa olevalle maan haltijalle, jonka kotikunta on toisella, väestötietojärjestelmään merkityllä paikkakunnalla tai jonka osoite muutoin on kunnan tiedossa. Kaupunkirakennelautakunta päätti kokouksessaan xx.xx.xxxx xx hyväksyä kaavaehdotuksen julkisesti nähtäville asetettavaksi ja lähettää sen kaupunginhallituksen käsiteltäväksi. Asemakaavamuutosehdotus oli julkisesti nähtävillä xx.xx.-xx.xx.xxxx. Asiasta saatiin / ei saatu muistutuksia. Kaupunginhallitus käsitteli kaavaehdotuksen xx.xx.xxxx xx Muistutuksen tehneille, jotka ovat ilmoittaneet osoitteensa, ilmoitetaan kaupungin perusteltu kannanotto esitettyyn mielipiteeseen. Kaupunginvaltuusto hyväksyi kaavaehdotuksen xx.xx.xxxx xxx. Kaavan hyväksymisestä koskevasta päätöksestä ilmoittaminen ja tiedottaminen: kuulutus lehdessä kirje niille, jotka ovat sitä kirjallisesti pyytäneet ja ilmoittaneet osoitteensa päätös viivytyksettä tiedoksi alueelliselle ELY -keskukselle ja ilmoitus muille maankäyttö- ja rakennusasetuksen 94 :ssä mainituille tahoille Kaavan lähettäminen tiedoksi: Vahvistunut asemakaava lähetetään maankäyttö- ja rakennusasetuksen 95 :ssä mainituille tahoille Viranomaisyhteistyö Viranomaisneuvottelu asemakaavan muutoksesta pidettiin Kyseessä oli MRL 66 :n mukainen valmisteluvaiheen neuvottelu. Keski-Pohjanmaan liitolla ei ollut huomautettavaa. Maakuntamuseo kiinnitti huomiota Roosin tontin tulevaisuuteen ja siinä auki oleviin kysymyksiin. Lisäksi että Niemen talon purkuluvasta on hallinto-oikeuden päätös. Koska tämmöinen päätös on tehty on se päätös jota hyödynnetään kaavan sisäl- 13

14 lössä. Pelastuslaitos toi esiin, että kantaa tullaan ottamaan pelastusjärjestelyihin. Haasteellinen Itäiselle kirkkokadulle. Tulee mitoittaa yhdessä. Harkita pysäköinnin rajoittamista Itäisellä Kirkkokadulla. Jommallakummalla turvata pääsy. Lisäksi kaupungin sisäisistä tahoista yhdyskuntatekniset suunnittelupalvelut toi esiin, että liikennejärjestelyt katsotaan yhdessä kaavaluonnoksen työstön yhteydessä. ELY -keskus edellytti, että vähintään tulee kirjata auki tarkasti koko työn eri vaiheet, mikä johtanut mihinkin toimenpiteeseen (odotusvaiheet) sekä päivittää osallistumis- ja arviointisuunnitelma (OAS). Museoviraston kannanotto on esitetty myöhempänä (ote kokousmuistiosta). Jatkotoimenpiteinä sovittiin, että selvitetään arkeologisen selvityksen rajaus. Tutkitaan kuinka kaavahankkeessa edetään (OAS/kaavaluonnos) ja järjestetään työneuvottelu. Muinaismuistolain (295/1963) 13 :n tarkoittamissa neuvotteluissa (viranomaisneuvottelu ) on todettu, että kaavan tarkoituksenmukainen toteuttaminen edellyttää Kokkolan vanha asemakaava-alue nimellä tunnettuun kiinteään muinaisjäännöksiin kajoamista. Kaava voidaan toteuttaa ja rakentaminen aloittaa sen jälkeen, kun edellä mainitussa muinaisjäännöskohteessa on suoritettu riittävät arkeologiset tutkimukset. Arkeologisten tutkimusten suorittajalla on oltava muinaismuistolain 10 :n mukainen tutkimuslupa, jonka myöntää Museovirasto. Museovirasto arvioi tutkimusten riittävyyden tutkimuksen suorittajan laatiman alustavan tutkimusraportin perusteella. Muinaismuistolain 11 :n tarkoittamaa kajoamislupaa ei kaava mukaista rakennushanketta varten siten erikseen haeta. Edellä mainitusta muinaismuistolain 13 :n tarkoittamasta neuvottelusta on tehty kokousmuistio. Ote viranomaisneuvottelun muistiosta: "Tutkimukset on Itäisen kirkkokadun rajalta, kaivausrajaukset tulee selvittää. Varmistaa mistä kohtaa tarkat tutkimusalueet. Roosin talon Itäisen kirkkokadun päähän on kaivettu. Tutkimukset Roosin tontilla jos tulee rakentamista. Ei etukäteen. Kaupunkialueella ennen kuin tulee maankäyttöä. Eli rakennuslupavaiheessa. Vanhalla asemakaava-alueella tulee aina kysyä lausunto kaivamistarpeista museovirastolta." Viranomaisneuvottelussa edellytetty työneuvottelu viranomaisten kanssa pidettiin Siinä kerrottiin kaavan valmistelutilanne. Vielä tulee tutkia pelastusajoneuvojen pääsy tontille sekä kujalle olevien asuntojen poistumistie. Sovittiin että pyydetään Lakean suunnittelijan pitämään pelastusviranomaisten kanssa erillisneuvottelu missä edellä mainitut asiat yhteen sovitetaan. Ratkaisu ei välttämättä edellytä kaavaasiakirjojen muuttamista mikäli hoitunee opastavin liikennemerkein tai muutoin. 4.4 Asemakaavan tavoitteet Asemakaavatyöllä tutkitaan Kiinteistö Oy Isokatu 5:n omistaman tontin lisärakentamismahdollisuudet, Lakea Oy:n omistaman tontin käyttötarkoituksen muuttaminen liikerakennusten korttelialueesta asuin- ja liikerakennusten korttelialueeksi sekä K.H. Renlundin museon tontin asemakaavan ajantasaistaminen mahdollistaen tarvittaessa lisärakennushankkeen. 14

15 Voimassaolevan asemakaavan muuttamista ohjaa oikeusvaikutteinen Keskikaupungin yleiskaava. Tavoitteena on selvittää mitä muutoksia voimassaolevaan asemakaavaan voidaan tehdä rakentamisen toteuttamiseksi keskikaupungin yleiskaavan tavoitteiden mukaisesti. 4.5 Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot ja niiden vaikutukset Asemakaavatyön vireilläolon aikana on tontille laadittu hakijan toimesta useita luonnosvaihtoehtoja. Vaikutukseltaan ja kaupunkikuvalliselta otteeltaan kaikki aiemmat ovat olleet hatarampia kuin ratkaisu johon on yhdessä hakijan kanssa päädytty ja johon asemakaavamuutosratkaisu perustuu. Muille tonteille ei ole käynnissä ajankohtaisia hankkeita. Niiden osalta pyritään mahdollistamaan lisärakentaminen myöhemmin tulevaisuudessa. Myös niitä on tarkasteltu Kokkolan keskikaupungin yleiskaavan ohjausvaikutus huomioiden ja määritellen ne reunaehdot, joiden avulla voidaan varmistaa hyvän kaupunkiympäristön toteutuminen. Alustavia luonnossuunnitelmia tontille , Arkkitehdit Ahlström 2011 ja

16 Osin näihin tontinkäyttöluonnoksiin perustuva asemakaavamuutosluonnos lähetettiin korttelin maanomistajille ja naapureille arvioitavaksi Asiasta pyydettiin mahdollisia huomautuksia mennessä. Yhtään kirjallista huomautusta kaavaluonnoksesta ei saatu. Kaavatyössä ei kuitenkaan edetty heti ehdotusvaiheeseen, vaan odotettiin Niemen talon purkulupapäätöstä. Ote asemakaavamuutosluonnoksesta, jolla naapurit kuultiin

17 Asemakaavatyötä on jatkettu vuoden 2015 aikana lopullisen purkulupapäätöksen varmistuttua. Valittu asemakaavamuutosratkaisu perustuu Lakea Oy:n ja Arkkitehtitoimisto Laatio Oy:n laatimiin viitesuunnitelmiin. Alla on otteita näistä suunnitelmista. Selostuksen kannessa on kuva kaupunkimallista, johon suunnitelma on sovitettu. Julkisivukuvia Lakea Oy:n ja Arkkitehtitoimisto Laatio Oy:n laatimista viitesuunnitelmista ( ). 17

18 Asemapiirros Lakea Oy:n ja Arkkitehtitoimisto Laatio Oy:n laatimista viitesuunnitelmista ( ).huom! kuva vaihdettu 18

19 5 ASEMAKAAVAN KUVAUS 5.1 Kaavan rakenne Asemakaavan muutoksella muodostuu 1. kaupunginosan kortteli Mitoitus Kaavoitettavan alueen kokonaispinta-ala on n. 0,74 ha, josta AL-korttelialuetta n. 0,49 ha ja YM -korttelialuetta n. 0,24 ha. AL -korttelialueille on osoitettu rakennusoikeutta 9400m2 ja YM -korttelialueelle 2000m2. Rakennusoikeus ei merkittävästi kasva Palvelut Kaavamuutos mahdollistaa liike- ja toimistorakennusten rakentumisen alueelle. Lisäksi korttelialueelle voidaan sijoittaa palveluasumista korkeintaan 35 % korttelialueen kokonaisrakennusoikeudesta. Jokaiseen palveluasuinrakennukseen on sijoitettava asukkaiden yhteistoimintaa palvelevia tiloja vähintään 5 % ja enintään 15 % rakennuksen käytetystä rakennusoikeudesta. Suunnittelualue sijaitsee Kokkolan kaupungin ydinkeskustassa ja sen läheisyydessä on runsaasti palvelutarjontaa. 5.2 Ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteutuminen Kaavakartassa on esitetty useita määräyksiä koskien ympäristön laatua, rakennettua kulttuuriympäristöä sekä muinaismuistoja. Kannen kuvassa sekä kohdan 4.5. viitesuunnitelmissa on havainnollistettuna rakentajan näkemys kaavan mukaisesta toteutuksesta. Tavoitteena on korkealuokkainen kaupunkiympäristö. Keskikaupungin yleiskaavan (hyväksytty ) mukainen autopaikkanormi asuinrakennusten korttelialueelle on 1 autopaikka / asunto tai asuntokam2. Tarkemmin normia on linjattu asemakaavahankkeiden yhteydessä; tiukemman 1 autopaikka / asunto suuntaan. Käytännössä erityisesti keskikaupungin alueella vastaan tulee tilanteita joissa suojeluarvot (joko rakennuksen ja/tai kaupunkikuvan) tekevät optimaalisen autopaikkasuunnittelun haastavaksi. Asiaa käsiteltiin konserni- ja kaupunkikehitysjaostossa : Konserni- ja kaupunkikehitysjaosto päätti, että Keskikaupungin yleiskaava-alueella asumisen autopaikkavaatimus tarkastellaan asemakaavahankkeissa tapauskohtaisesti kunnes Keskikaupungin yleiskaavassa tuotettava tietopohja antaa mahdollisuuden laajempiin linjauksiin ja periaatepäätöksiin. Autopaikkavaatimuksen keventämistä tutkitaan siltä osin kun hanketta sovitetaan suojeluarvoihin (rakennus ja/tai kaupunkikuva) tai siltä osin kun rakennuksiin sijoitetaan erityisen pieniä asuntoja. Lähtökohtana tulee kuitenkin olla voimassa olevan yleiskaavan vaatimus 1 autopaikka/ asuntokam

20 Tämän kaavamuutoksen AL-korttelialueilla on edellä kuvattua kaupunkikuvasuojelullista harkintaa käytetty. Määräyksen sanamuoto on: - AUTOPAIKKOJA ON VARATTAVA SEURAAVASTI: ASUNNOT: 1 AUTOPAIKKA/ASUNTO; ALLE 39 HM2:N SUURUISTEN ASUINHUONEISTOJEN OSALTA VÄHINTÄÄN 0,5 AUTOPAIKKAA/ASUNTO KAUPUNKIKUVASUOJELULLISIN PERUSTEIN (SOVITUS YM-KORTTELIALUEESEEN). PÄÄVAATIMUKSEEN 1 AUTOPAIKKA/ASUNTO NÄIN MUODOSTUVA VÄHENNYS SAA KUITENKIN OLLA KORKEINTAAN 15%. 5.3 Aluevaraukset Korttelialueet ASUIN-, LIIKE- JA TOIMISTORAKENNUSTEN KORTTELIALUE (AL) MUSEORAKENNUSTEN KORTTELIALUE (YM) Muut alueet sm -kohdemerkintä 5.4 Kaavan vaikutukset Vaikutukset rakennettuun ympäristöön Asemakaava täydentää jo olemassa olevaa kaupunkiympäristöä ja poistaa kaupunkikuvallisen vauriokohdan (ks. Liite 2) Vaikutukset luontoon ja luonnonympäristöön Asemakaavamuutosalueella ei ole mainittavaa luontoa tai luonnonympäristöä. 5.5 Ympäristön häiriötekijät Ympäristössä ei ole merkittäviä, normaalista kaupunkiympäristöstä poikkeavia häiriötekijöitä Kaavamerkinnät ja määräykset Kaavamerkinnät ja määräykset on esitetty asemakaavakartassa. 20

21 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS Asemakaavan toteuttaminen voi alkaa sen saatua lainvoiman. KOKKOLASSA Jouni Laitinen Kaavoituspäällikkö 21

22 ASEMAKAAVAN SEURANTALOMAKE 22

23 LIITTEET Liite 1, Ote maakuntakaavayhdistelmästä Bilaga 1, Utdrag ur landskapsplanesammanställning 23

24 Liite 2, Ote yleiskaavasta, Kokkolan keskikaupungin yleiskaavasta (vahv. 2006), sen suojelukartasta sekä paikkojen järjestelmään perustuvista kaupunkikuvallisista liitteistä Bilaga 2, Utdrag ur generalplan, Delgeneralplan för Karleby innerstad (fastställd 2006), dess bilagekarta gällande byggnadsskydd samt bilaga gällande stadsbilden baserad på platssystemmodell 24

25 25

26 26

27 Liite 3, Ote ajantasa-asemakaavasta kantakarttapohjalla Bilaga 3, Utdrag ur uppdaterad detaljplan med baskarta som grund 27

28 Liite 4, Pohjakartta Bilaga 4, Baskarta 28

29 Liite 5, Maanomistuskartta (kaupungin maanomistus sinisellä) Bilaga 4, Markägoförhållande (stadens markägo med blått) 29