VUOSIKERTOMUS 2013 Järvenpään Mestariasunnot-konserni JÄRVENPÄÄN MESTARIASUNNOT OY 1
SUOMEN PALKITUIN VUOKRATALOYHTIÖ Suomen ilmastoystävällisin kerrostalo 2013 Helsingin seudun ilmastopalkinto 2013 Kestävän kehityksen "Järkevä"-palkinto 2011 Vuoden rakennuttaja 2010 Vuoden asuntovaikuttaja 2010 Teknologiasta tuotteeksi säätiön palkinto 2008 JÄRVENPÄÄN MESTARIASUNNOT JÄRVENPÄÄN MESTARIASUNNOT OY Mannilantie 43, 2. krs 04400 JÄRVENPÄÄ Tel. (09) 279 8340 e-mail: asiakaspalvelu@mestariasunnot.fi www.mestariasunnot.fi 2
SISÄLLYSLUETTELO Toimitusjohtajan katsaus 4 Veikko Simunaniemi Yhtiön ja konsernin toiminnasta 5 Yrityksen tietoja ja tunnuslukuja vuodelta 2013 Kiinteistöjen ylläpito- ja ympäristöasiat 10 Kulutuksen, kunnossapidon ja korjaustoiminnan tietoja Talous 11 Keskeiset taloustiedot ja tunnusluvut Tulevaisuuden näkymiä 14 Tilinpäätös (Mestariasunnot Oy) 15 Rahoituslaskelma, tuloslaskelma ja tase Tilinpäätös (Mestariasunnot-konserni) 19 Rahoituslaskelma, tuloslaskelma ja tase Torpantielle rakennettava "Mestaritorppa" voitti vuonna 2013 Suomen ilmastoystävällisin kerrostalo -palkinnon. 3
TOIMITUSJOHTAJAN KATSAUS toteutetaan energiatehokkaina ja uusiutuvilla energialähteillä, jotta asumiskustannukset olisivat kohtuulliset. Veikko Simunaniemi Toimitusjohtaja Järvenpään kaupunki perusti Järvenpään Mestariasunnot Oy:n vuonna 1995 yhdistämään kaikki kaupungin omistamat vuokratalot kokonaistaloudellisuuden ja kiinteistöjen arvon säilymisen kannalta paremmin hallittavaksi kokonaisuudeksi. Kaupunki omistaa Järvenpään Mestariasunnot Oy:n kokonaan ja Järvenpään Mestariasunnot Oy omistaa vuonna 2008 perustetun Mestaritoiminta Oy:n kokonaan. Järvenpään Mestariasunnot Oy:n perustehtävä on hallinnoida, vuokrata ja rakentaa vuokra-asuntoja sekä vastata niiden ylläpidosta ja arvon säilymisestä. Mestaritoiminta Oy:n perustehtävä on tuottaa laadukkaita kiinteistöjen ylläpitopalveluita ja rakentaa kiinteistöjä Järvenpään Mestariasunnot Oy:n ja Järvenpään kaupungin tarpeisiin. Järvenpään Mestariasunnot Oy toimii omakustannusperiaatteen mukaisesti voittoa tuottamatta ja kiinteistöjen ylläpito- ja lainanhoidon kustannukset katetaan kokonaisuudessaan vuokratuotoilla. Mestaritoiminta Oy tuottaa palveluita ainoastaan kaupunkikonsernille. Kaupunki ei avusta yhtiöiden toimintaa vaan kaikki toiminnan kustannukset katetaan vuokratuotoilla ja palvelumaksuilla. Mestariasuntokanta muodostuu 52 kiinteistöstä, joista kaksi on ollut rakenteilla toimintavuoden aikana. Saunaniityn 43 asunnon rivitalohanke valmistui ja Kinnariin rakenteilla oleva 45 asunnon kerrostalo Mestaritorppa oli harjakorkeudessa tilikauden lopussa. Valmiita vuokra-asuntoja oli vuoden 2013 lopulla 1729 ja ne tarjoavat kodin yli kolmelle tuhannelle järvenpääläiselle. Olemassa olevan asuntokannan kunnostuksia toteutetaan suunnitelmallisesti ja useat kiinteistöt ovat saaneet mm. uuden ilmeen ulkoasuunsa, viimeisimmät Seutulantiellä. Uudisrakennukset Vuosi 2013 oli Järvenpään Mestariasunnot Oy:n kahdeksastoista toimintavuosi ja se toteutui talousarvion linjausten mukaisesti. Liikevaihto kasvoi 6 % edelliseen vuoteen ja oli 13 miljoona. Liikevoitoksi muodostui 3 miljoonaa. Aktivoituja hankintoja tehtiin 11,6 miljoonalla. Pitkäaikaisia lainoja lyhennettiin 3,7 miljoonaa. Kokonaislainasaldo 31.12.2013 oli 105,0 miljoonaa ja taseen loppusumma 114,7 miljoonaa. Omavaraisuusaste oli vuoden lopussa 6 %, mikä on tyypillistä vuokrataloyhtiölle, jonka uudis- ja perusparannushankkeiden rahoitus perustuu 100 % lainarahoitukseen. Vuokrantarkistus oli 4 % vuodelle 2014 ja keskimääräiseksi neliövuokraksi muodostui 11,80. Asukastyytyväisyyskyselyn tulosten perusteella toiminta on kehittynyt erittäin hyvin ja on tällä hetkellä korkealla 8+ tasolla kouluarvosanoilla mitattuna. Tytäryhtiö Mestaritoiminta Oy toteuttaa kiinteistöjen ylläpitotoiminnan lisäksi Järvenpään Mestariasunnot Oy:n uudishankkeet. Tämän lisäksi yhtiö alkoi rakentaa Lepolan alueelle viidettä kaupungin käyttöön tulevaa päiväkotia. Mestaritoiminta Oy:n liikevaihto ja muut tuotot olivat 8,6 miljoonaa ja tilikauden tulos ennen tilinpäätössiirtoja ja veroja oli 269 tuhatta. Järvenpään Mestariasunnot Oy:n rakenteilla oleva Mestaritorppa voitti jaetun ensimmäisen sijan Green Building Councilin "Suomen ilmastoystävällisin kerrostalo 2013" kilpailussa. Kilpailun tarkoituksena oli kannustaa suomalaista rakennusalaa ympä ristö ystä vä lliseen rakentamiseen. Kohteen toteuttaa tytäryhtiö Mestaritoiminta Oy. Palkinto oli jo kuudes Järvenpään Mestariasunnot Oy:lle viime vuosina annettu valtakunnallinen tunnustus energiatehokkaasta rakentamisesta ja asukkaat huomioivasta ympäristömyönteisestä toiminnasta. Mestariasunnot konserni työllistää 40 kiinteistöalan ammattilaista. Tällä Mestari-ryhmällä on hyvä jatkaa työtä Mestariasukkaiden parhaaksi. 4
YHTIÖN TOIMINNASTA Emoyhteisö Järvenpään Mestariasunnot Oy:n emoyhteisö on Järvenpään kaupunki, joka omistaa yhtiön koko osakekannan, yhteensä 6 000 kpl osakkeita nimellisarvoltaan 186,63. Osakepääoma on 1.119.809,02. Toimiala Yhtiön toimialana on omistus- tai vuokraoikeuden nojalla hallita Järvenpään kaupungissa vuokraasuntotuotantoon osoitettuja kerros- ja pientalotontteja ja niille rakennettuja tai rakennettavia vuokra-asuntotaloja ja ylläpitää niitä, harjoittaa rakennuttamistoimintaa, sekä myös muiden kuin omistus- ja vuokraoikeuden nojalla hallitsemiensa kiinteistöjen ja asuntojen ylläpitoa ja vuokrausta. Toiminta-ajatus Toiminta-ajatuksena on tarjota toimivia koteja elämän eri vaiheisiin ja sujuvaa asumista. Visio Mestariasuntojen visiona on olla asumisen paras kumppani. Arvot Vastuullisuus Asukaslähtöisyys Hyvinvoiva henkilöstö Ympäristömyönteisyys Muuntautumiskyky Toiminta Mestariasuntojen toimintaperiaatteena on hallinnoida, vuokrata, ylläpitää ja lisärakentaa asuntokantaa kaupungin omistajapolitiikan ja yhtiön hallituksen päätösten mukaisesti. Kiinteistöjen hoito- ja ylläpitopalvelut sekä rakennustoiminta ostetaan pääosin tytäryhtiö Mestaritoiminta Oy:ltä ja toissijaisesti ulkopuolisilta toimijoilta. Sijoittuminen kaupunkikonserniin sekä tytär- ja osakkuusyhtiöt 5
YHTIÖN TOIMINNASTA Asuntokanta Asuntokanta muodostuu 52 kiinteistöstä, joista kaksi on ollut rakenteilla toimintavuoden aikana. Saunaniityn 43 asunnon rivitalohanke valmistui tilikauden aikana. Kinnariin rakenteilla oleva 45 asunnon kerrostalo Mestaritorppa oli hajakorkeudessa tilikauden lopussa. Mestaritorppa valittiin Suomen ilmastoystävällisimmäksi betonikerrostaloksi. Kukin kiinteistö muodostaa oman vuokranmääritysyksikön. Valmiita vuokranmääritysyksiköitä oli vuoden 2013 lopulla 51, joiden asuntomäärä on yhteensä 1 729 asuntoa, 93 846 m² ja 392 633m³. Omien tonttien yhteispinta-ala on 228 316 m², josta vuokratonttien pinta-ala on 12 389 m². Viiden kiinteistön tontit on vuokrattu Järvenpään kaupungilta; Polvipolku 3, Mittarikatu 6, Välskärinkatu 25, Ruukkukatu 6 ja Wärtsilänkatu 14. Huoneistotyypit 418 kpl 1h+k 869 kpl 2h+k 359 Kpl 3h+k 83 kpl >4h+k Mestariasuntojen ja Mestaritoiminnan hallituksen ja johtoryhmän KOHTI HUOMISTA -seminaari järjestettiin 8.11.2013 Järvenpää-talolla. Seminaarin tavoitteena oli hallituksen ja johtoryhmän tietoisuuden lisääminen ja yhteistoiminnan kehittäminen Järvenpään kaupunkikonsernissa. 6
YHTIÖN TOIMINNASTA Yhtiökokoukset - Järvenpään Mestariasunnot Oy Varsinainen yhtiökokous pidettiin 19.06.2013. Yhtiökokousedustajana on toiminut kaupunginjohtaja Erkki Kukkonen. Hallitus kokoontui tilikauden aikana 12 kertaa. Yhtiön hallitus Jäsen (19.06.2013 saakka) Pentti Virtanen, puheenjohtaja Kaija Tuuri Terho Pursiainen Pekka Heikkilä Leena Peltosaari Sirpa Laakso-Varis Jaana Suopellonmäki Paul Lindholm Jäsen (19.06.2013 alkaen) Eino Lehtinen (pj.) Taru Tiusanen (vara pj.) Kaija Tuuri Paavo Peltosaari Marsa Björkman Mikko Pöllä Jaana Suopellonmäki Sven Erik Thodén Hallitus on myöntänyt läsnäolo- ja puheoikeuden hallituksen kokouksissa yhtiökokousedustaja Erkki Kukkoselle. Hallituksen kokouksiin on kutsuttu myös kaupungin asuntoasioista vastaava suunnittelupäällikkö Kirsti Ruislehto. Varajäsenet (19.06.2013 saakka) Leena Hyttinen Jaana Viemerö Risto Salovaara Tero-Pekka Lehtonen Laura Rantala Leo Laurama Sven Erik Lehtonen Inga Aalto Varajäsenet (19.06.2013 alkaen) Lasse Puttonen Katri Kakko Pirjo Tirronen Petri Oikkonen Tea Hämäläinen Simo Tolkki Anja Virtanen Marja-Leena Valkonen Yhtiökokoukset - Mestaritoiminta Oy Varsinainen yhtiökokous pidettiin 16.06.2013. Yhtiökokouksessa käsiteltiin yhtiöjärjestyksen määräämät asiat. Ylimääräinen yhtiökokous pidettiin 25.11.2013, jossa päätettiiin Lepolan päiväkodin ja perhekeskuksen rakentamisesta. Yhtiön hallitus Jäsen (16.06.2013 saakka) Pentti Virtanen, puheenjohtaja Martti Karulinna Leena Peltosaari Jäsen (16.06.2013 alkaen) Jarkko Wallenius (pj.) Taru Tiusanen (vara pj.) Pentti Virtanen Markku Pyy Elisa Hyytiäinen Yhtiökokousedustajana on toiminut suunnittelupäällikkö Kirsti Ruislehto. Hallitus kokoontui tilikauden aikana viisi kertaa. Hallitus on myöntänyt läsnäolo- ja puheoikeuden hallituksen kokouksissa yhtiökokousedustaja Kirsti Ruislehdolle. Varajäsenet (19.06.2013 saakka) Kaija Tuuri Anssi Saarinen Tero-Pekka Lehtonen Varajäsenet (19.06.2013 alkaen) Anssi Taavila Katri Kokko Jaakko Veijalainen Petri Ovaska Sirpa Laakso-Varis Toimitusjohtaja - Molemmat yhtiöt Veikko Simunaniemi, Rkm, AIT, KIJO on toiminut molempien yhtiöiden toimitusjohtajana. 7
YHTIÖN TOIMINNASTA Asukashallinto Laki yhteishallinnosta vuokrataloissa tuli voimaan 1.3.1991 ja sitä sovelletaan kaikissa käyttö- ja luovutusrajoitusten alaisissa aravavuokrataloissa. Yhteishallinto tarkoittaa sitä, että myös asukkaat pääsevät osallistumaan vuokratalon hallintoon. Mestariasukashallinto toimii lakivelvoitetta laajemman yhtiössä kehitetyn asukashallintomallin mukaisesti. Asukkaiden kokous ylimpänä päättävänä elimenä valitsee asukastoimikunnan. Käytännössä samaan pihapiiriin kuuluvia vuokranmääritysyksiköitä on yhdistetty siten, että useissa kiinteistöissä on pidetty yhteisiä asukkaiden kokouksia. Asukkaiden kokous on valinnut asukastoimikunnan ja asukastoimikunta on valinnut keskuudestaan asukashallituksen jäsenen ja hänelle henkilökohtaisen varajäsenen. Asukaskehitystyö Asukashallitukseen kuuluu 32 jäsentä. Puheenjohtajana on toiminut Jaana Suopellonmäki. Asukashallituksen pressiryhmän tuottamana toimitettiin toimintavuoden aikana kaksi Mestariasukas-lehteä. Asukastyytyväisyys (isännöinti, asiakaspalvelu, talkkari, siivous, remppa - yhteenveto) 10,00 9,00 8,00 7,00 6,00 5,00 4,00 7,8 2010 8,0 2011 Sekä Järvenpään Mestariasuntojen, että Mestaritoiminnan asukastyytyväisyyttä tutkitaan vuosittaisella kyselyllä. Kouluarvosanoilla mitattuna (8,2) asukastyytyväisyys on hyvää luokkaa. 8,0 2012 8,2 2013 Asukashallitukseen kuuluu asukastoimikuntien valitsemat jäsenet kiinteistöittäin. Asukastoiminta on keskeinen osa modernia asukasdemokratiaa ja tapa kehittää asumisviihtyvyyttä. 8
YHTIÖN TOIMINNASTA Asukashallituksen jäsenet 2013 Suopellonmäki Jaana (puheenjohtaja) Aalto Inga Ahola Raili Alasimonen Pia Ekholm Taru Gustavsson Markku Halonen Satu-Maarit Heinsola Pirjo Honkavuo Raili Karjalainen Aki Karjalainen Seija Kauppala Airi Kela Jorma Kettunen Aija Koivistoinen Tuula Kukkonen Liisa Kulmala Toivo Lassinniemi Hilma Lehtinen Päivi Leskinen Ritva Luosujärvi Minna Nyström Björn Orfi nskij Oleg Otronen Päivi Pellinen Ari Saikkonen Aarne Salminen Pauli Salo Matti Suikkari Minna Taipale Pauli Thodén Sven-Erik Valkonen Maria-Leena Vieri Martti Tilintarkastajat ja asukasdemokratian mukaiset valvojat Varsinainen tilintarkastaja Pekka Klementti BDO Oy, KHT-yhteisö Vesa-Pekka Toivonen BDO-yhtiötarkastus Oy Varatilintarkastaja Ulla Maija Tuomela KHT, JHTT Erkki Yli-Rantala HTM Henkilöstö 2013 Mestariasunnot-konsernin johtoryhmä 2013 Järvenpään Mestariasunnot Oy:n palveluksessa oli 11 henkilöä vuonna 2013. Konsernin palveluksessa oli 40 henkilöä vuonna 2013. Konsernin henkilöstö muodostuu pääasiassa Mestaritoiminta Oy:n henkilöstöstä. Ansa Strandberg, talouspäällikkö Antti Räty, kiinteistöpäällikkö, Mestaritoiminta Oy Tero Passi, palvelupäällikkö, Mestaritoiminta Oy Kristiina Viertola, palvelupäällikkö Jarkko Piiparinen, rakennuttajapäällikkö Veikko Simunaniemi, toimitusjohtaja 9
KIINTEISTÖJEN YLLÄPITO- JA YMPÄRISTÖASIAT Kulutustiedot 2011 2012 2013 Lämmitysindeksi 42,86 41,12 38,67 Kw/Rm 3 Sähköindeksi 5,93 6,37 7,46 Kw/Rm 3 Vesi/jätevesi-indeksi 401,47 402,43 393,20 l/rm 3 /v KUNNOSSAPITO JA KORJAUS Kunnossapito-ohjelma Kiinteistökohtainen kunnossapito-ohjelma on ohjaavana suunnitelmana kiinteistöjen ylläpitokorjaustoiminnassa. Perusparannukset Kiinteistöihin ja asuinhuoneistoihin on tehty aktiivisesti perusparannuksia, jotka ovat kohottaneet huoneistojen laatutasoa. Putkivuotojen aiheuttamista putkistokorjauksista on siirrytty enenevässä määrin vesijohtojen täydelliseen uusimiseen huoneistokohtaisesti. Tilikauden aikana suoritettiin perusparannuksia mm: Seutulantie 9 ulkovaipan perusparannus Seutulantie 11 ulkovaipan perusparannus Haltianpolku 12 hissien uusiminen Haltianpolku 14 hissien uusiminen Kausikunnostus Toimenpiteiden tavoitteena on käydä kolmen vuoden välein jokaisessa asunnossa tekemässä asumisen kannalta olennaiset pienkorjaukset. Kunnostustöiden yhteydessä laaditaan huoneistokortti, josta käy ilmi tulevat kunnostustarpeet niin huoneistojen, yhteistilojen kuin rakennuksen vaipan osalta. Vuosikorjaukset Kiinteistöissä suoritettiin tavanomaisia vuosikunnostustöitä ja muuttoremontteja. Huoneistokorjauksilla on osittain kohotettu tarjottavien asuntojen kuntoa asumisuskollisuuden saavuttamiseksi. Uudisrakentaminen Saunaniityn 43 asunnon energiatehokas rivitalohanke valmistui tilikauden aikana. Kinnariin rakenteilla olevan 45 asunnon Mestaritorppa-kerrostalon rakentaminen aloitettiin kesällä ja runkotyöt olivat vesikatossa toimintavuoden 2013 lopulla. Mestaritorppa valittiin Suomen ilmastoystävällisimmäksi betonikerrostaloksi. Louttiin sijoittuva Tupalantie 15 on 12 asunnon neljäkerroksinen matalaenergia kerrostalohanke, jonka suunnittelu on käynnissä. Louttiin sijoittuva Mäkelänkatu 17 on noin 14 asunnon kerrostalohanke, jonka suunnittelu on käynnissä. Perhetukikeskus Auerkulmaan on suunnitteilla 12 asunnon hanke nuorille. Hanketta suunnitellaan yhteistyössä Järvenpään kaupungin sosiaalitoimen ja kaupunkikehityksen kanssa. 10
TALOUS Vuokrat 2013 Vuokrat tarkistettiin 1.1.2013 alkaen. Korotukset olivat keskimäärin 0,42 /m²/kk. Keskimääräiseksi vuokraksi muodostui 11,42 /m²/kk. Autopaikan vuokra oli 11 lämpöpaikka/kk, 6 kylmä paikka/kk ja saunamaksu oli 11 /kk. Vuokria alennettiin viidessä kiinteistössä energiasäästökilpailun ansiosta 1.7 alkaen. Asukkaiden vaihtuvuus % Saatavat snt/m 2 /kk 40% 20% 18,2% 17,0% 18,0% 15,4% 12,57snt 11,20snt 15,44snt 11,70snt 0% 2010 2011 2012 2013 2010 2011 2012 2013 Mestariasuntojen tytäryhtiö Mestaritoiminta Oy rakentaa Järvenpään kaupungin toimeksiannosta Lepolaan päiväkoti Pollen. 11
TALOUDEN TUNNUSLUKUJA - Järvenpään Mestariasunnot Oy Käyttöaste Käyttöaste% Asuntojen käyttöaste on hyvä. Kaikki asunnot on vuokrattu, ellei asuntoihin ole kohdistunut sellaisia korjaustoimia, joiden takia asunnossa ei ole voinut asua. Talousarvion toteutuminen Hoitokate T 99,90% 99,80% 99,90% 99,90% 2010 2011 2012 2013 2793 2840 2994 3035 Lainat Pitkäaikaisia lainoja lyhennettiin tilikaudella velkakirjaehtojen mukaisesti 3 716 720,46. Varsinaisia lyhennyksiä yhteensä 3.386.760,46 joka sisältää ylimääräisiä lyhennyksiä 329.960 (edellinen vuosi 3.590.031,02 ). Lainoja nostettiin perusparannuksiin 4.432.735 ja uudistuotantoon 7.002.654, eli yhteensä 11 435 389 (edellinen vuosi 10.754.886 ). Seuraavan tilikauden velkakirjaehtojen mukaiset lainanlyhennykset ovat noin 3.151.751,49. Yhtiön kokonaislainasaldo 31.12.2013 oli 104.966.785,06. Lyhennykset T 2532 2698 3590 3717 Liikevaihto kasvoi 719.357,71 (5,9 %) edelliseen vuoteen verrattuna. Hoitokatteeksi muodostui 3.035.417,10. Tilikauden tulos 2010 2011 2012 2013 Tilikauden tulos ennen tilinpäätössiirtoja ja veroja oli 660.386,77. Asuintalovarauksia kirjattiin 660.373,75. Tulokseksi muodostui siten + 13,02. Hallitus esittää yhtiökokoukselle, että yhtiön voitonjakokelpoiset varat jätetään taseeseen. 2010 2011 2012 2013 Tietoja konsernilainoista Konsernin lainajakauma 57,9 milj. 33,7 milj. 13,3 milj. Vanha asuntokanta Uudisrakennukset Senioriasunnot Aktivoidut hankinnat Aktivoidut hankinnat T Konsernin lainamäärät /as.m 2 T 11997 13 718 10 516 11 637 769 3258 1633 1119 2010 2011 2012 2013 Vanha asuntokanta Uudisrakennukset Senioriasunnot Yhteensä Aktivoituja hankintoja tehtiin 11.653.204,07 :n arvosta. 12
TALOUDEN TUNNUSLUKUJA - Mestaritoiminta Oy Liikevaihto Liikevoitto Liikevaihto T Liikevoitto T 10721 552 8632 8583 407 308 307 4183 2010 2011 2012 2013 2010 2011 2012 2013 Tilikauden voitto Oma pääoma Tilikauden voitto/tappio T Oma pääoma T 222 238 227 276 305 543 49 29 2010 2011 2012 2013 2010 2011 2012 2013 Tilikauden tulos Tilikauden tulos ennen tilinpäätössiirtoja ja veroja oli 268.879,39, josta tuloverojen määräksi muodostui 30.930,96. Tilikauden tulokseksi muodostui verojen jälkeen 237.948,43. Liikevaihdon määrään vaikuttaa oleellisesti rakennusurakointitoiminta. Saunaniityn rivitaloalue valmistui vuonna 2013. 13
TULEVAISUUDEN NÄKYMIÄ Helsingin seudun aiesopimustavoitteet vuosille 2012 2015 Järvenpään osalta on rakentaa uudistuotantoa 430 asuntoa /vuosi. Tästä määrästä 20 % tulee olla valtion tukemaa vuokra-asuntotuotantoa (ARA ja ASO) eli 86 asuntoa vuodessa. Mestariasunnot tavoittelee tästä määrästä noin puolta eli 43 asuntoa vuodessa. Uusia Mestarihankkeita suunnitellaan Louttiin ja Pajalaan. Kinnarin alueelle on rakenteilla 45 asunnon energiatehokas Mestaritorppa kerrostalo. Rakennustyöt aloitettiin kesällä 2013. Mestaritorppa valittiin suomen ilmastoystävällisimmäksi betonikerrostaloksi. Mestariasuntojen energiatehokkaat ja uusiutuvia energioita käyttävät rakennukset ovat pitkällä aikavälillä edullisempia normitaloon verrattuna. Valtio on linjannut, että vuodesta 2020 lähtien uudisrakennuksien tulee olla lähes nollaenergiatasoisia. Asuinkiinteistöjen käyttöaste oli tilikauden lopussa 100 %. Lainojen peruskorkotaso on pysynyt alhaisella tasolla, mutta samaan aikaan rahoituslaitokset ovat korottaneet lainojen marginaaleja. Talouden taantuma voi tuoda uusia haasteita myös vuokra-asumiseen mm. vuokranmaksukyvyn heikentymisellä. Asuntohakemusten määrä pysynee korkealla tasolla vaikka uusia asuntoja raken-netaan. Mestariasunnot voitti HSY:n jakaman Helsingin seudun ilmastopalkinnon 2013. Lisäksi Mestaritorppa valittiin Suomen ilmastoystävällisimmäksi kerrostaloksi vuonna 2013. Nämä merkittävät tunnustukset kuvaavat Mestariasuntojen aktiivista, energiatehokasta ja ympäristömyönteistä toimintaa, jonka vaikutukset kantavat tulevaisuuteen. Järvenpään kaupungin kanssa on yhteistyössä kehitetty Jampankiven palveluasuntopiha hoivapalveluiden tarpeessa olevien vanhusten käyttöön. Ensimmäisen vaiheen (Jampankaari 4 C-D) asunnot (33 asuntoa) otettiin käyttöön 2007. Toisen vaiheen (Jampankaari 4 A-B) asunnot (27 asuntoa) valmistuivat heinäkuussa 2010. Kolmannen vaiheen, Suomen ensimmäisen Nollaenergiatalon 44 asuntoa otettiin käyttöön syksyllä 2011. Jampankiven palvelupihassa asuu noin 120 vanhusta ja sen kaikki 104 asuntoa on vuokrattu Järvenpään kaupungille. Palvelupihalle rakennettiin myös hyvinvointikeskus, jossa on perinnesauna. Palvelupihakokonaisuutta ollaan nyt laajentamassa viereiselle tontille noin 60 asunnon uudishankkeella, jonka suunnittelu on käynnistetty. Pajalan alueen kehittäminen tulee jatkumaan Sauvakatu 8 purkamisella, jonka tilalle tullaan rakentamaan kaksi kerrosta korkeampi kuusikerroksinen energiatehokas asuinkerrostalo. Hallintokatu 7 osalta kaavamuutos on vireillä kahden lisäkerroksen rakentamiseksi. Vuonna 2013 saavutettiin kaikkien aikojen paras tulos asukastyytyväisyyskyselyssä. Laajoja perusparannuksia pyritään välttämään jatkuvalla kunnossapidolla ja peruskorjauksilla. Suuremmat perusparannukset kustannetaan valtion tukemilla korkotukilainoilla. Korkotuen erityisavustuksen käyttämistä tullaan tarkastelemaan tapauskohtaisesti erityishankkeiden rahoittamisessa. 14
RAHOITUSLASKELMA (Mestariasunnot Oy) Liiketoiminnan rahavirta: 31.12.2013 31.12.2012 Liikevoitto 3 035 417,10 2 993 963,54 Oikaisut liikevoittoon 3 386 760,46 2 876 550,52 Käyttöpääoman muutos -94 762,34 376 456,43 Maksetut korot ja maksut -2 405 314,82-2 901 245,25 Saadut osingot Saadut korot 30 284,49 37 112,41 Maksetut verot Fuusioidut asuintalovar.- fuusiotappio Liiketoiminnan rahavirta 3 952 384,89 3 382 837,65 Investointien rahavirta Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin -11 653 204,07-11 694 211,42 Investointi avustukset/alv palautukset 14 215,30 1 187 445,06 Investointien fuusiolisäys Aineellisten ja aineettomien hyödykkeiden luovutusvoitot Myönnetyt lainat Investoinnit muihin sijoituksiin 2 175,25-9 236,81 Lainasaamisten takaisinmaksut Luovutustulot muista sijoituksista Saadut korot investoinneista Saadut osingot investoinneista Investointien rahavirta -11 636 813,52-10 516 003,17 Rahoituksen rahavirta Osakeanti Lyhytaikaisten lainojen takaisinmaksut Pitkäaikaisten lainojen nostot 11 435 389,00 20 300 636,07 Lainojen fuusiolisäys Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut -3 716 720,46-13 135 781,09 Maksetut osingot Saadut maksut ja osingot Saadut ja maksetut konserniavustukset Rahoituksen rahavirta 7 718 668,54 7 164 854,98 Rahavarojen muutos 34 239,91 31 689,46 Rahavarat 1.1. 624 157,85 592 468,39 Rahavarat 31.12. 658 397,76 624 157,85 Rahavarojen muutos 34 239,91 31 689,46 15
TULOSLASKELMA (Mestariasunnot Oy) 1.1.-31.12.2013 1.1.-31.12.2012 LIIKEVAIHTO Vuokrat 12.914.694,97 12.227.173,43 Käyttökorvaukset 293.089,76 217.537,54 Suoritettavat arvonlisäverot kiinteistön tuotoista -232.721,10-189.005,05 LIIKEVAIHTO YHTEENSÄ 12.975.063,63 12.255.705,92 Muut kiinteistön tuotot 133.387,61 97.909,45 Henkilöstökulut Palkat ja palkkiot -488.729,61-329.579,72 Henkilösivukulut Eläkekulut -85.484,41-75.412,40 Muut henkilösivukulut -66.874,41-46.351,57 Henkilösivukulut yhteensä -152.358,82-121.763,97 Henkilöstökulut yhteensä -641.088,43-451.343,69 Poistot ja arvonalentumiset Suunnitelman mukaiset poistot -3.386.760,46-2.876.550,52 Poistot ja arvonalentumiset yhteensä -3.386.760,46-2.876.550,52 Muut kulut Kiinteistön muut hoitokulut Hallinto -628.864,49-615.863,05 Käyttö ja huolto -625.254,61-605.241,64 Ulkoalueiden huolto -407.833,31-344.224,53 Siivous -471.605,79-424.733,17 Lämmitys -1.231.780,84-1.260.589,86 Vesi ja jätevesi -570.089,60-536.898,74 Sähkö ja kaasu -415.389,30-403.655,23 Jätehuolto -342.861,16-342.730,75 Vahinkovakuutukset -146.860,03-145.022,96 Vuokrat -134.055,33-123.006,31 Kiinteistövero -378.055,33-375.202,94 Korjaukset -712.149,01-838.350,46 Muut hoitokulut -13.782,11-32.781,14 Vähennettävät arvonlisäverot 83.843,29 64.401,28 Muut hoitokulut yhteensä 70.061,18 31.620,14 Kiinteistön muut hoitokulut yhteensä -5.994.737,62-5.983.899,50 Luottotappiot -50.447,63-47.858,12 Muut kulut yhteensä -6.045.185,25-6.031.757,62 Rahoitustuotot ja - kulut Muut korko- ja rahoitustuotot 30.284,49 37.112,41 Korkokulut ja muut rahoituskulut -2.405.314,82-2.901.245,25 Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä -2.375.030,33-2.864.132,84 VOITTO (-TAPPIO) ENNEN TILINPÄÄTÖS- 660.386,77 129.830,70 SIIRTOJA Tilinpäätössiirrot Vapaaehtoisten varausten muutos -660.373,75-129.812,58 Tilinpäätössiirrot yhteensä -660.373,75-129.812,58 TILIKAUDEN VOITTO (-TAPPIO) 13,02 18,12 16
TASE (Mestariasunnot Oy) 31.12.2013 31.12.2012 VASTAAVAA PYSYVÄT VASTAAVAT Aineettomat hyödykkeet Muut pitkävaikutteiset menot 263.897,40 351.863,54 Aineettomat hyödykkeet yhteensä 263.897,40 351.863,54 Aineelliset hyödykkeet Maa-alueet 7.493.019,02 6.951.485,30 Liittymismaksut 1.260.282,94 1.145.601,87 Rakennukset ja rakennelmat 98.643.248,95 89.679.727,23 Koneet ja kalusto 302.948,49 208.776,44 Muut aineelliset hyödykkeet 151.393,99 295.059,99 Ennakkomaksut ja keskeneräiset hankinnat 4.892.470,95 6.122.519,06 Aineelliset hyödykkeet yhteensä 112.743.364,34 104.403.169,89 Sijoitukset Muut osakkeet ja osuudet 678.554,66 680.729,91 Muut saamiset 154.227,76 154.227,76 Sijoitukset yhteensä 832.782,42 834.957,67 PYSYVÄT VASTAAVAT YHTEENSÄ 113.840.044,16 105.589.991,10 VAIHTUVAT VASTAAVAT Saamiset Lyhytaikaiset saamiset Saamiset kiinteistön tuotoista (lyhytaikaiset) 131.723,74 168.904,04 Muut saamiset 2.169,34 Siirtosaamiset 63.078,31 459.032,31 Lyhytaikaiset saamiset yhteensä 194.802,05 630.105,69 Saamiset yhteensä 194.802,05 630.105,69 Rahat ja pankkisaamiset 658.397,76 624.157,85 VAIHTUVAT VASTAAVAT YHTEENSÄ 853.199,81 1.254.263,54 VASTAAVAA YHTEENSÄ 114.693.243,97 106.844.254,64 17
TASE (Mestariasunnot Oy) VASTATTAVAA 31.12.2013 31.12.2012 OMA PÄÄOMA Osake-, osuus- tai muu vastaava pääoma 1.119.809,02 1.119.809,02 Vararahasto 2.145.701,74 2.145.701,74 Edellisten tilikausien voitto (-tappio) 78.371,07 78.352,95 Tilikauden voitto (-tappio) 13,02 18,12 OMA PÄÄOMA YHTEENSÄ 3.343.894,85 3.343.881,83 TILINPÄÄTÖSSIIRTOJEN KERTYMÄ Asuintalovaraukset 3.519.919,41 2.859.545,66 TILINPÄÄTÖSSIIRTOJEN KERTYMÄ YHTEENSÄ 3.519.919,41 2.859.545,66 VIERAS PÄÄOMA Pitkäaikainen vieras pääoma Lainat rahoituslaitoksilta (pitkäaikaiset) 95.437.746,51 87.172.550,37 Eläkelainat (pitkäaikaiset) 1.368.500,00 1.401.500,00 Tertiäärilainat 5.008.786,71 5.008.786,71 Pitkäaikainen vieras pääoma yhteensä 101.815.033,22 93.582.837,08 Lyhytaikainen vieras pääoma Lainat rahoituslaitoksilta 3.151.751,49 3.665.279,09 Saadut ennakot 206.319,54 198.464,93 Ostovelat 1.178.624,47 1.963.290,08 Velat saman konsernin yrityksille 196.996,57 28.592,55 Muut velat 627.273,29 566.592,98 Siirtovelat 653.431,13 635.770,44 Lyhytaikainen vieras pääoma yhteensä 6.014.396,49 7.057.990,07 VIERAS PÄÄOMA YHTEENSÄ 107.829.429,71 100.640.827,15 VASTATTAVAA YHTEENSÄ 114.693.243,97 106.844.254,64 18
RAHOITUSLASKELMA (Mestariasunnot-konserni) 31.12.2013 31.12.2012 Liiketoiminnan rahavirta Voitto / tappio ennen oikaisueriä 810 167,39 76 021,15 Oikaisut: Suunnitelman mukaiset poistot 3 849 859,74 3 234 319,24 Konserninliikearvon poistot 119 125,75 127 033,88 Realisoitumattomat kurssivoitot ja -tappiot Muut tuotot ja kulut, joihin ei liity maksua 50 447,63 47 858,12 Rahoitustuotot- ja kulut 2 652 456,46 3 093 260,29 Muut oikaisut: Aineellisten hyödykkeiden myyntitappiot Osuus osakkuusyritysten tuloksesta 0,00 0,00 Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta 7 482 056,97 6 578 492,68 Käyttöpääoman muutos: Lyhytaikaisten korottomien liikesaamisten lisäys-/ 494 110,69 807 648,60 väh + Vaihto-omaisuuden lisäys Lyhytaikaisten korottomien velkojen lisäys+/väh - -288 722,64-823 566,10 Liiketoiminnan rahavirta ennen rahoituseriä ja veroja 7 687 445,02 6 562 575,18 Maksetut korot ja maksut muista liiketoiminnan rahoituskuluista -2 778 707,74-2 956 132,56 Maksetut välittömät verot -30 930,96-42 571,79 Liiketoiminnan rahavirta 4 877 806,32 3 563 870,83 Investointien rahavirta: Investoinnit aineellisiin (ja aineettomiin) -12 275 156,64-14 615 613,90 hyödykkeisiin Myönnetyt lainat 12 109,09-16 429,54 Investoinnit muihin sijoituksiin Tytäryrityksen hankinta vähennettynä sen hankintahetken rahavaroilla Aineellisten ja aineettomien hyödykkeiden luovutushinnat 0,00 31 711,15 Saadut korot 46 933,22 62 266,85 Saadut osingot investoinneista Investointien rahavirta: -12 216 114,33-14 538 065,44 Rahoituksen rahavirta: Pitkäaikaisten lainojen nostot 11 735 389,00 24 400 636,07 Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut -4 502 417,10-13 469 677,77 Rahoituksen rahavirta: 7 232 971,90 10 930 958,30 Rahavarojen muutos (+lisäys, -vähennys) -105 336,11-43 236,31 Rahavarat tilikauden alussa 1 086 665,56-1 129 901,87 Rahavarat tilikauden lopussa 981 329,45-1 086 665,56-105 336,11-43 236,31 19
TULOSLASKELMA (Mestariasunnot-konserni) 01.01.2013-31.12.2013 01.01.2012-31.12.2012 Liikevaihto 588 408,57 409 945,51 Hoitovastikkeet 26 745,32 58 509,64 Vuokratuotot 14 026 492,39 12 966 874,83 Käyttökorvaukset 304 049,72 226 284,00 Suoritettava Alv kiinteistön tuotoista -230 245,21-225 140,74 LIIKEVAIHTO YHTEENSÄ 14 687 764,37 13 436 473,24 Muut tuotot 105 704,69 62 474,46 Henkilöstökulut Palkat ja palkkiot -1 899 149,20-1 602 394,50 Henkilöstökulut yhteensä -1 899 149,20-1 602 394,50 Poistot ja arvon alentumiset Suunnitelman mukaiset poistot -3 849 859,74-3 234 319,24 Konserniaktiivan poisto -119 125,75-127 033,80 Poistot ja arvon alentumiset yhteensä -3 968 985,49-3 361 353,04 Muut kulut Kiinteistön muut hoitokulut Valmistus omaan käyttöön 5 598 197,15 6 326 225,71 Liiketoiminnan muut tuotot Hallinto -537 123,60-391 274,58 Käyttö ja huolto -213 850,15-320 963,15 Ulkoalueiden huolto -156 814,82-197 348,25 Siivous -113 958,94-112 369,89 Lämmitys -1 266 821,68-1 295 894,84 Vesi ja jätevesi -582 262,72-551 468,77 Sähkö -429 030,76-416 319,06 Jätehuolto -343 319,99-349 885,74 Vahinkovakuutukset -155 345,01-153 448,32 Vuokrat -107 012,94-39 900,63 Kiinteistöverot -385 376,99-382 511,59 Korjaukset -6 249 613,02-6 866 404,66 Muut hoitokulut -13 931,97-32 846,14 Vähennettävä alv 75 214,07 91 473,97 Kiinteistön hoitokulut yhteensä -4 881 051,37-4 692 935,94 Luottotappiot -50 447,63-47 858,12 Muut kiinteistön kulut -558 897,94-625 124,66 LIIKEVOITTO (-TAPPIO) 3 462 623,85 3 169 281,44 Rahoituskulut ja tuotot Muut korko- ja rahoitustuotot 59 598,27 62 266,85 Korko- ja muut rahoituskulut -2 694 223,66-3 141 471,13 Rahastoidut vastikkeet -15 120,00-14 056,01 Suoritettava alv -2 711,07 Rahoitustuotot ja kulut yhteensä -2 652 456,46-3 093 260,29 VOITTO (-TAPPIO) ENNEN TILINPÄÄTÖSSIIR- TOJA JA VEROJA 810 167,39 76 021,15 Tilinpäätössiirrot Tilik. verot -30 930,96-42 571,79 Laskennallinen verovelka -3 395,20-31 804,08 Vähemmistö osuus TILIKAUDEN VOITTO (-TAPPIO) 775 841,23 1 645,28 20
TASE (Mestariasunnot-konserni) 31.12.2013 31.12.2012 VASTAAVAA Aineettomat hyödykkeet 4 489,82 3 003,95 Muut pitkävaikutteiset menot 408 696,75 560 317,30 Aineettomat hyödykkeet yhteensä 413 186,57 563 321,25 Aineellliset hyödykkeet Maa-alueet 9 730 296,74 9 026 969,95 Rakennukset ja rakennelmat 108 196 350,66 95 398 585,62 Koneet ja kalusto 682 450,83 540 211,25 Muut aineelliset hyödykkeet 174 337,13 321 205,16 Ennakkomaksut ja keskeneräiset 4 971 294,23 9 892 326,03 Konsernin liikearvo 208 470,08 327 595,83 Aineelliset hyödykkeet yhteensä 123 963 199,67 115 506 893,84 Sijoitukset Muut osakkeet ja osuudet 259 623,76 271 732,85 Muut saamiset 182 972,75 182 972,75 Sijoitukset yhteensä 442 596,51 454 705,60 PYSYVÄT VASTAAVAA 124 818 982,75 116 524 920,69 VAIHTUVAT VASTAAVAT Saamiset Lyhytaik. saamiset Saamiset kiinteistön tuotoista 73 465,71 175 910,04 Lainasaamiset Muut saamiset 1 043,23 2 219,34 Siirtosaamiset 102 930,85 543 868,73 Lyhytaik. saamiset yhteensä 177 439,79 721 998,11 Rahat ja pankkisaamiset 981 329,45 1 086 665,56 VAIHTUVAT VASTAAVAT YHTEENSÄ 1 158 769,24 1 808 663,67 VASTAAVAA YHTEENSÄ 125 977 751,99 118 333 584,36 21