Tuunaansaaren asemakaavan muutos kortteleissa sekä katu ja VL -alueilla.

Transkriptio

1 1 SAVONLINNAN KAUPUNKI Tuunaansaaren asemakaavan muutos kortteleissa sekä katu ja VL -alueilla. Kaavaselostus, luonnos Arkkitehtitoimisto Keijo Tolppa

2 2 ASEMAKAAVAN SELOSTUS, JOKA KOSKEE KESÄKUUN 13. PÄIVÄNÄ 2016 PÄIVÄTTYÄ ASEMAKAAVAKARTTAA. SAVONLINNA ASEMAKAAVAN MUUTOS PERUS- JA TUNNISTETIEDOT: Asemakaava laaditaan: Savonlinnan kaupungin (740) Tuunaansaaren kylään (600) tiloille: 1-231, 1-232, 1-302, 1-303, 1-305, 1-306, 1-307, 1-308, 1-309, 1-310, 1-311, 1-312, 1-313, 1-314, 1-315, 1-316, 1-317, 1-318, 1-319, 1-320, 1-321, 1-322, 1-323, 1-324, 1-325, 1-326, 1-327, 1-328, 1-329, 1-330, 1-331, 1-333, 1-334, 1-335, 1-336, 1-337, 1-338, 1-339, 1-340, 1-341, 1-342, 1-343, sekä katu ja VL -alueille. Asemakaavalla muodostuvat: Tuunaansaaren asemakaavan korttelit sekä katu- ja VLalueet. Laatija: Arkkitehtitoimisto Keijo Tolppa Savonniemenkatu 3 B 1, Savonlinna Puh Vireille tulo: Kaavoituksen vireille tulosta on ilmoitettu MRL 63 :n mukaisesti tiedottamalla osallistumis- ja arviointisuunnitelman sekä kaavaluonnoksen nähtävillä olosta lehtikuulutuksella xx.x.2016 (Itä-Savo). Toispaikkakuntalaisille asiasta on tiedotettu kirjeitse. Lisäksi aineisto on nähtävillä Savonlinnan kaupungin kotisivuilla. Hyväksytty: KV xx.xx.xxxx Kaava-alueen sijainti: Kaava-alue sijaitsee Savonlinnan kaupungin Tuunaansaaren kylässä Kesämaa huvipuiston lounaispuolella. Kaavan nimi ja tarkoitus Kaavan virallinen nimi: Tuunaansaaren asemakaavan muutos kortteleissa sekä katu ja VL -alueilla.

3 3 Tarkoitus: Kaavamuutoksen tarkoituksena on muuttaa asemakaavaa siten, että loma-asuntoalueen länsiosan loma-asuntotontit muutetaan omakotitonteiksi. Rakennuspaikkamäärä, sitovan tonttijaon mukaisesti lohkotut rakennuspaikat sekä niiden rajat säilyisivät ennallaan. Tarkoituksena on nostaa omakotitonteiksi kaavoitettavien tonttien rakennusoikeus vastaamaan väljää omakotialuetta. Laajuustiedot: Kokonaispinta-ala on 17,7230 ha. Erillispientalojen korttelialue (AO) 3,4723 ha, jolla on rakennusoikeutta 4250 kem². Loma-asuntojen korttelialue (RA) 4,8701 ha, jolla on rakennusoikeutta 4383 kem². Lähivirkistysalue (VL) 6,8301 ha, jolla on rakennusoikeutta 50 kem². Katualueita 2,5505 ha. Selostuksen liiteasiakirjat: Tämän asemakaavaselostuksen liitteenä ovat seuraavat asiakirjat: 1. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma 2. Voimassa oleva asemakaava määräyksineen 3. Asemakaavan seurantalomake 4. Toimituskartta Asemakaavakartta 1:2000 ja määräykset

4 4 SISÄLLYSLUETTELO PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 2 1 TIIVISTELMÄ Kaavaprosessin tausta ja vaiheet Asemakaava Asemakaavan toteuttaminen 5 2 LÄHTÖKOHDAT Selvitys suunnittelualueen oloista Alueen yleiskuvaus Luonnonympäristö Luonnonympäristön yleispiirteet Ympäristön häiriö- ja riskitekijät Rakennettu ympäristö Ympäristökuormitus Palvelut Maanomistus Suunnittelutilanne 7 3 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET Suunnittelun tausta ja tarve, suunnitteluvaiheet Osallistuminen ja yhteistyö Asemakaavan tavoitteet Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot ja niiden vaikutukset 9 4 ASEMAKAAVAN KUVAUS Kaavan rakenne Korttelialueet Liikenne ja yhdyskuntatekninen huolto Asemakaavamerkinnät ja määräykset 11 5 ASEMAKAAVAN TOTEUTTAMISEN VAIKUTUKSET Tutkimukset ja selvitykset Vaikutukset rakentamiseen ja mitoitus Vaikutukset rakennettuun ympäristöön Vaikutukset yhdyskuntatekniseen huoltoon Vaikutukset luonnonympäristöön ja viheralueeseen Vaikutukset elinympäristöön Osayleiskaavallinen tarkastelu 13 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTTAMINEN 14

5 5 1 TIIVISTELMÄ 1.1 Kaavaprosessin tausta ja vaiheet Asemakaavan laatiminen tapahtuu maanomistajan aloitteesta. Kaavatyö on käynnistynyt teknisen lautakunnan päätöksellä ( 16). Kaavaluonnos oli nähtävillä xx.x.-xx.x Kaavaehdotus oli nähtävillä xx.x.-xx.x Kaavaa on valmisteltu kunnan, maanomistajan ja konsultin muodostamassa työryhmässä. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma (OAS) laitettiin nähtäville xx.x.2016 ja josta kuulutetaan Itä-Savo lehdessä. OAS on nähtävillä kunnan kotisivuilla ja teknisellä osastolla. Huomautukset suunnitelman sisällöstä tulee jättää kirjallisesti viimeistään ennen kaavaehdotuksen nähtäville asettamista kaavoittajalle. Kaavoituspäällikön päätöksellä (16 ) kaavaluonnos voidaan asettaa nähtäville. Suunnittelussa otetaan huomioon valtakunnalliset, maakunnalliset ja Savonlinnan kaupungin suunnitelmat sekä maankäyttö- ja rakennuslain sisältövaatimukset. 1.2 Asemakaava Suunnittelualue on osa Tuunaansaaren matkailukeskusta, johon kuuluu mm. huvipuisto Kesämaa, erityyppisiä majoituspalveluja, Tuunaan kartano ja ravintolapalveluja. Asemakaavan muutoksen tarkoitus on mahdollistaa rakentaa 17 omakotitaloa loma-asuntojen sijaan. Tältä osin rakennusoikeus nostetaan vastaamaan väljää omakotialuetta eli 250 kem²:iin. Maankäyttö tukeutuu olemassa olevaan katuverkkoon. Rakennuspaikat voidaan liittää olemassa olevaan vesi- ja viemäriverkkoon. 1.3 Asemakaavan toteuttaminen Rakentaminen toteutuu kysynnän ja tarpeiden mukaan. 2 LÄHTÖKOHDAT 2.1 Selvitys suunnittelualueen oloista Alueen yleiskuvaus Suunnittelualue sijaitsee n. 8 km Punkaharjun taajamasta Savonlinnan suuntaan, kantatie 14:n eteläpuolella.

6 6 Voimassa olevassa kaavassa kaavamuutosalue on loma-asuntojen korttelialuetta, jonka rakennusoikeus on 7500 kem². Voimassa olevan asemakaavan Punkaharjun kunnan valtuusto on hyväksynyt ( 44). Punkaharjun kunta ja Punkaharjun Loma Oy maanomistajana tekivät maankäyttösopimuksen Tuunaansaaren asemakaavan korttelin 10 ja siihen liittyvän alueen tonttijaon laatimisesta, yleisten alueiden järjestämisestä ja kunnallisteknisestä varustelusta. Sopimuksen mukaan Punkaharjun Loma Oy luovuttaa kunnalle lähivirkistysalueet ja ja katualueet. Kunta puolestaan sopimuksen mukaan rakentaa alueen kunnallistekniikan, päällystäisi kadut ja rakentaisi katuvalaistuksen. Sopimuksen tarkoituksena on myös, että kunta ja maanomistaja sopivat tällä sopimuksella asemakaavaa tarkentavasta tonttijaosta ja sen mukaisesta rakentamisesta ja muusta kaavan toteuttamisesta. Liite 4 Toimituskartta Luonnonympäristö Luonnonympäristön yleispiirteet Maaperätietoja ei ole käytössä. Mahdollisista maaperätutkimuksista tontilla ja rakennettavuusselvityksistä vastaa tontin omistaja. Maisema ja pinnanmuodostus Maisemakuvaltaan alue on loivasti lounaaseen laskevaa maastoa. Kasvillisuus Alueen metsäiset alueet ovat kuivahkon kankaan männiköitä tai hieman rehevämpiä tuoreen kankaan sekametsiä. Johtopäätökset: Alue on rakentamisen ja muun ihmistoiminnan muuttamaa aluetta, jossa luonnontilaisen kaltaista luonnonympäristöä on jäljellä vähän ja jakautunut korttelialueiden väliin. 2.2 Ympäristön häiriö ja riskitekijät Suunnittelualueella tai sen läheisyydessä asutuksen sijoittumiseen vaikuttavaa ympäristökuormitusta kuten melu- tai ilmansaastepäästöjä eikä pilaantuneita maita. Suunnittelualue rajoittuu luoteisosaltaan Tuunaansaaren omakotialueeseen. Suunnittelualueen koillispuolella n. 150 metrin päässä on Kesämaa huvipuisto, josta saattaa syntyä kesäaikaan satunnaisesti melua.

7 Rakennettu ympäristö Suunnittelualueella on 44 kpl lohkottua tonttia, joista 19 on rakennettu. Suunnittelualueen luoteispuolella on omakotiasutusta ja itäpuolella Punkaharjun Loma Oy:n vuokramökkejä. Suunnittelualueelle on rakennettu kadut, katuvalaistus ja vesi- ja viemäriverkosto. Suunnittelualueen keski- ja pienjännitejohdot on kaapeloitu maahan. Aurinkorinteentien ja Topeliuksentien risteyksen vieressä on puistomuuntaja Ympäristökuormitus Suunnittelualueella ei ole tiedossa ympäristökuormitukseen liittyviä seikkoja Palvelut Palvelut haetaan 8 km:n päästä Punkaharjun taajamasta ja 20 km:n päästä Savonlinnan keskustasta. 2.3 Maanomistus Kaavoitettava alue on kokonaan yksityisessä omistuksessa. 2.4 Suunnittelutilanne Maakuntakaava

8 8 Savonlinnan kaupunki kuuluu Etelä-Savon maakuntaliiton toimialueeseen. Ympäristöministeriö vahvisti Etelä-Savon maakuntakaavan Maakuntakaava pitää huomioida asemakaavassa. Maakuntakaavassa alue on merkitty matkailupalvelujen alueeksi kohdemerkinnällä (rm). Osayleiskaava Pihlajaveden osayleiskaavassa muutosalue on merkitty matkailupalvelujen alueeksi (RM) ja loma-asuntojen alueeksi (RA). Osayleiskaava on Punkaharjun kunnanvaltuuston hyväksymä ( 449). Asemakaava Alueen asemakaavan kunnanvaltuusto on hyväksynyt ( 24), johon nyt muutettava alue sisältyy, Liite 2. Rakennusjärjestys Savonlinnan kaupungin rakennusjärjestys on tullut voimaan Pohjakartta Asemakaavan muutoksen pohjakartta on hyväksytty kiinteistöinsinööri Timo Nokelaisen yleisellä päätöksellä (17 ).

9 9 3 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 3.1 Suunnittelun tausta ja tarve, suunnitteluvaiheet Tarve asemakaavan muuttamisen on syntynyt kun on osoittautunut, että loma-asuntotonttien kysyntä on huomattavasti vähentynyt ja toisaalta omakotitalotonttien kysyntää on enemmänkin. Kaava-alueen luoteisosaan sijoittuvat omakotitontit rajoittuvat Tuunaansaaren omakotialueeseen. Teknisen lautakunnan päätöksellä ( 388) kaavoitustyö on voitu käynnistää. Kaava on valmisteltu kunnan, maanomistajan ja konsultin muodostamassa työryhmässä. 3.2 Osallistuminen ja yhteistyö Kaavan liittyvää osallistumis- ja vuorovaikutusmenettelyä sekä vaikutusarviointia varten on laadittu osallistumis- ja arviointisuunnitelma, jossa on lueteltu kaavatyössä osallisena olevat maanomistajat, viranomaiset ja muut tahot. Suunnittelualueeseen rajautuvia maanomistajia informoidaan tärkeimmistä suunnitteluvaiheista. Kaavoituksen vireille tulosta on ilmoitettu MRL 63 :n mukaisesti tiedottamalla Osallistumis- ja arviointisuunnitelman nähtävillä olosta (MRA 30 ) lehtikuulutuksella xx.x.2016 Itä-Savo lehdessä. Kaikista keskeisistä suunnitteluvaiheista tiedotetaan lehti-ilmoituksin ja kaupungin ilmoitustaululla (kaupungintalo, kaupungin teknisen toimialan kaavoituspalvelussa, Olavinkatu 27, C-porras, 3 krs.) sekä Punkaharjun yhteispalvelupisteessä (Kauppatie 20). 3.3 Asemakaavan tavoitteet Asemaakaavoituksen tarkoituksena on muuttaa osa kaavamuutosalueen loma-asuntotonteista omakotitonteiksi. Tarkoituksena on nostaa omakotitonteiksi kaavoitettavien rakennusoikeus vastaamaan väljää omakotialuetta. 3.4 Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot ja niiden vaikutukset Vaihtoehtoisia kaavaratkaisuja ei ole. 4 ASEMAKAAVAN KUVAUS 4.1 Kaavan rakenne Asemakaavan muutoksella mahdollistetaan toteuttaa alueella sekä loma- ja omakotirakentamista. Aurinkorinteentien ja Topeliuksentien varressa olevien korttelien 32, 33, kaavamerkintä on muutettu RA:sta AO:ksi. Maankäyttö tukeutuu kaikilta osin olemassa olevaan katu- ja infraverkkoon.

10 10 Lähivirkistysalueet (VL) muodostavat rakennettuja alueita ympäröivän viherverkoston, joka palvelee ulkoilua ja liikkumista. Alueella on latu/ulkoilureitti. Muita virkistysalueita on ranta-alue kaava-alueen keskellä, jossa on uimaranta ja laituri ja johon voi rakentaa 50 kem² suuruisen saunarakennuksen. 4.2 Korttelialueet Erillispientalojen korttelialueet (AO) Tonttien rajat noudattavat nykyisiä kiinteistörajoja. AO -kortteleita on yhteensä 3,4723 ha, joka jakautuu 17:ään tonttiin. Tonttien keskipinta-alaksi tulee siten n m². Tonttien rakennusoikeudet ovat 250 kem² eli kokonaisrakennusoikeus on 4250 kem². Suurin sallittu kerrosluku on Iu1/2 eli murtoluku roomalaisen numeron jäljessä osoittaa kuinka suuren osan rakennuksen suurimman kerroksen alasta ullakon tasolla saa rakentaa kerrosalaan laskettavaksi tilaksi. Rakennusten tulee sopeutua malliltaan, mittasuhteiltaan ja värityksen puolesta luonnonmaisemaan. Rakennukset tulee rakentaa kortteleittain yhtenäistä rakennustapaa noudattaen. Kaikille AO -alueille tulee varata vähintään kaksi autopaikkaa rakennuspaikkaa kohden. Loma-asuntojen korttelialueet (RA) Tonttien rajat noudattavat nykyisiä kiinteistörajoja. RA -kortteleita on yhteensä 4,8701 ha, joka jakautuu 27:ään tonttiin. Tonttien keskipinta-alaksi tulee siten n.1800 m². Tonttien rakennusoikeus määritellään tehokkuusluvulla e=0,09 eli keskimäärin rakennusoikeus on n. 160 kem². Kokonaisrakennusoikeus on 4383 kem². Suurin sallittu kerrosluku on I. Rakennusten tulee sopeutua malliltaan, mittasuhteiltaan ja värityksen puolesta luonnonmaisemaan. Rakennukset tulee rakentaa kortteleittain yhtenäistä rakennustapaa noudattaen. Rantarakennuspaikoilla rakennusten etäisyys rannasta on vähintään 25 m. Kaikille RA -alueille tulee varata vähintään kaksi autopaikkaa rakennuspaikka kohden. Lähivirkistysalueet (VL) Lähivirkistysalueet muodostavat rakennettuja alueita ympäröivän viherverkoston, joka palvelee ulkoilua ja liikkumista. Alueella sijaitsee latu- ja ulkoilureittejä. Kaava-alueen keskellä ranta-alueella on uimaranta ja laituri ja johon voi rakentaa 50 kem² suuruisen saunarakennuksen. Lähivirkistysalueita on 6,8301 ha. 4.3 Liikenne ja yhdyskuntatekninen huolto Alueelle johtava tie on Aurinkorinteentie. Kaavateiden tilavaraukset 10 tai 12 metriä. Katualueiden pinta-ala on 2,5505 ha.

11 11 Talot liitetään kunnan kunnallistekniseen verkostoon. Jätteiden keräilyssä ja käsittelyssä noudatetaan jätelakia sekä kaupungin jätehuoltomääräyksiä. Asemakaavaan on merkitty suunnittelualueella oleva keskijännitelinja. Kaava-alueen pienjänniteverkko on toteutettu maakaapeleilla. 4.4 Asemakaavamerkinnät ja määräykset AO VL RA Erillispientalojen korttelialue. Lähivirkistysalue. Loma-asuntojen korttelialue. 3 metriä kaava-alueen rajan ulkopuolella oleva viiva. Korttelin, korttelinosan ja alueen raja. Osa-alueen raja. Ohjeellinen alueen tai osa-alueen raja TOPELIUKSENTIE 250 I Iu½ e=0,09 s/50 Ohjeellinen tontin/rakennuspaikan raja. Korttelin numero. Ohjeellisen tontin/rakennuspaikan numero. Kadun, tien, katuaukion, torin, puiston tai muun yleisen alueen nimi. Rakennusoikeus kerrosalaneliömetreinä. Roomalainen numero osoittaa rakennusten, rakennuksen tai sen osan suurimman sallitun kerrosluvun. Murtoluku roomalaisen numeron jäljessä osoittaa, kuinka suuren osan rakennuksen suurimman kerroksen alasta ullakon tasolla saa käyttää kerrosalaan laskettavaksi tilaksi. Tehokkuusluku eli kerrosalan suhde tontin/rakennuspaikan pinta-alaan. Ohjeellinen rakennuspaikka, johon saa rakentaa enintään 50 kem²:n suuruisen saunarakennuksen. Rakennusala. Istutettava alueen osa. Katu. Z Johtoa varten varattu alueen osa. /yk Yhteiskäyttöalue.

12 12 Yleiset määräykset: Rakentamisen tulee sopeutua malliltaan, mittasuhteeltaan ja värityksen puolesta luonnonmaisemaan. Loma-asunnon sijoittamisessa on kiinnitettävä erityistä huomiota maaston sopivuuden ja riittävän suojapuuston jäämisen rantaviivan ja rakennusten väliin. Rakennetun alueen maisemakuva on muutoinkin säilytettävä luonnonmukaisena. Suunnittelualueella tulee luonnontilainen puusto ja muu kasvillisuus säilyttää mahdollisuuksien mukaan. Rakennukset tulee rakentaa kortteleittain yhtenäistä rakennustapaa noudattaen. Rakennusten ja kulkuteiden ulkopuolelle jäävä osa on säilytettävä puistomaisessa kunnossa ja korkeita puita tulee säilyttää. Maisema tulee käsitellä siten, että vesistöstä käsin katsottuna maiseman peruspiirteet eivät oleellisesti muutu. Alueen rakentaminen tulee liittää kunnan vesi- ja viemäriverkostoon. Hulevesien toteutuksesta on tehtävä erillinen suunnitelma. Autopaikkoja tulee toteuttaa seuraavasti: AO ja RA -alueilla: 2 autopaikkaa / rakennuspaikka. 5 ASEMAKAAVAN TOTEUTTAMISEN VAIKUTUKSET 5.1 Tutkimukset ja selvitykset Tässä vaikutusarvioinnissa on arvioitu kaavan toteuttamisen ekologisia vaikutuksia päivätyn kaavaluonnoksen perusteella. Perusteena arvioinnille on maankäyttö- ja rakennuslaki, jonka mukaan suunnittelun tulee edistää ekologisesti kestävää kehitystä sekä luonnon monimuotoisuuden ja muiden luontoarvojen säilymistä (MRL 1 ja 5 ). Kaavalla tulee vaalia rakennettua ympäristöä ja luonnonympäristöä, eikä niihin liittyviä erityisiä arvoja saa hävittää (MRL 54 ). Vaikutukset on selvitetty kestävän kehityksen ulottuvuuksiin ryhmiteltyinä kokonaisuuksina: - vaikutukset rakentamiseen ja mitoitus - vaikutukset rakennettuun ympäristöön - vaikutukset yhdyskuntatekniseen huoltoon - vaikutukset luonnonympäristöön ja viheralueeseen - vaikutukset valtakunnallisiin alueidenkäyttötavoitteisiin - vaikutukset elinympäristöön. - osayleiskaavallinen tarkastelu.

13 Vaikutukset rakentamiseen ja mitoitus Rakennuspaikkojen määrä ei lisäänny toimituskartan mukaisesta määrästä. RA -rakennuspaikkojen rakennusoikeus säilyy entisellään. AO -rakennuspaikkojen rakennusoikeus n kem²/rakennuspaikka. Asemakaavassa pysäköintiä on osoitettava vähintään 2 autopaikkaa/rakennuspaikka. 5.3 Vaikutukset rakennettuun ympäristöön Kaavalla ei ole välitöntä vaikutusta alueen nykyiseen rakennuskantaan. Rakentamisen tulee soveltua ympäristöön (kaavamääräys). Rakennusten ulkonäkö tarkentuu rakennuslupavaiheessa, kun rakennuksia lopullisesti suunnitellaan. 5.4 Vaikutukset yhdyskuntatekniseen huoltoon Kunnallistekniikka tulee tonttien rajalle. Tontit on liitettävissä olemassa olevaan kunnallistekniikkaan. Katuverkosto, kaapelointi ja katuvalaistus on tehty. 5.5 Vaikutukset luonnonympäristöön ja viheralueeseen Kaavamuutoksella ei ole vaikutusta luonnonympäristöön. Viherrakentamisen laatua ohjataan kaavamääräyksin. 5.6 Vaikutukset elinympäristöön Kaava-alueen ympäristöön ei aiheudu sellaisia muutoksia, jotka voisivat merkittävästi vähentää ympäristö asukkaiden viihtyvyyttä. Kaavassa ei ole osoitettu sellaista maastoliikenteeseen liittyvää maankäyttöä tai uusia liikenneväyliä, jotka voisivat aiheuttaa vähäistä suurempaa haitta ympäristön asukkaille. Lähialueen asukkaiden virkistysalueiden käyttömahdollisuudet pysyvät ennallaan. 5.7 Osayleiskaavallinen tarkastelu Pihlajaveden osayleiskaavassa muutosalue on merkitty matkailupalvelujen alueeksi (RM) ja loma-asuntojen alueeksi (RA). Kaavamuutoksessa korttelien 32, 33, 35 ja 37 osalta loma-asuntojen kortteliale (RA) muutetaan erillispientalojen korttelialueeksi (AO). Tältä osin kaavamuutos rajoittuu alueen luoteispuolella olevaan asuinpientaloalueeseen, jonka jatkeeksi muutosalue muodostuu. Matkailuyrityksen käytössä on kerrosalaneliömetriä matkailua palvelevaa rakennusoikeutta, jonka yritys on todennut riittäväksi ja josta voidaan käyttää kaavamuutoksessa esitetty 4250 kerrosalaneliömetriä asuinpientalojen rakentamiseen.

14 14 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTTAMINEN Asemakaavan toteuttamisesta vastaa maanomistajat, jotka voi hakea rakennuslupaa aikaisintaan asemakaavan vahvistuttua. Arkkitehtitoimisto Keijo Tolppa Keijo Tolppa