1 VALTIONEUVOSTON OIKEUSKANSLERILLE KANTELU YMPÄRISTÖMINISTERIÖN (YM) JA ASUMISEN RAHOITUS- JA KEHITTÄMISKESKUKSEN (ARA) HARHAANJOHTAVASTA LAINVALMISTELUSTA JA EDUSKUNNAN PÄÄTÖSTEN HUOMIOIMISEN LAIMINLYÖMISESTÄ Olemme kannelleet Valtioneuvoston Oikeuskanslerille YM:n ja ARA:n laiminlyönneistä valtion tukemien asumisoikeusasuntojen lakisääteisen valvontatehtävän toimeenpanossa (Dnrot OKV/509/1/2011 Kemppi, OKV/594/1/2012 Kilpi, OKV/1516/1/2012 Kemppi). Jukka Kilpi on myös kannellut Oikeuskanslerille puutteellisuuksista valmisteltaessa eduskunnalle hallituksen esitys 47/2012 vp laiksi asumisoikeusasunnoista annetun lain muuttamisesta (Dnro OKV/828/1/2012). Ympäristöministeriö lähetti 23.5.2013 lausuntokierrokselle ARA-asumisen kohtuuhintaisuutta edistämään tarkoitetun säädöskokonaisuuden (YM6/600/2013). Lausuntoa pyydettiin myös Suomen asumisoikeusasukkaat ry:ltä, jonka lausunnon laatimiseen osallistuimme. Tutustuessamme luonnokseen säädöskokonaisuudeksi nousi esiin seikkoja, joiden vuoksi näimme aiheelliseksi vielä pyytää Valtioneuvoston Oikeuskansleria tutkimaan YM:n ja ARA:n mahdollisia laiminlyöntejä ARA-asumista koskevan lainsäädännön valmistelutyössä. Eduskunta on maamme korkein lakiasäätävä valtioelin, ja sellaisena ratkaisee lakien sisällön. Kansanvaltaisen järjestelmän toimivuuden kannalta on ensiarvoisen tärkeää, että eduskunta voi käyttää harkintavaltaansa todenmukaisen ja ristiriidattoman lainvalmistelun pohjalta. Pidämme mahdollisena, että tämä ei ole toteutunut ARA-asumista koskevien lakien valmistelussa. Siksi pyydämme Oikeuskansleria tutkimaan, onko tässä kantelussa yksilöityjen hallituksen esitysten valmistelussa tapahtunut laiminlyöntejä, joiden seurauksena hallituksen esitykset antavat virheellisen tai harhaanjohtavan kuvan lakiesityksiä käsiteltäessä voimassa olleesta lainsäädännöstä. Pyydämme Oikeuskansleria myös tutkimaan, onko eduskunnan aiemmissa päätöksissään ilmaisema tahto asumisoikeusasukkaiden omaisuuden suojan ja vaikutusmahdollisuuksien huomioonottamisesta tullut lainvalmistelutyössä asianmukaisesti huomioiduksi. 1. HE 198/2006 Laki asumisoikeuslain muuttamisesta 22/2007 Laki 22/2007 lisäsi asumisoikeuslakiin 650/1990 16 ään seuraavan kohdan: Ympäristöministeriö voi vahvistaa käyttövastikkeita määrättäessä noudatettavat yleiset periaatteet. Valtion asuntorahasto voi antaa yleistä ohjausta muista kuin 3 :n 3 momentissa tarkoitetuissa asumisoikeustaloissa sijaitsevien asumisoikeuden nojalla hallittujen huoneistojen käyttövastikkeista.. Lain 22/2007 esitöissä lisäystä perusteltiin ARAn ohjausvallan määrittämisellä. Tähän on hallituksen esityksen HE 198/2006 perustelujen mukaan tarvetta, koska Valtion asuntorahastolla on valtion asunto-, arava- tai korkotuetuin lainoin rahoitetun vuokraasuntotuotannon osalta yleistä ohjausvaltaa. Sillä tai millään muullakaan viranomaisella ei kuitenkaan ole asumisoikeusjärjestelmässä lailla säädettyä tällaista toimivaltaa edes valtion
2 lainoittaman tai valtion varoista korkotuetuin lainoin rahoitetun asumisoikeustalotuotannon osalta. (HE 198/2006 Nykytilan arviointi). Tämä HE 198/2006:ssa esitetty perustelu on outo, koska se jättää huomiotta kaikki Jukka Kilven kantelussa OKV/594/1/2012 yksilöidyt vuonna 2006 jo ennen lakimuutosta voimassa olleet korkotuki- ja aravalainsäädännön viranomaisille antamat asumisoikeusasuntoihin kohdistuvat ohjaus- ja valvontatehtävät. Vaikka lakiesityksen olivat valmistelleet ARAn (Valtion asuntorahaston) virkamiehet, ei HE 198/2006 huomioi edes samaan aikaan säädetyn ARAlain sisältämää ohjaus- ja valvontatehtävää. Tämä herättää kysymyksen siitä, minkä vuoksi lainvalmistelussa annettiin virheellinen kuva valtion tukeman asumisoikeustalotuotannon viranomaisohjauksesta vuotta 2006 edeltävältä ajalta? 2. HE 120/2010 Laki asumisoikeuslain muuttamisesta 1256/2010 Hallituksen esityksen HE 120/2010 yleisperusteluissa todetaan mm: Asumisoikeusjärjestelmässä omakustannusperiaatteen valvontaan ei ole säädetty viranomaisille valtuuksia. Vaikka olisikin niin, että ennen vuotta 2010 viranomaisilla ei asumisoikeuslain nojalla olisi ollut valvontatehtävää ja valvontavaltuuksia, on viranomaisilla kantelussa OKV/594/1/2012 esitetyillä perusteilla ollut asumisoikeuslain säätämisestä 1990 saakka velvollisuus ja valtuudet valtion rahoittamien asumisoikeustalojen valvontaan ensin asuntotuotantolain, ja vuodesta 1993 alkaen aravalakien ja korkotukilakien nojalla. Tämän valvontatehtävän olemassaolon ovat ARAn viranhaltijat julkisesti myös tunnustaneet muissa yhteyksissä, kuten esim HS:n artikkelissa 27.6.2009. Kyseisen artikkelin mukaan ARA tähdentää, että asumisoikeustaloissa lain mukaan pitäisi noudattaa omakustannusperiaatetta yhtiökohtaisesti. (HS 27.6.2009, Marja Salmela, ARA: Helsinkiläiseltä asumisoikeustalolta on peritty liikaa käyttövastikkeita ) Asumisoikeuslain muutokset vuosina 2007 ja 2010 eivät luoneet ARAlle asumisoikeustalojen ohjaus- ja valvontavelvollisuutta, vaan täsmensivät ja lisäsivät ARAlla jo ennestään ollutta ohjausja valvontatehtävää. Tämä vuosikymmeniä jatkunut ohjaus- ja valvontatehtävä on vuoden 2010 lainvalmistelutyössä jätetty huomiotta. Se herättää kysymyksen, onko lainvalmistelussa tarkoituksellisesti annettu virheellinen kuva 2010 voimassa olleista säädöksistä ohjausvalvontatehtävän hoitamisessa tapahtuneiden laiminlyöntien peittelemiseksi? 3. HE 47/2012 Laki asumisoikeuslain muuttamisesta 386/2012 Oikeuskansleri on asiassa Dnro OKV/828/1/2012 antanut ratkaisun Jukka Kilven kanteluun voimassa olevaa lainsäädäntöä koskevasta puutteellisesta ja virheellisestä informaatiosta hallituksen esityksen 47/2012 valmistelussa. Asia on tullut ratkaistuksi eduskunnassa ja Oikeuskansleri ei siten ole nähnyt aiheelliseksi selvittää tarkemmin hallituksen esityksen valmistelua. Pyydämme tästä huolimatta Oikeuskansleria tässä kantelussa esittämämme valossa ottamaan huomioon myös sen, mitä asiassa Dnro OKV/828/1/2012 on lainsäädännön harhaanjohtavasta valmistelusta tuotu esiin. 4. Luonnos hallituksen esitykseksi laeiksi vuokraasuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta
3 annetun lain, aravarajoituslain ja asumisoikeusasunnoista annetun lain muuttamisesta YM6/600/2013 (Liite 1) 4.1. Talokohtaisten kulujen valvonta ja kulujen esittäminen vastikkeiden määrityslaskelmissa Suomen asumisoikeusasukkaat ry:n (SASO) asukkailta saamien tietojen mukaan asumisoikeustalojen omistajayhtiöt rikkovat vastikkeita määrätessään järjestelmällisesti Asumisoikeuslain 16d pykälän mukaista tiedonantovelvollisuuttaan. Koska asukkaille annettavat tiedot vastikkeiden määräytymisestä eivät vastaa talokohteiden todellisia kuluja, ei myöskään vastikkeiden määräytymislaskelmissa esitettävä vastikkeen tasauksen määrä ole todenmukainen. Tämän seurauksena on asukkaiden mahdotonta valvoa omakustannusperiaatteen toteutumista siten kuin HE 120/2010 kohta Lainsäädäntö ja nykytila edellyttää. ARA on sallinut tämän käytännön vastikkeiden määräämisessä asukkaiden kanteluista huolimatta. Siten ARA on osaltaan ylläpitänyt lainvastaista menettelyä. Viittaamme OKV:lle tehtyihin kanteluihin asumisoikeusasuntojen käyttövastikkeita koskevan ARAn valvontavelvollisuuden laiminlyönneistä (OKV/594/1/2012 Kilpi, OKV/1516/1/2012 Kemppi). Luonnoksessa hallituksen esitykseksi YM6/600/2013 (s. 4-5) jätetään huomioimatta ARAa valvontaviranomaisena jo nyt velvoittavat asumisoikeuslain määräykset talokohtaisesta valvonnasta. Näistä säädöksistä huolimatta ARA on asukkaiden kanteluihin vastatessaan mm. väittänyt, että asumisoikeuslain omakustannusperiaatevaatimus on omistajayhteisökohtainen. Tämän ARAn väitteen kanssa on ristiriidassa ensinnäkin se, että Aravalaki edellyttää yleishyödyllisyyden kriteereinä käytettyjen omakustannusperiaatteen ja asumiskustannusten kohtuullisuuden valvonnan kohdistamista yksittäisiin lainoitettuihin kohteisiin, ei niinkään nimettyyn yhteisöön ja sen toimintaan. (HE274/1998). Toiseksi, myös hallituksen esitys asumisoikeuslain muutokseksi HE 120/2010 korosti talokohtaista omakustannusperiaatetta: Valvontaa tarvitaan asumisoikeustalokohtaisesti (HE 120/2010, 2. Esityksen tavoitteet ja keskeiset ehdotukset). Jättäessään huomioimatta asumisoikeuslain ARAlle asettaman velvoitteen valvoa talokohtaisia kuluja ja niistä asukkaille esitettäviä tietoja antaa luonnos ARA-lakien muutospaketiksi YM6/600/2013 harhaanjohtavan kuvan ARAn valvontatehtävästä ja voimassa olevan lainsäädännön sisällöstä. 4.2. Korkotukilainojen maksuohjelmien muutosten käsittelyn siirto valtiokonttoriin Luonnoksessa YM6/600/2013 esitetään korkotukilainojen maksuohjelmien muutosten ja lupien käsittelyn siirtämistä ARAsta Valtiokonttorille. Esityksessä tätä perustellaan (s. 9) käytännön
4 yhdenmukaistamisella Aravalaissa jo olevan säädöksen kanssa. Esityksen perustelu on tältä osin harhaanjohtava ja virheellinen. Aravalain 20 :ssä säädetään Valtiokonttorin tehtävistä aravalainojen osalta seuraavasti (alleviivaus allekirjoittaneiden): Vuokra-aravalainan siirto Jos vuokra-aravalainoituksen kohde tulee kunnan omistukseen, siirtyy vuokra-aravalaina kunnan vastattavaksi. Muussa tapauksessa vuokra-aravalainan tai sen osan siirto edellyttää, että lainoituksen kohteen uusi omistaja täyttää kyseisen vuokra-aravalainan saajaa koskevat lakiin tai sen nojalla annettuihin säännöksiin ja määräyksiin perustuvat edellytykset. Valtiokonttori päättää asuntorahaston myöntämän ja kunta kunnan myöntämän lainan siirrosta. Jollei lainan siirtoa hyväksytä, valtiokonttorin tai kunnan on irtisanottava laina heti maksettavaksi. Lakiesitysluonnoksessa YM6/600/2013 (s. 25) esitetään korkotukilain 8 :ään seuraavaa lisäystä: Hyväksytyn korkotukilainan lyhennysohjelman, koron ja muiden lainaehtojen muuttamisesta kesken laina-ajan päättää Valtiokonttori. Toisin kuin lakiluonnoksen YM6/600/2013 tekstissä väitetään, lakiluonnos ei muuttaisi Valtiokonttorin hyväksymismenettelyä samansisältöiseksi kuin Aravalain 20 :n menettely, vaan jättäisi Valtiokonttorille vapauden olla huomioimatta Korkotukilakiin 604/2001 sisältyviä lainansaajaan tai lainoitettuihin kohteisiin kohdistuvia rajoituksia. Siten on pelättävissä, että luonnoksessa YM6/600/2013 teknisenä lakimuutoksena esitellyn muutoksen todellisena tarkoituksena on helpottaa ARA-rahoitettujen korkotukilainojen ennenaikaista maksamista ja lainoitettujen kohteiden siirtämistä pois yleishyödyllisyyssäännösten alaisten toimijoiden omistuksesta ja asumiskustannusten kohtuullisuutta edellyttävien säädösten piiristä. 4.3. Vuokranmäärityskohteen määritelmä Vuokranmääritysyksiköllä tarkoitetaan fyysisesti lähekkäin sijaitsevia taloja, jotka kuitenkin voivat muodostua useammasta lainoituskohteesta. YM6/600/2013 s. 3 Tämä lakiesitysluonnoksen vuokranmääritysyksikölle antama määritelmä on ristiriidassa voimassa olevassa lainsäädännössä annetun vuokranmääritysyksikön määritelmän kanssa. Voimassa olevan lain mukaan Asumisoikeustalolla tarkoitettaisiin lainoituskohdetta eli aravalainan tai korkotukilainan kohdetta, mikä yleensä muodostaa oman kiinteistönsä. (HE 120/2010, s. 5, 16a ) Vastoin voimassa olevaa lainsäädäntöä ARA on tulkinnut valvontatehtävänsä ja asumisen omakustannusperiaatteen olevan talonomistajakohtainen. Laki kuitenkin edellyttää talokohtaisten kustannusten valvontaa ja esittämistä asukkaille. Siksi on syytä kysyä, onko luonnoksessa annettu virheellinen vuokranmäärityskohteen määritelmä seurausta ARAn yrityksestä peitellä aiempia laiminlyöntejään ja lain virheellistä tulkintaa?
5 4.4. Vuokran kohtuullisuuden arviointi Huoneenvuokralain mukaan vuokran kohtuullisuuden arvioiminen kuuluu yleisille tuomioistuimille. YM6/600/2013 s. 3 Luonnoksessa YM6/600/2013 annetaan siten kuva, että ARAn tehtävänä ei ole yksittäisen asumisoikeusasunnon tai edes asumisoikeustalon käyttövastikkeen kohtuullisuuden arviointi. Vaikka huoneenvuokralaki antaakin asukkaalle mahdollisuuden saattaa vastikkeensa kohtuullisuuden tuomioistuimen tutkittavaksi, ei tämä mahdollisuus poista ARAlta sen lakisääteistä velvollisuutta valvontaan. Asumisoikeusasuntojen osalta Aravalaissa 1189/1993, Vanhassa Korkotukilaissa 1205/1993, Uudessa Korkotukilaissa 604/2001 ja 1.1.2011 alkaen Asumisoikeuslaissa 640/1990 on ARAn ja sen edeltäjäviranomaisten tehtäväksi annettu valvoa, onko asumisoikeustalojen käyttövastikkeet määrätty lakien edellyttämällä tavalla. ARAn valvontatehtävä edellyttää myös käyttövastikkeiden euromääräisen kohtuullisuuden arviointia. Tämä on lakien ARAlle antama tehtävä, vaikka huoneenvuokralaki antaakin asumisoikeuden haltijalle myös mahdollisuuden saattaa asuntonsa käyttövastikkeen kohtuullisuuden tuomioistuimen tutkittavaksi. Luonnoksessa hallituksen esitykseksi YM6/600/2013 jätetään mainitsematta se tosiasia, että ARAlla ja sen edeltäjäviranomaisilla on ollut Aravalain, Aravarajoituslain ja korkotukilakien säätämä valtion tuella rakennettujen asumisoikeusasuntojen valvonta- ja ohjaustehtävä vuodesta 1990 alkaen. ARA on järjestelmällisesti laiminlyönyt tämän tehtävänsä ja Oikeuskanslerille tehtyihin kanteluihin vastatessaan myös kieltänyt valvontatehtävän olemassaolon. Siten hallituksen esitysluonnoksen luku 2 Nykytila antaa harhaanjohtavan kuvauksen viranomaisen valvontavellisuudesta. 4.5. Lain sallimat käyttövastikkeilla katettavat menot Kayttövastikkeiden suuruuden tulee määräytyä niin, että vastiketuloilla voidaan kattaa yhteisöön kuuluvien asumisoikeusasuntojen ja niihin liittyvien tilojen rahoituksen ja ylläpidon edellyttämät, kohtuullisen taloudenhoidon mukaiset menot. YM6/600/2013 s. 4 Luonnoksessa hallituksen esitykseksi sivuutetaan se tosiasia, että suurten asumisoikeustalojen omistajayhtiöiden perimistä vastikkeista n. 20% menee omistajayhtiön nettovoittoon, jossa se kirjataan verojen välttämiseksi poistoeron muutokseen. Poistoeron muutos on tilinpäätöksen
6 yhteydessä tehtävä osakeyhtiön voiton tasekirjaus, eikä se ole menoa. Sivuuttaessaan tämän luonnos hallituksen esitykseksi YM6/600/2013 antaa harhaanjohtavan kuvauksen nykytilanteesta. 4.6. Talokohtaisten kulujen esittäminen asukkaille käyttövastikelaskelmissa Asumisoikeuslain 16 d :ssa säädetään asumisoikeustalon omistajan tiedonantovelvollisuudesta koskien käyttövastikkeiden perusteita. Säännöksen mukaan asumisoikeustalon omistajan on laadittava käyttövastikkeen määräytymislaskelma seka kirjanpitoonsa perustuva koko yhteisöä ja asumisoikeustaloa koskeva jälkilaskelma. Pykälän 4 momentin mukaan jälkilaskelmasta on käytävä ilmi, mitä menoeriä on tilikauden aikana katettu käyttövastikkeilla ja paljonko tilikaudelta on syntynyt rahoitusylijäämää tai -alijäämää. Lisaksi jälkilaskelmassa on selvitettävä yhteisölle kumulatiivisesti kertynyt rahoitusylijäämä tai -alijäämää sekä ilmoitettava, paljonko kumulatiivisesti kertyneeseen ylijäämään sisaltyy korjausvarausta. Valtion tuella rakennettuja vuokra-asuntoja koskien ei korkotukilaissa tai aravarajoituslaissa ole säädetty vastaavaa velvoitetta jälkilaskelmien laatimiseen. YM6/600/2013 s. 4-5 Luonnoksessa hallituksen esitykseksi ei mainita asumisoikeuslain 16d ään sisältyvää velvoitetta talokohtaisten todellisten kulujen esittämisestä asukkaille laskelmissa. Tämä kuvastaa ARAn pyrkimystä hyväksyä omistajayhtiöiden laatimat lainvastaiset laskelmat. ARA on jopa mennyt niin pitkälle tässä toiminnassaan, että se on antanut laskelmien laatimisesta lain kanssa ristiriidassa olevia ohjeita ja väittänyt asukkaille lain olevan virheellinen. Viittaamme OKV:lle tehtyihin kanteluihin ARAn valvontavelvollisuuden laiminlyönneistä (OKV/594/1/2012 Kilpi, OKV/1516/1/2012 Kemppi). Luonnos YM6/600/2013 antaa harhaanjohtavan kuvan lainsäädännön nykytilasta ja viranomaisen toiminnasta kun siinä sivuutetaan voimassaolevaan asumisoikeuslakiin sisältyvä vaatimus talokohtaisten todellisten kulujen esittämisestä asukkaille sekä talonomistajien edelleen jatkuva käytäntö esittää asukkaille lainvastaisia vastikelaskelmia. 4.7. Omakustannusperiaatteen noudattaminen Selvitys osoittaa, etta ARA-asuntoja omistavat yhteisöt noudattavat asuntojen vuokranmäärityksessä aravarajoituslaissa ja korkotukilaissa säädettyä omakustannusperiaatetta. YM6/600/2013 s. 5 Lakiluonnoksen teksti on harhaanjohtava, koska se on ristiriidassa ARA-talojen ns. yleishyödyllisten valtakunnallisten omistajayhtiöiden taloudellisen tuloksen ja asuntojen hinnoittelun kanssa.
7 Tosiasiassa omakustannusperiaatetta ei noudateta. Viittaamme OKVlle tekemiimme kanteluihin OKV/594/1/2012 Kilpi ja OKV/1516/1/2012 Kemppi. Viittaamme myös alla olevaan Helsingin Sanomien YMn selvityksen pohjalta tekemään vertailuun, joka osoittaa valtakunnallisten yleishyödyllisten kiinteistönomistajien pääkaupunkiseudulla perimien vuokrien ylittävän omakustannusvuokrat. KUVA 1 HS 6.4.2013: Valtakunnalliset ns. yleishyödylliset vuokrataloyhtiöt perivät asukkailta enemmän vuokraa kuin kunnalliset. Valtakunnallisten yleishyödyllisten yhtiöiden voitontavoittelu lisää myös yhteiskunnan kustannuksia asumistukimenojen nopean nousun kautta.
8 KUVA 2 HS 24.6.2013 KUVA 3 Rakennuslehti 29.4.2013: VVO:n 2013/1-3 tulos aravatoiminnasta 7,3 miljoonaa. Lisäksi viittaamme asuntoasioista vastaavan ministerin Krista Kiurun lausuntoon, joka on siteerattu lakiesitysluonnoksen YM6/600/2013 julkistamisen yhteydessä annetussa YM:n tiedotteessa: Ministeri Krista Kiuru 23.5.2013: Kaikilta osin omakustannusperiaate ei ole nyt toteutunut. http://ym.fi/fi- FI/Asuminen/Lainsaadanto_ja_ohjeet/Asumisen_valmisteilla_oleva_lainsaadanto/ARAasumisen_k ohtuuhintaisuutta_edistava_%2810487%29
9 Ottaen huomioon ministerin kannanotto ja edellä esitetyt tiedot omakustannusperiaatteen vastaisesta asumisen hinnoittelusta ARA-asunnoissa on outoa, että lakiesitysluonnoksessa YM6/600/2013 väitetään omakustannusperiaatetta noudatettavan. Tämän johdosta kiinnitämme huomiota siihen, että YM:n omakustannusperiaatetta koskevaa selvitystyötä on johtanut YMn asumisen ryhmän päällikkö Liisa Linna-Angelvuo, joka myös on vastannut YM:n ARA-asumiseen kohdistuvasta valvontatoiminnasta sekä lainvalmistelusta. Siten valvonnan laiminlyönteihin kohdistuvat OKVlle tekemämme kantelut kohdistuvat myös hänen ja hänen alaistensa toimintaan virkatehtävien hoidossa. YM:n selvityksessä omakustannusvuokrista (Ympäristöministeriön raportteja 5 2013) kylläkin todetaan (s. 50), että omakustannusvuokraperiaatteen voidaan katsoa nykyisellään toteutuvan. Kyseenalaistamme edellä esitetyillä perusteilla selvityksen johtopäätöksen omakustannusvuokraperiaatteen toteutumisesta. Samalla kyseenalaistamme YM:n selvityksen toteuttaneen KTI Kiinteistötieto Oy:n puolueettomuuden selvityksen tekijänä. KTI Kiinteistötieto Oy:n omistajia ovat Suomen Kiinteistöliitto ry sekä Asunto-, toimitila- ja rakennuttajaliitto RAKLI ry. Nämä KTI Kiinteistötieto Oy:n omistajat toimivat myös ARA-talojen ns. yleishyödyllisten omistajien etujärjestöinä. 4.8. ARA-asuntoja koskevan vuokranmäärityssääntelyn tavoite nykyisessä lainsäädännössä Korkotukilaissa tai aravarajoituslaissa ei tällä hetkellä ole säännösta siitä, mikä on ARAvuokraasuntoja koskevan vuokranmäärityssääntelyn tavoite. YM6/600/2013 s. 7 Lakiluonnoksen väite on harhaanjohtava ja käsittämätön. Aravalaeissa, korkotukilaeissa, asumisoikeuslaissa ja asuntoviranomaisia koskevissa laeissa on johdonmukaisesti ja kattavasti vuodesta 1966 alkaen määritelty vuokranmäärityssääntelyn tavoitteeksi omakustannusperiaate ja asumisen kohtuuhintaisuus. Viittaamme OKV:lle tehtyyn kanteluun ARAn valvontavelvollisuuden laiminlyönneistä (OKV/594/1/2012 Kilpi). 4.9. Kokemukset asumisoikeuslain kilpailuttamisvelvollisuudesta Korkotukilakiin ja aravarajoituslakiin lisättäisiin asumisoikeuslain 16 c :n 1 momenttia vastaava säännös, jonka mukaan vuokratalon omistajan hankkimat keskeiset ja taloudelliselta arvoltaan
10 merkittavimmat kiinteistönhoitopalvelut ja kunnossapitotyöt olisi pääsääntöisesti kilpailutettava. Tällä ostopalveluiden kilpailuttamisvelvoitteella pyrittäisiin osaltaan hillitsemään vuokraasuntojen asumiskustannuksia. YM6/600/2013 s. 8 Asumisoikeuslain kilpailuttamista edellyttävä säädös ei ole hillinnyt asumiskustannusten nousua eikä asumisoikeustalojen osakkeenomistajien ja johdon lähipiirin yhtiöiden kautta tapahtuvaa voittojen siirtämistä ulos ns. yleishyödyllisistä omistajayhtiöistä. Lakiesitysluonnos on harhaanjohtava jättäessään huomiotta sen, että kilpailuttamisvelvoite ei ole asumisoikeustaloissa estänyt asumiskustannusten nostamista markkinavuokrien tasolle ja jopa niiden yläpuolelle. 4.10. Vuokratalojen yhteisö- ja tasausryhmäkohtaiset jälkilaskelmat Korkotukilakiin ja aravarajoituslakiin lisättäisiin myös säännös vuokratalon omistajan velvollisuudesta laatia koko yhteisöä koskeva ja tasausryhmittäin tehtävä jälkilaskelma. Säännös vastaisi osittain asumisoikeuslain 16 d :n 4 momenttia, ja silla tehostettaisiin omakustannusvuokrien valvontaa. YM6/600/2013 s. 8 Lakiesitys on harhaanjohtava jättäessään huomiotta sen, että asumisoikeustalojen omistajayhtiöt eivät ole noudattaneet asumisoikeuslain tiedonantovelvollisuuttaan eivätkä Yhteishallintolain määräyksiä. Viittaamme OKV:lle tehtyihin kanteluihin ARAn valvontavelvollisuuden laiminlyönneistä (OKV/594/1/2012 Kilpi, OKV/1516/1/2012 Kemppi). 4.11. Asumisoikeustalon omistajan tiedonantovelvollisuuden tarkentaminen Lisäksi lain 16 d :ssä olevia säännöksiä asumisoikeustalon omistajan tiedonantovelvollisuudesta käyttövastikkeiden perusteista tarkennettaisiin. YM6/600/2013 s. 9 Lakiesitysluonnoksen teksti on harhaanjohtava. Tosiasiassa esitysluonnos sisältää (YM6/600/2013 s. 35) asumisoikeuslain 16d ään seuraavan lisäyksen (alleviivaus allekirjoittaneiden): Mainittu yli- tai alijäämä vähennettynä varautumisiin kerätyillä varoilla on otettava huomioon seuraavien vuosien käyttövastikkeita määriteltäessä. Lakiesitysluonnoksessa asumisoikeuslain 16 d :ään esitetty lisäys olisi merkittävä poikkeus omakustannusperiaatteesta. Tosiasiassa esitetty lisäys antaisi lain suojan asumisoikeustalojen
11 omistajayhtiöiden nyt asumisoikeuslain 16 n vastaisesti soveltamalle menettelylle, jossa yhtiöt keräävät voittoja asukkaiden ja verottajan ulottumattomiin kirjaamalla niitä poistoeron muutokseen. Asumisoikeuslain 16d :ään luonnoksessa kaavailtu tarkennus on myös ristiriidassa sen kanssa, mitä 16 ssä muutoin säädetään asumiskuluista joita voidaan asukkailta kerätä käyttövastikkeessa. Jotta lainsäädäntö ei olisi sisäisesti ristiriitainen käsite varautumiseen kerättävät varat olisi laissa määriteltävä tarkemmin niin että ne tarkoittavat vain asukkaiden Yhteishallintolain mukaisessa menettelyssä hyväksymiä korjausvarauksiin ja asuintalovarauksiin kirjattavia varoja. Asukkaille jokainen vastikkeessa maksettu euro on asumiskulua. Siksi jokainen vastike-euro on sisällytettävä talokohtaisten kulujen erittelyyn vastikelaskelmissa ja huomioitava seuraavien vuosien käyttövastikkeita määrättäessä. Muutoin lailla suojataan talojen omistajayhtiöiden tähän saakka vastikkeiden määräämisessä harjoittaman kohtuuttomuuden ja mielivallan jatkuminen. Lakiluonnoksen sisältämä muutosehdotus antaisi talonomistajille valtakirjan jatkaa nykyistä mielivaltaista vastikkeenmääritystä ja mitätöisi lakiesityksen tarkoituksen täsmentää omakustannusperiaatteen ja kohtuullisuuden sisältöä. 5. Eduskunnan päätösten sivuuttaminen lainvalmistelutyössä Jo v. 1990 asumisoikeuslain 650/1990 esitöissä todettiin, että asumisoikeusmaksu on pääomasijoitus: Asumisoikeuden hankkija sijoittaa talon rakentamiseen pääomaa, joka voidaan rinnastaa esimerkiksi osakkeenomistajan oman pääoman sijoitukseen. (HE 59/1990, s. 8) Asumisoikeuslakia vuonna 1990 säädettäessä eduskunta edellytti asukkaiden päätösvallan parantamista pikaisesti. Eduskunnan vastauksessa hallitukselle 27.6.1990 todetaan, että Eduskunta edellyttää, että hallitus pikaisesti valmistelee säännösehdotukset, joilla turvataan asumisoikeusasunnoissa asuville vuokratalojen asukkaita paremmat vaikutusmahdollisuudet asumisoikeustalojen hallintoon ja päätöksentekoon tavoitteena tulee olla asukkaiden todelliset vaikutusmahdollisuudet asumiseensa. (Eduskunnan vastaus hallituksen esitykseen laiksi asumisoikeusasunnoista ja eräiden siihen liittyvien lakien muuttamisesta. 27.6.1990. Perustelul. II LaVM,4.) Asumisoikeusasukkaiden vaikutusmahdollisuuksien parantamiseen kiinnitti myös Ympäristövaliokunta huomiota lausunnossaan vuoden 2012 asumisoikeuslain muutoksesta: Valiokunta korostaa, että järjestelmää tulee edelleen kehittää ottaen huomioon sen erityispiirteet ja erityisesti tavoite asukkaiden vaikutusmahdollisuuksien toteutumisen varmistamisesta. (YmVM 3/2012 HE 47/2012, s. 2) Kaikesta huolimatta tilanne vuonna 2013 on edelleen se, että asumisoikeusasukkailta puuttuu pääomasijoittajalle kuuluva äänioikeus ja muut omaisuuden suoja- ja hallintakeinot kuten oikeus vaatia erityistilintarkastuksen toimittamista. Asumisoikeusasukkaat ovat siten yhtiöiden riskipääoman sijoittajia, mutta vailla sekä velkojan oikeuksia että osakkeenomistajan äänioikeutta!
12 ARA ja YM eivät ole huomioineet eduskunnan tahtoa asumisoikeusasukkaiden omaisuuden suojan ja vaikutusmahdollisuuksien parantamisesta valmistellessaan muutosesityksiä asumisoikeuslakiin. Pyydämme Oikeuskansleria ryhtymään toimenpiteisiin tämän laiminlyönnin johdosta. 6. Yhteenveto Olemme aiemmissa kanteluissamme osoittaneet, että 1) YM ja ARA ovat laiminlyöneet valvontatehtävänsä Avain Asumisoikeus Oy:n omistusjärjestelyjen yhteydessä (OKV/509/1/2011 Kemppi). 2) YM ja ARA ovat laiminlyöneet valvontatehtävänsä Suomen Asumisoikeus Oy:n (Asokodit) käyttövastikkeiden määräämiseen liittyen (OKV/594/1/2012 Kilpi). 3) YM ja ARA ovat laiminlyöneet valvontatehtävänsä Avain Asumisoikeus Oy:n käyttövastikkeiden määräämiseen liittyen (OKV/1516/1/2012 Kemppi). Em. kanteluissa olemme dokumentoineet sen, että valtion tukemaa asuntotuotantoa koskevassa lainsäädännössä on johdonmukaisesti asetettu valtion tuen edellytykseksi tuettujen asuntojen vuokrien ja asumisoikeusvastikkeiden kohtuuhintaisuus ja omakustannusperiaate. Olemme myös osoittaneet, että lainsäädännössä on asetettu ARAlle ja YMlle ARAn toiminnan valvojana tehtäväksi ohjata ja valvoa asumiskustannusten kohtuullisuuden ja omakustannusperiaatteen toteutumista. Edelleen olemme em. kanteluissa dokumentoineet sen, että ARA ja YM ovat järjestelmällisesti laiminlyöneet ohjaus- ja valvontatehtävänsä. Koska ARA:n ja YM:n laiminlyönnit ovat räikeässä ristiriidassa lakien kantavan periaatteen kanssa ja jatkuneet vuosikymmeniä, herättää tämä kysymyksen ovatko laiminlyönnit olleet suunnitelmallisia ja tarkoituksellisia? Jos ne ovat sitä olleet, on myös aiheellista tutkia onko suunnitelmallisuus ja tarkoituksenmukaisuus ulottunut myös lainvalmisteluun niin, että eduskunnalle ja valtioneuvostolle on esitetty virheellisiä, puutteellisia tai harhaanjohtavia tietoja lakien valmistelussa. Siksi käännymme Valtioneuvoston Oikeuskanslerin puoleen vielä tällä kantelulla. Kunnioittaen 22.7.2013 JUKKA KILPI Jukka Kilpi Liiketoiminnan etiikan dosentti Suomen Asumisoikeusasukkaat ry:n puheenjohtaja HARRI KEMPPI Harri Kemppi Paciuksenkaari 2B 42 00270 Helsinki LIITE: Liite 1, Luonnos ARA-lakien muutosesitykseksi YM6/600/2013