Toiminnan tulos ja taloudellinen asema lyhyesti (vertailukausi ):

Sponda Oyj:n tilinpäätös 1.1.-31.12.2007 Sponda-konsernin liikevaihto oli 1.1.-31.12.2007 211,0 (31.12.2006: 116,9) milj. euroa. Yhtiön nettotuotot kiinteistöjen ylläpitokulujen jälkeen olivat 152,8 (87,1) milj. euroa. Liikevoitto, sisältäen kiinteistöjen positiivista arvonmuutosta 92,9 milj. euroa, kasvoi 256,7 (103,9) milj. euroon. Spondan kiinteistösalkun taloudellinen vuokrausaste parani 91,2 (88,8) %:iin. Toiminnan tulos ja taloudellinen asema lyhyesti 1.1.-31.12.2007 (vertailukausi 1.1.- 31.12.2006): Liikevaihto kasvoi 211,0 (116,9) milj. euroon. Nettotuotot olivat 152,8 (87,1) milj. euroa. Liikevoitto nousi 256,7 (103,9) milj. euroon. Luvussa on mukana kiinteistökannan voitto käypään arvoon arvostamisesta, 92,9 milj. euroa. Vuoden 2007 tulos verojen jälkeen oli 136,6 (48,3) milj. euroa. Tulos/osake oli 1,27 (0,61) euroa. Operatiivinen kassavirta/osake oli 0,81 (0,56) euroa. Sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli yhteensä 2 534,9 (2 455,1) milj. euroa. Nettovarallisuus/osake oli 8,40 (7,45) euroa. EPRA nettovarallisuus/osake oli 10,04 (9,57) euroa. Taloudellinen vuokrausaste nousi 91,2 %:iin. Hallitus ehdottaa osingoksi 0,50 euroa/osake. Toiminnan tulos ja taloudellinen asema 1.10.-31.12.2007 lyhyesti (vertailukausi 1.10.- 31.12.2006): Liikevaihto nousi 53,6 (37,1) milj. euroon. Nettotuotot olivat 39,1 (26,2) milj. euroa. Liikevoitto kasvoi 41,5 (30,8) milj. euroon sisältäen kiinteistökannan arvonnousua 0,5 milj. euroa. Loka-joulukuun tulos oli 18,0 (10,6) milj. euroa. Tulos/osake oli 0,16 (0,13) euroa. Operatiivinen kassavirta/osake oli 0,22 (0,17) euroa. Konsernin tunnusluvut 10-12/07 10-12/06 1-12/07 1-12/06 Taloudellinen vuokrausaste, % 91,2 88,8* Liikevaihto, Me 53,6 37,1 211,0 116,9 Nettotuotot, Me 39,1 26,2 152,8 87,1 Liikevoitto, Me 41,5 30,8 256,7 103,9 Tulos/osake, e 0,16 0,13 1,27 0,61 Operatiivinen kassavirta/osake, e** 0,22 0,17 0,81 0,56 Osakekohtainen nettovarallisuus, e 8,40 7,45 EPRA osakekohtainen nettovarallisuus, e 10,04 9,57 Omavaraisuusaste, % 32 20 Nettovelkaantumisaste, % 175 334 Osinko/osake, e 0,50*** 0,40 2

* Luku on Spondan kiinteistökannasta ennen Kapiteelin hankintaa **Operatiivinen kassavirta sisältää kiinteistöjen myyntivoitot ja -tappiot *** Hallituksen esitys Toimitusjohtaja Kari Inkinen "Vuosi 2007 oli Spondalle menestyksekäs. Spondan ja Kapiteelin integraatio saatiin päätökseen ensimmäisellä vuosipuoliskolla. Tässä henkilöstön aktiivisuudella oli erittäin suuri merkitys. Vuokraustoiminta jatkui vilkkaana ja taloudellinen vuokrausaste parani vuoden jokaisella neljänneksellä. Vuoden 2007 lopussa se oli 91,2 % josta voimme olla erityisen ylpeitä. Osakemarkkinoiden epävakaisuus vaikutti muiden yhtiöiden ohella myös Spondan osakekurssiin negatiivisesti. Yhtiön toiminta ja tulos ovat kuitenkin kehittyneet positiivisesti, ja kaikkien Spondan liiketoimintayksiköiden kannattavuus oli hyvä. Sponda jatkaa toteuttamaansa kasvustrategiaa aktiivisella kiinteistökehittämisellä ja kiinteistösijoitusten kasvattamisella Venäjällä. Vuoden 2008 lopussa valmistuu useita kiinteistökehityshankkeita, joista ennakkoon on suurin osa jo vuokrattu." Tulevaisuuden näkymät Vuonna 2008 Spondan nettovuokratuottojen ennakoidaan paranevan edellisvuodesta. Arvio perustuu sekä keskivuokrien että taloudellisen vuokrausasteen paranemiseen vuonna 2007. Lisäksi vuonna 2008 taloudellisen vuokrausasteen ennakoidaan hieman paranevan vuoden 2007 lopun tilanteesta. Osakekohtainen tulos paranee vuonna 2008 verrattuna vuoden 2007 osakekohtaiseen tulokseen, kun luvuista eliminoidaan toteutuneet käyvän arvon muutokset. Vuonna 2008 kiinteistökehitykseen sitoutuu noin 150 milj. euroa pääomaa. Yhdessä mahdollisen rahoituskustannusten nousun kanssa tämä vaikuttaa siihen, että osakekohtaisen operatiivisen kassavirran, joka sisältää kiinteistöjen myyntivoitot ja -tappiot, arvioidaan olevan hieman alle vuoden 2007 vertailuluvun. Toimintaympäristö Vuosi 2007 oli Suomen kiinteistösijoitusmarkkinoilla jälleen vilkas. Kiinteistötalouden instituutti ry:n mukaan viime vuoden investointivolyymi oli lähes 6 miljardia euroa. Sijoituksista noin 65 % tuli kansainvälisiltä sijoittajilta. Yhdysvaltojen subprime-lainoista alkanut rahamarkkinoiden kriisi on vaikuttanut kansainvälisiin kiinteistömarkkinoihin kiinteistöjen hintoja laskevasti. Suomessa toteutuneiden kiinteistökauppojen perusteella voidaan arvioida, että Helsingin ydinkeskustassa sekä muilla Helsingin parhailla paikoilla sijaitsevista toimistokiinteistöistä käydään edelleen kauppaa kevään korkeilla hintatasoilla. Näiden alueiden ulkopuolella on havaittavissa paineita hintojen maltilliseen laskuun. Vuokrauskysyntä oli toimistomarkkinoilla hyvä. Vuoden 2007 ensimmäisellä vuosipuoliskolla toimistotilojen vajaakäyttö nousi pääkaupunkiseudulla hieman edellisvuodesta johtuen nk. vanhemman kiinteistökannan tyhjenemisestä Helsingin keskustan ulkopuolella. Vuokratasot 3

nousivat noin 5 % vuonna 2007, ja Helsingin ydinkeskustassa nousu oli hieman voimakkaampaa. Liiketilojen vajaakäyttö oli alhainen vuonna 2007. Vuoden aikana valmistui useita liiketiloja, ja vuonna 2008 niitä valmistuu lisää sekä pääkaupunkiseudulle että muualle Suomeen. Liiketilojen markkinavuokrissa oli lievää nousua. Pääkaupunkiseudun logistiikkakiinteistöissä vajaakäyttö oli alhaisella tasolla. Uusia tiloja rakennetaan etenkin Vuosaaren sataman kuljetusreittien varrelle. Tämä lisää paljon kaivattua uudenaikaista logistiikkatilaa. Markkinavuokrat nousivat edellisvuodesta, mikä osin johtuu uusien kiinteistöjen korkeammasta vuokratasosta. Liiketoiminta 1.1.-31.12.2007 Sponda omistaa, vuokraa ja kehittää toimitilakiinteistöjä Suomessa pääosin pääkaupunkiseudulla ja suurimmissa kaupungeissa sekä Venäjällä. Spondan toiminnot jaetaan viiteen liiketoimintayksikköön: Toimisto- ja liiketilayksikkö, Logistiikkayksikkö, Kiinteistökehitys, Kiinteistörahastot sekä Venäjä ja Baltia. Spondan kiinteistöomaisuuden nettotuotot olivat vuonna 2007 152,8 (31.12.2006: 87,1) milj. euroa. Toimisto- ja liiketilojen osuus tästä oli 74 %, logistiikkatilojen 16 %, Kiinteistörahastotyksikön 6 %, Venäjä ja Baltia yksikön 1 %. Muita nettotuottoja, sisältäen tytäryhtiö Ovenian tuotot, oli 3 %. Kiinteistöjen taloudellinen vuokrausaste parani edelleen ja jakaantui kiinteistötyypeittäin sekä maantieteellisesti seuraavasti (31.12.2006 vuokrausaste on Spondan kiinteistökannasta ennen Kapiteelin hankintaa): Kiinteistön tyyppi 31.12.07 30.9.07 30.6.07 31.3.07 31.12.06 Toimistot ja liiketilat, % 91,0 90,0 89,7 89,3 88,8 Logistiikka, % 91,9 91,0 89,5 89,0 88,6 Venäjä ja Baltia 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 Koko kiinteistökanta, % 91,2 90,3 89,8 89,3 88,8 Maantieteellinen alue 31.12.07 30.9.07 30.6.07 31.3.07 31.12.06 Helsingin kantakaupunki, % 90,6 90,2 88,3 86,7 89,7 Pääkaupunkiseutu, % 90,2 88,6 89,3 89,1 87,5 Pääkaupunkis. logistiikka, % 90,6 89,5 88,2 87,7 87,1 Muu alue, % 96,9 96,6 96,7 98,0 93,4 Koko kiinteistökanta, % 91,2 90,3 89,8 89,3 88,8 Vuokrasopimusten yhteenlaskettu, tuleva kassavirta 31.12.2007 oli 797 (31.12.2006: 896) milj. euroa ja koko vuokrasopimuskannan keskimääräinen kesto oli 4,4 (4,0) vuotta. Tulevan kassavirran muutos johtuu maaliskuun 2007 lopulla myydystä 400 milj. euron kiinteistösalkusta. Toimisto- ja liiketilojen vuokrasopimusten keskimääräinen kesto oli 4,8 vuotta ja logistiikkatilojen 2,5 vuotta. Loka-joulukuussa 2007 solmittiin uusia sopimuksia 4

yhteensä 145 kpl (85 000 m2). Vastaavalla ajanjaksolla päättyneitä sopimuksia oli 99 kpl (31 700 m2). Kiinteistökannan vuokrasopimukset erääntyvät seuraavasti: Erääntyminen % vuokratuotosta 1 v. 14,8 2 v. 13,4 3 v. 13,4 4 v. 11,0 5 v. 7,1 6 v. 3,0 yli 6 v. 23,7 Toistaiseksi voimassaolevat 13,6 Kiinteistöomaisuus Spondalla oli 31.12.2007 yhteensä 205 kiinteistöä, joiden yhteenlaskettu, vuokrattava pinta-ala on noin 1,3 miljoonaa neliömetriä. Tästä noin 67 % on toimisto- ja liiketilaa ja 33 % logistiikkatilaa. Spondan sijoituskiinteistöjen käyvät arvot vahvistetaan yhtiön oman kassavirtaperusteisen tuottoarvolaskennan tuloksena. Arviointimenetelmä on kansainvälisten arviointistandardien (IVS) mukainen. Koko kiinteistöjen käyvän arvon laskennassa käytetty aineisto tarkastutetaan jatkossa vähintään kaksi kertaa vuodessa ulkopuolisella asiantuntijalla, jolla varmistetaan laskennassa käytettyjen parametrien ja arvojen perustuvan markkinahavaintoihin. Tammi-joulukuussa 2007 Spondan sijoituskiinteistöjen voitto käypään arvoon arvostamisesta oli 92,9 milj. euroa. Sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli kauden päättyessä 2 534,9 (31.12.2006: 2 455,1) milj. euroa. Loka-joulukuussa Spondan sijoituskiinteistöjen voitto käypään arvoon arvostamisesta oli 0,5 milj. euroa. Spondan kiinteistökannan arvioi vuoden viimeisellä neljänneksellä Catella Property Oy. Spondan sijoituskiinteistöt 1.1.-31.12.2007 Konserni yhteensä Toimistot ja liiketilat Kiinteistökehitys Logistiikka Venäjä/ Baltia Vuokratuotot 190,5 154,4 32,0 2,2 1,9 Ylläpitokulut -51,0-40,6-7,8-2,2-0,4 Nettovuokratuotot 139,5 113,8 24,2 0,0 1,5 Sijoituskiinteistöt 1.1.2007 2 455,1 2 023,9 245,6 174,9 10,7 Hankinnat 2007 115,1 27,3 39,7 0,3 47,8 Investoinnit 138,9 17,5 8,3 94,4 18,7 Muut siirrot 9,9 6,2 12,3-8,6 0,0 Myynnit 2007-277,0-263,7-1,8-11,5 0,0 Käyvän arvon muutos 92,9 72,7 23,5-3,3 0,0 Sijoituskiinteistöt 31.12.2007 2 534,9 1 883,9 327,6 246,2 77,2 5

Käyvän arvon muutos % 3,8 % 3,6 % 9,6 % Vuotuinen nettovuokratuotto / sijoituskiinteistöt 31.12.2007 *) 6,2 % 5,9 % 8,4 % 10,4 % Käyvän arvon laskennassa käytetyt tuottovaatimus-% 5,0-8,0 7,0-7,75 Painotettu keskimääräinen tuottovaatimus-% koko portfoliolle 6,4 % *) Poislukien kiinteistökehitys Investoinnit ja divestoinnit Tammi-joulukuussa 2007 Sponda osti sijoituskiinteistöjä yhteensä 115,1 milj. eurolla, josta viimeisen vuosineljänneksen aikana 91,4 milj. eurolla. Vuoden 2007 aikana Sponda myi sijoituskiinteistöjä 277,0 milj. eurolla. Viimeisellä neljänneksellä ei myyty kiinteistöjä. Investoinnit kiinteistöjen ylläpitoon ja laatutason nostoon vuonna 2007 olivat 20,7 milj. euroa, josta viimeisen vuosineljänneksen osuus oli 6,2 milj. euroa. Kiinteistökehitykseen investoitiin koko vuoden aikana 118,2 milj. euroa, jotka kohdistuivat Helsingin keskustassa sijaitsevan City-Centerin uudistamistyöhön ja Vuosaaren sataman logistiikkakeskuksen rakennuttamiseen, Itäkeskuksen liiketilaan sekä Ruoholahden ja Sörnäisten toimistokiinteistöön. Toimisto- ja liiketilakiinteistöt Toimisto- ja liiketilakiinteistöt yksikön taloudellinen vuokrausaste parani edelleen, ja oli 91,0 (31.12.2006: 88,8) %. Positiivinen kehitys näkyi erityisesti Helsingin ydinkeskustan ulkopuolella sijaitsevissa toimistokiinteistöissä. Kiinteistöjen käypä arvo oli 31.12.2007 1 883,9 milj. euroa. Voitto käypään arvoon arvostamisesta vuoden 2007 alusta oli 72,7 milj. euroa. Kiinteistösalkun vuokrattava pinta-ala oli noin 880 000 m2, josta toimistokiinteistöjen osuus oli arviolta 75 % ja liiketilakiinteistöjen osuus 25 %. Yksikön liikevaihto, nettovuokratuotot ja liikevoitto olivat seuraavat: Toimistot ja liiketilat, Me 10-12/07 10-12/06 1-12/07 1-12/06 Liikevaihto 37,4 27,9 154,4 84,7 Nettotuotot 28,3 20,2 113,8 63,1 Liikevoitto 26,5 29,7 197,4 78,0 Vuonna 2007 Sponda osti toimisto- ja liiketilakiinteistöjä 27,3 milj. eurolla, josta viimeisellä neljänneksellä 17,6 milj. eurolla. Lisäksi Sponda osti Ylöjärveltä rakenteilla olevan Elovainion kauppakeskuksen. Sen kauppahinta, 62 milj. euroa, maksetaan kiinteistön valmistuttua keväällä 2009. 6

Kiinteistöjä ei myyty viimeisellä vuosineljänneksellä. Investoinnit ylläpitoon olivat vuoden loppuun mennessä 17,5 milj. euroa, josta viimeisen vuosineljänneksen osuus oli 4,5 milj. euroa. Logistiikkakiinteistöt Logistiikkakiinteistöt-yksikön taloudellinen vuokrausaste parani ja oli 31.12.2007 91,9 (31.12.2006: 88,6) %. Kiinteistöjen käypä arvo oli 327,6 milj. euroa, ja voitto käypään arvoon arvostamisesta vuoden 2007 alusta oli 23,5 milj. euroa. Kiinteistösalkun vuokrattava pinta-ala oli noin 440 000 m2. Logistiikkakiinteistöjen liikevaihto, nettovuokratuotot ja liikevoitto olivat seuraavat: Logistiikka, Me 10-12/07 10-12/06 1-12/07 1-12/06 Liikevaihto 9,2 6,6 32,0 28,6 Nettotuotot 7,3 4,7 24,2 22,2 Liikevoitto 6,5 0,0 47,0 24,9 Vuonna 2007 Sponda osti logistiikkakiinteistöjä 39,7 milj. eurolla, josta viimeisellä neljänneksellä 30,3 milj. eurolla mm. osoitteesta Tulppatie 1, Helsinki. Kaudella ei myyty kiinteistöjä. Investoinnit kiinteistöjen ylläpitoon olivat vuoden 2007 lopussa 3,2 milj. euroa, josta viimeisen vuosineljänneksen aikana investoitiin 0,6 milj. euroa. Kiinteistökehitys Spondan kiinteistökehityssalkun tasearvo oli vuoden 2007 lopussa 246,2 milj. euroa. Tästä käyttämättömän maa-alueen osuus oli noin 100 milj. euroa ja loput, 146,2 milj. euroa, oli sidottu käynnissä oleviin kiinteistökehityshankkeisiin. Vuoden aikana kiinteistöjen kehitykseen ja uudishankintaan investoitiin 94,7 milj. euroa, josta loka-joulukuussa 36,2 milj. euroa. Sponda myi asuntotuotantoon suunnitellun tontin Helsingin Itäkeskuksen alueelta noin 13 milj. eurolla marraskuussa 2007. Tontilla on rakennusoikeutta noin 25 000 neliömetriä ja se sijaitsee Vanhanlinnantiellä samassa korttelissa, jolle Sponda rakentaa HOK-Elannon uutta Prisma-kauppakeskusta. Sponda kirjasi kaupasta n. 8,5 milj. euron myyntivoiton. City-Center -projektin vaihe, joka käsittää mm. Kaivokadun katutason ja asematunnelin tilojen rakentamisen, on käynnissä ja sen arvioidaan valmistuvan vuoden 2008 keväällä. Vaiheen harjannostajaiset vietettiin tammikuussa 2008. Seuraava rakennusvaihe, keskustan huoltotunneliin liittyvien maanalaisten huoltotilojen rakentaminen aloitetaan alkuvuodesta 2008. City-Centerin uudistustyön arvioidaan valmistuvan vuonna 2011 ja sen kokonaisinvestoinnin arvioidaan olevan noin 110 milj. euroa. Vuosaaren sataman logistiikka-alue ja porttirakennus nousivat harjakorkeuteensa tammikuussa 2008. Kiinteistöistä on hankkeen tässä vaiheessa vuokrattu odotetusti noin neljäsosa. Pysäköintilaitoksen ja matkustajaterminaalin osalta rakentaminen alkoi suunnitellusti vuoden 2008 alussa. Hankkeen kokonaisinvestointi on noin 140 milj. euroa josta ensimmäisen, vuoden 2008 lopussa valmistuvan, vaiheen osuus on 100 milj. euroa. Sataman toiminta alkaa vuoden 2008 marraskuussa. Sponda vastaa kaikkien omistamiensa kohteiden rakennuttamisesta, vuokrauksesta ja manageroinnista. 7

Helsingin Itäkeskuksessa sijaitsevan liiketilakiinteistön rakentaminen alkoi keväällä 2007 ja projekti etenee suunnitelman mukaisesti. Kiinteistön sisätiloja päästään rakentamaan keväällä 2008. Liikerakennuksen kokonaisinvestointi on noin 56 milj. euroa ja vuokrattava pinta-ala noin 21 500 m2. Kohde on kokonaan vuokrattu HOK Elannolle. Rakennus valmistuu vuoden 2008 loppuun mennessä. Ruoholahdessa, osoitteessa Porkkalankatu 22, sijaitsevan toimistotalon rakentaminen etenee suunnitellusti. Hankkeen investointi on noin 29 milj. euroa ja vuokrattava pinta-ala noin 13 500 m2. Rakennus on lähes kokonaan vuokrattu, ja se valmistuu syksyllä 2008. Kiinteistön päävuokralaisina ovat Altia ja Diacor. Sponda aloitti toimistorakennuksen rakentamisen Helsingin Sörnäisiin osoitteeseen Lautatarhankatu 2. Kohteesta on vuokrattu 51 %, ja sen päävuokralaiseksi tulee Tradeka, jonka pääkonttori muuttaa uusiin tiloihin. Hankkeen kokonaisinvestointi on noin 22 milj. euroa, ja kiinteistön vuokrattava pinta-ala on noin 9 200 m2. Arvioitu valmistumisaika on loppuvuonna 2008. Sponda ja Sponda Kiinteistöt (ent. Kapiteeli) valittiin huhtikuussa 2006 Tampereen Ratinan kauppakeskuksen ja siihen liittyvien alueiden kehityshankkeiden toteuttajiksi. Sponda suunnittelee alueelle 48 000 m2:n kauppakeskusta, jonka kokonaisinvestoinnin on arvioitu olevan noin 200 milj. euroa. Kohteen suunnittelu on meneillään, ja rakentamisen arvioidaan alkavan syksyllä 2008. Vaasan kaupunginhallitus valitsi lokakuussa 2007 Spondan kumppanikseen jatkokehittämään Vaasan käytöstä poistuvan linja-autoaseman paikalle kaavailtua kauppakeskusta. Tavoitteena on, että Sponda ja Vaasan kaupunki suunnittelevat ja kaavoittavat yhteistyössä tontin kauppakeskusta varten. Kaavoitusprosessin jälkeen Sponda ja kaupunki sopivat kaavoitettavan tontin kaupasta. Tontille tavoitellaan n. 40 000 m2:n rakennusoikeutta sekä lisäksi noin 1 000 autopaikkaa. Kauppakeskus valmistuu aikaisintaan vuonna 2010. Kiinteistörahastot Sponda on vähemmistöosakkaana kahdessa kiinteistörahastossa, First Top LuxCossa ja Sponda Kiinteistörahasto I Ky:ssä. Sponda vastaa sekä rahastojen että niiden hankkimien kiinteistöjen hallinnoinnista, josta yhtiö saa hallinnointipalkkion. Yksikön liikevaihto, nettotuotot ja liikevoitto olivat seuraavat: Kiinteistörahastot, Me 10-12/07 10-12/06 1-12/07 1-12/06 Liikevaihto 6,8 1,9 14,5 2,7 Nettotuotot 5,2 0,7 10,0 1,3 Liikevoitto 4,5 1,1 6,8 1,1 First Top LuxCo sijoittaa Suomen suurimpien kaupunkien ulkopuolisiin toimisto- ja liiketilakiinteistöihin, ja Spondan osuus rahastosta on 20 %. Vuoden 2007 loppuun mennessä rahaston kiinteistösijoitusten käypä arvo oli 109 milj. euroa. Sponda Kiinteistörahasto I Ky sijoittaa pääkaupunkiseudun ulkopuolisiin logistiikkakohteisiin. Spondalla on rahastossa 46 %:n osuus. Katsauskauden lopussa rahaston kiinteistösijoitusten 8

käypä arvo oli 190 milj. euroa ja rahaston tavoitekoko on 200 milj. euroa. Tavoitekoko saavutetaan vuoden 2008 alussa. Edellisten lisäksi Sponda vastaa Whitehall Street Real Estate Limitedille ja Niam Nordic Investment Fund III:lle maaliskuussa 2007 myydyn kiinteistöportfolion, arvoltaan noin 300 milj. euroa, manageerauksesta. Venäjä ja Baltia Sponda etsii aktiivisesti kiinteistösijoitus- ja kiinteistökehityskohteita Venäjän ja Baltian markkinoilta. Vuoden 2007 lopussa Spondan kiinteistösalkun arvo oli noin 77 milj. euroa sisältäen toimisto- ja logistiikkakiinteistöt sekä 46 ha:n maa-alueen Pietarissa. Lisäksi Sponda omistaa 20 ha:n tontin Moskovan läänissä. Vuoden 2007 liikevaihto, nettotuotot ja liikevoitto olivat: Venäjä ja Baltia, Me 10-12/07 10-12/06 1-12/07 1-12/06 Liikevaihto 0,6 0,0 1,9 0,0 Nettotuotot 0,5 0,0 1,5 0,0 Liikevoitto 0,0 0,0-0,4 0,0 Sponda osti rakenteilla olevan toimistokiinteistön 47,5 milj. dollarilla Moskovan kaupungin keskustasta lokakuussa 2007. Kiinteistössä on vuokrattavaa toimistotilaa yhteensä 3 025 m2 ja parkkitilaa 54 autolle. Sponda käy alustavia vuokrausneuvotteluja eri tahojen kanssa. Kiinteistö on käyttövalmis keväällä 2008. Lokakuussa Sponda osti toimistokiinteistön 11,5 miljoonalla dollarilla Pietarista osoitteessa Kaluzhskij pereulok 3. Kiinteistössä on vuokrattavaa toimistotilaa yhteensä 2 730 m2 ja parkkitilaa 27 autolle. Kiinteistö on täyteen vuokrattu. Rahavirta ja rahoitus Spondan liiketoiminnan nettorahavirta oli 31.12.2007 211,5 (31.12.2006: 45,4) milj. euroa. Investointien nettorahavirta oli -19,0 (-1 020,9) ja rahoituksen nettorahavirta oli -188,7 (998,3) milj. euroa. Rahoitustuotot ja kulut olivat katsauskauden aikana -72,3 (-38,5) milj. euroa. Vuoden 2007 luku sisältää korkokuluvarauksia 0,6 milj. euroa liittyen Sampo Pankin velkomusvaatimukseen. Spondan omavaraisuusaste oli 31.12.2007 32 (31.12.2006: 20) % ja nettovelkaantumisaste 175 (334) %. Korollinen vieras pääoma oli 1 662,7 (2 005,6) milj. euroa, luottojen keskimääräinen laina-aika oli 2,6 (1,7) vuotta ja keskikorko 4,6 (4,6) %. Kiinteäkorkoisten ja korkosuojattujen lainojen osuus oli 65 %. Koko velkapääoman korkosidonnaisuusaika oli 2,6 (1,7) vuotta. Velanhoitokykyä kuvaava korkokate oli 2,0 (2,5). Vuoden 2007 lopussa Sponda-konsernin lainasalkku muodostui yhteensä 650 milj. euron syndikoiduista lainoista, 396 milj. euron joukkovelkakirjalainoista, 312 milj. euron liikkeeseen lasketuista yritystodistuksista ja 306 milj. euron rahalaitoslainoista. Spondalla oli käyttämättömiä luottolimiittejä 158 milj. euroa. Sponda-konsernilla on vakuudellisia lainoja 12 milj. euroa eli 0,4 % yhtiön taseesta. 9

Sponda Oyj allekirjoitti Bank DnB NORD A/S:n kanssa sopimuksen 5-vuotisesta 100 milj. euron luotosta marraskuussa 2007. Lainalla jälleenrahoitettiin yhtiön lainaportfoliota, ja se korvasi vuosina 2002 ja 2003 nostetut luotot. Lainan marginaali allekirjoitushetkellä oli 0,425 % yli Euriborin. Henkilöstö ja hallinto Katsauskauden aikana Sponda-konsernin keskimääräinen henkilöstön määrä oli vuoden 2006 vastaavaan kauteen verrattuna 217 (63) henkilöä, joista emoyhtiö Sponda Oyj:n palveluksessa oli 126 (57) henkilöä ja tytäryhtiö Ovenia Oy:n palveluksessa 85. Sponda-konsernin palveluksessa oli 31.12.2007 yhteensä 216 (225) henkilöä, joista emoyhtiö Sponda Oyj:n palveluksessa 120 (58) ja Ovenia Oy:n palveluksessa oli 90 henkilöä. Spondalla on henkilöstöä Suomessa ja Venäjällä. Vuonna 2007 Spondan myynnin ja hallinnon kulut olivat 25,9 (31.12.2006: 11,9) milj. euroa. Tästä 21,2 milj. euroa oli emoyhtiö Spondan ja 4,7 milj. euroa tytäryhtiö Ovenian kuluja. Kasvu johtui pääosin yhtiön henkilömäärän kasvusta Kapiteelin hankinnan seurauksena. Koko Spondan henkilöstö kuuluu tulospalkkiojärjestelmään, jossa palkkiot on sidottu yhtiön tavoitteisiin. Yhtiön ylemmällä johdolla on pitkäaikainen osakepohjainen sitouttamisjärjestelmä, joka otettiin käyttöön 1.1.2006. Sitouttamisjärjestelmän mahdollinen palkkio perustuu osakekohtaiseen operatiiviseen kassavirtaan sekä sijoitetun pääoman tuottoon. Palkkiolla hankitaan Spondan osakkeita, ja osakkeisiin liittyy kielto luovuttaa niitä kahden vuoden kuluessa niiden hankkimisesta. Palkkio maksetaan vuosittain. Konsernirakenne Sponda lisäsi omistusosuuttaan kiinteistökohteiden johtamisen palveluita tuottavassa Ovenia Oy:ssä 51 %:sta 70 %:iin elokuussa 2007. Laajentaakseen Ovenian omistuspohjaa, Sponda vähensi omistusosuuttaan 70 %:sta 55 %:iin joulukuussa 2007. Sponda-konserni muodostuu emoyhtiöstä, tytäryhtiö Sponda Kiinteistöt Oy:stä (entinen Kapiteeli Oy)ja Sponda Kiinteistöt Oy:n 55 prosenttia omistamasta tytäryhtiö Ovenia Oy:stä sekä keskinäisistä kiinteistöyhtiöistä, joista Sponda Oyj tai Sponda Kiinteistöt Oy omistavat koko osakekannan tai enemmistön osakekannasta. Lisäksi Sponda-konserniin kuuluu Sponda Russia Ltd ja Sponda Asset Management Oy. Spondan osake Marraskuussa 2007 Sponda siirtyi Pohjoismaisen Pörssin luokituksessa suurista yrityksistä keskisuuriin yrityksiin yhtiön osakekannan markkina-arvon perusteella. Sponda Oyj:n ylimääräinen yhtiökokous valtuutti 5.1.2007 hallituksen päättämään enintään 250 milj. euron maksullisesta osakeannista. Valtuutuksen perusteella liikkeeseen laskettiin uusia osakkeita 31 722 910 kappaletta merkintähintaan 7,80 euroa osakkeelta. Osakeannin perusteella tehtävän osakepääoman korotuksen seurauksena Spondan osakepääoma nousi 111 030 185 euroon ja osakkeiden lukumäärä 111 030 185 osakkeeseen. Osakeannissa merkityt osakkeet oikeuttivat täyteen osinkoon vuodelta 2006 ja tuottivat muut osakkeenomistajan oikeudet Spondassa siitä lähtien, kun osakepääoman korotus merkittiin kaupparekisteriin 9.2.2007. 10

Spondan osakkeen painotettu keskikurssi tammi-joulukuussa 2007 oli 10,55 euroa. Korkein noteeraus osakkeelle Helsingin Pörssissä oli 13,29 euroa ja alin 7,40 euroa. Osakkeita vaihdettiin tammi-joulukuussa 95 miljoonaa kappaletta 1 007 milj. eurolla. Osakkeen päätöskurssi 28.12.2007 oli 8,17 euroa, ja yhtiön osakekannan markkina-arvo oli 907 milj. euroa. Varsinainen yhtiökokous valtuutti 4.4.2007 hallituksen omien osakkeiden hankintaan. Valtuutusta ei katsauskauden aikana käytetty. Loka-joulukuussa 2007 Sponda teki liputusilmoituksen seuraavasti: 18.10.2007: Cohen & Steers, Inc. ilmoitti, että sen omistamat osakkeet edustavat 4,959 % Sponda Oyj:n osakepääomasta ja äänimäärästä. Katsauskauden päättyessä 31.12.2007 Spondan omistus jakautui seuraavasti: Osakkeiden määrä, kpl Osuus osakkeista, % Suomen valtio 38 065 498 34,3 Muut julkisyhteisöt 2 925 190 2,6 Hallintarekisteröidyt 60 611 066 54,6 Kotitaloudet 6 455 563 5,8 Voittoa tavoittelemattomat yhteisöt yhteensä 1 391 122 1,3 Yritykset yhteensä 912 796 0,8 Rahoitus- ja vakuutuslaitokset yhteensä 596 179 0,5 Ulkomaat yhteensä 72 771 0,1 Osakkeita yhteensä 111 030 185 100,0 Hallitus ja tilintarkastajat Spondan hallituksessa on kuusi jäsentä: Tuula Entelä, Timo Korvenpää, Harri Pynnä, Lauri Ratia, Arja Talma ja Jarmo Väisänen. Hallituksen puheenjohtaja on Lauri Ratia ja varapuheenjohtaja on Jarmo Väisänen. Kaikki hallituksen jäsenet ovat riippumattomia yhtiöstä, ja viisi kuudesta ovat riippumattomia merkittävistä osakkeenomistajista. Sponda Oyj:n tilintarkastajat ovat KHT-tilintarkastaja Sixten Nyman ja KHT-yhteisö KPMG Oy Ab päävastuullisena tilintarkastajanaan KHT Raija-Leena Hankonen. Varatilintarkastaja on KHT Riitta Pyykkö. Hallituksen valiokunnat Hallitus perusti 4.4.2007 kaksi pysyvää valiokuntaa avustamaan hallitusta valmistelemalla hallitukselle kuuluvia asioita. Pysyvät valiokunnat ovat tarkastusvaliokunta sekä rakenne- ja palkitsemisvaliokunta. Tarkastusvaliokuntaan kuuluvat puheenjohtajana Arja Talma ja jäseninä Tuula Entelä sekä Timo Korvenpää. Rakenne- sekä palkitsemisvaliokuntaan kuuluvat puheenjohtajana Lauri Ratia ja jäseninä Jarmo Väisänen sekä Harri Pynnä. 11

Johto Sponda Oyj:n toimitusjohtaja on Kari Inkinen. Yhtiön johtoryhmään kuuluvat toimitusjohtajan lisäksi talous- ja rahoitusjohtaja, johtaja, lakiasiat ja treasury, sekä liiketoimintajohtajat, yhteensä kahdeksan henkilöä. Osakkeenomistajien nimitysvaliokunta Osakkenomistajien nimitysvaliokunta valmisteli ehdotuksen hallituksen kokoonpanoksi ja hallitukselle maksettaviksi palkkioiksi. Jäsenet edustivat yhtiön kolmea suurinta osakkeenomistajaa, jotka 1.11.2007 olivat: 1. Suomen valtio, 34,3 % osakkeista ja äänistä, edustajanaan Pekka Timonen, 2. Valtion eläkerahasto, 0,6 % osakkeista ja äänistä, edustajanaan Eino Keinänen, ja 3. Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarinen, 0,4 % osakkeista ja äänistä, edustajanaan Esko Torsti. Nimitysvaliokunta ehdottaa yhtiökokoukselle 19.3.2008, että hallituksen jäsenten lukumääräksi vahvistettaisiin kuusi jäsentä, ja jäseniksi valittaisiin nykyisistä jäsenistä Tuula Entelä, Timo Korvenpää, Lauri Ratia ja Arja Talma sekä uusina jäseninä Klaus Cawén ja Erkki Virtanen. Yhtiökokous vahvistaa hallituksen jäsenten palkkiot vuosittain etukäteen. Nimitysvaliokunta ehdottaa hallituksen jäsenille vuonna 2008 maksettavaksi (suluissa vuoden 2007 maksettu palkkio): - puheenjohtajalle kuukausipalkkio 5 000 (5 000) euroa/kk - varapuheenjohtajalle kuukausipalkkio 3 000 (3 000) euroa/kk - jäsenelle kuukausipalkkio 2 600 (2 600) euroa/kk - kokouspalkkio 600 (500) euroa/kokous/henkilö. Velkomusvaatimus Helsingin käräjäoikeus velvoitti 11.1.2007 antamallaan tuomiolla Sponda Oyj:n suorittamaan Sampo Pankki Oyj:lle luottosopimuksen perusteella 7,6 milj.euroa korkoa, viivästyskorkoa ja oikeudenkäyntikuluja. Sponda Oyj jätti Helsingin hovioikeudelle valituksen Helsingin käräjäoikeuden päätöksestä 9.2.2007. Sampo Pankin velkomusvaatimus 7,6 milj.euroa kirjattiin kuluksi ja varauksiin vuoden 2006 tilinpäätöksessä. Vuodelle 2007 on kirjattu kuluksi ja varauksiin 0,6 milj. euroa. Verottajan päätös Sponda tiedotti 1.11.2007 osavuosikatsauksen yhteydessä verottajan päätöksestä poiketa yhtiön verovuodelta 2006 antamasta veroilmoituksesta vahvistettujen tappioiden vähennyskelpoisuuden osalta. Verotuksen oikaisulautakunta on muuttanut verottajan Sponda Kiinteistöt Oy:n (ent. Kapiteeli Oy) vahvistettujen tappioiden vähennyskelpoisuutta koskevaa päätöstä. Veroasiamiehellä on valitusoikeus vuoden 2008 loppuun mennessä. Mikäli oikaisulautakunnan 12

päätös jää lainvoimaiseksi, on yhtiöllä käytettävissään vahvistettuja tappioita verovuosilta 1996-1999 yhteensä noin 558 milj. euroa. Ratkaisulla ei ole vaikutusta Spondan vuoden 2007 tulokseen. Katsauskauden jälkeiset tapahtumat Kiinteistösijoitusyhtiö Sponda laski omistusosuuttaan kiinteistökohteiden johtamisen palveluita tuottavassa Ovenia Oy:ssä 55 prosentista 45 prosenttiin. Tulevaisuuden näkymät Vuonna 2008 Spondan nettovuokratuottojen ennakoidaan paranevan edellisvuodesta. Arvio perustuu sekä keskivuokrien että taloudellisen vuokrausasteen paranemiseen vuonna 2007. Lisäksi vuonna 2008 taloudellisen vuokrausasteen ennakoidaan hieman paranevan vuoden 2007 lopun tilanteesta. Osakekohtainen tulos paranee vuonna 2008 verrattuna vuoden 2007 osakekohtaiseen tulokseen, kun luvuista eliminoidaan toteutuneet käyvän arvon muutokset. Vuonna 2008 kiinteistökehitykseen sitoutuu noin 150 milj. euroa pääomaa. Yhdessä mahdollisten rahoituskustannusten nousun kanssa tämä vaikuttaa siihen että osakekohtaisen operatiivisen kassavirran, joka sisältää kiinteistöjen myyntivoitot ja -tappiot, arvioidaan olevan hieman alle vuoden 2007 vertailuluvun. Lähiajan riskit ja epävarmuustekijät Kiinteistösijoitusalalla tunnistettuja riskejä ovat mm. kiinteistömarkkinoihin, kiinteistösijoituksiin ja investointeihin liittyvät riskit, jotka toteutuessaan voisivat vaikuttaa Spondankin tulokseen heikentävästi. Rakennuskustannusten nousu ja projektien aikataulujen siirtyminen eteenpäin saattavat lisätä kiinteistökehitykseen liittyviä kustannuksia. Lisäksi Venäjällä on lupamenettelyihin liittyviä riskejä, jotka saattavat vaikuttaa kiinteistökehitysprojektien aikatauluihin. Rahoitukseen liittyy jälleenrahoitusriski ja lainasopimuksiin korkoriski. Spondassa jälleenrahoitusriskiä pienennetään eripituisilla luottosopimuksilla, hajauttamalla rahoituksen lähteitä sekä ylläpitämällä yhtiön mainetta luotettavana velallisena. Vaihtuvakorkoisen rahoituksen korkoriskiä pienennetään korkojohdannaissopimuksilla. Kasvava ulkomainen liiketoiminta lisää Spondan valuuttakurssiriskiä. Spondan operatiivisia riskejä ovat sisäisten prosessien tai järjestelmien puutteellisuudesta tai virheellisestä toiminnasta johtuvat riskit sekä myös mm. juridiseen toimintaympäristöön liittyvät riskit. Operatiivisia riskejä liittyy esimerkiksi tietojärjestelmien toimintaan sekä ammattitaitoisen henkilöstön pysyvyyteen. Yhtiökokous ja osinko Sponda Oyj:n hallitus ehdottaa yhtiökokouspäiväksi 19.3.2008 ja ehdottaa yhtiökokoukselle osingoksi 0,50 euroa/osake. Hallitus ehdottaa, että osinko maksetaan 2.4.2008. 13

5.2.2008 Sponda Oyj Hallitus Lisätietoja: toimitusjohtaja Kari Inkinen, puh. 020-431 3311 tai 0400-402 653 ja talous- ja rahoitusjohtaja Robert Öhman, puh. 020-431 3320 tai 040-540 0741. Jakelu: Helsingin Pörssi Tiedotusvälineet www.sponda.fi Tilinpäätöstiedote on tilintarkastamaton. Tässä osavuosikatsauksessa on noudatettu IAS 34 Osavuosikatsaukset-standardia. Osavuosikatsauksessa sovelletaan samoja laatimisperiaatteita ja laskentamenetelmiä kuin edellisessä vuositilinpäätöksessä. 14

Sponda Oyj Konsernin tuloslaskelma (IFRS) Me 10-12/07 10-12/06 1-12/07 1-12/06 Liikevaihto Vuokratuotot ja käyttökorvaukset 47,4 36,4 193,4 115,4 Korkotuotot rahoitusleasingsopimuksista 0,1-0,3 - Palvelutuotot sekä rahastojen hallinnointipalkkiot ja voitto-osuudet 6,1 0,7 17,2 1,5 53,6 37,1 211,0 116,9 Kulut Ylläpitokulut -13,6-10,7-55,2-29,4 Palvelukulut sekä rahastojen välittömät kulut -0,9-0,2-2,9-0,4-14,5-10,9-58,1-29,8 Nettotuotot 39,1 26,2 152,8 87,1 Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot/- tappiot 0,0 0,0 1,2 - Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta 0,5 7,1 92,9 26,2 Vaihto-omaisuuskiinteistöjen luovutusvoitot/-tappiot 8,7 1,6 35,6 1,6 Myynnin ja markkinoinnin kulut -0,6-0,3-2,0-1,1 Hallinnon kulut -6,1-4,4-23,9-10,8 Liiketoiminnan muut tuotot 0,0 1,1 0,5 1,4 Liiketoiminnan muut kulut -0,1-0,5-0,4-0,5 Liikevoitto 41,5 30,8 256,7 103,9 Rahoitustuotot 1,2 3,6 4,4 3,7 Rahoituskulut -17,9-12,5-76,1-34,7 Korkokuluvaraus -0,1-7,5-0,6-7,5 Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä -16,8-16,4-72,3-38,5 Voitto ennen veroja 24,6 14,4 184,4 65,4 Tilikauden ja edellisten tilikausien verot -0,3 0,5-0,4-0,4 Laskennalliset verot -6,4-4,3-47,4-16,7 Tuloverot yhteensä -6,7-3,8-47,7-17,1 Tilikauden voitto 18,0 10,6 136,6 48,3 Jakautuminen: Emoyhtiön omistajille 18,0 10,6 136,5 48,4 Vähemmistölle 0,0-0,1-0,1 Tilikauden voitto 18,0 10,6 136,6 48,3 Emoyhtiön omistajille kuuluvasta voitosta laskettu osakekohtainen 15

tulos: Laimentamaton osakekohtainen tulos, 1,27 0,61 Laimennusvaikutuksella oikaistu osakekohtainen tulos, 1,27 0,61 Osakkeita keskimäärin, milj. kpl Laimentamaton 107,8 79,3 Laimennettu 107,8 79,3 Konsernitase (IFRS) Me VARAT 31.12.2007 31.12.2006 Pitkäaikaiset varat Sijoituskiinteistöt 2 534,9 2 455,1 Sijoitukset kiinteistörahastoihin 34,9 19,4 Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet 15,6 19,5 Liikearvo 27,5 27,5 Muut aineettomat hyödykkeet 4,1 5,2 Rahoitusleasingsaamiset 2,7 2,7 Pitkäaikaiset saamiset 26,4 5,2 Laskennalliset verosaamiset 56,9 110,5 Pitkäaikaiset varat yhteensä 2 703,2 2 645,1 Lyhytaikaiset varat Vaihto-omaisuuskiinteistöt 37,2 231,1 Myyntisaamiset ja muut saamiset 130,7 39,6 Rahavarat 27,4 23,6 Lyhytaikaiset varat yhteensä 195,2 294,3 Varat yhteensä 2 898,5 2 939,4 OMA PÄÄOMA JA VELAT Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma Osakepääoma 111,0 79,3 Ylikurssirahasto 159,4 159,5 Muuntoerot 0,7 - Käyvän arvon rahasto 9,8 2,3 Uudelleenarvostusrahasto 0,6 0,6 Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 209,7 - Kertyneet voittovarat 441,3 349,3 932,6 591,0 16

Vähemmistön osuus 2,2 1,8 Oma pääoma yhteensä 934,8 592,8 Velat Pitkäaikaiset velat Korolliset velat 1 056,4 658,2 Varaukset 15,1 22,7 Muut velat - - Laskennalliset verovelat 212,6 218,7 Pitkäaikaiset velat yhteensä 1 284,0 899,6 Lyhytaikaiset velat Lyhytaikaiset korolliset velat 606,3 1 347,4 Ostovelat ja muut velat 73,4 99,6 Lyhytaikaiset velat yhteensä 679,6 1 447,0 Velat yhteensä 1 963,7 2 346,6 Oma pääoma ja velat yhteensä 2 898,5 2 939,4 Korolliset velat 1 662,7 2 005,6 Konsernin rahavirtalaskelma (IFRS) Me 1-12/2007 1-12/2006 Liiketoiminnan rahavirta Tilikauden tulos 136,5 48,3 Oikaisut 27,0 29,6 Nettokäyttöpääoman muutos 1) 135,1 8,6 Saadut korot 4,5 0,8 Maksetut korot -78,4-34,3 Muut rahoituserät -13,7-6,7 Saadut/maksetut verot 0,5-0,9 Liiketoiminnan nettorahavirta 211,5 45,4 Investointien rahavirta Kapiteelin hankinta -15,1-929,1 Investoinnit sijoituskiinteistöihin -265,2-110,0 Investoinnit kiinteistörahastoihin -15,6-19,4 Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin -1,7-0,6 Luovutustulot sijoituskiinteistöistä 277,9 37,8 Myönnetyt lainat - -0,9 Lainasaamisten takaisinmaksut 0,7 1,3 Investointien nettorahavirta -19,0-1 020,9 17

Rahoituksen rahavirta Osakeannista saadut maksut 239,5 0,7 Pitkäaikaisten lainojen nostot 810,5 300,0 Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut -371,9-250,0 Lyhytaikaisten lainojen nostot/ takaisinmaksut -822,2 987,2 Maksetut osingot -44,6-39,6 Rahoituksen nettorahavirta -188,7 998,3 Rahavarojen muutos 3,8 22,8 Rahavarat kauden alussa 23,6 0,8 Rahavarat kauden lopussa 27,4 23,6 1) Sisältää vaihto-omaisuuskiinteistöjen vähennykset 186,3 10,0 Konsernin oman pääoman muutokset Me Osakepääoma Käyvän arvon rahasto Yli kurssirahasto Muuntoerot Uudelleenarvostus rahasto Oma pääoma 31.12.2005 79,2 158,8 - -4,2 - Rahavirran suojaus: Omaan pääomaan merkitty määrä 8,5 Tuloslaskelmaan siirretty määrä 0,1 Puretun suojauslaskennan instrumentit 0,2 Lisäys 0,8 Omaan pääomaan kirjattuihin tai sieltä pois siirrettyihin eriin liittyvät verot -2,3-0,2 Suoraan omaan pääomaan kirjatut tuotot ja kulut yhteensä 6,5 0,6 Tilikauden tulos Tilikaudella kirjatut tuotot ja kulut yhteensä 6,5 0,6 Osingonjako Osakeanti 0,1 0,7 Oma pääoma 31.12.2006 79,3 159,5-2,3 0,6 Sijoi- Kerty- Yht. Vähem- Oma 18

tetun vapaan oman pääoman rahasto neet voittovarat mistön osuus pääoma yhteensä Oma pääoma 31.12.2005-340,5 574,3-574,3 Rahavirran suojaus: Omaan pääomaan merkitty määrä 8,5 8,5 Tuloslaskelmaan siirretty määrä 0,1 0,1 Puretun suojauslaskennan instrumentit 0,2 0,2 Lisäys 0,8 0,8 Omaan pääomaan kirjattuihin tai sieltä pois siirrettyihin eriin liittyvät verot -2,5-2,5 Suoraan omaan pääomaan kirjatut tuotot ja kulut yhteensä 7,1 7,1 Tilikauden tulos 48,4 48,4-0,1 48,3 Tilikaudella kirjatut tuotot ja kulut yhteensä 48,4 55,5-0,1 55,4 Lisäys 1,9 1,9 Osingonjako -39,6-39,6-39,6 Osakeanti 0,8 0,8 Oma pääoma 31.12.2006-349,3 591,0 1,8 592,8 Konsernin oman pääoman muutokset Me Yli Käyvän Uudel- leen- Osake- kurssi- Muunto- arvon arvostuspääoma rahasto erot rahasto rahasto Oma pääoma 31.12.2006 79,3 159,5-2,3 0,6 Rahavirran suojaus: Omaan pääomaan merkitty määrä 9,6 Tuloslaskelmaan siirretty määrä 0,1 Puretun suojauslaskennan instrumentit 0,4 Muuntoerot 0,7 Omaan pääomaan kirjattuihin tai sieltä pois siirrettyihin eriin liittyvät verot -2,6 Suoraan omaan pääomaan kirjatut tuotot ja kulut yhteensä 0,7 7,5 Tilikauden tulos Tilikaudella kirjatut tuotot ja kulut yhteensä 0,7 7,5 Vähennys Osingonjako Osakeanti 31,7 19

Oma pääoma 31.12.2007 111,0 159,5 0,7 9,8 0,6 Sijoitetun vapaan oman Kertyneet Vähem- Oma pääoman voitto- mistön pääoma rahasto varat Yht. osuus yhteensä Oma pääoma 31.12.2006-349,3 591,0 1,8 592,8 Rahavirran suojaus: Omaan pääomaan merkitty määrä 9,6 9,6 Tuloslaskelmaan siirretty määrä 0,1 0,1 Puretun suojauslaskennan instrumentit 0,4 0,4 Muuntoerot 0,7 0,7 Omaan pääomaan kirjattuihin tai sieltä pois siirrettyihin eriin liittyvät verot -2,6-2,6 Suoraan omaan pääomaan kirjatut tuotot ja kulut yhteensä 8,2 8,2 Tilikauden tulos 136,5 136,5 0,1 136,6 Tilikaudella kirjatut tuotot ja kulut yhteensä 136,5 146,6 0,1 146,7 Lisäys - 0,5 0,5 Osingonjako -44,4-44,4-0,2-44,6 Osakeanti 209,7 241,4 241,4 Osakkeina toteutettavat ja maksettavat optiot -0,1-0,1-0,1 Oma pääoma 31.12.2007 209,7 441,3 932,6 2,2 934,8 20

Konsernin osavuosikatsauksen liitetiedot Laatimisperiaatteet Konserni on ottanut 1.1.2007 käyttöön IFRS 7 Rahoitusinstrumentit: tilinpäätöksessä esitettävät tiedot standardin sekä IAS 1 standardin muutoksen liittyen tilinpäätöksessä esitettäviin pääomatietoihin. Molempien standardien käyttöönotto vaikuttaa lähinnä konsernin tulevan tilinpäätöksen liitetiedoissa esitettäviin tietoihin. Muilta osin tilinpäätöksen laatimisperiaatteet ovat samat kuin tilinpäätöksessä 31.12.2006. Tuloslaskelmatiedot liiketoiminta-alueittain Me 1-12/2007 Toimistot ja liiketilat Venäjä/ Baltia Muut Logistiikka Kiinteistökehitys Rahastot Konserni yhteensä Liikevaihto 154,4 32,0 2,2 1,9 14,5 6,0 211,0 Ylläpitokulut ja rahastojen välittömät kulut -40,6-7,8-2,2-0,4-4,5-2,6-58,1 Nettotuotot 113,8 24,2 0,0 1,5 10,0 3,4 152,9 Sijoituskiinteistöjen -0,6 1,7 0,0 0,0 0,0 0,0 1,2 luovutusvoitot/-tappiot Vaihto-omaisuuskiinteistöjen 20,7 0,0 15,4 0,0-0,5 0,0 35,6 luovutusvoitot/-tappiot Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta 72,5 23,7-3,3 0,0 0,0 0,0 92,9 Hallinto ja markkinointi -9,0-2,6-3,2-1,9-2,7-6,5-25,9 Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,1 0,1 Liikevoitto 197,4 47,0 8,9-0,4 6,8-3,0 256,8 1-12/2006 Toimistot ja liiketilat Venäjä/ Baltia Muut Logistiikka Kiinteistökehitys Rahastot Konserni yhteensä Liikevaihto 84,7 28,7 0,6 2,7 0,2 116,9 Ylläpitokulut ja rahastojen välittömät kulut -21,6-6,5-0,3-1,4-29,8 Nettotuotot 63,1 22,2 0,3 1,3 0,2 87,1 Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot/-tappiot Vaihto-omaisuuskiinteistöjen luovutusvoitot/-tappiot 0,2 1,4 1,6 Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta 21,3 4,8 0,1 26,2 Hallinto ja markkinointi -6,6-2,1-0,9-0,8-1,5-11,9 21

Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut -0,1 1,0 0,9 Liikevoitto 78,0 24,9-0,5-0,8 1,1 1,2 103,9 Sijoituskiinteistöt Me 31.12.2007 31.12.2006 Sijoituskiinteistöjen käypä arvo kauden alussa 2 455,1 1 259,7 Kapiteelin hankinta 1 070,0 Hankitut sijoituskiinteistöt 115,1 94,3 Muut investoinnit sijoituskiinteistöihin 138,9 43,3 Myydyt sijoituskiinteistöt -277,0-37,7 Siirrot aineellisiin käyttöomaisuushyödykkeisiin/aineellisista käyttöomaisuushyödykkeistä 4,2-1,5 Siirrot vaihto-omaisuuskiinteistöistä 7,6 Muut siirrot -1,9 0,8 Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta 92,9 26,2 Sijoituskiinteistöjen käypä arvo kauden lopussa 2 534,9 2 455,1 Sijoituskiinteistöt ovat kiinteistöjä, joita konserni pitää hallussaan hankkiakseen vuokratuottoa tai omaisuuden arvonnousua. Sponda on valinnut sijoituskiinteistöjensä arvostusmenetelmäksi käyvän arvon menetelmän, jolloin käyvän arvon muutokset kirjataan tuloslaskelmaan. Spondan sijoituskiinteistöjen käyvät arvot vahvistetaan yhtiön oman kassavirtaperusteisen tuottoarvolaskennan tuloksena. Arviointimenetelmä on kansainvälisten arviointistandardien (IVS) mukainen. Koko kiinteistöjen käyvän arvon laskennassa käytetty aineisto tarkastutetaan vähintään kaksi kertaa vuodessa ulkopuolisella asiantuntijalla, jolla varmistetaan laskennassa käytettyjen parametrien ja arvojen perustuvan markkinahavaintoihin. Koko Spondan kiinteistökanta arvioitiin vuoden 2007 lopussa Catella Property Oy:n toimesta. Konsernin merkittävimmät investointisitoumukset ovat seuraavista kohteista: City-Center -projektin kehitystyöt jatkuvat suunnitelmien mukaisesti. Keskustan huoltotunneliin liittyvien maanalaisten huoltotilojen rakentaminen aloitetaan alkuvuodesta 2008. City-Centerin uudistustyön arvioidaan valmistuvan vuonna 2011 ja sen kokonaisinvestoinnin arvioidaan olevan noin 110 milj. euroa. Vuosaaren sataman logistiikka-alue ja porttirakennus nousivat harjakorkeuteensa tammikuussa 2008. Myös pysäköintilaitoksen ja matkustajaterminaalin osalta rakentaminen alkoi suunnitellusti vuoden 2008 alussa. Hankkeen kokonaisinvestointi on noin 140 milj. euroa josta ensimmäisen, vuoden 2008 lopussa valmistuvan, vaiheen osuus on 100 milj. euroa. Sataman toiminta alkaa vuoden 2008 marraskuussa. Helsingin Itäkeskuksessa sijaitsevan liiketilakiinteistön rakentaminen alkoi ja etenee suunnitelman mukaisesti. Liikerakennuksen kokonaisinvestointi on noin 56 milj. euroa ja vuokrattava pinta-ala noin 21 500 m2. Kohde on kokonaan vuokrattu HOK Elannolle. Rakennus valmistuu vuoden 2008 loppuun mennessä. 22

Ruoholahdessa, osoitteessa Porkkalankatu 22, sijaitsevan toimistotalon rakentaminen etenee suunnitellusti. Hankkeen investointi on noin 29 milj. euroa ja vuokrattava pinta-ala noin 13 500 m2. Rakennus on lähes kokonaan vuokrattu, ja se valmistuu syksyllä 2008. Sponda aloitti toimistorakennuksen rakentamisen Helsingin Sörnäisiin osoitteeseen Lautatarhankatu 2. Kohteesta on vuokrattu 51 %. Hankkeen kokonaisinvestointi on noin 22 milj. euroa, ja kiinteistön vuokrattava pinta-ala on noin 9 200 m2. Arvioitu valmistumisaika on loppuvuonna 2008. Sponda ja Sponda Kiinteistöt (ent. Kapiteeli) valittiin huhtikuussa 2006 Tampereen Ratinan kauppakeskuksen ja siihen liittyvien alueiden kehityshankkeiden toteuttajiksi. Sponda suunnittelee alueelle 48 000 m2:n kauppakeskusta, jonka kokonaisinvestoinnin on arvioitu olevan noin 200 milj. euroa. Kohteen suunnittelu on meneillään, ja rakentamisen arvioidaan alkavan syksyllä 2008. Vaasan kaupunginhallitus valitsi lokakuussa 2007 Spondan kumppanikseen jatkokehittämään Vaasan käytöstä poistuvan linja-autoaseman paikalle kaavailtua kauppakeskusta. Tavoitteena on, että Sponda ja Vaasan kaupunki suunnittelevat ja kaavoittavat yhteistyössä tontin kauppakeskusta varten. Kaavoitusprosessin jälkeen Sponda ja kaupunki sopivat kaavoitettavan tontin kaupasta. Tontille tavoitellaan n. 40 000 m2:n rakennusoikeutta sekä lisäksi noin 1 000 autopaikkaa. Kauppakeskus valmistuu aikaisintaan vuonna 2010. Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet Me 31.12.2007 31.12.2006 Kirjanpitoarvo kauden alussa 19,5 8,8 Kapiteelin hankinta - 5,2 Lisäykset 1,9 4,5 Vähennykset -1,8 - Siirrot sijoituskiinteistöistä/ sijoituskiinteistöihin -3,4 1,5 Tilikauden poistot -0,6-0,5 Kirjanpitoarvo kauden lopussa 15,6 19,5 Vaihto-omaisuuskiinteistöt Vaihto-omaisuuskiinteistöihin kuuluu 74 kiinteistöä, jotka omistetaan pääasiassa kiinteistö- tai asunto-osakeyhtiöiden kautta. Me 31.12.2007 31.12.2006 Vaihto-omaisuuskiinteistöt kauden alussa 231,1 Kapiteelin hankinta 241,8 Myydyt vaihto-omaisuuskiinteistöt -186,3-10,7 Siirrot sijoituskiinteistöihin -7,6 Vaihto-omaisuuskiinteistöt kauden lopussa 37,2 231,1 Myytyjen vaihto-omaisuuskiinteistöjen 23

myyntituotot 221,9 12,3 Myytyjen vaihto-omaisuuskiinteistöjen tasearvo -186,3-10,7 Vaihto-omaisuuskiinteistöjen luovutusvoitot/-tappiot 35,6 1,6 Sampo Pankin velkomusvaatimus Helsingin käräjäoikeus velvoitti 11.1.2007 antamallaan tuomiolla Sponda Oyj:n suorittamaan Sampo Pankki Oyj:lle luottosopimuksen perusteella 7,6 milj.euroa korkoa, viivästyskorkoa ja oikeudenkäyntikuluja. Sponda Oyj jätti Helsingin hovioikeudelle valituksen Helsingin käräjäoikeuden päätöksestä 9.2.2007. Sampo Pankin velkomusvaatimus 7,6 milj.euroa kirjattiin kuluksi ja varauksiin vuoden 2006 tilinpäätöksessä. Vuodelle 2007 on kirjattu kuluksi ja varauksiin 0,6 milj. euroa. Verottajan päätös Sponda tiedotti 1.11.2007 osavuosikatsauksen yhteydessä verottajan päätöksestä poiketa yhtiön verovuodelta 2006 antamasta veroilmoituksesta vahvistettujen tappioiden vähennyskelpoisuuden osalta. Verotuksen oikaisulautakunta on muuttanut verottajan Sponda Kiinteistöt Oy:n (ent. Kapiteeli Oy) vahvistettujen tappioiden vähennyskelpoisuutta koskevaa päätöstä. Veroasiamiehellä on valitusoikeus vuoden 2008 loppuun mennessä. Mikäli oikaisulautakunnan päätös jää lainvoimaiseksi, on yhtiöllä käytettävissään vahvistettuja tappioita verovuosilta 1996-1999 yhteensä noin 558 milj. euroa. Ratkaisulla ei ole vaikutusta Spondan vuoden 2007 tulokseen. Vastuusitoumukset Velat, joiden vakuudeksi annettu kiinnityksiä kiinteistöön ja osakkeita Me 31.12.2007 31.12.2006 Rahalaitoslainat, joista vakuus on annettu 12,1 15,8 Annetut kiinnitykset 81,9 0,2 Pantattujen osakkeiden kirjanpitoarvo 0,0 149,7 Annetut takaukset 0,0 17,1 Vakuudet yhteensä 81,9 167,0 Vuokra- ja muut vastuut 31.12.2007 31.12.2006 Me Vuokravastuut 28,1 22,9 Muut vastuut 0,1 0,1 Annetut kiinnitykset 2,3 2,3 Annetut takaukset 7,5 0,1 24

Korkojohdannaiset 31.12.2007 31.12.2006 Me Koronvaihtosopimukset, pääoman nimellisarvo 660,0 541,8 Koronvaihtosopimukset, käypä arvo 10,0 2,3 Ostetut korkokatto-optiot, nimellisarvo 557,0 737,0 Ostetut korkokatto-optiot, käypä arvo 14,7 10,0 Korkotermiinit, nimellisarvo 50,0 - Korkotermiinit, käypä arvo 0,0 - Konsernin tunnusluvut 10-12/07 10-12/06 1-12/07 1-12/06 Tulos/osake, e 0,16 0,13 1,27 0,61 Omavaraisuusaste, % 32 20 Nettovelkaantumisaste, % 175 334 Osakekohtainen nettovarallisuus, e 8,40 7,45 Operatiivinen kassavirta/osake, e 0,22 0,17 0,81 0,56 Tunnuslukujen laskentakaavat Tulos/osake, e = Emoyhtiön omistajien osuus tilikauden tuloksesta Tilikauden keskimääräinen osakeantioikaistu kappalemäärä osakkeiden Omavaraisuusaste, % = 100 X Oma pääoma Taseen loppusumma - saadut ennakot Nettovelkaantumis-aste, % Osakekohtainen oma pääoma, e Operatiivinen kassavirta/osake, e 1) EPRA osakohtainen oma pääoma, e = 100 X Korollinen vieras pääoma rahavarat Oma pääoma = Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma 31.12. Osakkeiden osakeantioikaistu lukumäärä 31.12. = Liikevoitto -/+ Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta +/- Varausten muutokset +/- Etuuspohjaiset eläkekulut - Kassavirtavaikutteiset rahoitustuotot ja kulut - Kassavirtavaikutteiset verot Tilikauden keskimääräinen osakeantioikaistu osakkeiden kappalemäärä = Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma 31.12. + Kiinteistöjen käypään arvoon arvostuksesta ja poistoerosta syntynyt laskennallinen verovelka - Kiinteistöjen laskennallisesta verovelasta syntynyt goodwillarvo Osakkeiden osakeantioikaistu lukumäärä 31.12. 25

1) Pitkäaikaisten varojen myyntivoitot on vähennetty liikevoitosta ja myyntitappiot on lisätty liikevoittoon vuosina 2004-2006. Lähipiiritapahtumat Lähipiirin kanssa toteutuivat seuraavat liiketapahtumat: Vuokratulot valtion laitoksilta ja yhtiöiltä olivat 24,9 milj.euroa vuonna 2007 (1-12/2006: 13,6 milj.euroa). Hallituksen jäsenet omistivat 3 970 osaketta ja johtoryhmä 31 368 osaketta 31.12.2007 (31.12.2006: 48 009 ja 7 682 osaketta). Suomen valtion omistusosuus Spondan osakkeista oli 31.12.2007 34,3 % (31.12.2006: 34,3 %). Sponda myi Suomen valtion kanssa sovitun osto-option mukaisesti kolme maa-aluetta noin 65 milj.eurolla helmikuussa 2007. Johdolle myönnettyjä lainoja ei ollut 31.12.2007 tai 31.12.2006. Johdon työsuhde-etuudet 1-12/2007 1-12/2006 Johdon palkat ja palkkiot 1,2 1,0 Johdon kannustinpalkkiot 0,4 0,2 Johdon osakeperusteiset etuudet 0,9 1,1 Yhteensä 2,5 2,3 Merkittävä kiinteistökauppa Sponda myi 30.3.2007 allekirjoitetulla kaupalla Whitehall Street Estate Limitedille ja Niam Nordic Investment Fund III:lle yhtiön strategiaan kuulumattomia kiinteistöyhtiöiden osakkeita sekä toimitilakiinteistöjä ja maa-alueita 401,1 milj. eurolla. Kauppaan kuului yhteensä 564 kiinteistökohdetta, joista 43 oli sijoituskiinteistöjä. Kaupasta kirjattiin maaliskuussa myyntivoittoa noin 18 milj.euroa, joka toisella kvartaalilla suoritetussa kauppahinnan tarkistuksessa pieneni 1,3 milj. euroa. Sponda vastaa rahaston ja sen kiinteistöomaisuuden manageroinnista. Katsauskauden jälkeiset tapahtumat Kiinteistösijoitusyhtiö Sponda laski omistusosuuttaan kiinteistökohteiden johtamisen palveluita tuottavassa Ovenia Oy:ssä 55 prosentista 45 prosenttiin. 26