Oulun kaupunkisuunnittelu. Sarja A 216 ISSN Lisätietoja. Ramboll Finland Oy Pasi Rajala, johtaja Kirsikka Siik, yksikön päällikkö

Transkriptio

1 AVOIMEN JA JOUSTAVAN ASEMAKAAVAN KÄYTÄNNÖT PILOTTIKOHTEENA HIUKKAVAARAN KESKUS OULU

2 Oulun kaupunkisuunnittelu. Sarja A 216 ISSN Lisätietoja Ramboll Finland Oy Pasi Rajala, johtaja Kirsikka Siik, yksikön päällikkö Oulun kaupunki Hiukkavaaran maankäyttö ja INURDECO kehittämishanke Leena Kallioniemi, kaavoitusarkkitehti Eini Vasu, kaavoitusarkkitehti Jere Klami, kaavoitusarkkitehti

3 KESKEISET KÄSITTEET alueidenkäytön suunnittelujärjestelmä Maankäyttö- ja rakennuslain mukainen hierarkkinen suunnittelujärjestelmä, jossa ylempi taso ohjaa aina alemman tai alempien tasojen suunnittelua. Tasot ja niiden suunnittelusta vastaavat tahot ovat: 1) Valtakunnalliset alueiden käytön tavoitteet eli VAT; - vastuutahona valtioneuvosto - koskee kaikkea maankäytön suunnittelua 2) Maakuntakaava; - vastuutahona maakuntaliitot - laaditaan koko maakunnan aluetta tai osa-alueita koskien - maakuntakaavaa voidaan tarvittaessa laatia ns. vaihemaakuntakaavoin yksittäisten aihealueiden (liikenne, energiantuotanto jne.) osalta 3) Yleiskaava; - vastuutahona kunnat - laaditaan koko kunnan aluetta (yleiskaava) tai sen osaa (osayleiskaava) koskien, tarvittaessa myös useamman kunnan alueet käsittävänä kuntien yhteisenä yleiskaavana - yleiskaavoja voi olla esitystavoiltaan ja ohjaavuudeltaan hyvinkin erilaisia aina yleispiirteisestä strategisesta yleiskaavasta asemakaavatasoa lähestyvään hyvin detaljoituun yleiskaavaan - voidaan myös laatia vain jotakin yksittäistä aihealuetta, esim. liikenneratkaisuja (ns. liikenneosayleiskaava) koskien 4) Asemakaava; - vastuutahona kunnat - rakentamista ohjaava kaavataso aluerakentaminen avoin suunnitteluprosessi Vakiintunut yhdyskuntarakentamisen muoto; alueellisen kokonaisuuden useimmiten tuottajamuotoisesti tapahtuva suunnittelu ja toteutus kerralla tai lyhyen ajanjakson sisällä. Sana viittaa erityisesti asuinalueisiin ja asuntotuotantoon. Vuorovaikutteinen kaavoitusmenettely, jonka jokaisessa vaiheessa tuotettu aineisto on vapaasti nähtävissä ja kommentoitavissa. Avoimuudella pyritään vapaaseen tiedonkulkuun, laajaan kommunikaatioon osallisten kanssa sekä lisätiedon saamiseen suunnittelun lähtökohdista ja vaikutuksista sekä tehtävistä ratkaisuista. Avoimuuteen kuuluu myös saadun palautteen käsittely ja sen osoittaminen, millä tavoin osallisten näkemykset on otettu huomioon. Kaavoituksen suunnitteluprosessin avoimuudesta määrätään Maankäyttö- ja rakennuslain 6 :ssä seuraavasti: Kaavaa valmisteltaessa on oltava vuorovaikutuksessa niiden henkilöiden ja yhteisöjen kanssa, joiden oloihin tai etuihin kaava saattaa huomattavasti vaikuttaa, siten kuin jäljempänä tässä laissa säädetään. Kaavoja valmistelevien viranomaisten on tiedotettava kaavoituksesta sillä tavoin, että niillä, joita asia koskee, on mahdollisuus seurata kaavoitusta ja vaikuttaa siihen. 1

4 CAVE -virtuaalitila Ikkunattoman tilan keskellä oleva pienempi esittelytila ( luola, engl. cave; myös lyhenne sanoista Cave Automatic Virtual Environment), jossa voidaan 3D-simuloinnilla havainnollistaa todentuntuisesti arkkitehtien ja insinöörien suunnitelmia. Kaikille esittelytilan seinille heijastetaan projektoreilla tietokoneen simuloima näkymä ja näin luodaan virtuaalitila, joka ympäröi käyttäjää. 3D-mallinnuksen avulla voidaan tarvittaessa kulkea vaikkapa vielä suunnitteilla olevilla kaduilla tai astua sisään suunnitteilla oleviin rakennuksiin ja tutkia niiden tilavaikutelmaa. elinkaarijousto elinkaarimalli hankekaavoitus havainnekuva hybridikortteli joustava ja avoin [asemakaava / suunnitteluratkaisu / toimintamalli / yhdyskuntarakenne] Ratkaisun muuntuminen erilaisten tarpeiden mukaan alueen tai kohteen elinkaaren eri vaiheissa. Toimintamalli, jossa suunnittelun alkuvaiheesta asti otetaan huomioon alueen tai rakennushankkeen koko elinkaari suunnitteluvaiheesta toteutuvan lopputuloksen ja ylläpitovaiheen kautta mahdolliseen alueen/rakennuksen purkamiseen asti. Asunnon elinkaarimalli tarkoittaa tilakonseptia, joka mahdollistaa esimerkiksi tilojen laajenemisen tai supistumisen tarpeen mukaan. Tällöin laajeneminen voi merkitä kokonaan uutta lisärakentamista tai jonkin muun tilan liittämistä osaksi asuntoa. Supistuminen taas useimmiten tarkoittaa jonkin tilan erottamista omaksi kokonaisuudekseen ja esimerkiksi vuokraamista pois. Laajeneminen ja supistuminen voivat yksinkertaisimmillaan tapahtua myös olemassa olevien tilojen käyttötarkoitusta muuttamalla. Nimitys kaavalle tai kaavoitusprosessille, jonka laatiminen on käynnistetty yksityisen tahon, esim. elinkeinoelämän, aloitteesta ja joka liittyy konkreettisesti johonkin tiettyyn hankkeeseen. Asemakaavaa (tai muuta suunnitteluratkaisua) havainnollistava kuva. Kaavaratkaisusta esitetään ainakin tasohavainnekuva (ks. ko. selite), mutta sen lisäksi suunnitteluratkaisua voi havainnollistaa esimerkiksi 3D-näkymäkuvin ja erilaisin kaavioin. Kortteli, johon sijoittuu useita eri käyttötarkoituksia tai jonka käyttötarkoitus on hyvin joustava. Hybridikortteliksi voidaan kutsua esim. sellaista keskustakorttelia, jossa on sekä asumista, liiketiloja, yksityisiä palveluita että julkisia palveluita. Sellainen asemakaava, suunnitteluratkaisu tai toimintamalli, joka tarjoaa totuttuja ratkaisuja enemmän muutoksen mahdollisuuksia ja valinnanvapautta toiminnan ja tilankäytön suhteen, esim. asukkaalle asumisen suhteen tai rakennusliikkeelle mahdollisuus määrittää asuntojen lopulliset koot vasta todellisen kysynnän mukaisesti rakennusprosessin loppusuoralla. Asemakaavoituksessa sana avoin tai yleensä käsite avoimuus liitetään useimmiten lähinnä kaavoitusprosessiin ja sana joustava / käsite joustavuus asemakaavan sisältöön ja ohjaustapaan tai tarkkuuteen. Yhdyskuntarakenteen joustavuus tarkoittaa sen kykyä kestää aikaa ja käyttäjien tarpeiden muutosta. Asemakaavan joustavuudella tarkoitetaan sitä, missä määrin asemakaava antaa tulkinnanvaraa siinä osoitetuissa ratkaisuissa sekä millaista väljyyttä kaavassa määritellyt reunaehdot antavat kaavan toteuttamiselle. Joustavuus voi ilmetä kaavamerkinnöissä ja -määräyksissä (tarkkuus, ohjeellisuus, yleispiirteisyys, ohjauksen kohdentuminen jne.) sekä kaavaselostuksen kaavaa täydentävässä/selittävissä osissa ( tulkintaohjeet ). 2

5 kaavarunko kaavoitussopimus eli kaavoituksen käynnistämissopimus eli yhteistoimintasopimus korttelisuunnitelma kumppanuuskaavoitus käyttösuunnitelma Kaavakartanomainen esitystapa, jolla ilmaistaan alueen eri toimintojen sijoittuminen eli kortteli- ja katualueet käyttötarkoitusmerkintöineen, mutta ei tarkentavia merkintöjä. Kaavarunko laaditaan usein laajempaa aluetta koskevan asemakaavoitusta valmistelevan yleissuunnitelman (josta joskus käytetään myös nimitystä master plan) osana tai asemakaavoituksen varhaisena luonnosvaiheena ennen varsinaisen asemakaavaluonnoksen valmistumista. Sopimus, jolla asemakaavoituksesta vastaava kunnallinen taho ja kumppanuuskaavoitushankkeen yksityinen taho tai tahot sopivat kaavaa varten tarvittavien selvitysten ja viitesuunnitelmien teettämisen vastuiden ja kaavan laatimisen kustannusten jaosta sekä mahdollisista muista asemakaavoituksen prosessiin liittyvistä asioista. Kaavoitussopimuksesta on joissakin yhteyksissä käytetty myös termiä yhteistoimintasopimus tai kaavoituksen käynnistämissopimus. Korttelikokonaisuuden käsittävä viitesuunnitelma, jossa esitetään korttelin rakennusten sijainti, koko, massoittelu, kattomuotojen, julkisivujen yms. rakennusten ulkoisen olemuksen sekä piha-alueiden jäsentelyn pääperiaatteet. Perinteistä asemakaavaa väljemmän ns. periaatekaavan yhteydessä korttelisuunnitelma edellytetään hyväksytettäväksi eri tahoilla ennen yksittäisten rakennusten tarkempaan suunnitteluun ryhtymistä. Nimitys kaavoitusprosessille, jossa kaavoitettavan kohteen todennäköinen rakentaja ja/tai rakennuttaja on tiedossa jo kaavahankkeeseen ryhdyttäessä ja asemakaava laaditaan näiden tahojen kanssa tiiviissä yhteistyössä. Kumppanuuskaavoituksessa viitesuunnitelmien laatimisesta vastaa useimmiten rakennusliikkeen palkkaama arkkitehti, jolloin kaavan viitesuunnittelu palvelee samalla kohteen toteutussuunnittelun luonnosvaiheena. Kaavoitusprosessin hallinnasta vastaa kuitenkin aina kunta. Kumppanuuskaavoitus edellyttää kunnan ja rakennuttajatahon välistä kaavoitussopimusta/yhteistoimintasopimusta. Jonkin aluekokonaisuuden käsittävä viitesuunnitelma, esim. korttelisuunnitelma. Suunnitelma voi koskea myös yksittäistä tonttia. maankäyttösopimus osallistava suunnittelu Kaavoitusta ja aluekehitystä tukeva käytäntö, jossa yksityinen ja kunnallinen taho laativat sopimuksen tietyn alueen käyttöä, suunnittelua, toteutusta, ylläpitoa ja näihin liittyvää vastuun ja kustannusten jakoa koskien. Maankäyttösopimus voidaan tehdä vasta sitten, kun kaavaehdotus on ollut nähtävillä. Usein se hyväksytään samanaikaisesti kaavan kanssa. Suunnittelun lähestymistapa, jossa pyritään ottamaan osalliset eli hankkeen eri sidosryhmiä, kuten asukkaita, työntekijöitä, maan- ja kiinteistönomistajia, yrittäjiä, eri sektoreiden virkamiehiä, asiantuntijoita jne. mukaan suunnitteluprosessiin sen eri vaiheissa. Osallistamisen muotoja voivat olla esimerkiksi erilaiset työpajat, kyselyt ja asukastilaisuudet. Osallistumisesta voidaan tehdä hankekohtainen vuorovaikutussuunnitelma, jossa osallisten kartoittamisen lisäksi määritellään eri osallisryhmien luonteen huomioon ottavat osallistumismenettelyt ja niiden käyttäminen. Osallistamiseen liittyy vuorovaikutustilanteiden ja tilaisuuksien aktiivinen järjestäminen sekä saadun palautteen avoin käsittely ja hyödyntäminen suunnittelussa. (Vrt. avoin suunnitteluprosessi.) 3

6 periaatekaava Nimitys, jota on käytetty yleispiirteisestä asemakaavasta, jossa esimerkiksi annetaan korttelialueen suunnitteluun ja toteutukseen tarkat reunaehdot, mutta rakennusten massoitteluun, kaupunkikuvan luomiseen ja arkkitehtuuriin jätetään vapauksia. Periaatekaava ei ole Maankäyttö- ja rakennuslain mukaiseen kaavahierarkiaan kuuluva kaavatyyppi vaan epävirallinen kutsumanimi. Termi luo sen mielikuvan kuin perinteinen asemakaava olisi aina hyvin yksityiskohtainen. Näin ei kuitenkaan ole, vaan asemakaava on asemakaava määräysten tarkkuus- tai periaatteellisuustasosta riippumatta. Yleispiirteisessä asemakaavassa asetettujen periaatteiden ja tavoitteiden toteutumista voidaan valvoa esimerkiksi edellyttämällä korttelisuunnitelmaa kokonaisen korttelin toteuttamisesta ennen rakennussuunnittelun aloittamista. rakennustapaohje eli rakentamistapaohje tasohavainnekuva Rakentamistapaohje on asemakaavan liiteasiakirjana tai laajempaa yhtenäistä aluetta (esim. jokin tietty asuinalue- tai kaupunginosakokonaisuus) koskevana erillisenä asiakirjana julkaistu ohje, joka esittää alueella suositeltavan ja hyväksyttävän rakentamistavan. Rakentamistapaohjeen tarkoitus on antaa tarpeellisiksi arvioiduissa kohteissa toteuttamista ohjaavia konkreettisia ohjeita ja suosituksia. Ohjeet tukevat ja täsmentävät asemakaavan sisältöä. Nimensä mukaisesti rakentamistapaohje on ohjeellinen, eli se ei sido rakentajaa kaavamääräyksen tavoin. Ohjeenkin sitovuutta voidaan kuitenkin lisätä liittämällä se osaksi tontinluovutusehtoja. Vrt. Oulun käytäntö: Oulussa rakennustapaohjeet hyväksyy kaupungin rakennuslautakunta ja tontinluovutusehdoissa niiden noudattaminen asetetaan tontinsaajaa sitovaksi ehdoksi. Kaksiulotteisena esitetty havainnekuva, ks. havainnekuva tavoitesuunnitelma ks. viitesuunnitelma, korttelisuunnitelma ja käyttösuunnitelma. teemakartta tontinluovutus tontinluovutusohje tuottajamuotoinen rakentaminen Kartta tai kaaviomainen esitys, jolla havainnollistetaan jotakin yksittäistä teemaa, esim. eri korkuisten rakennusten sijoittumista alueelle, pysäköintipaikkojen määriä ja sijainteja, rakennustyyppien jakaumaa tms. Suomalaisessa asemakaavakäytännössä teemakartat julkaistaan yleensä selostuksen kuvituksena tai liiteaineistona eikä niillä ole kaavakartan tavoin lainvoimaista asemaa. Maankäyttö- ja rakennuslaki ei kuitenkaan estä jakamasta kaavan määräyksiä myös useammalle kartalle teemakarttojen tapaan, kuten raportin tanskalaisissa esimerkeissä on tehty. Kunnan omistaman tontin luovuttaminen rakennuskäyttöön sovittujen kriteerien tai perusteiden täyttyessä. Yksinkertaisin tontinluovutuksen peruste on hintaan perustuva tarjouskilpailu, mutta luovutus voi tapahtua muullakin periaatteella. Asiakirja, jossa kunta kertoo omistamiensa tonttien luovutusmenettelystä ja antaa ohjeistusta sitä varten. Rakennusliikkeen tms. yhden toimijan toteuttama ja tämän asettamista lähtökohdista toteutuva laajemman kokonaisuuden rakentaminen. Toteutuneita esimerkkejä tuottajamuotoisesta aluerakentamisesta ovat mm. Porvoon Länsiranta, Aurinkorinteen alue Espoon Friisilässä, Etu-Lyötty ja Lasaretti Oulussa sekä Lehtovuoren alue Helsingin Konalassa. 4

7 viitesuunnitelma typologinen joustavuus 3D-tonttijako Asemakaavoituksen taustatiedoksi laadittu suunnitelma, jossa esitetään kaavoittajan tai jonkun prosessiin liittyvän toimijan näkemys kaavoitettavan tontin tai alueen kaavan mukaiseksi tavoitteelliseksi toteutusratkaisuksi. Kokonaista korttelikokonaisuutta koskevaa viitesuunnitelmaa voidaan kutsua myös korttelisuunnitelmaksi. Karin Krokforsin lisensiaattityöstä juontava termi, jolla tarkoitetaan talotyypin ja/tai tontin sellaisia tilallisia ominaisuuksia, jotka mahdollistavat erilaiset ja myös ennalta määrittelemättömät käyttötavat ajan kuluessa. Käsite perustuu myös ajatukseen, että joustavuus ei rajoitu yhden asunnon sisälle, vaan eri asuntoja voidaan tarkastella joustavana kokonaisuutena. Valmisteilla olevaan 3D-kiinteistöjaon ajatukseen pohjautuva tonttijakotilanne, jossa toisen käyttötarkoituksen tontti muodostetaan toisen käyttötarkoituksen tontin alle (esim. maanalaiset tilat) tai päälle omana tonttinaan, esim. päällekkäin kauppaa ja asuinkerrostaloa eri tonteilla. 5

8 Kuva 1. Oulun kaupungin kaavio asemakaavaprosessin suunnittelun kulusta ja vuorovaikutuksen vähimmäisprosessista. Lähde: Oulun kaupunki, asemakaavoituksen vuorovaikutussuunnitelma pilottikohteena Hiukkavaaran keskus,

9 TIIVISTELMÄ Avoimen ja joustavan asemakaavan käytännöt selvitys on osa Oulun kaupungin INURDECO Kestävä pohjoinen talvikaupunki kehityshanketta. Selvitystyössä analysoitiin Suomesta ja maailmalta kerättyjä kaavoitusesimerkkejä, joiden kautta tunnistettavia parhaita käytäntöjä asemakaavojen joustavuuden kehittämiseksi on tarkoitus hyödyntää ensivaiheessa Oulun Hiukkavaaran keskuksen asemakaavaehdotuksen valmistelussa ja myöhemmin koko Hiukkavaaran kaupunginosan toteuttamisessa ja Oulun muussa asemakaavoituksessa. Selvityksen on Oulun kaupungin toimeksiannosta laatinut konsulttityönä Ramboll Finland Oy. Asemakaavan joustavuus määräytyy siitä, millainen kokonaisuus käytetyistä merkinnöistä ja määräyksistä muodostuu. Jousto voi vaihdella eri osa-alueilla. Joustotarpeeseen vaikuttavat mm. kaavan toteutumiseen liittyvät epävarmuustekijät, tiedossa olevat erilaiset hyväksyttävät tavat toteuttaa kaavaa, sitovien reunaehtojen määrä ja laatu sekä toteuttamisen aikajänne. Asemakaavan joustavuuden kannalta keskeisiä kysymyksiä ovat - mitä, ketä ja miksi asemakaavalla ohjataan, - miten suunnittelutehtävän luonne tai alueen olosuhteet heijastuvat ohjaustarpeisiin, - onko olemassa asioita, joiden ohjauksesta ei voi tinkiä esim. asemakaavan sisältövaatimusten täyttymiseksi, - millaisia vapausasteita missäkin asiassa halutaan ( joustavuustasojen määrittely ), - mitkä asiat voivat muuttua ajan myötä, minkä vuoksi niitä ei pidä liikaa ohjailla (ajan tasalla pysyminen, muuntojoustavuus ). Laadittaessa asemakaavaa konkreettista hanketta varten on mahdollista räätälöidä asemakaavan sisältöä vastaamaan toisaalta hankkeen tarpeita ja toisaalta varmistamaan, että hanke toteutuu tarkoitetulla tavalla. Tällöin korostuu yhteistyö rakennusvalvonnan kanssa mitkä asiat on syytä määritellä kaavassa ja miltä osin rakentamista ohjataan lupamenettelyn yhteydessä. Tyypillisesti suunnittelualueena on yksittäinen kortteli tai tontti. Laadittaessa asemakaavaa esimerkiksi kokonaiselle asuinalueelle, jonka toteutustapa ja tahot eivät vielä ole tiedossa, ovat joustavuudenkin tavoitteet erilaiset kuin ns. hankekaavassa. Joustavuuden näkökulmasta saattaa olla tarpeen varautua erilaisiin toteutustapoihin, joiden kuitenkin olisi täytettävä alueelle asetetut yleiset, esimerkiksi kaupunkikuvalliset tai määrälliset, tavoitteet. Tyypillisiä joustavuuteen liittyviä asioita ovat esimerkiksi - korttelialueiden käyttötarkoitukset (esimerkiksi kerros- ja pientalojen jakauma ja eri toimintojen sekoittuminen kortteleissa), - tonttijaon ohjeellisuus, - rakennusoikeuden jakautuminen eri toiminnoille (minimit/maksimit tai haarukat), - kerrosluku (tietyissä rajoissa), - rakennusten sijoittuminen tonteilla (reunaehtojen puitteissa). Joustavuutta voi kaavassa lähestyä myös asteittaisella ajattelulla: - ehdottomasti määriteltävät asiat (esimerkiksi rakennusoikeuden määrä), - vahvasti ohjatut ratkaisut (esimerkiksi pääasiallinen julkisivumateriaali), - suuntaa-antavat tai ohjeelliset ratkaisut (esimerkiksi suunnittelumääräys: Alueen suunnittelussa on mahdollisuuksien mukaan huolehdittava esteettömyyden toteutumisesta tai Alueen toteuttamisessa on pyrittävä säilyttämään alueen kaupunkikuvalliset erityispiirteet ), - ns. positiiviset reunaehdot (esimerkiksi määräys Alueen yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa tulee hyödyntää alueen tarjoamia mahdollisuuksia lähivirkistysalueena. ), - asiat, joita ei haluta ohjata asemakaavalla (esimerkiksi julkisivumateriaalit, värit, palvelujen laatu tai sijoittuminen jne.). Eräs keskeinen näkökulma, joka liittyy asemakaavojen joustavuuden tavoitteisiin, on yleinen yhdyskuntarakenteen tiivistämisen tarve. Alueet uudistuvat sekä käyttötarkoitusmuutosten että tiivistymisen kautta. Tämä tarkoittaa sitä, että asemakaavoissa on (soveltuvin osin) tarvetta varautua alueiden vaiheittaiseen 7

10 toteutumiseen, tiivistämismahdollisuuksien osoittamiseen sekä käyttötarkoitusmuutosten mahdollistamiseen nykyistä joustavammin. Tätä on mahdollista hoitaa periaatteessa kahdella tavalla: 1. Varautumalla siihen, että alueiden käyttötarkoitukset voivat tulevaisuudessa muuttua ja lisärakentamiselle tulla tarvetta. Tällöin kaavassa osoitettu maankäyttö suunnitellaan siten, että sitä on mahdollista myöhemmin muuttaa uusia tarpeita vastaavaksi ei siis suhtauduta kaavan sisältöön lopputilanteena, vaan esimerkiksi johonkin tiettyyn tavoiteajankohtaan tähtäävänä suunnitelmana, joka voi tämän jälkeen muuttua. Ajattelumalli on tuttu yleiskaavoituksesta. 2. Laatimalla kaava niin joustavaksi, että se todennäköisesti taipuu ajan myötä muuttuviin tarpeisiin. Käytännössä tämä voi tarkoittaa väljää käyttötarkoitusmäärittelyä sekä alueen vaiheittaisen tiivistämisen mahdollistamista esimerkiksi rakennusoikeusporkkanoilla (alueelle määritetyn rakennusoikeuden päälle osoitettua lisärakentamismahdollisuutta, joka täyttää sille asetetut ehdot). Esimerkiksi: Alueelle saadaan rakentaa osoitetun rakennusoikeuden lisäksi yhteisiä harrastus- ja työtiloja sekä sivuasuntoja, kuitenkin enintään 30% alueelle osoitetun rakennusoikeuden kokonaismäärästä. Keskeisiä ympäristön toteutuksen ohjauskeinoja ovat kaavan ja muiden suunnitelmien lisäksi ja ohella mm. - rakennuslupa - tontinluovutus- ja maankäyttösopimukset - rakennusjärjestys - ympäristölupamenettely - rakentamistapaohje Joustavuuden lisääntyessä suunnittelun aikaisen ohjauksen merkitys kasvaa. Jousto suunnittelun yhdessä vaiheessa tarkoittaa siis lisähaastetta ja -panostusta toiseen vaiheeseen. Selvityksessä käsitellyt esimerkit osoittavat, että avoimen ja joustavan asemakaavan kaupunkikuvallisten ja laadullisten tavoitteiden toteutumisen varmistaminen edellyttää erillisen tarkempaa suunnittelua ja toteutusta valvovan laatutms. ohjausryhmän perustamista. Ilman erillistä ohjausryhmää tai tarkemman ohjauksen sitomista tontinluovutukseen jää alueiden laadullisia tavoitteita helposti toteutumatta. Vuorovaikutus on oleellinen osa avoimen ja joustavan asemakaavan prosessia. Tulevan asukkaan näkökulmasta voidaan vuorovaikutuksessa erottaa karkeasti jakaen kaksi erilaista vaihetta: 1) vuorovaikutus suunnittelun ja 2) vuorovaikutus toteutuksen ja asumisen aikana. Suunnittelun aikainen vuorovaikutus tähtää joustavien ratkaisujen muodostamiseen ja asukkaan tarpeiden kartoittamiseen asukaslähtöisesti. Tulevat asukkaat eivät kuitenkaan aina ole tiedossa kaavoitusprosessin aikana, vaan tulevat mukaan prosessiin vasta sen toteutusvaiheessa tai alueen jo kokonaan valmistuttua. Osana vuorovaikutusta voi olla hyvä keskustella, mitkä osat alueesta tullaan rakentamaan valmiiksi heti alkuvaiheessa (yhteiset alueet), mitä edellytetään alueilta, jotka ovat ikään kuin reserviä (sallitaanko niiden pito epämääräisenä joutomaana vai edellytetäänkö siistiä yleisilmettä), missä, milloin ja kuinka usein rakennustöitä voi olla, edellytetäänkö jotakin rakentamisen aikaiselta haittojen hallinnalta (esim. jos jo valmiit alueet kärsivät työmaaliikenteestä) jne. Nämä asiat kiinnostanevat sekä tulevia asukkaita että nykyisiä naapureita ja muita osallisia. Oulun Hiukkavaaran suunnittelun ja kaavoituksen yhteydessä on laadittu vuorovaikutussuunnitelma 1, jossa on esitelty osallistumisen mahdollisuuksia, vuorovaikutuksen tavoitteita ja vuorovaikutusmenetelmiä sekä arvioitu menetelmien soveltuvuutta eri tilanteisiin. Vaikka avoimuuden ja joustavuuden tavoitteiden toteuttaminen vaatii muutoksia totuttuihin toimintatapoihin, lyhentää käytäntö onnistuessaan alueen ideasta toteutuksen kuluvaa aikaa ja sitouttaa asukkaat ja toimijat aiempaa paremmin ja jo varhaisesta vaiheesta alueen kehittämiseen ja ylläpitämiseen. Suunnittelun resursseja pystytään ohjaamaan sinne, missä niillä on lopputuloksen ja toimijoiden tavoitteiden toteutumisen näkökulmasta suurin merkitys. Yhteiskunnan säästö prosessin tehostumisesta voi olla taloudellisestikin huomattava. 1 Oulun kaupunki , 8

11 Sisällysluettelo Keskeiset käsitteet 1 Tiivistelmä 7 1. Johdanto Selvitystyön tavoitteet Työn suorittaminen ja kohteiden valintakriteerit Integroivan kaupunkikehittämisen elinkaarimalli (INURDECO) hankkeen lyhyt esittely Hiukkavaaran kaupunginosan kehittämisen lyhyt esittely Alueen yleiskuvaus Oulun yleiskaava Hiukkavaaran kaavarunko Hiukkavaaran keskuksen yleinen ideakilpailu vuonna Hiukkavaaran keskuksen asemakaavaluonnos Lähtökohdat Selvitystyölle sovitut painotukset Avoimuus ja joustavuus Esimerkkikohteet Kohde 1: Tampere, Vuores, Isokuusen alue Yleiskuvaus Ratkaisun periaatteet Käytetyt määräykset ja ohjauskeinot Muut huomiot Kohde 2: Tanska, Kööpenhamina, Christiania Yleiskuvaus Ratkaisun periaatteet Käytetyt määräykset ja ohjauskeinot Muut huomiot Kohde 3: Tanska, Kööpenhamina, Ørestad Syd Yleiskuvaus Ratkaisun periaatteet Käytetyt määräykset ja ohjauskeinot Muut huomiot Kohde 4: Tampere, Härmälä, Härmälänranta Yleiskuvaus Ratkaisun periaatteet Käytetyt määräykset ja ohjauskeinot Muut huomiot Kohde 5: Oulu, Ritaharju Yleiskuvaus Ratkaisun periaatteet Käytetyt määräykset ja ohjauskeinot Muut huomiot Kohde 6: Tuusula, Lahelanpelto Yleiskuvaus Ratkaisun periaatteet Käytetyt määräykset ja ohjauskeinot Muut huomiot Kohde 7: Virtain kaupunki, Killinkosken kylätaajaman asemakaava Yleiskuvaus Ratkaisun periaatteet Käytetyt määräykset ja ohjauskeinot Muut huomiot Kohde 8: Hämeenkyrö, Kyröskoski, Korttelien asemakaava Yleiskuvaus Ratkaisun periaatteet 47 9

12 3.8.3 Käytetyt määräykset ja ohjauskeinot Muut huomiot Johtopäätökset ja suositukset Asemakaavan sisältö Asemakaava-asiakirjat Asemakaavan sisällön joustavuus Asemakaavamerkinnät ja -määräykset Asemakaavaselostus Muut rakentamisen ohjauskeinot Asemakaavaprosessi Vuorovaikutuksen merkitys ja vaikutusmahdollisuudet Kaavaprosessin ja vaihtoehtojen kuvaaminen Esimerkkejä vuorovaikutusmenetelmistä ja havainnollistamisesta Paljon potentiaalisia menetelmiä Sosiaalisen median (somen) hyödyntäminen vuorovaikutuksessa Virtuaalisten 3D- mallien kehittäminen Tunnistetut joustavan kaavan mahdollisuudet ja haasteet Lähdeluettelo 60 10

13 1. JOHDANTO 1.1 Selvitystyön tavoitteet Avoimen ja joustavan asemakaavan käytännöt selvitys on osa Oulun kaupungin INURDECO Kestävä pohjoinen talvikaupunki kehityshanketta. Selvitystyön tavoitteena on löytää Suomesta ja maailmalta esimerkkejä, joiden kautta tunnistettavia parhaita käytäntöjä asemakaavojen joustavuuden kehittämiseksi voitaisiin hyödyntää ensivaiheessa Oulun Hiukkavaaran keskuksen asemakaavaehdotuksen valmistelussa ja myöhemmin koko Hiukkavaaran kaupunginosan toteuttamisessa ja Oulun muussa asemakaavoituksessa. Konsultin tehtävänä hankkeessa on ollut etsiä ja valita yhteistyössä tilaajan kanssa 8-10 kaavaesimerkkiä, joissa avoimen ja joustavan suunnittelun tavoitteita on toteutunut, analysoida ne, vertailla havaittuja ominaisuuksia ja käytäntöjä perinteiseen kaavaprosessiin, arvioida eri käytäntöjen edut ja riskit sekä antaa suosituksia tapauksista, joihin avoin ja joustava asemakaava em. tarkastelujen perusteella soveltuu. Joustavan ja avoimen asemakaavan lähtöajatuksena on kaavaprosessi ja asemakaava, joka ei ole tavanomaisen jäykkä ja rajoittava, vaan enemmän monipuolista rakentamista mahdollistava tulevaisuuden muuttuvat tarpeet huomioiva. Olennainen kysymys suhteessa toteutuvaan rakennettuun ympäristöön on se, miten avoimen kaavan toteutumista ohjataan. Asemakaava voi olla joustava hyvin monella eri tavalla. Esimerkkinä joustavasta kaavasta voivat olla yhdelle toiminnolle varattavat tontit, korttelit ja alueet tai korttelit, joiden käyttötarkoitus on hyvin joustava (keskustakortteleissa tms. pilotointialueilla asuminen / liikkeet / palvelut / yksityinen / julkinen, lähes kaikki mahdollista ) ja ehkä tapaus, jossa suurkortteliin voidaan tehdä tonttijakoja kaavavaiheen jälkeen. Kevyimmillään joustava kaava on sitä, että yksittäisellä tontilla rakennuksen saa sijoittaa hyvin vapaasti, mutta tällaisten tapausten tutkiminen ei ole tämän selvityksen tavoite. Olennainen toteutuksen ohjaamiseen liittyvä näkökulma on myös linkitys tontinluovutukseen, esim. mitä vaikutuksia on, jos avoimen kaavan perusteella poiketaan Oulun normaalimenettelystä (sitova tonttijako kaavassa). Vaikeutuuko vai helpottuuko kaavan toteutettavuus ja tonttien markkinointi? Miten mahdollistetaan 3D-tonttijako (esim. päällekkäin kauppaa ja asumista eri tonteilla)? Näkökulma voi olla myös avoimen kaavan suhde osallistamiseen: onko osallisten vaikutusmahdollisuus ja suunnitelmien lopputulosten ymmärrettävyys parempi vai huonompi kuin perinteisessä kaavassa? Joustavuus toimintojen laadussa ja rakentamisen määrässä asettaa haasteita esimerkiksi soveltuvan pysäköinnin määrän ja sijainnin osoittamiselle. Selvitystyö liittyykin samaan aihepiiriin yhtäaikaisesti tekeillä olevan Innovatiivinen maapolitiikka ja tontinluovutus -selvityksen (DomInfo Oy / Risto Peltola) kanssa, jossa ratkaisuja em. problematiikkaan tarkemmin kuvataan ja analysoidaan. 1.2 Työn suorittaminen ja kohteiden valintakriteerit Selvityksen on Oulun kaupungin toimeksiannosta laatinut konsulttityönä Ramboll Finland Oy ja siellä johtaja Pasi Rajala ja yksikön päällikkö Kirsikka Siik, vuorovaikutukseen liittyviä suosituksia koskien myös projektipäällikkö Hanna Herkkola. Konsultin työtä ohjasi tilaajan nimeämä työryhmä, johon kuuluivat Oulun kaupungin edustajina kaavoitusarkkitehti / Inurdeco projektipääliikö Leena Kallioniemi, Inurdeco koordinaattori Ari Saine, kaavoitusarkkitehdit Eini Vasu, Jere Klami ja Uki Lahtinen, tarkastusarkkitehti Esa Kauppi sekä tontti-insinööri Veikko Lehtinen. Työryhmä kokoontui työn aikana 3 kertaa. Lisäksi tilaajan edustajien ja konsultin välillä käytiin aktiivista sähköpostiviestinvaihtoa. Työ esiteltiin Hiukkavaaran keskuksen ohjausryhmässä. Selvitystyö aloitettiin etsimällä ja valitsemalla konsultin ja tilaajan yhteistyönä esimerkkitapauksia sellaisista kaavoista, joissa avoimen ja joustavan kaavan periaatteita arvioitiin toteutuneen. Käydyn keskustelun ja esimerkkien pohjalta koottiin myös raportin alkuun tiivis kuvaus aihepiirin ydinkäsitteistöstä ja koottiin muut lähtötiedot. 11

14 Valitut esimerkit analysoitiin ja niistä koottiin merkittävimmät periaatteet, merkintätavat ja havainnot niistä määräyksistä, ominaispiirteistä ja käytännöistä, jotka erityisesti toteuttivat avoimen ja joustavan asemakaavoituksen tavoitteiden toteutumista. Kohteista laadittiin tiiviit, havainnollistavat kuvaukset, joissa kerrottiin ratkaisujen lähtökohdat, perusteet ja esimerkit käytetyistä merkinnöistä, määräyksistä ja muista ohjauskeinoista. Esimerkkikohteiden pohjalta on koostettu listaus joustavan ja avoimen asemakaavoituksen yleisistä periaatteista sekä niitä koskevista havainnoista ja johtopäätöksistä. Esimerkkikohteiksi on pyritty valitsemaan erityisesti kohteita, joissa asemakaavan määräystekniikka on ollut kieltävän sijaan kannustavaa ja ratkaisujen määrittelyn sijasta periaatteina ilmaistuja reunaehtoja osoittavaa. Mukaan on otettu esimerkkejä sekä yksinomaan kunnan tai kaupungin johdolla laadituista että ns. kumppanuuskaavoituksena laadituista asemakaavoista. Lisäksi poimittiin hyviä esimerkkejä avoimesta suunnitteluprosessista ja siinä käytetyistä menetelmistä. 1.3 Integroivan kaupunkikehittämisen elinkaarimalli (INURDECO) hankkeen lyhyt esittely Hiukkavaaran keskuksen asemakaavatyön yhteydessä ja tuloksena on etsitty uusia keinoja siihen, kuinka kaavoitustyöstä saadaan paremmin lopullista käyttäjää palvelevaa. Lisäksi on tuettu uusien innovaatioiden ja liiketoiminnan syntymistä. Tähän tarkoitukseen Oulun kaupunki, Oulun yliopisto, Sonell Oy, Skanska talonrakennus Oy ja Hartela-Forum Oy saivat TEKES:iltä ja Euroopan unionin aluekehitysrahastolta (EAKR) kaksivuotisen rahoituksen Integroivan kaupunkikehittämisen elinkaarimalli: Kestävä pohjoinen talvikaupunki (INURDECO) -kehittämishankkeelle. Hankkeen budjetti oli yhteensä , josta tuettu osuus oli Oulun kaupungin osuus hankkeessa oli , josta tuettu osuus oli Lisäksi hankkeessa on ollut mukana useita yhteistyökumppaneita mukaan lukien Oulun Energia. Oulun kaupunki on kehittänyt hankkeen avulla suunnittelun ja kaupunkikehittämisen käytäntöjä. Hankkeen tuloksena on syntynyt käyttäjät ja energianäkökulman tavallista paremmin huomioiva Hiukkavaaran asemakaava. Tavoite on näkynyt muun muassa siinä, että Hiukkavaaran keskuksen kortteleissa mahdollistetaan uusien energia-, rakentamis- ja palveluratkaisujen syntyminen. Kaavaprosessin aikana on etsitty keinoja siihen, kuinka eri käyttäjäryhmät saadaan osallistumaan ja tuomaan ideoitaan suunnitteluun jo varhaisessa vaiheessa. Osallistumisen kynnystä on pyritty laskemaan hyödyntämällä esimerkiksi virtuaalisia 3D-malleja suunnitellusta kaupunkiympäristöstä havainnollistamaan asukkaalle ja käyttäjälle syntyvää ympäristöä. Yritysten osallistuminen suunnitteluprosessiin jo sen alkuvaiheessa on ollut tärkeä teema. Kehittämishankkeen käynnistysvaiheessa haettiin avoimella julkisella haulla yrityksiä kehityskumppaneiksi jo asemakaavavaiheen alkumetreille. Mukaan valikoitui kolme rakennusliikettä, jotka tulevat rakentamaan alueelle. Tavoitteena on ollut, että suunnitelmia toteuttavat tahot pääsevät tuomaan näkemyksensä tehtäviin valintoihin, jotta tuloksena syntyy tavanomaista laadukkaampaa asuinympäristöä sekä uusia liiketoimintamahdollisuuksia. Yritysten näkökulmat paremman ympäristön laadun aikaansaamiseksi on haluttu ottaa huomioon muun muassa alueen asemakaavassa ja tontinluovutussopimuksissa. Yritysten mukana oleminen kehittämisessä liittyy myös Hiukkavaaran keskuksen Living Lab teemaan. Hiukkavaarassa kehitetään uudenlaista asuinympäristöä ja kaupunkitilaa, joka toimii eri vaiheissaan avoimena testiympäristönä, Living Labina. Taustana valitulle toimintatavalle on Oulun kaupungin tavoite etsiä uusia keinoja kaupungin elinvoiman ja kilpailukyvyn sekä vetovoimaisen kaupunkiympäristön kehittämiselle. Kaupunki toimii tulevaisuudessa avoimena innovaatioalustana eri toimijoiden, kuten yritysten, suuntaan. Toimintatavan toivotaan synnyttävän uusia työpaikkoja, yritystoimintaa ja menestystuotteita. 12

15 1.4 Hiukkavaaran kaupunginosan kehittämisen lyhyt esittely Alueen yleiskuvaus Hiukkavaaran rakentuva kaupunginosa ja sen keskus sijaitsevat noin 7 km Oulun kaupungin keskustasta koilliseen. Alue on rakentamaton ja sijaitsee Hiukkavaaran pääosin käytöstä poistuneen varuskuntaalueen itäpuolella. Hiukkavaaran keskuksessa, joka on INURDECO -kehittämishankkeen tutkimusalue, asemakaavoitettavan alueen pinta-ala on noin 121 ha. Hiukkavaaran suunnittelu ja rakentaminen ovat pitkäaikaisen ja systemaattisen suunnittelutyön tulos. Seuraavissa kappaleissa on käyty lyhyesti läpi Hiukkavaaran suunnittelun tärkeimmät vaiheet Oulun yleiskaava 2020 Oulun yleiskaava 2020 tuli oikeusvaikutteisena voimaan Oulun yleiskaavan 2020 tavoitteena on, että Hiukkavaarasta muodostuu Oulun kaupungin uusi itäinen kasvusuunta. Hiukkavaaraan rakentuva aluekeskus palvelee kaupungin koillisosia. Hiukkavaarasta rakennetaan ympäristöltään ja talotyyppijakaumaltaan monipuolista kaupunkimaisten pientalojen kaupunginosaa. Uuteen aluekeskukseen tulee monipuoliset ja kattavat palvelut sekä työpaikkoja. Hiukkavaaran alueelle on laadittu tavoitesuunnitelma Oulun yleiskaavan 2020 yhteydessä. Tavoitesuunnitelmassa on esitetty alueen tuleva väestömäärä, rakentamisen jakautuminen, palveluiden mitoitus sekä liikenne- ja ympäristösuunnittelun periaatteet yleispiirteisellä tasolla Hiukkavaaran kaavarunko 2008 Oulun kaupunginvaltuusto on hyväksynyt Hiukkavaaran kaavarungon ohjeellisena noudatettavaksi alueen asemakaavoituksessa. Hiukkavaaran kaavarunkoalueelle on varattu alueita n asukkaalle, n asunnolle ja n työpaikalle. Kaavarunkoon kuuluvan jo rakennetun entisen kasarmialueen koko on n. 15 ha. Kaavarungossa suunnittelun lähtökohtana on ollut selkeä ja ryhdikäs korttelirakenne, joka viittaa alueen käytön historiaan puolustusvoimien harjoitusalueena. Kaupunkirakenne muodostuu selkeästi viherväylillä toisistaan erotetuiksi seitsemäksi osa-alueeksi. Kaupunkimaisen rakentamisen taso nousee sitä korkeammalle, mitä lähempänä aluekeskusta ollaan. Palvelut sijaitsevat aluekeskuksessa ja lähipalvelukeskuksessa. Lisäksi on osoitettu kullekin asuntoalueelle tilavaraukset julkisille tai yksityisille palveluille alueiden solmukohtiin. Liiketiloja ja työpaikkoja on osoitettu Raitotien molemmin puolin keskuksen kohdalla Hiukkavaaran keskuksen yleinen ideakilpailu vuonna 2009 Hiukkavaaran keskuksesta järjestettiin yleinen ideakilpailu välisenä aikana. Kilpailun tavoitteena oli suunnitella kaavarungon tavoitteiden mukaisesti Hiukkavaaran keskuksesta persoonallinen, omaleimainen sekä moderni ja kestävän kehityksen mukainen uusi aluekeskus sekä asunto- ja työpaikka-alue, jolla on vahva identiteetti. Kilpailijoilta toivottiin uudenlaisia ja tuoreita ideoita keskuksen liittämiseksi sekä toiminnallisesti että kaupunkikuvallisesti aktiiviseksi ja myönteiseksi osaksi ympäröivää kaupunkirakennetta. Kilpailualueen laajuus oli 250 ha. Kilpiluun saapui hyväksytysti 36 ehdotusta. Palkintolautakunta päätti yksimielisesti jakaa palkinnot kilpailuohjelmasta poiketen siten, että ensimmäistä palkintoa ei jaettu, vaan jaettiin jaettu toinen palkinto, kolmas palkinto ja kaksi lunastusta. 2. jaettu palkinto jaettiin nimimerkille Vanikan palat ja Nodus. Vanikan palojen laatijana oli Akkitehtuuritoimisto B&M Oy ja Noduksen arkkitehti Petri Laaksonen. Kolmas palkinto annettiin nimimerkille Kunnari, jonka tekijänä oli Arkkitehdit Anttila & Rusanen Oy. Kunniamaininnat annettiin ehdotuksille Ratas, laatijana Linja Arkkitehdit Oy ja ehdotukselle Inertia, laatijana Serum arkkitehdit Oy. 13

16 1.4.5 Hiukkavaaran keskuksen asemakaavaluonnos Hiukkavaaran kaavarungon periaatteita on syvennetty suunnitelmien edetessä asemakaavoiksi. Hiukkavaaran keskus muodostaa neljännen osan Hiukkavaaran alueesta, joka muodostuu seitsemästä osaalueesta. Hiukkavaaran kaavarungon ensimmäisen osa-alueen, Kivikkokankaan, asemakaava valmistui vuonna 2011 ja toisen osa-alueen, Kiulukankaan, kaava vuonna Hiukkavaaran kolmantena kaavoitettava alue on Hiukkavaaran keskus, joka kaavoitetaan kolmessa osassa. Hiukkavaaran keskuksen eteläinen alue (Soittajankangas, Vaskikangas) ja monitoimitalo saivat lainvoiman keväällä Nyt kaavoitettavana on Hiukkavaaran keskuksen nimellä kulkeva alue ja tulevaisuudessa kaavoitetaan ns. Sarvikankaan asuntoalue. Asemakaavaluonnoksessa on osoitettu alueet yksityisille ja kunnallisille palveluille; mm. kaupallisia palveluita (päivittäistavarakauppa ja erikoistavarakauppa), toimistotiloja, kirjasto, terveyskeskus, sosiaali- ja terveystoimen palveluita, sakraalitilat, uimahalli, harjoitusjäähalli, yksityinen palloiluhalli, kuntokeskuksia, urheilukenttiä, liikunnallinen monitoimipuisto, palveluasumista, monimuotoista asumista sekä koirapuisto. Hiukkavaaran keskuksen monitoimitalolle ja sen laajennusvaralle on osoitettu alue Hiukkavaaran keskuksen eteläisen osan - Soittajankankaan ja Vaskikankaan - asemakaavassa ( ). Asuminen Hiukkavaaran keskukseen tulee monipuolista asumista. Asemakaavaluonnoksessa alueelle sijoittuu kaikkiaan noin 2060 asuntoa ja noin 3900 asukasta. Asunnoista kerrostaloissa (AK) on noin 1320 asuntoa, asuinpientaloissa (AP) noin 610 asuntoa (rivitaloja, kytkettyjä pientaloja ja erillisiä pientaloja) ja omakotialoja on noin 130. Hiukkavaaran keskuksessa asunnoista 64 % sijaitsee kerrostaloissa (AK), 30 % sijaitsee asuinpientaloissa (AP) ja 6 % omakotitaloissa (AO; AO-7). Palvelut Nyt kaavoitettavana olevaan Hiukkavaaran keskukseen muodostetaan aluekeskus, joka tulee pitkällä aikavälillä palvelemaan koko koillisen kaupunginosan asukkaita. Hiukkavaaran keskukseen mahdollistetaan asemakaavassa laajat kunnalliset ja yksityiset palvelut, sekä työpaikkoja. - Työpaikkoja kem 2 o 1800 kpl (osa Vanhan Hiukkavaaran puolelle) - Kaupallisia palveluita kem 2 o päivittäistavarakauppa 8700 kem 2 o erikoistavarakauppa 3900 kem 2 - Kirjasto 1000 kem 2 - Hyvinvointikeskus 5000 kem 2 o terveyskeskus 2000 kem 2 o sosiaali- ja terveystoimen palveluita 3000 kem 2 - Liikuntapalvelut kem 2 o uimahalli 5000 km 2 o harjoitusjäähalli 6000 kem 2 o yksityinen palloiluhalli ja kuntokeskuksia kem 2 o urheilukenttiä o liikunnallinen monitoimipuisto - Koirapuisto - Sakraalitilat 2100 kem 2 - Palveluasumista - Kaksi palvelutilavarausta asuntoalueilla kunnallisille tai yksityisille palveluille 14

17 2. LÄHTÖKOHDAT 2.1 Selvitystyölle sovitut painotukset Selvityksen pääasiallinen tarkoitus on toimia ohjeena kaavoituksen asiantuntijoiden työssä. Selvityksen laatimisessa on kuitenkin kiinnitetty erityistä huomioita ymmärrettävyyteen ja selkeyteen muidenkin osallisten kannalta. Hiukkavaaran keskuksen kaavoituksen haasteeksi koetaan kaavoitetun alueen toteutuminen vasta hyvin pitkällä aikavälillä. Kun ajanjakso on jopa kymmeniä vuosia, ei kaavoitettaessa tiedetä, miten esim. kauppa ja kaupan tilantarpeet tulevat näinä vuosina kehittymään: tarvitaanko valmiilla alueella ehkä laajempien kauppatilojen sijaan vain ns. show room -tiloja varsinaisen ostamisen tapahtuessa internetissä? Kun kaavoitetaan pitkän aikavälin tavoitteisiin, voidaan asemakaavan perinteisen merkintätavan kokea sitovan rakentamista liiaksi. Yhtenä pohdittavana näkökulmana on, missä tarvittava ohjaus tulisi antaa: minkä asioiden tulee olla määräyksinä kaavassa, mitä voidaan antaa ohjeena rakennustapaohjeessa tai määrittää vasta tontinluovutusehdoissa? Oleellista on samalla hahmottaa, mitkä tahot ovat mukana toteutuksen ohjauksessa ja mikä on tässä eri tahojen työnjako. Tärkein tavoite työlle on selvittää, missä mitäkin tulisi määrätä ja ohjata (ja toisaalta jättää tarpeeton ohjaus pois) siten, että prosessi kokonaisuutena toimii toteutuvan lopputuloksen kannalta tavoitteenmukaisemmin. Selvityksessä otetaan huomioon ja tuodaan esiin jo nykyisinkin toteutuvat avoimuuden periaatteet, esim. Oulussa jo vakiintuneen MRL:n minimivaatimuksia laajemman asemakaavaprosessiin liittyvän vuorovaikutuksen käytännöt. 2.2 Avoimuus ja joustavuus Työn lähtökohtana pohdittavia perinteisen ja avoimen kaavan vertailuun tähtääviä periaatteita ovat mm. - mitä, ketä ja miksi asemakaavalla ohjataan, - miten suunnittelutehtävän luonne tai alueen olosuhteet heijastuvat ohjaustarpeisiin, - onko olemassa asioita, joiden ohjauksesta ei voi tinkiä esim. asemakaavan sisältövaatimusten täyttymiseksi, - millaisia vapausasteita missäkin asiassa halutaan ( joustavuustasojen määrittely ), - mitkä asiat voivat muuttua ajan myötä, minkä vuoksi niitä ei pidä liikaa ohjailla (ajan tasalla pysyminen, muuntojoustavuus ) - suunnitelmien sekä rakentamisen ohjaus ja seuranta. Laadittaessa asemakaavaa konkreettista hanketta varten on mahdollista räätälöidä asemakaavan sisältöä vastaamaan toisaalta hankkeen tarpeita ja toisaalta varmistamaan, että hanke toteutuu tarkoitetulla tavalla. Tällöin korostuu yhteistyö rakennusvalvonnan kanssa mitkä asiat on syytä määritellä kaavassa, mitkä tontinluovutuksessa / maankäyttösopimuksissa ja miltä osin rakentamista ohjataan lupamenettelyn yhteydessä. Tyypillisesti suunnittelualueena on yksittäinen kortteli tai tontti. Laadittaessa asemakaavaa esimerkiksi kokonaiselle asuinalueelle, jonka toteutustapa ja tahot eivät vielä ole tiedossa, ovat joustavuudenkin tavoitteet erilaiset kuin ns. hankekaavassa. Joustavuuden näkökulmasta saattaa olla tarpeen varautua erilaisiin toteutustapoihin, joiden kuitenkin olisi täytettävä alueelle asetetut yleiset, esimerkiksi kaupunkikuvalliset tai määrälliset tavoitteet. Tyypillisiä joustavuuteen liittyviä asioita ovat esimerkiksi: - korttelialueiden käyttötarkoitukset (vaikkapa kerros- ja pientalojen jakauma ja eri toimintojen sekoittuminen kortteleissa), - tonttijaon ohjeellisuus, - rakennusoikeuden jakautuminen eri toiminnoille (minimit/maksimit tai haarukat), - kerrosluku (tietyissä rajoissa), - rakennusten sijoittuminen tonteilla (reunaehtojen puitteissa). Tyypillisiä reunaehtoja, joita tällaisessa tilanteessa on syytä reunaehtoina esittää ( joustamaton osa ) ovat esimerkiksi: 15

18 - rakennusten sijoittuminen suhteessa katulinjaan, - harjasuunnat (kaupunkikuvalliset syyt, aurinkoenergian hyödyntäminen), - rakennusten kerrosluku tai räystäskorkeus, - rakennusoikeuden kokonaismäärä, - niiden alueiden rajaaminen rakennusalojen ulkopuolelle, jotka jostain syystä eivät sovellu rakentamiseen (esim. pima-alueet, melualueet, luontoarvot). Joustavuutta voi kaavassa lähestyä myös asteittaisella ajattelulla: - ehdottomasti määriteltävät asiat (esimerkiksi rakennusoikeuden määrä), - vahvasti ohjatut ratkaisut (esimerkiksi pääasiallinen julkisivumateriaali), - suuntaa-antavat tai ohjeelliset ratkaisut (esimerkiksi suunnittelumääräys: Alueen suunnittelussa on mahdollisuuksien mukaan huolehdittava esteettömyyden toteutumisesta tai Alueen toteuttamisessa on pyrittävä säilyttämään alueen kaupunkikuvalliset erityispiirteet., - ns. positiiviset reunaehdot (esimerkiksi määräys Alueen yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa tulee hyödyntää alueen tarjoamia mahdollisuuksia lähivirkistysalueena. ), - asiat, joita ei haluta ohjata asemakaavalla (esimerkiksi julkisivumateriaalit, värit, palvelujen laatu tai sijoittuminen jne.). 16

19 3. ESIMERKKIKOHTEET 3.1 Kohde 1: Tampere, Vuores, Isokuusen alue Tampereen Vuoreksen kaupunginosan Isokuusen alueen aloituskorttelien ja länsiosan pientaloalueen asemakaava (Ak 8466) on esimerkki sekä kumppanuuskaavoituksesta että kaavasta, jossa asuinpientalokorttelille on annettu yksittäisten tonttien ja rakennusalojen määräysten sijaan koko korttelialueen yhteisiä toteutusperiaatteita kuvaavat yleiset määräykset Yleiskuvaus Vuores on Tampereen uusin, parhaillaan asemakaavoituksen ja toteutuksen kohteena oleva kaupunginosa. Uusi kaupunginosa rakentuu viheralueiden ja vesistöjen keskelle ennestään lähes rakentamattomalle alueelle, jonka maasto on kumpuilevaa. Tampereen ja Lempäälän kaupunkien yhteisenä hankkeena laadittu Vuoreksen yleiskaava valmistui vuonna Vuoreksen kaupunginosakokonaisuus koostuu vaiheittain toteutuvista osista, joista yksi on tässä esimerkissä mainittu Isokuusen alue. Isokuusesta rakennetaan noin asukkaan alakeskus palveluineen. Isokuusen alue sijaitsee Vuoreksen pohjoisosassa, Särkijärven ja asuntomessualueen välissä. Särkijärven sillan ansiosta Isokuuseen on mahdollisuus muodostaa sujuvat ja nopeat yhteydet Tampereen keskustasta. Isokuusesta tavoitellaan hiilineutraalia aluetta, jossa energiatehokkuus, energiajärjestelmät, materiaalitehokkuus, elinkaariajattelu ja ekologiset elämäntavat otetaan huomioon suunnittelun alusta asti. Isokuusen ekotehokkaan puukaupungin kehityshankkeessa ovat mukana Tampereen kaupunki, tutkimus- ja kehitysyhtiö Finnish Wood Research Oy sekä Tampereen kaupungin ECO 2 -hanke. Isokuusen alueen asemakaavoitus pohjautuu konsulttityönä laadittuun yleissuunnitelmaan, joka hyväksyttiin alueen jatkosuunnittelun pohjaksi alkuvuodesta Kaavoitus etenee vaiheittain. Alueen ensimmäisen osan asemakaava (ak 8466) hyväksyttiin loppuvuodesta Asemakaava 8466 käsittää viisi asuinkorttelia Isokuusen keskustasta, Harjanteen asuinalueen sekä niiden välisen viheralueen. Kaavoitukseen ovat vaikuttaneet merkittävästi alueen topografia sekä maisemalliset ominaisuudet. Kaava on laadittu neljän keskustakorttelin osalta kumppanuuskaavoitushankkeena. Vuoden 2012 aikana järjestettiin kaavoitus- ja toteutuskumppaneiden suunnittelukilpailutyyppinen valintaprosessi, jolla valittiin keskustan aloituskorttelien toteuttajat. Tämän jälkeen on toteuttajien ja Vuores-projektin yhteistyönä jatkotyöstetty korttelikohtaisia tontinkäyttösuunnitelmia. Myös Harjanteen alueella keskeisiä kohteita toteutetaan tavoitteellisesti kumppanuushankkeina Ratkaisun periaatteet Kaava-alueen pinta-ala on n. 37 ha. Keskustan korttelien rakennusoikeus on yhteensä kem². Harjanteen korttelien rakennusoikeus on yhteensä kem². Yhteensä alueen rakennusoikeus on kem². Arvioitu asukasmäärä on yhteensä 1500, josta keskustaan sijoittuu noin 850 ja Harjanteella noin 650. Tällä kaava-alueella alueen rakennusten käyttötarkoitus on lähes kokonaan asumista. Alueen asuintypologia on monipuolista: kerrostaloasuntojen lisäksi alueelle on kaavoitettu mm. rivitaloja, kytkettyjä pientaloja ja omakotitaloja. Isokuusen alueella rakentamisen tehokkuus kasvaa reunoilta kohti keskustaa ja Vuoreksen puistokatua (kaava-alueen itäpuolelta kaavakartan oikeassa reunassa kulkeva, koko Vuoreksen alueen pohjoiseteläsuuntaisena halkova pääkatu). 17

20 Kuva 2. Kaavan havainnekuva. Kuva 3. Asemakaavan pienennös 18

21 Kaava-alueen länsiosan rakennetta kehitettiin yksityiskohtaisen topografisen tarkastelun pohjalta. John Thompson & Partners LLP kehitti alueen tilallista teemoitusta ja sen mukaista rakennetta masterplanina. Korttelit jäsennettiin katujen varsille nauhamaisiksi ja toisistaan erillisiksi kokonaisuuksiksi. Sormimaisten korttelinauhojen väleihin sijoitettiin puistot mahdollistamaan virkistysyhteydet viheralueiden välillä ja keskustan suuntaan. Katujen päätteet jäsennettiin pieniksi puistikkomaisiksi aukioiksi, joita kytkettiin toisiinsa. Rakennusalojen sovittaminen maastoon tutkittiin tonttikohtaisesti. Asemakaava on merkinnöiltään ja määräyksiltään kohtalaisen väljä osoittaen korttelialueiden rakentamisen pääperiaatteet ja luoden hyvät edellytykset laatutavoitteiden saavuttamiselle estämättä niiden ylittämistä. Keskeinen merkitys tavoitteiden saavuttamisessa on lisäksi muilla toteutusta ohjaavilla suunnitelmilla sekä toteutuksen seurannalla. Tällä menettelyllä pyritään mahdollistamaan innovaatiot ja tuotekehittely rakentamisen yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa. Asemakaavan selostuksessa todetaan, että koska asemakaavoitusvaiheessa ei voida ennakoida riittävän luotettavasti mm. tulevaisuuden tiukentuvia energiamääräyksiä ja niiden seurannaisvaikutuksia, rakentamisen yksityiskohtaisempi ohjaus tulee määritellä muilla asiakirjoilla, joita on helpompi muuntaa ja soveltaa toteutusajankohdan tarpeita ja haasteita vastaavaksi. Selostuksen mukaan joustavin tapa on ohjata toteutusta tontinluovutusohjeilla, jotka tukeutuvat kaavaan ja rakentamistapaohjeeseen. Kuva 4. Ote kaavasta korttelin 7710 kohdalta. 19

22 3.1.3 Käytetyt määräykset ja ohjauskeinot Kaava-aluetta koskien on laadittu rakentamistapaohje, jossa ohjataan tarkemmin tonttien toteutusta. Tampereen kaupungin tavan mukaan kaava-aluetta koskevan rakentamistapaohjeen olemassaolo ilmaistaan kaavassa määräyksellä rol : Vastaavalla tavalla osoitetaan kaavakartalla myös koko kaava-aluetta koskevan yleismääräyksen olemassaolo: Kaavan yleismääräyksissä määrätään seuraavanlaisista asioista: 20

23 Asemakaava siis edellyttää, että ennen rakennuslupavaihetta rakennushankkeiden tulee laatia tontinkäyttösuunnitelmat, jotka Vuoreksen laaturyhmä hyväksyy varmistaen rakentamisen laatutason. Laaturyhmän hyväksyntä on edellytyksenä myös tontinluovutukselle. Tontinkäyttösuunnitelmien lähtökohdat on kuvattu erillisessä osallistumisohjeessa ja olennaisin osin myös rakentamistapaohjeessa. Kaavaselostuksessa todetaan, että AO-kortteleiden osalta ohjaaminen voi olla kevennettyä. Esimerkkinä joustavista kaavamääräyksistä ovat alueen korttelin 7710 määräykset. Havainnekuvasta ilmenee, että kortteliin on kaavailtu sijoittuvan erillis-, pari- ja rivitaloja. Kaavamääräyksissä kortteli on kuitenkin yhtä AP-korttelialuetta, jonka rakentamista koskien on annettu seuraavat määräykset: - käyttötarkoitus (AP) - rakennusalueen raja, joka käytännössä määrittää rakennusten vähimmäisetäisyyden korttelialueen rajasta - koko korttelialuetta koskien kerrosneliöinä annettu rakennusoikeus (4000) - kerrosluku (r50% III) - hulevesien hallintaa koskeva määräys (hule-9) - määräys, jolla rakentaminen sidotaan rakentamistapaohjeeseen (rol-8466) - viittaus koko kaava-aluetta koskeviin yleismääräyksiin (y-8466), joilla ohjeistetaan mm. rakennusten porrastamista, kellarikerrosten rakentamista, piharakennusten kattoalaa, alueen luonteen kannalta merkittävien avokallioiden ja puiden säilyttämistä, auto- ja polkupyöräpaikkojen määrää sekä tontinkäyttösuunnitelmien laatimista ja hyväksyttämistä valvontaviranomaisella. Rakennusten määrän, sijainnin, jakauman yms. suhteen korttelin 7710 kaavamääräykset antavat siis joustoa. Asemakaavan 8466 kaavamerkinnät eivät pääosalla asemakaavaa eroa perinteisestä kaavasta. Esimerkiksi keskustakortteleissa kaavan joustavuus ilmenee kuitenkin menettelytavassa, jossa toteuttajat ovat olleet mukana alueen suunnittelussa varhaisesta vaiheesta lähtien ja päässeet näin osaltaan vaikuttamaan kaavan merkintöjen ja määräysten sisältöön Muut huomiot Asemakaavoituksen avoimuus ja joustavuus on edellyttänyt huomattavaa määrää muuta rakentamisen ohjausta (osallistumisohje, rakennustapaohje, arkkitehtikilpailutyyppinen tonttien toteuttajien valintamenettely, tontinkäyttösuunnitelmat ja niiden hyväksyttäminen erillisellä laaturyhmällä) sekä koko suunnitteluprosessin ajan kestänyttä vuorovaikutusta Tampereen kaupungin ns. strategisena hankkeena toimivan Vuores-hankkeen toimijoiden, kaavan laatijan, eri konsulttien sekä valittujen toteuttajien välillä. Kaavamääräyksissä viitataan alueen luonteen kannalta merkittäviin avokallioihin ja puihin, mutta jätetään tarkempi merkittävyyden arviointi laaturyhmän ja rakennusvalvonnan tehtäväksi. Rakentamistapaohjeen olemassaolon osoittaminen kaavamääräyksellä lisää rakentajien sitoutumista ohjeen noudattamiseen, mutta ei muuta ohjetta laillisuusmielessä rakentajaa sitovaksi. 21

24 3.2 Kohde 2: Tanska, Kööpenhamina, Christiania Christianian alueen lokalplan on esimerkki säännöistä välittämättä rakennetun pientaloal u- een kaavasta, jolla alueen lisärakentamisen hallintaan ja rakenteen tiivistämiseen on pyritty jälkikäteen osoittamaan pelisäännöt. Esitelty kaava on 1990-luvulta eli jo melko vanha. Alueelle on laadittu 2000-luvulla uutta kaavaa, joka kuitenkin on jäänyt vahvistamatta. Tässä esitelty vanhakin kaava kuvaa kuitenkin hyvin tanskalaisen kaavoituskäytännön eroja suomalaiseen käytäntöön ja toisaalta samankaltaisuuksia Suomessa periaatekaavaksi kutsutun perinteistä asemakaavaa joustavammaksi tarkoitetun kaavatyypin ja yleismääräyksillä annettavan kaavaohjauksen kanssa Yleiskuvaus Boheemina vapaakaupunkina tunnetuksi tullut Christiania sijaitsee Kööpenhaminan Christianshavnin kaupunginosassa kaupungin historiasta kertovien komeiden vallirakenteiden muodostamalla alueella. Aina 1970-luvun alkuvuosiin saakka alue oli Tanskan puolustusvoimien käytössä. Armeijan luovuttua alueesta kesällä 1971 viranomaiset eivät olleet vielä ehtineet päättää tulevasta käytöstä, kun kansalaiset valtasivat alueen. Koko lukujen ajan alueen käyttötarkoituksesta ja oikeudesta käytiin keskustelua ja taistelua eri oikeusasteita myöten. Alueen pienipiirteiset ja mielikuvitukselliset pientalot rakennettiin pääosin tuona aikana minkäänlaisesta kaavallisesta ohjauksesta tai rakennusmääräyksistä ja -luvista välittämättä luvun loppupuolella maan hallitus päätti, että Christianiankin rakentaminen täytyy saattaa lain ja valvonnan piiriin. Päätöksen seurauksena säädettiin vuonna 1989 laki Christianian alueen käytöstä (Lov om anvendelse af Christianiaområdet) ja ympäristöministeriö aloitti työn alueen kaavoittamiseksi. Kuva 5. Christianian alueen sijainti Kööpenhaminan kartalla. 22

25 Kaavoituksen käynnistyessä alueella asui pysyvästi noin 800 asukasta. Alueella ennestään olleiden armeijan kasarmirakennusten lisäksi alueelle oli rakennettu useita uusia rakennuksia, joista pääosa oli asuinrakennuksia. Joukossa oli myös yritystiloja, vierastaloja yms. majoitusrakennuksia, ravintolatiloja, alueen omia instituutioita kuten päiväkoti, eläinsuojia, kulttuuritapahtumien paikkoja jne. Alueen vehreys, autottomuus ja vapaakaupungin imago oli tehnyt siitä Tanskan ja maailman mittakaavassa erityisen, mutta samalla monin tavoin kaupungin näkökulmasta ongelmallisen kaupunginosan. Christianian alueen lokalplan hyväksyttiin vuonna Alueen kaavoituksen tavoitteet olivat kaavaselostuksen mukaan seuraavat: - osoittaa periaatteet ( raamit ) alueen ja sen rakennuskannan käytölle, mahdolliselle muutos- ja täydennysrakentamiselle sekä muulle alueen kehittämiselle, - mahdollistaa ja vakiinnuttaa alueen käyttö sellaisena, millaiseksi se oli alueesta taistelun aikana 20 vuoden kuluessa muodostunut, - varmistaa, että kaikilla Kööpenhaminan asukkailla on pääsy monimuotoisten puolustusvallirakennelmien alueelle ja mahdollisuus käyttää näitä alueita virkistys- ja ulkoilualueina, - turvata Christianiaan muodostuneiden arkkitehtonisten ja kulttuurihistoriallisten arvojen säilyminen Ratkaisun periaatteet Kaavoituskäytäntö on Tanskassa hieman suomalaisesta poikkeava. Lokalplan vastaa merkitykseltään ja asemaltaan rakentamisen ohjauksen järjestelmässä melko lailla suomalaista asemakaavaa, mutta meillä totutun paljon erilaisia merkintöjä sisältävän kaavakartan sijaan lokalplan sisältää useita erillisiä teemakarttoja, joista kullakin on osoitettu erikseen asioita, joiden toteutusta halutaan ohjata. Kaavamääräykset annetaan Tanskassa tekstimuodossa kaavaselostuksessa viitaten tekstissä em. teemakarttoihin. Tarvittaessa määräystekstejä havainnollistetaan monin erilaisin havainnekuvin ja kaavoittajan kommentein. Varsinainen hyväksyttävä kaava-asiakirja on siis kaavaselostus, karttojen ollessa vain sitä tarkentavia liitteitä. Tämä on juuri päinvastoin kuin suomalaisessa asemakaavoituskäytännössä, jossa kaavakartta saa lainvoiman ja selostus on liite, jossa kuvatut tarkennukset ja perustelut kaavoittajan ratkaisuille jäävät huonoimmillaan täysin kartasta erilleen ja unohduksiin kaavan tultua hyväksytyksi. Christianian kaavaratkaisun periaatteet ovat edellä kuvattuja kaavoituksen tavoitteita vastaavat. Alue muutetaan puolustusvoimien hallinnoimasta alueesta asuinalueeksi, jonka käytölle ja tulevalle kehitykselle halutaan osoittaa yhteisesti hyväksyttävät pelisäännöt, varmistaen samalla alueen historiallisten vallirakennelmien julkinen virkistyskäyttö sekä alueen arvojen säilyminen Käytetyt määräykset ja ohjauskeinot Kaavaa voidaan pitää eräänlaisena periaatetason asemakaavana. Ainoan kaava-asiakirjan muodostaa selostus, jossa on kaavan taustan, tarkoituksen ja nykytilanteen kuvauksen lisäksi esitetty joukko sanallisessa muodossa olevia yleisiä määräyksiä alueen toteutusta koskien. Selostustekstin lomassa esitetyillä teemakartoilla kuvataan 1) rakennukset ja rakennusalueet (ehdottomasti säilytettävät rakennukset, sellaisenaan säilytettävät asuinalueet, uudisrakentamiselle varattavat alueet sekä rakennukset, jotka on sallittua säilyttää em. alueiden ulkopuolella) 2) purettavat rakennukset 3) kulkutiet/polut ja niiden hierarkia (huom! edelleen autottomana säilyvä alue) 4) säilytettävät, täydennettävät ja uudet istutukset. Kaavaselostuksessa annetut määräykset koskevat seuraavia asioita: 1) Kaavan tarkoitus Sanallinen kuvaus kaavan tarkoituksesta ja tavoitteista. 2) Kaavoitettava alue Sanallinen viittaus kaava-alueen ja kaavan osa-alueet I ja II osoittavaan karttaan. 23

26 3) Alueiden käyttö Sanalliset määräykset em. osa-alueiden I ja II käyttötarkoituksista tyyliin Alue I osoitetaan asuin- ja työpajarakennusten alueeksi. Asuntojen ja työtilojen lisäksi alueelle saa sijoittaa alueen toimintaan liittyviä palvelutoimintoja kuten myymälä- ja ravintolatiloja. Kartalla 3 merkinnällä OF osoitetulle alueelle saa sijoittaa vain julkiseen käyttöön tarkoitetun rakennuksen kuten teatterin, kulttuuritalon, terveydenhoito- tai kerhotiloja tms. alueen yhteisiä toimintoja. Merkinnällä OFB osoitetuissa rakennuksissa voi kuitenkin em. toimintojen lisäksi olla asuntoja. Alueelle saa sijoittaa vain ympäristöhäiriötä aiheuttamattomia toimintoja. 4) Katu- ja polkuolosuhteet Sanalliset määräykset ja viittaukset kulkuteitä ja polkuja koskevaan teemakarttaan 3 tyyliin Alueelle on jätettävä palo- ja pelastustiet kartan 3 osoittamalla tavalla. Tiet tulee vahvistaa pinnoittamalla ja pitää vapaana palo- ja pelastus sekä tavarankuljetusajoneuvojen kulkua varten. 5) Rakentamisen laajuus ja sijainti Sanalliset määräykset osa-alueiden I ja II rakentamisesta tyyliin Uusi rakentaminen on sallittua vain alueella I kartassa 3 osoitetuilla rakennusalueilla. Rakentamisen edellytyksenä on, että aiotusta rakentamisesta esitetään yhdellä kertaa hyväksyttäväksi suunnitelmat koko rakennusalaa koskien. Rakennusten sallittu enimmäiskorkeus on 8,5m. Alueella II ei sallita uudisrakentamista eikä olemassa olevien rakennusten merkittävää laajentamista. Rakentamiseen osoitettujen alueiden ulkopuolella sijaitsevat asuinrakennukset on kuitenkin mahdollista siirtää kartassa asuinalueiksi osoitettujen alueiden sisäpuolelle. Edellä olevista määräyksistä poiketen on sekä alueilla I että II sijaitsevat teemakartassa erikseen ruskeanpunaisella värillä osoitetut erityistä arkkitehtonista arvoa omaavat rakennukset sallittua palauttaa entiselleen tai rakentaa uudelleen, mikäli ne tulipalossa tai muun onnettomuuden seurauksena tuhoutuvat. 6) Rakentamattomat alueet Sanalliset määräykset ja viittaukset teemakarttaan 3 sekä istutussuunnitelmaan: Yhteisinä ulkoalueina toteutettavat alueet on osoitettu kartalla 3. Kartalla säilytettäväksi merkittyjä puita ei saa kaataa. Kartalla on osoitettu myös istutettavaksi varatut alueet Refshalevej ja Prinsessegade katujen varsilla. Istutukset ja niiden hoito tulee tapahtua niiden periaatteiden ja linjausten mukaan, jotka on osoitettu puolustusministeriön (Forsvarsministeriet) alueelle laatimassa istutussuunnitelmassa. 7) Luvat muilta viranomaisilta Sanalliset määräykset, joilla 1) kielletään alueen ja rakennusten käyttö muuten kuin puolustusvoimein kanssa 1989 tehdyn sopimuksen mukaisesti ja 2) määrätään kartalla 3 värirasterilla osoitettujen rakennusten rakennussuojelusta. 8) Kaavan korvaavuus Sanallinen kuvaus siitä, minkä aiemman kaavan tämä kaava korvaa Muut huomiot Tanskalainen kaavoituksen tapa on melko lähellä Suomessa vielä uutta periaatekaavaksikin kutsuttua asemakaavan lajia. Määräykset ovat tyyliltään vastaavia kuin suomalaisten asemakaavojen yleismääräykset. 24

27 3.3 Kohde 3: Tanska, Kööpenhamina, Ørestad Syd Ørestadin kaupunginosan eteläisimmän osan kaava on 2000-luvun tanskalainen esimerkki joustavasta kaavoituksesta. Se on samalla esimerkki myös äärimmilleen viedystä kumppanuuskaavoituksesta, jossa eri kumppanitahoja on ollut kiinteästi mukana alueen suunnittelussa heti ensimmäisistä visioinneista lähtien, kun Ørestadin maa-alueet 90-luvun alussa vapautuivat puolustusvoimien käytöstä kaupunkirakentamiselle Yleiskuvaus Kööpenhaminan Ørestadin kaupunginosan eteläisimmän osan asemakaavan (lokalplan nr , muutos ) kaava-alue käsittää Hannemanns Allén ja Ejler Billes Allén välisen alueen Øresundsforbindelsen (Öresundinväylän) eteläpuolella ja metrolinjasta länteen. Etelässä ja lännessä alue rajoittuu Kalvebod Fælledin viheralueeseen, josta osa on rauhoitettua luontoaluetta. Luontoalueiden lisäksi Kalvebodin alueelle sijoittuvat luontokoulu, ampumarata ja tuleva golfrata. Puolustusvoimien käytöstä vapautuneelle alueelle luvuilla suunnitellun Ørestadin kaupunginosan kaupunkikehityshankkeesta on vastannut yleissuunnitteluvaiheessa Kööpenhaminan kaupungin, Frederiksbergin kunnan ja satamayhtiön muodostama Ørestadsselskabet ja myöhemmin kaupungin ja sataman perustama ja omistama kehitysyhtiö By & Havn. Kaupunginosan kaavoituksen pohjana ollut yleissuunnitelma perustuu suomalaisen ARKKI-arkkitehtitoimiston (nykyisin Arkkitehtityöhuone APRT) arkkitehtikilpailuvoittoon vuodelta Asemakaavan tavoitteena on ollut luoda moderni, tiivis, urbaani ja arkkitehtuuriltaan korkeatasoinen asuinalue, jossa hyödynnetään sekä erinomainen sijainti suhteessa joukkoliikenneyhteyksiin että viereisen Kalvebod Fælledin luontoalueiden läheisyys. Uusi kaupunkirakenne sisältää monipuolisia kaupunkitiloja, suuria viheralueita asuinkortteleiden välissä, kanavia ja vesialueita sekä keskeisellä sijainnilla alueen julkiset ja yksityiset palvelut. Alue on parhaillaan rakenteilla. Katu- ja viheralueet on toteutettu, osa asuinkortteleista odottaa vielä rakentumista. Yhteen alueen eteläisimmistä kortteleista rakentunut arkkitehtitoimisto BIG:in suunnittelema asuinkerrostalo 8-tallet eli Numero 8 (englanninkielisissä esittelyteksteissä 8 House ) on palkittu arkkitehtuurikohde Ratkaisun periaatteet Tanskalaisen kaavoituksen käytäntöjä ja niiden eroa Suomen kaavoituskäytäntöihin on kuvattu edellisen esimerkin yhteydessä. Kaavan 398 Ørestad Syd kaava-alue muodostuu junaradan ja moottoritien (Øresundsforbindelse) eteläpuolisten asuin-, toimisto- ja liikerakennusten korttelialueista, näiden eteläpuolelle metroasemalta länteen avautuvasta viheralueesta ( Byfælled ) sekä kaavan merkittävimmän osan muodostavasta eteläisimmän osan asuinkorttelipainotteisesta alueesta. Kaavaratkaisun pääperiaatteena on muodosta hyvin urbaania kaupunkirakennetta tuoden kuitenkin viheralueet tiiviisti osaksi aluerakennetta ja kaupunkikuvaa sekä itä-länsisuuntaisen asuin- ja toimistovaltaisia kokonaisuuksia erottavan viheralueen että asuinkortteleiden välisten katuviheralueiden muodossa. Eteläosan asuinkorttelikokonaisuuden ratkaisu luo yleisilmeen ja alueella kävijälle päällimmäisenä mieleen jäävän kuvan koko alueesta. Ratkaisu perustuu neljään pohjois-eteläsuuntaisena mutkittelevaan umpikortteleiden rimpsuun ja näiden välisiin vehreisiin runsaiden istutusalueiden reunustamiin katualueisiin. Asuinkorttelit rakennetaan tiukasti kiinni katualueiden rajaan. Ajatuksena on ollut, että kun alueen julkiset katu- yms. ulkotilat toteutetaan ennen rakennuksia, niiden korkea laatu ja viimeistelytaso asettaa vaatimuksensa myös alueen rakennusten toteutuksen laadulle ja tyylille. 25

28 3.3.3 Käytetyt määräykset ja ohjauskeinot Kaava-alue on jaettu kuvassa 6 osoitetulla tavalla osa-alueisiin, joita kutakin koskien annetaan kaavaselostuksessa sanallisia ohjeita. Ohjeistukset voivat osin olla hyvinkin sallivia ja joustavia, esim. käyttötarkoitusten suhteen, kuten seuraavassa määräysesimerkissä: Alueille Ia, Ib, IIIA, IIIb ja IIIc saa sijoittaa ympärivuotista asumista, hallinnollisia palveluita, toimistotiloja, liiketiloja, kauppoja, hotelleja, ravintoloita, koulu- ja koulutustiloja sekä käsityöläis- ja muuta yritystoimintaa, joka luontevasti sopii alueelle. Päiväkodin, koulun, kirkon yms. julkisen palvelun tilat tulee sijoittaa siten, että ne tukevat katu- ja aukiotilojen julkista käyttöä. Kuva 6. Piirustus nr. 1 Kaava-alue. Kaava-alueen ja kaavan eri osa-alueiden rajaukset osoittava teemakartta. Kaavan nr. 398 raja Kaavamuutosalue Osa-alueraja 26

29 Käytännössä määräyksiä kuitenkin tarkennetaan lukuisin lisälausein ja määräyksin: Päiväkotipalvelut tulee osoittaa jakautumaan tasaisesti eri alueiden kesken. Liike-, toimisto- tai palvelutiloja ei kuitenkaan saa rakentaa asuinkerrosten päälle. Ympäristöhäiriötä aiheuttava yritys- tai tuotantotoiminta ei kuitenkaan ole sallittu. Haluttaessa tekstiä on mahdollista tarkentaa ja havainnollistaa sekä teemakartoin (kuten esim. edellä mainittuja käyttötarkoituksia kuvan 7 osoittamalla teemakartalla) että välittömästi selostustekstin kuvituksena olevilla tarkentavilla kuvilla ja kaavioilla. Käyttötarkoitukset Kaavan nr. 398 raja Kaavamuutosalueen osaalueiden raja Palveluelinkeinot (kaupalliset palvelut) Julkiset ja kulttuuripalvelut Liiketilat ja kulttuuri Asuminen Asuminen / Julkiset palvelut Maanalainen pysäköinti Pysäköintitalo Asuin- ja liiketilat asumisen osuus 35-45% Asuin- ja liiketilat asumisen osuus 15-25% Asuin- ja liiketilat asumisen osuus 10-20% Kuva 7. Piirustus nr. 2 Käyttötarkoitukset. Kaava-alueen pohjoisosan käyttötarkoitukset osoittava teemakartta. 27

30 Kuva 8. Kaavaselostuksen tekstiä havainnollistetaan runsain kuvin ja kaavioin. Tässä esimerkkinä selostuksen kuvasarja, jossa annetaan esimerkkejä tavasta, jolla kortteleiden kulmat toivotaan käsiteltävän. (Kuvan tanskankielisen kuvatekstin suomennos: Kulmat ovat erityisen tärkeitä. Tässä näytetyt esimerkit on tarkoitettu innoittajaksi tilanteissa, joissa nurkan kummankin puolen julkisivulle on asetettu erityisiä vaatimuksia, piirustukset 4A-B.) Muut huomiot Käytännössä kaavalla määrätään lopulta hyvin samanlaisista asioista kuin Suomessakin: maksimi- tai minimirakennusoikeudesta, rakentamisen korkeudesta, eri toimintojen välisistä määräsuhteista, julkisivujen käsittelystä, sisäänkäyntien sijoittumisesta, rakennusmateriaaleista, värityksistä, piha- ja katualueiden käsittelystä jne. Esitystapa vain on erilainen ja samassa asiakirjassa annetaan sekä ehdottomat määräykset että meillä rakennustapaohjeissa annettava ohjeistus. Suomalaiseen käytäntöön tottuneen silmään määräysten lukeminen on vaikeaa ja sekavaa, kun käytännössä on pakko lukea läpi koko selostusteksti tietääkseen, mitkä kaikki määräyslauseet omaa tonttia koskevatkaan. Suomalaisessa asemakaavassa riittää katsoa kaavan yleismääräykset sekä oman tontin kohdalla olevat merkinnät selityksineen. Tanskalaisten kollegoiden erityisen joustavana ja avoimena kaavana selvitystyöhömme antaman esimerkkitapauksen perusteella perinteinen suomalainen asemakaavoitus on itse asiassa keskimäärin hyvinkin avointa ja joustavaa, kun kutakin tonttia koskee useimmiten vain muutama määräys. 28

31 Rakennusalat ja -korkeudet Kaavan nr. 398 raja Kaavamuutosalueen osa-alueiden raja Pysäköintitalo Maanalainen pysäköinti 17x17 m torni, korkeus enintään 30 m Rajauksen sisälle voidaan sijoittaa 1 torni, korkeus enintään 30 m Rajauksen osoittaman alueen sisälle voidaan sijoittaa 1 liiketoimintoihin liittyvä torni, korkeus enintään 50 m Rakentamisen korkeus enintään 15 m Rakentamisen korkeus enintään 18 m Rakentamisen korkeus enintään 34 m Rakentamisen korkeus enintään 40 m Rakentamisen korkeus enintään 42 m Kaupunkitila, reuna-alueet ja maantasokerrokset Kaavan nr. 398 raja Kaavamuutosalueen osa-alueiden raja Rakennusalat Leveä reunavyöhyke, 2-4 m Kapea reunavyöhyke, 0,6-2 m Alueellinen julkinen kaupunkitila Kaupunginosan yhteiset julkiset alueet Paikallistason yhteisten kaupunkitilojen ohjeellinen sijaintipaikka Aktiivinen maantasokerros Ulospäinsuuntautunut maantasokerros Kuva 9. (vasemmalla) Piirustus nr. 4 Rakentamissuunnitelma. Rakentamisen maksimikorkeudet ja mahdolliset kaupunkikuvalliset dominantit (tornit) osoittava teemakartta. Kuva 10. (oikealla) Piirustus nr. 5 Kaupunkitila. Kaupunkitilaa ja sen muodostumista, rajautumista ja rakennusten maantasokerrosten käyttöä ohjeistava teemakartta. 29

32 3.4 Kohde 4: Tampere, Härmälä, Härmälänranta Härmälänrannan asemakaava on mainittu useissa medioissa esimerkkinä ns. periaatekaavasta. Samalla kaava toimii esimerkkinä kumppanuuskaavoituksesta, sillä yksi rakennusliike on ollut alueen viitesuunnittelun teettäjänä ja koko alueen kaavoituksen voimakkaimpana vaikuttajana hankkeen alkumetreiltä saakka Yleiskuvaus Härmälänrannan alue sijaitsee Tampereen Härmälän kaupunginosassa, ns. Härmälänrannan alueella noin 6.5 km lounaaseen Tampereen keskustasta, Pyhäjärven etelärannalla. Alue rajautuu Pirkkalan kunnan rajaan. Tässä tarkastellun asemakaavan suunnittelualue käsittää Valmetinkadun länsipuolella olevat entisen Lentokonetehtaan alueen (tunnetaan myös Valmetin alueena, Kalmarin alueena ja Cargotecin alueena alueen suurimpina toimijoina ja työllistäjinä eri aikoina toimineiden yritysten mukaan) tontit 930-1, -2, -4 ja -5 sekä niitä ympäröiviä katu-, virkistys-, erityis- ja vesialueita. Tontilla nro 1 sijaitsee lentokonetehtaaseen ja viimeisimpänä Cargotec-konsernin toimintaan liittyneitä isoja teollisuushalleja sekä pienempiä toimisto-, paja- ja varastorakennuksia. Tontilla nro 2 sijaitsee omenapuutarha ja tontti nro 4 ja 5 ovat rakentamattomia. Tonttien 1, 2 ja 4 haltijana on Skanska Oyj, joka teki myös aloitteen alueen asemakaavoituksen käynnistämiseksi tavoitteenaan muuttaa alue pääosin asuinalueeksi. Tontti 5 on (ainakin kaavoitusvaiheessa ollut) Tampereen kaupungin omistuksessa ja hallinnassa. Kaavamuutos liittyi Härmälänrannan alueella jo aiemmin osittain käynnistyneeseen muutokseen, jossa alueen teollinen toiminta on siirtynyt vaiheittain toisaalle. Alueesta ensivaiheessa kaavoitettu osa Valmetinkadun itäpuolella on jo rakentunut asuinalueeksi. Myös tämän uudemman kaavan koskemalla alueella on teollinen toiminta nyttemmin päättynyt, mutta alueen rakentamista ei kaavasta tehtyjen valitusten vuoksi ole vielä päästy aloittamaan. Kaavan taustana on Skanskan ruotsalaisella Tengbom Architects toimistolla teettämä visio- ja yleissuunnitelma, Härmälänranta Masterplan. Skanska on kuvannut Härmälänrannan aluetta koskevilla internetsivuillaan 2 alueen kaavaa näin: Härmälänrannan kaavoituksessa on keskusteltu periaatekaavasta, joka jättää mahdollisuuden tarkentaa yksityiskohtia tulevaisuudessa sitä mukaa, kun lainsäädäntö ja trendit muuttuvat. Liian yksityiskohtainen asemakaava voi vanhentua jo kolmessa vuodessa. Väljempi periaatekaava antaa pelivaraa tulevaisuuteen niin rakentajalle, rakennuttajalle kuin viranomaisillekin. Periaatekaavaa kuvataan Rakennuslehden artikkelissa seuraavasti: Tampereen Härmälänrannan vanhan lentokonetehtaan alueen asemakaava on tehty ns. periaatekaavana. Se poikkeaa perinteisestä asemakaavasta siten, että kaavassa on tarkat reunaehdot, mutta rakennusten massoitteluun, kaupunkikuvan luomiseen ja arkkitehtuuriin on jätetty vapauksia. Rakennusoikeus ilmoitetaan kortteleittain. Tonttijakoja ja rakennuspaikkoja ei ole määritelty tarkkaan kaavassa, joten rakennusten suunnitteluun jää väljyyttä. Kortteleista tulee laatia koko korttelin laajuinen korttelisuunnitelma ennen rakennussuunnittelun aloittamista

33 Kuva 11. Härmälänranta Masterplan, yleissuunnitelmakartta. Tengbom Architects ja Skanska, Ratkaisun periaatteet Asemakaavamuutoksella muutetaan entisen lentokonetehtaan alue asuinalueeksi. Alueelle sijoittuu asuinkerrostalojen (AK) ja asuinkerrostalojen ja rivitalojen ja muiden kytkettyjen asuinrakennusten korttelialueita (AKR) sekä käyttötarkoitukseltaan monipuolisten asuin- ja liikerakennusten korttelialueita (AL). Eteläisiin asuinkortteleihin sallitaan palveluasumisen ja/tai hoitolaitoksen sijoittaminen. Alueen keskelle, Härmälänojan ja Niilo Härmälän kadun väliseen kortteliin sallitaan päiväkodin sijoittaminen. Alueen suurimman tehdasrakennuksen, kantatehtaan, säilytettävä osa osoitetaan liike-, toimisto- ja asuinrakennusten korttelialueeksi (KA), jolla sallitaan myös urheilu-, kulttuuri- ja opetustoimintaan liittyvien tilojen rakentaminen sekä ympäristöhäiriöitä aiheuttamaton teollisuustoiminta ja pysäköintilaitoksen rakentaminen. Pyhäjärven rantaan varataan yleisten tai yksityisten palvelurakennusten korttelialue (YPU) urheilu- ja liikuntapalveluja ja niihin liittyvää ravitsemustoimintaa varten. Kaava-alueen koillisosaan Fontellinkadun varteen osoitetaan autopaikkojen korttelialue (LPA). Alueen virkistysalueiden määrää lisätään nykyisestä. Puistoiksi (VP) merkitään Pyhäjärven rannan virkistysalue, Härmälänojan varsi ja Niilo Härmälän kadun ja Vanhansillankadun välinen alue asuinalueen keskellä. Pyhäjärven kaavaan kuuluva osa on merkitty vesialueeksi (W), jolle voidaan sijoittaa järvilämpökeräimiä ja laiturirakenteita. Alueen vanhan rakennuskannan, rakenteiden ja puistojen arvoja on turvattu suojelumerkinnöin. 31

34 Alue liittyy Valmentinkadun kautta Nuolialantiehen. Alueen sisäisenä pääkatuna toimii Lentovarikonkadun jatkeena oleva itä-länsisuuntainen Niilo Härmälän katu, joka liittyy lännessä Pirkkalan Pereentiehen. Nuolialantietä on tarkoitus kehittää joukkoliikenteen laatukäytävänä, jolla ensi vaiheessa liikennöidään busseilla, mutta varaudutaan myös mahdolliseen kaupunkiraitiotiehen. Osa Tampereen ja Pirkkalan välisestä bussiliikenteestä on suunniteltu johdettavaksi Valmetinkadulta Niilo Härmälän kadulle ja siitä Vanhansillankadun kautta Pirkkalaan Pereentielle. Alueen pysäköinti toteutetaan rakenteellisesti kortteleiden alla, muutamassa korttelissa pihakannen alla ja kantatehtaan pysäköintilaitoksessa. Kaava-alueen pinta-ala on noin 20,7 ha ja rakennusoikeutta alueelle on osoitettu kaavassa yhteensä hieman reilu kem 2. Alueen asukasluku on enintään noin 2700 asukasta. Asumisen osuus riippuu asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueille (AL) ja liiketoimisto- ja asuinrakennusten korttelialueille (KA) toteutettavasta liike-, toimisto- ja muiden kuin asumistoimintojen kerrosalan määrästä. Alueen A- ja K-korttelialueiden korttelitehokkuudet korttelia 1908 lukuun ottamatta vaihtelevat välillä e=1.4 e=2.4 ollen keskimäärin e=2.0. Alueen kerrosluvut vaihtelevat välillä I-XII ollen keskimäärin VI Käytetyt määräykset ja ohjauskeinot Kuva 12. Ote asemakaavasta kantatehtaan ja sen länsipuolelle muodostettavien kortteleiden kohdalta. Kaavaa varten on luotu uusia kaavamääräyksiä. Rakennusoikeudet on kaavassa ilmoitettu kortteleittain, tonttijakoa ja rakennuspaikkojen rajoja ei ole kaavassa osoitettu. Rakentamisen laatua on ohjattu suuressa määrin yleismääräyksellä. Suomalaisille kaavoille harvinaisen pitkässä ja laajassa yleismääräyksessä on määrätty mm. seuraavista seikoista: 32

35 1) mitä kortteleihin saa esitetyn kerrosalan lisäksi toteuttaa (esim. teknisiä tiloja, jätetiloja, varastoja sekä porrashuoneiden yhteydessä olevia luonnonvaloa saavia kerrosauloja kussakin kerroksessa) 2) vaatimus koko korttelin laajuisen korttelisuunnitelman laatimisesta ennen rakennussuunnittelun aloittamista 3) vaatimukset kortteleiden umpikorttelimaisuudesta, rakennusten sijoittumisesta, massoittelusta, vaihtelevista kerrosluvuista yms., esimerkiksi Muiden kuin kaupunkipientalojen ja kaupunkirivitalojen tulee rajautua rakennusalaan vähintään yhdeltä sivultaan. Kortteleiden tulee olla umpikorttelimaisia siten, että rakennusten välisten etäisyyksien summa korttelin rajoilla saa kortteleissa 1901 ja 1909 olla 25-50% korttelin sivujen yhteenlasketusta pituudesta ja kortteleissa 190-, 1904, 1905, 1907 ja % korttelin sivujen yhteenlasketusta pituudesta. Rakennusten tulee olla massaltaan eheitä. Mahdollisten porrastusten tulee olla niin suuria, että niiden avulla osa rakennusta hahmottuu selkeästi omaksi massakseen. Vierekkäisten rakennusten tulee olla kerrosluvultaan erilaisia. 4) vaatimukset julkisivusommittelua koskien, esimerkiksi Vierekkäisten talojen tulee olla julkisivuiltaan erilaisia mm. mittakaavan, ikkunajaon (koko ja sijoittelu), ja/tai jäsentelyn suhteen. Niillä kortteleiden sivuilla, joilla parvekkeita ei edellytetä rakennettavan sisäänvedettyinä, parvekkeet on rakennettava ulokkeina. Rakennusten sisääntylon on erotuttava selkeästi rakennuksen massasta mm. katosten, tasoerojen, sisäänvetojen ja valaistuksen avulla. Sisääntulossa on näytettävä selkeästi siirtyminen puolijulkisesta tilasta puoliyksityiseen tilaan mm. materiaalimuutoksilla. 5) vaatimukset julkisivumateriaaleja ja värejä koskien, kuten Vierekkäisten rakennusten tulee olla julkisivumateriaaliltaan ja/tai väriltään erilaisia. Korttelin 1907 eteläsivun ja korttelin 1911 pohjoissivun rakennusten tulee olla rapattuja. Rappauksen lisäksi muita suositeltavia julkisivumateriaaleja ovat tiili ja puu. Puuta on suositeltavaa käyttää etenkin kaupunkipientaloissa. 6) vaatimukset kattopintoja koskien, esimerkiksi Katot on suunniteltava ylempien kerrosten näkymät huomioiden. Vesikatot on suositeltavaa toteuttaa viherkattoina Ilmastointikonehuoneet tulee sijoittaa rakennuksen päävaipan sisään käyttäen hyväksi esimerkiksi vesikaton muotoa. 7) vaatimukset korttelipihoja koskien, kuten Korttelista on tehtävä yhteinen, yleispiirteinen pihasuunnitelma jo korttelisuunnitelmavaiheessa. Pihojen suunnittelussa tulee huomioida eri ikäisten käyttäjien tarpeet ja riittävä yksityisyys ja yhteisöllisyys. Rakentamattomat tontin osat, joita ei käytetä kulkuteinä, leikki- tai oleskelualueina, on istutettava. 8) yleisten alueiden ja vesialueiden suunnittelua koskevat määräykset, esimerkiksi Viheralueet tulee toteuttaa laadukkaasti. Pilaantuneiden maiden kunnostuksenkaan jälkeen alueille jäävien haitta-aineita sisältävien maa-ainesten läpi ei saa johtaa hulevesiä. 9) auto- ja pyöräpysäköintiä koskevat määräykset Julkisivujen väritystä on lisäksi ohjeistettu rakentamistapaohjeessa. Koska kaava mahdollistaa monenlaisen toteutuksen, ennen rakennussuunnittelun aloittamista on alueen toteutuksen valvontaa varten perustetulle laaturyhmälle esitettävä ja hyväksytettävä koko korttelia koskeva korttelisuunnitelma. Laaturyhmään kuuluu kaavoituksen, rakennusvalvonnan ja rakentajan edusta- 33

36 jia. Sen tehtävänä on ohjata alueen suunnittelua kaavan hengen mukaisesti. Poikkeamia asemakaavasta ei sallita Muut huomiot Kaava antaa rakennussuunnitteluun vapauksia ja innostaa kokonaisuuden luovaan suunnitteluun. Toisaalta vaatimus koko korttelin yhteisistä kortteli- ja pihasuunnitelmista vaikeuttaa yksittäisen rakennuttajan toimintaa ja saattaa myös rajata pienempiä toimijoita ulos rakentajien joukosta tai hidastaa merkittävästi alueen toteutumista. Erityisesti väljäksi ja periaatetasoiseksi mainituksi kaavaksi kaavakartalla on kuitenkin esitetty varsin paljon erilaisia merkintöjä ja määräyksiä. Yleismääräykset muistuttavat tasoltaan ja esitystavaltaan huomattavasti tanskalaisten esimerkkikaavakohteiden määräyksiä. Koska ne suomalaiseen tapaan annetaan kuitenkin kaavakartalla eikä selostuksessa, on niiden sisältö tanskalaista käytäntöä huomattavasti selvemmin määräyspainotteinen (vain muutamassa lauseessa annetaan suosituksia ) ja rakentamisen tapaa ohjaavista asioista esimerkkikuvineen on laadittu erillinen rakentamistapaohje. 34

37 3.5 Kohde 5: Oulu, Ritaharju Oulun Ritaharjun keskuksen asemakaava on esimerkki eri rakennustyypit sallivan määräyksen käytöstä. Asuinrakennusten korttelialueet edellytetään toteutettavaksi yhtenäisen korttelisuunnitelman mukaan. Kaavaan liittyy myös viitesuunnitelma, joka oli tontinluovutusvaiheessa sitova Yleiskuvaus Ritaharjun keskuksen asemakaava-alue sijaitsee n. 8 km päässä Oulun keskustasta pohjoiseen välittömästi Pohjantien itäpuolella ja Raitotien pohjoispuolella. Ritaharjun kaupunginosa on osa Kaijonharjun suuraluetta ja rajautuu pohjoisessa Haukiputaan kuntarajaan, idässä Kuivasjärven kaupunginosaan, etelässä Linnanmaahan ja lännessä Pohjantiehen (valtatiehen 4), joka on Oulun kaupunkiseudun ja Pohjois- Suomen tärkein tieyhteys. Ritaharjun keskuksen asemakaava on osa Ritaharjun n asukkaan kaupunginosaa. Kaavassa on varattu palveluille korttelialueita, joille on tarkoitus rakentaa mm. julkisten palvelujen monitoimitalo sekä kaupallisia lähipalveluja. Työpaikkarakentamisen kortteleita sijoittuu Pohjantien varteen. Kaava-alueelle varataan runsaasti lähivirkistysalueita, jotka ovat osa Ritaharjun kaupunginosan keskusviheraluetta ja kaupungin laajempaa viheralueverkostoa. Monipuolinen asuinrakentaminen käsittää kerrostaloja, pienkerrostaloja, rivitaloja, paritaloja sekä erillispientaloja. Kaavatyön yhteydessä laaditaan alueelle rakentamistavan ohjeistus. Keskeisenä haasteena suunnittelussa on kaupunkimaisen asuinympäristön toteutuminen alueella Ratkaisun periaatteet Kaava-alueelle on haluttu sallia monenlainen asuinrakentaminen joustavalla korttelialuemerkinnällä, joka ei ennalta määritä rakentamisen laatua (kerrostalo, rivitalo, pientalo). Rakentamista on lisäksi ohjattu yleismääräyksin Käytetyt määräykset ja ohjauskeinot Keskeisillä alueilla asemakaavassa on käytetty merkintää A-1, joka on tietyin rajoituksin vapaa erityyppiselle asuinrakentamiselle: A-1 Asuinrakennusten korttelialue. Kerrosalasta tulee vähintään 50% toteuttaa erillis- tai kytkettyinä pientaloina. Korttelialue on toteutettava yhtenäisen korttelisuunnitelman mukaan. Rakennusoikeudet on asemakaavassa osoitettu rakennusalakohtaisesti. Tonttijako on tehty erillisenä, mutta se on otettu huomioon asemakaavaa laadittaessa. Rakentamista on ohjattu kaavakartan lisäksi kolmiomääräyksellä (yleismääräys) Rit-2 : Asuntotyypeistä: KORTTELEISSA 106 JA 107 RITAPUISTOA VASTEN OLEVAT RAKENNUKSET OVAT KYTKETTY- JÄ PIENTALOJA. Rakennustavasta: KORTTELEISSA 106, 107 JA 108 RITAKIERROSTA VASTEN OLEVAT ASUINRAKENNUKSET YHDISTETÄÄN AIDOIN, KATOKSIN TAI 1-KERROKSISIN RAKENNUSOSIN, JOTKA OVAT SA- MAA MATERIAALIA KUIN ASUINRAKENNUSTEN JULKISIVUT. Ullakoista: ULLAKOITA EI SAA RAKENTAA. 35

38 Kattomuodosta: ASUINKERROSTALOISSA ON OLTAVA PIHALLE KALLISTUVA LAPEKATTO, KADUN JA PÄÄTY- JEN PUOLELLA KATTOMUOTO ON TASAKATTOMAINEN KATTOMUOTO. PIENTALOJEN ON OL- TAVA HARJAKATTOISIA. KAIKKI RAKENNUKSET OVAT RÄYSTÄÄLLISIÄ. Räystäslinjasta: RITAHARJUNTIETÄ, RITA-AUKIONTIETÄ, RITAKIERROSTA, RITAPOLKUA JA RITAPUISTOA VASTEN OLEVIEN RAKENNUSTEN RÄYSTÄSLINJAN ON OLTAVA YHTENÄINEN SAMALLA TON- TILLA. 1-KERROKSISTEN ASUINRAKENNUSTEN RÄYSTÄSKORKEUDEN ON OLTAVA VÄHIN- TÄÄN 4,5 m. IV- KONEHUONEITA EI SAA SIJOITTAA YKSIKERROKSISTEN OSIEN EIKÄ ASUINKERROSTALOJEN VESIKATON PÄÄLLE. Asuntotyypeistä: SIVUKÄYTÄVÄRATKAISU SALLITAAN VAIN PIENKERROSTALOISSA. Pysäköinnistä: AUTOPAIKKAMITOITUKSESSA HUOMIOIDAAN VAIN ASUNTOJEN KERROSALA, EI YHTEISTI- LOJA. AUTOPAIKKOJA ON VARATTAVA SEURAAVASTI: KERROSTALOT: YKSI AUTOPAIKKA 75 as-m2 KOHTI, KUITENKIN VÄHINTÄÄN YKSI- AUTOPAIKKA ASUNTOA KOHTI. RIVITALOT: 1,3 AUTOPAIKKAA ASUNTOA KOHTI. MUUT PIENTALOT: KAKSI AUTOPAIKKAA ASUNTOA KOHTI. TOIMISTOT: YKSI AUTOPAIKKA 50 k-m2 KOHTI. PYSÄKÖINTI JÄRJESTETÄÄN PÄÄOSIN PIHA-ALUEITA RAJAAVISSA AUTOSUOJISSA. KORTTE- LEISSA 102, 106, 107 JA 108 AUTOPAIKKOJA ON MAHDOLLISTA SIJOITTAA MYÖS ASUNTO- KOHTAISIIN AUTOSUOJIIN. AUTOSUOJAT OVAT RAKENNUSTAVALTAAN JA VÄRITYKSELTÄÄN YHTENÄISIÄ AUTOKATOKSIA TAI TALLEJA. NIIDEN JULKISIVUT OVAT LAUDOITETTUJA JA KOLMELTA SUUNNALTA UMPINAISIA. Asemakaavan tueksi on laadittu viitesuunnitelma, joka tontinluvutusehdoilla on tehty tontin varannutta rakentajaa sitovaksi. Julkisivujen värityksestä, aitaamisesta yms. on ohjeistettu rakennustapaohjeissa. Rakentamisen laadunvalvonta toteutui Oulun kaupungille tavanomaisella menettelyllä. Rakennusten suunnittelu alkoi aloituskokouksella, jossa olivat rakentajan lisäksi suunnittelijat sekä rakennusvalvonnan ja kaavoituksen edustajat Muut huomiot Asemakaava antaa periaatteessa vapauksia rakennusten suunnitteluun ja sijoitteluun. Vapaudet koskevat kuitenkin lähinnä asuntotyyppijakaumaa, sillä ns. määräävää viivaa oli käytetty asemakaavassa paljon. Viitesuunnitelmien sitovuuden tontinluovutuksessa todettiin jäykistävän toteutussuunnittelua. 36

39 Kuva 13. Ote Ritaharjun asemakaavasta. Kuva 14. Ote Ritaharjun kavan havainnekuvasta. 37

40 3.6 Kohde 6: Tuusula, Lahelanpelto Lahelanpellon asemakaava on esimerkki kaavasta, jossa itse määräykset ja merkinnät ovat perinteisiä, mutta prosessissa on avoimuuden piirteitä esim. blogin käytössä. Joustavuutta on osaltaan myös kaavassa huomioon otettu asumisen ja työn yhdistämisen mahdollistaminen Yleiskuvaus Lahelanpelto II alueen asemakaavan muutos mahdollisti uuden asuinalueen rakentumisen Hyrylän keskuksen lounaispuolelle Lahelantien varteen. Etäisyys Hyrylän keskustaan on noin 2 kilometriä. Kaavoitettavan alueen laajuus oli noin 45 ha ja se oli pääosin asemakaavoittamatonta viljelyskäytössä olevaa peltomaata. Alueella ei ollut oikeusvaikutteista yleiskaavaa. Alueen rakentamisen tavoitteena oli Tuusulan mittakaavaan sopiva urbaani kylä, joka mahdollistaisi tiiviin kylämäisen pientaloalueen rakentamisen noin 1350 asukkaalle. Alueelle suunniteltiin monipuolinen rakennuskanta omakotitaloista townhouse tyyppisiin taloihin sekä yhtiömuotoisiin pientaloihin ja pienkerrostaloihin Ratkaisun periaatteet Varsinainen asemakaava on ratkaisultaan perinteinen. Esimerkin joustavuuden ja avoimuuden periaatteet ilmenevät enemmänkin avoimessa prosessissa, jota on kuvattu kohdassa Muut huomiot Käytetyt määräykset ja ohjauskeinot Asumisen ja työn yhdistämistä on pyritty edistämään sallimalla esim. työtilan rakentaminen rakennusten katutasoon pääkäyttötarkoituksen mukaisen kerrosalan lisäksi (enintään 10% kerrosalasta). Kaavassa on käytetty seuraavia määräyksiä: Rakennusten katutasoon voidaan rakentaa ympäristöhäiriötä aiheuttamatonta työtilaa korkeintaan 10 % rakennuksen kerrosalasta Työtila saadaan rakentaa kerrosalan lisäksi. Asuinrakennuksiin saa sijoittaa ympäristöhäiriötä aiheuttamatonta työtilaa enintään 20% asemakaavaan merkitystä kerrosalasta Muut huomiot Asemakaavoituksen prosessissa kiinnitettiin erityisesti huomiota osallistamisen ja vuorovaikutuksen avoimuuteen. Vuorovaikutuksen pohjana oli varsin normaali kaavoituksen osallistumiskäytäntö: - Asemakaavoituksen vireille tulosta sekä kaavaluonnoksen ja -ehdotuksen julkisesti nähtäville asettamisesta ja lopuksi kaavan voimaantulosta julkaistiin kuulutukset paikallislehdissä - Maanomistajille ja rajanaapureille tiedotettiin kaavan ehdotusvaiheesta myös kirjeitse - Virallisesti osallisia kuultiin osallistumis- ja arviointisuunnitelman, kaavaluonnoksen ja kaavaehdotuksen ollessa julkisesti nähtävillä. Yleisötilaisuuksia järjestettiin asemakaavoituksen aikana kolmasti: vaihtoehtovaiheessa, valmisteluvaiheessa (kaavaluonnos) ja ehdotusvaiheessa. Yleisötilaisuuksien kesto oli noin 3 tuntia ja ne olivat luonteeltaan vapaamuotoisia keskustelutilaisuuksia, jotta kynnys esittää kysymyksiä ja mielipiteitä olisi mahdollisimman matala. Asukastilaisuuksien ja virallisen tiedottamisen lisäksi osallisten tiedottamista ja vuorovaikutusta edistettiin erityisesti ylläpitämällä Lahelanpelto II alueen omaa blogia, Verkkosivuilla, jotka Tuusulan kunta perusti jo heti projektin alkuvaiheessa, esiteltiin suunnittelutyön aikana syntyneitä ideoita, pohdittuja vaihtoehtoja sekä tehtyjä ratkaisuja. Blogin kautta jaettiin paitsi tietoa itse suunnittelusta ja sen etenemisestä, myös pyydettiin asukkaiden, osallisten ja muiden hankkeesta kiinnostuneiden ideoita ja kommentteja suunnitteluun liittyen sekä mielipiteitä suunnitelmista koko suunnitteluprosessin ajan. 38

41 Blogin kautta saatu palaute otettiin huomioon suunnitelmien jatkokehittelyissä samanarvoisena virallisen nähtävillä olon aikana saatujen mielipiteiden kanssa. Näin vuorovaikutus oli sujuvaa ja jatkuvaa. Blogi keräsi paljon kommentteja, keskustelua ja kysymyksiä asemakaavaan liittyen ja se toimi hyvänä apuvälineenä kerättäessä mielipiteitä eri suunnitteluvaihtoehdoista. Kynnys osallistua keskusteluun ja esittää kysymyksiä oli matala. Kuva 15. Kuvakaappaus Lahelanpellon blogista 39

42 Kuva 16. Kuvakaappaus blogin keskustelusta. 40

43 3.7 Kohde 7: Virtain kaupunki, Killinkosken kylätaajaman asemakaava Killinkosken asemakaavan laatijan tavoitteena oli C-merkinnän käyttö asemakaavassa kylätaajaman keskustan asemakaavan joustavuuden tuojana. Merkintä jouduttiin kuitenkin ehdotusvaiheen kaavaan vaihtamaan ELY-keskuksen vaatimuksesta lukuisiksi erilaisiksi käyttötarkoitusmerkinnöiksi, jolloin tavoiteltu jousto suurimmaksi osin menetettiin. Esimerkissä vertaillaan luonnosvaiheessa esitettyä kaavoittajan alkuperäistä merkintäehdotusta ja h y- väksytyn kaavan ELY-keskuksen edellyttämää merkintätapaa ja niiden eroja toteutumisen ohjaukseen Yleiskuvaus Esimerkin asemakaavan kohteena on Virtain kaupungin Killinkosken kylätaajama, joka sijaitsee Pirkanmaan pohjoisosassa, noin 20 km etäisyydellä Virtain kaupungin keskustasta koilliseen. Asemakaava laadittiin yhdellä kertaa koko kylän alueelle. Kaava-alueen pituus pohjois-etelä-suunnassa on noin 2 kilometriä ja leveys noin 0,5 kilometriä, kaavoitettavan alueen ala yhteensä reilu 86 hehtaaria. Kaava laadittiin vuosina Asemakaavan muutoksen ensisijaisena tavoitteena oli päivittää kylätaajaman vanhentunut asemakaava nykytilannetta ja arvioituja tulevia tarpeita vastaavaksi. Kaupunkikuvallisena ja toiminnallisena tavoitteena oli säilyttää alueen kylämäisyys sekä kulttuuri- ja rakennushistorialliset arvot osoittaen samalla rakennuspaikat kylärakennetta täydentävälle uudisrakentamiselle ja suuntaviivat taajaman kehittämiselle. Osana työtä tutkittiin ja osoitettiin tehtyyn rakennusinventointiin perustuen yksityiskohtaisesti kunkin kiinteistön suojelutarve ja muutos-/laajennusrakentamisen mahdollisuudet. Suunnittelualue on vesi- ja viheralueiden ympäröimä pienimittakaavainen kylätaajama. Kaavoitettava alue on lähes kokonaisuudessaan ennestään rakentunutta aluetta. Taajamassa on noin 300 taloutta. Pysyvän asutuksen lisäksi suunnittelualueella on jonkin verran loma-asutusta. Alueen rakennuskanta on vaihtelevan ikäistä, pääpainon ollessa kuitenkin vanhemmassa rakennuskannassa. Kuva 17. Killinkosken kaavaalueen ja kaavan selvitysten tarkastelualueen rajaukset kartalla. Pelto- ja metsäalueita lukuun ottamatta kohdealue on ennestään rakennettua kylätaajama-aluetta. 41

44 Alue rakentuu yhden pääkadun, kyläraittina toimivan Inkantien varaan ja ympärille. Koulua lukuun ottamatta alueella ovat palvelut ja pääosa työpaikoista sijaitsevat tämän pääkadun varrella. Inkantien varrella, etenkin eteläosassa, on jonkin verran myös asumista. Suurin osa asuintonteista levittäytyy kuitenkin Inkantien molemmin puolin pienempien tonttikatujen varsille. Kuva 18. Inkantien raittinäkymä Nauhatien risteyksestä etelään helmikuussa Kylän nykyisen toiminnallisen painopisteen muodostavat kaksi liikerakennusta sijaitsevat raitin puolivälin paikkeilla asumisen pääpainon jäädessä tämän pisteen eteläpuolelle Ratkaisun periaatteet Kaavaluonnos Kaavan rungon muodostaa alueen pääkatu, kyläraitti, Inkantie. Tämän kadun varteen sijoittuvat alueen päätoiminnot kirkosta ja liiketiloista Vanhaa Nauhatehtaaseen ja alueen suurimman teollisen toimijan, Inka Oy:n, tehdasrakennukseen ja edelleen kaava-alueen pohjoispuolella sijaitsevaan urheilukenttään. Vain koulu ja päiväkoti muodostavat merkittävänä kunnallisena palveluna ja kokoontumiseenkin soveltuvana tilana merkittävän kohteen pääkatualueen ulkopuolelle. Inkantien varteen muodostunutta kylätaajaman keskusta-aluetta vahvistetaan täydennysrakentamismahdollisuuksin. Kaavaluonnoskartassa ko. alue erottuu C-korttelialuemerkinnällä osoitettuna. Kylän visuaalista keskuskohtaa Inkantien taitteessa on korostettu myös toiminnallisesti osoittamalla paikkaan sekä korttelialueena että uusien rakennusten massojen sijoittelua ohjaavin rakennusalueen rajoin (edelleen läpikuljettava) torialue. Kaava-alueen korttelialueiden ja rakennusoikeuksien määrittelyssä on otettu huomioon mahdollisuudet alueen pienimuotoiseen täydentämiseen ja kehittämiseen, vaikkei alueen väestö- tai työpaikkamäärän odoteta voimakkaasti muuttuvan. Kaavaluonnos on erillispientalovaltainen, rivi- ja kerrostalotontteja on alueella kumpiakin vain kaksi. Aiemman rakennuskaavan tehokkuusluvuin (e=0.2 ja e=0.4) osoitettuihin rakennusoikeuksiin verrattuna rakennusoikeuksia on pääosalla tonteista laskettu merkittävästi ja rakennusoikeutta jaettu piharakennuksissakin useampiin rakennusmassoihin, ettei toteutuneeseen rakentamiseen verrattuna ylisuuri rakennusoikeus tarpeettomasti houkuttaisi korvaamaan vanhaa rakennuskantaa uudella ja toteutuneen rakeisuuden suhteen mittavalla rakentamisella. Puhtaasti asuintarkoituksiin varattujen korttelialueiden lisäksi asuintoimintojen sijoittaminen on mahdollista entisen päiväkodin tiloihin (korttelialuemerkintä ALY) ja keskustatoimintojen korttelialueilla (korttelialuemerkintä C). Asuin- ja liikerakentamiseen ja keskustatoiminnoille varattujen korttelialueiden tonteilla rakennusoikeudet vaihtelevat välillä krs-m2. Nykyisen ja vanhan nauhatehtaan alue muodostaa korttelialueena yhden suuren kokonaisuuden, jonka ala on n. 4,3 ha ja rakennusoikeutta alueella kaikkiaan n krs-m2. Uusille rakennuksille ei korttelialueella ole osoitettu rakennusoikeutta, mutta toiminnassa olevan tehtaan laajennustarpeille on jätetty 42

45 hieman rakennusoikeutta. Tehdasalueen pihapiiristä on erotettu korttelialueet venevalkamalle ja yhdyskuntatekniselle huollolle. Kaavaluonnoksella on haluttu mahdollistaa uusien palvelujen sijoittuminen alueelle. Uuden rakentamisen vähäisyydestä johtuen kaavalla ei kuitenkaan toteutuessaankaan ole lisäävää, ainoastaan ylläpitävää, vaikutusta alueen palvelutarpeisiin tai palvelujen toteutumiseen. Kaavaehdotus Asemakaavan perusrakenne ei kaavaprosessin varrella muuttunut. Inkantien varteen muodostunutta kylätaajaman keskusta-aluetta vahvistetaan täydennysrakentamismahdollisuuksin. Viranomaisten vaatimuksesta kuitenkin keskusta-alueen toiminnot ehdotusvaiheessa tarkennettiin ja jaoteltiin C- korttelialuemerkinnän sijaan pääkäyttötarkoituksen mukaisin korttelialuemerkinnöin. Kuva 19. Kaavaluonnos Kylän tiivistettävä ja kehitettävä keskusta hahmottuu luonnosvaiheen kaavassa selkeästi. 43

46 Kuva 20. Ote kaavaluonnoksesta kylän keskustan kohdalta. Kuva 21. Ote valmiista kaavasta (hyv ) kylän keskustan kohdalta. 44

47 3.7.3 Käytetyt määräykset ja ohjauskeinot Kaavaluonnoksessa keskustan korttelien korttelialuemerkintöinä käytettiin joustavasti eri käyttötarkoitukset sallivia merkintöjä C ja C-1/s: Ehdotusvaiheessa joustavaksi tarkoitetut käyttötarkoitukset jouduttiin arvioimaan tarkemmin ja tontit jaottelemaan pääkäyttötarkoituksen mukaisten käyttötarkoitusmerkintöjen alle, jolloin käyttötarkoitusmerkintöjä syntyi samoille tonteille seitsemän erilaista: 45

48 Koska PL-1, K ja KTY-korttelialueillakin haluttiin sallia myös asuminen, jouduttiin näiden merkintöjä täydentämään tietyn prosenttiosuuden rakentamisesta asuinkäyttöön sallivalla merkinnällä Edellä mainittujen merkintöjen lisäksi sekä luonnosvaiheen että lopullisessa kaavassa on keskustakortteleille osoitettu suurin sallittu kerrosluku, rakennusoikeus, rakennusala sekä se rakennusalan sivu, johon rakennus tulee sijoittaa. Suojeltavat rakennukset on osoitettu rakennuskohtaisin suojelumerkinnöin (sr). Nykyisten, uuden kaavan rakennusaloista tms. määräyksistä poikkeavien rakennuksen säilyttämisen mahdollistaa kaavamerkintä Rakennus, joka voidaan säilyttää rakennusalan ulkopuolella. Kaavan laatijan ajatus täydennysrakentamisen määrästä ja sijoittumisesta on osoitettu kaavan havainnekuvassa. Erillistä rakentamistapaohjetta ei laadittu Muut huomiot Viranomaisten käsityksenä tai näkemyksenä on tullut myöhemminkin vastaan, ettei Ympäristöministeriön asemakaavamerkintäoppaan mukaista C-merkintää voi tai ainakaan tulisi käyttää muualla kuin suurten kaupunkien ydinkeskustoissa osoittamaan korttelialueita, joilla kaupan suuryksiköiden rakentaminen halutaan sallia. Tämä näkemys johti merkintöjen tarpeettomaan lisääntymiseen, kun sekä kaavan laatijan, kaupungin että viranomaisten tavoite toteutuvan lopputuloksen suhteen pysyi kuitenkin kaiken aikaa samana. Lopulliseksi jääneen merkintätavan vaarana on tavoitellun käyttötarkoitusten jouston tahaton menettäminen tilanteessa, jossa välittömässä tiedossa ei ollut kiinteistöihin kohdistuvia investointi- tai muutospaineita tai tarpeita, vaan ainoastaan toive alueen elinvoimaisuuden säilymisestä ja parantumisesta. 46

49 3.8 Kohde 8: Hämeenkyrö, Kyröskoski, Korttelien asemakaava Kyröskosken keskustaan sijoittuva kortteleiden asemakaavan muutos on esimerkki asemakaavasta, jossa joustavaa ohjausta on toteutettu rakennusten toteutussuunnittelun yhteydessä valittavan pysäköintiratkaisun mukaan määräytyvällä rakennusoikeudella Yleiskuvaus Hämeenkyrön kunnan Kyröskosken kortteleiden asemakaavan muutos laadittiin alkujaan kahden kiinteistönomistajan, korttelissa 52 Valtakadun ja Koulukadun kulmassa sijainneen omakotitontin (kaavan tontti 52-3) ostaneen rakennusliikkeen aloitteesta. Kaavahankkeeseen lähti mukaan saman korttelin pohjoisosassa sijaitsevan market-kiinteistön omistajataho tavoitteenaan hyödyntää hyvä sijainti tehokkaammalla ja tuottoisammalla asuin- ja liikerakentamisella marketin käyttöiän tullessa tiensä päähän. Kunnan intressinä oli samalla ratkaista Valtakadun vastapuolella korttelissa 54 sijaitsevan tyhjilleen jääneen entisen terveyskeskuksen tontin tuleva käyttö. Asemakaavan muutoksen laati Ramboll kunnan kilpailuttamana konsulttitoimeksiantona. Kaavoituksen kustannukset maksoivat kunta ja muut em. kaavahankkeen osapuolet, kolmasosan kukin. Kaava-alue sijaitsee taajaman ydinkeskustan eteläreunassa suoraan pääkadun (Valtakatu) pääjakson jatkeena etelään. Kaava-alue rajautuu Kyröskosken teollisuustaajaman valtakunnallisesti merkittäväksi arvotettuun RKY-alueeseen. Korttelin 52 tontit olivat rakennusliikkeen ja rakennusliike-kiinteistösijoittaja-tahon omistuksessa eikä kaupunkikuvaa tai pysäköintiratkaisua määrääviä ehtoja ollut siten mahdollista sitoa tontinluovutukseen. Kunnan kaupunkikuvalliset tavoitteet esim. julkisivuväritystä ja materiaaleja kohtaan ilmaistiin siten suoraan kaavassa. Kyröskosken taajamaan kohdistuu rakennuspaineiden sijaan voimakkaita taantumisen merkkejä. Pääkadunkin varrelta liiketilat tyhjenevät ja työpaikat kunnasta vähenevät. Vähäistä muuttoliikettä on kunnan haja-asutusalueilta keskustaan ikääntyvän väestön muuttaessa omakotitaloista kerrostaloihin. Tulijoiden maksuhalukkuus ei kuitenkaan ole kovin hyvä suhteessa rakentamisen kustannuksiin ja uudet rakennushankkeet siten harvinaisia. On siksi epätodennäköistä, että yksityistä investointihalua edes potentiaalisesti heikentäviä ehtoja asetettaisiin myöskään korttelin 54 kulmatontin (54-3) luovutukseen, vaikka siihen periaatteessa olisi mahdollisuus Ratkaisun periaatteet Kaavaratkaisussa teollisuustaajamaksi syntyneen Kyröskosken pienimittakaavaisen ja tiiviin pääkadun, Valtakadun, kaupunkirakennetta on jatkettu katuvälin verran etelään. Purkuluvan saaneen omakotitalon tontti, joka aiemmassa asemakaavassa oli käyttötarkoitukseltaan teollisuusaluetta (Tp), muutettiin kaavalla asuinkerrostalojen korttelialueeksi. Liiketiloja sisältävän rakennuksen korttelialueen ALpääkäyttötarkoitus säilytettiin tarkistaen muutoin rakentamisen ohjausta ja rakennusoikeuden määrää. Vaikka kaavan tulevalle rakentamiselle osoittama ratkaisu on merkittävästi nykytilanteesta poikkeava, erillisellä määräyksellä on mahdollistettu myös nykyisen liikerakennuksen säilyminen tontilla sen jäljellä olevan elinkaaren ajan. Tehdasalueella sijainneen entisen terveyskeskuksen tontti kaavoitettiin asuin- ja liikerakennusten korttelialueeksi AL. Korttelissa 54 em. tyhjän tontin lisäksi sijaitsevat kaksi puurakenteista vanhempaa pientaloa suojeltiin asemakaavalla. 47

50 AVOIMEN JA JOUSTAVAN ASEMAKAAVAN KÄYTÄNNÖT PILOTTIKOHTEENA HIUKKAVAARAN KESKUS OULU Kuva 22. Korttelien asemakaavan muutos, pienennös kaavakartasta (ilman merkintöjä ja määräyksiä). 48

51 Rakentamisen mitoituksessa on pyritty huomioimaan sekä sovittaminen ympäristön kulttuuri- ja rakennushistoriallisesti arvokkaaseen rakennuskantaan että Valtakadun pienimittakaavaiseen ja katukuvaan. Sallimalla korkeampi rakentaminen kortteleiden kulmissa on pyritty luomaan kaupunkikuvalliset dominantit portiksi taajaman liike-elämän pääkatujaksolle. Rakennusten maantasokerroksen liiketilavaatimuksella ja tiettyyn rakennusalan linjaan sijoittamisella sekä pysäköinnin sijoittamisen ohjaamisella on pyritty luomaan selkeää ja tiivistä katutilaa. Kaavan pysäköintiratkaisuun sidotulla rakennusoikeudella on pyritty kepin sijaan porkkaanaa periaatteella edistämään sekä kaupunkikuvallisista että elämänlaadullisista syistä toteutuvaksi toivotun rakenteellisen pysäköinnin toteutumista Käytetyt määräykset ja ohjauskeinot Perinteisestä eroava kaavamerkintä tässä asemakaavassa on kahdelle asuinkerrostalotontille asetettu pysäköintiratkaisuun sidottu tehokkuusluku: e=0.4/0.8 Pysäköintiratkaisuun sidottu tehokkuusluku. Ensimmäinen luku kertoo tehokkuuden, joka merkinnän osoittamalla alueella sallitaan toteutettavaksi tapauksessa, jossa autopaikat sijoitetaan piha-alueelle. Jälkimmäinen luku kertoo tehokkuuden, joka sallitaan toteutettavaksi rakenteellisen pysäköinnin yhteydessä. Toki joustoa kaavan toteutukseen antavat myös kaavaan valitut yleisemminkin käytetyt ja ympäristöministeriön asemakaavaoppaassakin esitellyt määräykset: ¼ r IV lto00% Murtoluku roomalaisen numeron edessä osoittaa, kuinka suuren osan rakennuksen toisen eli kadunpuoleisen maantasokerroksen alasta saa rakennuksen ensimmäisessä rinteeseen sijoittuvassa kerroksessa käyttää kerrosalaan luettavaksi tilaksi. Merkintä osoittaa, kuinka monta prosenttia tontille tai rakennusalalle sallitusta kerrosalasta saadaan käyttää liike- ja toimistotiloja varten. Nykyisen liikerakennuksen tontilla säilyttämisen mahdollistava kaavamerkintä on seuraava: Rakennus, joka voidaan säilyttää kaavalla erilaiseksi osoitetusta uudesta rakennusalasta huolimatta Muut huomiot Toinen tonteista, jolla pysäköintiratkaisuun sidottua rakennusoikeutta kokeiltiin, on parhaillaan rakentumassa. Osoittautui, että porkkanaksi tarkoitettu ohjauskeino ei käytännössä ollut riittävä pienen kunnan rakentamisen ohjauksessa keskeisestä sijainnista huolimatta: rakennusliike valitsi ennemmin pienemmän rakennusoikeuden ja pihalle sijoittuvat autopaikat kuin tonttirajan suuntaisen rakennusmassan maantasokerroksen käyttämisen ns. rakenteelliseen pysäköintiin. Näin siis siitäkin huolimatta, että kalliiseen maanalaiseen tai edes rinteeseen sijoittuvaan rakentamiseen ei tällä tontilla edellytetty ryhdyttävän. 49

52 4. JOHTOPÄÄTÖKSET JA SUOSITUKSET 4.1 Asemakaavan sisältö Asemakaava-asiakirjat Asemakaava esitetään kartalla. Asemakaavan sisältö esitetään kaavamerkinnöillä ja määräyksillä. Asemakaavaan liittyy kaavaselostus. Asemakaavakartta merkintöineen ja määräyksineen on oikeusvaikutteinen, sen sijaan kaavaselostus on luonteeltaan kaavaratkaisun taustoja ja perusteluja kuvaava raportti, eikä sillä ole suoria oikeusvaikutuksia. Selostuksen avulla voidaan kuitenkin selventää asemakaavan tarkoitettua ohjausta Asemakaavan sisällön joustavuus Asemakaavan joustavuus määräytyy siitä, millainen kokonaisuus käytetyistä merkinnöistä ja määräyksistä muodostuu. Jousto voi vaihdella eri osa-alueilla. Joustotarpeeseen vaikuttavat mm. kaavan toteutumiseen liittyvät epävarmuustekijät, tiedossa olevat erilaiset hyväksyttävät tavat toteuttaa kaavaa, sitovien reunaehtojen määrä ja laatu sekä toteuttamisen aikajänne. Asemakaavan joustavuuden kannalta keskeisiä kysymyksiä ovat - mitä, ketä ja miksi asemakaavalla ohjataan, - miten suunnittelutehtävän luonne tai alueen olosuhteet heijastuvat ohjaustarpeisiin, - onko olemassa asioita, joiden ohjauksesta ei voi tinkiä esim. asemakaavan sisältövaatimusten täyttymiseksi, - millaisia vapausasteita missäkin asiassa halutaan ( joustavuustasojen määrittely ), - mitkä asiat voivat muuttua ajan myötä, jonka vuoksi niitä ei pidä liikaa ohjailla (ajan tasalla pysyminen, muuntojoustavuus ). Laadittaessa asemakaavaa konkreettista hanketta varten on mahdollista räätälöidä asemakaavan sisältöä vastaamaan toisaalta hankkeen tarpeita ja toisaalta varmistamaan, että hanke toteutuu tarkoitetulla tavalla. Tällöin korostuu yhteistyö rakennusvalvonnan kanssa mitkä asiat on syytä määritellä kaavassa ja miltä osin rakentamista ohjataan lupamenettelyn yhteydessä. Tyypillisesti suunnittelualueena on yksittäinen kortteli tai tontti. Laadittaessa asemakaavaa esimerkiksi kokonaiselle asuinalueelle, jonka toteutustapa ja tahot eivät vielä ole tiedossa, ovat joustavuudenkin tavoitteet erilaiset kuin ns. hankekaavassa. Joustavuuden näkökulmasta saattaa olla tarpeen varautua erilaisiin toteutustapoihin, joiden kuitenkin olisi täytettävä alueelle asetetut yleiset, esimerkiksi kaupunkikuvalliset tai määrälliset tavoitteet. Tyypillisiä joustavuuteen liittyviä asioita ovat esimerkiksi - korttelialueiden käyttötarkoitukset (esimerkiksi kerros- ja pientalojen jakauma ja eri toimintojen sekoittuminen kortteleissa) - tonttijaon ohjeellisuus - rakennusoikeuden jakautuminen eri toiminnoille (minimit/maksimit tai haarukat) - kerrosluku (tietyissä rajoissa) - rakennusten sijoittuminen tonteilla (reunaehtojen puitteissa) Tyypillisiä reunaehtoja, joita tällaisessa tilanteessa on syytä reunaehtoina esittää ( joustamaton osa ) ovat esimerkiksi - rakennusten sijoittuminen suhteessa katulinjaan - harjasuunnat (kaupunkikuvalliset syyt, aurinkoenergian hyödyntäminen) - rakennusten kerrosluku tai räystäskorkeus (kaupunkikuvallisen yhtenäisyyden vaatimus) - rakennusoikeuden kokonaismäärä - niiden alueiden rajaaminen rakennusalojen ulkopuolelle, jotka jostain syystä eivät sovellu rakentamiseen (esim. pima-alueet, melualueet, luontoarvot) 50

53 Joustavuutta voi kaavassa lähestyä myös asteittaisella ajattelulla: - ehdottomasti määriteltävät asiat (esimerkiksi rakennusoikeuden määrä) - vahvasti ohjatut ratkaisut (esimerkiksi pääasiallinen julkisivumateriaali) - suuntaa-antavat tai ohjeelliset ratkaisut (esimerkiksi suunnittelumääräys: Alueen suunnittelussa on mahdollisuuksien mukaan huolehdittava esteettömyyden toteutumisesta tai Alueen toteuttamisessa on pyrittävä säilyttämään alueen kaupunkikuvalliset erityispiirteet - ns. positiiviset reunaehdot (esimerkiksi määräys Alueen yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa tulee hyödyntää alueen tarjoamia mahdollisuuksia lähivirkistysalueena. ) - asiat, joita ei haluta ohjata asemakaavalla (esimerkiksi julkisivumateriaalit, värit, palvelujen laatu tai sijoittuminen jne.) Eräs keskeinen näkökulma, joka liittyy asemakaavojen joustavuuden tavoitteisiin, on yleinen yhdyskuntarakenteen tiivistämisen tarve. Alueet uudistuvat sekä käyttötarkoitusmuutosten että tiivistymisen kautta. Tämä tarkoittaa sitä, että asemakaavoissa on (soveltuvin osin) tarvetta varautua alueiden vaiheittaiseen toteutumiseen, tiivistämismahdollisuuksien osoittamiseen sekä käyttötarkoitusmuutosten mahdollistamiseen nykyistä joustavammin. Tätä on mahdollista hoitaa periaatteessa kahdella tavalla: 1. Varautumalla siihen, että alueiden käyttötarkoitukset voivat tulevaisuudessa muuttua ja lisärakentamiselle tulla tarvetta. Tällöin kaavassa osoitettu maankäyttö suunnitellaan siten, että sitä on mahdollista myöhemmin muuttaa uusia tarpeita vastaavaksi ei siis suhtauduta kaavan sisältöön lopputilanteena, vaan esimerkiksi johonkin tiettyyn tavoiteajankohtaan tähtäävänä suunnitelmana, joka voi tämän jälkeen muuttua. Ajattelumalli on tuttu yleiskaavoituksesta. 2. Laatimalla kaava niin joustavaksi, että se todennäköisesti taipuu ajan myötä muuttuviin tarpeisiin. Käytännössä tämä voi tarkoittaa väljää käyttötarkoitusmäärittelyä sekä alueen vaiheittaisen tiivistämisen mahdollistamista esimerkiksi rakennusoikeusporkkanoilla (alueelle määritetyn rakennusoikeuden päälle osoitettua lisärakentamismahdollisuutta, joka täyttää sille asetetut ehdot). Esimerkiksi: Alueelle saadaan rakentaa osoitetun rakennusoikeuden lisäksi yhteisiä harrastus- ja työtiloja sekä sivuasuntoja, kuitenkin enintään 30% alueelle osoitetun rakennusoikeuden kokonaismäärästä Asemakaavamerkinnät ja -määräykset Asemakaavamerkinnät voivat olla ns. aluemerkintöjä (korttelialueet, muut alueet), osa-aluemerkintöjä, viivamerkintöjä, sekä näiden ominaisuuksiin liittyviä merkintöjä. Kaavamääräykset kohdistuvat joko koko alueeseen, osa-alueisiin tai yksittäisiin merkintöihin ja voivat liittyä rakentamisen tai muun alueidenkäytön ohjaukseen. Asemakaavoissa voi myös antaa ns. suojelumääräyksiä. Asemakaavamerkintöjen käytössä noudatetaan asetusta maankäyttö- ja rakennuslain mukaisissa kaavoissa käytettävistä merkinnöistä. Kaavamerkintäasetuksen 1 :ssä todetaan, että MRL:n nojalla laadittavissa kaavoissa käytetään asetuksen liitteen mukaisia merkintöjä, mutta kaavoissa voi käyttää myös muita merkintöjä. Lisäksi todetaan mm., että kaavamerkintöjä voidaan täsmentää kaavamääräyksillä. Asetuksen mukaiset kaavamerkinnät tarjoavat runsaasti mahdollisuuksia ohjata rakentamista ja muuta maankäyttöä kuhunkin tilanteeseen tarkoituksenmukaisella tavalla. Lisäksi on em. asetuksen 1 :n mukaan mahdollista laatia räätälöityjä merkintöjä, jotka voivat täydentää asetuksen mukaisten merkintöjen ohjausta. Tyypillisiä räätälöityjä korttelialuemerkintöjä, jotka myös liittyvät asemakaavan joustavuuteen, ovat erilaiset useiden merkintöjen yhdistelmät, kuten: AKR Asuinkerrostalojen, rivitalojen ja muiden kytkettyjen asuinrakennusten korttelialue. Osa-alueita koskevia merkintöjä voidaan kohdentaa esimerkiksi alueen erityisominaisuuksien perusteella, kuten: lep Alueen osa, jolla sijaitsee lepakoiden elinympäristön suojelun kannalta merkittäviä arvoja. 51

54 Asemakaavamerkinnät voivat olla myös ohjeellisia (ks. myös jäljempänä viivamerkinnät). Ohjeellisten merkintöjen käyttö voi antaa tarkoituksenmukaista joustavuutta kaavan ohjaukseen ja tulkintaan. Ohjeellisilla merkinnöillä ei ole vastaavaa oikeudellista vaikutusta kuin sitovilla merkinnöillä. Viivamerkintöjen joustavuuteen vaikuttaa se, käytetäänkö pakollista pistekatkoviivamerkintää vai ohjeellista katkoviivamerkintää. Myös viivojen piirtämistapa (yksityiskohtaisuus/suurpiirteisyys) vaikuttaa niiden tulkintaan, samoin kuin käytettävät viivanpaksuudet. Lisäksi asemakaavan joustavuuteen voi vaikuttaa mm. kaava-alueen rajauksella (suhde voimassaolevaan kaavaan, mitä aluetta koskien laadittavalla kaavalla ratkaistaan asioita) sekä mittakaavalla. Asemakaavamääräysten käytöllä voidaan kaavan ohjaavuutta kohdentaa olennaisiin kysymyksiin ja määräysten muotoilulla antaa sopivaa joustoa kaavan ohjaukselle. Asemakaavamääräyksiä on periaatteessa kahta tyyppiä: - yleismääräykset (jotka koskevat joko koko kaava-aluetta tai useita kaavan osa-alueita) sekä - indeksimääräykset (jotka kohdentuvat yksittäisiin merkintöihin). Kaavan joustavuuden kannalta ei ole periaatteessa eroa sillä, käytetäänkö yleis- vai indeksimääräyksiä. Enemmän on merkitystä sillä, miten määräykset muotoillaan. Oma määräystyyppinsä ovat suojelumääräykset, jotka ovat luonteeltaan ehdottomia, mutta nekin sisältävät usein joustavia elementtejä ja tulkinnanvaraa, esimerkiksi: Alueella olevia rakennuksia ja rakenteita ei saa purkaa eikä niiden ulkoasua muuttaa siten, että niiden kulttuurihistoriallisesti merkittävä luonne turmeltuu Asemakaavaselostus Asemakaavaselostus liittyy asemakaavaan, mutta asemakaavaselostuksella ei ole asemakaavamerkintöjen ja määräysten tapaan oikeusvaikutuksia eli juridista statusta. Asemakaavaselostus täydentää oikeusvaikutteista asemakaavaa (asemakaavakarttaa, jossa varsinaiset merkinnät ja määräykset on esitetty) kuvaamalla asemakaavan lähtökohtia, tavoitteita, ratkaisuja ja niiden perusteluja sekä vaikutuksia ja toteuttamista. Asemakaavaselostus toimii myös asemakaavan tulkintaohjeena. Tämän roolijaon vuoksi on suositeltu, että asemakaavakartan yhteydessä esitettäisiin vain merkinnät ja määräykset, mutta suositukset olisivat osa kaavaselostusta. Suosituksia on toki mahdollista esittää myös kaavakartan yhteydessä, mutta silloin ne on selvästi eroteltava oikeusvaikutteisista määräyksistä. Asemakaavan joustavuuteen liittyy sekin, millä tavoin kaavaselostuksessa kaavaratkaisuja kuvataan ja miten niitä perustellaan. Oikeustapauksissa saatetaan kiinnittää huomiota esimerkiksi siihen, missä tarkoituksessa kaavaa on tehty, millä tavoin kaavan selvitykset on laadittu ja miten ne heijastuvat kaavaratkaisuihin. Tässä mielessä voi olla hyödyllistä kuvata selkeästi kaavamerkinnöille tarkoitettua joustoa erilaisia hyväksyttäviä tapoja toteuttaa kaavamerkinnöissä tai määräyksissä ohjattua alueidenkäyttöä ja rakentamista. Vastaavasti kaavan tulkintaa selkeyttää jouston reunojen määrittely mitkä ovat ne sitovat reunaehdot, joiden puitteissa kaavan toteuttamisessa voidaan toimia. 4.2 Muut rakentamisen ohjauskeinot Maankäyttö- ja rakennuslain mukaisista ohjauskeinoista kaavan lisäksi keskeisiä ovat rakennusvalvonta lupamenettelyineen, katusuunnitelma, tonttijako sekä puiston tai muun yleisen alueen suunnitelma (MRA 46 ). Lainsäädännössä säänneltyjen ohjauskeinojen lisäksi kunta voi ohjata maankäyttöä tekemillään tontinluovutussopimuksilla tai maankäyttösopimuksilla. Rakentamista ohjataan lisäksi rakennusjärjestyksellä, ympäristölupamenettelyllä sekä rakentamistapaohjeilla. 52

55 Kuva 23. Esimerkki Porvoon kaupungin Skaftkärrin alueen energiatehokkuuspilottikohteeseen liittyvästä eri ohjauskeinojen työnjaosta. Oleellista on hyödyntää tehokkaasti erilaisia ohjauskeinoja ja suunnata ohjaus tarkoituksenmukaisesti eri tahoille. Kun yhteistyö esimerkiksi rakennusvalvonnan ja kaavoituksen välillä on toimiva, ei kaavaankaan ole tarpeen sisällyttää ylimääräistä ohjausta, joka kuuluisi rakennusvalvonnan tehtäviin. Voidaankin sanoa, että toimiva kaupungin organisaatio ja sisäinen vuorovaikutus antavat edellytyksiä kaavojen joustavoittamiseen. Rakennustapaohjeiden käytössä on otettava huomioon, ettei niillä voi olla vastaavaa oikeusvaikutusta kuin asemakaavamerkinnöillä ja määräyksillä. Tätä oikeusvaikutusta ei voi saada aikaan esimerkiksi kaavamääräyksellä (kuten joskus näkee tehtävän). Toisin päin ajatellen rakentamistapaohjeet juuri tuon ohjeellisuutensa vuoksi tarjoavat hyvän välineen joustavoittaa asemakaavallista ohjausta. Kaavaa laadittaessa voidaan päättää, miltä osin sitova ohjaus on tarpeellista ja miltä osin ohjaus voi olla luonteeltaan ohjeellista ja suosittelevaa. Kumppanuuskaavoituksessa on huomattava, että maankäyttösopimuksilla ei voida sitovasti sopia kaavan sisällöstä. Tällä menettelyllä ei siten ole suoranaista vaikutusta kaavan sisältöön. Kuitenkin on niin, että mikäli asemakaavoituksen taustalla on hanke, jonka suunnittelu kytketään asemakaavaprosessiin, on tästä mahdollista saada konkreettista hyötyä nimenomaan kaavan ja muiden ohjauskeinojen väliseen työnjakoon. Hankesuunnittelun pohjalta voidaan konkreettisesti nähdä, mitkä hankkeen osatekijät ovat minkäkin ohjausinstrumentin kannalta relevantteja. Tarve varmistaa kaavan riittävä ohjaus ei korostu vastaavalla tavalla kuin tilanteissa, joissa konkreettista hanketta ei vielä ole olemassa. Hyvä yhteistyö rakentajan tai kiinteistökehittäjän kanssa voi varmistaa molemminpuolisen ymmärtämyksen ja sitoutumisen yhteisiin tavoitteisiin, jolloin kaavallinen ohjaustarve voi vähetä. 53