KUMPPANUUSHAKU VALINTAOHJELMA

Transkriptio

1 Kaupunginhallitus ALHOTIEN ALUEEN VALINTAOHJELMA Järvenpään kaupunki

2 2 ALHOTIEN ALUEEN Järvenpään kaupunki on n asukkaan keskiuusmaalainen, elinvoimainen ja aktiivisesti toimintaympäristöään kehittävä kulttuurikaupunki. Perinteikäs Tuusulanjärven taitelijakulttuuri kohtaa Järvenpäässä elävästi nykypäivän ja kulttuuri on olennainen osa kaupunkielämää. Rakentaminen on vilkasta, ja vanhasta kulttuurimaisemasta ja ympäristöstä pidetään hyvää huolta. Kehitettävä Alhotien alue sijaitsee kaupungin ydinkeskustan tuntumassa hyvien palveluiden ja liikenneyhteyksien äärellä. Järvenpään kaupunki hakee nyt kehittämiskonseptia ja kumppaneita omistamansa alueen suunnitteluun ja toteutukseen. Tavoitteena on rakentaa kohdealueelle keskustan uuden osayleiskaavan mukaisesti vetovoimainen ja tehokas asuntokokonaisuus, joka koostuu monipuolisista kerrostaloasunnoista ja niitä tukevista palvelutiloista. Kokonaisuuden laajuus ja mitoitus on avoin ja alueen nykyinen asemakaava muutetaan kumppanien valintaa seuraavan yhteissuunnittelun pohjalta. Pohja-olojen vuoksi alueella voidaan varautua kalliotilojen hyödyntämiseen. Alhotien alueen kehittämishanke sisältää myös liittyvien katualueiden perusparannusta. Kuva 1 Alhotien kohdealue opaskarttapohjalla

3 3 Sisällys KUMPPANUUSHAUN SISÄLTÖ... 4 ALHOTIEN ALUEEN SUUNNITTELUN TAVOITTEET JA KESKEISET KAAVALÄHTÖKOHDAT... 6 KUMPPANUUSHAUN OHJEISTUSTA... 8 Yleistä... 8 Kaupunkirakenne ja kaupunkikuva... 9 Asunnot... 9 Liike-, palvelu- ja toimistotilat Pysäköinti ARVOSTELUPERUSTEET KUMPPANUUSHAUN MÄÄRITTELYTIEDOT Järjestäjä ja järjestäjän yhteistyötahot Osallistumisoikeus Palkkiot Aikataulu Arviointiryhmä Kumppanuushaun valintaohjelman hyväksyminen KUMPPANUUSHAUN TEKNISET TIEDOT Ohjelma-asiakirjat ja lähtötiedot (nettilinkki) Kysymykset Ehdotusten arviointi, tulosten julkistaminen ja asiakirjojen salassapito Jatkotoimenpiteet ja varaumat Ehdotusten käyttöoikeudet Alueen rajautuminen ja kaavat Liikenne ja pysäköinti Kunnallistekniikka Maa- ja kallioperä sekä alueen rakennettavuus ja pilaantuneisuus Maanomistus ja korttelirajat EHDOTUSTEN LAADINTAOHJEET Vaaditut asiakirjat Nimimerkkikäytäntö Ehdotusten sisäänjättö... 22

4 4 Kuva 2 Kohdealue ja ajantasa-asemakaava ortoilmakuvapohjalla (2015) KUMPPANUUSHAUN SISÄLTÖ Järvenpään kaupunki etsii suunnittelu- ja toteutuskumppaneita kaupungin keskustan tuntumassa sijaitsevan omistamansa Alhotien alueen rakentamiseen. Kohteen laajuus on keskustan osayleiskaavan tavoitteen (tehokkuus e=0,8) mukaisesti vähintään n k-m 2. Kumppaneilta haetaan ideoita ja esitystä tämän tehokkaan asuntorakentamiskohteen toteutus- ja toimintakonseptista. Kumppanuushakuun osallistujien odotetaan laativan alustavan korttelisuunnitelman ja rakennusten viitesuunnitelmat koko Alhotien alueesta sekä tekevän ostotarjouksen kaikista tai osasta suunnitelmansa mukaisista tonteista. Kaupunki pyrkii luovuttamaan asemakaavoituksen myötä syntyvät valmiit tontit 1-3 toimijalle kumppanuushaun arvioinnin mukaisessa suosituimmuusjärjestyksessä, jolloin kokonaisarvioinnin voittanut ehdottaja on etusijalla valitsemassa kohteitaan. Kaupunki pidättää oikeuden osoittaa noin % suunnitelman mukaisesta rakennusoikeudesta valtion tukemaan asuntotuotantoon. Nämä tontit tai tontin kaupunki voi luovuttaa suoraan ARA- kelpoiselle rakennuttajalle. Hakemuksissa arvostetaan sitä, että hakijoilla on nimetä rahoitus- ja toimijakumppaneita konseptiinsa. Valittavaa konseptia on tarkoitus jalostaa osapuolten yhteistyössä ja asemakaavoituksen rinnalla valmiiksi korttelisuunnitelmaksi, jonka perusteella kaupungin omistamat maat luovutetaan tontteina rakennettaviksi, kun asemakaavanmuutos on hyväksytty ja lainvoimainen. Koska kyseessä on kiinteistönluovutukseen tähtäävä menettely, ei kumppanuuden hakijoille makseta hakumenettelystä palkkioita.

5 5 Kumppanuushaku tapahtuu välisenä aikana. Kumppanien valinta perustuu sekä jäljempänä esitettäviin laatutekijöihin että ehdottajien tulevia tontteja koskeviin ostotarjouksiin. Kumppanuusehdotusten laadun arvioijana toimii Järvenpään kaupungin asettama arviointiryhmä. Arviointiryhmä perustaa kumppanien valintaehdotuksensa hakuvaiheessa saatujen kirjallisten ehdotusten lisäksi arviointivaiheessa tarvittaessa käytäviin tarkentaviin neuvotteluihin ja mahdolliseen kansalaisvuorovaikutukseen. Järvenpään kaupunki varaa itselleen oikeuden hylätä yhden, useampia tai kaikki ehdotukset, jotka eivät täytä valintaohjelmassa ilmaistuja laadullisia tavoitteita. Kaupunki voi valita yhden tai useampia kumppaneita jatkosuunnitteluun. Kumppanit valitsee kaupunginhallitus. Valituille kumppaneille annetaan kaupungin omistamaa aluetta koskeva suunnitteluvaraus jatkokehittelyn ajaksi. Kaupunki ja tulevat kehittäjäkumppanit solmivat myös aiesopimuksen Alhotien alueen kehittämistyön turvaamiseksi kumppanuushakuprosessissa määritetyllä toteutus- ja toimintakonseptilla. Kumppaneiksi valittavien tulee sitoutua toimimaan yhteistyössä kaupungin nimeämän suunnitteluryhmän kanssa. Suunnitteluryhmä vastaa Alhotien alueen kehitystavoitteiden toteutumisesta. Kumppanuushaun arviointivaihe on tarkoitus saada valmiiksi vuoden 2016 syyskuussa, jotta yhteinen suunnitteluprosessi valittavan kumppanin tai kumppanien kanssa pääsisi alkamaan ennen vuodenvaihdetta. Kaupungin tavoite on, että hankkeen suunnitelmat ja asemakaavanmuutokset on saatettu valmiiksi v loppuun mennessä, jolloin toteutus voi alkaa vaiheittain. Ennen Alhotien alueen maan luovutusta kaupungin ja valittujen kumppanien yhteinen suunnitteluryhmä tuottaa tarkennetun korttelisuunnitelman, jonka noudattaminen on yksi luovutuksen ehdoista. Kuva 3 Alhotien alue viistoilmakuvassa lännestä päin (2006)

6 6 ALHOTIEN ALUEEN SUUNNITTELUN TAVOITTEET JA KESKEISET KAAVALÄHTÖKOHDAT Kehitettävä Alhotien alue on asuntotuotannon kannalta tärkeä olevan kaupunkirakenteen täydennysrakennuskohde, joka sijaitsee kaupungin ydinkeskustan tuntumassa hyvien palveluiden ja liikenneyhteyksien äärellä. Alue liittyy hyvin kaupungin liikenteellisiin valtasuoniin Pohjoisväylään ja Helsingintiehen ja lähistöllä alle 0,5 km päässä sijaitsevat kaupan suuryksiköt Citymarket ja Tokmanni, Terholan monipuolinen yritysalue palveluineen sekä v valmistuva uusi sosiaali- ja terveyskeskus. Tämän viereen valmistuu hiukan myöhemmin ns. hyvinvointikampuksen alue, johon tulee mm. ympärivuorokautinen päiväkoti. Lähin ala-asteen koulu ja päiväkoti sijaitsevat nyt n. 1 km päässä. Rautatieasemalle on myös matkaa n. 1 km. Alhotien alue rajautuu idässä isoon Kytömäen puistoon, jossa sijaitsee kaupungin ulkoilureitti. Tavoitteena on rakentaa Alhotien alueelle keskustan uuden osayleiskaavan mukaisesti vetovoimainen ja tehokas asuntokokonaisuus, joka koostuu monipuolisista kerrostaloasunnoista ja niitä tukevista palvelutiloista. Kokonaisuuden mitoitus on avoin ja alueen nykyinen asemakaava muutetaan kumppanien valintaa seuraavan yhteissuunnittelun pohjalta. Pohja-olojen vuoksi alueella voidaan varautua kalliotilojen hyödyntämiseen. Alhotien alueen kehittämishanke sisältää myös liittyvien katualueiden perusparannusta. Kaupunginvaltuuston hyväksymä ja lainvoimainen uusi keskustan osayleiskaava 2030 ei rajoita Alhotien hankkeen laajuutta kerrosalan suhteen, vaan asemakaavamitoitus tulee seuraamaan hankkeen toteutussuunnittelua. Osayleiskaavassa suositellaan alueen tonttitehokkuudeksi vähintään e=0,8. Suurin kerrosluku on osayleiskaavassa rajattu Alhotien alueella kahdeksaan, mutta kerrosluvusta päätetään lopullisesti asemakaavassa. Alhotien alue sijaitsee kaupunkikuvallisesti keskeisellä paikalla, mistä johtuen rakentamisessa pyritään hyvään laatutasoon. Alhotien alueen asemakaavanmuutoksen kautta määriteltävien tulevien tonttien pinta-ala riippuu hankkeen suunnitelmasta, koska nykyisiä korttelirajoja voi olla tarkoituksenmukaista tarkistaa. Osayleiskaavakartassa Alhotien alueella koilliseen suuntautuvan Helsingintien jatkeena toimivan katuvarauksen molemmin puolin olevien AK alueiden pinta-alat ovat n m2, yht m2. Teholuvun vaihteluvälillä et=0,8 1,0 rakennusoikeus voisi koko osayleiskaavan AK- alueella olla kem2. Osayleiskaava sallii suuremmankin teholuvun soveltamisen, mikäli asemakaavassa voidaan osoittaa kelvollinen ratkaisu. Keskustan osayleiskaava 2030:n selostuksessa kuvataan Alhotien alueen kehittämistavoitetta seuraavasti: Alue on saavutettavuudeltaan, palveluiltaan ja viheryhteyksiensä osalta optimaalinen asuinkäyttöön. Kerrostaloalue nostaa osaltaan Terholan alakeskuksen asukastiheyttä ja mahdollistaa näin kattavampien palveluiden sijoittumisen alueelle. Alueen maaperä on kalliota, joten pysäköintiratkaisuna olisi tutkittava maanalaisia vaihtoehtoja, jotta alue voitaisiin toteuttaa mahdollisimman tiiviisti ja tehokkaasti. Erityiskysymyksenä on yleisen kallioväestönsuojan toteuttamisen selvittäminen osana kaupungin tulevan kumppanuuskilpailun pohjalta muotoiltavaa tontinluovutusratkaisua. Alhotien pistokatualue jatketaan puiston rajalle, jotta tulevaisuudessa mahdollisesti tarvittava katuyhteys Isokydön itäpuolitse Haarajoen asemalle olisi toteutettavissa, mikäli koko kaupungin yleiskaavaa tarkistetaan tältä osin. Uusi katuyhteys alittaisi puistoalueen tunnelissa.

7 7 Edellä olevan kalliotiloja koskevan kuvauksen taustalla on, että Alhotien alueella on edelleen voimassa v hyväksytty asemakaava, jossa on osoitettu maanalaisten kalliotilojen varaus viereiseen Kytömäen puistoon. Varaus on aikanaan tehty ensi sijassa yleiseen väestönsuojatarpeeseen, eikä kallion hyödyntämistä esim. autopaikoitukseen ole erityisesti tuotu esiin. Alhotien aluetta koskeneessa nyt kumoutuneessa koko kaupungin yleiskaavan (2004) selostuksessa mainitaan, että kallioväestönsuojan toteuttamismahdollisuus säilytetään. Keskustan osayleiskaavatyössä Alhotien alueella ajatus on ollut, että Kytömäen kallioluolaa voitaisiin hyödyntää pysäköintipaikkana, jos luola samalla rakennettaisiin yleisenä väestönsuojaksi. AK alueen suositusteholukua ei voida alarajallaankaan saavuttaa soveltamatta jonkintasoisia pysäköintilaitosratkaisuja. Alustavien laskelmien perusteella ei väestönsuoja-pysäköintiluolaratkaisua ole ilmeisesti mahdollista toteuttaa kaupungin tai rakentajan kannalta kannattavalla tavalla. Toisaalta yleisten väestönsuojien rakentamista koskevat kuntien velvoitteet on poistettu pelastuslaista v Kun Järvenpään yleisten väestönsuojien tarjonnan voidaan katsoa olevan nykyisin melko hyvällä tasolla, ei yleisen kallioväestönsuojan rakentamista Alhotien asuntorakennushankkeen yhteydessä pidetä enää välttämättömänä eikä kumppanuusehdotusten laatijoiden tarvitse sellaiseen varautua. Ehdottajat voivat kuitenkin tutkia olevan asemakaavan mukaisesti puiston alle ulottuvan kalliorakentamisen soveltuvuutta asuntorakentamishankkeen tarvitsemiin tiloihin, kuten kiinteistösuojapaikat, tekniset tilat tai pysäköinti. Keskustan osayleiskaava 2030:ssa Alhotien länsipuolelle osoitettu keskustatoimintojen C merkintä voisi antaa tukea ns. kivijalkakaupan tai erilaisten toimitilojen sijoittamiselle uuden AK korttelin Alhotien puoleisiin massoihin. Tällaiset tilat ja toiminnot elävöittäisivät Alhotien kaupunkikuvaa ja edistäisivät alueen kantakaupunkimaista toteutusta. Kaupungin edistämään asuntotuotantoon on viime vuosina sisältynyt valtion ja kuntien välisen MALsopimuksen hengessä tavoite toteuttaa valtion tukemia vuokra, ASO ym. asuntoja kovan rahan tuotannon yhteyteen. Alhotien alueen osalta keskustan osayleiskaavaan otettu Helsingintien jatkeen katuvaraus (mahdollinen yhteys Haarajoen asemalle) jakaa alueen kahteen osaan, joista pohjoinen pienempi pala edustaa n. 27 % kohteen pinta alasta. Se voisi matemaattisesti ajatellen olla sopiva osuus ARA ym. tuotannolle, koska kaupungin tuetun asumisen tavoite on n. 20 % asuntotuotannosta. Tämä osa-alue ei todennäköisesti edustaisi enempää Alhotien kokonaisrakennusoikeudesta, koska ARA- kohteessa tonttitehokkuusluku voi jäädä mm. pysäköintiratkaisujen hinnan vuoksi hiukan muuta korttelia alemmaksi. Toteutusmahdollisuuksiin vaikuttaa toisaalta myönteisesti se, että keskustan osayleiskaava 2030:ssa on alennettu aiempia autopaikkanormeja erityisesti vuokra asumisen osalta. ARA- asumisen sijoitusta Alhotien alueella ei ole etukäteen sidottu, vaan sitä voidaan vapaasti tutkia kokonaisratkaisun yhteydessä. Alhotien alueen kortteli 1907 on rakentamaton, mutta osaa siitä on käytetty kaupungin varastoalueena. Kaupunki on teettänyt v alueesta maa- ja kallioperäselvityksen sekä pilaantuneisuusselvityksen. Maa- ja kallioperäselvityksen perusteella Alhotien alue jakaantuu rakennettavuuden suhteen kolmeen vyöhykkeeseen, Alhotien varren pääosin paalutettavaan savikkotasanteeseen, normaalisti rakennettavissa olevaan kapeahkoon moreenipeitteiseen rinnealueeseen sekä jyrkkään kalliorinteeseen, joka korttelin 197 rajan koillispuolella tasaantuu kallioiseksi lakialueeksi. Kalliomäki on korkeimmillaan n m Alhotien tasoa ylempänä. Pilaantuneisuusselvityksessä ei löydetty haitta-aineiden

8 8 ohjearvon ylittäviä pitoisuuksia, mutta useassa tutkimuspisteessä havaittiin kuitenkin kohonneita öljypitoisuuksia, minkä vuoksi alueella suositellaan tehtäväksi tarkentavia tutkimuksia ennen rakentamista maaperän puhdistustarpeen arvioimiseksi. Kohteesta tulee tarvittaessa laatia erillinen riskinarviointi toteutussuunnittelun yhteydessä. Kuva 4 Keskustan osayleiskaava 2030:n (2015) esittämiä maankäytön muutoksia Terholan alueella KUMPPANUUSHAUN OHJEISTUSTA Yleistä Kumppanuushaulla etsitään Alhotien alueelle toteuttamiskelpoista keskustan lähialueelle sopivaa asunto- ja palvelurakentamista yhdistävää ratkaisukonseptia. Alueelle on tavoitteena rakentaa keskustan uuden osayleiskaavan mukaisesti vetovoimainen ja tehokas asuntokokonaisuus, joka koostuu monipuolisista kerrostaloasunnoista ja niitä tukevista palvelutiloista. Tavoitteena on, että yhteisessä jatkosuunnittelussa kaupungin, valittujen kumppanien ja muiden osapuolien kesken kehitetään Alhotien alueelle kokonaisvaltainen ja laadukas rakennussuunnitelma, jossa kaupunkikuvalliset, arkkitehtoniset, toiminnalliset, tekniset ja taloudelliset vaatimukset ovat tasapainossa. Suunnitteluratkaisuissa tulee tavoitella elinkaareltaan ja kaikilta ominaisuuksiltaan kestävän kehityksen periaatteiden mukaista ympäristöä, mitä voidaan mitata mm. ekotehokkuussertifioinnin kautta. Rakennusten ekotehokkuuteen ja energiansäästöön tulee pyrkiä.

9 9 Kaupunkirakenne ja kaupunkikuva Tavoitteiden mukainen rakentamistehokkuus johtaa monikerroksiseen ja kaupunkikuvassa maamerkkiluonteiseen toteutukseen ja hankkeen vaativuus on otettava erityisesti huomioon tulevassa arkkitehtisuunnittelussa. Asuinkortteleiden tulee olla arkkitehtuuriltaan laadukkaita ja paikkaan sopivia. Tavoitteena on yhtenäinen, elävä, vivahteikas ja viihtyisä kokonaisuus. Ulkoarkkitehtuurin hallittu variointi tuo vaihtelua kaupunkikuvaan yhtenäistä ilmettä rikkomatta. Kullekin kortteliyksikölle toivotaan vahvaa identiteettiä ja luonnetta, jolla se selkeästi erottuu asukkaiden omaksi asuinympäristöksi. Korttelirakenteen tulee edistää asukkaiden mahdollisuuksia keskinäiseen vuorovaikutukseen ja vahvistaa yhteisöllisyyttä ja yhteishenkeä. Kilpailulla etsitään innovatiivisia asuinkortteliratkaisuja maastomuodoiltaan vaativassa kohteessa. Sekä julkisen että korttelien sisäisen kaupunkitilan muodostuminen ja yhteydet niin kaduille kuin korkeammalla sijaitsevaan Kytömäen puistoon ovat tärkeitä. Ympäristörakentamiseen tulee kiinnittää eritystä huomiota muodostamalla julkista, puolijulkista ja yksityistä pihatilaa. Myös taide tulisi huomioida asuin- ja ympäristörakentamisessa, jolla on mahdollisuus vahvistaa alueen omaleimaisuutta. Kehittämiskonseptiin tulisi sisältyä hankkeen jatkokehittämisen arkkitehtuuriohjauksen ja hyvän suunnittelun periaatteet. Korttelia ympäröivät katualueet on osittain rakennettu uudestaan ja osittain suunnittelun alla. Kumppanuushaun asiakirjoissa olevat katusuunnitelmat ovat sitova lähtökohta mm. siten, että ajoneuvo- ja huoltoliittymät sijoittuvat Helsingintien jatkeelle (Alhotien tumppi) ja alueen eteläosassa myös suoraan Alhotielle. Asunnot Alhotiestä halutaan arkkitehtuuriltaan hallittu ja tyylikäs asuinalue. Alueella pyritään omaleimaisen alueidentiteetin muodostamiseen ja yhtenäisyyteen rakennusten sovittamisessa toisiinsa. Asuntojen tulee olla laadukkaita, viihtyisiä ja haluttuja keskustakoteja. Asuntotyyppien ja hallintamuotojen tulisi olla monipuolisia. Kohdealueelle ei tulisi sijoittaa pelkästään pieniä asuntoja, koska olosuhteet lapsiperheille ja muille suuremmille ruokakunnille ovat erittäin hyvät. Kumppanin toivotaan osoittavan keinot tuottaa alueelle markkinaehtoisesti sekä omistus- että vuokra-asuntoja. Kaupunki pidättää oikeuden osoittaa noin % korttelisuunnitelman mukaisesta rakennusoikeudesta valtion tukemaan asuntotuotantoon. Käytännön syistä nämä asunnot tulisivat omalle tontilleen tai tonteilleen, joiden sijoitus tulisi esittää korttelisuunnitelmassa. Nämä tontit tai tontin kaupunki luovuttaa suoraan ARA- kelpoiselle rakennuttajalle, mikäli ARA- asuntojen sijoittamiseen Alhotien alueelle päädytään. Asuinkerrostalojen omat katu- ja pihatason sisäänkäynnit tulisi suunnitella suojaisiksi, viihtyisiksi ja erilleen liiketiloista. Korkeusero Alhotien ja Kytömäen välillä tulee ottaa huomioon pihojen ja reittien suunnittelussa.

10 10 Liike-, palvelu- ja toimistotilat Hankkeeseen tulisi mahdollisuuksien mukaan sisältyä asuintilojen lisäksi myös eriluonteisia liike-, palvelu- ja työtiloja rakennusten Alhotien puoleisessa kivijalassa. Alhotien alueen kokonaisuuteen sopisivat sen keskeisen sijainnin ja Terholan suurten kauppojen ja palvelujen läheisyyden vuoksi erilaiset yksityiset ja julkiset palvelut, joille riittävät asuinrakennusten kivijalassa olevat pienehköt vuokratilat. Liiketilojen asiakasliikenteen sisäänkäynnit tulee pitää erillään asuintilojen sisäänkäynneistä. Pysäköinti Autopysäköinti pyritään sijoittamaan kellariin, pihakansien alle tai maanpäällisiin pysäköintilaitoksiin, joista on helppokäyttöinen yhteys (porras, hissi, sääsuojatut käytävät) asuinrakennuksiin siltä osin, kuin maanpäälliset alueet eivät riitä. Ehdottajien harkittavissa on, voidaanko Kytömäen puiston kalliota hyödyntää autopaikoitukseen tai muiden aputilojen sijoittamiseen varsinaista korttelialuetta säästävällä tavalla. Keskustan osayleiskaava 2030:een sisältyy aiempaan käytäntöön nähden uudistettu autopysäköintinormitus osayleiskaava-alueen asemakaavan muutoksia varten. Siinä asuntokohteiden autopaikkatarve perustuu asuntojen määrään siten, että asuntojen hallintamuoto ja huoneluku vaikuttaa normiin. Pysäköinnin keskittämisellä ja paikkojen nimeämättä jättämisellä saavutetaan autopaikkamääriin vähennysetuja. Alhotien alueella sovelletaan lähtökohtana keskustan osayleiskaavan normitusta, mutta ehdotusten tekijät voivat tehdä muunkinlaisia perusteltuja pysäköinnin mitoitusehdotuksia. Rakennusjärjestykseen sisältyy asuinkerrostalojen polkupyöräpysäköinnin vähimmäisnormitus, joka tulee suunnittelussa ottaa huomioon. Muidenkin tilojen osalta edellytetään yleisesti toimivia pyöräilyyhteyksiä sekä tarkoituksenmukaista pyöräpysäköintiä.

11 11 ARVOSTELUPERUSTEET Alhotien alueen kehittämiskumppanien valinta ratkaistaan soveltuvuusehdot täyttävien yritysten ehdotusten kokonaisarvioinnin (ehdotuksen laatu ja ostotarjouksen hinnoittelu) pohjalta. Laatuarviointikriteerit Alhotien alueen kehittämiskonseptin idea ja siihen sitoutuminen o o Alueen toiminnallisuus tehokkaana asuinkerrostalokorttelina (mm. asumis- ja hallintamuotojen monipuolisuus, yhteisöllisyys, laadukkaat pihat, toimintojen yhteensovittaminen, kivijalkaliikkeiden sijoittaminen, liikenteen ja pysäköinnin sujuvuus, esteettömyys, hulevesien hallinta, rakentamisen ekotehokkuus) Alueen kehittämisen suhde ympäröivään kaupunkirakenteeseen ja suunnitelman vaikutukset alueen identiteetille ja ilmeelle, toteuttamisratkaisujen kaupunkikuvallisen ja arkkitehtonisen korkeatasoisuuden varmistaminen Alhotien alueen kehittämiskonseptin toteutettavuus o o o Ehdotettujen toteuttamiskumppanuuksien toimivuus ja rahoitusjärjestelyt sekä toteutushankkeiden aikataulu ja vaiheistus. Kumppaniehdokkailla referenssihankkeisiin perustuva pätevyys toimialalla ja aiemman toiminnan liikevaihdon riittävyys suhteessa Alhotien alueella tavoiteltavan rakennusvolyymin laajuuteen Ratkaisujen tekninen ja taloudellinen toteutuskelpoisuus, ml. maasto- ja pohjaolosuhteiden erityiskysymysten hallinta, sekä kustannusten ja laadun tasapaino Ratkaisujen hallinnollinen ja juridinen toteutuskelpoisuus, ml. liike- ja palvelutilojen toteutus sekä autopaikoitusratkaisut Tonttien ostotarjouksien arviointi Ostotarjousten vertailu otetaan ehdotusten kokonaisarvioinnissa huomioon suhteutettuna ehdotusten rakentamisvolyymiin (käyttötarkoitusten kem2).

12 12 KUMPPANUUSHAUN MÄÄRITTELYTIEDOT Järjestäjä ja järjestäjän yhteistyötahot Kumppanuushaun järjestää Järvenpään kaupunki, joka omistaa korttelin 1907 kiinteistöt sekä ympäröivät katu- ja puistoalueet. Hakumenettelyn yhteistyötahoina ovat Alhotien kehittämisalueen ympäristön muut kiinteistönomistajat sekä Järvenpään yrittäjät ry. Osallistumisoikeus Kumppanuushakuun ovat oikeutettuja osallistumaan kaikki seuraavat ehdot täyttävät yritykset: Yritys on rekisteröitynyt kaupparekisteriin, ennakkoperintälain mukaiseen ennakkoperintärekisteriin, arvonlisäverolain mukaiseen arvonlisäverovelvollisten rekisteriin ja työnantajarekisteriin, jos lainsäädäntö edellyttää näihin rekisteröitymistä. Yrityksellä on elinkeinon harjoittamisoikeus sekä yritys on merkitty kaupparekisteriin tai vastaavaan rekisteriin ulkomailla eikä yritys ole liiketoimintakiellosta annetun lain (1059 / 1985) mukainen liiketoimintakieltoon määrätty elinkeinonharjoittaja tai yritys, jonka yhtiömies taikka hallituksen jäsen tai toimitusjohtaja taikka muu siihen rinnastettavassa asemessa oleva henkilö on määrätty liiketoimintakieltoon. Yritys on huolehtinut verojen ja sosiaaliturvamaksujen maksamisesta tai yrityksellä on voimassaoleva hyväksytty maksusuunnitelma maksamattomista veroista tai maksuista. Yritys on huolehtinut eläkevakuutusmaksujen maksamisesta tai yrityksellä on voimassaoleva maksunsaajan hyväksymä maksusuunnitelma maksamattomista eläkevakuutusmaksuista. Yritys noudattaa tehtäviin sovellettavaa työehtosopimusta tai keskeisiä työehtoja, jotka ovat voimassa järjestäjän kotimaassa. Yritykset voivat muodostaa yhteistyökonsortioita, jolloin kaikkien osapuolien pitää täyttää edellä luetellut ehdot. Jos ehdot eivät täyty, voidaan yritys sulkea pois kumppanuushausta. Hakuun osallistuvien yritysten tulee toimittaa em. ehtojen täyttymisestä allekirjoitettu asiakirja järjestäjälle (täytettävä liite). Palkkiot Kumppanuushakuun osallistuville yrityksille ei makseta hausta palkkiota. Aikataulu Kumppanuushaun kutsu julkistetaan ma klo 9.00 kaupungin internetsivuilla ja julkisten hankintojen HILMA- palvelussa sekä tämän jälkeen tiedotusvälineissä. Tietoa välitetään myös suoraan rakennuttajille, sijoittajille ja muille intressitahoille. Hakua koskevien kysymysten toimittaminen järjestäjälle viimeistään pe klo 13. Vastaukset kysymyksiin julkaistaan kaupungin internetsivuilla ma klo 15. Hakuaika päättyy ma klo 15.

13 13 Arviointivaihe alkaa ja se pyritään päättämään syyskuussa 2016 siten, että kaupunginhallitus voisi käsitellä kumppanivalintaa lokakuun alkuun 2016 mennessä. Arviointivaiheeseen voi sisältyä kansalaisvuorovaikutusta ja neuvotteluja kumppaniehdokkaiden kanssa. Arviointiryhmä Kumppanuusehdotukset arvioi Järvenpään kaupungin asettama arviointiryhmä. Arviointityöryhmä kuulee tarvittaessa tarpeelliseksi katsomiaan asiantuntijoita. Kumppanuushaun valintaohjelman hyväksyminen Kumppanuushaun valintaohjelma palautettavine liitteineen on Järvenpään kaupunginhallituksen hyväksymä KUMPPANUUSHAUN TEKNISET TIEDOT Ohjelma-asiakirjat ja lähtötiedot Valintaohjelma (tämä asiakirja) Opaskartta (kuva 1 ja ladattava aineisto pdf- ja tif- tiedostoina) Ortokuva 2015 kohdealueelta (kuva 2 ja ladattava aineisto pdf- ja jpg-tiedostoina) Viistoilmakuvia kohdealueelta (kansikuva, kuva 3 ja ladattava aineisto pdf- ja jpg- tiedostoina) Pohjakartta (ladattava aineisto pdf- ja dwg-tiedostoina) Keskustan osayleiskaava 2030 (2015) (kuva 4 ja ladattava aineisto pdf- tiedostoina) Keskustan osayleiskaavan liikenneselvitykset (SITO Oy 2012, 2013 ja 2014) (ladattava aineisto pdf- tiedostona) Ote Alhotien korttelin 1907 ja ympäristön ajantasa-asemakaavasta (ladattava aineisto pdf- tiedostona) Järvenpään kaupan palveluverkkoselvitys ja kaupan toimijoiden haastattelut (Ramboll Finland Oy 2013, 2014) (ladattava aineisto pdf- tiedostoina) Alhotien alueen maaperätutkimusraportti (Destia Oy 2016) (ladattava aineisto pdf- tiedostona) Alhotien alueen kallioperätutkimusraportti (Destia Oy 2016) (ladattava aineisto pdf- tiedostona) Alhotie alueen pilaantuneisuusselvitys (Destia Oy 2016) (ladattava aineisto pdf- tiedostona) Alhotien korttelin 1907 ympäristön katusuunnitelma-aineisto (ladattava aineisto pdf- ja dwgtiedostoina) Kumppaniehdokasyritysten soveltuvuuden ilmoitusliite (palautettava liite, ladattava aineisto rtf- tiedostona) Kaupunki ei vastaa mahdollisista selvitysten tarkentuessa myöhemmin ilmenevistä poikkeamista rakennettavuusolosuhteissa tai muissa tekijöissä. Ohjelma-asiakirjat voi ladata kaupungin internetsivuilta (linkki). Ne toimitetaan kumppanuushakuun osallistuville yrityksille pyynnöstä myös soveltuvin osin paperisina maksutta.

14 14 Kysymykset Kumppanuushakuun osallistuvilla on oikeus pyytää valintaohjelmaa koskevia selvityksiä tai lisätietoja. Kirjalliset kysymykset on toimitettava sähköpostilla pe klo 13 mennessä osoitteeseen: Viesti tulee otsikoida: "Alhotien alueen kumppanuushaun kysymykset". Kaikki kysymykset (nimettöminä) ja arviointiryhmän vastaukset niihin julkaistaan kaupungin nettisivuilla viimeistään ma klo 15. Ehdotusten arviointi, tulosten julkistaminen ja asiakirjojen salassapito Arviointiryhmä arvioi kaikki määräaikaan saapuneet ehdotukset ensin asiakirjojen perusteella ja valitsee tarvittaessa täydentäviin neuvotteluihin kutsuttavat parhaat kumppaniehdokkaat (yhden tai useampia). Arviointivaiheeseen voi sisältyä myös kansalaisvuorovaikutusta koskien kumppanuusehdotusten keskeistä sisältöä. Arviointiryhmä pyrkii tekemään ehdotuksensa kumppanivalinnasta ja muista jatkotoimista kaupunginhallitukselle v syyskuussa. Arvioinnista laaditaan pöytäkirja, joka sisältää yleisarvioinnin, ehdotuskohtaisen arvioinnin sekä kuvamateriaalia ehdotuksista. Arviointiryhmä voi ehdottaa hylättäviksi ehdotukset, jotka eivät täytä valintaohjelmassa ilmaistuja laadullisia tavoitteita. Kaupunki voi hylätä yhden, useampia tai kaikki ehdotukset. Kaupunki voi valita yhden tai useampia toteutuskumppaneita. Kaupunki pidättää oikeuden pyytää kilpailuehdotuksista lisäselvityksiä, suunnitelmaehdotuksen tarkistuksia, eri kilpailuehdotusten yhteensovitusta tai tarkennettuja tarjouksia. Arviointipöytäkirja tulee julkiseksi kaupunginhallituksen esityslistan yhteydessä arviolta lokakuussa Arviointiryhmän ehdotus julkistetaan välittömästi sen jälkeen, kun arviointipöytäkirja on allekirjoitettu ja esitys kumppanin valinnasta on saatettu kaupunginhallituksen esityslistalle. Tieto ilmoitetaan kaikille ehdotuksen tekijöille yhtäaikaisesti. Arvioinnin tuloksesta tiedotetaan medialle. Kumppanuushaku ei ole salainen, mutta kumppanuushaun järjestäjää ja arviointiryhmää sitoo salassapitovelvollisuus ehdotusten liikesalaisuuksiksi luokitellusta sisällöstä arviointivaiheessa ja silloinkin, kun kumppanivalinta on saatettu kaupunginhallituksen päätettäväksi. Kumppanuusehdotuksen tekijöiden tulee merkitä ehdotusaineistoonsa ne asiakirjat tai tiedot, jotka ovat ehdokkaan kannalta liikesalaisuuksia ja joita ehdokas ei halua julkistettavan. Kumppaniehdokkaan ja muiden toimijoiden nimet, ehdotettu suunnitelma- ja toimintakonsepti ja mahdolliset arkkitehti- ym. suunnitelmat eivät kuitenkaan tässä yhteydessä voi olla liikesalaisuuksia. Jatkotoimenpiteet ja varaumat Arviointiryhmän ehdotus ei sido kaupunginhallitusta, vaan tämä tekee arvioinnin pohjalta oman kumppanivalintansa toimivaltansa puitteissa. Kumppanuusehdotuksen kohteena olevan Alhotien alueen asemakaavanmuutosta, rakennussuunnittelua ja muuta kehittämistyötä jatketaan valitun kumppanin tai kumppanien ehdotuksen pohjalta, mikäli kumppanuushaku tuottaa Järvenpään kaupungin mielestä riittävän hyvän tuloksen. Jatkosuunnittelua koskevat toimeksiannot antaa kumppanuushaun järjestäjä tai muut toimijatahot omista lähtökohdistaan.

15 15 Valituille kumppaneille annetaan kaupungin omistamia kiinteistöjä koskeva suunnitteluvaraus hankkeen jatkokehittelyn ajaksi. Suunnitteluvaraukseen liittyy sitoumus rakennusoikeuden yksikköhinnoista. Kaupunki ja tulevat kehittäjäkumppanit solmivat myös aiesopimuksen Alhotien alueen kehittämistyön turvaamiseksi kumppanuushakuprosessissa määritetyllä toteutus- ja toimintakonseptilla. Kumppaneiksi valittavien tulee sitoutua toimimaan tarvittavilla kustannusosuuksilla yhteistyössä kaupungin nimeämän suunnitteluryhmän kanssa ja keskenään asemakaavan laatimiseksi. Kaupungin ja valittujen kumppanien yhteinen suunnitteluryhmä tuottaa tarkennetun korttelisuunnitelman, jonka noudattaminen on yksi tontinluovutuksen ehdoista. Asemakaavoituksen myötä syntyvät valmiit tontit pyritään luovuttamaan 1-3 toimijalle kumppanuushaun arvioinnin tuloksen mukaisessa suosituimmuusjärjestyksessä, jolloin kokonaisarvioinnin voittanut ehdottaja on etusijalla valitsemassa kohteitaan pois lukien tuettuun ARA- rakentamiseen luovutettavat tontit. Kaupunki tekee kumppanien kanssa kiinteistökaupan esisopimuksen asemakaavan muutoksen ehdotusvaiheessa. Esisopimukseen voidaan sisällyttää sopimussakko kumppanista johtuvan kaupan perumisen varalta. Kaupunki luovuttaa Alhotien alueen tontit rakennettavaksi, kun asemakaavanmuutos on hyväksytty ja lainvoimainen. Luovutuksessa noudatetaan soveltuvin kaupungin käyttämiä asuntotonttien luovutusehtoja. Kaupunki pidättää oikeuden poiketa edellä esitetystä päätöksenteko- ja sopimusmenettelystä, mikäli kaupunki katsoo sen tarkoituksenmukaiseksi. Kaupunki ei vastaa kumppaneille mahdollisesti syntyvistä vahingoista, mikäli kohdealueen asemakaavan muutos ei tule voimaan, kaupungin päättävä toimielin päättää olla myymättä tontteja tai päättävän toimielimen myyntipäätös ei tule lainvoimaiseksi. Kaupunki ei vastaa miltään osin kumppanuusehdotuksen tekijöille aiheutuneista kustannuksista, mikäli kohteen rakentaminen viivästyy tai peruuntuu. Ehdotusten käyttöoikeudet Kumppanuusehdotukset tulevat Järvenpään kaupungin omaisuudeksi. Suunnitelmien tekijänoikeudet säilyvät ehdotusten tekijöillä. Järvenpään kaupungilla on oikeus käyttää kumppanuushaun tuloksena syntynyttä aineistoa tekijätietoineen esittely-, näyttely- ja julkaisutarkoituksiin. Alhotien alueen jatkosuunnittelussa on oikeus käyttää aiheita kaikista kumppanuushaun tuottamista suunnitelmaehdotuksista tekijänoikeuslain mukaisesti. Ehdotusasiakirjoihin liittyvien tekijän- sekä käyttö- ja keksijänoikeuskysymyksien osalta noudatetaan voimassa olevaa lainsäädäntöä. Järvenpään kaupungilla on oikeus ohjata ja teettää muutoksia valittuun kumppanuusehdotukseen jatkosuunnittelun aikana. Ehdotusten vakuuttaminen ja palautus Kumppanuushaun järjestäjä ei vakuuta eikä palauta ehdotuksia.

16 16 KUMPPANUUSHAUN KOHDEALUEEN LÄHTÖTIEDOT Alueen rajautuminen ja kaavat Alhotien suunnittelualue on osoitettu tämän ohjelman kuvassa 2 ja se käsittää ensisijaisesti Järvenpään kaupungin 19. kaupunginosan korttelin 1907 tontit 2 ja 3, joiden asemakaavaa ja tonttijakoa on tarkoitus muuttaa, sekä toissijaisesti kortteliin 1907 koillisessa ja pohjoisessa liittyvät puistoalueet (Kytömäki ja Alhopuisto). Suunnittelualue sijaitsee Järvenpään keskustan tuntumassa noin 1 km koilliseen rautatieasemalta, pääkatu Helsingintien pohjoispäässä. Alue rajoittuu Alhotiehen, Alhopuistoon, Kytömäen puistoon sekä Talonkatuun. Uusi keskustan osayleiskaava 2030 on saanut lainvoiman Uusi osayleiskaava korvasi Alhotien alueella aiemman koko kaupungin yleiskaavan (2004). Keskustan uudessa osayleiskaavassa (Kv ) Alhotien kehittämisalue on osoitettu merkinnällä AK asuinkerrostalojen alueeksi. Kaavamääräyksen mukaan alue varataan asumiselle. Alueelle saa sijoittaa ensisijaisesti asuinkerrostaloja. Alueelle voidaan sijoittaa myös asuinympäristöön sopivia palveluja ja työtiloja, jotka liittyvät kiinteästi osaksi asuinrakentamista esim. rakennusten pohjakerroksissa. Alueen tonttitehokkuudeksi suositellaan vähintään e=0,8. Alhotien aluetta koskee myös vinoviivoitusmerkintä ALUE, JONKA PÄÄASIALLINEN KÄYTTÖTARKOITUS MUUTTUU MERKITTÄVÄSTI. Asemakaavanmuutoksilla pyritään merkittäviin käyttötarkoitusten ja rakentamistavan muutoksiin nykyiseen asemakaavaan ja käyttöön verrattuna. Osayleiskaavan yleismääräyksissä sanotaan mm., että maankäyttövaraukset sisältävät pääasiallisen käyttötarkoituksen lisäksi muita asemakaavalla tarkemmin määrättäviä käyttötarkoituksia, alueen sisäisiä liikenneväyliä ja pysäköintialueita, kevyenliikenteen väyliä ja ulkoilureittejä, alueen asukkaita palvelevia julkisia ja yksityisiä palveluja, virkistys ja puistoalueita sekä yhdyskuntateknisen huollon alueita. AK- korttelien suurin kerrosluku on rajoitettu kahdeksaan kuitenkin niin, että kerrosluvut vaihtelevat kerrostalotonteilla pääsääntöisesti IV-VIII kerroksen välillä ja pientalotonteilla I-III kerroksen välillä. Rakennusten suurimmat sallitut kerrosluvut ja korkeudet päätetään tapauskohtaisesti asemakaavoituksessa, jolloin ratkaisujen on oltava kaupunkikuvallisesti perusteltuja sekä harkitusti yhteneväisen linjan mukaisia. Korttelissa 1907 voimassa oleva asemakaava on vahvistunut Tontit ja on osoitettu asemakaavassa yleisten rakennusten korttelialueeksi (Y-12k). Asemakaavamääräysten mukaan korttelialueelle saa rakentaa kaksikerroksisia julkiseen hallintoon liittyviä rakennuksia ja laitoksia tehokkuusluvulla e=0,5. Tontille saa rakentaa yhden asuinhuoneiston kiinteistön tarvitsemaa hoitohenkilökuntaa varten. Autopaikkoja on osoitettava tontilla seuraavasti: 1 ap/asunto ja 1 ap/2 työntekijää. Indeksi k osoittaa korttelialueen varatuksi kaupungin tarpeisiin, koska aluetta suunniteltiin aikanaan kaupungin varikon sijoituspaikaksi. Korttelin 1907 koillispuolelle on asemakaavassa osoitettu Kytömäen puisto lähivirkistysalueen merkinnällä (VL). Osaa puistoaluetta kortteliin 1907 rajoittuen koskee maanalaisen tilan varausmerkintä (ma). Ajo maanalaiseen luolaan on osoitettu pohjoisesta Nisunkujalta.

17 17 Rakennettu ja luonnonympäristö Kumppanuushaun kohdealueen lähiympäristö on lännessä ja lounaassa Terholan yritysaluetta. Pohjoisessa ja kaakossa alue liittyy pientalovaltaisiin asuntokortteleihin ja idässä Kytömäen kallioiseen virkistysalueeseen, joka jatkuu idässä Terholan ja Isokydön kaavoittamattomille ja laajasti myös rakentamattomille alueille. Alhopuistoon ja Kytömäen puistoon on rakennettu ulkoilupolku, joka johtaa Alhotieltä Terholan virkistysalueille. Kumppanuushaun kohdealue (kortteli 1907 lähivyöhykkeineen) on tasaista rakentamatonta, pääosin metsittynyttä entistä peltoa. Alueen keskiosaa käytetään kaupungin aidattuna varastoalueena. Korttelin 1907 Alhotien puoleisella reunalla ei ole erityisiä luonto- tai maisema-arvoja, mutta tonttien koillislaidalla nousee Kytömäen kallio jyrkästi ylöspäin. Korkeuseroa tontin reunassa on 4 6 metriä. Kytömäen korkein kohta on n metriä korkeammalla Alhotien reunavyöhykkeen tasaiseen alueeseen nähden. Alhotien lounaispuolen korttelissa 1906 tonteilla 5, 8 ja 11 sijaitsee I-II- kerroksisia liike- ja yritysrakennuksia laajoine pysäköintialueineen. Suurin niistä on Tokmannin tavaratalo tontilla 11. Helsingintien liittymän pohjoispuolella korttelissa 625 sijaitsee kolme pienempää I-II- kerroksista liike- ja toimistotaloa pysäköintikenttineen sekä Pohjoisväylän puolella McDonaldsin ravintola, autopesula sekä polttoaineen jakelumittaristo. Liikerakennusten ja niiden liikennealueiden muodostama kaupunkikuva on hajanainen, mutta omalla tavallaan maamerkin omainen ja tunnistettava. Tokmannin myymälän väritys on positiivisella tavalla selvästi erottuva. Alhotien aluetta ympäröivien asuinkorttelien 1329, 1330, 1908, 1909 ja 1910 pientalot edustavat ajallisesti eri ikäistä rakennuskantaa. Osa rakennuksista on rakennettu luvulla, mutta joukossa on myös uusia rakennuksia. Pihojen rehevä kasvillisuus piilottaa rakennukset tehokkaasti kaduilta katsottuna. Helsingintien ja Alhotien katualueet ml. Alhotien kiertoliittymä on rakennettu nykyiseen asuunsa n. 10 vuotta sitten ja ne edustavat kohtuullisen laadukasta aikansa julkista kaupunkitilaa. Liikenne ja pysäköinti Pohjoisväylän koillispuolinen osa Helsingintiestä ja Alhotie ovat kokoojakatuja, jotka välittävät myös kaupunginosia yhdistävää läpikulkuliikennettä ja Terholan yritysaluetta palvelevaa raskasta liikennettä. Helsingintien ja pääkatuluokkaisen Pohjoisväylän nykyisin ajoittain ruuhkautuva liittymä parannetaan v välityskyvyltään sujuvammaksi, mutta muilta osin katuverkkoon ei ole odotettavissa suuria muutoksia. Keskustan osayleiskaava 2030:ssa on varauduttu mahdollisuuteen rakentaa kokoojakatuyhteys Alhotien kiertoliittymästä Alhotien kehittämisalueen läpi (Kytömäen kallion kohdalla tunnelissa) Haarajoen asemalle. Yhteyden tarvetta selvitetään alkavassa koko kaupungin yleiskaavan tarkistuksessa. Alhotien kehittämishankkeen edellyttämät katutyöt Helsingintien jatkeen (Alhotien tumpin) osalta voidaan toteuttaa hankkeen aikataulussa.

18 18 Alhotien kehittämisalueen ajoneuvoliittymät sekä huoltoajo tulee järjestää Helsingintien jatkeen (Alhotien tumpin) kautta tai alueen eteläosassa suoraan Alhotieltä. Alhotien hankkeen vaatima pysäköinti tulee sijoittaa tonteille tai myös kalliopysäköintiluoliin Kytömäen puiston alle. Alhotien kehittämishanke edellyttää merkittävää pysäköintilaitospanostusta, mikäli kohde toteutetaan keskustan osayleiskaava 2030:ssa edellytetyllä tehokkuudella tai jopa vielä tehokkaammin. Kunnallistekniikka Kunnallistekninen verkosto on rakennettu Helsingintien ja Alhotien katualueille, mutta Helsingintien jatkeen (Alhotien tumpin) rakentaminen tuottaa verkostoihin muutoksia kehittämishankkeen myötä. Korttelialueella syntyvien hulevesien viivyttämiseen ja käsittelyyn tehokkaan kortteliratkaisun osana vaaditaan erityisiä suunnitelmia ja ratkaisuja. Maa- ja kallioperä sekä alueen rakennettavuus ja pilaantuneisuus Yleispiirteisesti alueen alavilla osilla on täyttöjen tai humuskerroksen alla pintaosastaan kuivakuorenomaista, syvemmällä pehmeää savea. Savikerroksen alapuolella on silttiä ja syvemmällä tiivistä hiekkaa/moreenia. Koheesiomaakerrosten paksuus on noin 2 7 m. Savikerrokset ohenevat ja maaperä muuttuu karkearakeisemmaksi koillisosan kalliomäkeä päin mentäessä. Alueen pintamaakerroksena on luonnontilaisilla osilla ohuehko humuskerros, sorapintaisella kentällä rakennekerroksia noin 1,0 m. Tutkitun alueen alavalla, tasaisella osuudella pintamaakerrosten alla on kuivakuorenomaista savea noin 1-2 m. Tämän alapuolella on pehmeä, paikoin kerroksellinen savikerros, jonka paksuus on noin 1-2 m. Pehmeän kerroksen alapuolella savi/siltti muuttuu taas sitkeäksi. Koheesiomaakerrosten paksuus on noin 2 7 m. Pisteestä 204 tehdyn siipikairauksen perusteella savi on kovaa noin 2,5 metrin syvyyteen asti suljetun leikkauslujuuden vaihdellessa 79,8 138,4 kn/m2:n välillä (kuivakuori). Syvyydellä 2,5 4,0 m savi on pehmeää suljetun leikkauslujuuden vaihdellessa 16,5 18,0 kn/m2:n välillä. Tämän alapuolella on sitkeää-kovaa silttiä. Maanäytteiden tutkimustulosten perusteella laihan/lihavan saven vesipitoisuus on vaihdellut 25,62 51,17 %:n välillä. Pisteessä 203 pintamaanäytteessä (0 1 m) on rakennekerroksia, joihin on sekoittunut routivaa perusmaata. Koheesiomaakerrosten alla on tiivistä soraa/moreenia noin 1 metrin paksuudelta. Koillisosan rinteessä pintamaan alla sora/moreenikerroksen paksuus on noin 1,0 2,5 m. Painokairaukset ovat päättyneet tiiviiseen maakerrokseen tai kiviin/kallioon 1,38 8,75 metrin syvyydellä maanpinnasta. Porakonekairausten perusteella kalliopinta on alavalla alueella noin 4,4 8,6 metrin syvyydellä maanpinnasta. Rinteessä kallionpinta on noin 0,8 2,4 metrin syvyydellä maanpinnasta. Alhotien alueella ja sen koillispuolella Kytömäen puistossa sijaitseva osittain pintamaan peittämästä kalliomäestä on tehty laaja laatututkimus ja kalliopintamalli. Maanpinnan topografian perusteella kartalta on tulkittavissa kaakko-luode -suuntaiset kallion heikkousvyöhykkeet kalliomäen molemmin puolin. Kalliomäen keskellä kalliossa on painanne, jonka kohdalla kallionäytekairauksissa on myös havaittu heikkousvyöhyke. Heikkousvyöhyke on todennäköisesti kaakko-luode- suuntainen ja kohtalaisen pystyasentoinen. Tektonisen breksiavyöhykkeen alueella oli havaittavissa heikkousvyöhykkeitä, jotka todennäköisesti kulkevat vyöhykkeen suuntaisesti. On syytä olettaa että alueelta voi löytyä tätä

19 19 heikkousvyöhykettä vastaan kohtisuoraan kulkeva pystyasentoinen tai jyrkkäkaateinen heikkousvyöhyke. Kalliolaatu alueella on pääsääntöisesti hyvää tai kohtalaista. Laboratoriokokeissa saadut tulokset kivilajien puristuslujuuksista osoittaa yksiaksiaalisen puristuslujuuden olevan MPa. Kivinäytteiden vetolujuuden arvo vaihteli välillä 6,3-15 MPa, joista 75% näytteistä oli yli 10 MPa. Kallion vedenjohtavuutta tutkittiin kairarei issä tehdyin vesimenekkimittauksin. Mittaukset osoittivat kallion olevan pääosin tiivistä. Vedenjohtavuus nousi paikallisesti kohdissa, joissa oli havaittu ruhjevyöhyke tai runsasta tai avonaista rakoilua. Kalliopintamallin lähtötietoina on käytetty varmistettuja kalliohavaintoja ja niitä on täydennetty tulkituilla arvioilla kalliopinnan mahdollisesta sijainnista. Kalliomäki soveltuu hyvin maanalaiseen kalliorakentamiseen. Mahdollisen kalliotilan sijoittamisessa tulisi huomioida, että kalliotilan päälle jäävän kalliokaton paksuuden tulisi olla vähintään L/2 (L=kalliotilan jänneväli) tai kalliomekaanisin laskelmin riittäväksi osoitettu. Kalliotilan lujitussuunnittelussa tulee huomioida alueella sijaitsevat ruhjeet ja rakoilu. Kalliota on syytä varautua tiivistämään injektoimalla. Mikäli alueella konkretisoituu jokin kalliorakennushanke, olisi syytä tehdä lisätutkimuksia kalliolaadusta ja kalliopinnan sijainnista. Kalliomäen päällä kalliota voi tutkia maatutkaluotauksin ja savikkoisilla alueilla seismisin luotauksin. Lisäksi voidaan tehdä tarpeen mukaan lisää porakone- ja kallionäytekairauksia. Lisätutkimuksiin ei kuitenkaan vielä kaavoitusvaiheessa ole tarvetta. Suunnittelualueelle ei ole asennettu pohjavesiputkia. Pohjavedenpinta on arviolta noin 1 2 metrin syvyydellä maanpinnasta kuivakuorikerroksen alapuolella. Täyttökerrosten alapinnassa saattaa olla orsivettä. Alueelle virtaa valumavesiä koillisosan mäkeä pitkin. Pohjavedenpinnan taso alueella tulee selvittää tonttikohtaisten pohjatutkimusten yhteydessä. Suunnittelualue jakautuu kerrostalotyyppisen rakentamisen näkökulmasta kolmeen rakennettavuusvyöhykkeeseen (Destia Oy:n 2016 rakennettavuuskartta , aluejako I-III). Normaalisti rakennettava (vyöhyke I) käsittää koillisosan rinneosuuden, jolla maanpinnan kaltevuus vaihtelee noin 5 15 %:n välillä. Alueella rakennukset voidaan perustaa moreenikerroksen varaan tai moreenikerokseen ulotetun perustusten alustäytön varaan. Rakennuspohjalta poistetaan koheesiomaakerrokset. Moreenipohjalle tehdylle sora- tai mursketäytölle perustettaessa geoteknisen kantavuuden arvona voidaan käyttää p = 200 kn/m2. Paikoin alueella kallionpinta on niin lähellä, että rakennuksia varten joudutaan louhimaan. Tällöin rakennukset perustetaan louhitun kalliopinnan päälle tehtävän, noin 0,3 m paksun tasauskerroksen varaan. Geoteknisen kantavuuden arvona voidaan käyttää p = kn/m2. Kellarin toteuttaminen voi tulla kysymykseen, esim. rinteeseen rakennettuna. Lattiat voidaan tehdä maanvaraisina. Rakennukset varustetaan salaojituksella. Rinteestä rakennuspohjaan valuvien pintavesien kulku tulee katkaista esim. niskaojilla. Paaluperustusta edellyttävällä alueella (vyöhyke II) rakennukset perustetaan tukipaalujen varaan. Tukipaalujen päättymistasoksi on arvioitu leikkauspiirustuksissa esitetty kalliopinnan taso. Arvioitu paalupituus alueella on noin 5 9 m. Alueelle tulevat kevyet autotalli- ja talousrakennukset voidaan alustavasti perustaa kuivakuorikerroksen varaan tehdylle sora- tai mursketäytölle. Alimmat lattiat tehdään kantavina. Rakennukset varustetaan salaojituksella. Vaikeasti rakennettavalla alueella (vyöhyke III) maanpinnan kaltevuus on yli 15 % tai enemmän ja kallionpinta on lähellä maanpintaa. Rakennukset voidaan perustaa louhitun, tasatun kallion päälle tehtävän tasauskerroksen varaan. Geoteknisen kantavuuden arvona voidaan käyttää p =

20 20 kn/m2. Rakennuksiin voi sijoittaa kellarin. Rakennukset varustetaan salaoijituksella. Louhinnan johdosta pohjarakennuskustannukset kasvavat muita alueita suuremmiksi. Piha-alueilla painuman suuruus riippuu täyttökerroksen paksuudesta. Savialueilla pitkän ajan painuman suuruudeksi on arvioitu noin 70 mm 1,0 m pengerkorkeudella ja noin 100 mm 1,5 m pengerkorkeudella. Arvioissa on oletettu, että kuivakuorikerroksen painuma tulee tapahtumaan rakennusaikana. Pitkän ajan painumastakin noin 30 % voi tapahtua jo rakennusaikana. Painumalaskelmien parametrit on määritetty likimääräisesti maalajin ja vesipitoisuuden perusteella. Tarkempien painumaominaisuuksien määrittämiseksi kohteesta voidaan ottaa häiriintymättömiä näytteitä ja määrittää näistä ödometrikokeiden avulla pohjamaan painumaparametrit. Perustamistavat ja paalujen tunkeutumistasot on rakennussuunnittelua varten tarkennettava rakennuspaikoilta tehtävillä täydentävillä pohjatutkimuksilla. Alhotien alueella korttelissa 1907 on tehty pilaantuneisuusselvitys asemakaavoitusta varten. Tutkimusten perusteella neljässä pisteessä todettiin arseenin ja kahdessa pisteessä koboltin osalta kynnysarvon ylittäviä pitoisuuksia. Todetut kynnysarvon ylittävät pitoisuudet ovat kuitenkin GTK:n maaperän taustapitoisuusrekisterin mukaan tyypillisiä alueen maaperälle. Lisäksi kolmessa tutkimuspisteessä havaittiin kohonneita pitoisuuksia raskaiden öljyhiilivetyjen C22-C40 osalta. Pisteissä 203 ja 206 öljyä havaittiin pintakerroksessa. Pisteessä 205 öljyä todettiin pintakerroksen ohella myös 0,5-1 m syvyydellä. Tässä näytteessä öljyn pitoisuus on VNa 214/2007 mukaisesti lähellä alempaa ohjearvoa. VNa 214/2007 mukaan maaperää ei pidetä pilaantuneena alueella, jota käytetään teollisuus-, varasto- tai liikennealueena, jollei likaavan aineen pitoisuus ylitä ylempää ohjearvoa. Mikäli aluetta käytetään johonkin muuhun tarkoitukseen, aluetta pidetään likaantuneena, jos maaperästä löytyy alemman ohjearvon ylittäviä haitta-ainepitoisuuksia. Kynnysarvon ylittyessä kohteessa tehdään riskinarviointi. Koska aluetta ollaan kaavoittamassa asuinkäyttöön ja tässä tutkimuksessa havaittiin kohonneita öljypitoisuuksia useassa tutkimuspisteessä, alueella suositellaan tehtäväksi tarkentavia tutkimuksia ennen rakentamista maaperän puhdistustarpeen arvioimiseksi. Kohteesta tulee laatia tarvittaessa erillinen riskinarviointi. Maanomistus ja korttelirajat Järvenpään kaupunki omistaa korttelin 1907 tontit 2 ja 3 sekä kaikki ympäröivät katu- ja puistoalueet. Kumppanuusehdotuksia laadittaessa Alhotien alue voidaan suunnitella kokonaisuutena, eikä korttelin 1907 sisäisiä tonttirajoja tarvitse ottaa huomioon, mutta Keskustan osayleiskaava 2030:n mukaiseen Helsingintien jatkeeseen on varauduttava. Nykyisen korttelin 1907 ulkoisia rajoja voidaan jossain määrin muuttaa Kytömäen puiston ja Alhopuiston suuntaan kunhan ulkoilureitti suojavyöhykkeineen ei vaarannu. Erityisesti Alhopuiston Alhotien ja korttelin 1907 välinen kiila on mahdollista liittää korttelimaahan.

21 21 EHDOTUSTEN LAADINTAOHJEET Kumppanuusehdotusten asiakirjojen tulee olla julkaisukelpoisia ja käsittelyn kestäviä. Ehdotusten tulostettu aineisto, joka ei sisällä liikesalaisuuden piiriin kuuluvia tietoja, on kiinnitettävä 594 x 840 mm (A1) jäykille vaakasuuntaisille alustoille. Piirustukset esitetään värillisinä ja tummilla viivoilla vaalealla pohjalla. Kaikki ehdotuksen asiakirjat on varustettava nimimerkillä. Kaikki ehdotusaineisto, ml. salassa pidettäväksi merkityt tiedot, tulee toimittaa myös sähköisessä muodossa (pdf) cd-levyllä tai muistitikulla. Vaaditut asiakirjat Korttelisuunnitelma (mitoitettu havainnekuva / asemapiirros 1:500), jossa esitetään koko Alhotien kohdealueen sisäiset järjestelyt ja liittyminen lähiympäristöön. Asemapiirros esitetään karttapohjoinen ylöspäin. Vaihtoehtojen esittäminen on sallittua, mutta tällöin tulee huolehtia ehdotusten arviointikelpoisuuden säilymisestä. Maankäyttökartta tonttijakoehdotuksineen asemakaavamerkinnöillä (1:1000). Korttelialueelle sijoitettavien rakennusten ja pysäköintilaitosten viitesuunnitelmat (1:200 tai isompi) ml. pohjat, leikkaukset ja julkisivuperiaatteet värityksineen. Korttelijulkisivut ja alueleikkaukset (1:200 tai isompi), vähintään kaksi kpl. Massamallin perusteella laadittuja lintuperspektiivikuvia aluekokonaisuudesta (yksi tai useita). Perspektiivikuvia kortteleiden sisämiljööstä ja laatutasosta, vähintään kolme kpl. Vähintään yksi muu piirustus, jossa havainnollistetaan kuvien ja kaavioiden avulla ehdotettua kehittämisratkaisua ja sen vaiheistusta. Selostus A4- koossa sekä A1- planssille kiinnitettynä (ei salassa pidettäviä tietoja). Julkisena esitettävästä selostuksesta on käytävä ilmi ehdotuksen perustelut sekä toiminnallisten, kaupunkikuvallisten ja teknisten ratkaisujen pääperiaatteet ml. hulevesien hallinta. A4- kokoisessa selostuksessa kuvataan myös toteutuskumppanuudet, taloudelliset ja hallinnollis-juridisten ratkaisut sekä rahoitusjärjestelyt ja toteutushankkeiden aikataulu ja vaiheistus, mutta näitä osioita ei kiinnitetä planssille. A4- kokoisena erillisenä asiakirjana tonttien ostotarjoukset, jotka esitetään seuraavien ehtojen mukaisesti: o Tarjoukset tehdään tonteittain ja käyttötarkoituksittain rakennusoikeuksien yksikköhintoja / k-m2 käyttäen. Tarjotut rakennusoikeuden yksikköhinnat sidotaan elinkustannusindeksin muutokseen lähtien. Lopullinen kauppahinta määritellään voimaantulleen asemakaavan rakennusoikeuksien perusteella. o Ostotarjoukset voivat koskea kaikkia tai vain osaa suunnitelmaehdotuksen mukaisista tonteista o Annetaan esitys kauppahinnan maksuaikataulusta. o Tehdään arvio hankkeen toteuttamisaikataulusta suunnitelmaehdotuksen ja ostotarjouksen tarkoittamille tonteille. o Tehdään esitys rakennusten rahoitus- ja hallintamuodosta suunnitelmaehdotuksen ja ostotarjouksen tarkoittamille tonteille. o Tarjousten tulee olla voimassa asti. Kumppaniehdokasyritysten soveltuvuuden ilmoitusliite (palautettava liite)