Sisällysluettelo Sato pähkinänkuoressa 4 Toiminta-ajatus, arvot ja strategia 5 Toimitusjohtajan katsaus 6 Toimintaympäristön kuvaus 8 Asuntosijoitus 10 Asuntorakennuttaminen 14 Asumista ja huolenpitoa 18 SATO PlusKoti yksilöllistä asumista ja muuntojoustoa 20 Yhteiskuntavastuu 22 Pro forma -laskelma 26 Hallituksen toimintakertomus 1.1. 31.12.2003 28 Tuloslaskelma 30 Tase 31 Rahoituslaskelma 32 Tilinpäätöksen 31.12.2003 laadintaperiaatteet 34 Liitetiedot Tuloslaskelman liitetiedot 36 Taseen liitetiedot 38 Sijoitukset 46 Tunnusluvut 49 Esitys voittovarojen käyttämiseksi 50 Tilintarkastuskertomus 50 Hallinnointiperiaatteet 51 Hallitus 52 Johtoryhmä 53 Tietoja osakkeenomistajille 54 Osakkeenomistajat 54 Yhteystiedot 54
Sato pähkinänkuoressa Sato on asumispalveluja tarjoava yhtiö, jonka liiketoiminnan muodostavat asuntosijoitus ja asuntorakennuttaminen. Sato omistaa noin 26.000 asuntoa ja kuudenkymmenenneljän vuoden aikana se on rakennuttanut 215.000 asuntoa, mikä edustaa noin kymmentä prosenttia koko Suomen asuntokannasta. Maantieteellisesti toiminnan painopiste on pääkaupunkiseudun, Tampereen, Turun sekä Oulun talousalueilla. Konsernin asumispalvelujen tarjonta koostuu kolmesta asumismuodosta: vuokra-, osaomistus- ja omistusasunnot. Asumisoikeusasunnot kuuluvat palvelutarjontaan osakkuusyhtiön, Suomen Asumisoikeus Oy:n kautta. Satolla on Helsingissä sijaitsevan pääkonttorin lisäksi aluetoimistot Tampereella, Turussa, Oulussa ja Jyväskylässä. Asuntojen vuokraus ja myynti hoidetaan pääosin Sato-Asuntopalvelu -myyntiketjun kautta. Henkilöstön määrä on noin 250. Saton omistajat ovat pankki- ja vakuutussektorilla, kaupan alalla ja teollisuudessa toimivia yrityksiä. Taloudelliset tunnusluvut 2003 2002 *) Liikevaihto (miljoonaa euroa) 247,5 235,6 Tulos ennen veroja (miljoonaa euroa) 17,9 18,3 Taseen loppusumma (miljoonaa euroa) 1 074 1 043 Sijoitetun pääoman tuotto (%, 12 kk) 5,2 5,6 Oman pääoman tuotto (%, 12 kk) 6,6 7,8 Omavaraisuusaste (%) 15,8 15,5 Tulos / osake (euroa) 5,2 5,3 Oma pääoma / osake (euroa) 62,69 61,24 Operatiiviset avainluvut Asuntojen nettovuokratuotto (%, 12 kk) 8,4 8,2 Asuntojen vuokrausaste (%, 12 kk) 96,2 97,0 Asuntomäärä (kpl) 23 875 23 822 Asuntojen uudistuotanto (kpl) 1 659 1 560 Omistusasuntotuotanto (kpl) 566 218 Henkilöstö Henkilöstö keskimäärin 339 352 Henkilöstö 31.12. 297 347 *) Vuoden 2002 vertailutiedot ilman Sato-Asumisoikeus Oy:tä 4 SATO VUOSIKERTOMUS 2003
Toiminta-ajatus, arvot ja strategia Liikeidea Sato on asiakaslähtöinen asumispalveluja tarjoava yritys, joka keskittyy asuntojen omistamiseen, vuokraamiseen, rakennuttamiseen ja myyntiin. Liikeideana on tarjota asiakkaille eri elämänvaiheisiin sopiva koti. Sato on hyvän asumisen toteuttaja. Visio Olemme asiakkaillemme parhaiden asumispalvelujen tarjoaja. Arvot Saton toimintaa ohjaavat henkilöstön ammattitaito yhteistyö asiakastyytyväisyys tuloksellisuus Strategia Sato investoi asuntoihin ja rakennuttaa uusia omistusasuntoja, jotka sijainniltaan ja laadultaan vastaavat valittujen kohderyhmien nykyisiä ja tulevia asumistarpeita. Tavoitteena on kasvaa kannattavasti suuntaamalla toiminnan painopiste pääkaupunkiseudulle sekä Tampereen, Turun ja Oulun talousalueille. Uusilla investoinneilla ja omistusasuntojen tuotantomäärän kasvattamisella parannetaan pääomien tuottotasoa. Asunto-omistusta muokataan ottaen huomioon kysynnän kehitys ja toiminnalle asetetut tuottotavoitteet. Tontteja hankitaan kolmen vuoden omistusasuntotuotannon tarpeisiin. Asiakassuhteiden lujittamiseksi palvelun toimintamalleja kehitetään ja palvelutarjontaa lisätään asumista tukeviin palveluihin. Palvelut voidaan toteuttaa yhteistyössä kumppaneiden kanssa. Saton menestys perustuu asiakassegmentointiin markkinatuntemukseen sijoitusosaamiseen asiakkuuksien hoitoon elinkaariosaamiseen kumppanuusratkaisuihin riskien hallintaan toimeenpanokykyyn Näitä osaamisalueita vahvistetaan. Asunto Oy Kaitalahti, Helsinki 5 SATO VUOSIKERTOMUS 2003
6 SATO VUOSIKERTOMUS 2003 Kiinteistösektorin keskeisin haaste on asiakaslähtöisen palvelun omaksuminen. Saton tavoitteena on olla parhaiden asumispalvelujen tarjoaja. Kehitämme toimintaamme tämän tavoitteen saavuttamiseksi.
Toimitusjohtajan katsaus Toimintaympäristö Alhaisen korkotason vaikutukset näkyivät Saton toiminnassa toisaalta omistusasuntojen kysynnän kasvuna ja toisaalta vuokra-asuntojen asukasvaihtuvuuden lisääntymisenä ja vuokrausasteen heikennyksenä. Vastaamme kysyntään lisäämällä pienasuntojen suhteellista osuutta vuokraasuntokannassamme ja markkinoimalla osan suurista vuokra-asunnoista omistusasuntoina sekä lisäämällä omistusasuntotuotannon volyymia vuodelle 2004. Viimeisten vuosien aikana suuri määrä asuntoja on vaihtanut omistajaa johtuen institutionaalisten sijoittajien, lähinnä vakuutusyhtiöiden muuttuneesta kiinteistösijoituspolitiikasta. Sato on tilannetta hyödyntäen toteuttanut kasvustrategiaansa. Yhtiön historian suurin yksittäinen asuntokauppa koskien noin 1.800 vuokra-asuntoa tehtiin Suomi-yhtiöiden kanssa joulukuussa. Tällä investoinnilla yhdessä aiemmin tehtyjen hankintojen kanssa olemme onnistuneet merkittävästi kasvattamaan vapaarahoitteista vuokra-asuntotarjontaamme pääkaupunkiseudulla. Kiinteistösijoitustemme keskittäminen asuntoihin ja asunto-omaisuuden määrän kasvattaminen mahdollistavat suuruuden etujen hyödyntämisen mm. markkinoinnissa sekä kiinteistöjen ja asuntojen hoidossa. Valtion tukeman asuntotuotannon määrä maassamme on ollut laskeva. Lähitulevaisuudessa Saton investoinnit kohdistuvat pääosin valmiiseen asuntokantaan johtuen sekä uudistuotannon korkeasta hintatasosta että valtion asuntolainoitusjärjestelmän ehdoista. Keskittyminen jatkuu Jatkossa keskitymme entistäkin tiiviimmin asuntosektorille, mitä haluamme viestiä myös liiketoimintojen nimikkeiden vaihdoksella; kiinteistösijoitustoiminto muutettiin asuntosijoitukseksi ja rakennuttamistoiminto asuntorakennuttamiseksi. Asunto-omaisuuden alueellinen keskittäminen pääkaupunkiseudulle sekä Tampereen, Turun ja Oulun talousalueille jatkuu strategian mukaisesti. Kertomusvuonna tehdyillä hankinnoilla kasvatimme asuntokantaamme etenkin pääkaupunkiseudulla ja realisoinnit kohdistuivat alueille, joissa kysynnän nähdään pitkällä tähtäimellä alenevan. Vuodenvaihteessa Satolla oli asuntoja yli sadassa kunnassa. Tavoitteena on vähentää sijaintikuntien määrä puoleen. Asiakaspalvelun parantamiseksi ja ydintoimintojemme selkeyttämiseksi siirsimme kertomusvuonna osan asuntojen vuokraus- ja myyntitehtävistä sekä osan kiinteistöjen isännöinti- ja huoltotehtävistä ulkopuolisille palvelutuottajille. Toteutettujen ulkoistamis- ja tehostamisratkaisujen johdosta konsernin henkilömäärä on vähentynyt noin sadalla henkilöllä. Palvelua kehitetään Kiinteistösektorin keskeisin haaste on asiakaslähtöisen palvelun omaksuminen. Saton tavoitteena on olla parhaiden asumispalvelujen tarjoaja. Kehitämme toimintaamme tämän tavoitteen saavuttamiseksi. Esimerkkejä uusista yksilöllisyyttä korostavista ratkaisuistamme ovat asunnon muuntojouston mahdollistava SATO PlusKoti ja seniori-ikäisille suunnattu asumisen ja huolenpidon yhdistävä palvelumalli. Henkilöstöä valmennetaan vastaamaan asiakkaiden kasvaviin palveluodotuksiin. Kannattavuutta parannetaan Sato on aktiivisesti hakemassa kannattavuuden kasvua ja pääoman tuottotason parantamista. Kertomusvuonna tehdyt toimenpiteet antavat tähän hyvät lähtökohdat. Keskitymme alueille, joissa vuokra- ja omistusasuntokysyntä kasvaa. Valtaosan vuokra-asuntokysynnästä kohdistuessa pienasuntoihin lisäämme näiden osuutta asuntokannassamme. Uudistuotannossa tarjoamme erilaisilla rahoitusmalleilla monipuoliset mahdollisuudet omistusasunnon hankkimiseksi. Toimikauteni Saton toimitusjohtajana alkoi 1.4.2003. Haluan kiittää edeltäjääni rakennusneuvos Matti Sarnelaa hänen ansiokkaasta työstään Sato-konsernissa. Lisäksi haluan kiittää hallituksen jäseniä, omistajia ja muita sidosryhmiä rakentavasta yhteistyöstä. Saton osaavalle henkilöstölle osoitan erityiskiitokset tehtäviensä suorittamisesta tuloksellisesti muuttuvassa toimintaympäristössä. Erkka Valkila toimitusjohtaja 7 SATO VUOSIKERTOMUS 2003
Toimintaympäristön kuvaus Kuluttajien luottamus oman talouden myönteiseen kehitykseen on pysynyt vahvana. Korkotaso on ollut ennätyksellisen alhainen ja asuntoluottojen laina-ajat ovat viime vuosina pidentyneet. Tämä on vaikuttanut asuntolainakannan ja omistusasuntokysynnän kasvuun. Asuntojen hintakehitys on viiden viime vuoden aikana nostanut asuntojen nimellishintoja noin 25 30 prosenttia eli vuosittain keskimäärin noin 5 6 prosenttia. Palkansaajien ansiotaso on vastaavasti noussut noin 2,8 4,5 prosenttia vuodessa. Vuokra-asuntomarkkinoilla kysynnässä on tapahtunut selvä muutos, mikä näkyy varsinkin isojen asuntojen vuokrausaikojen pidentymisenä. Kehitys ei ole merkittävästi vaikuttanut uusien vuokrasopimusten vuokratasoon, tapauskohtaisesti vuokrapyynnöt joillakin alueilla ovat kuitenkin laskeneet. Asuntorakentamisessa vapaarahoitteisten asuntojen osuus on kasvussa verrattuna valtion tukemaan tuotantoon johtuen rahoitusmarkkinoiden muutoksista ja markkinaehtoisten lainojen kilpailukykyisyydestä. Toimivat asuntomarkkinat sijoittuvat muuttoliikkeen seurauksena kasvukeskuksiin ja väestöltään vähenevillä alueilla asuntojen kysyntä on heikentynyt. Asuntomarkkinoiden kehitys jatkunee vuonna 2004 edellisen vuoden kaltaisena, vaikka korkojen odotetaan kääntyvän lievään nousuun vuoden lopulla. Asuntojen hintatason odotetaan nousevan maltillisesti. 8 SATO VUOSIKERTOMUS 2003
9 SATO VUOSIKERTOMUS 2003
Olen aina ollut vannoutunut vuokra-asumisen kannattaja. Joskus olen harkinnut asunnon ostoa, mutta mieluummin käytän rahaa matkustamiseen ja harrastuksiin. Ja muutenkin, mihinkäs sitä ihminen kotoaan muuttaisi. Liisa-Leena Jalava 10 SATO VUOSIKERTOMUS 2003
Asuntosijoitus Toiminta Asuntosijoitustoiminnan painopistettä siirretään pääkaupunkiseudulle sekä Tampereen, Turun ja Oulun talousalueille. Pienasuntojen suhteellista osuutta Saton asuntokannassa kasvatetaan. Tavoitteena on asuntojen käyttöasteen nostaminen ja pitkäaikaiset asiakassuhteet. Vuoden 2003 aikana voimavaroja keskitettiin asuntojen hankintaan sekä realisointien kasvattamiseen. Asunto-omaisuus Saton omistuksessa oli 31.12.2003 yhteensä 23.875 asuntoa tasearvoltaan 840 miljoonaa euroa. Asunnoista oli vuokra-asuntoja 88 prosenttia ja osaomistusasuntoja 12 prosenttia. Lähes 60 prosenttia asuntokannasta sijaitsee pääkaupunkiseudulla ja sen ympäristökunnissa. Konserni omistaa 50 prosenttia Suomen Asumisoikeus Oy:stä, jonka asuntokanta vuodenvaihteessa oli 13.529 asumisoikeusasuntoa. Asuntoinvestoinnit ja -realisoinnit Vuoden 2003 aikana nettoinvestoinnit kasvattivat Saton asunto-omaisuutta 53 asunnolla. Uusia asuntoja valmistui yhteensä 228. Valmiista asuntokannasta hankittiin yhteensä 347 asuntoa. Asuntoinvestoinneista 87 prosenttia sijoittui pääkaupunkiseudulle. Asuntoinvestointien arvo oli yhteensä 53 miljoonaa euroa. Vuokra-asuntoja oli 68 prosenttia ja osaomistusasuntoja 32 prosenttia. Toteutuneiden investointien lisäksi kertomusvuonna tehtiin investointipäätökset yhteensä 1.693 asunnon hankkimisesta. Näistä vuokra-asuntoja oli 1.622 ja osaomistusasuntoja 71. Kertomusvuoden merkittävin investointipäätös koski Suomi-yhtiöiltä hankittavia 1.766 asuntoa. Näistä 1.572 asunnon omistusoikeus siirtyi konsernille 2.1.2004. Asunnoista 93 prosenttia sijaitsee pääkaupunkiseudulla, 3 prosenttia Tampereella ja 4 prosenttia Jyväskylässä. Hankinnalla Sato kasvatti asuntovalikoimaansa erityisesti Helsingin keskeisillä alueilla. Vuoden 2003 aikana Saton asuntokannasta myytiin yhteensä 498 asuntoa. Realisointien arvo oli 21 miljoonaa euroa. Vuokraustoiminta Saton vuokra-asuntojen keskineliövuokrat vuonna 2003 olivat 8,48 (8,12) euroa/m 2 /kk ja osaomistusasuntojen 6,93 (6,89) euroa/m 2 /kk. Vuokrien muutos edelliseen vuoteen verrattuna oli keskimäärin 4,2 prosenttia. Vuokra-asuntojen taloudellinen vuokrausaste oli 95,9 prosenttia ja osaomistusasuntojen 98,7 prosenttia. Vuokra-asuntojen nettovuokratuotto oli 8,4 prosenttia. Vuokrausasteeseen ja vaihtuvuuteen vaikuttivat asuntolainojen alhainen korkotaso ja pitkät laina-ajat, mikä suuntasi asuntokysyntää omistusasuntoihin. Osaomistusasuntojen kysyntä pysyi vakaana. Vuokra-asuntojen kysyntä vaihteli voimakkaasti asunnon sijainnin, koon ja huoneistotyypin mukaan ja heikentyi kokonaisuutena edelliseen vuoteen verrattuna. Heikennys kohdistui lähinnä kasvukeskusten ulkopuolella sijaitseviin asuntoihin sekä kasvukeskusalueilla sijaitseviin perheasuntoihin. Asukastoiminta Asukasyhteistyön tavoitteena on vaikuttaa asumisviihtyvyyteen ja asumiskustannusten hallintaan vuorovaikutuksessa sekä asukkaiden kanssa että asukkaiden kesken. Asukasyhteistyötä toteutetaan monella eri tasolla: kohdekohtaisesti, alueellisesti ja valtakunnallisesti. Saton ja asiakkaiden välisessä yhteistyössä korostuu kunakin toimintavuonna asukkaiden valitsema asumisen vuositeema. Vuoden 2003 teemana oli Energiatietoinen asuminen. Vuoden 2004 teemaksi asukkaat valitsivat Asuinalueen turvallisuus, joka käynnistyi kiinteistöjen turvallisuuskartoituksella. 11 SATO VUOSIKERTOMUS 2003
Asunto-omaisuuden ylläpito Kertomusvuonna kiinteistöjen korjaustoimintaan käytettiin yhteensä 23 (27) miljoonaa euroa. Korjausten kohdistaminen perustuu kiinteistökohtaisiin elinkaarisuunnitelmiin sekä korjaustarvemäärityksiin. Huoltotoiminnan hallinnan tehostamiseksi sähköisen huoltokirjan käyttöönottoa laajennettiin. Tavoitteena on koko kiinteistökannan huoltotoiminnan ohjaus Internetin välityksellä vuoden 2006 loppuun mennessä. Vuoden 2003 aikana kartoitettiin kiinteistökannan energian ja veden kulutuksen kehitys viimeiseltä kolmelta vuodelta säästötavoitteen täsmentämiseksi. Säästötoimenpiteinä mm. asennettiin asuntoihin vettä säästäviä vesikalusteita ja kilpailutettiin konsernin kiinteistösähkö. Lisäksi käynnistettiin energiakatselmukset kiinteistöjen energiatalouden selvittämiseksi. Joulukuussa solmittiin kumppanuussopimus Suomen SKV Oy:n kanssa koskien asuntojen isännöintiä ja manageerausta sekä asuntojen ja liiketilojen vuokrausta ja myyntiä 1.1.2004 alkaen. Sopimuksen tavoitteena on tarjota asiakkaille paikallistason palvelua erityisesti niillä alueilla, joilla Satolla ei ole omaa henkilökuntaa. Samassa yhteydessä konserni myi liiketoimintakaupalla Kuopion aluetoimiston vuokravälitys- ja isännöintitoiminnan. Kiinteistöpalvelujen ulkoistamista jatkettiin kertomusvuonna myös hoito- ja huoltotoiminnan sekä remonttitoiminnan osalta. Konserni siirsi liiketoimintakaupoilla osan hoito-, huolto- ja siivoustoiminnasta ja osan vikakorjaus- ja remonttitoiminnasta yhteistyökumppaneille tammikuusta 2004 alkaen. Toimitilaomaisuus Konserni omisti kertomusvuoden lopussa 422 toimitilaa pinta-alaltaan yhteensä 36.334 m 2. Myytäviä toimitiloja oli yhteensä 9.569 m 2 kirjanpitoarvoltaan 5,2 miljoonaa euroa.toimintavuoden aikana realisoitiin liike- ja toimistotilaa yhteensä 4.278 m 2 arvoltaan 2,4 miljoonaa euroa. Vuoden 2003 aikana myytiin lisäksi Keskinäinen Henkivakuutusyhtiö Suomelle Saton Helsingin Käpylässä sijaitseva toimitalo 18 miljoonalla eurolla. Omistusoikeus siirtyi 2.1.2004 ja konserni jatkaa toimitalossa vuokralaisena. Toimeksiantoisännöinti Kertomusvuonna toteutettujen toiminnallisten muutosten ja alueellisten tytäryhtiöiden myynnin johdosta toimeksiantoisännöintiä päätettiin merkittävästi supistaa. Lähiajan näkymät Asuntokysynnän keskittyminen kasvukeskuksiin ja pienasuntoihin jatkuu. Asuntolainojen edullisuus lisää omistusasuntokysyntää. Tämä kehitys ohjaa konsernin investointeja ja realisointeja sekä tarjottavien asumispalvelujen sisältöä. Vallitsevassa markkinatilanteessa konsernin vuokra-asuntoinvestoinnit uudistuotantoon eivät tule kasvamaan. Kilpailukyky- ja palveluvaatimukset kasvavat asuntomarkkinoilla. Asuntoinvestointien alueellinen sekä huoneistokoko- ja tyyppikohtainen optimointi, oikea hinnoittelu ja rakentava asukasyhteistyö ovat tehokkaita välineitä markkinatilanteen hallinnassa. Saton asuntosijoitusten taloudellinen perusta säilyy edelleen vakaana. Vuokrausaste-% / Asuntojen lkm 1999 2000 2001 2002 2003 Vuokra-asunnot 97,5 97,0 96,6 96,1 95,6 Osaomistusasunnot 99,9 99,9 99,8 99,6 99,5 Asuntoinvestoinnit ja realisoinnit 2003 Asuntoja Milj. Uudistuotanto 228 27 Valmis asuntokanta 347 26 Investoinnit yhteensä 575 53 Realisoinnit 498 21 12 SATO VUOSIKERTOMUS 2003
13 SATO VUOSIKERTOMUS 2003
Mulla on nyt oma huone ja se on kivaa. Aiemmin jaoin huoneen pikkusiskon kanssa. Onneksi me muutettiin uuteen kotiin ihan koulun lähelle. Anniina Karjalainen 14 SATO VUOSIKERTOMUS 2003
Asuntorakennuttaminen Toiminta Asuntorakennuttamisen toiminnan painopisteenä on omistusasuntojen rakennuttaminen pääkaupunkiseudulle sekä Tampereen, Turun ja Oulun talousalueille. Lisäksi toimeksiantoina hoidetaan yhteisöasiakkaille rakennuttajatehtäviä. Kertomusvuoden tuotantovolyymi oli 1.659 valmistunutta uudisasuntoa. Vuodenvaihteessa rakenteilla oli yhteensä 1.371 uudisasuntoa. Omistusasuntotuotanto Vuoden 2003 aikana valmistui yhteensä 566 omistusasuntoa. Näistä 60 prosenttia sijaitsee pääkaupunkiseudulla. Kertomusvuoden lopussa oli rakenteilla 828 omistusasuntoa. Konsernin rakenteilla olevaan tuotantoon sitoutunut rahoitus oli kertomusvuoden lopussa 15,6 miljoonaa euroa. Rakenteilla olevia myymättömiä omistusasuntoja oli 405. Kertomusvuoden lopulla oli myymättä seitsemän valmista asuntoa. Kertomusvuonna käynnistettiin ensimmäisen uuteen ns. PlusKoti-konseptiin perustuvan vapaarahoitteisen omistusasuntokohteen myynti ja rakennustyöt Helsingin Arabianrannassa. Seuraavan PlusKoti-hankkeen suunnittelu aloitettiin Espoon Saunalahteen. Espoon Piispankallioon toteutettavan hankkeen rahoituksessa otettiin käyttöön malli, jossa asukkaan omarahoitusosuus on pienimmillään 15 prosenttia asunnon hankinta-arvosta yhtiölainan ollessa 85 prosenttia. Vantaalle valmistui tuottajamuotoinen omakotitalohanke, jonka kustannustehokkaaseen sarjaräätälöintiin perustuva toteutusmalli kehitettiin yhteistyössä Teknillisen korkeakoulun kanssa. Kohteeseen tuli yhteensä 13 omakotitaloa. Konsernin investointitoimintaan liittyvä tuotanto Konsernin omistukseen valmistui yhteensä 186 osaomistusasuntoa ja 42 vuokra-asuntoa. Peruskorjauksia tehtiin kiinteistöihin, joissa oli yhteensä 590 asuntoa. Vuodenvaihteessa oli rakenteilla yhteensä 50 vuokra-asuntoa, 130 osaomistusasuntoa ja peruskorjauksia oli työn alla kiinteistöihin, joissa oli yhteensä 225 asuntoa. Toimeksiantorakennuttaminen Toimeksiantajille rakennutettiin yhteensä 865 uudisasuntoa ja peruskorjattiin yhteensä 141 asuntoa. Vuodenvaihteessa toimeksiantajille oli rakenteilla 363 uudisasuntoa ja peruskorjattavia asuntoja oli 20. Lisäksi valmistui mm. kaupan ja julkisen rakentamisen kohteita yhteensä 9.987 m 2. Seniori- ja palveluasuntotuotanto Konserni on kokenut palvelutalojen ja senioriasuntojen rakennuttaja. Näitä on 25 vuoden aikana valmistunut yhteensä noin 3.200 asuntoa 50 eri paikkakunnalle. Vuoden 2003 aikana seniori- ja palveluasuntoja valmistui pääkaupunkiseudulle. 15 SATO VUOSIKERTOMUS 2003
Tontit Vuoden 2003 lopussa Satolla oli omistuksessaan tonttivarantoa omistusasuntotuotantoa varten noin 60.000 kerrosneliömetriä. Lisäksi tonttivarauksiin ja esisopimuksiin perustuvaa asuntorakennusoikeutta oli noin 100.000 kerrosneliömetriä. Kertomusvuoden merkittävimmät uudet tonttihankinnat olivat Helsingin Lauttasaaresta rakennusoikeudeltaan 11.000 kerrosneliömetriä ja Turussa Korppoolaismäen merenranta-alueelta rakennusoikeudeltaan noin 10.000 kerrosneliömetriä. Rakennustyöt on molemmissa kohteissa suunniteltu aloitettaviksi vuonna 2004. Uusista tonttivarauksista suurimmat olivat Oulun Toppilansaareen tulevalta asuntomessualueelta, Helsingin Malminkartanosta, Tuusulan Lahelasta ja Tampereen Hervannasta. Saton kaavoittamatonta tonttivarantoa koskevat keskeisimmät kaavoitustyöt ovat käynnissä Espoossa Saunalahdenportin ja Tillinmäen alueilla sekä Kirkkonummella Sarfvikin alueella. Näistä Espoon alueiden ja Sarfvikin osa-alueen asemakaavat etenivät kertomusvuonna kaavaehdotusvaiheeseen ja niiden odotetaan vahvistuvan vuonna 2004. Kaavaehdotusten perusteella Satolle on tulossa asuntorakennusoikeutta yhteensä runsaat 50.000 kerrosneliömetriä. Alueiden rakentamisen on tavoitteena käynnistyä vuosina 2005 2006. Lähiajan näkymät Omistusasuntomarkkinoiden vilkas kaupankäynti jatkuu johtuen edullisista asuntolainaehdoista. Vuonna 2004 Saton omistusasuntotuotannon arvioidaan kasvavan. 16 SATO VUOSIKERTOMUS 2003
17 SATO VUOSIKERTOMUS 2003 Asunto Oy Tampereen Tahmelanranta
Vaihdettiin asuntoa, kun jäätiin eläkkeelle. Meillä oli vain yksi kriteeri: sellainen asunto josta ei tarvitse enää muuttaa. Asunto jossa palvelut tuodaan kotiin. Asunto johon lapsenlapset haluavat tulla kylään. Helvi Huttunen 18 SATO VUOSIKERTOMUS 2003
Asumista ja huolenpitoa Huolenpidon tarve kasvaa Väestön ikärakenteen muutos Suomessa on jopa nopeampaa kuin muualla Euroopassa. Vuodesta 2000 vuoteen 2030 yli 65- vuotiaiden määrä lähes kaksinkertaistuu. Ihmiset elävät pidempään ja terveempänä kuin aikaisemmin. Samanaikaisesti kotitalouksien koko pienenee ja yksin asuvia on yhä enemmän. Yksin asuminen ja yksinäisyys lisäävät palvelutarvetta. Kasvavan väestöryhmän palvelujen tuottamiseen tarvitaan julkisen sektorin rinnalle yksityisiä toimijoita. Senioriväestön varallisuuden kasvu on lisännyt yksityisesti tuotettujen hyvinvointipalvelujen käyttöä. Kotitalousvähennys verotuksessa on omalta osaltaan kannustanut kotipalveluiden tilaamiseen. Kaksi vahvaa yhdisti voimansa Sato on tarttunut yhteiskuntamme haasteeseen ja kehittänyt uuden asumisen ja huolenpidon yhdistävän palvelun Helsingin Diakonissalaitoksen Hoiva Oy:n kanssa. Konseptin ydin on joustava asumisratkaisu ja henkilökohtainen palveluohjaus. Uutta on myös palvelujen toteuttaminen yksilöllisesti asiakkaan edun mukaisesti. Yli kahdenkymmenen vuoden kokemuksella seniori- ja palveluasuntojen tuottamisessa Sato edustaa parasta asiantuntemusta tämän asiakasryhmän asumisen tarpeiden tuntemisessa. Helsingin Diakonissalaitoksen pitkäaikainen toiminta ja luotettava, monipuolinen osaaminen kotipalvelujen tuottamisessa on ollut edellytyksenä kumppanuudelle. Täyttä elämää Sato haluaa edistää ikääntyvien edellytyksiä asua mahdollisimman pitkään kotona. Asuntoon kohdistuvat vaatimukset ja tarvittavien palvelujen laatu ja määrä vaihtelevat ikääntymisen eri vaiheissa. Saton koko asumisen elinkaareen sopivat asumismuodot tarjoavat asiakkaille asumisen joustavuutta ja muunneltavuutta. Helsingin Diakonissalaitoksen palveluohjauksella tarjotaan kotona asumista tukevat palvelut räätälöityinä ottamalla huomioon yksilölliset tarpeet. Palvelutakuu luo turvallisuutta. Palvelun aloittaminen Kohderyhmänä ovat ensisijaisesti ikääntyvät. Palvelu käynnistetään vuonna 2004 tarjoamalla huolenpitopalveluja nykyisille Saton asiakkaille valituilla alueilla. Konseptin mukaisten uusien asuntojen rakentaminen on suunniteltu aloitettavaksi vuonna 2005. 19 SATO VUOSIKERTOMUS 2003
Minulle asumisessa on sijainnin jälkeen tärkeintä yksilöllinen suunnittelu. Haluan kotini olevan itseni näköinen ja omaan elämänrytmiini sopiva. Välillä haluan rauhoittua, välillä tavata kavereita ja välillä tehdä töitä. Haluan, että asunto tarjoaa tähän mahdollisuudet. Kari Hakanen 20 SATO VUOSIKERTOMUS 2003
SATO PlusKoti yksilöllistä asumista ja muuntojoustoa Yksilöllisen asuntosuunnittelun tarve kasvaa Kodin merkitys muuttuu ja sen rooli laajentuu. Asumisen lisäksi kotoa käsin voi tehdä työtä, hoitaa pankkiasiat ja harrastaa. Erot elämäntavoissa ja kodin käyttötavoissa lisäävät asuntosuunnittelun vaatimuksia. Yksilölliset pohja- ja sisustusratkaisut ja asunnon myöhempi muuntelumahdollisuus nostavat asunnon pitkäaikaista käyttöarvoa. Muunneltava koti tarjoaa mahdollisuuksia Asiakkaiden yksilöllisiin tarpeisiin vastatakseen Sato on kehittänyt yhteistyössä arkkitehtitoimisto ARK Oy Kahri & Co:n sekä kustannuslaskentapalvelu- ja ohjelmistotalo ToCoMan Group Oy:n kanssa avoimeen asuntorakentamiseen perustuvan muunneltavan rakennusratkaisun. SATO PlusKoti -konseptin mukaisissa taloissa kerrokset ja asunnot voivat olla erilaisia riippuen asiakkaiden valinnoista. Asukkailla on aiempaa laajemmat mahdollisuudet valita tarpeisiinsa soveltuva pohjaratkaisu ja ennakkovarausvaiheessa jopa muuttaa asunnon pinta-alaa. Kodin pintamateriaalien, kalusteiden ja varusteiden valintaan on tarjolla useita vaihtoehtoja. Oman asunnon räätälöinti Internet-ohjelmiston välityksellä Internet-palvelulla helpotetaan ja nopeutetaan oman asunnon suunnittelua. Omilla käyttäjätunnuksillaan asiakas voi valita valmiista vaihtoehdoista pohjaratkaisun sekä pintamateriaalit ja kalusteet. Palvelu tarjoaa vaihtoehtoisia yksittäisiä valintoja tai valmiita arkkitehdin suunnittelemia sisustuskokonaisuuksia. Laskurin avulla asiakas pystyy seuraamaan valintojen vaikutuksia hintaan. Ohjelma päivittää asiakkaan tekemät valinnat ja tieto voidaan siirtää lopulta urakoitsijalle toteutusta varten. Asuntojen sarjaräätälöinnillä onnistutaan sekä aikaansaamaan yksilöllistä palvelua että pitämään muutostöiden kustannukset kurissa. Vuoden 2003 syksyllä aloitettiin ensimmäinen SATO PlusKoti -konseptin mukainen hanke Helsingissä. Seuraava hanke käynnistyy vuonna 2004 Espoossa. 21 SATO VUOSIKERTOMUS 2003
Yhteiskuntavastuu Sato omistaa ja tuottaa asuntoja asiakkaille kodeiksi. Toiminta on osa yhteiskuntamme perusturvaa. Sato toteuttaa tehtävää toimimalla vastuullisesti suhteessa sidosryhmiinsä ja yhteiskuntaan. Konsernin yhteiskuntavastuu kattaa taloudellisen vastuun, ympäristövastuun ja sosiaalisen vastuun. Taloudellinen vastuu Taloudellisesti tuloksellinen toiminta antaa edellytykset sosiaalisen ja ympäristövastuun toteuttamiselle. Taloudellisena tavoitteena on hyvä kannattavuus, vakaa kassavirta sekä omistajille kilpailukykyinen tuotto. Tilinpäätöksen keskeiset tunnusluvut ovat taloudellisen onnistumisen mittareita. Taloudellinen menestys tuottaa omistajien lisäksi myös muille sidosryhmille hyvinvointia. Konsernissa olevien työpaikkojen määrä oli vuoden 2003 lopulla 297. Vuoden 2003 palkkakustannukset olivat 12,4 miljoonaa euroa ja eläke- ja muut henkilösivukulut 3,6 miljoonaa euroa. Sato edistää toimintakulttuurillaan tervettä kilpailua alalla. Rakentamis- ja kiinteistöpalvelujen toteuttajat valitaan tarjouskilpailun perusteella tai neuvottelemalla ottaen huomioon sekä palvelun laatu- että hintatekijät. Yhteistyökumppaneiksi valitaan ainoastaan yrityksiä, jotka täyttävät sosiaaliset velvoitteensa. Asuntorakennuttamisen laadun varmistamiseksi konserni on kehittänyt laatujärjestelmän. Ympäristövastuu Konsernin ympäristöohjelma julkistettiin vuonna 1999. Sen lähtökohtana on vastuu asukkaan asumiseen liittyvästä hyvinvoinnista ja asumisen laadusta. Ympäristöpolitiikka perustuu yhteiskunnan, asiakkaiden ja sopimusten asettamiin vaatimuksiin ympäristöasioissa sekä elinkaaritaloudellisesti ja sosiaalisesti toimiviin ratkaisuihin. Tavoitteena on tuoda kestävän kehityksen mukaisia toteutuksia konsernin omistamiin ja tuottamiin asuinkiinteistöihin sekä sisäiseen toimintatapaan. Sato liittyi asuinkiinteistöalan energiansäästösopimukseen joulukuussa 2002. Sopimuksella Sato on sitoutunut vähentämään energiankulutusta15 prosenttia vuoteen 2012 mennessä. Kertomusvuonna laadittiin sopimukseen perustuen energiankäytön tehostamissuunnitelma, joka selvittää energiankäytön nykytilanteen sekä tavoitteet energiankäytön tehostamiselle. Keskitetyn kulutusseurannan aloittamiseksi sopimuksen kohteista kerättiin vuosien 2000-2002 sähkön ja veden kulutustiedot. Keskitetty kulutusseuranta käynnistetään keväällä 2004. Vettä säästävien kalusteiden asennusta jatkettiin toimintavuoden aikana. Ympäristöohjelman tärkeänä tavoitteena on ohjata ja kannustaa Sato-kodeissa asuvia asukkaita ympäristötietoiseen asumiseen. Viestinnän ohella koulutamme talokohtaisia energiaeksperttejä, viherasioiden ja talosuojelun asiantuntijoita. Vuoden 2003 asukasteema oli Energiatietoinen asuminen, jonka merkeissä jaettiin tietoa energiankulutuksesta ja mahdollisuuksista omalla käyttäytymisellään vaikuttaa kulutuksen tasoon ja sitä kautta asumiskustannuksiin. Sato kouluttaa henkilöstöä ympäristöasioissa ja jakaa vuosittain sisäisen ympäristöpalkinnon kannustaakseen henkilöstöä toteuttamaan ympäristöohjelmaa. 22 SATO VUOSIKERTOMUS 2003
23 SATO VUOSIKERTOMUS 2003 Veturitie 3, Helsinki
Asunto Oy Kaitalahti, Helsinki Sosiaalinen vastuu Yhteiskunnan ja asiakkaiden asumistarpeiden ymmärtäminen Saton asumispalvelut kehittyvät yhteiskunnan muutosten mukaisesti. Toimintamme alkoi 1940-luvulla, jolloin Sato toi oman panoksensa jälleenrakentamiseen. Tämän päivän Sato mm. ostaa asuntoja vanhasta asuntokannasta pääosin pitkäaikaiseen vuokra-asuntokäyttöön sekä tuottaa eri asiakasryhmille suunniteltuja asumispalveluja. Asiakaslähtöisessä tuotekehitystyössä konserni on panostanut asunnon hankkimisen kynnystä madaltavien rahoitusratkaisujen tarjoamiseen, yksilöllisten asuntovaihtoehtojen lisäämiseen sekä ikääntyvien asumiseen ja asumista tukeviin palveluihin. Henkilöstön hyvinvointi ja osaaminen Henkilöstön hyvinvointia ja osaamista kehitetään järjestämällä koulutusta, edistämällä työkyvyn ylläpitoa sekä parantamalla sisäistä viestintää. Henkilöstön koulutus painottui kertomusvuonna asiakaspalvelun parantamiseen tähtäävään koulutukseen, tietojärjestelmien käyttäjäkoulutukseen, esimiesten valmennukseen ja taloushallinnon koulutukseen. Vuonna 2003 konsernissa oli kuusi koulutuspäivää henkilöä kohden. Koulutuksen kokonaiskustannukset olivat 0,4 (0,4) miljoonaa euroa. Henkilöstöä kannustetaan työkyvyn ylläpitämiseen. Liikunta- ja virkistysharrastuksia tuettiin noin 24.000 eurolla. Kertomusvuonna toteutetun työkykykyselyn tulosten mukaan henkilöstöstä noin 80 prosentin työkyky on joko erinomainen tai hyvä. Sairauspoissaoloja oli noin kolme päivää henkilöä kohden. 24 SATO VUOSIKERTOMUS 2003
25 SATO VUOSIKERTOMUS 2003
Pro forma -laskelma Asuntoyhtiöiden ja keskinäisen kiinteistöyhtiön osakkaat omistavat yhtiön osakkeita hallitakseen tiettyjä tiloja yhtiön omistamassa rakennuksessa. Osakkaille kertyy mahdollinen tuotto tilojen käytöstä ja he vastaavat yhtiöjärjestyksessä määritellyllä tavalla yhtiön menoista. Kukin osakas rahoittaa hallitsemansa huoneiston hankinnan joko itse tai yhtiön ottamalla lainalla, joka kohdistetaan hänen hallitsemaan huoneistoon. Nykyisen kirjanpitokäytännön mukaan yhdistellään emoyhtiön konsernitilinpäätökseen ne asuntoyhtiöt ja keskinäiset kiinteistöyhtiöt, joiden osakekannasta konserniyhtiöt omistavat yli puolet. Tästä seuraa, että asuntoyhtiön tai keskinäisen kiinteistöyhtiön muiden osakkaiden vastuulla olevat lainaosuudet yhdistellään emoyhtiön konsernitilinpäätökseen, vaikka emoyhtiö ei vastaa näihin lainaosuuksiin liittyvistä maksuista. Vastaavasti muiden osakkaiden osuutta näiden yhtiöiden omista pääomista käsitellään konsernitilinpäätöksessä vähemmistöosuutena. Saton käsityksen mukaan konsernitilinpäätös antaisi nykyistä oikeamman kuvan konsernin taloudellisesta asemasta ja tilikauden tuloksesta, mikäli asunto- ja keskinäisiä kiinteistöyhtiöitä käsiteltäisiin konsernitilinpäätöksessä siten, että konsernin tuloslaskelmassa esitetään vain osakkaan omistamista tiloista kertyneet tuotot ja niihin kohdistuvat kulut ja poistot. Konsernitaseeseen yhdisteltäisiin vastaavasti konsernin omistamien tilojen kokonaishankintameno ja tiloihin kohdistuvat lainat mukaan lukien ne asunto- tai keskinäisen kiinteistöyhtiön ottamat lainat, jotka kohdistuvat konsernin omistamiin osakkeisiin. Alla on esitetty Sato-konsernin pro forma -tase, jossa asuntoyhtiöt ja keskinäiset kiinteistöyhtiöt on yhdistelty edellä mainittujen periaatteiden mukaisesti. Konsernitase 31.12.2003 (M ) Pro forma Virallinen Käyttöomaisuus ja muut pitkäaikaiset sijoitukset 852 878 Vaihto- ja rahoitusomaisuus 199 196 Vastaavaa yhteensä 1 051 1 074 Oma pääoma 137 138 Vähemmistöosuus 2 25 Konsernireservi 0 1 Pakolliset varaukset 2 2 Pitkäaikainen vieras pääoma 778 779 Lyhytaikainen vieras pääoma 132 129 Vastattavaa yhteensä 1 051 1 074 26 SATO VUOSIKERTOMUS 2003