Perustuu Kuntotarkastus asuntokauppaa varten, Tilaajan ohjeeseen KH

Transkriptio

1 1 ASUNTOKAUPAN KUNTOTARKASTUS Perustuu Kuntotarkastus asuntokauppaa varten, Tilaajan ohjeeseen KH Yleistä Ohjeen tarkoitus on opastaa asunto- ja kiinteistökaupan yhteydessä tehtävän kuntotarkastuksen tilaajaa sekä auttaa ymmärtämään, mistä kuntotarkastuksessa on kysymys. Ohje soveltuu kerros-, rivi-, erillis- ja paritalohuoneistojen sekä omakotitalojen kaupan yhteydessä tehtäviin kuntotarkastuksiin. Rakennuksen tarkastaminen pääosin aistinvaraisesti ja rakennetta rikkomattomin menetelmin edellyttää kuntotarkastajalta korkeaa ammattitaitoa ja huolellisuutta. On huomattava, ettei rakenteiden kunnosta voida koskaan saada täydellistä varmuutta tekemättä laajoja ja kattavia rakenteiden purkutöitä. Lisäksi on otettava huomioon eri vuodenaikojen tarkastukselle aiheuttamat rajoitukset (mm. rakennuksen vierustoille ja vesikatoille satanut lumi, pitkään jatkunut poikkeuksellinen kuivuus). Tämän ohjeen ja kuntotarkastuksen suoritusohjeen tarkoituksena on luoda yleisesti käytettävä toimintatapa, sekä yhtenäistää ja parantaa kuntotarkastuksen yleistä luotettavuutta. 2. Käsitteitä Kuntoarvio Kuntoarviolla käsitetään yleisesti kiinteistön, rakennuksen, rakennuksessa olevan järjestelmän tai rakenneosan kunnon arvioimista pääasiassa aistinvaraisesti ja kokemusperäisesti sekä rakennetta ja materiaaleja rikkomattomin menetelmin. Asuinkiinteistön kuntoarvio Kiinteistön tilojen, rakennusosien, taloteknisten järjestelmien ja ulkoalueiden kunnon aistinvarainen selvittäminen ja korjaustarpeiden yleispiirteinen arviointi, sekä niiden määrämuotoinen raportointi. Kuntoarviointi tehdään aina ryhmänä, johon kuuluvat LVI-, sähkö- ja rakennustekniset asiantuntijat. Kuntoarvioinnin tavoitteena on kunnossapitosuunnittelun lähtötietojen hankinta. Kuntoarvioon liitetään yleensä pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelma (PTS-ehdotus). Kuntoarviointi voidaan tehdä myös horisontaalisena, joka tarkoittaa vain tietylle rakennusosalle, rakenteelle tai järjestelmälle useassa kiinteistössä yhtä aikaa tehtävää kuntoarviointia. Kuntoarvioinnin yhteydessä kohteessa tehtävää teknistä tarkastamista nimitetään kiinteistötarkastukseksi. Kuntoarvioinnissa tarkastetaan asuintiloja pistokoeotantaisesti % asunnoista. Kuntoarvioijalle on olemassa koulutus sekä valtakunnallinen tutkintokoe. Tutkintokokeen läpäissyt henkilö saa käyttää nimikettä Pätevöitynyt kuntoarvioija. Kuntotarkastus asuntokauppaa varten Asunto- tai kiinteistökaupan yhteydessä tehtävän aistinvaraisen ja rakennetta rikkomattoman kuntotarkastuksen tavoitteena on tuottaa puolueetonta tietoa asuntokaupan osapuolille rakennuksen rakennusteknisestä kunnosta, vaurioriskeistä ja korjaustarpeista. Talotekniikkaa(LVIS) arvioidaan Rakennuskatsastus Kuoppala Ky 1/10

2 2 näkyviltä osilta sekä iän ja käyttäjältä saatavan informaation perusteella. Kuntotarkastuksessa käydään kohteesta läpi kaikki rakenteet, tilat ja rakennusosat suoritusohjeen mukaisessa laajuudessa. Kuntotarkastuksen suorittaa yleensä vain rakennustekninen asiantuntija. Asuntokaupan kuntotarkastukseen ei sisälly pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelmaa (PTS-ehdotus). Kuntotarkastuksesta laaditaan aina kirjallinen raportti. Asuntokaupan kuntotarkastajille on olemassa koulutus sekä valtakunnallinen tutkintokoe. Tutkintokokeen läpäissyt henkilö saa käyttää nimikettä Asuntokaupan kuntotarkastaja AKK. Kuntotutkimukset, muut tutkimukset ja selvitykset yleisesti Kuntotutkimuksella tai muilla erityistutkimuksilla tai selvityksillä tarkoitetaan yleisesti jonkun yksittäisen rakenteen, rakenneosan, järjestelmän tai laitteen tarkempaa tutkimista. Tutkimusmenetelmät ovat usein rakenteita rikkovia. Tutkimuksen tavoitteena on saada selville mahdollisen ongelman tai vaurion laajuus ja aiheuttaja sekä antaa sen jälkeen tarvittavat toimenpide-ehdotukset, suunnittelun ja korjauksen tai uusimisen lähtötiedoiksi. Kuntotutkimuksiin löytyy eri osa-alueille ohjeita, joissa on määritelty tutkimuksen sisältö, laajuus ja suoritustapa. Kartoitus yleisesti, kosteuskartoitus, kosteudenmittaus Kartoitus on alun perin maanmittaustekniikkaan liittyvä termi ja sillä tarkoitetaan sitä, että viedään maastosta mitattuja pisteitä kartalle. Rakennustekniikan puolella termi on otettu yleisesti käyttöön ja liittyy usein toimenpiteisiin, joiden tarkoituksena on selvittää jonkun yksittäisen vaurion tai ongelman olemassaoloa ja laajuutta, esimerkiksi asbestikartoitus tai vesivahingon yhteydessä tehtävä vesivahingon kosteuskartoitus. Vesivahinkojen ja kosteusvaurioiden kartoitukseen on olemassa koulutus ja tutkintokoe. Tutkintokokeen läpäissyt henkilö saa käyttää nimikettä Kosteudenmittaaja PKM. 3. Kuntotarkastuksen tavoite Asunto- ja kiinteistökaupan yhteydessä tehtävän kuntotarkastuksen tavoite on tuottaa puolueetonta tietoa asuntokaupan osapuolille tarkastettavan kohteen rakennusteknisestä kunnosta, korjaustarpeista ja mahdollisista vaurioriskeistä. LVISA-tekniikka arvioidaan näkyviltä osin ja iän sekä käyttäjähaastattelusta saatavan informaation perusteella. Kuntotarkastuksen avulla vähennetään sitä riskiä, että kaupan jälkeen paljastuu vikoja, virheitä tai vaurioita, jotka johtavat tyytymättömyyteen tai riitaan osapuolten välillä. Kuntotarkastaja ei ota kantaa havaituista vaurioista aiheutuviin oikeudellisiin vastuukysymyksiin. 4. Kuntotarkastuksesta sopiminen Kuntotarkastuksesta tulee aina sopia kirjallisesti ja sopimusasiakirjoista tulee ilmetä vähintään seuraavat tiedot: - tarkastuksen kohde, tilaaja ja kohteen omistaja - tilauspäivä, suoritusajankohta ja tarkastuksen suorittaja - tarkastuksen tarkoitus ja ennen tarkastusta huomioitavat asiat - tarkastuksen sisältö, laajuus ja suoritustapa - tarkastuksen mahdolliset rajaukset Rakennuskatsastus Kuoppala Ky 2/10

3 3 - omistajan suostumus mahdollisten mittausreikien poraamiseen - tarkastuksen kiinteä hinta tai veloitusperusteet - mahdolliset erillislaskutettavat kulut kuten esim. matkakulut - monenako kappaleena ja kenelle raportti toimitetaan - päiväys ja tilaajan hyväksyntä (allekirjoitus) 5. Kuntotarkastuksen suoritus Kuntotarkastus tehdään Kuntotarkastus asuntokauppaa varten suoritusohjeen mukaisesti pääosin pintapuolisesti aistinvaraisin ja rakennetta rikkomattomin menetelmin. Kuntotarkastus on tekninen arvio, joka perustuu kuntotarkastajan asiantuntemukseen, kuntotarkastajan kohteesta tekemiin havaintoihin sekä kohteen käyttäjän haastatteluista ja asiakirjoista saatuihin tietoihin kohteen kunnosta, korjaustarpeista ja mahdollisista vaurioriskeistä tarkastushetkellä. Mahdollisten vaurioiden syihin otetaan kantaa vain syy-yhteyden ollessa yksiselitteinen ja selvästi osoitettavissa, muussa tapauksessa tulee tehdä lisäselvityksiä tai tutkimuksia. Niiden tarve perusteluineen esitetään kuntotarkastusraportissa. Kuntotarkastuksen yhteydessä voidaan tehdä epäilyttävän havainnon varmistamiseksi pienimuotoinen, rakenteeseen kohdistuva ja yleensä kuntotutkimuksen luonteinen toimenpide kuten, yksittäisen listan irrottaminen, tarkastusluukun avaaminen, yksittäisen reiän poraaminen puu- tai muulla koolauksella kasvatettuihin rakenteisiin (mm.sisäpuolelta koolatut kiviainesrakenteiset ulkoseinät, väliseinät, puurakenteiset ylä- ja alapohjarakenteet) suhteellisen kosteuden mittaamista varten rakenteen sisältä (ei betoni- ja kiviainesrakenteet eikä ko. rakenteiden taustalla tai välissä olevat eriste- tai ilmatilat). Kuntotarkastuksen yhteydessä voidaan porata kolme mittausreikää ilman eri veloitusta. Toimenpiteisiin tulee saada lupa aina kohteen omistajalta. Edellä mainittua suurempi tai laajempi rakenteen avaaminen on kuntotutkimustoimenpide ja siitä on aina tehtävä erillinen kuntotutkimussopimus. Sopimuksesta tulee ilmetä suoritettava toimenpide ja vastuu, mm. jälkien korjaamisesta on sovittava. 6 Kuntotarkastuksen laajuus, sisältö ja rajaukset 6.1 Kaikki Kohteet Tässä kohdassa esitetään kaikkia kohteita koskeva sisältö pääpiirteittäin. Kuntotarkastuksen yksityiskohtainen laajuus ja sisältö määräytyvät Kuntotarkastus asuntokauppaa varten Suoritusohjeen mukaisesti, ellei kuntotarkastussopimuksessa ole muuta sovittu. Kuntotarkastus rajautuu käyttäjän tai omistajan haastatteluun ja kohteessa aistinvaraisin ja rakennetta rikkomattomin menetelmin suoritusohjeen laajuuden mukaisesti tehtävään tarkastukseen. Asiakirjoihin ja piirustuksiin tutustutaan kohdan 9.2 mukaisesti kohdekohtaisesti esitetyssä laajuudessa. Kuntotarkastuksessa ei arvioida pintamateriaaleja eikä niiden kuntoa, ellei pintamateriaalin vaurion perusteella selkeästi voida olettaa olevan rakenteellinen vaurio. Tarkastuksessa ei myöskään arvioida kiinteästi asennettuja kalusteita, irtokalusteita tms. irtaimistoa, väliovia, kodinkoneita, keskuspölyimurijärjestelmää eikä mitään vastaavan Rakennuskatsastus Kuoppala Ky 3/10

4 4 tyyppistä asiaa, minkä ostajan voidaan olettaa itse havaitsevan huolellisessa ennakkotarkastuksessa siten kuin asia on asuntokauppa laissa ja maakaaressa ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuden osalta määritelty. Lämpö-, vesi- ja viemäri-, ilmanvaihto-, sähkö- ja automaatioteknisiä laitteita ja järjestelmiä voidaan kuntotarkastuksessa arvioida vain näkyviltä osin, iän perusteella ja käyttäjähaastattelusta saaduin tiedoin. Muilta osin on aina tehtävä erillinen LVI-, sähkö- tai automaatiotekninen tarkastus. LVISA-järjestelmien, koneiden, kojeiden ja laitteiden toiminnan tai toimintakunnon testaaminen tai koestaminen ei kuulu tarkastukseen. Kuntotarkastuksessa ei voida arvioida mahdollista vauriota, jos tilojen pintarakenteet tai pinnat on peitetty esimerkiksi kiinteästi asennetuin kalustein, irtonaisin kalustein tai materiaalein. Kuntotarkastajan tulee asiantuntijana esittää kuntotarkastusraportissa myös havainnot, jotka voivat viitata mahdollisiin piileviin vaurioihin ja joiden varmistaminen tästä syystä vaatii lisäselvityksiä tai tutkimuksia. Kuntotarkastus ei koske kohteesta tai huoneistosta erillään olevia tiloja, ellei siitä tilauksen yhteydessä erikseen sovita (mm. piharakennukset ja asunnoista erillään olevat varasto- ja saunatilat, autotallit tai katokset, tekniset tilat, yleiset tilat). 6.2 Omakotitalot Rakennuksen näkyvät pinnat tarkastetaan kaikista kulkuaukollisista tiloista, joihin on esteetön pääsy. Rakennus tarkastetaan sekä ulko- että sisäpuolelta. Yleisesti painotus on rakennusteknisesti olennaisten puutteiden, vaurioiden ja riskien kartoittamisessa sekä mahdollisten käyttöturvallisuus- ja terveydellisten riskien esiintymiseen liittyvien asioiden kartoittamisessa. Omakotitalot ovat pääsääntöisesti kiinteistön aineosia. Kuntotarkastus voidaan sovittaessa laajentaa kuntotarkastuksen yhteydessä energiatodistusta varten kerättävien lähtötietojen hankkimisen vaatimalla osuudella. Energiatodistus antaa kuvan tarkastetun kohteen energiataloudellisuudesta. Energiatodistusta varten tehtävä tarkastelu soveltuu tehtäväksi sellaisille omakoti- ja paritalokohteille sekä erillispientalokohteille, joista on saatavissa riittävän yksilölliset lähtö- ja energian ja veden kulutustasot. 6.3 Asunto-osakeyhtiömuotoiset erillis-, pari- ja rivitalohuoneistot Tarkastus poikkeaa omakotitalon tarkastuksesta. Taloyhtiön yhteisiä teknisiä tiloja ei tarkasteta. Huoneiston ulkopuolinen tarkastus rajautuu tarkastettavan huoneiston kohdalla oleviin rakenteisiin, naapurihuoneistojen rakennusosia, vaurioita ja riskejä ei tarkasteta. Tarkastuksen yhteydessä tutustutaan saatavilla oleviin mahdollisiin kuntoarvioihin, -tutkimuksiin ja korjaussuunnitelmiin. Näiden osalta tehdään tarkastettavaa huoneistoa koskevat huomautukset tarkastusraporttiin. Asunto-osakeyhtiön huoneiston kauppaa sääntelee asuntokauppalaki. Huoneiston omistaja vastaa pääsääntöisesti huoneiston pintamateriaaleista ja asunto-osakeyhtiö vastaa kiinteistä rakenteellisista osista. Yleinen vastuunjako osakkaan ja yhtiön välillä on kuvattu Suomen Kiinteistöliiton julkaisemassa ohjeellisessa kunnossapidon Rakennuskatsastus Kuoppala Ky 4/10

5 5 vastuunjakotaulukossa. Tästä yleisestä vastuunjaosta on kuitenkin voitu poiketa yhtiöjärjestysmääräysten tai yhtiökokouspäätösten perusteella. 6.4 Kerrostalohuoneistot Kerrostalohuoneistossa tarkastetaan vain huoneiston sisäpuoli sekä huoneiston ikkuna- ja ovirakenteet. Tarkastuksen yhteydessä tutustutaan saatavilla oleviin mahdollisiin kuntoarvioihin, -tutkimuksiin ja korjaussuunnitelmiin. Näiden osalta tehdään tarkastettavaa huoneistoa koskevat huomautukset tarkastusraporttiin. Asunto-osakeyhtiön huoneiston kauppaa sääntelee asuntokauppalaki. Huoneiston omistaja vastaa pääsääntöisesti huoneiston pintamateriaaleista ja asunto-osakeyhtiö vastaa kiinteistä rakenteellisista osista. Yleinen vastuunjako osakkaan ja yhtiön välillä on kuvattu Suomen Kiinteistöliiton julkaisemassa ohjeellisessa kunnossapidon vastuunjakotaulukossa. Tästä yleisestä vastuunjaosta on kuitenkin voitu poiketa yhtiöjärjestysmääräysten tai yhtiökokouspäätösten perusteella. 7 Rakennetta rikkomattoman kuntotarkastuksen epävarmuustekijät Pääosin aistinvaraisella ja rakenteita rikkomattomalla tarkastusmenettelyllä voidaan vähentää myyjän ja ostajan välisiä asuntokaupan riskejä. Tarkastusmenettelyllä ei voi saada täyttä varmuutta kohteen vaurioista tai vauriottomuudesta. Rakenteiden piileviä sisäisiä virheitä ja vaurioita ei voi havaita, ellei vauriokohdissa ole tarkastushetkellä rakenteiden pinnoilla näkyviä tai muulla tavalla aistittavia merkkejä tai näiden perusteella tehtävässä kosteuskartoituksessa kosteudentunnistimella, suhteellisen kosteuden mittalaitteella tai muulla mittalaitteella havaittavaa poikkeavaa kosteutta. Tarvittaessa kuntotarkastaja suosittelee lisäselvityksiä ja tutkimuksia asian selvittämiseksi. 8 Kuntotarkastusraportti 8.1 Kirjallinen osuus Kuntotarkastusraportti tehdään kirjallisena ja luovutetaan tilaajalle. Kuntotarkastusraportissa kuvataan kohteen tilannetta vain ja ainoastaan tarkastushetkellä. Kuntotarkastusraportissa esitetään tarkastuksessa havaitut oleelliset vauriot, riskit, puutteet ja korjaustarpeet sekä toimenpide-ehdotukset havaittujen epäkohtien selvittämiseksi tai korjaamiseksi. Raportista tulee ilmetä epäkohtien merkitys, vakavuusaste, mahdolliset haitat asumiselle ja korjaus- tai toimenpidetarve. Raportissa tulee kertoa yleisesti korjaamisen ja korjaamatta jättämisen riskit. Tilaajan tulee tiedostaa, että kuntotarkastusraportti ei ole korjaustyöselostus tai korjaussuunnitelma. Kuntotarkastusraporttiin ei sisälly kustannusarviota tai PTS-ehdotusta (PTS= pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelma). 8.2 Valokuvat Kuntotarkastusraporttiin tulee liittää valokuvia seuraavasti: - yleiskuva julkisivusta Rakennuskatsastus Kuoppala Ky 5/10

6 6 - yleiskuvat kosteista- ja märkätiloista (materiaalit ja tilaratkaisut) - vauriot ja mahdolliset ongelmakohdat - yleiskuva sisätiloista (sisustusmateriaalit sekä tila- ja tasorakenteet) - tarvittaessa yleiskuva jostakin huonetilasta (poikkeava rakenneratkaisu tai muu) - kuva tilasta, rakenteesta, rakenneosasta tai järjestelmästä, jota ei ole voitu tarkastaa ( tilassa tavaraa, tilaan ei kulkua, lumi tai muu este). 9 Tilaajan osallistuminen kuntotarkastukseen 9.1 Haastattelut Kuntotarkastuksen alussa kuntotarkastaja tekee alkuhaastattelun, jossa selvitetään lähtötietoja tarkastukselle. Kohteen käyttäjän tai omistajan tulee kertoa kohteesta kaikki tietämänsä asiat mahdollisimman kattavasti, myös epäolennaisilta tuntuvat asiat. Jos tarkastuksen tilaajana on ainoastaan ostaja, eikä tarkastukseen osallistu myyjä tai myyjän edustaja, ei alkuhaastattelua käyttäjän tai omistajan (myyjän) osalta voida tehdä. Alkuhaastattelun rajaukset kirjataan raporttiin. Alkuhaastattelussa selvitetään mm. kohteen - omistushistoria - huolto-, vaurio- ja korjaushistoria - tiedossa olevat vauriot tai epäilykset niistä - tulevat, tiedossa olevat tai suunnitellut korjaustoimenpiteet - käyttötottumukset (laitteiden kestoikä ja energiankulutus) - poikkeavat hajuhavainnot ja mahdollinen oireilu rakennuksissa tai sen osassa ja niiden esiintymisajankohdat - LVISA-järjestelmän, koneiden, kojeiden ja laitteiden toiminnassa esiintyneet puutteet - yhtiömuotoisessa kohteessa kunnossapidon vastuunjako. Kun kyseessä on asunto-osakeyhtiön huoneisto, haastatellaan käyttäjän lisäksi mahdollisuuksien mukaan myös kohteen isännöitsijää. 9.2 Asiakirjat Tilaajan velvollisuus on järjestää saatavilla olevat, kohdetta koskevat asiakirjat kuntotarkastajan käyttöön, koska ne sisältävät tarkastuksen kannalta olennaista tietoa kohteesta. Tilaajaa pyydetään etukäteen selvittämään voimassa olevan yhtiöjärjestyksen mukainen kunnossapidon vastuunjako siltä osin, että noudatetaanko yhtiössä normaalia Suomen Kiinteistöliiton suosittelemaa jakoa, vai onko yhtiössä tästä poikkeuksia. Erikseen sovittaessa myös kuntotarkastaja voi hankkia ko. asiakirjat. Kuntotarkastuksessa tutustutaan niihin asiakirjoihin ja piirustuksiin, jotka ovat kuntotarkastushetkellä käytettävissä. Käytettävissä olleet asiakirjat luetellaan kuntotarkastusraportissa. Olennaisia asiakirjoja omakotitalojen ja erillis-, pari- sekä rivitalohuoneistojen osalta ovat mm. Rakennuskatsastus Kuoppala Ky 6/10

7 7 - arkkitehti- ja rakennuslupapiirustukset - rakennepiirustukset ja työselitykset - lämpö-, vesi- ja viemäri-, ilmanvaihto-, sähkö- ja automaatiopiirustukset ja työselostukset - isännöitsijätodistus - lopputarkastuspöytäkirjat - huoltokirjat ja vastaavat - kuntoarviot ja muut tarkastus- ja tutkimusraportit Kun kyseessä on kerrostalohuoneisto, olennaisia asiakirjoja ovat mm. - isännöitsijäntodistus - huoneiston pohjapiirros - huoltokirjat ja vastaavat - kuntoarviot ja muut tarkastus- ja tutkimusraportit 9.3 Tiloihin pääsy Tilaaja on velvollinen varmistamaan pääsyn kaikkiin tarvittaviin tarkastettaviin tiloihin. Esteellisiä ovat mm. tilat, jotka on varastoitu täyteen tavaraa, jolloin tavaramäärä estää tilan tarkastuksen. Tilaan pääsyn voi estää myös lukittu, kiinni naulattu tai kokonaan tekemättä jäänyt kulkuaukko. Esteellisiä tiloja tai rakenteita ei tarkasteta. Tarkastusta rajaavat ja estävät asiat mainitaan kuntotarkastusraportissa. 9.4 Työturvallisuus Tilaaja on osaltaan velvollinen huolehtimaan kohteen kunnosta siten, että kuntotarkastaja voi suorittaa tehtävänsä turvallisesti. Jos kohteessa on sellaisia vikoja tai puutteita, jotka voivat aiheuttaa vaaraa kuntotarkastajalle (mm. ampiaisenpesät kulkureiteillä tai huonokuntoiset tikkaat ja kulkusillat), tarkastettavissa tiloissa on esteitä tai tiloihin ei päästä, ei kuntotarkastusta näiltä osin tehdä. Tarkastusta rajaavat ja estävät asiat mainitaan kuntotarkastusraportissa. 9.5 Ennen tarkastusta huomioon otettavaa Tilaajan tulee mahdollisuuksien mukaan noudattaa ennen tarkastusta annettuja toimintaohjeita. Tilaajan tulee tiedottaa toimintaohjeista eteenpäin esim. mahdollisille vuokralaisilleen. Toimintaohjeet ovat suosituksia ja osa ohjeista on tarkoitettu vain omakotitaloihin ja erillis-, pari- ja rivitalohuoneistoihin. Toimintaohjeita ovat mm. - kohdetta ei tehotuuleteta ennen tarkastusta - huonetilojen ovet pidetään suljettuina ennen tarkastusta - tiloissa olevasta irtaimistosta tulee mahdollisuuksien mukaan huolehtia niin, että tilojen tarkastus on mahdollista (pääsääntöisesti suurten esteiden siirtäminen ulkoseinien ja Rakennuskatsastus Kuoppala Ky 7/10

8 8 märkätilojen seinien viereltä, vaatehuoneiden ja varastotilojen lattiapintojen ja ulkoseinien vierustojen raivaaminen) - astianpesukoneen ja pyykinpesukoneen viereisen kalusteen (allaskaappi tai vastaava) tyhjennys irtotavaroista - pintoja ei saa kastella kahteen vuorokauteen ennen tarkastusta suihku- ja pesutiloissa - mahdollisuuksien mukiaan kaivetaan esiin vähintään yksi salaojan kunnon ja kaivoon tulevien salaojaputkien korkeusasemien toteamiseksi (salaojitusta tai salaojituksen toimivuutta ei yleensä voida tarkastaa) - ellei kohteessa ole kiinteitä hyväkuntoisia talo- ja lapetikkaita, järjestetään paikalle mahdollisuuksien mukaan tukevat tikkaat - kaivetaan mahdollisuuksien mukaan valmiiksi esiin maanpinnan alle jäänyt tai jätetty ryömintätilan kulkuaukko - jos rakennuksessa tai rakennuksen vierustalla on jäte- ja käyttöveden käsittelylaitteistoja (kunnallistekniikan ulkopuolella), huolehditaan laitteistojen kaivot esille ja kaivojen kannet avattavaksi mahdollisuuksien mukaan. 9.6 Valtuudet Tarkastuksen tilaajan velvollisuutena on huolehtia siitä, että tilaajalla on riittävät toimintavaltuudet tarkastuksen tilaamiseen ja että tarkastuksen tekeminen kohteessa on mahdollista. 10 Vastuut 10.1 Tilaajan vastuu Kuntotarkastuksen tilaaja voi olla myyjä, myyjä ja ostaja yhdessä tai myyjän suostumuksella ostaja tai muu kolmas osapuoli. Tilaajan velvollisuutena on aina huolehtia siitä, että kohdassa 9 esitettyjä ehtoja noudatetaan. Tämä tulee ottaa huomioon erityisesti silloin, kun myyjä ei toimi tarkastuksen tilaajana. Jos tarkastusta rajaavat tekijät johtuvat tilaajasta tai tilaajan velvollisuuksien laiminlyönnistä, ei tarkastajalla ole velvollisuutta suorittaa veloituksetta uutta tarkastusta tai tarkastukseen liittyvää yksittäistä toimenpidettä jälkikäteen. Tilaaja vastaa kuntotarkastajalle antamiensa tietojen oikeellisuudesta. Kuntotarkastuksen teettäminen ei korvaa tai poista myyjälle tai ostajalle lain mukaan säädettyjä vastuita mm. tiedonantovelvollisuuden tai selonottovelvollisuuden osalta. Kuntotarkastusraportti on apuväline ostajalle, eikä se korvaa ostajan velvollisuutta tutustua kohteeseen ennen kaupantekoa. Myyjän ja ostajan välinen suhde ja siihen liittyvät vastuut on määritelty asuntokauppalaissa ja maakaaressa. Jos tilaaja ei teetä tarkastuksessa suositeltuja lisäselvityksiä ja tutkimuksia, niin vastuu havaitsematta jääneistä vaurioista on tilaajalla. Jos kaupan kohteessa todetaan kaupan jälkeen virhe, mikä ei ole ollut kummankaan osapuolen tiedossa, vastuut vaurion aiheuttamasta mahdollisesta riskistä ja vahingosta on suositeltavaa sopia. Rakennuskatsastus Kuoppala Ky 8/10

9 Kuntotarkastajan (toimeksisaajan) vastuu Jos kuntotarkastaja suorittaa kuntotarkastuksen yrityksen palveluksessa, vastuu kuntotarkastuksesta on ko. yrityksellä. Kuntotarkastaja vastaa kuntotarkastuksen suorittamisesta riippumattomasti pelkästään kohteen ehdoilla. Kuntotarkastaja vastaa siitä, että kuntotarkastus suoritetaan Kuntotarkastus asuntokauppaa varten, Suoritusohjeen ja kuntotarkastussopimuksen mukaisesti. Yksityisille henkilöille suoritettavassa kuntotarkastuksessa kuntotarkastajan vastuu määräytyy kuluttajansuojalain mukaisesti. Kuluttajansuojalain mukaan kuntotarkastaja ei voi rajata vastuutaan palvelusuoritteesta saatavaan palkkioon. Suhteessa tilaajan vastapuoleen vastuu kuntotarkastuksesta määräytyy vahingonkorvauslain perusteella. Yritykselle suoritettavassa kuntotarkastuksessa sovelletaan, ellei toisin ole sovittu, konsulttitoiminnan yleisiä sopimusehtoja, joiden mukaisesti kuntotarkastajan vastuu voidaan rajata kuntotarkastajan palkkion määrään. Kuntotarkastuksessa ja kaikista sen yhteydessä tai erikseen tapahtuvista toimenpiteistä ja rajauksista tulee sopia kirjallisesti ennen toimenpiteisiin ryhtymistä. Kuntotarkastus tulee suorittaa tilaussopimuksen mukaisesti ja suoritteen tulee vastata tarkastuksesta tilaajalle ennalta annettuja tietoja. Kuntotarkastaja vastaa kohteesta tekemiensä ja kuntotarkastusraporttiin kirjaamiensa havaintojen kattavuudesta ja oikeellisuudesta sekä havaintojen pohjalta tekemistään päätelmistä, tulkinnoista ja suosituksista. Kuntotarkastaja vastaa siitä, että tarkastus tehdään ammattitaitoisesti. Jos tarkastuksessa on virhe, tarkastaja vastaa tästä aiheutuneesta vahingosta. Kuntotarkastaja ei vastaa asunnon vaurioista tai puutteesta, vaan niistä vahingoista, joita vaurion tai puutteen havaitsematta jättäminen tai ilman perusteltua syytä tehty vääräksi osoittautuva toimenpidekehotus on tilaajalle aiheuttanut. Kuntotarkastaja ei vastaa hänelle kerrottujen tai kohteen asiakirjoissa esitettyjen tietojen oikeellisuudesta. Kuntotarkastajalla ei ole velvollisuutta tarkastaa saamiensa tietojen tai asiakirjojen oikeellisuutta. Tietojen lähteet tulee siksi aina mainita, kun annettuja tietoja kirjataan raporttiin. Jos kuntotarkastaja havaitsee ilmeisen ja merkittävän virheen asiakirjoissa, tulee se mainita raportissa. Kuntotarkastajalla on oikeus ja velvollisuus oikaista kuntotarkastussuoritteessa mahdollisesti havaittava virhe. Kaikista virheistä tulee reklamoida kuntotarkastajaa kohtuullisessa ajassa (kolmen kuukauden kuluessa kuntotarkastuksen suorituspäivästä). Tilaajan on tiedostettava, että kuntotarkastus koskee vain ja ainoastaan tilannetta tarkastusajankohtana ja tilanne kohteessa saattaa muuttua oleellisesti hyvinkin lyhyen ajan kuluessa tarkastuksesta. Rakennuskatsastus Kuoppala Ky 9/10

10 10 KIRJALLISUUTTA Viranomaismääräykset ja ohjeet Asuntokauppalaki. KH OM , RT OM Asuntokauppa-asetus KH OM-10328, RT OM Kuluttajansuojalaki. KH KTM-10370, LVI KTM-00265, RT KTM Maakaari. KH OM-10255, RT OM OHJEKORTIT KH , LVI Kuntotarkastus asuntokauppaa varten. Tilaajan ohje. KH , LVI Kuntotarkastus asuntokauppaa varten. Suoritusohje. KH , LVI Kuntotarkastus asuntokauppaa varten. Esimerkkiraportti. Omakotitalot, erillis-, pari- ja rivitalohuoneistot. KH , LVI Kuntotarkastus asuntokauppaa varten. Esimerkkiraportti, Kerrostalohuoneistot Kirjoja Korjauskustannusvastuu asuntoyhtiössä. Rikalainen Essi, Rakennustieto Oy, 2001 Vastuunjakotaulukko. Suomen Kiinteistöliitto ry, 2001 Rakennuskatsastus Kuoppala Ky 10/10