Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n jäsenlehti VUOSIKOKOUSKUTSU Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n vuosikokoukseen maanantaina 31.3.2008 klo 17.00 Tieteiden talo, sali 309 Kirkkokatu 6, 00170 Helsinki Kokouksessa käsitellään yhdistyksen sääntöjen 11 :n mukaiset asiat. Kahvitarjoilu. Tervetuloa!
Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry HALLITUS Puheenjohtaja Tuomo Heinonen Maanmittauslaitos JÄSEN Kauko Viitanen, vpj Teknillinen korkeakoulu Arja Lehtonen Catella Property Oy Antti Orama Maanomistajien Arviointikeskus Oy Hannu Ridell Maakanta Oy Jyrki Halomo Ovenia Oy Matti Ylätalo Helsingin yliopisto VARAJÄSEN Juhani Väänänen Maanmittauslaitos Kaisa Vuorio Citycon Oyj Markku Airaksinen Maanmittauslaitos Juhani Tuuttila Helsingin kaupunki Henrik Ungern Maanmittauslaitos Simo Hannelius Metsäntutkimuslaitos SIHTEERI Juhana Hiironen e-mail. juhana.hiironen@mml.fi puh. 050 347 7562 JÄSENREKISTERI TALOUDENHOITAJA Raija Valonen/MIL Kellosilta 10, 00520 Helsinki puh. 09 148 1900, fax. 09 148 3580 LEHDEN Takakansi 165 ILMOITUSHINNAT Koko sivu 135 ½ sivu 85 ¼ sivu 50 Meripaino Oy 2
Sisällysluettelo Puheenjohtajalta.... 4 IVSC kokousraportti 5 IVS koulutusartikkeli... 8 Jäsenkyselyn tuloksia.. 10 Tulossa olevia tapahtumia.. 14 Uutisia lyhyesti 16 Puheenvuoro: Olavi Myhrberg Analyyttisyys katoamassa kiinteistöarvioinnista.... 17 Asiantuntija-artikkeli: Katariina Tainela Kiinteistösalkun riskianalyysi ei-rahallisten muuttujien suhteen 19 Vuosikokousmateriaalia 21 Kutsu 21 Asialista 22 Toimintakertomus vuodelta 2007 23 Tuloslaskelma ja tase vuodelta 2007. 27 Toimintasuunnitelma vuodelle 2008 29 Talousarvio.. 31 Yhteisöjäsenet... takasivu 3
Puheenjohtajalta Kuva yhdistyksemme vuodesta 2008 alkaa vähitellen muodostua hallituksen pidettyä vuoden ensimmäisen toiminnan suunnittelukokouksensa jokin aika sitten. Maaliskuun 31. päivänä pidettävässä vuosikokouksessa jäsenillä vielä tosin on mahdollisuus aidosti vaikuttaa toimintasuunnitelmaluonnokseen sekä arvioida myös päättynyttä vuotta 2007. Kokouskutsu liitteineen on sisällytetty tähän lehteen. Toivon, että mahdollisimman moni ehtii kokoukseen! Vaikka vuosi 2008 tulee rakenteeltaan olemaan perinteinen esitelmäja koulutustilaisuuksineen. Toiminnan sisällössä tullaan ottamaan erityisesti huomioon syksyisen jäsenkyselyn kautta saadut palautteet ja toiminnan kehittämisehdotukset. Kaikkia toivottuja asioita ei luonnollisestikaan voida toteuttaa alkaneen vuoden aikana, mutta jostain päästä aloitetaan. Yhdistyksen web-sivuja saatetaan informatiivisemmiksi ja ajantasaisemmiksi. Myös jäsenlehteä pyritään lihottamaan. Jäsenkyselyn vastauksissa toivottiin lehden sivuille mm. enemmän keskustelua ja esimerkiksi arviointiesimerkkejä. Tässä tarvitsemmekin jäsenkunnan aktiivisuutta. Yhdistyksemme puheenjohtajanakin pitkään toiminut emeritusprofessori Olavi Myhrberg näyttää tässä lehdessä esimerkkiä. Seuratkaa sitä rohkeasti ja tuokaa esille kiinnostavia keskustelunaiheita! Kevät tuo muitakin muutoksia yhdistyksen toimintaan. Piritta Kärävä on jättämässä sihteerin tehtävät ja siirtymässä vieläkin tärkeämpien tehtävien pariin. Yhdistyksen puolesta kiitän häntä vastuuntuntoisesta ja positiivisesta työskentelystä yhdistyksen hyväksi! Toivon, että Piritta jatkaa yhdistyksemme aktiivisena jäsenenä. Piritan seuraajaksi valittiin viime vuoden viimeisessä hallituksen kokouksessa Juhana Hiironen, jonka toivotan tässä tervetulleeksi! Juhanasta enemmän lehden uutispalstalla. Vuonna 2008 yhdistyksemme täyttää 30 vuotta. Loppuvuodesta toivottavasti voimme juhlistaa tätä jollakin tavalla. Sitä ennen tehkäämme tästä merkkivuodesta yhdessä menestyksekäs aktiivisesti yhdistyksen toimintaan osallistumalla! Järvenpäässä 25. helmikuuta 2008 Tuomo Heinonen Sähköposti: tuomo.heinonen@gmail.com 4
IVSC-kokousraportti Kansainvälisiä kiinteistöarviointistandardeja (IVS) julkaiseva International Valuation Standards Committee (IVSC) piti vuosikokouksensa Lontoossa 19. marraskuuta 2007. Yhdistyksen puheenjohtaja osallistui paitsi vuosikokoukseen myös sitä edeltäneeseen itse standardeja kehittävän Standards Board in kokoukseen 17. marraskuuta. Standards Board in työkokous Standards Board in kokoukseen osallistuivat Board in yhdeksän varsinaista jäsenmaata. Kokousta seurasi myös joukko muiden jäsenmaiden ja yhdistysten edustajia sekä joitakin tarkkailijajäseniä, missä roolissa myös Suomi ja SKAY oli paikalla. Kokouksen asialista oli pitkä ja sisälsi erilaisia raportteja ja standardiluonnoksia, joita oli ennalta laadittu pienemmissä valmistelutyöryhmissä. Eräs merkittävä keskustelunaihe oli yhteenveto IVSC:n jäsenille tehdyn IVS:n sisältöä ja rakennetta ja laajemminkin standardin tulevaisuutta käsitelleen kyselyn vastauksista. Enemmistön mielipiteet näkynevät jatkossa standardien kehittämisessä. IVS:n sisällön osalta keskusteltavina olivat mm. ohjeen numero 14 (Valuation of Properties in the Extractive Industries) edelleenkehittäminen, ohjeen numero 8 (Cost Approach for Financial Reporting) soveltamista koskenut tiedustelu, käyvän arvon määritelmä aineettomien arvojen osalta ja ehkä eniten suomalaisia kiinnostava aihe eli metsänarviointiohjeen laatiminen. Nyt käsiteltävänä olleen luonnoksen metsänarviointiohjeeksi oli laatinut Australian metsäammattilaisia edustava ACFA-järjestö (Association of Consulting Foresters of Australia). Keskustelussa Standards Boardin puheenjohtajan Bob Conollyn kanssa totesimme, että IVSC oli vastaanottanut taannoin myös suomalaisten asiantuntijoiden ehdotuksen ao. ohjeeksi. Huolimatta siitä, että nyt käsittelyssä on australialaisten laatima ohjeluonnos, vuoropuhelu ohjeen sisällön kehittämiseksi on Conollyn mukaan edelleen tervetullutta suomalaistenkin kanssa. Standards Board käsitteli kokouksessaan myös muiden kansainvälisteja. ten standardointiorganisaatioiden, kuten IASB:n (International Accounting Standards Board), FASB:n (Financial Accounting Standards Board) ja IAAS:n (International Auditing and Assurance Standards Board) uusia standardiluonnoksia, joihin IVSC:ltä odotettiin komment- 5
Standards Board in kokous Royal Institution of Chartered Surveyors in (RICS) tiloissa Lontoossa. Toinen oikealta puheenjohtaja Bob Conolly Australiasta. IVSC:n vuosikokouksen puheenjohtajistoa. Vasem- Tissier, kau- tensa päättänyt puheenjohtaja Joe Vella ja uusi pu- malta IVSC:n toiminnanjohtaja Marianne heenjohtaja Elvin Fernandez. 6
IVSC:n vuosikokous IVSC:n vuosikokouksessa olivat esillä IVSC:n amerikkalaisen puheen- kuluneelta vuodelta, IVSC:n taloudellinen johtajan Joe Vellan raportti raportti, Standards Boardin puheenjohtajan Bob Conollyn vuosiraportti sekä IVSC:n uudelleenorganisoitumisen etenemistä koskenut raportti ja siihen liittynyt IVSC:n toimintasuunnitelma 2009 maaliskuuhun asti. IVSC:n uudelleenorganisoituminenhan tarkoittaa mm. IVSC:n muuttumista vuoden 2008 aikana International Valuation Standards Council iksi (entinen Committee ), eräiden uusien toimielinten syntymistä ja IVSC:n jäsenyyden avaamista myös alan oppi-laitoksille ja arvioinnin suurasiakkaille. Vuosikokouksen yhteydessä vaihtui myös IVSC:n puheenjohtajuus. Uutena puheenjohtajana aloitti malesialainen Elvin Fernandez. Seuraava vuosikokous päätettiin pitää New Yorkissa. Tuomo Heinonen 7
IVS-koulutusartikkeli 29. marraskuuta 2008 järjestettiin Teknillisellä korkeakoululla kansainvälisten arviointistandardien (IVS 2005) suomennettuja ohjeita käsitellyt koulutustilaisuus. Kouluttajina toimivat ohjeiden suomennostyöryhmän jäsenet. Tilaisuus keräsi runsaasti osanottajia. Paikalla oli yhteensä 45 kiinteistöarvioinnin ammattilaista. Tilaisuuden aluksi yhdistyksen puheenjohtaja toi terveiset edellisviikolla Lontoossa pidetystä International Valuation Standards Committeen vuosikokouksesta. Jo pidempään arvioinnin kansainvälisten standardien kehitystä seurannut professori Kauko Viitanen jatkoi koulutustilaisuuden johdanto-osuutta kertomalla IVS-standardien taustasta ja merkityksestä. Yhdistyksen IVS-koulutustilaisuus keräsi runsaan osanottaja joukon. Itse ohjeista (Guidance Notes) käsiteltiin ohje 1 Kiinteistönarviointi (Kauko Viitanen), ohje 2 Vuokraoikeuksien arviointi (Pekka Huttunen), ohje 6 Yrityksen arvonmääritys (Tapani Väljä), ohje 8 Kustannusarviointimenetelmä taloudellista raportointia varten (Jyrki Halomo), ohje 6 Kassavirta-analyysi (Hannu Ridell), ohje 10 Maatalouskiinteistöjen arviointi (Matti Ylätalo), ohje 11 Arvioinnin tarkastus ja ohje 12 Liiketoimintakiinteistöjen arviointi (Arja Lehtonen). 8
Kouluttajat paitsi kävivät läpi ohjeiden pääkohdat myös viittasivat aiheisiin liittyviin omiin arviointikokemuksiinsa. Ohjeiden merkitystä arviointityön kannalta tarkasteltiin sekä esityksissä että keskustelussa rakentavan kriittisesti. Ohjeiden todettiin toimivan, jos ei niinkään arviointitehtävän lopputulokseen eli arvioon johtavina ohjeina, mutta enemmänkin arvioissa huomioitavien seikkojen tarkistuslistoina. Tilaisuuden lopuksi keskusteltiin standardien uudemman painoksen (IVS 2007) käännöstarpeesta. Yhdistyksen hallitus päättää käännöstyöhön ryhtymisestä selvitettyään käännösoikeudet ja niiden mahdolliset kustannukset IVSC:ltä Tuomo Heinonen 9
Jäsenkyselyn tuloksia Viime syksynä järjestettiin yhdistyksen jäsenten keskuudessa internetissä toteutettu jäsenkysely. Kyselyyn vastasi yhteensä 46 jäsentä eli vastausprosentti 185 jäsenen joukossa oli kohtuullinen 24 %. Kyselyllä pyrittiin saamaan jäsenten arvioita yhdistyksen nykyisestä toiminnasta ja toiveita sen kehittämiseksi. Vastaajien taustatiedot Alla olevassa kuvassa on esitetty kyselyyn vastanneiden taustatiedot. Vastaajien taustatiedot. 10
Yhdistyksen yleisten tavoitteiden toteutuminen Varsinaisessa kyselyosassa vastaajat esittivät arvionsa asteikolla heikko (1) erinomainen (5) yhdistyksen yleisten tavoitteiden toteutumisesta. Yleisarvio yhdistyksen toiminnasta 25 20 vastaajia kpl 15 10 5 0 heikko (1) välttävä (2) tyydyttävä (3) arvio hyvä (4) erinomainen (5) Kiinteistöarviointitoiminnan ylei sten edistäminen sai melko hyvän arvion. edellytysten Ammattitaitoisen ja hyvään kiinteistöarviointitapaan perustuvan kiinteistöarviointitoiminnan yleisten edellyty sten edistäminen 35 30 25 vastaajia kpl 20 15 10 5 0 heikko (1) välttävä (2) tyydyttävä (3) arvio hyvä (4) erinomainen (5) Ammattitaitoisen ja hyvään kiinteistöarviointitapaa n perustuvan kiinteistöarviointitoiminnan yleisten edellytysten edistäminen sai hyvän arvion. Kiinteistöarviointitoiminnan yleisen tuntemuksen lisääminen katsottiin onnistuneen vähintäänkin kohtalaisesti (ka. 3,3) kuten myös esitelmä-, keskustelu- ja koulutustilaisuuksien aihevalinnat sekä tilaisuuksien riittävyyskin (ka. 3.3). 11
Kiinteistöarviointialan kansainvälisestä kehityksestä ja yhteistyöstä tiedottaminen jäsenistölle katsottiin myös melko onnistuneeksi (ka. 3,3). Sen sijaan yhdistyksen julkaisutoiminta (muu kuin jäsenlehti) sai hieman risuja (ka. 2,8) kuin myös alan kehityksestä ja julkaisutoiminnasta tiedottaminenkin (ka. 3,1). Yhdistyksen julkaisutoiminnan, kuten viimeisimpien IVS-standardien ja ohjeiden käännöksien, tunnettuuden lisäämisessä lieneekin parantamisen varaa. Jäsenlehti Jäsenlehden riittävyys yhdistyksen tiedotuskanavana katsottiin hyväk- kuin lehden ilmestymisaikataulu (ka. 3,6). Sen si- si (ka. 3,4) samoin jaan lehden sisältö ja ulkoasu sai aavistuksen heikomman arvosanan (ka. 3,3). Sisältö ja ulkoasu 30 25 vastaajia kpl 20 15 10 5 0 heikko (1) välttävä (2) tyydyttävä (3) hyvä (4) erinomainen (5) arvio Jäsenlehden sisältö ja ulkoasu. Jäsenmaksu Jäsenmaksun nykyistä suuruutta (30 varsinaisilta jäseniltä ja 15 eläkeläisjäseniltä ja nuorilta jäseniltä) piti 40 sopivana, 1 liian kalliina ja 5 näki siinä korottamisen varaa. Yhdistyksen toiminnan kehittämisehdotuksia Viisitoista vastaajaa oli esittänyt yhdistyksen toiminnan kehittämiseh- standar- dotuksia sanallisesti. Kansainvälisyyden osuus toiminnassa deineen herätti mielipiteitä puolesta ja vastaan. Osa vastaajista piti suuntausta hyvänä, mutta moni kaipasi painotuksen siirtämistä kotimaiseen käytännön arviointityöhön, kotoisiin arviointiongelmiin esimerkkitapauksineen ja ratkaisuineen. Ajankohtaista tietoa kotimaisista kiinteistömarkkinoista ja jopa suoraa hintatietoa myös kaivattiin. Yhdistyksen nettisivuille toivottiin tietoa alan julkaisuista. Kiinteistöarvioinnin käsikirjasta odotettiin uutta ajantasaistettua laitosta. 12
Jäsenlehden kehittämisehdotuksia Jäsenlehden korvaamista sähköisellä ratkaisulla eli nettisivuilla ja sähköposti uutiskirjeellä esitettiin muutamassa vastauksesta. Toi- löytyi kannattajia. Sen saalta nykyiselle monistetulle jäsenlehdellekin sisältöä toivottiin kuitenkin monipuolisemmaksi ja ulkoasua vähem- järjestettyjä käytännön koulutus- män aneemiseksi. Jäsenlehden sivuille toivottiin myös enemmän jäsenten kirjoituksia ja keskustelua sekä arviointiesimerkkejä sekä pulmapalstaa. Kaikkiaan jäsenlehteä kommentoi 14 vastaajaa. Ehdotuksia esitelmä- ja koulutustilaisuuksien aiheiksi Kahdentoista vastaajan joukossa esitettiin useita yksittäisiä esitelmäaiheita. Eräs vastaaja toivoi 1 2 korkeatasoista kiinteistöalan seminaaria vuodessa. Arviointikohteissa tilaisuuksia kaipasi pari vastaajaa. Muita terveisiä yhdistyksen hallitukselle (risuja ja ruusuja) Kahdeksan vastaajaa lähetti terveisiään hallitukselle. Yhdistyksen edellinen puheenjohtaja sai kiitokset pitkäaikaisesta uurastuksesta ja yhteyksistä kansainväliseen arviointikäytäntöön. Hallitus sai myös va- keskustelua kaivattiin itsekehun ja itsetyytyväisyyden sijaan. Nuoria rovaista kiitosta vapaaehtoisuuteen perustuvasta työstään. Kriittistä kaivattiin mukaan hallitukseen parissakin vastauksessa. Aktiivisempaa näkymistä kentän suuntaan toivottiin myös. Kiitokset Tyytyväisyys yhdistyksen toimintaan kokonaisuutena on tyydyttävän/hyvän tasolla. Jäsenistön käytännön tarpeisiin vastaaminen monipuolisemman tiedottamisen ja koulutuksen kautta on eräs haaste. Mm. tämän vuoden 2008 ensimmäisen jäsenlehden osalta on jo pyrit- joitain evästyksiä. Muutkin saadut vinkit toiminnan ty huomioimaan kehittämiseksi tullaan ottamaan huomioon lähitulevaisuudessa. Hallitus toivoo jatkossakin jäsenten aktiivisuutta ja yhteydenottoja suoraan hallituksen jäseniin, koska jäsenkyselyä tuskin tullaan toteuttamaan aivan heti uudelleen. Yhdistyksen hallitus haluaa esittää kiitoksensa kaikille kyselyyn vastanneille! - - - - - Vastanneiden kesken järjestetyn arvonnan ja kirjapalkinnon voitti Raimo Vajavaara. Onnittelut voittajalle! 13
Tulossa olevia tapahtumia Kansainväliset tapahtumat: Kesäkuussa järjestetään vuoden suurin FIG tapahtuma, eli Working Week Tukholmassa. Tilaisuuden ajankohta on 14-19.6.2008. Kiinteistöarviointiin keskittyvän komissio 9:n sessioissa aiheina ovat mm. slummialueiden kehittäminen innovatiivisen rahoituksen avulla sekä pakkolunastukset ja kompensaatiot. Syyskuussa järjestetään FIG -tapahtuma Veronassa. Tapahtuman järjestäjänä toimii mm. FIG komissio 7 ja komissio 9 sekä FAO. Tilaisuuden ajankohta on 9-10.9.2008. Lisää tietoa tilaisuudesta saatavilla FIG:n sivuilta piakkoin (http://www.fig.net/). Syyskuussa järjestetään Liettuassa Baltic Valuation Conference 2008 eli Itämeren maiden arviointiyhdistysten kokoontuminen. Tilaisuuden ajankohta on 11-13.9.2008 ja paikkana Klaipéda. Aiheena tapahtumassa ovat mm. ympäristömuutosten ja virkistysalueiden arviointi. Lokakuussa järjestetään FIG -tapahtuma Pekingissä. Tilaisuuden ajankohta on 18-19.10.2008. Lisää tietoa tilaisuudesta saatavilla FIG:n sivuilta piakkoin (http://www.fig.net/). 14
SKAY:n esitelmä- ja koulutustilaisuudet: Yhdistyksen vuoden 2008 toimintasuunnitelmaan on alustavasti sisällytetty neljä esitelmätilaisuutta ja yksi koulutustilaisuus: Ensimmäinen esitelmätilaisuus pidetään vuosikokouksen yhteydessä. Esitelmöijänä on Juhani Väänänen Maanmittauslaitoksesta ja esitelmän aiheena Venäläisten kiinteistökaupat Suomessa. Toinen esitelmätilaisuus on suunniteltu pidettäväksi alustavasti toukokuun vaiheilla. Tilaisuuden aiheena on mm. metsätilabarometri sekä vuoden 2007 kauppahintatilasto. Kesäkuussa kansainvälisenä ympäristöpäivänä esitelmöidään ympäristöteemasta, mm. pilaantuneista maa-alueista. Syksyllä on suunniteltu järjestettäväksi yksi esitelmä- ja yksi koulutustilaisuus. Koulutustilaisuus käsittelee ALV uudistusta. Esitelmöintitilaisuus käsittelee taasen raakamaan arviointia, missä näkemyksiä saataneen niin Suomesta kuin Taiwanistakin. 15
Uutisia lyhyesti Väitöstilaisuus metsän arvioinnista TkL Markku Airaksinen väittelee 18.4. kello 12 aiheesta "Metsän markkina-arvon määrittäminen summa-arvomenetelmällä". Tilaisuus on Teknillisessä korkeakoulussa Maanmittaustieteiden laitoksella salissa M1. Tutkimuksessa estimoitiin metsän kauppahinta-aineistoja hyväksi käyttäen ekonometrisia hintamalleja, joiden avulla kohteen summaarvon osat tuntien voitiin päästä sen todennäköiseen markkinaarvoon, ja todettiin, että summa-arvomenetelmä soveltuu metsän markkina-arvon määrittämiseen edellyttäen, että tutkimuksessa saatuja hintamalleja käytetään. Vastaväittäjinä ovat Dosentti, MMT, VTM Heikki Pajuoja, Metsäteho Oy ja TkT Pekka Vilska, Etelä-Savon maanmittaustoimisto. SKAY:n sihteeri vaihtui Piritta Kärävän jäädessä äitiyslomalle, SKAY:n uudeksi sihteeriksi valittiin Juhana Hiironen, joka ottaa täysipainoisen vetovastuun sihteerin tehtäviin vuosikokoukseen mennessä. Juhana on koulutukseltaan maanmittausinsinööri (DI) ja työskentelee Maanmittauslaitoksen kehittämiskeskuksessa arvioinnin asiantuntijana. Juhanan viimeisimmät tutkimukset ovat käsitelleet mm. pilaantuneiden maiden arviointia sekä liikennetärinän aiheuttamien vahinkojen korvaamista. Muutoksia AKA-kokeeseen Keskuskauppakamarin hallitus on 31.1.2008 kokouksessaan hyväksynyt Kiinteistöarviointilautakunnan uudet säännöt. Uudet säännöt tulevat voimaan 1.4.2008. Sääntömuutoksen myötä toimitila-auktorisointi muuttuu yleisauktorisoinniksi. Sääntöuudistuksen takia toimitila-auktorisointikoetta ei järjestetä lainkaan vuonna 2008. 16
Puheenvuoro Olavi Myhrberg Analyyttisyys katoamassa kiinteistöarvioinnista Kiinteistönmuodostamislain mukaan omaisuus, joka toimituksessa lunastetaan tai josta muutoin suoritetaan korvaus, arvioidaan kauppaarvon perusteella (kauppa-arvomenetelmä, 201.1 ). Lunastuslainkin mukaan lunastettavan omaisuuden korvaus on määrättävä kauppaarvomenetelmää käyttäen (30.1 ). Sekä viranomaisarvioinneissa että kiinteistöjen osto- ja myyntitoiminnassa tämä menetelmä on käytössä erityisesti rakentamattomia rakennuspaikkoja arvioitaessa. Suomen Kiinteistöarviointiyhdistyksen laatima Kiinteistöarviointisanasto määrittelee menetelmän siten, että sen tulee perustua arvioitavan kohteen kanssa vertailukelpoisista kohteista maksettuihin, edustaviin kauppahintoihin (s. 9). Maksetut hinnat ovat kenen tahansa hankittavissa korvausta vastaan Maanmittauslaitoksen ylläpitämästä Kiinteistöjen kauppahintarekisteristä. Edustavien vertailuhintojen valinta edellyttää kauppa-arvomenetelmän soveltajalta kokemusta ja asiantuntemusta. Taitavin arvioija soveltaa menetelmää ekonometrisenä monen muuttujan hintamallina vertailukauppojen lukumäärän tehdessä tämän mahdolliseksi. Hiljattain Maaoikeus on yhdessä ratkaisussaan sille valitetussa lunastustoimituksessa muuttanut toimitusinsinöörin kauppa-arvomenetelmällä määrittämää lomarakennuspaikkojen korvausta auktorisoitujen asiantuntijoiden arviokirjojen, todistajalausuntojen sekä heidän esittämiensä seikkojen perusteella. Oikeuden ratkaisusta ei käy ilmi, miten mikin seikka on hintaan vaikuttanut. Tämän kaltainen menettely on selkeästi kauppa-arvomenetelmän määritelmän vastainen. Muutkin seikat kuin tehdyt kaupat on hyväksytty ratkaisun perustaksi. Suomen virastollisen tilaston mukaista, Maanmittauslaitoksen vuotuisissa Kiinteistöjen kauppa-hintatilastoissa julkaisemaa kiinteistöjen hintojen kehitystä kuvaavaa indeksiä voidaan tietysti käyttää hyväksi ja muuntaa vertailukauppojen keskihinta arviointiajankohtaan. 17
Joskus näkee lausuntoja, joissa kiinteistönvälittäjä vedoten monikymmenvuotiseen kokemukseensa määrittää kiinteistön hinnan esittämättä ainuttakaan vertailukelpoista kauppaa ratkaisunsa tueksi. Mitenkään väheksymättä käytännön kokemusta se ei yksin voi korvata analyyttistä kauppa-arvomenetelmää. Onko arviointikäytännössä havaittavissa ollut edellisten esimerkkien kaltainen epäanalyyttinen menettely asianmukaista, kun ratkaisu perustuu muihinkin tekijöihin kuin maksettuihin kauppahintoihin? Eikö rakennuspaikkojen arvioinnin tulisi perustua yleisesti hyväksyttyyn analyyttisen kauppa-arvomenetelmän määritelmään? Olavi Myhrberg @welho.com 18
Asiantuntija-artikkeli Katariina Tainela Kiinteistösalkun riskianalyysi ei-rahallisten muuttujien suhteen Vuonna 2006 Katariina Tainelan tekemän Diplomityön aiheena oli Kiinteistösalkun riskianalyysi ei rahallisten muuttujien suhteen (Risk analysis of property portfolio in respect of non-monetary variables). Tutkimuksen tarkoituksena oli kehittää Suomen pääkaupunkiseudun toimistomarkkinoille markkina-asemointimalli. Malli kehitettiin Newsec Oy:n käyttöön. Mallin kehittämisellä pyrittiin luomaan vaihtoehtoisia tapoja analysoida ja havainnollistaa asiakkaiden kiinteistösalkkuja sekä kehittää vaihtoehtoinen tapa riskin mittaamiselle. Malli pohjautuu Ruotsissa toimivan Newsec Analys Ab:n kehittämään markkina-asemointityökaluun. Ruotsin esimerkkimallia muokattiin toimimaan edellä mainituilla Suomen markkinoilla sekä mallille tehtiin useita sen rakenteeseen ja toimintaan liittyviä kehitystoimenpiteitä. Kehitettyä mallia testattiin suomalaisen vakuutusyhtiön pääkaupunkiseudun toimistosalkulla. Salkku koostui hieman alle 40 toimistokiinteistöstä, jotka sijaitsevat kohdealueella, Helsingissä, Espoossa tai Vantaalla. Mallissa reitataan salkun kiinteistöt yksitellen sen sijaintiin ja houkuttelevuuteen liittyvillä muuttujilla. Reittauksen tuloksena kiinteistöt asettuvat sijainti-houkuttelevuus akselilla sen riskisyyden mukaan sitä lähemmäs oikeata yläkulmaa mitä suurempi riski kohteella muuttujien valossa on. Piste R kertoo koko salkun riskin painotettuna kunkin kohteen vuokratuotoilla ja piste V kertoo koko salkun riskin niiden arvoilla painotettuna. Kehitetty malli osoittautui suhteellisen helppokäyttöiseksi, mikä olikin yksi tärkeimmistä tavoitteista mallia kehitettäessä. Testausprosessin ohessa kehittyivät periaatteet muuttujien reittauksen suorittamiseen siten, että subjektiivinen näkemys saatiin eliminoitua mahdollisimman pitkälti. Kun mallia testattiin konkreettisella kiinteistösalkulla, malli tuotti hyviä ja järkeviä tuloksia. Mallin antamat tulokset havainnollistavat salkun rakenteen helposti ymmärrettävällä tavalla, joka myös ulkoisten sidosryhmien on helppo tulkita. 19
Koska malli antaa riskimitan salkun kiinteistöille, malli toimii myös päätöksenteon tukena niin myynti- kuin ostopäätöksissäkin, sekä tärkeänä osana laajoissa salkkuanalyyseissa. Kokonaisuudessaan mallin antamat tulokset osoittautuivat palvelemaan tarkoitustaan erittäin hyvin. Tutkimuksen taustateoriat koskevat kiinteistösalkkumuotoista sijoittamista, kiinteistöreittausta sekä riskiä kiinteistösijoittamisessa. Nämä teoriat koettiin tärkeimmiksi tässä yhteydessä, koska kiinteistösijoittamiseen liittyviä riskejä on käytännöllistä analysoida myös eirahallisten muuttujien suhteen, ja toisaalta salkkunäkökulma on tärkeä, koska kiinteistösalkussa jokaisen yksittäisen kiinteistön riski vaikuttaa koko salkun riskiin. Katariina Tainela 20
KUTSU VUOSIKOKOUKSEEN Hyvä Suomen Kiinteistöarviointiyhdistyksen jäsen, Toivotamme kaikki yhdistyksemme jäsenet tervetulleiksi vuosikokoukseen. Vuosikokous pidetään maanantaina 31.3 kello 17.100 Tieteiden talolla (Kirkkokatu 6, 00170 Helsinki), salissa 309. Ennen Skay:n vuosikokousta on kahvitauko ja esitelmätilaisuus. Juhani Väänänen esitelmöi aiheesta Venäläisten kiinteistökaupat Suomessa. Päivän ohjelma klo 15.00 klo 16.00 klo 16.30 Aka ry:n vuosikokous Kahvitauko Esitelmä: Venäläisten kiinteistökaupat Suomessa - Juhani Väänänen klo 17.00 Skay:n vuosikokous TERVETULOA! 21
VUOSIKOKOUS 31.3.2008 Vuosikokouksen asialista 1. Kokouksen avaus. 2. Kokouksen puheenjohtajan ja sihteerin valinta. 3. Pöytäkirjan tarkastajien ja ääntenlaskijoiden valinta. 4. Kokouksen laillisuuden ja päätösvaltaisuuden toteaminen. 5. Kokouksen työjärjestyksen hyväksyminen. 6. Yhdistyksen vuosikertomuksen ja tilinpäätöksen sekä tilintarkastajien lausunnon esittäminen. 7. Tili- ja vastuuvapauden myöntäminen hallitukselle taikka niistä toimenpiteistä päättäminen, joihin yhdistyksen hallinto ja tilintarkastajien antama lausunto ehkä antavat aihetta. 8. Kuluvan vuoden jäsenmaksujen suuruudesta päättäminen. Hallituksen ehdotus jäsenmaksuiksi on 30 euroa varsinaisilta jäseniltä, 15 euroa eläkeläisjäseniltä, 15 euroa opiskelijajäseniltä, 300 euroa yhteisöjäseniltä ja 1500 euroa kannattajajäseniltä. 9. Kuluvan vuoden talousarvion ja toimintasuunnitelman hyväksyminen. 10. Uusien jäsenten valinta erovuoroisten jäsenten tilalle. Erovuorossa ovat (varahenkilö suluissa): Antti Orama (Markku Airaksinen), Jyrki Halomo (Henrik Ungern) ja Matti Ylätalo (Simo Hannelius). 11. 12. Kahden varsinaisen ja kahden varatilintarkastajan valinta tarkastamaan kuluvan vuoden tilejä ja hallintoa. Muut hallituksen tai yhdistyksen jäsenten esittämät asiat. 13. Kokouksen päättäminen. 22
Toimintakertomus vuodelta 2007 Yleistä Vuosikokous valitsi yhdistyksen uudeksi puheenjohtajaksi Tuomo Heinosen. Kauko Viitanen valittiin hallituksen jäseneksi. Skay järjesti Baltic Valuation Conferencen syksyllä 6-8.9.2007 FIG:n kansainvälisen pakkolunastusseminaarin yhteydessä. Puheenjohtaja Tuomo Heinonen osallistui yhdistyksen edustajana Lontoossa 17-19.11.2006 pidettyyn IVSC:n kokoukseen. Yhdistys toteutti lokakuun aikana internetsivuilla jäsenkyselyn, johon vastasi 46 jäsentä. Hallitus käsitteli vastauksia kahdessa kokouksessa. Yhdistys sai alkuvuodesta kaksi uutta yhteisöjäsentä. Kansainväliset arviointistandardit 2005 suomennettu painos julkaistiin kesällä. Skay saa 15 % myyntituotosta Kiinteistöalan kustannukselta, joka tilittää tuotot yhdistykselle kerran vuodessa. Yhdistys on vuoden aikana järjestänyt neljä esitelmätilaisuutta ja yhden koulutustilaisuuden, joka keräsi paljon osallistujia myös jäsenistön ulkopuolelta. Jäsenlehti Kiinteistöarviointi on ilmestynyt vuoden aikana neljä kertaa. Yhdistys jakoi opinnäytetyöpalkintoina kaksi 250 euron suuruista stipendiä Aleksi Tuurille ja Katariina Tainelalle. Stipendit luovutettiin syksyn esitelmätilaisuudessa. Yhdistyksen kokoukset ja organisaatio Yhdistyksen vuosikokous pidettiin 27.3.2007 Teknillisen korkeakoulun tiloissa. Kokoukseen osallistui 12 yhdistyksen jäsentä. Vuosikokous valitsi uudeksi puheenjohtajaksi Tuomo Heinosen. Erovuorossa olleiden hallitusten jäsenten tilalle valittiin Hannu Ridell (varajäsen Juhani Tuuttila), Arja Lehtonen (Kaisa Vuorio) ja Kauko Viitanen (Juhani Väänänen). Kokouksen puheenjohtajana toimi Aulikki Kiviranta ja sihteerinä Piritta Kärävä. 23
Vuosikokous valitsi tilintarkastajiksi Pekka Huttusen ja Erkki Luotosen sekä varatilintarkastajiksi Erik Lönnfeldtin ja Jussi Palmun. Yhdistyksen sihteerin tehtäviä hoiti Piritta Kärävä ja taloudenhoitajana Raija Valonen. Hallitus Yhdistyksen hallitus on kokoontunut toimintavuoden aikana kuusi kertaa ja käsitteli mm. seuraavia asioita. 14.2. hallitus kokoontui Kuntien eläkevakuutuksessa käsittelemään vuosikokousasiat. Päätettiin kutsua vuosikokous koolle 27.3.2007. Hallitus valtuutti puheenjohtajan allekirjoittamaan Kansainvälisten Arviointistandardien julkaisusopimuksen Kiinteistöalan kustannuksen kanssa. Hyväksyttiin jäseniksi Tom Qvisèn ja Lauri Pakka sekä yhteisöjäseneksi Suomen Toimitila-asiantuntijat Oy. Hallitus erotti yhdistyksen sääntöjen 5 perusteella 14 jäsentä. 27.3 hallitus kokoontui järjestäytymiskokoukseen vuosikokouksen jälkeen Teknillisen korkeakoulun tiloissa. Varapuheenjohtajaksi valittiin Kauko Viitanen. Laatumaa Oy hyväksyttiin yhteisöjäseneksi. Suunniteltiin tulevia esitelmätilaisuuksia. 7.6. hallitus kokoontui Tieteiden talolla. Päätettiin jakaa opinnäytetyöpalkinto Aleksi Tuurille ja Katariina Tainelalle. Uudeksi jäseneksi hyväksyttiin Joni Koski. Lisäksi hyväksyttiin nuoriksi jäseniksi Katri Ylikoski, Juha Lehtonen ja Heikki Kangas. 23.8 hallitus kokoontui Tieteiden talolla. Käsiteltiin jäsenmaksutilannetta, yhdistyksellä oli 161 jäsentä, joista eläkeläisjäseniä 18 ja nuoria jäseniä kaksi. Suunniteltiin Baltic Valuation Conferencea ja marraskuun IVS-koulutustilaisuutta. Hallitus valtuutti puheenjohtajan osallistumaan IVSC:n Lontoossa pidettävään kokoukseen 17 19.11.2007. 18.10 hallitus kokoontui Tieteiden talolla. Käsiteltiin internet-sivuilla olevan jäsenkyselyn tuloksia. Uusiksi jäseniksi hyväksyttiin Jouko Sillanpää, Raino Pesu ja Ilkka Ala-Ketola. 17.12 hallitus kokoontui ravintola Savoyssa. Mukaan kutsuttiin IVSsuomennos -työryhmässä mukana olleet Tapani Väljän ja Pekka Huttusen. Yhdistyksen uudeksi sihteeriksi valittiin Juhana Hiironen. Hallitus esitti MYN:n tunnustusalan palkinnon saajaksi syksyllä Otaniemessä pidettyä FIG:n kansainvälistä lunastuskorvausseminaaria. 24
Hyväksyttiin yhdistyksen jäseniksi Jarmo Berg ja Hannu Juutti sekä nuoriksi jäseniksi Tapio Hietanen, Lauri Paronen sekä Pauli Puntala. Arvottiin jäsenkyselyyn vastanneiden kesken kirjapalkinto. Hallituksen jäsenet ja heidän varajäsenensä (suluissa läsnäolokerrat kokouksissa): Jäsen Varajäsen Tuomo Heinonen, pj. (5) Kauko Viitanen (5) Juhani Väänänen (2) Antti Orama (4) Markku Airaksinen (1) Arja Lehtonen (5) Hannu Ridell (5) Kaisa Vuorio Juhani Tuuttila Jyrki Halomo (4) Henrik Ungern Matti Ylätalo (5) Simo Hannelius (1) Yhdistyksen sihteerinä toimi Piritta Kärävä. J äsenet Jäsenlehti Kiinteistöarviointi on ilmestynyt neljä kertaa vuoden aika- na. Jäsenrekisteriä on pidetty Maanmittausinsinöörien liitossa, josta myös jäsenmaksut on postitettu. Toimintavuoden aikana yhdistykseen on hyväksytty kahdeksan hen- kilöjäsentä, kuusi nuorta jäsentä sekä kaksi yhteisöjäsentä. Toimintavuoden lopussa jäsenmäärä oli 193. Opiskelijajäsenten lukumäärä on 13 ja eläkejäseniä on 19. Jäsenmaksun olivat vuoden loppuun mennessä maksaneet 185 jäsentä. Henkilöjäsenistä neljä (4) ovat kunniajäseniä. Yhteisöjäseniä on kymmenen (10). Vuoden alussa erotettiin 14 jäsentä yhdistyksen jäsenyydestä sään- töjen 5 perusteella. Jäsenet olivat jättäneet jäsenmaksun maksamatta kahtena peräkkäisenä vuotena (2006 ja 2005). Jäsenmaksutilannetta seurattiin edelleen syksyllä, jolloin jäsenmaksun maksamatta jättäneille lähetettiin karhumaksut. Yhdistyksen nettisivuilla oli lokakuun aikana jäsenkysely, jota mai- nostettiin lehdessä ja jäsenille lähetetyllä sähköpostilla. Kyselyyn vastasi 45 jäsentä. Kyselyn tuloksia esitellään jäsenlehdessä 1/08. E sitelmä- ja koulutustilaisuudet 25