Yhteenveto tammi-syyskuun tuloksesta (verrattuna vuoden 2005 vastaavaan kauteen)

Sponda Oyj:n osavuosikatsaus 1.1.-30.9.2006 Spondan tulos parani edellisvuodesta Sponda-konsernin liikevaihto oli tammi-syyskuussa 79,8 (30.9.2005: 77,5) milj. euroa ja nettotuotot olivat 60,9 (58,7) milj. euroa. Yhtiön liikevoitto kasvoi 73,1 (42,0) milj. euroon ja osakekohtainen tulos 0,48 (0,21) euroon. Katsauskauden jälkeen, lokakuun 20. päivä 2006, Sponda ja Suomen valtio allekirjoittivat sopimuksen, jonka mukaan Sponda ostaa Kapiteeli Oyj:n koko osakekannan noin 950 milj. eurolla. Yhteenveto tammi-syyskuun tuloksesta (verrattuna vuoden 2005 vastaavaan kauteen) Liikevaihto oli 79,8 (77,5) milj. euroa. Nettotuotot olivat 60,9 (58,7) milj. euroa. Liikevoitto nousi 73,1 (42,0) milj. euroon. Nousu johtui pääosin sijoituskiinteistöjen arvonnoususta. Tammi-syyskuun tulos verojen jälkeen oli 37,7 (16,5) milj. euroa. Tulos/osake oli 0,48 (0,21) euroa. Operatiivinen kassavirta/osake oli 0,40 (0,43) euroa. Sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli kauden lopussa 1 372,5 (1 246,4) milj. euroa. Nettovarallisuus/osake oli 7,28 (7,04) euroa. Kauden investoinnit uusiin kiinteistöihin sekä olemassa olevan kiinteistökannan parannuksiin olivat yhteensä 94,9 milj. euroa. Yhteenveto kolmannen vuosineljänneksen tuloksesta (verrattuna vuoden 2005 kolmanteen vuosineljännekseen) Liikevaihto oli 26,5 (25,6) milj. euroa. Nettotuotot olivat 20,3 (19,9) milj. euroa. Liikevoitto kasvoi 13,9 milj. euroa 26,8 (12,9) milj. euroon. Heinä-syyskuun tulos oli 14,1 (4,3) milj. euroa. Tulos/osake oli 0,18 (0,05) euroa. Operatiivinen kassavirta/osake oli 0,12 (0,15) euroa. Kauden investoinnit uusiin kiinteistöihin sekä olemassa olevan kiinteistökannan parannuksiin olivat yhteensä 25,1 milj. euroa. Konsernin tunnusluvut 7-9/2006 7-9/2005 1-9/2006 1-9/2005 2005 Taloudellinen vuokrausaste, % 88,2 87,2 87,7 Liikevaihto, Me 26,5 25,6 79,8 77,5 103,1 Nettotuotot, Me 20,3 19,9 60,9 58,7 77,5 Liikevoitto, Me 26,8 12,9 73,1 42,0 65,5 Tulos/osake, e 0,18 0,05 0,48 0,21 0,37 Operatiivinen kassavirta/osake, e 0,12 0,15 0,40 0,43 0,57 Osakekohtainen nettovarallisuus, e 7,28 7,04 7,25 Omavaraisuusaste, % 41 44 45 Nettovelkaantumisaste, % 121 111 107 2

Näkymät Vuonna 2006 Spondan tuloksen ja kiinteistöjen taloudellisen vuokrausasteen ennakoidaan paranevan edellisvuodesta. Operatiivisen kassavirran arvioidaan olevan edellisvuoden tasolla. Positiivinen kehitys johtuu mm. kiinteistösalkun kasvattamisesta kaikissa liiketoimintayksiköissä, kiinteistöjen ylläpitokulujen alenemisesta sekä vuokrausmarkkinoiden kysynnän elpymisestä. Toimintaympäristö Sijoituskysyntä Suomen toimitilamarkkinoilla oli edelleen vilkasta. Catella Property Group arvioi, että vuonna 2006 investointivolyymi ylittää 5 miljardia euroa. Kotimaiset yritykset ovat myyneet kiinteistöjään Suomessa sekä hajauttaneet sijoituksiaan ulkomaille. Kansainvälisten sijoittajien kiinnostus Suomen kiinteistömarkkinoille jatkui edelleen vahvana, ja heidän osuutensa oli 70 % kaikista tammi-elokuussa 2006 tehdyistä kiinteistökaupoista. Vuokrauskysyntä toimistomarkkinoilla jatkui vilkkaana siitä huolimatta, että toimistojen vajaakäyttö nousi hieman ja oli pääkaupunkiseudulla 8,5 %. Kysyntä kohdistui lähinnä uusiin ja uudenaikaisiin tiloihin ja vajaakäyttö lisääntyi etenkin tietyillä alueilla kuten Helsingin reuna-alueilla. Tilavuokrat säilyivät vakaina pääkaupunkiseudulla. Liiketilojen kysyntä oli vahvaa. Vajaakäyttöaste pääkaupunkiseudulla oli 1,9 %, mikä tarkoittaa sitä, että liiketilat ovat lähes täyteen vuokrattu. Vuokratasot säilyivät vakaina. Logistiikkatiloissa vajaakäyttö säilyi myös alhaisena, 2,3 %. Vuosaaren sataman valmistuminen vuonna 2008 elvyttää myös logistiikkatilojen rakentamista, joka ulottuu jo pääkaupunkiseudun ulkopuolelle, mm. Hämeenlinnaan ja Lahteen saakka. Vuokratasoissa ei ollut muutoksia edellisiin katsauskausiin verrattuna. Liiketoiminta tammi-syyskuussa ja kolmannella vuosineljänneksellä 2006 (verrattuna vuoden 2005 vastaaviin ajanjaksoihin) Sponda omistaa, vuokraa ja kehittää toimitilakiinteistöjä Suomessa, pääosin pääkaupunkiseudulla. Sponda on jakanut toimintansa neljään liiketoimintayksikköön: Toimisto- ja liiketilayksikkö, Logistiikkayksikkö, Kiinteistökehitys ja Uudet liiketoimintaalueet. Uudet liiketoiminta-alueet yksikkö käsittää sekä Spondan rahastotoiminnan että Venäjän ja Baltian alueiden liiketoiminnan. Spondan sijoituskiinteistöjen nettotuotot olivat 60,9 (58,7) milj. euroa. Toimistojen ja liiketilojen osuus tästä oli 70 %, logistiikkatilojen 29 % ja Uudet liiketoiminta-alueet -yksikön 1 %. Nettovuokratuotot jakautuivat maantieteellisesti siten, että Helsingin kantakaupungin osuus oli 48 %, Pääkaupunkiseudun 22 %, Pääkaupunkiseudun logistiikkakiinteistöjen 20 % ja muun Suomen 10 %. Kiinteistöjen taloudellinen vuokrausaste jakaantui kiinteistötyypeittäin ja maantieteellisesti alueittain seuraavasti: Kiinteistön tyyppi 30.9.2006, % 30.6.2006, % 31.3.2006, % 31.12.2005, % Toimistot ja liiketilat 87,4 86,3 85,6 86,2 Logistiikka 90,1 92,5 92,3 91,9 3

Koko kiinteistökanta 88,2 88,0 87,5 87,7 Maantieteellinen alue 30.9.2006, % 30.6.2006, % 31.3.2006, % 31.12.2005, % Helsingin kantakaupunki 88,3 87,8 87,2 88,9 Pääkaupunkiseutu 86,0 83,9 82,8 80,8 Pääkaupunkis. Logistiikka 87,3 90,4 90,3 89,6 Muu Suomi 96,4 96,1 95,9 95,0 Koko kiinteistökanta 88,2 88,0 87,5 87,7 Vuokrasopimusten yhteenlaskettu, tuleva kassavirta 30.9.2006 oli 440 (30.9.2005: 464) milj. euroa ja vuokrasopimusten keskimääräinen kesto 4,2 (4,4) vuotta. Kolmannen vuosineljänneksen aikana solmittiin 57 vuokrasopimusta, joista jatkettuja oli 16 kappaletta, 16 000 m² ja uusia 41 kappaletta, 32 500 m². Sopimuksia päättyi kaudella 36 kappaletta, 6 000 m². Spondan suurimmat asiakastoimialat olivat kauppa (26 % kokonaisvuokratuotoista), pankki ja sijoitus (17 %) ja muut palvelut (12 %). Vuokrasopimukset erääntyivät seuraavasti: Erääntymisvuosi % vuokratuotosta 2006 3,5 2007 15,2 2008 14,8 2009 15,0 2010 9,3 2011 9,3 2012 20,6 Toistaiseksi voimassaolevat 12,3 Kiinteistöomaisuus Sponda-konsernilla on yhteensä 97 sijoituskiinteistöä, joiden yhteenlaskettu, vuokrattava pinta-ala on noin 885 000 m². Noin puolet tästä on toimisto- ja liiketilaa ja puolet logistiikkatilaa. Spondan sijoituskiinteistöjen käyvät arvot vahvistetaan yhtiön oman kassavirtaperusteisen tuottoarvolaskennan tuloksena. Arviointimenetelmä on kansainvälisten arviointistandardien (IVS) mukainen. Koko kiinteistöjen käyvän arvon laskennassa käytetty aineisto tarkastutetaan vähintään kerran vuodessa ulkopuolisella asiantuntijalla, jolla varmistetaan laskennassa käytettyjen parametrien ja arvojen perustuvan markkinahavaintoihin. Tammi-syyskuun aikana vertailukelpoinen sijoituskiinteistöjen käypä arvo kasvoi 34,3 milj. euroa ja oli kauden päättyessä 1 372,5 (30.9.2005: 1 246,4) milj. euroa. Kauden investoinnit kiinteistöjen ylläpitoon ja laatutason nostoon olivat 15,2 milj. euroa. Kolmannen neljänneksen aikana Spondan vertailukelpoinen sijoituskiinteistöjen arvo kasvoi 14,7 milj. euroa. Kauden investoinnit kiinteistöjen ylläpitoon ja laatutason nostoon olivat 5,8 milj. euroa. 4

Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon nousuun vaikuttivat tuottovaatimusten lasku sekä uudet solmitut vuokrasopimukset. Vuoden kolmannella neljänneksellä tuottovaatimuksia laskettiin joissakin Helsingin ydinkeskustassa sijaitsevissa toimisto- ja liiketilakohteissa sekä pääkaupunkiseudulla sijaitsevissa logistiikkakohteissa vastaamaan markkinoiden tasoa. Vuokratasot säilyivät koko kiinteistökannassa vakaina. Konserni yhteensä Toimistot ja liiketilat Logistiikka Kiinteistökehitys Uudet liiketoi minnot Vuokratuotot 79,8 56,8 22,1 0,1 0,8 Ylläpitokulut -18,9-14,0-4,7-0,1-0,2 Nettotuotot 60,9 42,8 17,5 0,0 0,6 Sijoituskiinteistöt 1.1.2006 1 259,7 966,4 252,3 41,0 0,0 Hankinnat 2006 68,1 28,7 19,1 20,3 0,0 Investoinnit 26,9 12,6 2,5 11,8 0,0 Muut siirrot -1,1-2,5-4,0 5,4 Myynnit 2006-0,2 0,0-0,2 0,0 0,0 Tulos käypään arvoon arvostamisesta 19,1 10,1 9,0 0,0 0,0 Sijoituskiinteistöt 30.9.2006 1 372,5 1 015,3 278,7 78,5 0,0 Käyvän arvon muutos % 1,5 1,0 3,6 0,0 0,0 Vuotuinen nettovuokratuotto / sijoituskiinteistöt 30.9.2006 5,9 % 5,6 % 8,3 % 0,1 % 0,0 % Käyvän arvon laskennassa käytetyt tuottovaatimus-% 6 8 % 8 11,5 % Investoinnit ja divestoinnit Tammi-syyskuussa Sponda osti sijoituskiinteistöjä yhteensä 68,1 milj. eurolla. Kolmannen neljänneksen aikana uushankintainvestoinnit olivat yhteensä 17,4 milj. euroa. Tammisyyskuun aikana kiinteistöjä myytiin yhteensä 0,2 milj. eurolla. Investoinnit kiinteistöjen ylläpitoon ja laatutason nostoon olivat tammi-syyskuussa 15,2 milj. euroa ja kolmannen neljänneksen aikana 5,8 milj. euroa. Kiinteistökehitykseen investoitiin 11,6 milj. euroa, josta kolmannella neljänneksellä 2,0 milj. euroa. Kiinteistökehitysinvestoinnit kohdistuivat pääasiassa Helsingin keskustassa sijaitsevan City-Centerin uudistamistyöhön. 5

Toimisto- ja liiketilakiinteistöt Taloudellinen vuokrausaste nousi edelleen ja oli kauden lopussa 87,4 % (30.6.2006: 86,3 %). Kiinteistöjen käypä arvo oli 1 015,3 (30.9.2005: 975,0) milj. euroa, ja vertailukelpoinen käyvän arvon muutos vuoden 2006 alusta oli 10,1 milj. euroa. Yksikön liikevaihto, nettovuokratuotot ja liikevoitto jakautuivat seuraavasti: Toimistot ja liiketilat, Me 7-9/2006 7-9/2005 1-9/2006 1-9/2005 2005 Liikevaihto 19,2 18,2 56,8 55,2 73,5 Nettovuokratuotot 14,8 14,0 42,8 41,2 54,5 Liikevoitto 13,6 8,2 48,3 17,4 36,7 Kolmannella neljänneksellä Sponda ei ostanut eikä myynyt toimisto- ja liiketilakiinteistöjä. Toimisto- ja liiketilakiinteistöjen investoinnit kiinteistöjen ylläpitoon ja laadun parantamiseen olivat syyskuun lopussa 12,5 milj. euroa. Tästä kolmannen vuosineljänneksen osuus oli 4,9 milj. euroa. Logistiikkakiinteistöt Logistiikkakiinteistöjen taloudellinen vuokrausaste laski verrattuna edelliseen neljännekseen ja oli 90,1 (92,5) %. Lasku johtui noin 9 000 m²:n suuruisen tilan tyhjenemisestä asiakkaan konkurssin vuoksi. Kiinteistöjen vertailukelpoinen käypä arvo oli kauden päättyessä 278,7 (30.9.2005: 271,4) milj. euroa, ja vertailukelpoinen käyvän arvon muutos vuoden 2006 alusta oli 9,0 milj. euroa. Logistiikkakiinteistöjen liikevaihto, nettovuokratuotot ja liikevoitto jakautuivat seuraavasti: Logistiikka, Me 7-9/2006 7-9/2005 1-9/2006 1-9/2005 2005 Liikevaihto 7,0 7,4 22,1 22,3 29,6 Nettovuokratuotot 5,5 5,9 17,5 17,5 23,0 Liikevoitto 13,7 4,8 24,9 25,3 30,5 Sponda osti elokuussa neljä logistiikkakiinteistöä Raskone Oy:ltä 16,4 milj. eurolla. Kiinteistöt sijaitsevat Vantaalla (5 500 m²), Oulussa (6 400 m²), Kuusankoskella (7 500 m²)ja Mikkelissä (1 500 m²). Kaikki kohteet ovat täysin vuokratut ja vuokrasopimusten keskimääräinen kesto on 10 vuotta. Lisäksi kauppaan kuuluu Vantaalla sijaitseva tontti, jolla on rakennusoikeutta noin 15 000 m². Logistiikkakiinteistöjen investoinnit kiinteistöjen ylläpitoon ja laadun parantamiseen olivat syyskuun lopussa 2,5 milj. euroa, josta kolmannen vuosineljänneksen osuus oli 0,7 milj. euroa. Kiinteistökehitys Koko kiinteistökehityssalkun käypä arvo oli syyskuun lopussa 78,5 milj. euroa. Tästä käyttämätöntä ja hyödynnettävissä olevaa rakennusoikeutta oli yhteensä 39,9 milj. euron arvosta (400 000 m²), ja kiinteistöjen kehitykseen ja uudishankintaan investointiin 38,6 milj. euroa. 6

Helsingin Satama ja Sponda aloittivat heinäkuussa neuvottelut Vuosaaren sataman logistiikka-alueen rakentamisesta. Neuvottelut saatiin päätökseen 16.10.2006. Kehitysprojektin kokonaisinvestointi on hieman yli 100 milj. euroa, ja investoinnit alkavat vuoden 2007 lopussa. Rakennettavien kiinteistöjen vuokrattava pinta-ala on kokonaisuudessaan noin 130 000 m². Projekti valmistuu vaiheittain, ja ensimmäisessä vaiheessa vuoden 2008 loppuun mennessä valmistuvat 70 000 m²:n varastot ja läpivirtausterminaalit. Spondan tarkoituksena on toimia rakennettavan logistiikkakeskuksen pitkäaikaisena omistajana. Sponda vastaa keskuksen omistajana kiinteistöjen vuokrauksesta ja ylläpidosta. Elokuussa 2006 Sponda aloitti neuvottelut Helsingin Sataman kanssa Vuosaaren sataman porttirakennuksen ja matkustajaterminaalin rakentamisesta. Tavoitteena on, että neuvottelut saadaan päätökseen marraskuun aikana. Projekti valmistuu kahdessa vaiheessa. Ensimmäisessä vaiheessa rakennetaan porttirakennuksesta n. 12 600 m², sataman matkustajaterminaali (800 m²) ja pysäköintilaitos 300 autolle. Vaiheen kokonaisinvestointi on noin 34 milj. euroa, ja investoinnit alkavat alkuvuodesta 2007. Rakennukset valmistuvat vuoden 2008 marraskuun loppuun mennessä. Projektin toisessa vaiheessa vuoteen 2014 mennessä valmistuu porttirakennukseen liike- ja toimistotiloja yhteensä n. 4 500 m². Toisen vaiheen kokonaisinvestoinnin arvioidaan tällä hetkellä olevan noin 8 milj. euroa. Sponda on rakennusten pitkäaikainen omistaja ja vastaa kiinteistöjen vuokrauksesta ja ylläpidosta. Uudet liiketoiminta-alueet Kiinteistörahaston JER Europe Fund II Holdings S.Á.R.L, josta Spondan omistusosuus on 20 %, kiinteistösalkun käypä arvo oli kauden lopussa noin 80 milj. euroa. Spondan rahastoon sijoittama oma pääoma on taseessa kohdassa Sijoitukset kiinteistörahastoihin. Rahavirta ja rahoitus Spondan liiketoiminnan nettorahavirta oli tammi-syyskuussa 2006 35,2 (30.9.2005: 34,6) milj. euroa. Investointien nettorahavirta oli -79,0 (-37,0) milj. euroa ja rahoituksen nettorahavirta oli 43,6 (1,4) milj. euroa. Rahoitustuotot ja kulut olivat tammi-syyskuussa -22,1 (-19,6) milj. euroa ja vuoden kolmannella neljänneksellä -7,7 (-6,7) milj. euroa. Spondan omavaraisuusaste oli 30.9.2006 41 (30.9.2005: 44) % ja nettovelkaantumisaste 121 (111) %. Korollinen vieras pääoma oli 698,2 (620,7) milj. euroa, luottojen keskimääräinen laina-aika oli 3,2 (3,4) vuotta ja keskikorko 4,2 (4,2) %. Kiinteäkorkoisten ja suojattujen lainojen osuus oli 66,8 %. Koko velkapääoman korkosidonnaisuusaika oli 2,7 (2,3) vuotta. Spondan lainasalkku muodostuu kolmesta eri kotimaisesta joukkovelkakirjalainaohjelmasta, yhteensä 300 milj. euroa, syndikoidusta luotosta, yhteensä 300 milj. euroa, sekä liikkeeseen lasketuista yritystodistuksista, 99 milj. euroa. Huhtikuussa 2007 erääntyy joukkovelkakirjalainoissa kiinteäkorkoinen 100 milj. euron laina. Maksuvalmiutta hallitaan joustavilla 100 milj. euron luottolimiiteillä ja 150 milj. euron yritystodistusohjelmalla. Spondan ottamille lainoille ei ole annettu kiinteistövakuuksia. 7

Riskienhallinta Spondan merkittävimmät riskit ovat asiakkaisiin ja rahoitukseen liittyvät riskit. Kolmannen vuosineljänneksen päättyessä Spondalla oli yhteensä 667 asiakasta ja 1116 erillistä vuokrasopimusta. Keskeinen osa asiakasriskien hallintaa on asiakkaiden liiketoiminnan tunteminen ja asiakastiedon seuranta. Riskejä hallitaan asiakkaiden toimialojen hajauttamisella ja eripituisilla vuokrasopimuksilla. Vuokria korotetaan kahdesti vuodessa joko elinkustannusindeksin muutokseen tai vuokrasopimuksessa sovittuun korotusprosenttiin perustuen. Vuokrasopimukseen on liitetty riskiin suhteutettu vuokravakuus. Sponda omistaa sijoituskiinteistöjä Suomessa, ja kaikki kiinteistöt ovat täysarvovakuutettu. Jälleenrahoitusriskiä pienennetään eripituisilla luottosopimuksilla. Kiinteäkorkoisilla lainoilla ja koronvaihtosopimuksilla tasataan markkinakorkojen muutoksista aiheutuvaa korkoriskiä. Syyskuun lopussa Spondan lainasalkun suojausaste oli 66,8 %. Yhtiön toimintaan ei liittynyt valuuttariskejä. Spondan rahoitussopimuksissa on velkarahoittajien suojaksi asetettu kovenantit, jotka koskevat mm. vakuuksien käyttöä, rahoittajien tasa-arvoa ja eräitä taloudellisia tunnuslukuja. Kiinteistösijoitustoiminnan merkittävimmät ympäristövaikutukset liittyvät maankäyttöön, kiinteistöjen energiankulutukseen ja jätehuoltoon sekä rakennetun ympäristön laatuun. Spondan ympäristövastuullista toimintaa ohjaa elinkaariajattelu. Yhtiö ottaa liiketoiminnassaan että päätöksenteossaan huomioon taloudelliset, sosiaaliset ja ympäristövastuut. Spondan omistamissa kiinteistöissä kiinnitetään huomiota mm. rakennusmateriaalien valintaan, energian kulutuksen seurantaan, huoltoajojen tuottamien päästöjen vähentämiseen ja kiinteistöjen ympäristön ylläpitoon. Henkilöstö Sponda-konsernin keskimääräinen henkilöstön määrä verrattuna vastaavaan kauteen vuonna 2005 oli tammi-syyskuussa 2006 56 (54) henkilöä, joista emoyhtiö Sponda Oyj:n palveluksessa oli 56 (50) henkilöä. Syyskuun lopussa Spondan palveluksessa oli yhteensä 58 (55) henkilöä, joista 58 (51) emoyhtiön palveluksessa. Spondalla on henkilöstöä ainoastaan Suomessa. Koko Spondan henkilöstö kuuluu tulospalkkiojärjestelmään, jossa palkkiot on sidottu yhtiön tavoitteisiin. Yhtiön ylemmällä johdolla on pitkäaikainen osakepohjainen sitouttamisjärjestelmä, joka otettiin käyttöön 1.1.2006. Sitouttamisjärjestelmän mahdollinen palkkio, joka perustuu osakekohtaiseen operatiiviseen kassavirtaan sekä sijoitetun pääoman tuottoon, maksetaan Spondan osakkeilla. Osakkeisiin liittyy kielto luovuttaa osakkeita kahden vuoden kuluessa niiden hankkimisesta. Palkkio maksetaan vuosittain. Konsernirakenne Sponda-konserni koostuu emoyhtiöstä ja keskinäisistä kiinteistöyhtiöistä, joista Sponda omistaa joko koko osakekannan tai enemmistön osakekannasta. 8

Spondan osake Spondan osakkeen tammi-syyskuun keskikurssi oli 8,60 euroa. Korkein noteeraus osakkeelle Helsingin Pörssissä oli 9,50 ja alin 7,44 euroa. Osakkeita vaihdettiin tammisyyskuussa 31 406 417 kappaletta. Yhtiön osakekannan markkina-arvo oli katsauskauden päättyessä 673 milj. euroa. Varsinainen yhtiökokous valtuutti 29.3.2006 hallituksen omien osakkeiden hankintaan. Valtuutusta ei katsauskauden aikana käytetty. Katsauskauden päättyessä 30.9.2006 Spondan omistus jakautui seuraavasti: Osakkeiden määrä, kpl Osuus osakkeista % Suomen valtio 27 189 642 34,3 Kotitaloudet 4 802 719 6,1 Suomalaiset yhteisöt 3 566 264 4,5 Ulkomaiset yhteisöt 43 748 650 55,1 Osakkeita yhteensä 79 307 275 100,0 Hallitus ja toimitusjohtaja Spondan hallituksessa on kuusi jäsentä, Tuula Entelä, Maija-Liisa Friman, Timo Korvenpää, Harri Pynnä, Anssi Soila ja Jarmo Väisänen. Hallituksen puheenjohtaja on Anssi Soila ja varapuheenjohtaja on Jarmo Väisänen. Spondan toimitusjohtaja on Kari Inkinen. Tilintarkastajat Sponda Oyj:n tilintarkastajat ovat KHT-tilintarkastaja Sixten Nyman ja KHT-yhteisö KPMG Oy Ab päävastuullisena tilintarkastajanaan KHT Raija-Leena Hankonen. Varatilintarkastaja on KHT Riitta Pyykkö. Velkomusvaatimus Helsingin käräjäoikeudessa on vireillä Sampo Pankki Oyj:n kanne, jossa se vaatii luottosopimuksen perusteella Spondan velvoittamista maksamaan Sampo Pankille lisää korkoa yhteensä 5,3 milj. euroa ajalta 17.12.2001 16.6.2004. Sponda kiistää vaatimuksen perusteettomana. Käräjäoikeus on asettanut käsittelypäivämääräksi 17.11.2006. Katsauskauden jälkeiset tapahtumat Sponda perusti kesäkuussa yhdessä seitsemän institutionaalisen sijoittajan kanssa logistiikkakiinteistörahaston, Sponda Kiinteistörahasto I Ky:n. Spondan osuus rahastosta on 47 %, ja Sponda vastaa rahaston ja sen omistamien kiinteistöjen manageroinnista. Sponda Oyj myi 2.10.2006 seitsemän logistiikkakiinteistöä Sponda Kiinteistörahasto I Ky:öön. Kiinteistöt sijaitsevat Tampereella, Turussa ja Lahden seudulla. Myytyjen kiinteistöjen käypä arvo on noin 37 milj. euroa. Samaan aikaan rahaston muut osakkaat 9

myivät kiinteistöjään rahastoon, jonka kiinteistösalkun arvo on yhteensä noin 80 milj. euroa. Kiinteistöjen myynnistä rahastoon ei ole Spondalle merkittävää tulosvaikutusta. Sponda osti 5.10.2006 Helsingin Ruoholahdessa sijaitsevan Salmisaaren toimistokiinteistön Realinvest Oy:ltä. Kiinteistön kauppahinta, 10,4 milj. euroa, maksetaan 30.6.2008, ja sen vuokrattava pinta-ala on 5 455 m². Spondan hallitus vahvisti kokouksessaan 2.11.2006 yhtiön osingonjakopolitiikan, jonka mukaan yhtiö jakaa osinkona vähintään 80 % osakekohtaisesta tuloksesta tai osakekohtaisesta kassavirrasta ottaen kuitenkin huomioon liiketoiminnan kehityksen tarpeet. Sponda ostaa Kapiteelin Sponda Oyj ja Suomen valtio allekirjoittivat 20.10.2006 sitovan sopimuksen, jonka mukaan Sponda ostaa kiinteistösijoitusyhtiö Kapiteeli Oyj:n koko osakekannan noin 950 milj. eurolla. Kaupan allekirjoitushetkellä liiketoiminnan arvo on noin 1,3 miljardia euroa 31. elokuuta 2006 tapahtuneen hotellikiinteistöjen myynnin jälkeen. Toimisto- ja liiketilasalkun liiketoiminnan arvo on noin 1 miljardi euroa, ja nettotuotto noin 7 %. Jäljelle jäävä 0,3 miljardia euroa jakautuu kehitys- ja myyntisalkun kesken. Spondan ja Kapiteelin muodostama yhtiö on yksi Pohjoismaiden johtavista kiinteistösijoitusyhtiöistä. Yhtiöiden sijoituskiinteistöjen yhteenlaskettu käypä arvo on noin 2,6 miljardia euroa ja vuokrattava pinta-ala on noin 2 miljoonaa m². Yrityskauppa rahoitetaan lyhytaikaisella lainalla. Sponda arvioi omavaraisuusasteen nousevan vähintään 33 %:iin seuraavan 12 kuukauden aikana. Tämän tavoitteen saavuttamiseksi Sponda harkitsee omavaraisuuden nostamista muun muassa kiinteistöjen myynnillä ja osakeannin järjestämisellä, jolloin nykyisillä osakkeenomistajilla on mahdollisuus osallistua yrityksen kasvuun. Kaupan vahvistaminen edellyttää asianomaisten kilpailuviranomaisten hyväksynnän. Kauppa on tarkoitus saattaa päätökseen vuoden 2006 loppuun mennessä. Näkymät Vuonna 2006 Spondan tuloksen ja kiinteistöjen taloudellisen vuokrausasteen ennakoidaan paranevan edellisvuodesta. Operatiivisen kassavirran arvioidaan olevan edellisvuoden tasolla. Positiivinen kehitys johtuu mm. kiinteistösalkun kasvattamisesta kaikissa liiketoimintayksiköissä, kiinteistöjen ylläpitokulujen alenemisesta sekä vuokrausmarkkinoiden kysynnän elpymisestä. 2.11.2006 Sponda Oyj Hallitus Lisätietoja: toimitusjohtaja Kari Inkinen, puh. 09-6805 8202 tai 0400-402 653 ja talous- ja rahoitusjohtaja Robert Öhman, puh. 09-6805 8206 tai 040-540 0741. 10

Jakelu: Helsingin Pörssi Tiedotusvälineet www.sponda.fi Osavuosikatsaus on tilintarkastamaton. Tässä osavuosikatsauksessa on noudatettu IAS 34 Osavuosikatsaukset-standardia. Osavuosikatsauksessa sovelletaan samoja laatimisperiaatteita ja laskentamenetelmiä kuin edellisessä vuositilinpäätöksessä. Sponda Oyj Konsernin tunnusluvut 7-9/06 7-9/05 1-9/06 1-9/05 1-12/05 Tulos/osake, 0,18 0,05 0,48 0,21 0,37 Omavaraisuusaste, % 41 44 45 Nettovelkaantumisaste, % 121 111 107 Osakekohtainen nettovarallisuus, 7,28 7,04 7,25 Operatiivinen kassavirta/osake, 0,12 0,15 0,40 0,43 0,57 Konsernin tuloslaskelma (IFRS) Me 7-9/06 7-9/05 1-9/06 1-9/05 1-12/05 Liikevaihto Vuokratuotot ja käyttökorvaukset 26,3 25,6 79,0 77,5 103,1 Rahastojen hallinnointipalkkiot 0,2-0,8 - - 26,5 25,6 79,8 77,5 103,1 Kulut Ylläpitokulut -6,1-5,7-18,7-18,8-25,6 Rahastojen välittömät kulut -0,1 - -0,2 - - -6,2-5,7-18,9-18,8-25,6 Nettotuotot 20,3 19,9 60,9 58,7 77,5 Myyntivoitot sijoituskiinteistöistä - 0,2-0,3 0,4 Myyntitappiot sijoituskiinteistöistä - - - -0,6-0,6 Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta 8,9-5,5 19,1-11,2-5,1 Myynnin ja markkinoinnin kulut -0,2-0,2-0,8-0,7-1,2 Hallinnon kulut -2,2-1,5-6,4-4,8-5,8 Liiketoiminnan muut tuotot - 0,1 0,3 0,4 0,4 Liiketoiminnan muut kulut - -0,1 - -0,1-0,1 Liikevoitto 26,8 12,9 73,1 42,0 65,5 Rahoitustuotot -0,2 0,1 0,1 0,2 0,2 Rahoituskulut -7,5-6,8-22,2-19,8-26,5 Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä -7,7-6,7-22,1-19,6-26,3 11

Voitto ennen veroja 19,1 6,2 51,0 22,4 39,2 Tilikauden ja edellisten tilikausien verot -0,5-0,1-0,9-0,1-0,1 Laskennalliset verot -4,5-1,8-12,4-5,8-9,5 Verot yhteensä -5,0-1,9-13,3-5,9-9,6 Tilikauden tulos 14,1 4,3 37,7 16,5 29,6 Jakautuminen: Emoyhtiön omistajille 14,1 4,3 37,7 16,5 29,6 Emoyhtiön omistajille kuuluvasta voitosta laskettu osakekohtainen tulos: Laimentamaton osakekohtainen tulos, 0,48 0,21 0,37 Laimennusvaikutuksella oikaistu osakekohtainen tulos, 0,48 0,21 0,37 Osakkeita keskimäärin, milj.kpl Perus 79,3 79,0 79,0 Laimennettu 79,3 80,2 80,3 Konsernitase (IFRS) Me VARAT 30.9.2006 30.9.2005 31.12.2005 Pitkäaikaiset varat Sijoituskiinteistöt 1 372,5 1 246,4 1 259,7 Sijoitukset kiinteistörahastoihin 2,6 - - Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet 12,4 9,1 8,8 Aineettomat hyödykkeet 0,4 0,3 0,1 Sijoitukset - 0,1 0,1 Pitkäaikaiset saamiset 0,1-0,1 Laskennalliset verosaamiset 0,4 4,3 2,5 Pitkäaikaiset varat yhteensä 1 388,4 1 260,2 1 271,3 Lyhytaikaiset varat Myyntisaamiset ja muut saamiset 5,7 6,6 6,6 Rahavarat 0,6 0,7 0,8 Lyhytaikaiset varat yhteensä 6,3 7,3 7,4 Varat yhteensä 1 394,7 1 267,5 1 278,7 OMA PÄÄOMA JA VELAT Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma 12

Osakepääoma 79,3 79,2 79,2 Ylikurssirahasto 159,4 158,8 158,8 Käyvän arvon rahasto -0,9-7,7-4,2 Uudelleenarvostusrahasto 0,6 - - Kertyneet voittovarat 338,6 327,4 340,5 Oma pääoma yhteensä 577,0 557,7 574,3 Velat Pitkäaikaiset velat Korolliset velat 499,2 549,2 549,2 Eläkevelvoitteet - 0,1 - Varaukset 0,8 1,2 1,1 Muut velat 0,7 10,4 5,8 Laskennalliset verovelat 75,2 60,4 63,4 Pitkäaikaiset velat yhteensä 575,9 621,3 619,5 Lyhytaikaiset velat Lyhytaikaiset korolliset velat 199,0 71,5 66,5 Ostovelat ja muut velat 42,8 17,0 18,4 Lyhytaikaiset velat yhteensä 241,8 88,5 84,9 Velat yhteensä 817,7 709,8 704,4 Oma pääoma ja velat yhteensä 1 394,7 1 267,5 1 278,7 Korolliset velat 698,2 620,7 615,7 Segmenttikohtaiset tuloslaskelma- ja tasetiedot Me Liiketoiminta-alueet Tuloslaskelmatiedot 1-9/2006 Toimistot ja liiketilat Logistiikka Kiinteistö kehitys Uudet liiketoi minnot Muut Konserni yhteensä Liikevaihto 56,8 22,1 0,1 0,8 79,8 Ylläpitokulut -14,0-4,6-0,1-0,2-18,9 Nettovuokratuotto 42,8 17,5 0,0 0,6 60,9 Myyntivoitot sijoituskiinteistöistä 0,0 0,0 0,0 0,0-0,0 Myyntitappiot sijoituskiinteistöistä 0,0 0,0 0,0 0,0-0,0 Voitto/ tappio käypään arvoon arvostamisessa 10,1 9,0 0,0 0,0-19,1 Hallinto ja markkinointi -4,6-1,6-0,8-1,0 0,8-7,2 Muut tuotot ja kulut 0,0 0,0 0,0 0,0 0,3 0,3 Liikevoitto 48,3 24,9-0,8-0,4 1,1 73,1 Rahoitustuotot ja -kulut -22,1-22,1 Voitto ennen veroja -21,0 51,0 13

Tuloverot -13,3-13,3 Tilikauden tulos -34,3 37,7 Tasetiedot 30.9.2006 Investoinnit 41,3 21,7 31,9 2,6 2,1 99,7 Poistot - - - - -0,4-0,4 Varat yhteensä 1 011,0 282,4 78,5 2,6 20,1 1 394,7 Korottomat lyhytaikaiset velat 3,7 1,3 20,0 0,0 17,8 42,8 Tuloslaskelmatiedot 1-9/2005 Toimistot ja liiketilat Logistiikka Kiinteistö kehitys Uudet liiketoi minnot Muut Konserni yhteensä Liikevaihto 55,2 22,3 0,0 0,0-77,5 Ylläpitokulut -14,0-4,8 0,0 0,0 - -18,8 Nettovuokratuotto 41,2 17,5 0,0 0,0-58,7 Myyntivoitot sijoituskiinteistöistä 0,0 0,3 0,0 0,0 0,3 Myyntitappiot sijoituskiinteistöistä -0,6 0,0 0,0 0,0-0,6 Voitto/ tappio käypään arvoon arvostamisessa -19,9 8,7 0,0 0,0 0,0-11,2 Hallinto ja markkinointi -3,3-1,2 0,0 0,0-1,0-5,5 Muut tuotot ja kulut 0,0 0,0 0,0 0,0 0,3 0,3 Liikevoitto 17,4 25,3 0,0 0,0-0,7 42,0 Rahoitustuotot ja -kulut 0,0 0,0 0,0 0,0-19,6-19,6 Voitto ennen veroja 17,4 25,3 0,0 0,0-20,3 22,4 Tuloverot 0,0 0,0 0,0 0,0-5,9-5,9 Tilikauden tulos 17,4 25,3 0,0 0,0-26,2 16,5 Tasetiedot 30.9.2005 Investoinnit 18,6 29,9 - - - 48,5 Poistot - - - - -0,5-0,5 Varat yhteensä 971,0 275,4 0,0 0,0 21,1 1 267,5 Korottomat lyhytaikaiset velat 2,1 1,0 0,0 0,0 13,9 17,0 Maantieteelliset alueet 30.9.2006 30.9.2005 Me Me Liikevaihto Pääkaupunkiseutu 72,7 70,9 Muu Suomi 7,1 6,6 Muut - - Konserni yhteensä 79,8 77,5 Investoinnit Pääkaupunkiseutu 78,1 48,8 Muu Suomi 16,9-0,3 Muut 4,7-14

Konserni yhteensä 99,7 48,5 Varat Pääkaupunkiseutu 1 275,7 1 173,1 Muu Suomi 71,8 73,3 Muut 47,2 21,1 Konserni yhteensä 1 394,7 1267,5 Konsernin rahavirtalaskelma (IFRS) Me 1-9/2006 1-9/2005 1-12/2005 Liiketoiminnan rahavirta Tilikauden tulos 37,7 16,5 29,6 Oikaisut 16,0 37,4 41,7 Nettokäyttöpääoman muutos 2,9 1,6 0,2 Saadut korot 0,1 0,2 0,2 Maksetut korot -19,9-19,3-25,7 Muut rahoituserät -0,7-0,3-0,3 Maksetut/saadut verot -0,9-1,5 0,8 Liiketoiminnan nettorahavirta 35,2 34,6 46,5 Investointien rahavirta Investoinnit sijoituskiinteistöihin -74,4-45,7-53,1 Investoinnit kiinteistörahastoihin -2,6 - - Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin -2,2-0,2-0,2 Luovutustulot sijoituskiinteistöistä 0,2 8,8 9,2 Aineellisten ja aineettomien hyödykkeiden luovutustulot - 0,1 0,2 Investointien nettorahavirta -79,0-37,0-43,9 Rahoituksen rahavirta Osakepääoman korotus liittyen vaihtovelkakirjalainojen käyttöön 0,7 1,5 1,6 Pitkäaikaisten lainojen nostot 300,0 100,0 100,0 Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut -250,0-75,7-75,7 Lyhytaikaisten lainojen nostot/ takaisinmaksut 32,5 15,0 10,0 Maksetut osingot -39,6-39,4-39,4 Rahoituksen nettorahavirta 43,6 1,4-3,5 Rahavarojen muutos -0,2-1,0-0,9 Rahavarat kauden alussa 0,8 1,7 1,7 Rahavarat kauden lopussa 0,6 0,7 0,8 15

Sijoituskiinteistöjen käypä arvo (IFRS) Me 30.9.2006 30.9.2005 31.12.2005 Sijoituskiinteistöjen käypä arvo kauden alussa 1 259,7 1 221,5 1 221,5 Investoinnit sijoituskiinteistöihin 15,4 15,4 21,7 Investoinnit kiinteistökehitykseen 31,9 1,1 1,8 Hankitut sijoituskiinteistöt 47,7 28,4 28,4 Myydyt sijoituskiinteistöt -0,2-8,8-8,6 Siirto aineellisiin käyttöomaisuushyödykkeisiin -1,1 - - Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta 19,1-11,2-5,1 Sijoituskiinteistöjen käypä arvo kauden lopussa 1 372,5 1 246,4 1 259,7 Konsernin oman pääoman muutokset Me Käyvän arvon rahasto Osakepääoma Ylikurssirahasto Uudelleenarvostusrahasto Kertyneet voittovarat Yhteensä Oma pääoma 31.12.2004 78,8 157,5 - - 350,3 586,6 IAS 39:n soveltamisen vaikutus -6,1-6,1 Oikaistu oma pääoma 1.1.2005 78,8 157,5-6,1-350,3 580,5 Rahavirran suojaus: Omaan pääomaan merkitty määrä -2,2-2,2 Omaan pääomaan kirjattuihin tai sieltä pois siirrettyihin eriin liittyvät verot 0,6 0,6 Suoraan omaan pääomaan kirjatut tuotot ja kulut yhteensä -1,6-1,6 Kauden tulos 16,5 16,5 Kaudella kirjatut tuotot ja kulut yhteensä -1,6 16,5 14,9 Osingonjako -39,4-39,4 Osakepääoman korotus 0,4 1,3 1,7 Oma pääoma 30.9.2005 79,2 158,8-7,7-327,4 557,7 Oma pääoma 31.12.2005 79,2 158,8-4,2-340,5 574,3 Rahavirran suojaus: Omaan pääomaan merkitty määrä 4,2 4,2 Tuloslaskelmaan siirretty määrä 0,2 0,2 Lisäys 0,8 0,8 Omaan pääomaan kirjattuihin tai sieltä pois siirrettyihin eriin liittyvät verot -1,1-0,2-1,3 Suoraan omaan pääomaan kirjatut tuotot ja kulut yhteensä 3,3 0,6 3,9 Kauden tulos 37,7 37,7 16

Kaudella kirjatut tuotot ja kulut yhteensä 3,3 0,6 37,7 41,6 Osingonjako -39,6-39,6 Osakepääoman korotus 0,1 0,6 0,7 Oma pääoma 30.9.2006 79,3 159,4-0,9 0,6 338,6 577,0 Vastuusitoumukset Velat, joiden vakuudeksi annettu kiinnityksiä kiinteistöön ja osakkeita Me 30.9.2006 30.9.2005 31.12.2005 Rahalaitoslainat, joista vakuus on annettu 0,1 0,1 0,1 Annetut kiinnitykset 0,1 0,1 0,1 Pantattujen osakkeiden kirjanpitoarvo 0 0 0 Vuokravastuu 21,1 21,1 20,9 Annetut kiinnitykset 2,2 2,2 2,2 Korkojohdannaiset Koronvaihtosopimukset, pääoman nimellisarvo 306,8 305,9 305,9 Koronvaihtosopimukset, käypä arvo -0,6-10,4-5,8 17