Tampere Ote viranhaltijapäätöksestä 1 (16) Lausunto hallityksen esityksestä asuntorakentamisen korkotukijärjestelmän kehittämiseksi TRE:6817/10.04.01/2017 Lisätietoja päätöksestä Pormestarin sihteeri Ritva Vakkuri, puh. 0400 780 866, etunimi.sukunimi@tampere.fi Valmistelijan yhteystiedot Kiinteistöjohtaja Virpi Ekholm, puh. 0400 205 044, asuntoja kehityspäällikkö Auli Heinävä, puh. 040 800 7391 ja erityisasiantuntija Kaisu Kammonen, puh. 050 571 2950, etunimi.sukunimi@tampere.fi Päätös Tampereen kaupunki toteaa lausuntonaan, että Tampereen kaupunki pitää esitystä asuntorakentamisen korkotukijärjestelmän kehittämiseksi kannatettavana. Lausunto pyydetään jättämään lausuntopalvelu.fi-sivulla olevalla lomakkeella, joten lausunto on jäsennelty lomakkeella esitettyjen tarkentavien kysymysten mukaisesti: Yleistä 1.1 Mitä mieltä olette luonnoksesta hallituksen esitykseksi? Kannatamme esitystä pääosin tai kokonaan, taikka meillä ei ole esityksestä huomautettavaa. 1.2 Näkemyksenne esityksen tavoitteista Esityksen tavoitteena on kehittää kohtuuhintaisten, sosiaalisin perustein valituille asukkaille tarkoitettujen vuokra- ja asumisoikeusasuntojen tuotantoa koskevaa korkotukijärjestelmää siten, että tukijärjestelmä toimisi nykyistä tehokkaammin, valtion maksama tuki ja asuntojen käyttöön liittyvät rajoitukset olisivat paremmin tasapainossa keskenään ja tukijärjestelmä kannustaisi rakennuttajia tuottamaan lisää kohtuuhintaisia asuntoja. Valtaosa Suomen uusista vuokra-asunnoista tuotetaan tällä hetkellä vapaarahoitteisesti ja markkinaehtoisesti. Vapaarahoitteista tuotantoa siivittävät helppo rahan saatavuus, alhainen korkotaso, voimakas asuntojen kysyntä, yhteiskunnan asukkaalle maksama suora asumistuki sekä markkinoille tulleet uudet sijoitusrahastot. Muut kuin kuntien omistamat yhtiöt eivät ole suuressa määrin kiinnostuneita rakennuttamaan valtion tukemia asuntoja; viime vuosina hieman yli 70 prosenttia korkotukilainoitetuista asunnoista on rakennettu kuntayhtiöiden omistukseen. Valtion tukeman tavallisen vuokra-asuntotuotannon väheneminen johtuukin ennen kaikkea yksityisten toimijoiden
Tampere Ote viranhaltijapäätöksestä 2 (16) haluttomuudesta rakentaa uusia vuokra-asuntoja nykyisillä korkotukilainaehdoilla, koska ehdot on koettu liian rajoittaviksi. Esityksen tavoitteena on uudistaa korkotukijärjestelmää nykytilannetta paremmin vastaavaksi ja tehdä korkotukilainaehdoista houkuttelevammat yksityisille toimijoille. Valtion tukema asuntotuotanto on tällä hetkellä ainoa osa asuntokantaa, jossa vuokria säännellään yleisesti. Etenkin pääkaupunkiseudulla ja muissa suurimmissa keskuksissa näiden asuntojen vuokrat ovat selvästi markkinavuokria matalampia. Alan toimijat ovat nimenneet keskeisimmiksi nykymuotoisen korkotukijärjestelmän houkuttelevuutta vähentäviksi tekijöiksi takapainotteisen lainanlyhennysohjelman, liian pitkän rajoitusajan sekä valtion tuen ja rajoitusten välisen epäsuhdan. Kaupungin näkemyksen mukaan esityksen tavoitteet vastaavat toimijoilta saatuun kritiikkiin korkotukijärjestelmästä ja toteutuessaan lisäisivät kiinnostusta vuokra-asuntojen rakentamiseen korkotukilainalla ja siten parantaisivat kohtuuhintaisten vuokraasuntojen tarjontaa. Uudistus on erittäin tärkeä, sillä valtion tukeman asuntotuotannon houkuttelevuuden lisääminen on nopein ja tehokkain tapa edistää kohtuuhintaisten asuntojen tarjontaa. 1.3 Näkemyksenne ehdotettujen lainsäädäntömuutosten arvioiduista vaikutuksista Suurin osa muutoksista olisi lainansaajien kannalta myönteisiä ja siten omiaan lisäämään toimijoiden kiinnostusta korkotukijärjestelmää kohtaan. Toisaalta muutamat muutoksista tähtäävät tukijärjestelmän kustannustehokkuuden parantamiseen, mutta samalla voivat vähentää toimijoiden kiinnostusta korkotukilainoitetun asuntokannan tuottamiseen (esim. viiden prosentin omarahoitusosuus). Muutosten vaikutuksia on siis seurattava tarkkaan, ja lainansaajien palautetta kuultava. Nykyisiin korkotuettujen asuntojen asukkaiden tilanteeseen muutoksilla olisi ehdotuksen mukaan vain vähäinen vaikutus. Uudistetun mallin mukaan korkotukilainoitettujen asuntojen asukkaiden asumiskustannukset pienenisivät muutosten seurauksena jonkin verran. Jos korkotukijärjestelmää kehittämällä saadaan lisättyä korkotuettua asuntotuotantoa, se tulee lisäämään kohtuuhintaista asuntotarjontaa eri alueilla, mutta erityisesti kasvukeskuksissa. Tämä on uudistuksen merkittävin ja tavoiteltavin vaikutus. Kuntien tehtäviin vaikutusta olisi muutoksella, jonka mukaan ARA myöntäisi luvan korkotuki- tai aravalainoitettujen vuokra-
Tampere Ote viranhaltijapäätöksestä 3 (16) asuntojen käyttötarkoituksen muuttamiseen muuhun kuin asuinkäyttöön kohteen sijaintikunnan sijasta. Tehtävien siirrolla ei ole kuitenkaan ole merkittävää vaikutusta kunnan resurssien käyttöön. Lisäksi maakuntauudistuksen vastuunjakoon liittyvä ehdotus korkotukilainan hyväksymistä koskevasta kunnan sitovista puoltolausunnosta luopumisesta vaikuttaisi kunnan päätösvaltaan hankkeiden tarpeellisuuden arvioinnissa. Vaikka harkintavalta hankkeiden tarpeellisuudesta jäisi ARAlle, kunta voisi kuitenkin edelleen antaa puoltavan tai kielteisen kantansa ARAlle tiedoksi, ja lisäksi vaikuttaa hankkeisiin kaavoituksen ja tontinluovutuksen keinoin. Maakuntauudistus tuo joka tapauksessa muutoksia kunnan ja maakunnan vastuunjakoon palveluiden järjestämistä koskevissa kysymyksissä. 2. Ehdotukset 2.1 Näkemyksenne etupainotteisemmasta lainanlyhennysohjelmasta ja ylimääräisistä lainanlyhennyksistä Nykyisten korkotukilainojen ja vielä olemassa olevien aravalainojen kiinteäehtoiset lainanlyhennysohjelmat on suunniteltu erilaiseen korko- ja inflaatiokehitykseen kuin Suomessa ja EU-alueella tällä hetkellä ja näköpiirissä olevassa tulevaisuudessa vallitsevat. Takapainotteisesta lainanlyhennysohjelmasta johtuen merkittävä osa lainasta on vielä lyhentämättä siinä vaiheessa, kun asunnot n. 25 vuoden ikäisinä tulevat peruskorjausikään. Tämä vaikeuttaa korjaustoimenpiteiden rahoittamista. Esityksen mukaisesti uusien korkotukilainojen lainanlyhennysohjelmaa muutettaisiin merkittävästi nykyistä etupainotteisemmaksi. Mahdollisuuksia ylimääräisten lainanlyhennysten tekemiseen lisättäisiin sekä uusissa että olemassa olevissa korkotukilainoissa. Tällä tavoin lainan takaisinmaksu jaksottuisi rakennuksen elinkaaren mukaisesti, vuokrien ja käyttövastikkeiden kehitys olisi tasaisempaa ja perusparannus- toimenpiteiden rahoittaminen helpompaa, kun rakentamislaina olisi maksettu suurelta osin takaisin rakennuksen tullessa perusparannusikään. Uusi lyhennysohjelma asettuisi nykyisen lyhennysohjelman ja uudessa lyhytkestoisessa korkotukimallissa käytössä olevan lyhennysohjelman välimaastoon, ja se koskisi vain uusia, lakimuutoksen voimaantulon jälkeen hyväksyttäviä korkotukilainoja. Lainanlyhennysohjelman muutos lisäisi kiinnostusta vuokraasuntojen rakentamiseen korkotukilainalla ja siten parantaisi kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen tarjontaa. Etupainotteisempi lyhennysohjelma paitsi helpottaa peruskorjausten rahoituksen saantia, myös pienentää rahoitusriskiä, jonka kantavat niin
Tampere Ote viranhaltijapäätöksestä 4 (16) lainansaaja, asukkaat kuin valtio lainan takaajana. Ehdotuksessa esitetty lyhennysohjelma vaikuttaa tasapainoiselta. On kuitenkin varmistettava, ettei se nosta asuntojen alkuvuokria kohtuuttomasti niiden pienempien toimijoiden asunnoissa, joilla ei ole mahdollisuutta tasata vuokria kohteiden välillä. Ehdotus indeksisidonnaisesta korkotukilainavaihtoehdosta turvaa osaltaan pienten toimijoiden tilannetta. Ehdotus sisältää myös mahdollisuuden säädellä lainanlyhennysten määrää kumulatiivisesti ylimääräisten lainanlyhennysten avulla. Tämä muutos koskisi paitsi uusia myös olemassa olevia korkotukilainoja, jolloin sen vaikuttavuus olisi suurempi. Muutos lisäisi järjestelmän joustavuutta erilaisissa taloustilanteissa, ja lisäisi sen houkuttelevuutta. Ehdotuksessa on huomioitu hyvin se, etteivät ylimääräiset lyhennykset saa nostaa asukkailta perittäviä vuokria tai käyttövastikkeita kohtuuttomasti. 2.2 Näkemyksenne uudesta indeksisidonnaisesta korkotukilainasta Esityksen mukaisesti lainansaaja voisi jatkossa valita kiinteälyhenteisen korkotukilainan ohella indeksisidonnaisen, annuiteettilainan kaltaisen korkotukilainamuodon, jossa lainamaksu sisältäisi sekä maksettavan koron että lainanlyhennyksen. Tällainen lainamuoto johtaisi tasaisempaan vuokrankehitykseen ja nopeammin lyhenevään lainapääomaan kuin kiinteälyhenteinen laina. Tämä lainamuoto sopisi hyvin yleishyödyllisiksi nimeämättömille korkotukilainansaajille, joilla on vain yksittäisiä asuntokohteita ja jotka eivät pysty tasaamaan koronvaihteluista johtuvia kustannusvaihteluita muiden omistamiensa valtion tukemien vuokratalojen kanssa. Indeksisidonnainen korkotukilainavaihtoehto lisäisi korkotukijärjestelmän joustavuutta ja sopivuutta erilaisille toimijoille. 2.3 Näkemyksenne hankintakorkotukilainojen hyväksymisedellytysten lieventämisestä Korkotukilainojen myöntäminen yksityisille toimijoille tavallisten vuokra-asuntojen hankintaan kasvukeskuksissa ei tällä hetkellä ole mahdollista. Hankintakorkotukilainan myöntämisen edellytys on, että: 1) hankinta on vastaavan talon tai asunnon rakentamista edullisempaa ja 2) että asuntojen rakentaminen kyseiselle alueelle ei ole perustelua pitkän aikavälin asunnontarve huomioon ottaen. Käytännössä kohta 2 tarkoittaa, että hankintalainoja ei voida
Tampere Ote viranhaltijapäätöksestä 5 (16) myöntää lainkaan yksityisille toimijoille kasvukeskusseuduille. Kuntayhtiöiden ja erityisryhmille tarkoitetun vuokratalon tai - asunnon hankintalainan saamisen edellytykset ovat lievemmät; edellytetään vain kohdan 1 täyttymistä. Esityksen mukaisesti vuokra-asuntojen hankintaan tarkoitettujen korkotukilainojen hyväksymisedellytyksiä lievennettäisiin siten, että niitä voitaisiin hyväksyä myös kasvukeskusalueille. Jatkossa hankintakorkotukilainoja voitaisiin hyväksyä samoin ehdoin kunnille ja yksityisille toimijoille. Samalla luovuttaisiin erityisryhmille tarkoitettujen vuokratalojen hankintaa koskevasta vaatimuksesta, jonka mukaan hankittavan talon asunnoista vähintään 30 prosenttia on osoitettava erityisryhmien käyttöön ARA:n hyväksymän suunnitelman mukaisesti Nykyinen käytäntö asettaa julkiset ja yksityiset toimijat eriarvoiseen asemaan. Hankintakorkotukilainojen myöntämisedellytysten muuttaminen niin, että niitä voitaisiin myöntää yksityisille toimijoille myös kasvukeskusseuduilla, lisäisi kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen tarjontaa kasvukeskuksissa. Muutos mahdollistaisi vapaarahoitteisia asuntojen siirtymisen kohtuuhintaiseen vuokra-asuntokantaan, vaikuttaen näin osaltaan yleiseen vuokratasoon alentavasti. Hankintalainoituksen edellytysten helpottaminen edistäisi eri hallintamuotojen sekoittumista jopa talokohtaisesti ja hillitsisi luontevasti asuinalueiden negatiivista eriytymiskehitystä. Erityisryhmille suunnattujen asuntojen osalta luopuminen edellytyksestä, että talon asunnoista vähintään 30 prosenttia osoitetaan erityisryhmän käyttöön, antaisi uusia mahdollisuuksia hajasijoittaa ja monipuolistaa myös erityisryhmille kohdennettua asuntokantaa ja siten myös työkaluja negatiivisen eriytymiskehityksen ehkäisyyn. 2.4 Näkemyksenne vuokra-asuntojen korkotukilainojen enimmäislainoitusosuuden nostamisesta Esityksen mukaisesti korkotukilainojen hyväksymis- ja lainaehtoja yhtenäistettäisiin siten, että kaikkien vuokra-asuntojen rakentamiseen, hankintaan tai perusparantamiseen tarkoitettujen korkotukilainojen enimmäisosuus nostettaisiin 95 prosenttiin hankkeen hyväksytyistä kustannuksista. Korkotukilainojen enimmäisosuuden nostaminen 95 prosenttiin on kannatettavaa, sillä toimijoiden suhteellisen pieni omarahoitusosuus mahdollistaa osaltaan useampien hankkeiden toteutumisen. Koska korkotukilainalla katettaviin rakentamiskustannuksiin voidaan sisällyttää myös kohtuulliset
Tampere Ote viranhaltijapäätöksestä 6 (16) tontin hankkimisesta ja kunnallisteknisestä kuntoonpanosta aiheutuvat kustannukset, suurempi korkotukilaina helpottaisi asuntohankkeissa vaadittavien tonttien hankintaa varsinkin pääkaupunkiseudulla ja muilla kasvukeskusalueilla, joilla tonttimaan markkinahinta ja sen seurauksena myös ARA:n hyväksymä enimmäistonttihinta, jolla hankkeita on mahdollista käynnistää, on korkea. 2.5 Näkemyksenne lainansaajilta edellytettävästä viiden prosentin omarahoitusosuudesta Nykyään viiden prosentin omarahoitusosuus vaaditaan vain tavanomaisten vuokra-asuntojen korkotukilainoissa. Asumisoikeusasuntojen ja erityisryhmille suunnattujen asuntojen rakentamiseen ei tarvitse käytännössä lainkaan omaa varallisuutta, sillä omarahoitusosuus voidaan kattaa erityisryhmien asunnoissa valtion varoista myönnetyllä erityisryhmien investointiavustuksella tai asumisoikeusasuntojen osalta asukkaiden maksamilla asumisoikeusmaksuilla. Tämä on viime vuosina pitänyt erityisryhmäasuntojen ja asumisoikeusasuntojen rakentamisen houkuttelevana myös yksityisille toimijoille. Toisaalta mahdollisuus käynnistää rakennushanke korkotukilainalla ilman omaa varallisuutta saattaa houkuttaa toimijoita liian riskialttiisiin hankkeisiin. Riskin kantaa lopulta valtio, joka myöntää korkotukilainoihin täytetakauksen. Jatkossa kaikissa korkotukilainamuodoissa vaadittaisiin jatkossa lainansaajalta vähintään viiden prosentin omarahoitusosuutta, jota ei voitaisi kattaa asumisoikeusasukkaiden maksamilla asumisoikeusmaksuilla tai valtion avustuksilla (pois lukien Helsingin seudun MAL-sopimuksen mukaiset käynnistysavustukset nykyisellä MAL-sopimuskaudella 2019 asti, sekä opiskelija- ja nuorisoasunnot). Asumisoikeusasuntojen rahoitus muodostuisi 80-prosenttisesti lainaosuudesta, 15- prosenttisesti asukkaiden maksamista asumisoikeusmaksuista ja viiden prosentin omarahoitusosuudesta. Viiden prosentin omarahoitusosuus korkotukilainan edellytyksenä on kohtuullinen. Lainansaajilta edellytettävä vakavaraisuus pienentää valtion rahoitusriskiä ja turvaa myös asukkaiden asemaa. Omarahoitusosuudella voidaan myös ennaltaehkäistä mahdolliset ongelmat, jotka johtuvat asumisoikeustoimijan velvoitteesta palauttaa asumisoikeusmaksu indeksikorotuksineen asumisoikeusasunnosta luopuvalle asukkaalle. Muutos voi kuitenkin vähentää asumisoikeusasuntoja ja erityisryhmäasuntoja rakentavien toimijoiden kiinnostusta tai mahdollisuuksia korkotukilainoitetun asuntokannan tuottamiseen, joten muutoksen vaikutuksia on seurattava ja reagoitava tarvittaessa.
Tampere Ote viranhaltijapäätöksestä 7 (16) Opiskelija- ja nuorisoasuntojen poissulkeminen omarahoitusosuuden vaatimuksesta on perusteltu ehdotuksessa hyvin. Myöskään Helsingin seudun MAL-sopimuksen ehtoja ei ole syytä muuttaa kesken sopimuskauden. Helsingin nykyisen MAL-sopimuskauden päätyessä on arvioitava, tarvitaanko alueella edelleen käynnistysavustuksen kaltaista kannustinta riittävän kohtuuhintaisen asuntotuotannon turvaamiseksi. 2.6 Näkemyksenne tuleviin korjauksiin varautumisen kiellosta ja omarahoitusosuudelle perittävän enimmäiskoron nostamisesta Ehdotuksen mukaisesti uusissa korkotukilainoissa kiellettäisiin vuokrissa tai käyttövastikkeissa tapahtuva tuleviin korjauksiin varautuminen. Lainansaajan omarahoitusosuudelle vuokrissa perittävän koron enimmäismäärä nostettaisiin neljästä prosentista kuuteen prosenttiin. Näin lainansaajat pystyisivät kerryttämään riittävästi omia varoja uutta korkotukilainoitettua asuntotuotantoa ja olemassa olevien asuntokohteiden korjaamista varten. Tällä hetkellä uusien korkotukilainoitettavien vuokra-asuntojen vuokrissa voi periä enintään neljän prosentin korkoa omistajan sijoittamalle omarahoitusosuudelle. Ehdotuksen mukaisesti enimmäiskorko nostettaisiin kuuteen prosenttiin, mutta pidettäisiin lainansaajayhteisöstä sen omistajalle tuloutettavissa olevan tuoton enimmäismäärä jatkossakin neljässä prosentissa. Tulouttamatta jäävä kahden prosenttiyksikön osuus kerryttäisi yhtiöön omia varoja. Nämä varat voitaisiin käyttää joko uusien korkotukiasuntojen omarahoitusosuuteen, tai rakennusten tuleviin perusparannus-, ylläpito- ja hoitokustannuksiin varautumiseen. Lainanlyhennysohjelman muutos etupainotteisemmaksi tuo turvaa perusparannusten rahoitukseen. Asuntojen tullessa perusparannusikään alkuperäisestä korkotukilainasta on maksettu jo niin suuri osa, että perusparannus voidaan rahoittaa lainarahalla. Varautumiskielto vaikuttaisi vuokratasoa alentavasti. Enimmäiskoron nostaminen kerryttäisi yhteisöille varoja, jotka olisi ikään kuin korvamerkitty joko uusien kohtuuhintaisten asuntojen rakentamiseen tai nykyisten asukkaiden kulujen kattamiseen. Ehdotus on kannatettava. 2.7 Näkemyksenne korkotuen omavastuuosuuden alentamisesta ja korkotuen maksuajan pidentämisestä Nykyistä korkotukilainamallia on kritisoitu siitä, että rajoitukset ja korkotukilainan hyödyt eivät ole tasapainossa. Vuokra-
Tampere Ote viranhaltijapäätöksestä 8 (16) asuntolainojen omavastuukorko on tällä hetkellä 3,4 % ja asumisoikeustalolainojen 3,5 %, korkotukea maksetaan 23 vuoden ajan. Uusien, ennen 31.12.2019 myönnettävien vuokra-asuntojen lainojen osalta omavastuukoroksi on väliaikaisesti asetuksella säädetty 1,7 %. Lainansaajan maksettavaksi jäävää omavastuuosuutta korkotukilainan korosta laskettaisiin pysyvästi 2,5 prosenttiin sekä vuokra-, asumisoikeus- että osaomistusasuntojen osalta. Vuokra-asuntojen osalta muutos tulisi voimaan vuoden 2020 alusta. Myös korkotuen maksuaika pidennettäisiin rakentamisja hankintakorkotukilainoissa nykyisestä 23 vuodesta (vuokraasunnot), 16 vuodesta (asumisoikeusasunnot) tai 15 vuodesta (osaomistusasunnot) 30 vuoteen ja perusparannuslainoissa 16 vuodesta 22 vuoteen. Samalla maksettavan korkotuen prosenttiosuutta alennettaisiin, jotta valtion korkotukimenot eivät kasvaisi liian voimakkaasti. Näin valtion maksama tuki vastaisi paremmin tuettujen asuntojen käyttöön liittyviä rajoituksia. Yleiseen korkotasoon sidottu omavastuukorko olisi ehdotettua kiinteää omavastuukorkoa joustavampi ratkaisu. Se suhteuttaisi valtion korkoriskin vallitsevaan korkotasoon ja varmistaisi, että korkotuki tuo tuotantotukea. Yleisen korkotason mukaan määräytyvä omavastuukorko kannustaisi asuntojen toteuttamiseen myös tulevaisuudessa. Kuitenkin myös ehdotuksen mukainen omavastuukoron muutos ja sen maksuajan pidentäminen tulee todennäköisesti lisäämään lainoituksen houkuttelevuutta. Samalla kun korkotuen maksuaika pitenee ja omavastuukorko alenee, maksettavan korkotuen prosenttiosuutta alennetaan. Maksettavan korkotuen määrään muutoksella ei siis tule olemaan kovin merkittävää vaikutusta, mutta valtio ottaa kuitenkin pidemmällä korkotuen maksuajalla kantaakseen suuremman korkoriskin. Kaupunki suosittaa tutkimaan, voiko omavastuukoron muutoksen ulottaa koskemaan myös vanhaa lainakantaa. Se alentaisi nykyisiä omakustannusperiaatteella laskettavia vuokria ja asumisoikeusasuntojen käyttövastikkeita. 2.8 Näkemyksenne asuntojen käyttötarkoitusmuutoksen hyväksymisen siirtämisestä kunnilta ARAlle Korkotukijärjestelmään liittyviä viranomaismenettelyjä yksinkertaistettaisiin nykyisestä. Luvan korkotukilainoitettujen vuokra-asuntojen käyttötarkoituksen muuttamiseen muuhun kuin asuinkäyttöön antaisi kunnan sijasta Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus.
Tampere Ote viranhaltijapäätöksestä 9 (16) Kehittämisehdotus päätöksenteon siirtämisestä sijaintikunnalta ARAlle käyttötarkoituksen muutostilanteissa selkiyttäisi päätöksentekoa. Kunta pystyy lausunnollaan kuvaamaan paikallisen asuntomarkkinatilanteen ARAlle. Kunta päättäisi jatkossakin esimerkiksi rakennuksen käyttötarkoituksen muuttamisen edellyttämistä kaavamääräysten muutoksista, joten kunnalle jäisi riittävä päätösvalta. Tehtävien siirrolla ei ole merkittävää vaikutusta kunnan resurssien käyttöön. 2.9 Näkemyksenne korkotuki- tai aravalainoitettujen asuntojen luovutussäännösten muuttamisesta Korkotukilainoitettujen vuokra-asuntojen luovutusta koskevia säännöksiä kehitettäisiin siten, että korkeimman sallitun luovutushinnan määrittelystä luovuttaisiin kokonaan. Tämä yksinkertaistaisi merkittävästi asuntojen luovutusta koskevaa sääntelyä, siitä toimijoille aiheutuvaa hallinnollista taakkaa sekä ARA:n työmäärää. Nykysäännösten mukaan luovutusta ei saa tehdä, ennen kuin ARA on määritellyt ja vahvistanut lain mukaisen enimmäisluovutushinnan. Tämä on käytännössä viivästyttänyt toimijoiden sopimia kauppoja merkittävästikin. Jatkossa asuntoja saisi luovuttaa vain sillä edellytyksellä, että kauppaan ei käytetä rajoitustenalaisesta toiminnasta syntyneitä varoja. Vaikka rajoitustenalaisesta toiminnasta syntyneitä varoja ei ehdotuksen mukaan saisi jatkossa käyttää olemassa olevien korkotuki- tai aravalainoitettujen asuntojen hankkimiseen toisilta toimijoilta, niitä voisi kuitenkin käyttää uuden valtion tukeman asuntotuotannon omarahoitusosuuksien kattamiseen. Korkotuki- tai aravalainoitettujen asuntojen luovuttamista rajoitusten voimassaoloaikana koskevien säännösten kehittäminen yksinkertaistaisi sääntelyä, keventäisi hallinnollista työtaakkaa ja nopeuttaisi toimijoiden kauppoja. Sillä ei ehdotuksen mukaan olisi negatiivisia vaikutuksia asukkaiden asemaan. Lisäksi ehdotus mahdollistaa uuden valtion tukeman asuntotuotannon syntymisen ohjaamalla rajoitustenalaisesta toiminnasta syntyviä varoja uuden korkotukilainoitetun asuntotuotannon omarahoitusosuuksiin. Ehdotus on kannatettava. 2.10 Näkemyksenne osaomistusasuntojen käyttö- ja luovutusrajoituksista vapautumista koskevien edellytysten muuttamisesta Ehdotuksen mukaan lunastamatta jäänyt korkotukilainoitettu osaomistusasunto vapautuisi sitä koskevista käyttö- ja luovutusrajoituksista vain, jos asunnon osuus korkotukilainasta
Tampere Ote viranhaltijapäätöksestä 10 (16) maksetaan takaisin tai valtio vapautetaan sen osuuteen kohdistuvasta takausvastuusta. On perusteltua noudattaa myös osaomistusasuntojen osalta periaatetta, että rajoitusten päättyessä myös asuntoihin liittyvä valtion tuki loppuu. 2.11 Näkemyksenne korkotukilainoitettujen asumisoikeustalojen muuttamisesta valtion tukemiksi vuokrataloiksi Ehdotuksen mukaan ARA voisi hakemuksesta myöntää luvan muuttaa korkotukilainalla rahoitettu asumisoikeustalo osittain tai kokonaan korkotukilainoitetuksi vuokrataloksi. Edellytyksenä tälle muutokselle olisi, että sillä tavoin ehkäistäisiin asuntojen vajaakäyttöä ja siitä aiheutuvia taloudellisia menetyksiä ja ARA vapauttaisi asunnot asumisoikeuslain mukaisista rajoituksista. Samalla asunnot siirtyisivät korkotukilaissa säädettyjen, vuokraasuntoja koskevien käyttö- ja luovutusrajoitusten piiriin. Muutos kokonaan tai osittain vuokrataloksi voisi parhaimmillaan pelastaa vajaakäytössä olevan asumisoikeustalon taloudellisilta menetyksiltä, jotka muuten heijastuisivat asukkaiden käyttövastikkeisiin. Kaikissa tapauksissa muutos vuokraasunnoiksi ei välttämättä riitä lisäämään talon käyttöastetta, mutta on kuitenkin hyvä, että myös asuntojen hallintamuodoissa on tarvittaessa mahdollisuus joustavuuteen. Ennen muutosta tulee selvittää vaikutukset tilanteessa, jossa vain osa asumisoikeustalon asunnoista muutettaisiin vuokraasunnoiksi. Ovatko tämän kaltaiset asumisoikeus- ja vuokratalon hybridit nykytilanteessa mahdollisia? 2.12 Näkemyksenne jo maksetun korkotuen takaisinperinnästä yleishyödyllisyysstatuksen peruuttamistilanteissa Ehdotuksen mukaan ARA voisi paitsi lakkauttaa korkotuen maksamisen, myös velvoittaa lainansaajan kokonaan tai osittain suorittamaan valtion asuntorahastoon sen korkotuen, jonka valtio on lainasta jo maksanut, jos ARA peruuttaisi lainansaajan yleishyödylliseksi asuntoyhteisöksi nimeämisen. Tällä hetkellä jo maksetun korkotuen takaisinperintä on mahdollista muissa korkotukilain rikkomistilanteissa mutta ei yhteisön yleishyödylliseksi nimeämistä peruutettaessa, mikä voi olla seurausta yleishyödyllisyyssäännösten rikkomisesta.
Tampere Ote viranhaltijapäätöksestä 11 (16) Muutos saattaisi yleishyödyllisyyssäännösten rikkomisesta seuraavat sanktiot samanlaisiksi kuin asuntojen käyttö- ja luovutusrajoitusten rikkomisesta säädetyt seuraamukset. Muutos lisäisi lainansaajille säännösten rikkomisesta seuraavien sanktioiden määrää, mutta se olisi perusteltu tukijärjestelmän tehokkaan toiminnan ja valvonnan kannalta. Mikäli yleishyödyllisyysstatus peruutetaan ARAn toimesta seurauksena yleishyödyllisyyssäädösten rikkomisesta, on perusteltua periä sanktiona maksettu korkotuki takaisin joko kokonaan tai osittain, rikkomusten vakavuudesta riippuen. 2.13 Näkemyksenne ARAn ja Valtiokonttorin tiedonsaantioikeudesta toisilta viranomaisilta Korkotukisäännösten säännösten valvontaa tehostettaisiin antamalla Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskukselle ja Valtiokonttorille oikeus pyynnöstä saada muilta viranomaisilta tietoja korkotukilainansaajista salassapitosäännösten estämättä. Esitys on perusteltu valvonnan helpottamiseksi. 2.14 Näkemyksenne korkotukilainan hyväksymistä koskevasta kunnan puoltolausunnosta luopumisesta (esitysluonnoksen sivu 37) Kysymys liittyy Hallituksen esitykseen maakuntauudistuksen täytäntöönpanoa sekä valtion lupa-, ohjaus- ja valvontatehtävien uudelleenorganisointia koskevaksi lainsäädännöksi: Esitysluonnoksen mukaan korkotukilakia ja investointiavustuslakia muutettaisiin siten, että maakuntien tehtäväksi siirtyisi puoltavan tai kielteisen lausunnon antaminen korkotukilainan hyväksymisestä ja erityisryhmien investointiavustuksen myöntämisestä sellaisille erityisryhmien asuntokohteille, joihin liittyvien asumispalveluiden järjestäminen kuuluu jatkossa maakunnille. Muussa tapauksessa lausunnon antaisi rakennuksen sijaintikunta kuten tähänkin asti. Esitysluonnoksesta annetuissa lausunnoissa Kuntaliitto ja useat kunnat vastustavat edellä kuvattua ehdotusta. Niiden mukaan puoltavan lausunnon antamisen korkotukilainan hyväksymisestä ja investointiavustuksen myöntämisestä tulee säilyä kuntien tehtävänä, koska ne vastaavat maankäyttö- ja asuntopolitiikasta alueellaan, vaikka erityisryhmien asumispalveluiden järjestämisvastuu siirtyykin kunnilta maakunnille. Tämä johtaisi kuitenkin tilanteeseen, jossa kunta voisi omalla kielteisellä
Tampere Ote viranhaltijapäätöksestä 12 (16) lausunnollaan estää korkotukilainan ja investointiavustuksen myöntämisen sellaiselle erityisryhmäkohteelle, jota maakunta pitää perusteltuna ja jonka osalta maakunta on järjestämisvastuussa. Vaihtoehtoisesti voitaisiin säätää, että korkotukilainojen hyväksymiselle ja investointiavustusten myöntämiselle korkotukilaissa ja investointiavustuslaissa asetettu edellytys kohteen sijaintikunnan puoltavasta lausunnosta poistettaisiin kokonaan. Tällaista puoltavaa lausuntoa ei jatkossa edellytettäisi myöskään maakunnalta. Sen sijaan ARA:n tulisi ennen korkotukilainan hyväksymistä ja investointiavustuksen myöntämistä pyytää asiasta lausuntoa kohteen sijaintikunnalta tai, jos kyse on erityisryhmien kohteesta, maakunnalta, tai tarvittaessa molemmilta. ARA:n tulisi ottaa lausunnoissa esitetyt näkökohdat huomioon tukipäätöksiä tehdessään, mutta se ei olisi sidottu kunnan tai maakunnan antamaan puoltavaan tai kielteiseen näkemykseen tuen tarkoituksenmukaisuudesta. Vastaavanlainen menettely on jo käytössä elokuussa 2016 käyttöön otetussa uudessa lyhytkestoisessa korkotukimallissa. Tampereen kaupunki kannattaa vaihtoehtoa, jossa ARA kuulisi kuntaa, maakuntaa tai tarvittaessa molempia. Kaupungin näkemyksen mukaan ARAn tulisi erityisryhmäkohteiden osalta kuulla sekä kohteen sijaintikuntaa että palveluiden järjestämisvastuussa olevaa maakuntaa. ARA ei kuitenkaan olisi sidottu kunnan tai maakunnan näkemykseen, vaan voisi käyttää omaa harkintavaltaansa rahoituspäätöksiä tehtäessä. Vaikka harkintavalta hankkeiden tarpeellisuudesta jäisi ARAlle, kunta voisi edelleen vaikuttaa hankkeisiin kaavoituksen ja tontinluovutuksen keinoin. ARAn tulee kuitenkin huolehtia, että kohteen sijaintikunta ja tarvittaessa -maakunta saavat tarvittavat tiedot lainoituksesta asuntolainsäädännön mukaista valvontaa varten. 2.15 Näkemyksenne muutosten voimaantuloajasta ja siirtymäsäännöksistä Valtaosa muutoksista toteutettaisiin valtioneuvoston korkotukiasetusta muuttamalla. Kuitenkin eräät muutokset (asuntojen käyttötarkoituksen muuttamista koskevan luvan myöntämisen siirto kunnilta ARAlle, asuntojen enimmäisluovutushinnan määrittelystä luopuminen sekä viranomaisten tiedonsaantia koskevat muutokset) ulotettaisiin koskemaan myös aiemmin myönnettyjä aravalainoja ja niillä rahoitettuja asuntoja. Näiltä osin muutokset tehtäisiin aravarajoituslakiin. Lait on tarkoitettu tulemaan voimaan 1 päivänä maaliskuuta 2018.
Tampere Ote viranhaltijapäätöksestä 13 (16) Ehdotukset ovat hyvin taustoiteltuja ja perusteltuja. Mikäli lausuntokierroksella ei tule ilmi merkittäviä epäkohtia, kaupunki suosittaa ehdotusten ripeää valmistelua, jotta lakien muutokset saadaan voimaan mahdollisimman pian. Mitä pikemmin lait tulevat voimaan, sitä nopeammin niiden vaikutukset heijastuvat korkotukilainojen kysyntään ja sitä kautta kohtuuhintaisten asuntojen tuotantoon. Muuta 3.1 Muita huomioita ja kommentteja Ehdotuksen taustoituksessa viitataan ymmärrettävästi pääkaupunkiseudun nykyiseen asuntotilanteeseen. Pääkaupunkiseudulla on tällä hetkellä suurin pula kohtuuhintaisista asunnoista. Asuntopula vaikuttaa työvoiman liikkuvuuteen ja on johtanut jo osittaiseen työvoimapulaan erityisesti matalapalkkisilla palvelualoilla. Pääkaupunkiseudun lisäksi myös muiden kasvukeskusten kohtuuhintainen asuntotuotanto on varmistettava, vaikka asuntotilanne ja asuntojen hintakehitys ei olekaan yhtä huolestuttava kuin pääkaupunkiseudulla. Esimerkiksi Tampere on varautunut lähivuosina n. 3 000 asukkaan vuosittaiseen kasvuun. Väestönkasvu edellyttää paitsi asuntotuotannon lisäämistä, myös kohtuuhintaisen asuntotuotannon lisäämistä vähintään samassa suhteessa (MAL-sopimuksen tavoitteet). Tähän tavoitteeseen pääsemiseksi tarvitaan keinoja lisätä kohtuuhintaisen asuntotuotannon houkuttelevuutta toimijoiden keskuudessa. Juuri näitä keinoja sisältyy tähän ehdotukseen, ja niiden ripeä toimeenpano onkin erittäin tärkeää. Perustelut Ympäristöministeriö on 19.9.2017 lähettänyt lausuntokierrokselle Hallituksen esityksen asuntorakentamisen korkotukijärjestelmän kehittämiseksi. Valtio tukee kohtuuhintaisten, sosiaalisin perustein valituille asukkaille tarkoitettujen vuokra- ja asumisoikeusasuntojen rakentamista, hankintaa ja perusparantamista pitkillä, pääosin 40 vuoden mittaisilla korkotukilainoilla. Ympäristöministeriössä on ollut vuoden alusta alkaen vireillä lainsäädäntöhanke korkotukijärjestelmän kehittämiseksi. Lainsäädäntöhankkeen taustalla on pääministeri Juha Sipilän hallituksen hallitusohjelman tavoite lisätä asuntorakentamista ja uudistaa asumisoikeusjärjestelmää sen rahoituksen osalta sekä eduskunnan kesällä 2016 antama lausuma, jossa se edellyttää hallituksen käynnistävän korkotukimallin kokonaisvaltaiseen kehittämiseen tähtäävät toimenpiteet, jotta mallin ehdot saadaan kannustaviksi (EV 81/2016 vp). Lisäksi hallitus teki budjettineuvottelujen yhteydessä 1.9.2016 työllisyyttä lisääviä toimia koskevan päätöksen, jonka mukaan ympäristöministeriössä aloitetaan säädösvalmistelu pitkien korkotukilainojen
Tampere Ote viranhaltijapäätöksestä 14 (16) lainanlyhennysohjelman muuttamiseksi merkittävästi nykyistä etupainotteisemmaksi. Lainsäädäntöhankkeessa valmisteltiin aluksi virkamiestyönä muistio korkotukijärjestelmän kehittämisen suuntaviivoista. Näistä suuntaviivoista pyydettiin kirjallisia kommentteja helmi-huhtikuussa 2017. Annettujen kommenttien pohjalta ministeriössä on valmisteltu varsinainen luonnos korkotukijärjestelmän kehittämistä koskevaksi hallituksen esitykseksi. Esityksen tarkoituksena on muuttaa korkotukijärjestelmää koskevia säännöksiä siten, että tukijärjestelmä toimisi nykyistä tehokkaammin, valtion maksama tuki ja asuntojen käyttöön liittyvät rajoitukset olisivat paremmin tasapainossa keskenään ja tukijärjestelmä kannustaisi rakennuttajia tuottamaan kohtuuhintaisia vuokra- ja asumisoikeusasuntoja nykyistä enemmän. Korkotukijärjestelmää kehittämällä lisättäisiin edellytyksiä kohtuuhintaiselle vuokra- ja asumisoikeusasuntotuotannolle suurissa kaupungeissa ja kasvukeskusseuduilla. Kohtuuhintaisen asuntotarjonnan lisääntyminen parantaisi pieni- ja keskituloisten kotitalouksien mahdollisuuksia löytää niille sopivia asumisratkaisuja, ja samalla parannettaisiin työvoimansaantia ja elinkeinoelämän kilpailukykyä kasvukeskusalueilla. Esityksen pääasiallinen sisältö on kuvattu lausunnon yhteydessä jaoteltuna lausuntopyynnössä ilmoitettujen väliotsikoiden mukaisesti. Tiedoksi Ympäristöministeriö, Teppo Rantanen, Arto Vuojolainen, Janne Salonen, sisäinen tarkastus, asumisen kehittäminen ja palvelutilaverkot Liitteet: 1 Hallituksen esitys eduskunnalle laeiksi vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain ja aravarajoituslain muuttamisesta 2 Ympäristöministeriön lausuntopyyntö 19.9.2017 Allekirjoitus Lauri Lyly, pormestari
Tampere Ote viranhaltijapäätöksestä 15 (16) Nähtävilläolo ja tiedoksianto asianosaiselle Päätös on nähtävillä 13.11.2017 www.tampere.fi Päätös on lähetetty sähköpostilla 8.11.2017. Muutoksenhakuviranomainen Muutosta päätökseen ei voi hakea.
Tampere Ote viranhaltijapäätöksestä 16 (16) Muutoksenhakukielto 193 Muutoksenhakukielto Oikaisuvaatimusta tai kunnallisvalitusta ei saa tehdä päätöksestä, joka koskee: -vain valmistelua tai täytäntöönpanoa (KuntaL 136 ) -virka- tai työehtosopimuksen tulkintaa tai soveltamista ja viranhaltija on jäsenenä viranhalti-jayhdistyksessä, jolla on oikeus panna asia vireille työtuomioistuimessa (KVhl 50 2 mom.) -etuosto-oikeuden käyttämättä jättämistä (EtuostoL 22 )