VASTINE YMPÄRISTÖMINISTERIÖN (YM) LAUSUNTOON YM8/032/2012 JA ARA:N SELVITYKSEEN Dnro 16949/633/12 OIKEUSKANSLERILLE ASIASSA OKV/594/1/2012

Transkriptio

1 1 Jukka Kilpi VIITE: OKV/594/1/2012 VASTINE YMPÄRISTÖMINISTERIÖN (YM) LAUSUNTOON YM8/032/2012 JA ARA:N SELVITYKSEEN Dnro 16949/633/12 OIKEUSKANSLERILLE ASIASSA OKV/594/1/2012 SISÄLTÖ 1. LUKU Valtion tuella rahoitettuihin asumisoikeusasuntoihin kohdistuvan Asumisen rahoitusja kehittämiskeskuksen ( ARA ) ja Ympäristöministeriön ( YM ) valvontatehtävän kehitys ja sisältö lainsäädännössä Lainsäädäntö ennen vuotta Asuntohallitus ja sen valvontatehtävä vuodesta 1966 alkaen Valtion asuntorahaston perustaminen Asumisoikeuslaki 650/ Valvontatehtävä ja 1993 Aravalait ja Korkotukilait Valvontatehtävä ja Aravalaki 1189/ Valvontatehtävä ja Laki aravavuokra-asuntojen ja aravavuokratalojen käytöstä, luovutuksesta ja omaksilunastamisesta 1993/1190 ( Aravarajoituslaki, nimike muutettu L:lla 1104/2002) Valvontatehtävä ja Laki asumisoikeustalojen korkotukilainoista 1205/1993 ( Vanha Korkotukilaki ) Valvontatehtävä ja Vanhan Korkotukilain 1205/1993 nojalla annettu Asetus 1055/ Valvontatehtävä ja Laki vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta 604/2001 ( Uusi Korkotukilaki ) Valvontatehtävä ja Uuden Korkotukilain 640/2001 nojalla annettu Valtioneuvoston asetus vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta 666/ Valvontatehtävä ja Laki Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksesta 71/2007 ( ARAlaki ) Valvontatehtävä ja Laki asumisoikeuslain muuttamisesta 22/ Yhteenveto asumisoikeusasuntoihin kohdistuvan valvontatehtävän lainsäädännöllisen perustan kehityksestä LUKU YMn lausunto YM8/032/ Sovellettava lainsäädäntö ARAn asumisoikeusyhteisöihin kohdistama valvonta ja ohjaus Vastiketason arvioinnista kysymyksessä olevassa tapauksessa Yhteenveto YMn lausunnosta LUKU ARAn selvitys Dnro 16949/633/ ARAn selvitys Valvontalainsäädännön kehityksestä ARAn selvitys Voimaan tulleet muutokset ARAn selvitys Valvottavat kohteet ARAn selvitys ARA:n ohjaus ja valvonta ARAn selvitys Ohjaus ennen ARAn selvitys Valvonta jälkeen ARAn selvitys ARAn ohjaus-ja valvontatoimet asumisoikeustaloihin ARAn selvitys Käyttövastikkeiden määräytymisperusteiden valvonta ARAn selvitys Suomen Asumisoikeus Oy (Asokodit) ARAn selvitys Avain Asumisoikeus Oy ARAn selvitys Asukkaiden vaikutusvallan turvaaminen yhtiön päätöksenteossa ARAn selvitys Suomen Asumisoikeus Oy (Asokodit) ARAn selvitys Avain Asumisoikeus Oy ARAn selvitys "ARAn ohjauksen ja valvonnan riittävyys" ARAn selvitys "Kantelussa esitetyt väitteet ARA:n virheistä Jukka Kilven kantelun käsittelyssä" ARAn selvitys "ARA on tulkinnut väärin lainsäädäntöä" ARAn selvitys "ARA on arvioinut väärin R 12 käyttövastikkeen määräytymisen"...28

2 ARAn selvitys "Aravarajoituslain 7 n huomiotta jättäminen" ARAn selvitys "Asumisoikeusasuntojen korkotukilainoista annetun lain ja asetuksen huomiotta jättäminen" ARAn selvitys "Asumisoikeuslain 16 2 momentin ja aravarajoituslain 7 n huomiotta jättäminen" ARAn selvitys "Asukaskokouksen päätösten huomiotta jättäminen" ARAn selvitys "Vertailuvuokratason vääristely ylöspäin" ARAn selvitys "Asumisoikeuslain 16e 4 momentin mukaisten toimenpiteiden laiminlyönti" ARAn selvitys "Valtioneuvoston asetuksella vahvistamien kohtuullisten asumismenojen enimmäismäärän huomiotta jättäminen" ARAn selvitys "Talokohteen vastiketasoon puuttumatta jättäminen" ARAn selvitys "ARAn näkemys R 12 vastiketason määräytymisestä" LUKU Yhteenveto

3 3 1. LUKU Valtion tuella rahoitettuihin asumisoikeusasuntoihin kohdistuvan Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen ( ARA ) ja Ympäristöministeriön ( YM ) valvontatehtävän kehitys ja sisältö lainsäädännössä 1.1. Lainsäädäntö ennen vuotta Asuntohallitus ja sen valvontatehtävä vuodesta 1966 alkaen Vuoteen 1966 asti valtion tuesta asuntotuotantoon oli säädetty asuntotuotantolaissa 488/53. Tämän lain toimeenpano kuului valtion asuntotuotantotoimikunnalle, josta käytettiin nimeä Arava. Lailla asuntohallituksesta (251/1966) Aravan tehtävät siirrettiin perustetulle Asuntohallitukselle. Asuntohallitukselle määrättiin laissa valtion tukeman asuntotuotannon valvontatehtävä. Hallituksen esityksessä laiksi asuntohallituksesta (HE 159/1965) todetaan tarvittavan valtion ja kuntien taholta entistä keskitetympää asuntotuotannon suunnittelua ja ohjausta (HE 159/1965 s. 1). Tämän mukaisesti lain 251/ n 2 momentissa Asuntohallituksen tehtäväksi annettiin suunnitella, hoitaa ja valvoa asuntotuotannon ja asumistason edistämistä tarkoittavia valtion toimenpiteitä. (Alleviivaukset tässä vastineessa ovat vastineen laatijan tekemiä). Samanaikaisesti lain asuntohallituksesta kanssa säädettiin uusi asuntotuotantolaki 247/1966. Tämän lain 17 ssä annettiin asuntohallitukselle laajat tarkastus- ja tiedonsaantioikeudet sen toteamiseksi, onko lainaehtoja sekä tätä lakia ja sen nojalla annettuja määräyksiä muutoin noudatettu. Lain 3 n 2. momentissa puolestaan säädetään asuntotuotantolain tarkoituksesta, että lainoja ja takauksia myönnetään asumiskustannuksiltaan kohtuullisten asuntojen aikaansaamiseksi. Siten asuntotuotanlain säätämisestä 1966 alkaen asuntohallituksen lakisääteisenä tehtävänä on ollut valvoa, että valtion lainoilla ja takauksilla rahoittamissa taloissa asukkaiden asumiskustannukset ovat kohtuullisia. Asuntotuotantolain 247/1966 asuntoviranomaiselle antama valvontatehtävä kattaa myös valtion lainoittamat asumisoikeustalot. Tämä käy yksiseliteisesti ilmi myös asumisoikeuslain säätämisen yhteydessä asuntotuotantolakiin annettujen muutosten esitöistä HE 59/1990: Asuntotuotantolain vuokratalolainoitusta koskevia säädöksiä sovellettaisiin myös asumisoikeustalojen lainoittamiseen. (HE 59/1990 s. 36, 16 ) Siteerattu HE 59/1990 teksti vahvistaa sen, että asuntotuotantolain 17 n nojalla valtion lainoittamien asumisoikeustalojen valvonta ja siihen kuuluvat tarkastusoikeudet ovat olleet ARAn ja sen edeltäjäviranomaisten (asuntohallitus , Valtion asuntorahasto ja ARA vuodesta 2007 lähtien) tehtävänä asumisoikeuslain säätämisestä vuodesta 1990 alkaen.

4 Valtion asuntorahaston perustaminen 1989 Aravalainoihin käytettyjen varojen hallinnoimiseksi perustettiin vuonna 1989 Valtion asuntorahasto. Asuntorahastosta säädettiin lailla 1144/1989. Tässä laissa Valtion Asuntorahastolle ei vielä määrätty valvontatehtävää, vaan valvonta säilyi asuntohallituksella. Valtion asuntorahastolle säädettiin valvonta- ja muita viranomaistehtäviä vasta vuoden 1993 lakiuudistuksella, jossa lakkautettiin asuntohallitus ja säädettiin Aravalaki, Aravarajoituslaki ja korkotukilakeja Asumisoikeuslaki 650/1990 Asumisoikeusjärjestelmä luotiin 1990 säädetyllä Asumisoikeuslailla 650/1990. Lain esityöt ovat hallituksen esityksessä HE 59/1990. Hallituksen esityksessä todetaan lain käyttövastiketta koskevan 4. Luvun osalta, että "Luvun säännökset koskisivat käyttövastikkeen määrää, sen kohtuullisuutta ja maksamisajankohtaa sekä maksutapoja. Luvun säännöksillä pyritään siihen, että asumisoikeusasunnoista perittävät käyttövastikkeet olisivat jo käyttöoikeuden alkaessa ja myös asumisaikana siinä määrin kohtuullisia, ettei niihin olisi tarvetta viranomaistoimin puuttua." (HE 59/1990 s. 10). Vaikka Asumisoikeuslaki 650/1990 ei sisällä erillistä pykälää viranomaisen asumisoikeusasuntojen vastikkeisiin kohdistuvasta valvontatehtävästä, osoittaa edellä oleva lainaus HE 59/1990:stä sen, että lainsäätäjä on ottanut huomioon 1990 voimassa olleesta asuntotuotantolaista 247/1966 viranomaiselle seuraavan tehtävän valvoa myös asumisoikeusasuntojen käytövastikkeiden kohtuullisuutta ja tarvittaessa puuttua kohtuuttomiin vastikkeiseiin Valvontatehtävä ja 1993 Aravalait ja Korkotukilait Asuntotuotantolaki 247/1966 oli voimassa vuoteen 1993 saakka, jolloin se kumottiin säädettäessä Aravalaki, Aravarajoituslaki ja korkotukilakeja. Vuonna 1993 myös asuntohallitus lakkautettiin, ja suurin osa sen tehtävistä siirtyi uudelle Valtion asuntorahastolle. Osa tehtävistä siirtyi Ympäristöministeriölle Tässä 1993 lakiuudistuksessa säädettiin mm. Aravalaki 1189/1993 ("Aravalaki"), Laki asumisoikeustalolainojen korkotuesta 1205/1993 ( Vanha Korkotukilaki ), Laki aravavuokra-asuntojen ja aravavuokratalojen käytöstä, luovutuksesta ja omaksilunastamisesta 1190/1993 ( Aravarajoituslaki, nimike muutettu lailla 1104/2002). Kaikissa näissä 1993 säädetyissä laeissa, sekä niiden nojalla myöhemmin annetuissa asetuksissa, määrätään Ympäristöministeriölle sekä Valtion asuntorahastolle ja siten ARAlle asumiskustannusten kohtuullisuuteen sekä valtion sosiaaliseen asuntotuotatoon myöntämän rahoituksen saajiin kohdistuva valvontatehtävä. Vuoden 1993 lakiuudistus esiteltiin Eduskunnalle hallituksen esityksellä HE 177/1993 Aravalain ja Vanhan Korkotukilain välisestä yhteydestä HE 177/1993 johdannossa todetaan, että Rinnan tämän esityksen kanssa on tarkoitus laajentaa ja tehostaa

5 5 korkotukilainoitusta siten, että valtion tukemaa sosiaalista asuntotuotantoa voitaisiin rahoittaa tasaveroisesti molemmilla tavoilla. Siirryn seuraavaksi käsittelemään tarkemmin asumisoikeusasuntojen viranomaisvalvonnan kannalta relevantteja 1993 ja sen jälkeen säädettyjen läkien säädöksiä Valvontatehtävä ja Aravalaki 1189/1993 Aravalaki 1189/1993 sisältää seuraavat määräykset asumiskustannusten kohtuullisuudesta ja valvonnasta. Asumisoikeustalossa vastike vastaa vuokraa sisältäen kaikki asumiskustannukset, myös pääomakulut: 1189/ mom: Aravalainoitettavien asuntojen on oltava asuttavuudeltaan tarkoituksenmukaisia ja asuinympäristöltään toimivia sekä uudisrakentamis-, hankinta- tai perusparantamiskustannuksiltaan samoin kuin ylläpito- ja asumiskustannuksiltaan kohtuullisia. Uudisrakentamisen ja perusparantamisen on asukkaiden omatoimista rakentamista lukuun ottamatta perustuttava kilpailumenettelyyn, jollei asuntorahasto erityisestä syystä myönnä siitä poikkeusta. Asianomaisella ministeriöllä on oikeus antaa määräyksiä ja ohjeita siitä, mitä edellä tässä momentissa säädetään. Asumiskustannusten kohtuullisuudesta HE 177/1993 toteaa, että lainan myöntämisen edellytyksenä on että lainoitettavat asunnot ovat asuttavuudeltaan tarkoituksenmukaisia ja asuinympäristöltään toimivia sekä uudisrakentamis-, hankinta- tai perusparantamiskustannuksiltaan ja ylläpito- ja asumiskustannuksiltaan kohtuullisia. Asuntotuotantolakiin verrattuna sanonnat ovat uusia, mutta kysymyksessä on aikaisemmin asuntohallituksen suunnitteluohjeilla ja kustannusohjaus- ja valvontamenetelmällä ohjattu kustannusten ja laadun välisen suhteen sääntely.. Aravalainoitettujen asuntojen uudisrakentamis-, hankinta- tai perusparantamiskustannusten sekä ylläpito- ja asumiskustannusten kohtuullisuus on tarpeen kahdesta syystä. Asuntojen tulee olla kustannuksiltaan sellaisia, että ne henkilöt, joiden niissä on tarkoitettu asuvan, pystyvät kantamaan kustannuksista kohdistuvat rasitukset. Samalla myös valtion kustannusten aravalainoituksen järjestämisestä tulisi jäädä kohtuullisiksi." (HE 177/1993, Yksityiskohtaiset perustelut, 1.1. Aravalaki, 1. Luku, 5 ) 1189/ a (lainojen myöntämisen edellytykset, Yleishyödyllisyys ): Valtion lainoja voidaan 15a n mukaan myöntää, jos 1) yhteisön toimialana on rakennuttaa ja hankkia vuokra- ja asumisoikeusasuntoja sekä vuokrata niitä sosiaalisin perustein tai tarjota niitä käytettäviksi asumisoikeusasuntoina tavoitteenaan asukkaiden hyvät ja turvalliset asuinolot kohtuullisin kustannuksin;

6 6 1189/ c : 15c säätää viranomaiselle yleishyödyllisten yhteisöjen valvontatehtävän, joka edellä siteeratun 15a n nojalla sisältää tehtävän valvoa, että yhteisön omistamissa valtion tukemissa asunnoissa asumiskustannukset ovat kohtuullisia: Yleishyödyllisyyden valvonta Valtion asuntorahasto valvoo, että 15 :n 3 kohdassa ja 15 b :ssä tarkoitettu yhteisö täyttää 15 a :n mukaiset edellytykset ja toimii niiden mukaisesti. Valtion asuntorahastolla ja rahaston valtuuttamalla henkilöllä on oikeus saada valvontaa varten tarvitsemansa tiedot 15 :n 3 kohdassa ja 15 b :ssä tarkoitetuilta yhteisöiltä sekä niiden tilintarkastajilta. Siten 15c n nojalla Valtion asuntorahaston on valvottava, että asumiskustannukset valtion aravalainoittamissa asumisoikeustaloissa pysyvät 15a n edellyttämällä kohtuullisella tasolla. Tämä tarkoittaa sen valvomista, että asumisoikeustalojen vastikkeet ovat kohtuullisia. Asumisoikeustalossa vastike vastaa vuokraa sisältäen kaikki asumiskustannukset, myös pääomakulut. Tämän Asuntorahaston valvontavelvoitteen sisältöä on täsmennetty hallituksen esityksessä HE 274/1998 seuraavasti: Aravalainsäädännön mukainen valvonta, jota sekä Valtion asuntorahasto, Valtiokonttori että kunnat tekevät, kohdistuu lähinnä siihen, että aravalaina käytetään siihen tarkoitukseen, johon se on myönnetty ja muutoinkin sekä säännösten että lainaehtojen mukaisesti. Valvonta kohdistuu siis yksittäisiin lainoitettuihin kohteisiin, ei niinkään nimettyyn yhteisöön ja sen toimintaan. (HE 274/1998, 3. Nykyjärjestelmän ongelmat ja ehdotetut muutokset) HE 274/1998 korostaa sitä, että viranomaisvalvonnan tulee kohdistua yksittäisen lainoitetun kohteen vastikkeiden kohtuullisuuteen, ei vain omistajayhteisön toimintaan kokonaisuutena kuten ARA on tulkinnut oman näkemyksensä mukaan vasta vuonna 2011 alkanutta valntatehtäväänsä. 1189/ ja 22 (Asumisoikeustalon aravalainat): Laki sisältää säädökset, joiden nojalla valtion asuntorahaston myöntämät lainat asumisoikeustalojen rakentamiseen ovat vuokratalolainoja. 21 Asumisoikeustalon aravalainojen lajit Aravalaina voidaan myöntää asumisoikeusasunnoista annetun lain 1 :ssä tarkoitetun asumisoikeustalon rakentamista varten vuokratalolainana, hankintaa varten vuokratalon hankintalainana ja perusparantamista varten pitkäaikaisena tai lyhytaikaisena vuokra-asumisen perusparannuslainana.

7 7 22 ( /571) Asumisoikeustalon aravalainan saajat Asumisoikeustalon aravalaina voidaan myöntää: 1) kunnalle tai muulle julkisyhteisölle; 2) yhteisölle, joka täyttää 15 a :ssä tarkoitetut edellytykset ja jonka valtion asuntorahasto on tämän nojalla nimennyt Aravalain 21 n ja 22 n merkitys käsiteltävässä olevassa kantelussa on siinä, että pykälät tuovat ARAn (ja ennen ARAn perustamista Valtion asuntorahaston) valvontavelvollisuuden piiriin ne asumisoikeustalot, joille on myönnetty Asuntotuotantolain 247/1966 mukaista lainaa tai 1993 Aravalain säätämisen jälkeen myönnettyä Aravalain 1189/1993 mukaista lainaa. Nämä lainat on siis myönnetty vuokratalolainoina, ja niitä oli (HE 209/1993, Yleisperustelut 1.3) vuoden 1992 loppuun mennessä myönnetty 4172 kappaletta. Myös Aravalain perustelut hallituksen esityksessä HE 177/1993ssa toteavat selvästi, että valtion suoraan lainoittamat asumisoikeustalot kuuluvat Aravalain (ja siten myös Aravarajoituslain 1993/1190) piiriin: 1.7. Laki asumisoikeusasunnoista 1. Asumisoikeus. Pykälän 1 momentissa olevaa asumisoikeustalon määritelmää ehdotetaan muutettavaksi, koska asuntotuotantolain kumoamisen jälkeen asumisoikeustalon rahoitus järjestetään aravalain 21 :n mukaisena asumisoikeustalon aravalainana. (HE 177/1993, Yksityiskohtaiset perustelut) Tämä HE 177/1993 sitaatti osaltaan tukee myös korkotukilainsäädännön nojalla rahoitettujen asumisoikeustalojen kuulumista ARAn valvontavelvollisuuden piiriin jo vuoden 1993 aravalakien uudistamisesta lähtien, koska korkotukilainsäädännön perusteluissa korostetaan korkotuella ja aravalainoilla rahoitettavien talojen asumiskustannusten ja valvonnan yhtäläisyyttä / Aravalain 36 säätää eksplisiittisesti Valtion asuntorahastolle aravalainoja koskevan valvontatehtävän, joka edellä esitetyllä tavalla koskee myös asumisoikeustalojen rakentamiseen myönnettyjä lainoja: Valvonta 1 Vanhan Korkotukilain mukaan rahoitettujen asumisoikeusasuntojen (kuten R 12) kuulumista viranomaisvalvonnan piiriin tukee myös HE 209/1993, jonka osalta viittaan vastineeni esitykseen Vanhan Korkotukilain 4 stä kohdassa Valvontatehtävä ja Laki asumisoikeustalojen korkotukilainoista 1205/1993 ( Vanha Korkotukilaki ). Korkotukilainoitettujen asumisoikeustalojen kuuluminen valvonnan piiriin todetaan myös HE 23/2003:ssa, kuten seuraavaksi tulen esittämään Aravalain 1189/ :ää käsitellessäni.

8 8 Asuntorahastolla, valtiokonttorilla ja kunnalla on oikeus valvoa, että aravalainat käytetään niitä myönnettäessä määrättyyn tarkoitukseen ja muutoinkin tämän lain ja sen nojalla annettujen säännösten ja määräysten sekä lainaehtojen mukaisesti. Niillä on oikeus saada nähtäväkseen valvonnan toteuttamiseksi tarpeelliset asiakirjat. Asuntorahaston tai valtiokonttorin valtuuttamilla henkilöillä sekä kunnan viranomaisilla on oikeus tarvittaessa suorittaa tarkastuksia ja katselmuksia tämän lain ja sen nojalla annettujen säännösten ja määräysten sekä lainaehtojen noudattamisen valvomiseksi aravalainoituksen kohteena olevissa asunnoissa ja asuinrakennuksissa. Tarkastusoikeus koskee myös tarvittavia tili- ja muita asiakirjoja. Aravalain 36 lle HE 177/1993ssa annetut perustelut korostavat, että uusi Aravalaki 1189/1993 säilyttää viranomaisilla aiemmankin lain perustella olleet laajat valvontaja tarkastusoikeudet: Aikaisemman lain ja asetuksen säännökset valvonnasta koottaisiin ja yhdistettäisiin lakiehdotuksen 36 :ään. (HE 177/1993, Yksityiskohtaiset perustelut 36 ) ARAa koskevan korkotuettujen (kuten R 12) asumisoikeustalojen valvontaoikeuden osalta on syytä kiinnittää huomiota myös seuraaviin täsmennyksiin vuonna 2003 hallituksen esittäessä eräitä muutoksia arava- ja korkotukilakeihin: asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain valvontaa koskeva säännös ehdotetaan yhdenmukaistettavaksi aravasäännösten kanssa. (HE 23/2003, Pääasiallinen sisältö) Valvonta Vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain valvontaa koskevaa 39 :ää ehdotetaan muutettavaksi siten, että viranomaisilla on oikeus valvoa, että lainanmyöntäjä ja -saaja noudattavat kaikkia lain säännöksiä, ei vain laina- ja korkotukiehtoja. (HE 23/2003, Ehdotetut muutokset 2.2.) Näin hallituksen esityksessä HE 23/2003 jälleen kerran vahvistetaan viranomaiselle sama valvontatehtävä ja valtuudet valvonnan suorittamiseksi, jotka olivat jo vuoden 1966 asuntotuotantolaissa ja laissa asuntohallitukseksi. Hallituksen esityksessä HE 23/2003 erikseen korostetaan tämän valvontatehtävän koskevan korkotuettuja asumisoikeusasuntoja ja kattavan kaikki lain säädökset, siis myös ne säädökset jotka koskevat asumiskustannusten kohtuullisuutta Valvontatehtävä ja Laki aravavuokra-asuntojen ja aravavuokratalojen käytöstä, luovutuksesta ja omaksilunastamisesta 1993/1190 ( Aravarajoituslaki, nimike muutettu L:lla 1104/2002). Aravarajoituslain säädökset koskevat niitä asumisoikeustalolainoja, jotka on myönnetty Aravalain nojalla. Siten korkotukilainakohteena R 12 ei kuulu Aravarajoituslain piiriin.

9 9 Aravarajoituslain viranomaiselle säätämä asukkaiden vastikkeiden kohtuullisuuden ja asumisoikeustalojen omistajien yleishyödyllisyyden valvontavelvollisuus on kuitenkin käsillä olevassa kantelussa huomionarvoinen asia. Ensinnäkin, Aravarajoituslain valvontasäädökset osaltaan vahvistavat sen, että vastoin ARAn väittämää ARAlla ja sitä edeltäneillä viranomaisilla on Aravarajoituslakien nojalla ollut koko ajan valtion aravalainoilla rahoitettuihin asumisoikeustaloihin kohdistuva valvontavelvollisuus. Aravarajoituslain 2 n 2 mom säätää lain piiriin kuuluviksi 17 päivänä joulukuuta 1993 annetun aravalain (1189/93) mukaan lainoitetut vuokra-asunnot ja vuokratalot. Edellä on jo osoitettu, että lain asuntotuotantolain 247/1966 ja Aravalain 1189/93 21 n ja 22 n mukaan myönnetyt asumisoikeustalojen aravalainat ovat vuokratalolainoja, ja sellaisina kuuluvat Aravarajoituslain 1993/1190 piiriin. Tämä todetaan yksiselitteisesti seuraavassa lainauksessa hallituksen esityksestä HE 177/1993 (Yksityiskohtaiset perustelut, 21 ): Asumisoikeustalon aravalaina ei muodostaisi omaa itsenäistä lainalajiaan, vaan asumisoikeustalon aravalainaan sovellettaisiin tapauksesta riippuen vuokratalolainasta, vuokratalon hankintalainasta taikka pitkäaikaisesta tai lyhytaikaisesta vuokra-asumisen perusparannuslainasta olevia säännöksiä. Tämän vuoksi lain 4 lukuun kootut säännökset asumisoikeustalon aravalainasta ovat lyhyitä ja keskittyvät niihin kohtiin, joissa on poikkeuksia vuokratalolainaan, vuokratalon hankintalainaan ja perusparannuslainaan nähden. Koska aravalainoitetut asumisoikeustalot ovat Aravalain piirissä, koskee niitä siten Aravarajoituslain 1993/ n kunnille asettama velvoite valvoa vuokran (vastikkeen) enimmäismääränä koskevien periaatteiden toteutumista: Kunta valvoo vuokran enimmäismäärää koskevien periaatteiden toteutumista. Kunnalla on oikeus vaatia valvonnan suorittamiseksi tarvittavat tiedot lainansaajalta. Valtion asuntorahastolle kuuluu kuntien ja lainansaajien yleinen ohjaus tässä momentissa sekä 1 ja 2 momentissa tarkoitetuissa asioissa. (1190/93 7 ) Toiseksi, korkotukilakeja säädettäessä HE 209/1993 toistuvasti korostaa sitä, että lainsäätäjän tarkoituksena on ollut säilyttää korkotukilainoitetuissa kohteissa yhtäläinen valvonta ja kustannusten kohtuullisuusrajoitus kuin mitä aravalakien nojalla rahoitettuihin kohteisiin on säädetty Valvontatehtävä ja Laki asumisoikeustalojen korkotukilainoista 1205/1993 ( Vanha Korkotukilaki ) Ennen vuotta 1993 asumisoikeustalolainat olivat Asuntotuotantolain nojalla myönnettyjä vuokratalolainoja. Vuoden 1993 jälkeen asumisoikeustalot on rahoitettu pääosin joko korkotukilain 1205/1993 ("Vanha Korkotukilaki") tai korkotukilain 604/2001 ( Uusi Korkotukilaki ) nojalla. 2 Ks. tämän vastineen seuraava kohta Valvontatehtävä ja Laki asumisoikeustalojen korkotukilainoista 1205/1993

10 10 Uuden Korkotukilain 604/2004 voimaantulosäännösten mukaan Ennen tämän lain voimaantuloa vuokra-asunnon tai asumisoikeustalon korkotukilainaksi hyväksyttyihin lainoihin sovelletaan tämän lain voimaan tullessa voimassa olleita säännöksiä. Siten vuosina korkotukilainsäädännön puitteissa rahoitettuihin asumisoikeustaloihin, mukaan lukien asumisoikeustalo R 12, sovelletaan Vanhan Korkotukilain 1205/1993 säädöksiä. Tämä siirtymäsäännöksen tulkinta on vahvistettu hallituksen esityksessä Uudeksi Korkotukilaiksi: Ehdotetulla lailla ei olisi taannehtivaa vaikutusta lainsaajien nykyisiin korkotukilainoihin tai vuokrataloihin. Nyt voimassa olevia säännöksiä sovellettaisiin vielä niihin hankkeisiin, jotka ovat saaneet lainavarauksen ennen ehdotetun lain voimaantuloa ja jotka hyväksytään korkotukilainoiksi vuoden kuluessa ehdotetun lain voimaantulosta. (HE 181/2000, Vaikutus lainansaajien asemaan) Taloa R 12 koskeva Vanha Korkotukilaki 1205/1993 sisältää valvonnan osalta seuraavia huomionarvoisia säädöksiä: 1205/ : Korkotukilainan saajat Korkotukilaina voidaan myöntää: 1) kunnalle tai muulle julkisyhteisölle; 2) valtion asuntorahaston aravalain (1189/93) 22 :n 2 kohdan nojalla nimeämälle tai valtioneuvoston asuntotuotantolain 6 :n 1 momentin 8 kohdan nojalla aiemmin nimeämälle asuntojen vuokraamista tai tuottamista ja ylläpitoa sosiaalisin perustein harjoittavalle yhteisölle; sekä 3) sellaiselle osakeyhtiölle, jonka tosiasiassa omistaa jokin tai jotkin kohdissa 1 tai 2 mainituista yhteisöistä. Hallituksen esityksen mukaan Pykälässä ehdotetaan, että korkotukilainan saajina voisivat tulla kyseeseen samat yhteisöt, jotka voivat saada asumisoikeustalon aravalainaa aravalakia koskevan ehdotuksen 22 :n mukaan. Lainansaajia olisivat myös valtioneuvoston jo aiemmin asuntotuotantolain nojalla nimeämät yhteisöt. Asumisoikeustalojen lainoitus (valtion myöntämillä aravalainoilla, kirj. huom.) edellyttää talon omistajalta pysyvää ja korostettua vastuuta talon ylläpidosta. Sama vaatimus ja sitoutuminen asetettaisiin korkotukilainoitetun asumisoikeustalon omistajalle, mistä syystä korkotukilainoja ei olisi syytä myöntää laajemmalle saajaryhmälle kuin vastaavia aravalainoja. (HE 209/1993, Yksityiskohtaiset perustelut) Siten lainsäätäjän tarkoitus on ollut, että Vanhan Korkotukilain nojalla rahoitettuun asumisoikeustaloon kohdistuvat samat valtion asumiseen tarkoittaman tuen saajaan ja tuen käyttöön kohdistuvat rajoitukset kuin mitä Aravalain ja Aravarajoituslain piiriin kuuluviin taloihin sovelletaan.

11 11 Tätä tukevat myös seuraavat HE 209/1993 Vanhalle Korkotukilaille esittämät perustelut: Iltakoulupäätöksen mukaan korkotukijärjestelmät laaditaan siten, että asumiskustannukset aravalainoitetuissa ja korkotukilainoitetuissa kohteissa pääpiirteittäin vastaavat toisiaan. (HE 209/1993, 2. Esityksen tavoitteet ja keskeiset ehdotukset) Lain lähtökohta on, että asumismenot olisivat samalla tasolla aravalainoitetussa ja korkotukilainoitetussa talossa. (HE 209/1993, 2.3. Asumisoikeustalolainojen korkotuki) 1205/ : Vanhassa Korkotukilaissa säädetään, että korkotukilainoitetun asumisoikeustalon asumiskustannusten tulee olla kohtuullisia: Korkotukilainaksi hyväksymisen yleiset edellytykset Korkotukilainalla lainoitettavien asuntojen on oltava asuttavuudeltaan tarkoituksenmukaisia ja asuinympäristöltään toimivia sekä uudisrakentamis-, hankinta- tai perusparannuskustannuksiltaan ja ylläpito- ja asumiskustannuksiltaan kohtuullisia. Uudisrakentamisen ja perusparantamisen on perustuttava kilpailumenettelyyn, jollei valtion asuntorahasto erityisestä syystä myönnä siitä poikkeusta. Ympäristö- ministeriöllä on oikeus antaa määräyksiä ja ohjeita siitä, mitä tässä pykälässä on säädetty. HE 209/93 mukaan 5 n tarkoitus on, että Pykälä vastaisi sisällöltään aravalainoitukseen ja muihin korkotukijärjestelmiin liittyviä, lähinnä lainoitettavien asuntojen teknisiin ratkaisuihin ja kustannusten kohtuullisuuteen sekä kilpailumenettelyyn liittyviä edellytyksiä. 1205/ : Vanhassa Korkotukilaissa säädetään, että Valtion asuntorahaston on valvottava korkotukilainojen käytön lainmukaisuutta. Edellä siteeratun 5 n valossa tämä tarkoittaa, että Valtion asuntorahaston on valvottava korkotukilainoitetun talon asumiskustannusten pysymistä kohtuullisena: Valvonta Valtion asuntorahaston, valtiokonttorin, kunnan ja lainanmyöntäjän on valvottava, että lainavarojen käyttö ja korkotuki ovat tämän lain mukaiset. Lainanmyöntäjä ja -saaja ovat velvollisia antamaan valtion asuntorahastolle, valtiokonttorille ja kunnalle tietoja, jotka ovat tarpeen sen toteamiseksi, että korkotukilaina on käytetty hyväksyttyyn tarkoitukseen sekä tämän lain ja sen nojalla annettujen säännösten ja määräysten mukaisesti ja lainaehtoja on muutenkin noudatettu. (1205/ )

12 12 Tämän säädöksen perusteella on selvää, että Vanhan Korkotukilain nojalla rahoitettuna kohteena R 12 on kuulunut ARAn ja sen viranomaistehtäviä ennen ARAn perustamista hoitaneen Valtion asuntorahaston valvonnan piiriin heti talon R 12 rakentamisesta 1996 alkaen. Asian vahvistaa myös HE 209/93n 14 lle esittämä perustelu, jonka mukaan Valtion asuntorahaston, valtiokonttorin, kunnan ja lainanmyöntäjän tulisi valvoa lainavarojen käyttöä ja korkotuen lainmukaisuutta. Pykälä vastaisi vuokra-asuntolainojen korkotuesta annetun lain 13 :ää. (HE 209/93 Yksityiskohtaiset perustelut). Ottaen huomioon lain 1205/ n ja 5 n säädökset korkotuen edellytyksenä olevasta tuensaajan yleishyödyllisyydestä ja asumiskustannusten kohtuullisuudesta, säätää Vanhan Korkotukilain 1205/ siten viranomaiselle velvollisuuden valvoa asumisoikeustalon R 12 vastikkeen kohtuullisuutta alkaen talon valmistumisesta 1996 ja jatkuen tähän päivään saakka Valvontatehtävä ja Vanhan Korkotukilain 1205/1993 nojalla annettu Asetus 1055/1994 Lain 604/2004 siirtymäsäännöksen nojalla asumisoikeustaloon R 12 on sovellettava Asetusta asumisoikeustalolainojen korkotuesta 1055/1994. Tämän asetuksen 5 ssä säädetään asumiskustannusten kohtuullisuudesta seuraavasti: 5 Asumiskustannusten kohtuullisuus ja vakavaraisuuden harkinta Asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetussa laissa säädettyjä yleisiä edellytyksiä harkittaessa on kiinnitettävä erityistä huomiota siihen, että asumiskustannukset lainoitettavassa kohteessa pysyvät kohtuullisina Siteeratun 5 n valvonnasta on säädetty Vanhan Korkotukilain 1205/ ssä, ja säädöksen perusteella valvonnan piiriin kuuluu myös asetuksen 1055/1994 edellyttämä asumiskustannusten pysyminen kohtuullisina Valvontatehtävä ja Laki vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta 604/2001 ( Uusi Korkotukilaki ) Uusi Korkotukilaki säädettiin vuonna Lain esityöt sisältyvät hallituksen esitykseen HE 181/2000. Vaikka Uuden Korkotukilain voimaantulosäännösten nojalla asumisoikeustaloon R 12 on sovellettava Vanhan Korkotukilain säädöksiä, on kantelua ja YMn sekä ARAn kanteluun antamia vastauksia arvioitaessa syytä kiinnittää huomiota myös Uuden Korkotukilain sisältöön ja erityisesti lain esitöihin. Lain esitöissä esitetään Uudelle Korkotukilaille mm. seuraava perustelu:

13 13 Korkotuettujen asuntojen vuokranmäärityksestä ei ole säännöksiä. Velvollisuutta soveltaa omakustannusperiaatetta ei siten ole. (HE 181/2000, Yleisperustelut, Vuokra-asuntolainojen korkotuki) Tämä HE 181/2000 perustelu on ehkä yksi tekijä, johon vedoten ARA (ja aiemmin Valtion asuntorahasto) on laiminlyönyt asumisoikeustalojen ja niiden vastikkeiden valvonnan. On kuitenkin huomattava, että yllä oleva lainaus hallituksen esityksestä HE 181/2001 korkotuettujen vuokra-asuntojen vapaasta vuokranmäärityksestä koskee ainoastaan lain vuokra-asuntojen korkotuesta 867/1980 nojalla rahoitettuja vuokrataloja. Tässä vastineessa olen jo edellä osoittanut, että sekä valtion aravalainoittamat että korkotukilainoittamat asumisoikeustalot ovat kaikki olleet ennen vuotta 2001 viranomaisvalvonnan ja vastikkeiden määrää koskevan sääntelyn piirissä Aravalain, Aravarajoituslain ja Vanhan Korkotukilain 1205/1993 nojalla. Siten ARA ei voi käyttää Uuden Korkotukilain esitöitä perusteluna laiminlyönneilleen ennen vuotta 2010 suoritetussa korkotuettujen asumisoikeustalojen viranomaisvalvonnassa. Vuodesta 2001 alkaen ARAlla on ollut myös Uuden Korkotukilain nojalla lain piirissä olevien asumisoikeustalojen vastikkeiden valvontavelvoite. Seuraavaksi käyn läpi Uuden Korkotukilain mukaisen valvontavelvoitteen, koska se osaltaan osoittaa vääräksi ARAn ja YMn väitteen, että viranomaisten valvontavelvollisuus asumisoikeustaloihin olisi syntynyt vasta Asumisoikeuslain muutoksissa vuosina 2007 ja / : Uuden Korkotukilain 22 ssä säädetään käyttövastikkeesta asumisoikeustalossa seuraavasti: Käyttövastikkeen määräytyminen Asumisoikeuden haltijoilta ei saa käyttövastikkeissa periä korkotukilainan tai sen tilalle otetun muun lainan lyhennyksiä enempää kuin valtioneuvoston asetuksella säädetään. Muutoin asumisoikeuden haltijalta perittävän käyttövastikkeen määräytymisestä säädetään asumisoikeusasunnoista annetussa laissa ja asumisoikeusyhdistyksistä annetussa laissa (1072/1994). 604/ : Yleishyödyllisyydestä säädetään Uuden Korkotukilain 24 ssä seuraavasti: Yleishyödyllisyys Edellä 5 :n 1 momentin 3 kohdassa tarkoitetun yhteisön sekä sellaisen yhtiön, jossa sillä on osakeyhtiölain 1 luvun 3 :n 2 momentin 1 kohdassa tarkoitettu määräysvalta, on täytettävä seuraavat edellytykset ja toimittava niiden mukaisesti: 1) yhteisön toimialana on rakennuttaa ja hankkia vuokra- ja asumisoikeusasuntoja ja vuokrata niitä sosiaalisin perustein tai tarjota niitä käytettäviksi

14 14 asumisoikeusasuntoina tavoitteenaan asukkaiden hyvät ja turvalliset asuinolot kohtuullisin kustannuksin; 604/ : Yleishyödyllisyyden valvonnasta säädetään Uuden Korkotukilain 26 ssä seuraavasti: Yleishyödyllisyyden valvonta Valtion asuntorahasto valvoo, että 5 :n 1 momentin 3 kohdassa ja 25 :ssä tarkoitettu yhteisö täyttää 24 :n mukaiset edellytykset ja toimii niiden mukaisesti. Valtion asuntorahastolla ja rahaston valtuuttamalla henkilöllä on oikeus saada valvontaa varten tarvitsemansa tiedot 5 :n 1 momentin 3 kohdassa ja 25 :ssä tarkoitetuilta yhteisöiltä sekä niiden tilintarkastajilta. Siten viranomaisen (ensin Valtion asuntorahaston, sittemmin ARAn) tehtävänä lain 604/ n mukaan on ollut valvoa, että asumisoikeusasukkaiden asumiskustannukset ovat kohtuullisia. Tämä edellyttää viranomaiselta sen arviointia, mikä on kohtuullinen asumiskustannusten taso. Ilman kohtuullisen tason määrittämistä ei valvojalla ole mahdollista arvioida täyttääkö valvottava yhteisö lain 604/ n mukaiset yleishyödyllisyyden edellytykset. Jos viranomainen ei suorita tätä kohtuullisuuden tason arviointia, laiminlyö viranomainen lakisääteisen tehtävänsä hoidon. 604/ : Valvonnasta säädetään lisää lain 39 ssä: Valvonta Valtion asuntorahaston, valtiokonttorin, kunnan ja lainanmyöntäjän on valvottava, että lainavarojen käyttö ja korkotuki ovat tämän lain mukaiset. Lainanmyöntäjä ja -saaja ovat velvollisia antamaan valtion asuntorahastolle, valtiokonttorille ja kunnalle tietoja, jotka ovat tarpeen sen toteamiseksi, että korkotukilaina on käytetty hyväksyttyyn tarkoitukseen Valvontatehtävä ja Uuden Korkotukilain 640/2001 nojalla annettu Valtioneuvoston asetus vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta 666/2001 Uuden Korkotukilain nojalla annettu asetus 666/2001 on jälleen yksi säännös lisää, joka velvoittaa ARAa valvomaan korkotuettujen asumisoikeusasuntojen vastikkeiden määräytymistä ja kohtuullisuutta. 666/ :

15 15 Vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetussa laissa säädettyjä yleisiä edellytyksiä harkittaessa on kiinnitettävä erityistä huomiota siihen, että asumiskustannukset lainoitettavassa kohteessa pysyvät kohtuullisina 1.4. Valvontatehtävä ja Laki Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksesta 71/2007 ( ARAlaki ) Valtion asuntorahastolle kuuluvat viranomaistehtävät, mukaanlukien valvonta, siirrettiin lailla 71/2007 perustetulle Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskukselle (ARA). Tämän ARAlain 1 n 2. mom mukaan ARAn tehtävänä on ohjata ja valvoa arava- ja korkotukilainoitetun asuntokannan käyttöä. ARAlain 71/ säätää, että Keskuksen ohjaus ja valvonta kuuluu ympäristöministeriölle. ARAlain esitöissä HE 240/2006 todetaan ARAn perustamisen taustasta seuraavaa: Asunto-olojen kehittämisrahasto perustettiin asunto-olojen kehittämistoimenpiteiden rahoittamista varten valtion talousarvion ulkopuoliseksi rahastoksi vuoden 1990 alusta voimaan tulleella lailla (1144/1989). Rahaston varoja käytetään lainojen myöntämiseen ja muuhun asuntorahoituksen tukemiseen. Rahastolla ei sitä perustettaessa ollut omaa henkilökuntaa eikä muita toimielimiä kuin johtokunta. Kun asuntohallitus lakkautettiin 1. päivänä 1993 joulukuuta voimaan tulleella lailla (351/1993), rahaston yhteyteen perustettiin virasto, jolle annettiin asumisen tuen täytäntöönpanoon liittyviä tehtäviä. Sekä alkuperäisen rahaston että viraston yhteiseksi nimeksi tuli valtion asuntorahasto. Rahaston ja viraston eriyttäminen Valtion asuntorahaston toimiminen samannimisenä rahastona ja virastona on käytännössä aiheuttanut sekaannusta. Virastolla on jo nyt tehtäviä, joilla ei ole välitöntä yhteyttä rahastoon, kuten vuokra-asukasvalintojen ohjausta ja asuntomarkkinoiden seurantaa. Virastolle ehdotetaan annettaviksi myös sellaisia uusia tehtäviä, joilla ei ole välitöntä yhteyttä rahastoon, vaan jotka ovat yleisiä asumista koskevia kehittämistehtäviä. Tämän vuoksi on tarpeen eriyttää talousarvion ulkopuolella toimiva rahastomassa ja viranomaisena toimiva virasto toisistaan sekä säätää niistä eri laeissa. Laki Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksesta Asuntoasioista vastaavasta virastosta ehdotetaan säädettäväksi uusi laki. Viraston nimeksi ehdotetaan otettavaksi Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus. (HE 240/2006, Perustelut, 1. Nykytila ja ehdotetut muutokset) ARAlain 71/ toteaa yksiselitteisesti, että aiemmin Valtion asuntorahastolle kuuluvat tehtävät kuuluvat ARAn hoidettaviksi:

16 16 Mitä muualla lainsäädännössä, lukuun ottamatta valtion asuntorahastosta annettua lakia ja sen nojalla annettuja säännöksiä, säädetään valtion asuntorahaston tehtävistä, koskee tämän lain tultua voimaan Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskusta. (Laki 71/2006, 6 ) Siten ARAlain 71/ n nojalla ARA on suoraan Valtion asuntorahaston työn ja tehtävien jatkaja ja Valtion Asuntorahastolle kuuluneet viranomaistehtävät siirtyivät ARAlle. Kuten edellä on esitetty, näitä viranomaistehtäviä olivat aravalakien ja korkotukilakien nojalla mm. asumisoikeustalojen vastikkeiden määräämisen ja vastikkeiden kohtuullisuuden valvonta, sekä asumisoikeustalojen omistajien yleishyödyllisyyden valvonta sisältäen näiden perimien vastikkeiden (asumiskustannusten) kohtuullisuuden Valvontatehtävä ja Laki asumisoikeuslain muuttamisesta 22/2007 Laki 22/2007 lisäsi asumisoikeuslain 16 ään seuraavan kohdan: Ympäristöministeriö voi vahvistaa käyttövastikkeita määrättäessä noudatettavat yleiset periaatteet. Valtion asuntorahasto voi antaa yleistä ohjausta muista kuin 3 :n 3 momentissa tarkoitetuissa asumisoikeustaloissa sijaitsevien asumisoikeuden nojalla hallittujen huoneistojen käyttövastikkeista.. Lain 22/2007 esitöissä lisäystä perusteltiin ARAn ohjausvallan määrittämisellä. Tähän on hallituksen esityksen perustelujen mukaan tarvetta, koska Valtion asuntorahastolla on valtion asunto-, arava- tai korkotuetuin lainoin rahoitetun vuokraasuntotuotannon osalta yleistä ohjausvaltaa. Sillä tai millään muullakaan viranomaisella ei kuitenkaan ole asumisoikeusjärjestelmässä lailla säädettyä tällaista toimivaltaa edes valtion lainoittaman tai valtion varoista korkotuetuin lainoin rahoitetun asumisoikeustalotuotannon osalta. (HE 198/2006 Nykytilan arviointi). Tämä HE 198/2006ssa esitetty perustelu on outo, koska se jättää huomiotta kaikki edellä esitetyt ja myös vuonna 2006 voimassa olleet korkotuki- ja aravalainsäädännön viranomaisille antamat asumisoikeusasuntoihin kohdistuvat ohjaus- ja valvontatehtävät. Vaikka lakiesityksen ovat valmistelleet ARAn (Valtion asuntorahaston) virkamiehet, ei HE 198/2006 huomioi edes samaan aikaan säädetyn ARAlain sisältämää ohjaus- ja valvontatehtävää! Huolimatta lakimuutoksen 22/2007 perustelujen ilmeisestä virheellisyydestä ja harhaanjohtavuudesta, itse lakimuutos 22/2007 ei mitenkään kumoa aravalakien ja korkotukilakien ARAlle säätämää asumisoikeustalojen ohjaus- ja valvontatehtävää. Näiden lakien mukainen valvontatehtävä on ollut voimassa ennen lakia 22/2007, kuten myös lain 22/2007 säätämisen jälkeen. Siten laki 22/2007 onkin tulkittava ARAn ohjaus- ja valvontatehtävän täydennykseksi ja täsmennykseksi sen rinnalla mitä muissa laeissa säädetään asumisoikeustalojen vastikkeiden ohjauksesta ja valvonnasta. Tämä sama johtopäätös on tehtävä ARAn valvontatehtävän täsmennyksistä hallituksen esityksessä HE 120/2010, jolloin esityksen yleisperusteluissa todetaan

17 17 mm: Asumisoikeusjärjestelmässä omakustannusperiaatteen valvontaan ei ole säädetty viranomaisille valtuuksia. Vaikka olisikin niin, että ennen vuotta 2010 viranomaisilla ei asumisoikeuslain nojalla olisi ollut valvontatehtävää ja valvontavaltuuksia, on viranomaisella tässä vastineessa esittämäni perusteella ollut asumisoikeuslain säätämisestä 1990 saakka velvollisuus ja valtuudet valtion rahoittamien asumusoikeustalojen valvontaan ensin asuntotuotantolain, ja vuodesta 1993 alkaen aravalakien ja korkotukilakien nojalla. Tätä tulkintaa tukee myös HE 120/2010, jonka mukaan lakimuutoksella valtion roolia ehdotetaan lisättäväksi asumisoikeustalojen omakustannusperiaatteen valvonnassa. (HE 120/2010, 2. Esityksen tavoitteet ja keskeiset ehdotukset) Valtion roolin "lisäys" viittaa siihen, että valtiolla on ollut valvonnassa rooli myös aiemmin. Asumisoikeuslain muutokset vuosina 2007 ja 2010 eivät luoneet ARAlle asumisoikeustalojen valvontavelvollisuutta, vaan täsmensivät ja lisäsivät ARAlla jo ennestään ollutta valvontatehtävää Yhteenveto asumisoikeusasuntoihin kohdistuvan valvontatehtävän lainsäädännöllisen perustan kehityksestä Asumisoikeuslain 1990/650 säätämisen jälkeen 1990-luvun alkuvuosina asumisoikeustalot rahoitettiin Asuntotuotantolain 247/66 tai Aravalain 1189/1993 nojalla myönnetyillä aravalainoilla. Vanhan Korkotukilain 1205/1993 säätämisen jälkeen on suuri osa asumisoikeustaloista rahoitettu korkotukilainoilla. Edellä on osoitettu, että kaikkiin mainittuihin lakeihin liittyy rahoituspäätöksiä tekevälle viranomaiselle säädetty asumisoikeustalojen vastikkeiden määräämistä ja kohtuullisuutta koskeva valvontatehtävä ja sen edellyttämä viranomaisen tiedonsaantioikeus. Vuodesta 1966 alkaen valvontatehtävä oli keskusvirastona toimivalla Asuntohallituksella. Vuonna 1993 valvontatehtävä siirrettiin aravalakien uudistamisen yhteydessä Valtion asuntorahastolle. Vuonna 2006 Valtion asuntorahaston viranomaistehtävät siirrettiin tuolloin perustetulle Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskukselle (ARA). Siten ARAn ja YMn vastineissa esitetty väite asumisoikeustalojen valvonnan lakisääteisen viranomaistehtävän alkamisesta vasta vuonna 2010 tehdyllä Asumisoikeuslain muutoksella on perätön ja ristiriidassa kymmeniä vuosia voimassa olleen lainsäädännön kanssa. ARAn ja YMn on täytynyt viranomaisina olla tietoisia voimassa olevan lainsäädännön sisällöstä ja lakien asettamasta valvontatehtävästä. Siksi pyydän Oikeuskansleria tutkimaan, miksi ARA ja YM ovat tietoisesti jättäneet hoitamatta lakisääteisiä tehtäviään ja mihin vastuuseen asianomaiset viranomaiset tulisi saattaa. Jos ARAn ja YMn valvontatehtävän laiminlyönti ei ole tahallinen, olisi puolestaan tutkittava miten on mahdollista, että juridista asiantuntemusta omaava viranomaisorganisaatio ei ole kyennyt ymmärtämään itse valmistelemiaan edellä siteerattuja säädöksiä, joihin viranomaisen valvontatehtävä perustuu.

18 18 2. LUKU. YMn lausunto YM8/032/ Sovellettava lainsäädäntö YMn mukaan aravarajoituslain säännöksiä ei sovelleta asumisoikeusasumiseen. Vastineeni kohdassa Valvontatehtävä ja Laki aravavuokra-asuntojen ja aravavuokratalojen käytöstä, luovutuksesta ja omaksilunastamisesta 1993/1190 ( Aravarajoituslaki, nimike muutettu L:lla 1104/2002) olen edellä osoittanut, että YMn väite sovellettavasta lainsäädännöstä ei perustu lakiin. Suomessa on suuri määrä Aravarajoituslain piiriin kuuluvia aravalainoitettuja asumisoikeustaloja, joskin asumisoikeustalo R 12 on korkotukilainoitettu kohde ja sellaisena ei kuulu suoraan Aravarajoituslain alle. YM myös sivuuttaa kokonaan sen, että tämän vastineen 1. Luvussa osoittamallani tavoin asumisoikeustalo R 12 kuuluu monien asumisoikeusasuntojen käyttöä asumiskustannusten kohtuullisuutta koskevien rajoitusten ja valvontasäädösten piiriin mm. korkotukilakien nojalla. Siten YM on väärässä väittäessään, että asumisoikeusasuntojen hallinnasta ja käytöstä säädetään käytännössä tyhjentävästi asumisoikeuslaissa. Asumisoikeusasuntojen käyttöön liittyvät asumisoikeuslain ohella myös korkotukilakien yleishyödyllisyyttä ja asumiskustannusten kohtuullisuutta sekä niiden valvontaa koskevat lain määräykset ARAn asumisoikeusyhteisöihin kohdistama valvonta ja ohjaus YM väittää, että Käyttövastikkeiden valvonta perustui asumisoikeuden haltijoille kuuluviin osallistumis- ja tiedonsaantioikeuksiin ja tarvittaessa tuomioistuinmenettelyyn. Tämän väitteen tueksi YM viittaa asumisoikeuslain muutokseen 22/2007. YM viittaa myös asumisoikeuslain muutokseen 1256/2010. YMn lausunto jättää täysin huomiotta tämän vastineen 1. Luvussa esitetyn viranomaisen 1966 alkaneen valvontatehtävän, joka on jatkunut tähän päivään saakka. Siten YMn lausunto osoittaa YMn ja ARAn laiminlyönnit valvontatehtävän hoidossa jatketuksi ja harkituksi toiminnaksi. Lausunnossaan YM kiistää voimassa olevien säädösten valvontatehtävän vaikka YMn alaista viranomaista on erikseen kantelulla pyydetty ryhtymään säädösten edellyttämiin toimenpiteisiin. Asumisoikeuslain 2007 ja 2010 tapahtuneiden muutosten johdosta aloitettuina valvonta- ja ohjaustoimina YM viittaa ARAn laatimaan asumisoikeusasuntojen käyttövastikkeiden määritysoppaaseen sekä Asokodeissa ja Avain Asumisoikeus Oy:ssä suoritettuihin tarkastuksiin. Näiden perusteella YM toteaa, että asumisoikeusasuntojen käyttövastikkeet on määritetty asumisoikeuslain edellyttämän omakustannusperiaatteen mukaisesti, ja että ARA on huolehtinut ohjauksesta ja valvonnasta asianmukaisesti. Tulen tässä vastineessa tuonnempana käsittelemään yksityiskohtaisesti ARAn laatiman käyttövastikkeiden määritysoppaan puutteita sekä virheellisyyksiä. Tulen myös osoittamaan puutteita ja virheitä ARAn toimeenpanemissa tarkastuksissa kahdessa asumisoikeustalojen omistajayhtiössä. YMn lausunnon osalta totean, että

19 19 selvityksessään ARA vahvistaa ettei se ole ennen suorittanut valtion tukemien asumisoikeusasuntojen asumiskustannusten valvontaa. Siten ARA myöntää selvityksessään, ettei se ole huomioinut sille aravalaeissa, korkotukilaeissa määrättyjä valvonta- ja ohjaustehtävistä. Vastineeni kohdassa Asumisoikeuslaki 650/1990 olen myös osoittanut, että Asumisoikeuslain perusteluissa HE 59/1990 on huomioitu viranomaisella muiden lakien pohjalta oleva asumisoikeusasuntoihin kohdistama valvontatehtävä Vastiketason arvioinnista kysymyksessä olevassa tapauksessa YMn lausunnon mukaan ARAn toimivaltaan ei kuulu määritellä käyttövastikkeiden euromääräistä suuruutta. Vaikka tämä asumisoikeuslain valossa olisi totta, sivuuttaa YM kokonaan edellä tämän vastineeni 1. Luvussa siteeraamani lainsäädännön, jonka mukaan ARAn tehtävänä on ohjata ja valvoa asumiskustannusten kohtuullisuutta asumisoikeustaloissa. Tämän tehtävän täyttäminen edellyttää ARAlta myös vastiketason kohtuullisuuden arviointia, sisältäen myös talokohtaisen vastiketason kohtuullisuuden arvioinnin (ks. edellä Luku 1.) Edelleen YM toteaa, että Vertailuvuokratason määrittäminen tai vertailuvuokran euromääräisen tason vahvistaminen ei kuitenkaan kuulu ARAn toimivaltaan, koska se liittyy tuomioistuimen tehtävänä olevaan käyttövastikkeen kohtuullisuuden arviointiin. Tämä YMn väite on suoraan ristiriidassa HE 120/2010 ARAlle antaman valvontatehtävän sisällön kanssa. HE 120/2010 toteaa: Vertailuvuokrataso ja omakustannusperiaate muodostavat yhdessä asumiskustannusten määräytymisen perustan nykyisessä asumisoikeusjärjestelmässä. (HE 120/2010, 1.2. Nykytilan arviointi). HE 120/2010 korostaa myös omakustannusperiaatteen huomioimista valvonnassa: valtion roolia ehdotetaan lisättäväksi valtion tukemien asumisoikeustalojen omakustannusperiaatteen valvonnassa. (HE 120/2010, 2. Esityksen tavoitteet ja keskeiset ehdotukset). Vaikka YM kantelustani antamassaan lausunnossa tuo esiin vuosien 2007 ja 2010 asumisoikeuslain muutosten merkityksen ARAn valvontavelvollisuuden osalta, esittää YM kuitenkin valvontavelvollisuutta käsitellessään noiden lakimuutosten eksplisiittisen sisällön vastaisia väitteitä vastatessaan kanteluuni. Toisin kuin YM väittää, ARA ei voi täyttää lain sille asettamaa valvontatehtävää ilman vertailuvuokratason määrittämistä ja vastiketason kohtuullisuuden arviointia. Siltä osin kuin YM lausunnossaan viittaa ARAn laatimaan käyttövastikkeiden määritysoppaaseen ja suoritettuihin tarkastuksiin, palaan niiden merkitykseen ARAn valvontatehtävän hoitamisessa tuonnempana vastatessani ARAn kanteluni johdosta antamaan selvitykseen. YMn mukaan ARA on käsitellyt talon R 12 vastikkeita koskevan kyselyn niiden tosiasioiden perusteella, joita ARAlla oli tiedossa vastausta laadittaessa. Lisäksi ARA on huomioinut kaikki soveltuvat lainsäädökset. Tämän osalta totean ensinnäkin, että olen edellä tämän vastineen 1. Luvussa osoittanut suuren joukon voimassa olevaa asumisoikeusasuntojen viranomaisvalvontaa koskevaa lainsäädäntöä, jonka ARA on jättänyt huomiotta. Toiseksi, olen jo alkuperäisessä kantelussani Oikeuskanslerille osoittanut ARAn jättäneen huomiotta ARAlle toimittamani aineiston vertailuvuokratasosta ja asiaan liittyvistä oikeudellisista näkökohdista. Täätä aineistoa

20 20 olen ARAn käyttöön toimittanut mm. Kuluttajariitalautakunnalle tekemäni valituksen jäljennöksen muodossa. Korostan vielä erikseen, että kyseinen materiaali vertaluvuokratasosta (Tilastokeskuksen julkiset tilastot) ja oikeuskäytännöstä on kaikki julkista materiaalia, joka ARAn olisi pitänyt ottaa huomioon kanteluni käsittelyssä jo viranomaistehtävän hoitamisen velvoittamana Yhteenveto YMn lausunnosta Lausunnollaan kanteluuni YM osoittaa, että YMn ja ARAn laiminlyönnit lain säätämän asumisoikeustalojen asumiskustannusten kohtuullisuuden ja vastikkeiden määrityksen valvonnassa ovat jatkettuja ja harkittuja. Siten YMn lausunto on myös ARAlain 71/ :n Ympäristöministeriölle säätämän valvontavelvollisuuden laiminlyönti. Lain 71/ säätää ARAn valvonnasta, että Keskuksen ohjaus ja valvonta kuuluu ympäristöministeriölle. Pyydän Oikeuskansleria tutkimaan, onko Ympäristöministeriö laiminlyönyt sille säädettyä velvoitetta valvoa ARAn toimintaa kun ministeriö ei ole puuttunut ARAn laiminlyönteihin ARAlle säädetyn valtion asuntorahoituksen ohjaus- ja valvontatehtävän toimeenpanemisessa. 3. LUKU. ARAn selvitys Dnro 16949/633/ ARAn selvitys Valvontalainsäädännön kehityksestä Selvityksessään ARA esittää, että asumisoikeuslaki 650/1990 ei sisältänyt valtuutta valvontaan. Tällä perusteella ARA katsoo, että sen ohjaustehtävä alkoi vasta asumisoikeuslakiin lailla 22/2007 tehdyistä muutksista. Olen edellä vastineeni 1. Luvussa osoittnut, että ARAlla ja sen edeltäjäviranomaisilla on ollut Asuntotuotantolain, Aravalain, Aravarajoituslain ja korkotukilakien nojalla asumisoikeusasuntoihin ja niiden asukkaiden asumiskustannusten kohtuullisuuteen liittyvä valvontatehtävä heti asumisoikeuslain 1990 säätämisestä lähtien. ARA ja sen edeltäjäviranomaiset ovat olleet valmistelemassa kaikkia näitä lakeja, joissa valvontatehtävä on säädetty. Olen myös vuonna 2010 pyytänyt ARAa suorittamaan lakien edellyttämää viranomaisvalvontaa. Nyt ARA selvityksessään väittää, että sillä ei ole ollut edes ohjaustehtävää ennen vuotta 2007, eikä valvontatehtävää ennen vuotta Siten ARAn oma kanteeluni johdosta antama selvitys vahvistaa, että ARAn valvontatehtävän laiminlyönti on ollut tietoista, harkittua ja jatkuvaa ARAn selvitys Voimaan tulleet muutokset Selvityksessään ARA esittää, että käyttövastikkeiden valvonta kuuluu asumisoikeuden haltijoille tuomioistuinmenettelyn kautta. ARA nojannee kantansa hallituksen esityksen perusteluihin asumisoikeuslain muutoksessa HE 120/2010, jossa todetaan: Asumisoikeusjärjestelmässä omakustannusperiaatteen valvontaan ei ole