Porvoon sote-kiinteistöjen yhtiöittäminen Keskinäisten kiinteistöyhtiöiden taloudellinen mallinnus 2.3.2016
Johdanto Rahoituksen neuvontapalvelut Inspira Oy ( Inspira ) on tehnyt Porvoon kaupungin toimeksiannosta selvityksen Porvoon kaupungin sote-kiinteistöjen mahdollisesta yhtiöittämisestä. Selvityksen kohteena ovat olleet seuraavat kiinteistöt: Johannisbergin vanhainkodin kiinteistöt Näsin terveyskeskuksen kiinteistö Rauhankadun neuvola Selvityksessä on esitelty muun muassa mahdollisia rakennevaihtoehtoja (esim. yhtiömuodot ja yhtiöiden määrät) ja siirtojen toteutustapaa (esim. liiketoimintakauppa ja apportti). Alustavan pohdinnan perusteella Porvoon kaupunki näkee apporttisiirron parhaan vaihtoehtona siten, että Johannisbergin kohteet ja Näsin terveyskeskuksen kohteet + Rauhankadun neuvola siirretään omiin Porvoon kaupungin kokonaan omistamiin keskinäisin kiinteistöosakeyhtiöihin. Toisena mahdollisena vaihtoehtona nähtiin, että Johannisbergin kohteet siirrettäisiin kaupungin asuntoyhtiöön ja Näsin + Rauhankadun kohteen omaan keskinäiseen kiinteistöosakeyhtiöön. Laskelmat on tehty siltä pohjalta, että Johannisbergin kohteet siirretään omaan keskinäiseen kiinteistösakeyhtiöön ja Rauhankadun sekä Näsin kohteet omaan keskinäiseen kiinteistöosakeyhtiöön. Laskelmat perustuvat Porvoon kaupungin toimittamiin lähtötietoihin ja julkisesti saatavilla oleviin tietoihin. 2.3.2016 2
Laskennan keskeiset oletukset /1 Yleiset oletukset Yhtiömuoto ja omaisuuden siirtotapa Ajoitus ja kustannusten indeksointi Poistot Johannisbergin vanhainkodin kohteet ja kohteiden irtaimisto (ilman Poppelia) siirretään keskinäiseen kiinteistösakeyhtiöön. Siirrot tehdään apporttina. Näsin terveyskeskuksen kohteet irtaimistoineen ja Rauhankadun neuvola (huom! Irtaimistosta ei tietoa) siirretään keskinäiseen kiinteistöosakeyhtiöön. Siirrot tehdään apporttina. Laskelmissa on oletettu, että siirrot tapahtuvat tilikauden 2016 alussa. Kiinteistön ylläpito-, energia- ja hallinnon kustannukset indeksoidaan 2,0 % vuodessa alkaen vuodesta 2016. Keskinäisten kiinteistöosakeyhtiöiden ei tarvitse tehdä suunnitelman mukaisia poistoja vaan poistoja tehdään vuosittain sen verran, että tilikauden tulos on nolla. Irtaimisto poistetaan viidessä vuodessa tasapoistoin. Varainsiirtovero Investoinnit Yhtiöt maksavat 4 %:n varainsiirtoveron kohteiden teknisestä arvosta, joka tässä laskelmassa on oletettu kuvaavan kohteiden käypiä arvoja. Varainsiirtoveron määrä kasvattaa kohteiden arvoa taseessa (kohteiden arvo taseessa alussa = tekninen arvo + varainsiirtovero). Varainsiirtovero maksetaan ensimmäisen vuoden alussa. Kohteille ei ole erikseen oletettu ylläpitoinvestointeja. Johannisberg Syreenille tehdään vuosina 2018-2021 noin 40 MEUR investoinnit, kun kohde muutetaan palveluasunnoiksi. Näsin terveysaseman osastolle 3-4 uusitaan sprinklerijärjestelmä vuonna 2016 (noin 0,5 MEUR). Irtaimistoon tehdään vuosittain poistoja vastaava määrä investointeja. Rahoitus Yhtiöiden operatiiviset kulut (ylläpito, energia, vesi, maanvuokra, kiinteistövero, irtaimiston investoinnit ja muut kulut) katetaan hoitovastikkeilla. Johannisbergin kohteiden sekä Näsin ja Rauhankadun kohteiden varainsiirtoverot ja investoinnit maksetaan lainarahoituksella (korko 2,0%, 20 vuoden takaisinmaksuaika, tasalyhennys). Yhtiöt keräävät rahoitusvastikkeita kattaakseen korot ja lyhennykset. 2.3.2016 3
Laskennan keskeiset oletukset /2 Kiinteistökokonaisuuksien oletukset Maanvuokrat Maanvuokrat perustuvat maa-alan arvioituun Ara-hintaan perustuvaan arvoon ja 5 %:n vuotuiseen tuottovaatimukseen. Tonttien arvot on oletettu seuraavasti: Johannisberg 1,4 MEUR Näsi 4,0 MEUR Rauhankatu 0,3 MEUR Kiinteistövero Kiinteistöverot perustuvat arvoituihin kiinteistöjen verotusarvoihin. Kiinteistöjen verotusarvot pohjautuvat Valtiovarainministeriön asetukseen rakennusten jälleenhankinta-arvon perusteista. Terveyskeskusten ja neuvolan osalta osalta jälleenhankinta-arvo lasketaan 979,4 euroa / m2 ja vanhainkodin kohteiden osalta 860,9 euroa / m2. Tässä laskelmassa on käytetty arvonlaskennan pohjana kerrosneliöitä. Laskennallisia verotusarvoja on korjattu asetuksen mukaisesti tekijällä 0,75 sekä ikäalennuksella, joka on 1 % vuodessa rakennuksen rakennusvuodesta / saneerausvuodesta lähtien. Kohteiden verotusarvot laskevat joka vuosi ikäalennuksen verran eli 1 %:n vuodessa. Johannisberg Syreenin osalta verotusarvon oletetaan nousevan investointien myötä vuonna 2018. Kiinteistöveroprosenttina sovelletaan Porvoon kaupungin yleistä kiinteistöveroprosenttia vuodelta 2015 eli 1,30 %. Huom! Kiinteistöverot on arvioitu hyvin karkealla tasolla. Lopullinen kiinteistöveron määrä perustuu verottajan laskelmiin. Muut kustannukset Yhtiöillä oletetaan olevan muita kustannuksia liittyen hallintoon seuraavasti: Johannisberg 20 TEUR / vuosi (2015 hintataso) Näsi + Rauhankatu 25 TEUR / vuosi (2015 hintataso) Muuta Laskelmissa ei ole oletettu käyttöpääomaa. 2.3.2016 4
Laskennan keskeiset oletukset /3 Rakennuskohtaiset oletukset Kohteet Johannisbergin vanhainkodin kohteet Kerrospinta-ala (kem2) Kiinteistöjen tekniset arvot (EUR) Ylläpidon kustannus (EUR/kem2/kk), 2015 hintataso Ylläpidon kustannus vuodessa, 2015 hintataso Energian ja veden kustannukset (EUR/kem2/kk) Energiakustannukset vuodessa, 2015 hintataso Johannisberg Syreeni A 3 375 3 501 066 4,64 187 920 1,91 77 153 Johannisberg palveluasunnot C 854 1 170 940 4,64 47 551 1,91 19 522 Johannisberg Matilda D 554 679 173 4,64 30 847 1,91 12 664 Johannisberg Palveluasunnot E 202 216 347 4,64 11 247 1,91 4 618 Johannisberg Palveluasunnot F 143 84 490 4,64 7 962 1,91 3 269 Johannisberg ent. johtajan as. G 145 169 319 4,64 8 074 1,91 3 315 Yhteensä 5 273 5 821 335 293 601 120 541 Näsin terveyskeskuksen kohteet ja Rauhankadun neuvola Näsin terveysasema osasto 1-2. A,B 1 783 3 393 941 3,35 71 677 1,63 34 918 Näsin terveysasema osasto 3-4. D 3 503 5 065 507 3,35 140 821 1,63 68 603 Näsin terveysasema. E 6 090 10 079 260 3,35 244 818 1,63 119 267 Näsin terveysasema Tubi. C 3 251 5 501 034 3,35 130 690 1,63 63 668 Näsin terveysasema Ent apteekki 170 362 329 3,35 6 834 1,63 3 329 Näsin terveysasema Huoltohalli 126 135 400 3,35 5 065 1,63 2 468 Rauhankadun neuvola 1 078 1 944 965 5,82 75 288 2,61 33 718 Yhteensä 16 001 26 482 436 675 192 325 970 Lähde: Porvoon kaupungin toimittamat lähtötiedot 2.3.2016 5
Keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö Johannisberg Tuloslaskelma TULOSLASKELMA (EUR) 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 LIIKEVAIHTO Rahoitusvastikkeet 2 329 16 183 17 374 128 505 822 080 1 580 976 2 701 927 2 566 831 2 438 489 2 316 565 EUR / neliö / kk 0,0 0,3 0,3 2,0 13,0 25,0 42,7 40,6 38,5 36,6 Hoitovastikkeet 543 867 553 837 572 213 582 519 593 042 603 786 614 755 625 953 637 385 649 056 EUR / neliö / kk 8,6 8,8 9,0 9,2 9,4 9,5 9,7 9,9 10,1 10,3 Liikevaihto yhteensä 546 196 570 020 589 587 711 025 1 415 122 2 184 762 3 316 682 3 192 784 3 075 874 2 965 621 Kiinteistöjen ylläpito- ja energiakustannukset Kiinteistöjen ylläpitokustannukset 299 473 305 462 311 571 317 803 324 159 330 642 337 255 344 000 350 880 357 898 Kiinteistöjen energiakustannukset 122 952 125 411 127 919 130 477 133 087 135 748 138 463 141 233 144 057 146 939 Muut kulut Maanvuokrat 69 173 70 556 71 968 73 407 74 875 76 373 77 900 79 458 81 047 82 668 Kiinteistöverot 27 066 26 795 34 727 34 380 34 036 33 695 33 358 33 025 32 695 32 368 Muut kustannukset 20 400 20 808 21 224 21 649 22 082 22 523 22 974 23 433 23 902 24 380 Poistot ja arvonalentumiset Suunnitelman mukaiset poistot 4 804 16 447 15 865 25 312 524 286 998 312 1 948 637 1 851 445 1 759 113 1 671 398 LIIKETULOS 2 329 4 541 6 314 107 998 302 598 587 468 758 095 720 190 684 180 649 971 Rahoitustuotot ja kulut Muut korko- ja rahoitustuotot 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Korkokulut ja muut rahoituskulut 2 329 4 541 6 314 107 998 302 598 587 468 758 095 720 190 684 180 649 971 TULOS ENNEN TILINPÄÄTÖSSIIRTOJA JA VEROJA 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Tuloverot 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 TILIKAUDEN TULOS 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2.3.2016 6
Keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö Johannisberg Tase TASE (EUR) 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 TASE - VASTAAVAA Pysyvät vastaavat Maa-alueet 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Rakennukset ja rakennelmat 6 054 188 6 042 546 6 231 485 16 210 978 25 691 496 44 697 988 42 754 155 40 907 514 39 153 205 37 486 611 Irtaimisto 24 020 24 020 24 020 24 020 24 020 24 020 24 020 24 020 24 020 24 020 Pysyvät vastaavat yhteensä 6 078 209 6 066 566 6 255 505 16 234 998 25 715 516 44 722 008 42 778 175 40 931 534 39 177 225 37 510 632 Vaihtuvat vastaavat Rahat ja pankkisaamiset 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Vaihtuvat vastaavat yhteensä 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 VASTAAVAA YHTEENSÄ 6 078 209 6 066 566 6 255 505 16 234 998 25 715 516 44 722 008 42 778 175 40 931 534 39 177 225 37 510 632 TASE - VASTATTAVAA Oma pääoma Osakepääoma (sis. svop-rahaston) 5 845 355 5 845 355 5 845 355 5 845 355 5 845 355 5 845 355 5 845 355 5 845 355 5 845 355 5 845 355 Edellisten tilikausien voitto (tappio) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Tilikauden voitto (tappio) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Oma pääoma yhteensä 5 845 355 5 845 355 5 845 355 5 845 355 5 845 355 5 845 355 5 845 355 5 845 355 5 845 355 5 845 355 Vieras pääoma Lainat rahoituslaitoksilta 232 853 221 211 410 150 10 389 643 19 870 161 38 876 653 36 932 820 35 086 179 33 331 870 31 665 276 Lyhytaikaiset korottomat velat 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Vieras pääoma yhteensä 232 853 221 211 410 150 10 389 643 19 870 161 38 876 653 36 932 820 35 086 179 33 331 870 31 665 276 VASTATTAVAA YHTEENSÄ 6 078 209 6 066 566 6 255 505 16 234 998 25 715 516 44 722 008 42 778 175 40 931 534 39 177 225 37 510 632 2.3.2016 7
Keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö Johannisberg Kassavirta KASSAVIRTALASKELMA (EUR) 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Liiketoiminnan rahavirta Käyttökate (+) 7 133 20 987 22 178 133 309 826 884 1 585 780 2 706 731 2 571 635 2 443 293 2 321 369 Maksetut verot (-) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Liiketoiminnan rahavirta 7 133 20 987 22 178 133 309 826 884 1 585 780 2 706 731 2 571 635 2 443 293 2 321 369 Käyttöpääoman muutos Lyhytaikaisten saamisten lisäys (-) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Lyhytaikaisten velkojen lisäys (+) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Rahavirta ennen investointeja 7 133 20 987 22 178 133 309 826 884 1 585 780 2 706 731 2 571 635 2 443 293 2 321 369 Investointien rahavirta Varainsiirtovero (-) 232 853 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Investoinnit (-) 4 804 4 804 204 804 10 004 804 10 004 804 20 004 804 4 804 4 804 4 804 4 804 Rahavirta ennen rahoitusta -230 525 16 183-182 626-9 871 495-9 177 920-18 419 024 2 701 927 2 566 831 2 438 489 2 316 565 Rahoituksen rahavirta Saadut korot (+) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Maksetut lainojen korot (-) 2 329 4 541 6 314 107 998 302 598 587 468 758 095 720 190 684 180 649 971 Lainan nostot: Lainat kaupungilta / rahoituslaitoksilta (+) 232 853 0 200 000 10 000 000 10 000 000 20 000 000 0 0 0 0 Lainan lyhennykset: Lainat rahoituslaitoksilta (-) 0 11 643 11 061 20 508 519 482 993 508 1 943 833 1 846 641 1 754 309 1 666 593 Osingot (-) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Oman pääoman lisäys (+) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Rahavirta yhteensä 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Rahavarat tilikauden alussa 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Rahavarojen muutos 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Rahavarat tilikauden lopussa 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2.3.2016 8
Keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö Näsi ja Rauhankatu Tuloslaskelma TULOSLASKELMA (EUR) 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 LIIKEVAIHTO Rahoitusvastikkeet 15 593 108 371 102 953 97 805 92 915 88 269 83 856 79 663 75 680 71 896 EUR / neliö / kk 0,1 0,6 0,5 0,5 0,5 0,5 0,4 0,4 0,4 0,4 Hoitovastikkeet 1 451 868 1 475 718 1 500 087 1 524 983 1 550 419 1 576 403 1 602 947 1 630 061 1 657 757 1 686 045 EUR / neliö / kk 7,6 7,7 7,8 7,9 8,1 8,2 8,3 8,5 8,6 8,8 Liikevaihto yhteensä 1 467 461 1 584 089 1 603 039 1 622 788 1 643 334 1 664 672 1 686 803 1 709 724 1 733 436 1 757 941 Kiinteistöjen ylläpito- ja energiakustannukset Kiinteistöjen ylläpitokustannukset 688 696 702 470 716 519 730 850 745 467 760 376 775 584 791 095 806 917 823 055 Kiinteistöjen energiakustannukset 332 489 339 139 345 922 352 840 359 897 367 095 374 437 381 925 389 564 397 355 Muut kulut Maanvuokrat 214 949 219 248 223 633 228 105 232 667 237 321 242 067 246 908 251 847 256 884 Kiinteistöverot 138 278 136 895 135 526 134 171 132 829 131 501 130 186 128 884 127 595 126 319 Muut kustannukset 25 500 26 010 26 530 27 061 27 602 28 154 28 717 29 291 29 877 30 475 Poistot ja arvonalentumiset Suunnitelman mukaiset poistot 51 957 129 922 126 023 122 320 118 802 115 460 112 284 109 268 106 403 103 680 LIIKETULOS 15 593 30 406 28 886 27 442 26 070 24 766 23 528 22 351 21 234 20 172 Rahoitustuotot ja kulut Muut korko- ja rahoitustuotot 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Korkokulut ja muut rahoituskulut 15 593 30 406 28 886 27 442 26 070 24 766 23 528 22 351 21 234 20 172 TULOS ENNEN TILINPÄÄTÖSSIIRTOJA JA VEROJA 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Tuloverot 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 TILIKAUDEN TULOS 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2.3.2016 9
Keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö Näsi ja Rauhankatu Tase TASE (EUR) 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 TASE - VASTAAVAA Pysyvät vastaavat Maa-alueet 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Rakennukset ja rakennelmat 28 041 733 27 963 769 27 889 702 27 819 339 27 752 494 27 688 991 27 628 663 27 571 352 27 516 906 27 465 182 Irtaimisto 259 784 259 784 259 784 259 784 259 784 259 784 259 784 259 784 259 784 259 784 Pysyvät vastaavat yhteensä 28 301 517 28 223 552 28 149 486 28 079 122 28 012 277 27 948 774 27 888 447 27 831 135 27 776 690 27 724 966 Vaihtuvat vastaavat Rahat ja pankkisaamiset 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Vaihtuvat vastaavat yhteensä 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 VASTAAVAA YHTEENSÄ 28 301 517 28 223 552 28 149 486 28 079 122 28 012 277 27 948 774 27 888 447 27 831 135 27 776 690 27 724 966 TASE - VASTATTAVAA Oma pääoma Osakepääoma (sis. svop-rahaston) 26 742 220 26 742 220 26 742 220 26 742 220 26 742 220 26 742 220 26 742 220 26 742 220 26 742 220 26 742 220 Edellisten tilikausien voitto (tappio) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Tilikauden voitto (tappio) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Oma pääoma yhteensä 26 742 220 26 742 220 26 742 220 26 742 220 26 742 220 26 742 220 26 742 220 26 742 220 26 742 220 26 742 220 Vieras pääoma Lainat rahoituslaitoksilta 1 559 297 1 481 333 1 407 266 1 336 903 1 270 058 1 206 555 1 146 227 1 088 916 1 034 470 982 746 Lyhytaikaiset korottomat velat 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Vieras pääoma yhteensä 1 559 297 1 481 333 1 407 266 1 336 903 1 270 058 1 206 555 1 146 227 1 088 916 1 034 470 982 746 VASTATTAVAA YHTEENSÄ 28 301 517 28 223 552 28 149 486 28 079 122 28 012 277 27 948 774 27 888 447 27 831 135 27 776 690 27 724 966 2.3.2016 10
Keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö Näsi ja Rauhankatu Kassavirta KASSAVIRTALASKELMA (EUR) 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Liiketoiminnan rahavirta Käyttökate (+) 67 550 160 328 154 909 149 762 144 871 140 226 135 812 131 620 127 636 123 852 Maksetut verot (-) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Liiketoiminnan rahavirta 67 550 160 328 154 909 149 762 144 871 140 226 135 812 131 620 127 636 123 852 Käyttöpääoman muutos Lyhytaikaisten saamisten lisäys (-) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Lyhytaikaisten velkojen lisäys (+) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Rahavirta ennen investointeja 67 550 160 328 154 909 149 762 144 871 140 226 135 812 131 620 127 636 123 852 Investointien rahavirta Varainsiirtovero (-) 1 059 297 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Investoinnit (-) 551 957 51 957 51 957 51 957 51 957 51 957 51 957 51 957 51 957 51 957 Rahavirta ennen rahoitusta -1 543 704 108 371 102 953 97 805 92 915 88 269 83 856 79 663 75 680 71 896 Rahoituksen rahavirta Saadut korot (+) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Maksetut lainojen korot (-) 15 593 30 406 28 886 27 442 26 070 24 766 23 528 22 351 21 234 20 172 Lainan nostot: Lainat kaupungilta / rahoituslaitoksilta (+) 1 559 297 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Lainan lyhennykset: Lainat rahoituslaitoksilta (-) 0 77 965 74 067 70 363 66 845 63 503 60 328 57 311 54 446 51 723 Osingot (-) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Oman pääoman lisäys (+) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Rahavirta yhteensä 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Rahavarat tilikauden alussa 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Rahavarojen muutos 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Rahavarat tilikauden lopussa 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2.3.2016 11