Luonnos hallituksen esitykseksi aravalainakantaan kohdistuvien valtion taloudellisten tukitoimenpiteiden kehittämiseksi

Transkriptio

1 YM Lausuntopyyntö VN/980/2018-YM-1 Luonnos hallituksen esitykseksi aravalainakantaan kohdistuvien valtion taloudellisten tukitoimenpiteiden kehittämiseksi Johdanto Kasvukeskusten ulkopuolisilla alueilla valtion tuella rahoitettuja ARA-vuokra-asuntoja jää tyhjilleen kaupunkeihin suuntautuvan muuttoliikkeen vuoksi. Lisäksi ARA-talojen syrjäinen sijainti ja huono kunto voivat aiheuttaa asuntojen vajaakäyttöä. Vajaakäytöstä aiheutuu haasteita vuokrataloyhteisöjen taloudelle. Vuokrataloyhteisöjen taloudelliset vaikeudet aiheuttavat riskejä myös lainanantajille ja takaajille eli kunnille, valtiolle ja muille rahoittajille. Valtion taloudellisilla tukitoimenpiteillä pyritään helpottamaan aravalainoitettuja asuntoja omistavien vuokrataloyhteisöjen taloudellisia vaikeuksia. Tausta Pääministeri Juha Sipilän hallitusohjelman mukaan hallituskaudella etsitään ratkaisuja väestön vähenemisestä aiheutuvien tyhjien asuntojen ongelmaan. Hallituksen esityksen tarkoituksena on toteuttaa ympäristöministeriön asettaman, asuntokannan ja asuinolojen kehittämistä kasvukeskusten ulkopuolella tarkastelleen AAKEtyöryhmän ehdotuksia. Työryhmän toimikausi oli ja sen tehtävänä oli selvittää kasvukeskusten ulkopuolella olevien valtion tukemien vuokrataloyhteisöjen taloudellisten vaikeuksien laajuutta ja tulevaa kehitystä sekä arvioida vuonna 2013 voimaan tulleen aravalainoitettuja vuokrataloyhteisöjä koskevan lainsäädännön toimivuutta ja riittävyyttä vuokra-asuntoyhteisöjen ongelmien hoidossa. Työryhmä esitti raportissaan useita erilaisia sekä aravalainakantaa että valtion taloudellisia tukitoimenpiteitä koskevia ehdotuksia. Työryhmä esitti taloudellisia tukitoimenpiteitä koskevan lainsäädännön muuttamista siten, että niiden myöntäminen olisi mahdollista jo ennakoivasti siinä vaiheessa, kun vuokrataloyhteisön tilanteen heikkenevä kehitys on todettavissa. Työryhmä esitti myös, että lainaehtomuutosten käsittelyssä käytössä oleva pohjakorko poistettaisiin. Lisäksi työryhmä esitti, että purkuakordin myöntöperusteita muutettaisiin ennakoivimmiksi ja että purku- ja rajoitusakordien enimmäismäärää nostettaisiin 10 prosenttiyksiköllä. Lainakannan osalta työryhmä esitti korkeiden aravakorkojen alentamista valtaosassa aravalainakantaa käytössä olleelle 1,39 prosentin tasolle. Lausuntopalvelu.fi 1/5

2 Tavoitteet Esityksen tavoitteena on parantaa aravalainoitettuja asuntoja omistavien vuokrataloyhteisöjen toimintaedellytyksiä ja elinkelpoisuutta. Muutoksilla voitaisiin ehkäistä sekä vuokrataloyhteisöjen, kuntien että valtion riskien toteutumista ja edistää asumiskustannusten kohtuullisuuttaa ARA-vuokra-asunnoissa. Lakiesitys on tarkoitus antaa eduskunnalle syysistuntokauden 2018 aikana. Muutosten on tarkoitus tulla voimaan Aikataulu Lausunto pyydetään antamaan lausuntopalvelu.fi:n kautta viimeistään KUUMA-KUNTIEN LAUSUNTO: 1. Yleistä Mitä mieltä olette luonnoksesta hallituksen esitykseksi? o Kannatamme esitystä pääosin tai kokonaan, taikka meillä ei ole esityksestä huomautettavaa X o Kannatamme esitystä osittain o Emme kannata esitystä o Emme ota esitykseen yleisesti kantaa, kommentoimme vain eräitä yksityiskohtia Näkemyksenne esityksen tavoitteista Kannatamme esitystä. Esitämme lisäyksiä, että tämä edesauttaisi vanhan asuntokannan vuokrien pysymisen kohtuuhintaisena. KUUMA esittää juurikysymysten laajempaa uudistusta koko maata koskevana. Aluejaolla ei ole perustavaa laatua erottavaa tekijää. Lakiesitys koskee pääasiassa muuttotappioalueiden ongelmia, mutta ajoittain väestönkato ja väärän kokoiset asunnot väärissä paikoissa koskettavat myös KUUMA kuntia. Tavoitteet ovat perusteltuja, mutta esitetyt keinot lähtevät ensi sijassa valtion taloudellisten riskien ehkäisystä. Se sopii reunaehdoksi, mutta tavoite ja keinot tulee määrittää vuokralaisen aseman asukkaan ja kohtuuhintaisen asumisen näkökulmasta. Yleishyödylliset talotoimijat/omistajat ovat lähtökohtaisesti luotettavia ja omatoimisia, keinoissa ei ole syytä rajoittua reaktiivisiin, myös proaktiivisia keinoja tarvitaan. Lausunnolla olevassa esityksessä tavoitteet kohdistetaan liian suppeina, asumisen alan toimijat tulee käsitellä laajemmin alueellisesti ja asiallisesti. Lainojen konvertointi ei saa asettaa vuokrataloyhtiöitä eriarvoiseen asemaan. Lausuntopalvelu.fi 2/5

3 Näkemyksenne ehdotettujen muutosten arvioiduista vaikutuksista 2. Ehdotukset Näkemyksenne lainaehtomuutosten, tervehdyttämisavustuksen ja purkuakordin myöntöedellytysten joustavoittamisesta Valtion kannalta riskit pienenevät, mutta talotoimijoiden kannalta keinot vuokrien alentamiseen eivät ole yhdenvertaisia. Ehdotukset ovat oikeansuuntaisia, mutta riittämättömiä. Delegointi asetustasolle tai vielä sitäkin alemmas on perusteltua nopean reagoinnin edistämiseksi. Koska talouden ongelmat koskevat koko maata, tulisi myös HE tukikeinot/soveltamisala ulottaa koko maata koskevaksi. ARA on tehnyt myönteisiä päätöksiä rajoitusten vapauttamiseksi ja myyntien sallimiseksi, mikä on erittäin merkittävä asia. Syrjäisemmillä seuduilla tätä mahdollisuutta muun muassa kuntasektorin päätöksentekijät eivät riittävästi tiedosta. Luppokapasiteetin purkaminen voitaisiin sitoa uustuotannon käynnistämisen tavoin yleisiin yhteiskunnallisiin kannusteisiin. Purkuakordi tulisi ulottaa myös konvertoituihin lainoihin. Purkuavustuksen ja akordin määrä tulisi olla todellisten kustannusten mukainen, ts. jopa 95%,. Purkuavustusten, tervehdyttämisavustusten ja muiden, mukaan lukien, käynnistysavustusten vakaus, pitkäjänteisyys ja menettelytapojen harmonisointi ovat oleellisia korjaavia toimia. Kaikki edellä mainitut avustukset tulee olla jatkuvassa haussa, hakuaikojen uudistus olisi joustoa joka nopeuttaisi reagointia. Käynnistysavustuksen tulisi olla yksi pysyvä tukikeino. Keinovalikoima, esim. tervehdyttämisavustusten muodoissa tulee olla esim. laina-aikojen pidentämismahdollisuuden ohella erityyppisiä niin sanottuja kertaeriä (kärkeen riittävän tehokas tuki) ja pidemmän ajan jatkuvia vuotuisia tukia. Joustava ja räätälöitävissä oleva keinovalikoima varmistaa sen, että vuokriin ei tempoilevasti kohdistu ylisuuria muutoksia. Tukilainsäädännön tarkoitus ei toteudu, jos järjestelmä ei kannusta varhaiseen puuttumiseen. Avustus pitää voida myöntää jo ennen kuin taloudelliset tappiot ovat toteutuneet. Aikatekijän merkitys johtaa usein käytännössä siihen, että asuintalon tontti on pitkään kokonaan käyttämättä tuottamatta mitään, kun purkamista koskeva päätösketju on hidas. Tuoton sijaan tontti aiheuttaa kuluja, yleisen edun kannalta ilkivaltaa, häiriöitä, turvallisuusriskejä ja ao. taloyhteisön kannalta vastuut vakuutuksista, vesi-ym. liittymien valmiuden ylläpidosta aiheuttaa uponneita kustannuksia sille ja lopulta jäävät muiden vuokralaisten vuokrilla kustannettaviksi. Talouden tervehdyttämiseen kannustamisen tulisi olla tulevaisuuteen katsovaa ja ennaltaehkäiseviä korjaustoimia painottavaa. Heikko taloudellinen tulevaisuus voidaan osoittaa kehittämissuunnitelmilla, jonka pitäisi olla riittävä tuen myöntämisen peruste. Oleellista tulisi olla omistajan sitoutuminen kehittämiseen, eivätkä muodot millä tuen tarve toteennäytetään. Omistajan vararikon odottaminen ei palvele kenenkään päämääriä. Varhaisen reagoinnin mahdollistuessa omistajan ja talotoimija-yhteisön omat talouden korjaustoimet ovat laajemmin käytettävissä eikä synny tilanteita, että valtion tuen lähtökohdat tekevät vuokralaisen Lausuntopalvelu.fi 3/5

4 kannalta tuen hakijan toimet hyödyttämiksi. Konvertointi markkinaehtoisiksi lainoiksi ei saa aiheuttaa eriarvoisuutta yhteisölle, koska sen tavoitteena on ollut yhtiön - tai viime kädessä asukkaan etu. HE ohella YM:n olisi syytä harkita sellaisten ehdotusten tekemistä, joilla taloudellisten vaikeuksien tukitoimia suunnattaisiin myös konvertoinneilla takavuosina muodostuneeseen lainakantaan. Olisi syytä harkita sellaista uutta tukimuotoa, joka ulottuisi myös sellaiseen yhtiöön joka on konvertoinut lainansa. Lainakannan aravakorkojen osalta esityksen tulisi koskea kaikkia korkeita aravalainoja ja kaikkia vuokrataloyhteisöjä, myös vuokrataloyhteisöissä joissa heikkenevää kehitystä ei ole. Korkotukijärjestelmän voimassa olleen v järjestelmän yli 10 mrd:n lainakannan myötä vastakkainasettelua voi syntyä ns. vanhan ARA kannan ja uuden kannan välillä, joka lisää vanhan kannan mahdollista vajaakäyttöä. Purkukuluissa on asetettu hallinnollisia tasoja, ja mikäli purku on asianmukaisesti kilpailutettu, kilpailutusta tulee pitää riittävänä kulujen hyväksymiseksi Purkuun liittyy usein aitaamis-, vakuutus- ym. kustannuksia, joita tulisi myös pitää tukiin oikeuttavina menoina yksinkertaistetusti sillä perusteella, että ne on asianmukaisin kuitein todennettu maksetuiksi. Lähtökohtaisesti valtion tuen tulisi olla 95 % todellisista todennetuista kustannuksista, jotta sillä olisi toivottua vaikuttavuutta. Jos avustusta on myönnetty 70 % arvioitujen kustannusten perusteella, ja toteutuneet kustannukset ovat ylittyneet, niin avustus on todellisuudessa ollut vain noin 60 % kokonaiskustannuksesta. Esitämme, että avustusta tulisi olla mahdollista hakea uudelleen perustuen todellisiin kustannuksiin. Vaihtoehtoisesti avustusten myöntämisen vuosisidonnaisuus tulisi poistaa. Purkuavustus pitäisi maksaa yhteisölle urakan käynnistyessä ja kustannusten realisoituessa. Tukimuodot pitäisi yleisesti ottaen olla räätälöitävissä. Näkemyksenne purku- ja rajoitusakordin enimmäismäärien nostamisesta Ehdotukset ovat oikeansuuntaisia, mutta riittämättömiä. Näkemyksenne lainaehtomuutosten pohjakoron poistamisesta Ehdotukset ovat hyvin perusteltuja. Näkemyksenne enimmäiskoron asettamisesta korkeakorkoisiin aravalainoihin ja korkosäännösten yksinkertaistamisesta Lainakannan osalta työryhmä esitti korkeiden aravakorkojen alentamista valtaosassa aravalainakantaa käytössä olleelle 1,39 prosentin tasolle. Kannatamme korkosääntelyn yksinkertaistamista. Lausuntopalvelu.fi 4/5

5 3. Muuta Muita huomioita ja kommentteja Viittaamme aiemmin kuluvana vuonna 40 v korkotukilaista annettuun KUUMA-kuntien lausuntoon. Valtiontukien jako on mm Hannele Pokan selvityksessä todettu vaativan uutta tarkastelua ja uutta ajattelua. Isompi rahoituksen uudistus on tarpeen, ei vain yksittäisinä osauudistuksina tehtävät lakiesitykset. Talotoimijoiden talousongelmat ovat paitsi vuokrataloyhtiöiden omistajien ongelmina, vuokrien määrittelystä johtuvat segregaatioriskit koskee asukkaita ja alueellisesti koko maata. Selvityshenkilö Rossilahden esitykset tulisi kytkeä tähän lakipakettiin. Tämä KUUMA-kuntien lausunto on voimassa, mikäli KUUMA-komissio tai KUUMAjohtokunta ei lausunnon antamisen jälkeen anna asiaan eriävää mielipidettä, tai halua joiltakin osin muuttaa lausuntoa. Lausuntopalvelu.fi 5/5