PÄÄTÖS ESAVI/8621/05.11.05/2015 Etelä-Suomi Peruspalvelut, oikeusturva ja luvat -vastuualue 9.2.2016 ASIA nimistä (Y-tunnus ) kiinteistönvälitysliikettä koskeva valvonta-asia. Liike käyttää toiminnassaan aputoiminimeä. ILMOITTAJAT TAPAUS JA VAATIMUKSET Ilmoittajien kertomus Etelä-Suomen aluehallintovirastoon 27.10.2015 saapuneessa ilmoituksessaan (jäljempänä ilmoittajat) kiinnittävät valvovan viranomaisen huomion :n (jäljempänä välitysliike) toimintaan välitystehtävää suoritettaessa. ETELÄ-SUOMEN ALUEHALLINTOVIRASTO puh. 029 501 6000 Hämeenlinnan päätoimipaikka fax 03 570 8002 Birger Jaarlin katu 15 kirjaamo.etela@avi.fi PL 150, 13101 Hämeenlinna www.avi.fi/etela Ilmoittajien mukaan välitysliikkeen toimintaan sisältyi monenlaisia väärinkäytöksiä ja rikkomuksia, joista aiheutui heille 4 434 euron vahingot. Ilmoittajien mukaan he tekivät välitysliikkeen kanssa toimeksiantosopimuksen asunnon myymisestä 23.5.2013, jossa ei ollut mainintaa sopimussakosta (jäljempänä myös vakiokorvaus). Ilmoittajat hyväksyivät 4.6.2013 sähköpostitse ostotarjouksen. Ilmoittajien mukaan he eivät tienneet ostotarjouksen sisältämästä sopimussakkoehdosta, joka oli 3.6.2013 tehty heidän ja ostajaehdokkaan välillä, koska välitysliikkeen edustaja salasi sen. Ilmoittajien mukaan he saivat tiedon sopimussakosta, kun välitysliikkeen edustaja soitti heille 6.6.2013, ettei ostaja saa rahoitusta, minkä vuoksi ilmoittajat saisivat puolet sopimussakosta eli 4 434 euroa. Ilmoittajien mukaan he eivät tuolloinkaan tienneet sopimussakon perustetta. Ilmoittajien mukaan ostotarjouksen tehneen isä pyysi sekä ilmoittajia että myyjiä sovittelemaan sopimussakkoa, jolloin välitysliikkeen edustaja pyysi ilmoittajia kieltäytymään sovitteluehdotuksista. Ilmoittajien mukaan he vastasivat sovintoehdotukseen, etteivät he voi ryhtyä sovittelutoimiin, koska eivät ole sopimussakon osapuolia. Lopulta ostotarjouksen tehnyt vei asian Kuluttajariitalautakunnan ratkaistavaksi, jolloin ilmoittajat näkivät lausuntoa antaessaan ensimmäisen kerran, että ostotarjouksen tehnyt oli ehdottanut sopimussakon puolittamista. Lisäksi ostotarjouksen tehneen valituksen selvityksistä ilmeni, että välitysliikkeen edustaja oli kertonut välitysliikkeen maksaneen koko 8 868 euron summan ilmoittajille. Ilmoittajien mukaan sopimussakkosopimuksesta näkyy, että se on myyjän ja ostajan välinen, mutta ilmoittajat saivat siitä tiedon vasta 15.1.2014. Näin ollen välitysliike on tehnyt sopimuksen ilmoittajien nimiin Helsingin toimipaikka Ratapihantie 9 PL 110, 00521 Helsinki Kouvolan toimipaikka Kauppamiehenkatu 4 PL 301, 45101 Kouvola
ESAVI/8621/05.11.05/2015 2/6 PYYDETYT SELVITYKSET kertomatta siitä heille ja perinyt ostotarjouksen tehneeltä koko 8 868 euron summan, jonka jälkeen antanut ilmoittajille puolet siitä. Näin ollen välitysliikkeen väittämät Kuluttajariitalautakunnalle siitä, että välitysliike olisi ilmoittajien valtuuttamana perinyt vakiokorvausta, on valetta. Välitysliikkeen ja sen vastaavan hoitajan antama selvitys Ilmoittajien antama lisäselvitys Välitysliikkeen ja sen vastaavan puolesta aluehallintovirastoon 8.12.2015 saapuneen selvityksen on antanut asianajaja. Selvityksen mukaan vakiokorvausta koskeva ehto on ollut merkittynä lomakkeeseen. Tämän lisäksi välitystehtävää suorittanut henkilö on käynyt asian nimenomaisesti läpi ilmoittajien kanssa. Selvityksen mukaan tarjoajaa neuvottiin, että kannattaa ennen ostotarjouksen tekemistä neuvotella rahoituksen järjestyminen pankin kanssa tai tehdä ehdollinen ostotarjous. Selvityksen mukaan ilmoittajat ovat tienneet sopimussakosta ostotarjousta hyväksyessään. Välitysliikkeen edustaja on lähettänyt ilmoittajille tarjouslomakkeen sähköpostitse ja käynyt sen kohta kohdalta puhelimitse läpi. Tämän jälkeen ilmoittajat ovat kertoneet hyväksyvänsä ostotarjouksen. Kuluttajariitalautakunnan ratkaisu on siten tältä osin virheellinen, koska ilmoittajat ovat tosiasiassa tienneet sopimussakosta. Välitysliike on näin ollen perinyt sopimussakkoa ilmoittajien valtuuttamana, ei omin päin ilman ilmoittajien tietoisuutta. Ilmoittajat ovat antaneet 30.12.2015 saapuneen lisäselvityksen. Lisäselvityksen mukaan vakiokorvausehto on toimeksiantosopimuksessa, muttei toimeksiannon sisältö kohdassa vaan epäjohdonmukaisesti kohdassa välityspalkkion määrä ja suorittaminen. Lisäselvityksessä on kiistetty, että välitysliikkeen edustaja olisi esitellyt ostotarjouksen puhelimessa. Ilmoittajien mukaan he ovat nähneet ostotarjouksen ensimmäisen kerran kokonaan vasta välitysliikkeen asiamiehen vastineessa. ALUEHALLINTOVIRASTON RATKAISU JA PERUSTELUT Päätös Asia ei anna aihetta muihin toimenpiteisiin, kuin että aluehallintovirasto kiinnittää välitysliikkeen huomiota jäljempänä mainittuihin seikkoihin. Aluehallintovirasto poistaa asian käsittelystä. Perustelut Säännökset Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain (1074/2000, jäljempänä välityslaki) 7 :n 1 momentin mukaan välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut. Lain kohtaa koskevan hallituksen esityksen (HE 58/2000) mukaan hyvää välitystapaa on noudatettava paitsi välitystehtävän suorittamisessa myös välitystoiminnassa kokonaisuudessaan.
ESAVI/8621/05.11.05/2015 3/6 Välityslain 17 a :n mukaan jos ostotarjouksen tekijä sitoutuu asuntokauppalain (843/1994) 3 luvun 1 :n 1 momentin 3 kohdassa tarkoitetun vakiokorvauksen suorittamiseen, välitysliikkeen tulee tarjouksen vastaanottaessaan huolehtia siitä, että tarjouksesta laaditaan asiakirja, johon otetaan tarjouksen tekijän antama sitoumus vakiokorvauksen suorittamisesta sekä kaikki tarjouksen ehdot. Asiakirjaa ei tarvitse laatia, jos tarjous on tehty olosuhteissa, joissa velvollisuuden täyttäminen aiheuttaisi kohtuutonta haittaa. Jos kauppaa ei synny tarjouksen tekijästä johtuvasta syystä ja toimeksiantaja saa sovitun vakiokorvauksen, saa välitysliikkeelle toimeksiantosopimuksen mukaan mahdollisesti tuleva osuus olla enintään puolet tästä korvauksesta, kuitenkin enintään sovitun välityspalkkion määrä. Kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä annetun lain (1075/2000, jäljempänä välitysliikelaki) 4 :n mukaan välitystoiminnassa on noudatettava hyvää välitystapaa. Hallituksen esityksen mukaan (HE 68/2000) hyvään välitystapaan kuuluu erityisesti välitystoiminnan luotettavuus ja avoimuus, tunnollisuus tehtävien hoitamisessa sekä lojaalisuus toimeksiantajaa ja tämän vastapuolta kohtaan. Asuntokauppalain (843/1994) 3 luvun 3 :n 2 momentin mukaan jos kauppa jää syntymättä tarjouksen tekijän puolella olevasta syystä, myyjällä on oikeus pitää käsiraha tai saada sovittu vakiokorvaus, jollei 6 :stä muuta johdu. Selvitettävät kysymykset - Oliko vakiokorvausehdosta kerrottu toimeksiantajille hyvän välitystavan edellyttämällä tavalla? - Toimiko välitysliike hyvän välitystavan mukaisesti periessään vakiokorvausta ostotarjouksen tehneeltä henkilöltä? Riidattomat seikat Aluehallintovirasto on tutkinut välitysliikelain 17 :n 1 momentin nojalla välitysliikkeen menettelyn asiassa. Asiassa on selvitetty, että :n välitettävänä on ollut kohde Helsingissä osoitteessa. Toimeksiantosopimus on tehty kahdeksi kuukaudeksi 23.5.2015 alkaen. Toimeksiantosopimuksen 5 kohdan mukaan välitysliikkeellä on oikeus välityspalkkioon, mikäli ostotarjouksessa on sovittu vakiokorvauksesta eli sopimussakosta ja toimeksiantajalle syntyy ostotarjouksen perusteella oikeus vakiokorvaukseen, välitysliikkeellä on oikeus puoleen maksetun vakiokorvauksen määrästä, kuitenkin enintään sovitun välityspalkkion määrään. Kohteesta on 3.6.2013 tehty 230 000 euron kirjallinen ostotarjous. Ostotarjouksen mukaan, mikäli ostotarjouksen tekijä kieltäytyy tekemästä lopullista kauppaa myyjän hyväksyttyä tarjouksen, sitoutuu tarjouksen tekijä maksamaan myyjälle vakiokorvauksena 4 % euroa. Ilmoittajat ovat lähettäneet välitysliikkeelle 4.6.2013 sähköpostin, jossa he ovat hyväksyneet 230 000 euron ostotarjouksen. Maksu 230 000 8 200 kaupantekotilaisuudessa.
ESAVI/8621/05.11.05/2015 4/6 Välitysliikkeen edustaja on 10.6.2013 lähettänyt ostotarjouksen tehneelle sähköpostia, että välitysliikkeen edustaja on keskustellut ilmoittajien kanssa ja ilmoittajat eivät neuvottele tai alenna sakkoa. Ilmoittajat ovat lähettäneet 4.7.2013 sähköpostia välitysliikkeen edustajalle, ettemme saajana halua sovitella. Ilmoittajat ovat 15.10.2013 vastanneet sähköpostitse Kuluttajariitalautakuntaan vastauspyyntöön, että sopimus on välitysliikkeen ja ostotarjouksen tekijän välinen. Emme ole edes olleet tietoisia sopimuksen olemassaolosta tai sen sisällöstä emmekä ole sitä koskaan nähneet. Saimme tiedon välitysliikkeeltä, että olisimme saaneet jotain vasta silloin, kun ostotarjouksen tekijä oli ilmoittanut rahoituksensa epäonnistuneen. Kuluttajariitalautakunta on 2.6.2015 antanut suosituksen, että välitysliike palauttaisi tarjouksentekijälle vakiokorvauksen. Välitysliike on tämän seurauksena pyytänyt ilmoittajia palauttamaan heille maksettu 50 %:a sopimussakosta. Vakiokorvauksesta kertominen Välityslain 7 :n mukaan välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut. Hyvästä välitystavasta annetun ohjeen mukaan välitysliikkeen velvollisuutena on kertoa sekä toimeksiantajalle että ostotarjouksen tekijälle ostotarjoukseen ja sen hyväksymiseen liittyvistä kysymyksistä ottaen huomioon molempien osapuolten edut. Lisäksi välitysliikkeen on kerrottava molemmille kaupan osapuolille käsirahan menettämismahdollisuudesta ja vakiokorvauksen mahdollisesta konkretisoitumisesta sekä niiden oikeusvaikutuksista. Aluehallintoviraston näkemys on yhtäläinen edellä mainitun kanssa. Allekirjoitetussa toimeksiantosopimuksessa ja ostotarjouksessa on ollut maininta vakiokorvauksesta. Aluehallintovirastolle toimitetusta sähköpostista käy ilmi, että ilmoittajat ovat hyväksyneet ostotarjouksen sähköpostitse 4.6.2013. Sähköpostista ei käy ilmi, että ilmoittajat olisivat olleet tietoisia ostotarjouksen sisältämästä vakiokorvausehdosta. Aluehallintovirastolle ei ole toimitettu ilmoittajien allekirjoittamaa ostotarjousta tai sähköpostia siitä, että ilmoittajat olisivat saaneet tiedon ostotarjouksen sisältämästä vakiokorvausehdosta. Asiassa ei ole näytetty, että välitysliike olisi toimittanut vakiokorvausehdon sisältäneen ostotarjouksen toimeksiantajille. Välitysliike on toiminut tältä osin hyvän välitystavan vastaisesti. Välitysliikkeen tulee huolehtia siitä, että ostotarjous hyväksytään siten, että hyväksymisestä käy ilmi, minkä sisältöinen ostotarjous on hyväksytty. Aluehallintovirasto kiinnittää välitysliikkeen huomiota tähän. Lisäksi aluehallintovirasto ilmaisee näkemyksensä välitysliikkeen vastaanottamasta ostotarjouksesta, jossa vakiokorvauksen määrä on ilmoitettu maininnalla sitoutuu tarjouksen tekijä maksamaan myyjälle vakiokorvauksena 4 % euroa. Aluehallintoviraston näkemyksen mukaan
ESAVI/8621/05.11.05/2015 5/6 tämän kaltainen merkintä on epäselvä, josta ei käy ilmi yksiselitteisesti vakiokorvauksen suuruus. Vakiokorvauksen periminen Välityslain 17 a :n 2 momentin mukaan, jos kauppaa ei synny tarjouksen tekijästä johtuvasta syystä ja toimeksiantaja saa sovitun vakiokorvauksen, saa välitysliikkeelle toimeksiantosopimuksen mukaan mahdollisesti tuleva osuus olla enintään puolet tästä korvauksesta, kuitenkin enintään sovitun välityspalkkion määrä. Vakiokorvaus on ostotarjoukseen liitetty ehto, jossa ostotarjouksen tehnyt sitoutuu maksamaan vakiokorvauksen suuruisen korvauksen myyjälle, jos tämä vetäytyy tarjouksestaan. Vakiokorvauksessa on siten kyse myyjän ja ostajan välisestä sopimuksesta. Välityslain mukaan välitysliikkeen osuus vakiokorvauksesta saa olla enintään puolet. Aluehallintovirastolle toimitetussa toimeksiantosopimuksessa ja ostotarjouksessa on ollut maininta vakiokorvauksesta. Ostotarjouksessa vakiokorvauksen suuruudeksi on ilmoitettu 4 %. Tapauksessa välitysliike on saanut ilmoittajilta 4.7.2013 sähköpostitse vahvistuksen, etteivät ilmoittajat halua sovitella. Tämän jälkeen välitysliike on perinyt ostotarjouksen tehneeltä vakiokorvauksen kokonaisuudessaan, jonka jälkeen antanut siitä puolet ilmoittajille. Aluehallintovirasto toteaa, ettei välitysliikkeen toimintaa voida tältä osin pitää lähtökohtaisesti hyvän välitystavan vastaisena. Tämä kuitenkin edellyttää, että toimeksiantaja tietää, että välitysliike perii nimenomaisesti vakiokorvausta hänen puolestaan. Aluehallintovirastolle toimitetusta sähköpostista ei käy yksiselitteisesti ilmi, että ilmoittajat ovat nimenomaisesti kertoneet, etteivät halua sovitella vakiokorvauksen määrää. Aluehallintovirasto viittaa edellä mainittuun, ettei asiassa ole näytetty, että ilmoittajille olisi kerrottu hyvän välitystavan edellyttämällä tavalla ostotarjoukseen sisältyneestä vakiokorvausehdosta. Tämän vuoksi välitysliikkeen olisi tullut nimenomaisesti ja todisteellisesti kertoa ilmoittajille, että se perii ilmoittajien puolesta ostotarjouksen tehneeltä vakiokorvauksen kokonaisuudessaan ottaen siitä itselleen puolet vakiokorvauksen määrästä toimeksiantosopimuksen mukaisesti. Aluehallintovirasto toteaa välitysliikkeen toimineen tältä osin välityslain 7 :n vastaisesti laiminlyödessään toimeksiantajan edun, koska se ei lähettänyt myyjälle sellaista ostotarjousta, josta olisi näkynyt ostotarjouksen kaikki olennaiset ehdot. Aluehallintovirasto kiinnittää välitysliikkeen huomiota tähän. Korkein hallinto-oikeus on todennut ratkaisussaan (KHO 26.4.2012, taltionumero 1011, Diaarinumero 1274/09), että hyvä välitystapa edellyttää kaikkien tarjousten ja hyväksymisen tekemistä kirjallisesti. Mikäli olosuhteet ovat sellaiset, ettei kirjallista muotoa voida kohtuudella edellyttää, liike voi käyttää suullista tarjousta, mutta tällöinkin tarjous on vahvistettava mahdollisimman pian kirjallisesti tai muutoin todisteellisesti.
ESAVI/8621/05.11.05/2015 6/6 Välitysliike toimi tältä osin välityslain 7 :n vastaisesti jättäessään ottamatta myyjän kirjallista hyväksyntää ostotarjoukseen. Aluehallintovirasto kiinnittää välitysliikkeen huomiota tähän. Muut seikat Ilmoittajien mukaan heille aiheutui asiassa 4 434 euron vahinko, jota välitysliike ei ole suostunut korvaamaan. Aluehallintovirasto valvoo välitysliikkeiden välitystoiminnan lain mukaisuutta välitysliikelain nojalla, eikä sillä ole toimivaltaa ottaa kantaa tämän kaltaisiin yksityisoikeudellisiin korvausvaatimuksiin. SOVELLETUT SÄÄNNÖKSET Perusteluosassa mainitut lainkohdat MUUTOKSENHAKU Tämä päätös ei sisällä sellaista ratkaisua, johon hallintolainkäyttölain (586/1996) 5 :n nojalla saisi hakea muutosta. Lisätietoja Ylitarkastaja Ilkka Heikkilä, puh. 029 501 6081, ilkka.heikkila@avi.fi Ylitarkastaja Jouko Rikkilä Ylitarkastaja Ilkka Heikkilä PÄÄTÖS Tiedoksi maksettu JÄLJENNÖS Tiedoksi maksutta