Sponda Oyj:n osavuosikatsaus 1.-30.9.2009

1.1. 30.9.2009

Sponda Oyj:n osavuosikatsaus 1.-30.9.2009 Sponda-konsernin liikevaihto ja nettotuotot kehittyivät edelleen positiivisesti vuoden 2009 kolmannella neljänneksellä. Liikevaihto kasvoi 183,2 (30.9.2008: 166,1) milj. euroon ja nettotuotot 137,0 (125,1) milj. euroon. Taloudellinen vuokrausaste laski 86,8 (91,7) %:iin lähinnä yhden toimistokiinteistön tyhjentymisen vuoksi Helsingin keskustassa. Kiinteistöjen arvonmuutos oli tammi-syyskuussa 160,7 (-27,5) milj. euroa. Suomessa sijaitsevien sijoituskiinteistöjen arvon muutos on vuoden alusta -76,3 milj. euroa ja Venäjällä sijaitsevien kiinteistöjen arvonmuutos on vuoden alusta -82,7 milj. euroa. Vuoden kolmannella neljänneksellä kiinteistöjen arvot muuttuivat -31,4 (-36,8) milj. euroa. Arvonaleneminen johtui pääosin vajaakäytön lisääntymisestä Suomessa ja markkinavuokrien laskusta Suomessa ja Venäjällä. Kiinteistöjen arvot arvioi Suomessa Catella Property Group ja Venäjällä CB Richard Ellis. Toiminnan tulos ja taloudellinen asema 1.1.-30.9.2009 (vertailukausi 1.1.-30.9.2008) Liikevaihto kasvoi 10 % vertailukaudesta 183,2 (166,1) milj. euroon. Nettotuotot kasvoivat 10 % 137,0 (125,1) milj. euroon. Liikevoitto oli -36,7 (87,1) milj. euroa. Tulos verojen jälkeen oli 88,0 (24,4) milj. euroa. Tulos/osake oli -0,41 (0,14) euroa. Operatiivinen kassavirta/osake oli 0,41 (0,48) euroa. Sijoituskiinteistökannan käypä arvo oli 2 768,8 (2 878,1) milj. euroa. Nettovarallisuus/osake oli 3,50 (5,08) euroa. EPRA nettovarallisuus/osake oli 4,14 (6,06) euroa. Taloudellinen vuokrausaste oli 86,8 (91,7) %. Toiminnan tulos ja taloudellinen asema 1.7.-30.9.2009 (vertailukausi 1.7.-30.9.2008): Liikevaihto kasvoi vertailukaudesta 7 % 60,8 (56,9) milj. euroon. Nettotuotot olivat 47,2 (44,6) milj. euroa. Liikevoitto oli 13,1 (5,8) milj. euroa. Lukuun sisältyy 31,4 (-36,8) milj. euroa kiinteistöjen arvonmuutosta. Tulos verojen jälkeen oli -6,1 (-9,9) milj. euroa. Tulos/osake oli -0,02 (-0,06) euroa. Operatiivinen kassavirta/osake oli 0,10 (0,19) euroa. Konsernin tunnusluvut 7-9/09 7-9/08 1-9/09 1-9/08 1-12/08 Taloudellinen vuokrausaste, % 86,8 91,7 88,5 Liikevaihto, Me 60,8 56,9 183,2 166,1 224,3 Nettotuotot, Me 47,2 44,6 137,0 125,1 166,8 Liikevoitto, Me 13,1 5,8-36,7 87,1 117,3 Tulos/osake, e -0,02-0,06* -0,41 0,14* 0,16* Operatiivinen kassavirta/osake, e 0,10 0,19 0,41 0,48 0,78 Osakekohtainen nettovarallisuus, e 3,50 5,08* 4,93* EPRA, osakekohtainen nettovarallisuus, e 4,14 6,06* 6,04* Omavaraisuusaste, % 37 33 32 Nettovelkaantumisaste, % 144 175 180 * Toisen neljänneksen aikana toteutetusta osakeannista johtuen osakekohtaisia tunnuslukuja on oikaistu IAS 33 standardin mukaisesti. 1.1. 30.9.2009 2

Toimitusjohtaja Kari Inkinen Spondan kassavirta säilyi vahvana ja nettotuotot nousivat ennakoidusti vuoteen 2008 verrattuna. Yhtiön vuokrausaste laski hieman johtuen Helsingin keskustassa sijaitsevan toimistotalon tyhjenemisestä. Kiinteistön hyvän sijainnin vuoksi luotan siihen, että tiloihin on haastavasta markkinatilanteesta huolimatta kysyntää. Venäjällä Spondan kiinteistöjen vuokrausaste ja kassavirrat ovat pysyneet odotetulla tasolla. Vaikka toimitilojen vajaakäyttö on Moskovan ja Pietarin markkinoilla korkea, Spondan vuokrausasteessa ei ole tapahtunut merkittävää negatiivista muutosta. Olemme aktivoineet kiinteistökehitystoimintaa viimeisen kolmen kuukauden aikana, ja uusi kehityskohteemme on tuotantotilan rakentaminen Metso Automation Oy:lle Vantaan Hakkilan alueelle. Projekti tullaan rahoittamaan kiinteistöjen myynneillä, joista neuvottelut ovat parhaillaan menossa. Kiinteistöjen tuottovaatimusten nousu markkinoilla näyttää olevan pysähtynyt. Odotamme, että vuokramarkkinoiden osalta vuosi 2010 on vielä haasteellinen, ja toimistojen vajaakäyttö edelleen kasvaa. Suomen talous on vielä taantumassa, ja ennusteiden mukaan käännettä voidaan odottaa ensi vuoden lopussa. Yhtiö antaa ennusteen vuoden 2010 näkymistä tilinpäätöksen julkistamisen yhteydessä. Tulevaisuuden näkymät Sponda ennustaa yhtiön nettotuottojen olevan korkeammalla tasolla kuin vuonna 2008. Ennuste perustuu siihen, että vuonna 2008 vuokratasot nousivat ja Spondan sijoituskiinteistösalkkuun valmistui täyteen vuokrattuja toimisto- ja liiketilakiinteistöjä. Lisäksi yhtiö arvioi, että sen taloudellinen vuokrausaste heikkenee vain hieman vuonna 2009 verrattuna vuoden 2008 lopun lukuun huolimatta siitä, että vuonna 2009 kiinteistömarkkinoilla odotetaan tyhjien toimitilojen määrän kasvavan merkittävästi. Yhtiö arvioi, että vuokrausaste ei heikkene loppuvuoden 2009 aikana. Vuokrausasteen ennuste perustuu yhtiön arvioon vuoden 2009 loppuun mennessä alkavista ja päättyvistä vuokrasopimuksista. Vuoden 2009 ennusteissa on oletettu, ettei epävarmasta markkinatilanteesta huolimatta olennaisia vuokralaisten maksukyvyttömyydestä johtuvia tulonmenetyksiä tapahdu vuonna 2009. Strategia Spondan hallitus päätti yhtiön strategiaksi maltillisen kannattavan kasvun strategian. Kasvua ja kannattavuutta haetaan sekä kiinteistöjen ostoista että kiinteistökehityksestä, ja kasvu rahoitetaan pääosin olemassa olevien kiinteistöjen myynneillä. Konsernin pitkän ajan omavaraisuusastetavoite on 40 %, aiemman 33 %:n sijaan. Lisäksi hallitus tarkensi yhtiön osinkopolitiikkaa, jonka tavoitteena on tasainen osingonmaksu. Osingon määrä on noin 50 % tilikauden osakekohtaisesta operatiivisesta kassavirrasta, kuitenkin ottaen huomioon taloudellinen tilanne ja yhtiön kehitystarpeet. Sponda Kiinteistöt Oy:n vahvistetut tappiot Sponda Oyj tiedotti 1.11.2007 osavuosikatsauksen yhteydessä, että verottaja oli päättänyt poiketa Sponda Kiinteistöt Oy:n (ent. Kapiteeli Oy) verovuodelta 2006 antamasta veroilmoituksesta ja katsonut yhtiön verotettavaksi tuloksi 192 milj. euroa. Asia liittyy Sponda Kiinteistöt Oy:n vahvistettuihin tappioihin, joita oli verovuosilta 1996-1999 yhteensä noin 558 milj. euroa. 1.1. 30.9.2009 3

Lain mukaan yhtiön tappioita ei vähennetä, jos tappiovuoden aikana tai sen jälkeen yli puolet sen osakkeista vaihtaa omistajaa. Verotuksen toimittava verovirasto voi kuitenkin erityisistä syistä myöntää oikeuden tappioiden vähentämiseen omistajanvaihdoksesta huolimatta. Kapiteeli Oy:lle myönnettiin 29.9.2006 ja 13.12.2006 poikkeusluvat tappioiden vähentämiseen. Sponda Oyj osti 14.12.2006 toteutetulle kaupalla Kapiteeli Oy:n koko osakekannan. Käsitellessään Sponda Kiinteistöt Oy:n vuoden 2006 veroilmoitusta verottaja katsoi, etteivät myönnetyt poikkeusluvat olisikaan voimassa, koska verottajan mukaan yhtiön henkilöstön siirryttyä emoyhtiö Sponda Oyj:n palvelukseen, ei Sponda Kiinteistöt Oy:n toiminnan voida katsoa jatkuneen poikkeuslupapäätöksessä kuvatulla tavalla. Yhtiön käsityksen mukaan verottajan kanta on virheellinen, koska kyseessä on vain palkanmaksun siirtäminen konsernin emoyhtiöön, yhtiön liiketoiminnan jatkuessa entisellään. Sponda Kiinteistöt Oy:n oikaisuvaatimuksesta Uudenmaan verotuksen oikaisulautakunta muutti yksimielisesti verottajan päätöksen ja hyväksyi vahvistettujen tappioiden vähennysoikeuden. Helsingin hallinto-oikeus hyväksyi 14.9.2009 äänestyspäätöksellään 2-1 veroasiamiehen oikaisulautakunnan päätöksestä tekemän valituksen. Yhtiö on valittanut hallinto-oikeuden päätöksestä korkeimpaan hallinto-oikeuteen. Hallintooikeuden antaman valitusosoituksen mukaan valitus korkeimpaan hallinto-oikeuteen edellyttää valituslupaa. Yhtiön käyttämien asiantuntijoiden mukaan valituslupaa ei tarvita ja asiassa on joka tapauksessa olemassa perusteet valitusluvan myöntämiselle. Yhtiön käyttämät asiantuntijat arvioivat, että korkeimman hallinto-oikeuden päätös pääasiassa saadaan vuoden 2010 loppuun mennessä. Hallinto-oikeuden päätös on täytäntöön pantavissa. Sponda Kiinteistöt Oy hakee Uudenmaan yritysverotoimistolta vuoden 2006 osalta ja konserniverokeskukselta sitä seuraavien vuosien osalta, ettei kyseisten vuosien verotusta oikaistaisi eikä veroja pantaisi maksuun hallinto-oikeuden päätöksen perusteella. Verottaja ei ole vielä ratkaissut maksuunpanoa. Korkein hallinto-oikeus on päätöksellään 28.10.2009 antanut keskeytysmääräyksen hallinto-oikeuden päätöksessä tarkoitettujen verojen, viivästyskorkojen ja korotusten osalta, kunnes hallinto-oikeuden päätöksestä tehty valitus on ratkaistu. Mikäli korkein hallinto-oikeus ei muuttaisi hallinto-oikeuden päätöstä, aiheutuisi yhtiölle vuodelta 2006 noin 49,9 milj. euron, vuodelta 2007 noin 55,8 milj. euron ja vuodelta 2008 noin 25,3 milj. euron eli yhteensä vuosilta 2006 2008 noin 131,0 milj. euron verokulu, jonka määrän yhtiö joutuisi maksamaan. Sponda Kiinteistöt Oy:llä on käyttämättä vuonna 2009 vanhenevia vahvistettuja tappiota 54,4 milj. euroa, joihin liittyvä verosaaminen on n. 14 milj. euroa. Lisäksi yhtiö joutuisi maksamaan kultakin vuodelta maksettaville veroille yhteisökorkoa, joka vuonna 2007 oli 5,0 % ja vuosina 2008 sekä 2009 se oli 6,5 %. Yhtiö on arvioinut yhteisökoron määräksi 12,8 milj. euroa. Sponda Oyj pitää käyttämiensä asiantuntijoiden lausuntojen perusteella hallinto-oikeuden päätöstä virheellisenä ja todennäköisempänä, että korkein hallinto-oikeus hyväksyy Sponda Kiinteistöt Oy:n valituksen kuin, että valitus hylättäisiin. Mikäli yhtiö joutuisi maksamaan veroja hallinto-oikeuden päätöksen perusteella, tulee Sponda Kiinteistöt Oy kirjaamaan maksupäätöstä välittömästi seuraavassa konsernin osavuosikatsauksessa tai tilinpäätöksessä verokulun korkoineen liiketoiminnan muihin kuluihin. Mikäli 131,0 milj. euron verokulu ja arvioitu 12,8 milj. euron yhteisökorko olisi maksettu osavuosikatsauskauden 1.1. - 30.9.2009 aikana, olisi konsernin tilikauden voitto ollut 232,8 milj. euroa ja oma pääoma 957,6 milj. euroa. Mikäli kirjaus olisi tehty, olisi vastaavasti osakekohtainen nettovarallisuus ollut 2,98, osakekohtainen tulos -1,08, osakekohtainen operatiivinen kassavirta -0,44 ja omavaraisuusaste 32. Spondalla oli 30.9.2009 käyttämättömiä, sitovia rahoituslimiittejä yhteensä 435 milj. euroa. 1.1. 30.9.2009 4

Toimintaympäristö - Suomi Kiinteistötalouden Instituutti ry:n (KTI) mukaan syyskuun 2009 loppuun mennessä kiinteistökauppoja tehtiin hieman yli miljardilla eurolla kun sama luku vuonna 2008 oli hieman yli 3 miljardia euroa. Suomen kansantalouden supistumisen myötä toimitilakiinteistöjen vajaakäyttö on kasvanut. Catella Property Oy:n mukaan toimistojen vajaakäyttö oli kesäkuun 2009 lopussa 10,4 % kun se vuoden 2008 lopussa oli 9,3 %. Vastaavasti vajaakäyttö logistiikkakiinteistöissä nousi 4,6 (2,9) %:iin, kun liiketilakiinteistöissä vajaakäyttö pysyi kevään tasolla, 2,9 (2,9) %. Catellan arvion mukaan toimistotilojen vajaakäyttö voi nousta 12 %:iin vuonna 2010. Vuokratasot ovat laskeneet hieman keväästä pääkaupunkiseudulla toimisto- ja logistiikkakiinteistöissä. Laskua on keskimäärin 6 % molemmissa tilatyypeissä. Liiketilojen vuokratasot ovat pysyneet melko vakaina. Toimintaympäristö - Venäjä Venäjän bruttokansantuotteen kasvun konsensusennuste vuodelle 2009 on n. -7 %. Vuodelle 2010 ennustetaan positiivista kasvua lähinnä öljyn hinnan nousun, ruplan vahvistumisen ja teollisuustuotannon kasvun myötä. Kiinteistökauppamarkkina on Venäjällä ollut hyvin hiljainen. Välittäjien arviot Moskovan ja Pietarin tuottovaatimustasoista vaihtelevat 11,5-13,5 %. Vajaakäyttö on molemmissa kaupungeissa yli 20 %:n tasolla kohteen sijainnista riippuen. Vuokratasot putosivat merkittävästi vuoden 2008 huippuluvuista sekä toimisto- että liiketiloissa. Liiketoiminta 1.1-30.9.2009 Sponda omistaa, vuokraa ja kehittää toimitilakiinteistöjä Suomessa pääkaupunkiseudulla ja suurimmissa kaupungeissa sekä Venäjällä. Spondan toiminnot on jaettu neljään liiketoimintayksikköön: Sijoituskiinteistöt, Kiinteistökehitys, Venäjä sekä Kiinteistörahastot. Sijoituskiinteistöt on jaettu kolmeen segmenttiin: Toimisto- ja liiketilat, Kauppakeskukset sekä Logistiikkatilat. Muut segmentit ovat Kiinteistökehitys, Kiinteistörahastot ja Venäjä. Spondan koko kiinteistöomaisuuden yhteenlasketut nettotuotot olivat katsauskauden aikana 137,0 (125,1) milj. euroa. Toimisto- ja liiketilojen osuus tästä oli 53 %, kauppakeskusten 17 %, logistiikkatilojen 16 %, Kiinteistörahastot-yksikön 6 % ja Venäjäyksikön 8 %. Spondan kaksi vuotta omistaman vertailukelpoisen kiinteistösalkun vuokratuottojen kehitys viimeksi kuluneiden kahden vuoden aikana (nk. like-for-like rental growth) oli toimisto- ja liiketilakiinteistöissä 3,93 %, kauppakeskuksissa 5,64 % ja logistiikkakiinteistöissä -3,76 %. Vuokratuottojen kehitys on laskettu EPRAn antamien suositusten mukaisesti. Taloudellinen vuokrausaste jakautui kiinteistötyypeittäin sekä maantieteellisesti seuraavasti: Kiinteistön tyyppi 30.9.09 30.9.08 31.12.08 Toimisto- ja liiketilat, % 87,9 90,4 91,1 Kauppakeskukset 97,3 95,9 96,7 Logistiikka, % 75,0 88,3 77,4 Venäjä % 87,5 100,0 86,3 Koko kiinteistökanta, % 86,8 91,7 88,5 1.1. 30.9.2009 5

Maantieteellinen alue 30.9.09 30.9.08 31.12.08 Helsingin kantakaupunki, % 85,5 90,3 90,4 Pääkaupunkiseutu, % 91,6 91,2 92,5 Pääkaupunkis. logistiikka, % 73,5 86,8 75,0 Muu alue, % 91,9 98,2 91,9 Koko kiinteistökanta, % 86,8 91,7 88,5 Vuokrasopimusten yhteenlaskettu, tuleva kassavirta 30.9.2009 oli 1 062 (843) milj. euroa. Spondalla oli asiakkaita 2013 kpl ja vuokrasopimuksia yhteensä 3142 kpl. Yhtiön suurimmat vuokralaiset olivat Suomen valtio (8,0 % vuokratuotoista), Kesko-konserni (6,1 % vuokratuotoista), Sampo Pankki Oyj (3,9 % vuokratuotoista) sekä HOK-Elanto (3,8 % vuokratuotoista). Spondan 10 suurinta vuokralaista muodostaa n. 30 % yhtiön vuokratuotoista. Vuokralaiset jakautuivat toimialoittain seuraavasti: Toimiala % nettovuokrasta Ammatillinen, tieteellinen ja tekninen toiminta 8,5 % Energia 0,5 % Julkinen sektori 9,8 % Kauppa 26,7 % Koulutus 0,9 % Media /Kustantaminen 1,9 % Logistiikka/Liikenne/Kuljetus 7,2 % Majoitus- ja ravitsemustoiminta 4,2 % Muut palvelut 8,0 % Pankki/Sijoitus 10,1 % Rakentaminen 2,7 % Teollisuus/valmistus 6,8 % Terveydenhuolto 3,8 % Tietoliikenne 6,3 % Muut 2,7 % Koko vuokrasopimuskannan keskimääräinen kesto oli 4,6 (4,3) vuotta. Toimisto- ja liiketilojen vuokrasopimusten keskimääräinen kesto oli 5,0 vuotta, kauppakeskusten 5,1 vuotta ja logistiikkatilojen 3,0 vuotta. Heinä-syyskuussa 2009 tuli voimaan uusia vuokrasopimuksia yhteensä 99 kpl (17 200 m²). Samana ajanjaksona päättyneitä sopimuksia oli 95 kpl (24 000 m²). Vuokrasopimukset erääntyvät seuraavasti: Erääntyminen % vuokratuotosta 1 vuoden sisällä 12,6 2 vuoden sisällä 11,4 3 vuoden sisällä 11,8 4 vuoden sisällä 7,4 5 vuoden sisällä 8,9 6 vuoden sisällä 5,8 1.1. 30.9.2009 6

yli 6 vuoden sisällä 26,8 Toistaiseksi 15,3 voimassaolevat Kiinteistöomaisuus Spondalla oli 30.9.2009 yhteensä 202 kiinteistöä, joiden yhteenlaskettu, vuokrattava pinta-ala on noin 1,5 milj. m². Tästä noin 52 % on toimisto- ja liiketilaa, 9 % kauppakeskuksia ja 36 % logistiikkatilaa. Noin 3 % kiinteistöjen pinta-alasta sijaitsee Venäjällä. Syyskuun 2009 lopussa ulkopuolinen arvioitsija arvioi Spondan sijoituskiinteistöjen arvot. Käyvän arvon muutos oli heinä-syyskuussa -31,4 (30.9.2008: -36,8) milj. euroa ja tammisyyskuussa -160,7 (-27,5) milj. euroa. Vuoden kolmannella neljänneksellä arvonmuutokseen vaikuttivat pääasiassa kiinteistöjen markkinavuokrissa tapahtunut lasku sekä vajaakäytön nousu. Arvioinnit tekivät Catella Property Group Suomessa ja CB Richard Ellis Venäjällä, ja lausunnot ovat nähtävillä yhtiön internet-sivuilla. Kehitettävien maa-alueiden käyvät arvot arvioi Newsec. Kiinteistörahastoissa, joissa Sponda on vähemmistöosakkaana, ulkopuolinen arvioitsija ei arvioinut kiinteistökannan käypiä arvoja kolmannella neljänneksellä. Spondan kiinteistöjen voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta 7-9/2009 1-9/2009 1-12/2008 Tuottovaatimusten muutokset (Suomi) 0,7-50,1-88,8 Tuottovaatimusten muutokset (Venäjä) 0-49,4-4,3 Kiinteistökehityksen hankkeista saatu kehitysvoitto 0 0 43,3 Ajanmukaistamisinvestoinnit -3,9-14,1-26,6 Markkinavuokrien ja ylläpitokulujen muutos (Suomi) -6,8-8,6 34,4 Markkinavuokrien ja ylläpitokulujen muutos (Venäjä) -17,0-32,9*) -1,7 Valuuttakurssien muutos -4,4 - - Sijoituskiinteistöt yhteensä -31,4-155,0-43,7 Rahastot 0-5,6 7,7 Konserni yhteensä -31,4-160,7-36,0 *) Kauden 1-9/2009 valuuttakurssimuutokset sisältyvät Markkinavuokrien ja ylläpitojen muutos (Venäjä) -lukuun. Muutokset Spondan sijoituskiinteistöomaisuuteen vuoden 2009 alusta jakautuivat seuraavasti: Spondan sijoituskiinteistöt Yht. Toimistoja liiketilat Kauppakeskukset Logistiikka Kiinteistökehitys Venäjä Vuokratuotot 170,3 95,3 29,0 28,9 0,2 16,9 Ylläpitokulut -42,4-23,4-6,3-7,8-0,9-4,0 Nettovuokratuotot 127,9 71,9 22,7 21,2-0,8 12,9 Sijoituskiinteistöt 1.1.2009, sis kum. 2 915,4 1 460,6 541,6 462,8 189,1 261,3 aktivoidut korot Aktivoidut korot 2009 2,7 0,0 0,0 0,0 2,2 0,5 Hankinnat 2009 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Investoinnit 40,3 9,8 12,6 0,7 16,2 0,9 1.1. 30.9.2009 7

Muut siirrot segmenttien välillä 2,0 1,5-0,1-1,2 1,7 0,0 Myynnit 2009-36,6-0,5 0,0-35,3-0,8 0,0 Käyvän arvon muutos -155,0-38,6-11,3-26,4 4,0-82,7 Sijoituskiinteistöt 30.9.2009 2 768,8 1 432,8 542,9 400,7 212,5 179,9 Käyvän arvon muutos % -5,3-2,6-2,1-5,7 2,1-31,6 Vuotuinen nettovuokratuotto / sijoituskiinteistöt 30.9.2009(* 7,1 % 6,7 % 6,8 % 7,1 % 0,0 % 10,7 % Painotettu laskennassa käytetty keskimääräinen tuottovaatimus-% (* Pois lukien kiinteistökehitys 6,86 6,65 6,11 8,10 0,00 11,48 Investoinnit ja divestoinnit Tammi-syyskuussa Sponda myi sijoituskiinteistöjä yhteensä 36,6 milj. eurolla, kolmannen neljänneksen aikana ei myyty kiinteistöjä. Kiinteistöjä ei ostettu katsauskauden aikana. Kiinteistöjen ylläpitoon investoitiin tammi-syyskuussa 14,1 milj. euroa, josta kolmannella neljänneksellä 3,9 milj. euroa. Spondan kiinteistökehityshankkeisiin investoitiin syyskuun loppuun mennessä 26,1 milj. euroa, josta kolmannen neljänneksen aikana 6,8 milj. euroa. Kiinteistökehityksen investoinnit kohdistuivat pääosin Helsingin keskustassa sijaitsevaan City-Centerin uudistamistyöhön ja Ratinan kauppakeskuksen maakauppaan. Toimisto- ja liiketilakiinteistöt Toimisto- ja liiketilakiinteistöjen taloudellinen vuokrausaste oli 87,9 (30.9.2008: 90,4) %. Kiinteistösalkun käypä arvo oli 30.9.2009 1 432,8 milj. euroa, ja käyvän arvon muutos vuoden 2009 alusta oli -38,6 milj. euroa. Toimisto-ja liiketilakiinteistöjen vuokrattava pintaala oli noin 774 000 m², josta toimistotilojen osuus oli noin 80 % ja liiketilojen osuus 20 %. Yksikön liikevaihto, nettotuotot ja liikevoitto olivat katsauskaudella seuraavat: Me 7-9/09 7-9/08 1-9/09 1-9/08 1-12/08 Liikevaihto 31,9 31,6 97,1 94,2 125,7 Nettotuotto 24,7 24,4 72,7 70,6 92,9 Liikevoitto 21,0 3,1 32,3 48,2 47,7 Tammi-syyskuussa 2009 Sponda myi toimisto- ja liiketilakiinteistöjä 0,5 milj. eurolla. Kiinteistöjä ei ostettu katsauskaudella. Investoinnit ylläpitoon olivat syyskuun loppuun mennessä 10,7 milj. euroa. Kauppakeskukset Kauppakeskusten taloudellinen vuokrausaste oli 97,3 (95,9) %. Kiinteistöjen käypä arvo oli 542,9 milj. euroa sisältäen käyvän arvon muutosta -11,3 milj. euroa. Kauppakeskusten yhteenlaskettu, vuokrattava pinta-ala oli noin 140 000 m². Yksikön liikevaihto, nettotuotot ja liikevoitto jakautuivat katsauskaudella seuraavasti: Me 7-9/09 7-9/08 1-9/09 1-9/08 1-12/08 Liikevaihto 10,4 7,5 29,0 21,7 29,3 Nettotuotto 8,2 5,8 22,7 16,6 22,2 Liikevoitto 6,0 5,0 10,3 15,6 17,3 1.1. 30.9.2009 8

Tammi-syyskuussa 2009 segmentin investoinnit olivat 12,5 milj. euroa. Tämä kohdistui huhtikuun 1. päivänä Ylöjärvellä avattuun Kauppakeskus Eloon. Logistiikkakiinteistöt Logistiikkakiinteistöjen taloudellinen vuokrausaste oli 75,0 (88,3) %. Kiinteistöjen käypä arvo oli syyskuun 2009 lopussa 400,7 milj. euroa sisältäen käyvän arvon muutosta -26,4 milj. euroa. Logistiikkakiinteistöjen vuokrattava pinta-ala oli yhteensä 530 000 m². Yksikön liikevaihto, nettotuotot ja liikevoitto olivat seuraavat: Me 7-9/09 7-9/08 1-9/09 1-9/08 1-12/08 Liikevaihto 9,3 9,4 29,9 28,3 37,9 Nettotuotto 7,3 7,4 21,8 21,4 28,5 Liikevoitto -2,1-4,2-5,1 5,9 2,8 Tammi-syyskuussa Sponda myi logistiikkakiinteistöjä 35,3 milj. eurolla. Uusia kiinteistöjä ei ostettu katsauskaudella. Investoinnit kiinteistöjen ylläpitoon olivat vuoden alusta 0,7 milj. euroa. Kiinteistökehitys Spondan kiinteistökehityssalkun tasearvo oli syyskuun 2009 lopussa 212,5 milj. euroa. Tästä maa-alueiden osuus oli 89,6 milj. euroa ja loput, 122,9 milj. euroa oli sidottu käynnissä oleviin kiinteistökehityshankkeisiin. Tammi-syyskuussa 2009 investoitiin kiinteistöjen kehitykseen ja hankkeisiin yhteensä 13,9 milj. euroa, joista suurin osa kohdistui City-Center -projektiin. Lisäksi maksettiin osa Ratinan kauppakeskukseen liittyvästä maa-alueesta sopimuksen mukaisesti. Spondan tavoite on saavuttaa 15 %:n kehitysvoitto kiinteistökehityshankkeiden investointikustannuksista. Tällä hetkellä yhtiön ainoa käynnissä oleva kiinteistökehityskohde on Helsingin ydinkeskustassa sijaitseva City-Center kauppakeskus. City-Center projekti jatkuu edelleen maanalaisten huoltotilojen rakennustöillä sekä tekniikkakuilujen rakentamisella. Seuraava vaihe käsittää toimistorakennuksen, 3. kerroksen liiketilojen ja kauppakeskuksen valoaulan rakentamisen, ja alkaa aikaisintaan loppuvuodesta 2009. City-Centerin uudistustyön arvioidaan valmistuvan vuonna 2012 ja sen kokonaisinvestoinnin arvioidaan olevan noin 110 milj. euroa. Sponda toteuttaa Tampereen Ratinan kauppakeskuksen ja siihen liittyvien alueiden kehityshankkeet. Alueelle suunnitellaan 55 000 m²:n kauppakeskusta, jonka kokonaisinvestoinnin on arvioitu olevan noin 200 milj. euroa. Kohteen suunnittelu on meneillään, eikä lopullista investointipäätöstä ole tehty. Venäjä Katsauskauden lopussa Venäjä yksikön taloudellinen vuokrausaste oli 87,5 (100) %. Kiinteistösalkun käypä arvo oli syyskuun lopussa 179,9 milj. euroa, ja käyvän arvon muutos oli -82,7 milj. euroa. Venäjällä sijaitsevien kiinteistöjen käyvän arvon arvioi CB Richard Ellisin vuoden kolmannella neljänneksellä. Investoinnit kiinteistökehitykseen ja kiinteistöjen ylläpitoon olivat tammi-syyskuussa 2009 yhteensä 0,3 milj. euroa. 1.1. 30.9.2009 9

Yksikön liikevaihto, nettotuotot ja liikevoitto jakautuivat seuraavasti: Me 7-9/09 7-9/08 1-9/09 1-9/08 1-12/08 Liikevaihto 5,5 5,6 16,9 9,9 16,2 Nettotuotto 4,3 4,3 12,9 7,5 12,0 Liikevoitto -17,8 3,1-72,2 4,4 1,3 Vuokrasopimusten pituus on Venäjällä tyypillisesti 11 kk. Myös Spondan vuokrasopimukset Venäjällä noudattavat maan käytäntöä lukuun ottamatta Western Realty (Ducat II) ja OOO Adastra kiinteistöjä Moskovassa ja Pietarissa joissa vuokrasopimukset ovat keskimääräistä pidempiä. Spondan vuokrasopimusten keskimääräinen kesto 30.9.2009 Venäjällä oli 3,6 vuotta, ja vuokrasopimukset erääntyvät seuraavasti: Erääntyminen % vuokratuotosta 1 v. 26,8 2 v. 4,9 3 v. 15,5 4 v. 7,5 5 v. 16,6 6 v. 4,5 yli 6 v. 24,2 Sponda saa noin puolet Venäjältä tulevasta vuokratuotoista dollareina, ja noin puolet ruplina. Ruplavuokrista merkittävä osa on sidottu sovittuun dollarin tai euron kurssiin. Yhtiön ruplariskiä pienentää se, että merkittävä osa yksikön kustannuksista on ruplamääräisiä. Spondan politiikkana on suojata Venäjän liiketoiminnan 6 kuukauden valuuttamääräinen kassavirta. Kiinteistörahastot Sponda on vähemmistöosakkaana kolmessa kiinteistörahastossa: First Top LuxCossa, Sponda Fund I Ky:ssä sekä Sponda Fund II Ky:ssä. Sponda vastaa sekä rahastojen että niiden hankkimien kiinteistöjen hallinnoinnista, josta yhtiö saa hallinnointipalkkion. Rahastojen kiinteistökannan arvioi Jones Lang LaSalle ja Kiinteistötaito Peltola & Co kesäkuun 2009 lopussa. Yksikön liikevaihto(sisältäen hallinnointipalkkiot ja voitto-osuudet), nettotuotot ja liikevoitto olivat: Me 7-9/09 7-9/08 1-9/09 1-9/08 1-12/08 Liikevaihto 3,2 2,5 9,3 10,7 13,2 Nettotuotto 2,9 2,7 8,0 9,3 11,3 Liikevoitto 1,5 0,9-2,2 15,4 14,3 First Top LuxCo sijoittaa Suomen suurimpien kaupunkien ulkopuolisiin toimisto- ja liiketilakiinteistöihin, ja Spondan osuus rahastosta on 20 %. Syyskuun 2009 lopussa rahaston kiinteistösijoitusten arvo oli 105,9 milj. euroa. Sponda Fund I Ky sijoittaa pääkaupunkiseudun ulkopuolisiin logistiikkakohteisiin. Spondalla on rahastossa 46 %:n osuus. Vuoden 2009 kolmannen neljänneksen lopussa rahaston omistaman kiinteistösalkun arvo oli 190,1 milj. euroa. 1.1. 30.9.2009 10

Sponda Fund II Ky sijoittaa pääasiassa logistiikkakiinteistöihin Suomen keskisuurissa kaupungeissa, ja Spondan osuus rahastossa on 44 %. Rahaston sijoitusten tavoitekoko on noin 200 milj. euroa, ja salkun käypä arvo syyskuun 2009 lopussa oli 96,6 milj. euroa. Edellisten lisäksi Sponda vastaa Whitehall Street Real Estate Limitedille ja Niam Nordic Investment Fund III:lle maaliskuussa 2007 myydyn kiinteistöportfolion, arvoltaan noin 280 milj. euroa, manageerauksesta. Rahavirta ja rahoitus Spondan liiketoiminnan nettorahavirta tammi-syyskuussa 2009 oli 70,3 (30.9.2008: 135,2) milj. euroa. Investointien nettorahavirta oli -33,8 (-385,3) ja rahoituksen nettorahavirta oli -20,1 (263,1) milj. euroa. Nettorahoituskulut olivat katsauskauden aikana -49,6 (-55,2) milj. euroa. Aktivoitavat korkokulut olivat 2,7 (8,7) milj. euroa. Spondan omavaraisuusaste oli 30.9.2009 37 (30.9.2008: 33) % ja nettovelkaantumisaste 144 (175) %. Korollinen vieras pääoma oli 1 619,2 (1 854,1) milj. euroa ja luottojen keskimääräinen laina-aika oli 2,6 (3,1) vuotta. Keskikorko oli 3,5 (4,8) % sisältäen korkojohdannaiset. Kiinteäkorkoisten ja korkosuojattujen lainojen osuus oli 63 %. Koko velkapääoman korkosidonnaisuusaika oli 1,5 (2,2) vuotta. Velanhoitokykyä kuvaava korkokate oli 2,6 (2,0). Sponda soveltaa suojauslaskentaa, jonka perusteella suojauslaskennan kriteerit täyttävien koronvaihtosopimusten ja korko-optioiden käyvän arvon muutokset kirjataan taseen omaan pääomaan. Sponda-konsernin lainasalkku muodostui 30.9.2009 nimellisarvoltaan yhteensä 685 milj. euron syndikoiduista lainoista, 259 milj. euron joukkovelkakirjalainoista, 151 milj. euron liikkeeseen lasketuista yritystodistuksista ja 527 milj. euron rahalaitoslainoista. Spondalla oli käyttämättömiä rahoituslimiittejä 435 milj. euroa. Sponda-konsernilla oli vakuudellisia lainoja 141,3 milj. euroa eli 4,7 % konsernin taseesta. Henkilöstö ja hallinto Katsauskauden aikana Sponda-konsernin keskimääräinen henkilöstön määrä oli 135 (30.9.2008: 134) henkilöä, joista emoyhtiö Sponda Oyj:n palveluksessa oli 120 (123). Sponda-konsernin palveluksessa oli 30.9.2009 yhteensä 135 (138) henkilöä, joista emoyhtiö Sponda Oyj:n palveluksessa 121 (126). Spondalla on henkilöstöä Suomessa ja Venäjällä. Spondan myynnin ja hallinnon kulut olivat katsauskaudella 16,1 (30.9.2008: 18,5) milj. euroa. Spondan henkilöstö kuuluu tulospalkkiojärjestelmään, jossa palkkiot on sidottu yhtiön tavoitteisiin. Yhtiön ylimmällä johdolla on pitkäaikainen osakepohjainen sitouttamisjärjestelmä, joka otettiin käyttöön 1.1.2006. Spondan hallitus päätti jatkaa ylimmän johdon pitkäaikaista osakepohjaista sitouttamisjärjestelmää vuosille 2009-2011. Järjestelmän piiriin kuuluvat yhtiön johtoryhmän jäsenet. Sitouttamisjärjestelmän mahdollinen palkkio perustuu osakekohtaiseen operatiiviseen kassavirtaan sekä sijoitetun pääoman tuottoon. Palkkiolla hankitaan Spondan osakkeita, ja osakkeisiin liittyy kielto luovuttaa niitä kahden vuoden kuluessa niiden hankkimisesta. Palkkio maksetaan vuosittain. Konsernirakenne Sponda-konserni muodostuu emoyhtiöstä, tytäryhtiö Sponda Kiinteistöt Oy:stä (entinen Kapiteeli Oy) sekä keskinäisistä kiinteistöyhtiöistä, joista Sponda Oyj tai Sponda Kiinteistöt Oy omistavat koko osakekannan tai enemmistön osakekannasta. Lisäksi Sponda-konserniin kuuluvat Sponda Russia Ltd ja Sponda Asset Management Oy, sekä näiden tytäryhtiöt. 1.1. 30.9.2009 11

Spondan osake ja osakkeenomistajat Spondan osakkeen painotettu keskikurssi tammi-syyskuussa 2009 oli 2,57 euroa. Korkein noteeraus osakkeelle NASDAQ OMX Helsinki Oy:ssä oli 3,93 euroa ja alin 1,87 euroa. Osakkeita vaihdettiin tammi-syyskuun aikana 196,7 miljoonaa kappaletta 505,6 milj. eurolla. Osakkeen päätöskurssi 30.9.2009 oli 2,71 euroa, ja yhtiön osakekannan markkina-arvo oli 752 milj. euroa. Varsinainen yhtiökokous valtuutti 25.3.2009 hallituksen omien osakkeiden hankintaan. Valtuutusta ei katsauskauden aikana käytetty. Heinä-syyskuussa 2009 Sponda ei tehnyt liputusilmoituksia. Yhtiöllä oli 30.9.2009 yhteensä 9 983 osakkeenomistajaa, joiden omistus jakautui sektoreittain seuraavasti: Osakkeiden määrä, kpl Osuus osakkeista, % Julkisyhteisöt 18 583 172 6,7 Hallintarekisteröidyt 111 397 391 40,1 Rahoitus- ja vakuutuslaitokset yhteensä 12 724 910 4,6 Kotitaloudet 28 285 384 10,2 Yritykset yhteensä 101 926 879 36,7 Voittoa tavoittelemattomat yhteisöt yhteensä 3 650 526 1,3 Ulkomaat yhteensä 1 007 200 0,4 Osakkeita yhteensä 277 575 462 100,0 Hallitus ja tilintarkastajat Spondan hallituksessa on kuusi jäsentä: Klaus Cawén, Tuula Entelä, Timo Korvenpää, Lauri Ratia, Arja Talma ja Erkki Virtanen. Järjestäytymiskokouksessaan yhtiökokouksen jälkeen 25.3.2009 hallitus valitsi puheenjohtajakseen Lauri Ratian ja varapuheenjohtajakseen Timo Korvenpään. Hallitus arvioi, että sen jäsenistä Klaus Cawén, Tuula Entelä, Timo Korvenpää, Lauri Ratia ja Arja Talma ovat riippumattomia sekä yhtiöstä että sen merkittä-vistä osakkeenomistajista ja Erkki Virtanen on riippumaton yhtiöstä. Sponda Oyj:n tilintarkastajat ovat KHT Raija-Leena Hankonen ja KHT-yhteisö KPMG Oy Ab, ja varatilintarkastaja on KHT Riitta Pyykkö. Martin Tallberg ilmoitti eroavansa Sponda Oyj:n hallituksesta 25.8.2009 lähtien. Hallituksen valiokunnat Tarkastusvaliokunnan jäseniksi valittiin 25.3.2009 pidetyn yhtiökokouksen jälkeen seuraavat henkilöt: Arja Talma puheenjohtajaksi, Timo Korvenpää varapuheenjohtajaksi ja Erkki Virtanen jäseneksi. Rakenne ja palkitsemisvaliokunnan jäseniksi valittiin 25.3.2009 pidetyn yhtiökokouksen jälkeen seuraavat henkilöt: Lauri Ratia puheenjohtajaksi, varapuheenjohtajaksi Klaus Cawén ja Tuula Entelä jäseneksi. 1.1. 30.9.2009 12

Johto Sponda Oyj:n toimitusjohtaja on Kari Inkinen. Yhtiön johtoryhmään kuuluvat toimitusjohtajan lisäksi talous- ja rahoitusjohtaja, viestintä- ja sijoittajasuhdejohtaja, sekä liiketoimintajohtajat, yhteensä seitsemän henkilöä. Ympäristövastuu Kiinteistöalalla on merkittävä rooli ilmastomuutoksen torjunnassa ja ympäristön hyvinvoinnin edistämisessä. Sponda ottaa ympäristönäkökohdat huomioon kiinteistöjen suunnittelussa ja käytössä. Sponda on ottanut käyttöön Sponda 10+ -ohjelman, joka osaltaan edesauttaa koko kiinteistösektorin yhteistä 9 %:n energiakäytön vähentämistavoitetta vuoteen 2016 mennessä. Spondan ohjelman tavoitteena on lisätä kiinteistöjen energiatehokkuutta, jota voidaan parantaa mm. uusimalla kiinteistöjen teknisiä järjestelmiä ja laitteita. Ohjelman pilottiprojektiin on valittu 10 kiinteistöä, joissa Sponda pyrkii yhdessä kiinteistöjen käyttäjien kanssa paikantamaan energiansäästökohteita. Projektiin valitut kohteet on valittu ja keskustelut tavoitteista kiinteistöjen käyttäjien kanssa aloitettu. Kustannussäästöt investoidaan takaisin kiinteistöön, jolloin asiakkaat hyötyvät ohjelmasta myös taloudellisesti. Spondan oma pääkonttori on yksi pilottivaiheen kiinteistöistä. Vuoden 2009 tavoitteena on kehittää edelleen uudishankkeiden perusohjeistoa valmistuneista kohteista saadun palautteen pohjalta ja tarkistamalla ohjeiston toteuttamisen vaikutuksia rakennuksen käytönaikaisiin ympäristövaikutuksiin. Katsauskauden jälkeiset tapahtumat Sponda Oyj ja Metso Automation Oy solmivat 27.10.2009 sopimuksen Vantaan Hakkilaan toteutettavasta tuotantotilasta. Pinta-alaltaan noin 22 000 neliömetrin uudisrakennus nousee Spondan omistaman Vantaan Honkatalo logistiikkakeskuksen yhteyteen osoitteeseen Vanha Porvoontie 229. Uudisrakennus vuokrataan kokonaisuudessaan Metson Automaatio-liiketoimintalinjan käyttöön pitkäaikaisella, 15 vuoden vuokrasopimuksella. Lisäksi Sponda vuokraa Metsolle uudiskohteen viereisestä Honkatalon toimistorakennuksesta noin 12 000 neliömetrin toimisto- ja varastotilat. Toimistorakennus siirtyy lähes kokonaisuudessaan Metson käyttöön. Spondan kokonaisinvestoinnin arvioidaan olevan noin 40 miljoonaa euroa, joka rahoitetaan kiinteistömyynneillä. Uudiskohteen rakennustyöt käynnistyvät arviolta tammikuussa 2010, ja hankkeen arvioidaan valmistuvan vuoden 2010 loppuun mennessä. Uudisrakennusinvestointi täyttää Spondan kehityshankkeilleen asettamat kannattavuustavoitteet. Tulevaisuuden näkymät Sponda ennustaa yhtiön nettotuottojen olevan korkeammalla tasolla kuin vuonna 2008. Ennuste perustuu siihen, että vuonna 2008 vuokratasot nousivat ja Spondan sijoituskiinteistösalkkuun valmistui täyteen vuokrattuja toimisto- ja liiketilakiinteistöjä. Lisäksi yhtiö arvioi, että sen taloudellinen vuokrausaste heikkenee vain hieman vuonna 2009 verrattuna vuoden 2008 lopun lukuun huolimatta siitä, että vuonna 2009 kiinteistömarkkinoilla odotetaan tyhjien toimitilojen määrän kasvavan merkittävästi. Yhtiö arvioi, että vuokrausaste ei heikkene loppuvuoden 2009 aikana. Vuokrausasteen ennuste perustuu yhtiön arvioon vuoden 2009 loppuun mennessä alkavista ja päättyvistä vuokrasopimuksista. 1.1. 30.9.2009 13

Vuoden 2009 ennusteissa on oletettu, ettei epävarmasta markkinatilanteesta huolimatta olennaisia vuokralaisten maksukyvyttömyydestä johtuvia tulonmenetyksiä tapahdu vuonna 2009. Lähiajan riskit ja epävarmuudet Sponda arvioi, että kuluvalla tilikaudella keskeisimmät riskit ja epävarmuustekijät aiheutuvat talouden yleisestä laskusuhdanteesta, ja liittyvät kiinteistöjen käyvän arvon muutoksiin, taloudellisen vuokrausasteen laskuun, markkinavuokrien alenemiseen ja vuokralaisten maksukyvyttömyydestä johtuvaan vuokratuottojen alenemiseen. Kiinteistöjen arvot seuraavat suhdanteita, ja nykyisessä markkinatilanteessa myös Spondan kiinteistöjen arvot voivat vuoden loppuun mennessä laskea edelleen sekä Suomessa että Venäjällä lähinnä markkinavuokrien laskun myötä. Tällä voi olla heikentävä vaikutus sekä yhtiön omavaraisuusasteeseen että tulokseen. Yleinen taloudellinen tilanne sekä Suomessa että Venäjällä saattaa aiheuttaa Spondan asiakkaiden maksukyvyn heikentymistä vuonna 2009, joka puolestaan voi laskea Spondan vuokratuottoja ja lisätä vajaakäyttöastetta yhtiön omistamissa kiinteistöissä. Liiketoiminta Venäjällä lisää Spondan valuuttakurssiriskiä. Yhtiö suojaa Venäjältä tulevan valuuttamääräisen kassavirran 6 kuukautta eteenpäin. Mikäli verottaja panisi Sponda Kiinteistöt Oy:n vahvistettuja tappioita koskevat verot maksuun kuluvan tilikauden aikana, joutuu yhtiö kirjaamaan verokulun ja voi joutua maksamaan verot korkoineen kuluvan tilikauden aikana, vaikka asiassa ei ole lopullista päätöstä. Tällä olisi heikentävä vaikutus yhtiön tulokseen ja omavaraisuuteen. Taloudellisen tiedottamisen aikataulu Sponda julkistaa vuotta 2009 koskevan tilinpäätöstiedotteen perjantaina 5.2.2010. Yhtiökokouspäiväksi on varattu 17.3.2010. Vuoden 2010 osavuosikatsaukset julkistetaan 5.5.2010, 5.8.2010 ja 3.11.2010. 5.11.2009 Sponda Oyj Hallitus Lisätietoja: toimitusjohtaja Kari Inkinen, puh. 020-431 3311 tai 0400-402 653, talous- ja rahoitusjohtaja Erik Hjelt, puh. 020-431 3318 tai 0400-472 313 ja viestintä- ja sijoittajasuhdejohtaja Pia Arrhenius, puh. 020-431 3454 tai 040-527 4462. Jakelu: NASDAQ OMX Helsinki Tiedotusvälineet www.sponda.fi 1.1. 30.9.2009 14

Tässä osavuosikatsauksessa on noudatettu IAS 34 Osavuosikatsaukset standardia. Osavuosikatsaus on tilintarkastamaton. Sponda Oyj Konsenin tuloslaskelma (IFRS) Me Liikevaihto Kulut 7-9/09 7-9/08 1-9/09 1-9/08 1-12/08 Vuokratuotot ja käyttökorvaukset 57,5 54,6 173,9 155,1 210,8 Korkotuotot rahoitusleasingsopimuksista 0,1-0,2 0,2 0,3 Palvelutuotot - - - - - Rahastojen hallinnointipalkkiot ja voittoosuudet 3,2 2,3 9,1 10,8 13,1 60,8 56,9 183,2 166,1 224,3 Ylläpitokulut -13,1-12,2-44,8-39,5-55,5 Palvelukulut - - - - - Rahastojen välittömät kulut -0,4-0,1-1,4-1,5-2,0-13,6-12,3-46,2-41,0-57,5 Nettotuotot 47,2 44,6 137,0 125,1 166,8 Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot/-tappiot 0,0 1,1 0,5 2,4 12,1 Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta -31,4-36,8-160,7-27,5-44,9 Liikearvon kohdistus 0,0 0,0 0,0 0,0-13,0 Vaihto-omaisuuskiinteistöjen luovutusvoitot/- 2,6 3,6 2,8 5,8 21,5 tappiot Myynnin ja markkinoinnin kulut -0,3-0,6-1,0-1,7-2,1 Hallinnon kulut -4,6-5,6-15,1-16,8-22,1 Osuus osakkuusyritysten tuloksesta 0,0-0,1 0,0-0,2-0,4 Liiketoiminnan muut tuotot 0,3 0,1 0,6 0,9 0,8 Liiketoiminnan muut kulut -0,6-0,5-0,9-0,9-1,3 Liikevoitto 13,1 5,8-36,7 87,1 117,3 Rahoitustuotot 0,2 0,5 1,5 1,8 1,7 Rahoituskulut -16,6-19,5-51,1-56,8-76,7 Korkokuluvaraus - - - -0,1-0,1 Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä -16,4-19,0-49,6-55,2-75,1 Voitto ennen veroja -3,3-13,2-86,4 31,9 42,2 Tilikauden ja edellisten tilikausien verot -0,8-0,1-2,0-0,2-1,3 Laskennalliset verot -2,0 3,4 0,4-7,4-11,8 Tuloverot yhteensä -2,8 3,3-1,6-7,6-13,1 Tilikauden voitto -6,1-9,9-88,0 24,4 29,2 Katsauskauden voiton/tappion jakautuminen: Emoyhtiön omistajille -6,1-9,9-87,9 24,4 29,3 Vähemmistölle 0,0 0,0-0,1-0,1-0,1 1.1. 30.9.2009 15

Katsauskauden voitosta laskettu osakekohtainen tulos: Laimentamaton ja laimennusvaikutuksella oikaistu, Osakkeenomistajille kuuluva laimentamaton ja laimennusvaikutuksella oikaistu, Hybridilainan haltijoille kuuluva laimentamaton ja laimennusvaikutuksella oikaistu, -0,02-0,06-0,41 0,14 0,16-0,03-0,07-0,45 0,12 0,13 0,01 0,02 0,04 0,02 0,03 Osakkeita keskimäärin, milj. kpl Laimentamaton ja laimennusvaikutuksella oikaistu,milj.kpl 277,6 178,0 214,8 178,0 178,0 Laaja tuloslaskelma (IFRS) Me Katsauskauden voitto/tappio -6,1-9,9-88,0 24,4 29,2 Muut laajan tuloksen erät Nettotappiot/-voitot rahavirran suojauksista -2,1-20,4-15,8-2,7-39,9 Muuntoerot -3,8 1,7-0,2 1,2-2,0 Muut erät - - - - 0,1 Laajan tuloksen eriin liittyvät verot 2,1 5,0 4,2 0,5 10,4 Katsauskauden muut laajan tuloksen erät -3,8-13,7-11,9-1,0-31,5 verojen jälkeen Katsauskauden laaja voitto/tappio -10,0-23,6-99,9 23,4-2,3 Katsauskauden laajan voiton/tappion jakautuminen: Emoyhtiön omistajille -10,0-23,6-99,8 23,5-2,2 Vähemmistölle 0,0 0,0-0,1-0,1-0,1 Konsernitase (IFRS) Me VARAT 30.9.2009 31.12.2008 30.9.2008 1.1.2008 Pitkäaikaiset varat Sijoituskiinteistöt 2 768,8 2 915,5 2 878,1 2 539,4 Sijoitukset kiinteistörahastoihin 57,8 60,6 61,5 35,0 Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet 14,4 14,5 14,5 15,7 Liikearvo 14,5 14,5 27,5 27,5 Muut aineettomat hyödykkeet 0,0 0,0 0,0 4,1 Rahoitusleasingsaamiset 2,7 2,7 2,7 2,7 Osuudet osakkuusyrityksissä 2,9 3,3 3,5 0,0 Pitkäaikaiset saamiset 4,7 4,7 22,3 26,4 1.1. 30.9.2009 16

Laskennalliset verosaamiset 42,0 56,6 49,9 56,9 Pitkäaikaiset varat yhteensä 2 907,9 3 072,5 3 060,1 2 707,7 Lyhytaikaiset varat Vaihto-omaisuuskiinteistöt 24,2 29,5 35,4 37,2 Myyntisaamiset ja muut saamiset 44,2 56,7 49,8 130,7 Rahavarat 31,7 16,0 40,4 27,4 Lyhytaikaiset varat yhteensä 100,0 102,3 125,6 195,3 Varat yhteensä 3 008,0 3 174,7 3 185,6 2 903,0 OMA PÄÄOMA JA VELAT Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma Osakepääoma 111,0 111,0 111,0 111,0 Ylikurssirahasto 159,5 159,5 159,5 159,5 Muuntoerot -1,6-1,4 1,7 0,7 Käyvän arvon rahasto -31,4-19,7 7,8 9,8 Uudelleenarvostusrahasto 0,6 0,6 0,6 0,6 Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 412,0 209,7 209,7 209,7 Muun oman pääoman rahasto 129,0 129,0 129,0 - Kertyneet voittovarat 321,5 418,4 413,3 444,6 1 100,6 1 007,1 1 032,6 935,9 Vähemmistön osuus 1,9 1,8 1,8 2,2 Oma pääoma yhteensä 1 102,5 1 008,9 1 034,4 938,1 Velat Pitkäaikaiset velat Korolliset velat 1 302,0 1 543,8 1 380,4 1 056,4 Varaukset 0,1 8,7 11,4 15,0 Muut velat 39,5 26,3 0,1 0,0 Laskennalliset verovelat 192,6 216,7 213,2 213,7 Pitkäaikaiset velat yhteensä 1 534,2 1 795,5 1 605,0 1 285,2 Lyhytaikaiset velat Lyhytaikaiset korolliset velat 317,2 284,5 473,8 606,3 Ostovelat ja muut velat 54,1 85,9 72,4 73,4 Lyhytaikaiset velat yhteensä 371,3 370,4 546,2 679,7 Velat yhteensä 1 905,5 2 165,8 2 151,2 1 964,8 Oma pääoma ja velat yhteensä 3 008,0 3 174,7 3 185,6 2 903,0 Korolliset velat 1 619,2 1 828,3 1 854,2 1 662,7 1.1. 30.9.2009 17

Konsernin rahavirtalaskelma (IFRS) Me Liiketoiminnan rahavirta 1-9/2009 1-12/2008 1-9/2008 Tilikauden tulos -88,0 29,2 24,4 Oikaisut 211,5 134,6 84,2 Nettokäyttöpääoman muutos 10,1 49,8 80,6 Saadut korot 0,9 1,3 1,2 Maksetut korot -59,2-70,3-53,7 Muut rahoituserät -3,7-2,2-1,3 Saadut osingot 0,5 0,0 0,0 Maksetut/saadut verot -1,8-1,8-0,2 Liiketoiminnan nettorahavirta 70,3 140,7 135,2 Investointien rahavirta Investoinnit sijoituskiinteistöihin -57,7-466,7-423,2 Investoinnit kiinteistörahastoihin -2,9-16,3-15,5 Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin -0,3-0,8-0,6 Luovutustulot sijoituskiinteistöistä 27,1 93,9 54,0 Luovutustulot aineettomista ja aineellisista hyödykkeistä 0,0 0,0 0,0 Lainasaamisten takaisinmaksut 0,0 - - Investointien nettorahavirta -33,8-389,8-385,3 Rahoituksen rahavirta Osakeannista saadut maksut 200,2 - - Oman pääoman ehtoisesta joukkovelkakirjalainasta saadut maksut 0,0 128,6 128,6 Pitkäaikaisten lainojen nostot 91,2 540,7 350,1 Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut -233,0-140,4-5,4 Lyhytaikaisten lainojen nostot/takaisinmaksut -67,2-235,4-154,7 Oman pääoman ehtoisen joukkovelkakirjalainan maksetut korot -11,4-0,0 Maksetut osingot 0,0-55,5-55,5 Rahoituksen nettorahavirta -20,1 238,0 263,1 Rahavarojen muutos 16,4-11,1 13,0 Rahavarat kauden alussa 16,0 27,4 27,4 Valuuttakurssien muutosten vaikutus -0,8-0,3 0,0 Rahavarat kauden lopussa 31,7 16,0 40,4 1.1. 30.9.2009 18

Konsernin oman pääoman muutokset Me Käyvän arvon rahasto Osakepääoma Ylikurssirahasto Muuntoerot Uudelleenarvostusrahasto Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto Oma pääoma 31.12.2007 111,0 159,5 0,7 9,8 0,6 209,7 IAS 23 käyttöönoton vaikutus Oikaistu oma pääoma 1.1.2008 111,0 159,5 0,7 9,8 0,6 209,7 Tilikauden laaja tulos 1,0-2,0 Muutos Osingonjako Osakkeina toteutettavat ja maksettavat optiot Oma pääoma 30.9.2008 111,0 159,5 1,7 7,8 0,6 209,7 Muun oman pääoman rahasto Kertyneet voittovarat Yht. Vähemmistön osuus Oma pääoma yhteensä Oma pääoma 31.12.2007-441,3 932,6 2,2 934,8 IAS 23 käyttöönoton vaikutus 3,3 3,3 3,3 Oikaistu oma pääoma 1.1.2008-444,6 935,9 2,2 938,1 Tilikauden laaja tulos 24,4 23,4-0,1 23,5 Muutos 129,0 129,0-0,3 128,7 Osingonjako -55,5-55,5-55,5 Osakkeina toteutettavat -0,3-0,3-0,3 ja maksettavat optiot Oma pääoma 30.9.2008 129,0 413,3 1 032,6 1,8 1 034,4 Käyvän arvon rahasto Osakepääoma Ylikurssirahasto Muuntoerot Uudelleenarvostusrahasto Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto Oma pääoma 31.12.2008 111,0 159,5-1,4-19,7 0,6 209,7 Tilikauden laaja tulos -0,2-11,7 Muutos 202,3 Oma pääoma 30.9.2009 111,0 159,5-1,6-31,4 0,6 412,0 1.1. 30.9.2009 19

Muun oman pääoman rahasto Yht. Kertyneet voittovarat Vähemmistön osuus Oma pääoma yhteensä Oma pääoma 31.12.2008 129,0 418,4 1 007,1 1,8 1 008,9 Tilikauden laaja tulos -87,9-99,8-0,1-99,9 Oman pääoman ehtoisen joukkovelkakirjalainan maksetut korot -8,4-8,4-8,4 Muutos -0,6 201,7 0,2 201,9 Oma pääoma 30.9.2009 129,0 321,5 1 100,6 1,9 1 102,5 1.1. 30.9.2009 20

Konsernin osavuosikatsauksen liitetiedot Laatimisperiaatteet Tämä osavuosikatsaus on laadittu IAS 34 Osavuosikatsaukset standardin mukaisesti noudattaen samoja laadinta ja laskentamenetelmiä kuin vuoden 2008 tilinpäätöksessä. Kaikki luvut on pyöristetty, joten yksittäisten lukujen summa voi poiketa esitetystä summasta. Osavuosikatsauksen esitettävät tiedot ovat tilintarkastamattomia. Arvio uusien standardien ja tulkintojen vaikutuksesta Seuraavilla vuoden 2009 alusta voimaanastuneilla standardimuutoksilla on ollut vaikutusta Spondan konsernin raportointiin: IAS 23 Vieraan pääoman menot: Uudistettu standardi edellyttää, että ehdot täyttävän hyödykkeen hankintamenoon sisällytetään välittömästi kyseisen hyödykkeen hankkimisesta, rakentamisesta tai valmistamisesta johtuvat vieraan pääoman menot. Spondan kohdalla tämä tarkoittaa lähinnä kiinteistökehitystoiminnan rakennushankkeita. Yhtiö otti standardin käyttöön takautuvasti alkaen 1.1.2006. Aikaisemmin vieraan pääoman menot on kirjattu kuluksi sillä tilikaudella, jonka aikana ne ovat syntyneet. Laatimisperiaatteen muutos vaikuttaa tuloslaskelmassa vieraan pääoman menoihin ja kiinteistökehityshankkeiden käyvän arvon muutokseen. Muutoksen takia vuoden 2008 osavuosikatsausten ja tilinpäätöksen tietoja on oikaistu. Muutoksen vaikutus 1.1.2008 kertyneisiin voittovaroihin on 3,3 MEUR ja vuoden 2008 tulokseen 2,6 MEUR. Vuoden 2008 kolmannen neljänneksen tulokseen vaikutus oli 1,6 MEUR ja tammi-syyskuun 2008 tulokseen vaikutus oli 5,5 MEUR. IAS 1 Tilinpäätöksen esittäminen: Uudistetun standardin mukaisesti Sponda esittää vuoden 2009 alusta alkaen kahtena erillisenä laskelmana tuloslaskelman ja laajan tuloslaskelman. Uudistus vaikuttaa myös yhtiön oman pääoman laskelman esittämiseen. IAS 40 Sijoituskiinteistöt: Standardin muutoksen myötä Sponda esittää rakenteilla olevat sijoituskiinteistöt käypään arvoon. Tämä edellyttää kuitenkin, että käypä arvo on luotettavasti määriteltävissä. Helsingin keskustassa sijaitsevan City-Center projektin kehitysinvestointien osalta käyvän arvon arvostusta ei ole tehty. Standardimuutosta ei sovelleta takautuvasti. IFRS 8 Toimintasegmentit: Standardin mukaan segmenttitietojen tulee perustua johdolle säännöllisesti toimitettavaan sisäiseen raportointiin. Standardin käyttöön oton myötä Sponda on lisännyt Kauppakeskukset segmenttiraportointiin. Kiinteistön hankintamenon ja sitä alemman käyvän arvon erotuksesta ei ole kirjattu laskennallista verosaamista, mikäli kiinteistö on käsitelty IAS 12.15b-kohdan mukaisena omaisuuserähankintana eikä sen hankintamenon ja kiinteistön verotuksellisen arvon erosta ole alun perin hankinnan yhteydessä kirjattu verovelkaa. Segmenttitiedot, tuloslaskelma Me Liiketoiminta-alueet Tuloslaskelmatiedot 1-9/2009 Toimistoja liiketilat Venäjä Rahastot Muut Kauppa -keskukset Logistiikka Kiinteistökehitys Konserni yht. Liikevaihto 97,1 29,0 29,9 0,9 16,9 9,3 0,0 183,2 Ylläpitokulut ja rahastojen välittömät kulut -24,4-6,3-8,1-2,0-4,0-1,4 0,0-46,2 1.1. 30.9.2009 21

Nettotuotot 72,7 22,7 21,8-1,1 12,9 8,0 0,0 137,0 Myyntivoitot 0,2 0,0 1,4 0,0 0,0 0,0 0,0 1,6 sijoituskiinteistöistä Myyntitappiot 0,0 0,0-1,1 0,0 0,0 0,0 0,0-1,1 sijoituskiinteistöistä V-om.kiint. 2,8 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 2,8 luov.voitot/tappiot Voitto/tappio -38,6-11,3-26,4 4,0-82,7-5,6 0,0-160,7 käypään arvoon arvostamisessa Liikearvon kohdistus 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Hallinto ja markkinointi -4,8-0,9-0,9-2,5-2,4-4,6 0,0-16,2 Muut tuotot ja kulut 0,0-0,1 0,0-0,2 0,1 0,0 0,0-0,2 Liikevoitto 32,3 10,3-5,1 0,2-72,2-2,2 0,0-36,7 Investoinnit 9,8 12,6 0,7 16,2 0,9 2,9 0,4 43,5 Segmentin varat 1 435,5 542,9 400,7 227,0 179,9 57,8 164,2 3 008,0 Tuloslaskelmatiedot 1-9/2008 Toimistoja liiketilat Venäjä Rahastot Muut Kauppa -keskukset Logistiikka Kiinteistökehitys Konserni yht. Liikevaihto 94,2 21,7 28,3 1,3 9,9 10,7 0,0 166,1 Ylläpitokulut ja -23,6-5,1-6,9-1,6-2,4-1,4 0,0-41,0 rahastojen välittömät kulut Nettotuotot 70,6 16,6 21,4-0,3 7,5 9,3 0,0 125,1 Myyntivoitot 1,8 0,0 0,0 0,8 0,0 0,0 0,0 2,6 sijoituskiinteistöistä Myyntitappiot -0,2 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0-0,2 sijoituskiinteistöistä V-om.kiint. 4,0 0,0 0,0 0,3 0,0 1,5 0,0 5,8 luov.voitot/tappiot Voitto/ tappio -22,2-0,1-14,0-0,6 0,0 9,4 0,0-27,5 käypään arvoon arvostamisessa Hallinto ja markkinointi -5,0-0,9-1,5-2,6-3,7-4,8 0,0-18,5 Muut tuotot ja kulut -0,8 0,0 0,0 0,0 0,6 0,0 0,0-0,2 Liikevoitto 48,2 15,6 5,9-2,4 4,4 15,4 0,0 87,1 Investoinnit 25,7 33,5 22,5 151,3 187,9 15,5 0,6 437,0 Segmentin varat 1 417,1 454,5 348,3 421,0 267,5 61,4 215,8 3 185,6 1.1. 30.9.2009 22

Maantieteelliset alueet 30.9.2009 Tuotot Varat Suomi 166,3 2 828,1 Venäjä 16,9 179,9 Yhteensä 183,2 3 008,0 30.9.2008 Tuotot Varat Suomi 156,2 2 918,1 Venäjä 9,9 267,5 Yhteensä 166,1 3 185,6 Sijoituskiinteistöt Me 30.9.2009 31.12.2008 30.9.2008 Sijoituskiinteistöjen käypä arvo kauden alussa 2 915,5 2 534,9 2 534,9 IAS 23 käyttöönoton vaikutus kauden alkusaldoon 4,5 4,5 Hankitut sijoituskiinteistöt 210,6 210,6 Muut investoinnit sijoituskiinteistöihin 40,2 275,0 210,3 Myydyt sijoituskiinteistöt -36,6-82,8-52,8 Siirrot aineellisiin käyttöomaisuushyödykkeisiin/aineellisista 0,0 1,3 1,3 käyttöomaisuushyödykkeistä Siirrot vaihto-omaisuuskiinteistöistä 2,0 14,7 0,0 Muut siirrot 0,0-2,5-2,5 Aktivoidut vieraan pääoman menot, kauden lisäys 2,7 12,4 8,7 Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta -155,0-52,6-36,8 Sijoituskiinteistöjen käypä arvo kauden lopussa 2 768,8 2 915,5 2 878,1 Spondalla oli 30.9.2009 yhteensä 202 kiinteistöä, joiden yhteenlaskettu, vuokrattava pinta-ala on noin 1,5 milj. m². Tästä noin 52 % on toimisto- ja liiketilaa, 9 % kauppakeskuksia ja 36 % logistiikkatilaa. Noin 3 % kiinteistöjen pinta-alasta sijaitsee Venäjällä. Spondan sijoituskiinteistöjen käyvät arvot vahvistetaan yhtiön oman kassavirtaperusteisen tuottoarvolaskennan tuloksena. Arviointimenetelmä on kansainvälisten arviointistandardien (IVS) mukainen. Koko kiinteistöjen käyvän arvon laskennassa käytetty aineisto tarkastutetaan vähintään kaksi kertaa vuodessa ulkopuolisella asiantuntijalla, jolla varmistetaan laskennassa käytettyjen parametrien ja arvojen perustuvan markkinahavaintoihin. Syyskuun 2009 lopussa ulkopuolinen arvioitsija arvioi Spondan sijoituskiinteistöjen arvot. Käyvän arvon muutos oli heinä-syyskuussa -31,4 (30.9.2008: -36,8) milj. euroa ja tammisyyskuussa -160,7 (-27,5) milj. euroa. Vuoden kolmannella neljänneksellä arvonmuutokseen vaikuttivat pääasiassa kiinteistöjen markkinavuokrissa tapahtunut lasku sekä vajaakäytön nousu. Arvioinnit tekivät Catella Property Group Suomessa ja CB Richard Ellis Venäjällä, ja lausunnot ovat nähtävillä yhtiön internet-sivuilla. Kehitettävien 1.1. 30.9.2009 23

maa-alueiden käyvät arvot arvioi Newsec. Kiinteistörahastoissa, joissa Sponda on vähemmistöosakkaana, ulkopuolinen arvioitsija ei arvioinut kiinteistökannan käypiä arvoja kolmannella neljänneksellä. Konsernin merkittävimmät investointisitoumukset City-Center projekti jatkuu edelleen maanalaisten huoltotilojen rakennustöillä sekä tekniikkakuilujen rakentamisella. Seuraava vaihe käsittää toimistorakennuksen, 3. kerroksen liiketilojen ja kauppakeskuksen valoaulan rakentamisen, ja alkaa aikaisintaan loppuvuodesta 2009. City-Centerin uudistustyön arvioidaan valmistuvan vuonna 2012 ja sen kokonaisinvestoinnin arvioidaan olevan noin 110 milj. euroa. Sponda toteuttaa Tampereen Ratinan kauppakeskuksen ja siihen liittyvien alueiden kehityshankkeet. Alueelle suunnitellaan 55 000 m²:n kauppakeskusta, jonka kokonaisinvestoinnin on arvioitu olevan noin 200 milj. euroa. Kohteen suunnittelu on meneillään, eikä lopullista investointipäätöstä ole tehty. Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet Me 30.9.2009 31.12.2008 30.9.2008 Kirjanpitoarvo kauden alussa 14,5 15,7 15,7 Lisäykset 0,3 0,8 0,6 Vähennykset - 0,0 - Siirrot sijoituskiinteistöistä/ sijoituskiinteistöihin - -1,3-1,3 Muut siirrot - -0,1-0,1 Tilikauden poistot -0,4-0,6-0,4 Kirjanpitoarvo kauden lopussa 14,4 14,5 14,5 Vaihto-omaisuuskiinteistöt 30.9.2009 31.12.2008 30.9.2008 Kirjanpitoarvo kauden alussa 29,5 37,2 37,2 Myynnit ja muut muutokset -3,3-4,5-1,8 Lisäykset Siirrot sijoituskiinteistöihin -2,0-3,1 - Kirjanpitoarvo kauden lopussa 24,2 29,5 35,4 Vastuusitoumukset Velat, joiden vakuudeksi annettu kiinnityksiä kiinteistöön ja osakkeita Me 30.9.2009 30.9.2008 31.12.2008 Rahalaitoslainat, joista vakuus annettu 141,3 35,7 50,3 Annetut kiinnitykset 269,2 80,2 109,2 Pantattujen osakkeiden kirjanpitoarvo 16,9-17,0 Annetut takaukset - - 57,6 1.1. 30.9.2009 24