Helsingin kaupunki Pöytäkirja 4/ (7) Yleisten töiden lautakunta Ka/

Transkriptio

1 Helsingin kaupunki Pöytäkirja 4/ (7) 50 Yleisten töiden lautakunnan lausunto Sörnäisten (10.ko) asemakaavan muutoksesta (nro 12284), Verkkosaaren eteläosa HEL T Lausunto antoi kaupunkisuunnitteluvirastolle seuraavan lausunnon: Verkkosaaren eteläosaan suunnitellaan asuin- ja toimitila-alue, johon tulee asunnot noin uudelle asukkaalle. Asuinalue koostuu kahdesta asuinkorttelista, joista toinen on erityyppisistä asuinkerrostaloratkaisuista koostuva suurkortteli ja toinen on rantaviivaan rakennettu merellinen terassitalokortteli. Alueen eteläosassa, välittömästi Kulosaarensillan pohjoispuolella on tontti suurta toimitilarakennusta varten, joka on korkeimmillaan 18- kerroksinen. Verkkosaarenkanavan toteutustavalla on vaikutus kanavaan rajautuvien tonttien ja yleisten alueiden toteutuskustannuksiin sekä alueelta saataviin tonttituloihin. Asemakaavamääräyksissä on (w-3)- määräys, joka koskee Verkkosaarenkanavan itäisintä aluetta. Määräyksessä todetaan, että kanavan länsipää voidaan toteuttaa joko vesialueena tai matalin istutuksin luonnonrannan kaltaisena, kadun tasolta vedenpinnan tasolle laskevana puistomaisena alueena, jolle sijoitetaan puisia istuskelutasoja. Jatkosuunnittelussa on selvinnyt, että kustannusero Verkkosaarenkanavan länsipään toteuttamiselle vesialueena on pieni suhteessa siitä saatuun hyötyyn kaupungille. Kanavan toteuttaminen vesialueena nostaa viereisten kiinteistöjen arvoa ja kaupungin saamia tonttituloja. Investointikustannukset ovat hiukan korkeammat vesialuevaihtoehdossa, mutta käyttötalouden osalta taas puistomainen ratkaisu on kalliimpi. Alueen tiiviin rakentamisen, kulutuksen sekä pilaantuneen maaperän takia aluetta ei voida rakentaa kuitenkaan luonnonrannan kaltaiseksi. Rakenneratkaisujen ja pienen kustannuseron sekä tonttitulojen vuoksi asemakaavamääräyksestä tulee poistaa vaihtoehto puistomaisesta, luonnonrannan kaltaisesta alueesta. Alueen katujen suunnittelu on käynnissä. Korot määritellään katusuunnitelmassa, joka valmistuu kevään 2015 aikana. Korttelien katualueeseen rajautuvat reunalinjat tulevat olemaan korkeudessa + 3,3 m. Alueen korttelit on kaavoitettu kumppanuusperiaatteella.

2 Helsingin kaupunki Pöytäkirja 4/ (7) Käsittely Asemakaavan toteuttamisesta aiheutuu kaupungille kustannuksia kaupunkisuunnitteluviraston arvion mukaan seuraavasti (kustannustaso 2014, alv. 0 %): - esirakentaminen 7 miljoonaa euroa - pilaantuneiden maiden kunnostus 10 miljoonaa euroa - verkkosaaren kanava (kaupungin osuus) 6 miljoonaa euroa - muut rantarakenteet 5 miljoonaa euroa - kadut ja aukiot 4 miljoonaa euroa Kustannukset yhteensä 32 miljoonaa euroa. puoltaa Sörnäisten (10.ko) asemakaavan muutosta nro edellä esitetyin huomautuksin. Esittelijän muutos: Lisätään lausuntoehdotukseen seuraava uusi viides kappale: Alueen katujen suunnittelu on käynnissä. Korot määritellään katusuunnitelmassa, joka valmistuu kevään 2015 aikana. Korttelien katualueeseen rajautuvat reunalinjat tulevat olemaan korkeudessa + 3,3 m. Alueen korttelit on kaavoitettu kumppanuusperiaatteella." Esittelijä Lisätiedot kaupunginarkkitehti Jukka Kauto Petri Arponen, aluesuunnittelija, puhelin: petri.arponen(a)hel.fi Anni Tirri, suunnitteluinsinööri, puhelin: anni.tirri(a)hel.fi Liitteet 1 Kslk Asemakaavan muutosehdotuksen nro selostus, päivätty , päivitetty Kslk:n päätöksen mukaiseksi 3 Asemakaavan muutosehdotuksen nro kartta, päivätty Otteet Ote Kaupunkisuunnitteluvirasto Otteen liitteet Muutoksenhakukielto, valmistelu Lausuntoehdotus Lausunto on ehdotuksen mukainen.

3 Helsingin kaupunki Pöytäkirja 4/ (7) Esittelijän perustelut Aikaisemmat päätökset Tavoitteet Kaupunkisuunnitteluvirasto pyytää yleisten töiden lautakunnan lausuntoa Sörnäisten (10.ko) asemakaavan muutoksesta mennessä. Asemakaavan muutosalue sijaitsee 10. kaupunginosan (Sörnäinen) ja koskee osaa korttelista sekä satama-, vesi- ja katualuetta sekä venesatamaa. Muutoksessa muodostuu uudet korttelit Alue sijaitsee Kalasatamassa, etäisyys keskustasta on noin 2,5 kilometriä. Alueen koko on noin 6 hehtaaria, ja se rajautuu Kulosaarensillan pohjoispuolelle, meren ja tulevan Capellan puistotien väliin ja ulottuu hiukan nykyisen Verkkokadun pohjoispuolelle. Kaupunkisuunnittelulautakunta hyväksyi alueen asemakaavan muutosluonnoksen Alueelle on laadittu lisäksi aiemmin kaupunkisuunnittelulautakunnan hyväksymä asemakaavan muutosluonnos. Kaupunginhallitus päätti (113 ) varata Kalasataman Verkkosaaren asemakaavaluonnokseen merkityt korttelit ja (asuinrakennusoikeus noin k-m2) varattavaksi erillisellä ilmoittautumis- ja neuvottelumenettelyllä kumppanuuskaavoitukseen päätöksessä mainituin ehdoin. Kiinteistövirasto järjesti asuinkortteleita ja koskevan ilmoittautumis- ja neuvottelumenettelyn, jonka tarkoituksena oli saada 1-4 suunnitelmaa asemakaavan muutosehdotuksen laatimisen ja toteuttamisen pohjaksi. Ilmoittautumisja neuvottelumenettelyn pohjalta kiinteistövirasto tulee esittämään, että kortteleiden ja tontit varataan kolmelle eri toteuttajalle joiden kanssa neuvottelut on saatu päätökseen. Toteuttajien kanssa tullaan laatimaan erillinen sopimus toteutuksesta. Tavoitteena on suunnitella Verkkosaaren eteläosan kaupunkirakenne ja kaupunkikuva kantakaupunkimaiseksi; monipuoliseksi ja tiiviiksi. Laadukkaalla asuntoalueella painotetaan asumismuotojen monipuolisuutta ja uudentyyppisen kaupunkiasumisen eri muotoja. Alueelle muodostetaan suuri toimitilatontti, johon sijoittuu yksi Kalasataman korkeimmista rakennuksista. Sen kaupunkikuvallinen merkitys tulee olemaan ratkaiseva koko alueen kannalta.

4 Helsingin kaupunki Pöytäkirja 4/ (7) Mitoitus Pysäköinti Asemakaavan muutoksen tavoitteena on mahdollistaa kortteleista ja järjestetyn ilmoittautumis- ja neuvottelumenettelyn voittaneiden ehdotusten rakentaminen esitettyjen suunnitelmien mukaisesti siten, että alueelle rakentuu korkeatasoinen ja monimuotoinen asuinalue. Alueelle tehdään yhtenäinen, julkinen rantapromenadi ja Helsinkipuiston jatkuvuus alueella turvataan. Rantarakentamisella tuetaan merellisiä toimintoja alueella, rantakävelyä, oleskelua ja veneilyä. Verkkosaarenrannan eteläpäähän toimitilatontin ja asuinkorttelin väliin rakennetaan allas, jonka reunalla portaat laskeutuvat mereen tarjoten istuskelupaikkoja veden äärellä. Altaan reunalle rakennettava laituri voi toimia vierasvenekäytössä tarjoten laituripaikan muutamaksi tunniksi vesitse saapuville vierailijoille. Laitureiden ja venepaikkojen rakentaminen on sallittua rannan tuntumassa Verkkosaarenkanavaa lukuun ottamatta. Alueen suunnittelussa otetaan huomioon terveys- ja ympäristöriskit sekä yhdyskuntarakentamisen taloudellisuus. Nyt laadittu asemakaavan muutosluonnos on yleiskaavan ja osayleiskaavan mukainen. Muutosalueen pinta-ala on 7,7 ha, josta maa-aluetta on 4,5 ha ja vesialuetta 3,3 ha. Kaavaluonnoksessa on rakennusoikeutta yhteensä k-m2, josta asuinkerrosalaa on k-m2 ja liike- ja toimitilakerrosalaa k-m2. Kerrosalan lisäksi tulee alueelle rakentaa k-m2 liiketiloja. Kaavaehdotuksen aluetehokkuus on ea=2,0; luvussa ei ole mukana vesialuetta. Asuinrakennusten korttelialueiden keskimääräinen tehokkuus on ek=2,2. Alueen pysäköinti toteutetaan asuinkortteleiden osalta maanalaisena pysäköintinä pihakannen alla ja toimitilakorttelissa joko maanalaisena tai kerroksiin sijoitettuna ratkaisuna. Vieraspysäköinti toteutetaan kadunvarsipysäköintinä. Pysäköintipaikkoja koskevilla kaavamääräyksillä mahdollistetaan pysäköintipaikkojen korkea käyttöaste ja joustoa pysäköintinormiin. Autopaikkoja saa rakentaa vähemmän, mikäli paikat ovat nimeämättömiä tai/ja tontti liittyy yhteiskäyttöjärjestelmään ja yhteiskäyttöautoille osoitetaan vähintään 5

5 Helsingin kaupunki Pöytäkirja 4/ (7) Esirakentaminen Tulot ja menot % autopaikkojen vähimmäismäärästä tai/ja autopaikat ovat nimeämättömiä. Polkupyöräpaikat sijoitetaan tonteille. Katujen esirakentamistapana on paalulaatta, jonka päälle asennetaan myös kunnallistekniset verkot. Meren puolella olevat rantarakenteet tehdään paalulaattarakenteena. Koska täyttöjen alla on savikerroksia, on alueellisen vakavuuden varmistaminen huomioitava rantarakenteiden, katujen sekä kortteleiden tarkemmassa suunnittelussa. Kanavan ylittävä silta perustetaan paaluilla. Lopulliset perustamistavat täsmentyvät hankekohtaisten pohjatutkimusten perusteella. Maaperän on todettu pilaantuneen siten, että sen puhdistaminen on tarpeen, ennen kuin alue voidaan ottaa asemakaavan mukaiseen käyttöön. Aluetta on tutkittu kattavasti asemakaavan tarpeisiin. Asemakaavan toteuttamisesta aiheutuu kaupungille kustannuksia kaupunkisuunnitteluviraston arvion mukaan seuraavasti (kustannustaso 2014, Alv 0 %): - Esirakentaminen 7 milj. euroa - Pilaantuneiden maiden kunnostus 10 milj. euroa - Verkkosaaren kanava (kaupungin osuus) 6 milj. euroa - Muut rantarakenteet 5 milj. euroa - Kadut ja aukiot 4 milj. euroa Yhteensä milj. euroa Verkkosaarenkanavan länsiosan toteutustavalla on vaikutus kanavaan rajautuvien tonttien toteutuskustannuksiin ja alueelta saataviin tonttituloihin. Tonttien asuinrakennusten rakennusoikeuden myynnistä ja vuokraamisesta on arvioitu kaupungille tuloja noin 50 miljoonaa euroa. Toimitilakorttelin rakennusoikeuden arvoksi on arvioitu noin 15 miljoonaa euroa. Kaava-alueen tonteille kohdistuu asemakaavan toteuttamisesta kustannusrasitteita muun muassa tontteihin kuuluvista rantarakenteista sekä pysäköintipaikkojen maanalaisesta rakentamisesta. Verkkosaarenkanavan eteläreunan muurin toteuttaminen ja ylläpito on

6 Helsingin kaupunki Pöytäkirja 4/ (7) velvoitettu kanavan varren tonttien toteuttajalle. Korttelin toteutettavaksi ja ylläpidettäväksi on velvoitettu tontille sijoittuva ranta sekä yleinen jalankulkualue. Korttelin rantarakenteet ylläpitoineen kuuluvat myös tontin toteuttajalle. Vaativat pohjaolosuhteet edellyttävät rakennusten perustamisessa tavanomaista kalliimpia ratkaisuja. Kaavan toteuttamiskustannukset kohdistuvat kaupungin kustannettavaksi kunnallistekniikan ja esirakentamisen osalta etupainotteisesti ennen tonttien rakentamista. Kumppanuuskaavoituksella on kuitenkin sitoutettu tonttien rakentajat toteuttamaan aluetta tietyn aikataulun puitteissa, jolloin tonttitulojen tuloutuminen on nopeampaa. Esittelijä Lisätiedot kaupunginarkkitehti Jukka Kauto Petri Arponen, aluesuunnittelija, puhelin: petri.arponen(a)hel.fi Anni Tirri, suunnitteluinsinööri, puhelin: anni.tirri(a)hel.fi Liitteet 1 Kslk Asemakaavan muutosehdotuksen nro selostus, päivätty , päivitetty Kslk:n päätöksen mukaiseksi 3 Asemakaavan muutosehdotuksen nro kartta, päivätty Otteet Ote Kaupunkisuunnitteluvirasto Otteen liitteet Muutoksenhakukielto, valmistelu Päätöshistoria HEL T Päätös päätti panna asian pöydälle. Esittelijä kaupunginarkkitehti Jukka Kauto

7 Helsingin kaupunki Pöytäkirja 4/ (7) Lisätiedot Petri Arponen, aluesuunnittelija, puhelin: petri.arponen(a)hel.fi Anni Tirri, suunnitteluinsinööri, puhelin: anni.tirri(a)hel.fi