Päiväys Dnro 1 KUNNANHALLITUKSILLE KUNTIEN ASUNTOVIRANOMAISILLE YLEISHYÖDYLLISILLE YHTEISÖILLE Toimivalta: Aravarajoituslaki (1190/1993) 4 d, 7 4 mom. ja 23, Vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annettu laki (604/2001) 11 d 2 mom. ja 13 5 mom. sekä Yhteishallinnosta vuokrataloissa annettu laki (649/1990) 20 Ohjauksen sisältö: Asukasvalinnat Vuokranmääritys Asukasdemokratia Yleishyödyllisyys Voimassaoloaika: toistaiseksi OHJE KUNNILLE ASUKASVALINTOJEN JA VUOKRANMÄÄRITYKSEN VALVOMISEKSI 1 Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen yleinen ohjaus Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) toimivaltaan kuuluu ohjeiden antaminen vuokranmäärityksestä, vuokrien tasauksesta ja valvonnasta. Lisäksi ARA antaa kunnille ja lainansaajille yleistä ohjausta arava- ja korkotukivuokraasuntojen asukasvalinnoista sekä yhteishallintolaissa tarkoitetusta asukasdemokratiasta. ARA valvoo yleishyödyllisyyden toteutumista. ARAn ohjauksen tavoitteena on, että vuokratalojen omistajilla olisi riittävän yhtenäinen käytäntö, kun ne valitsevat asukkaita ja määrittävät omakustannusvuokraa sekä toteuttavat asukkaiden kanssa yhteishallintolaissa tarkoitettua asukasdemokratiaa. Myös kunnilla tulisi asukasvalintojen ja omakustannusvuokran toteutumista valvoessaan olla yhtenäiset periaatteet.
Päiväys Dnro 2 2 Asukasvalintaa, vuokranmääritystä ja asukasdemokratiaa koskevien säännösten soveltamisala Asukasvalintaa, vuokranmääritystä ja asukasdemokratiaa koskevia säännöksiä sovelletaan valtion eri tavoin ja aikoina tukemissa vuokrataloissa seuraavasti: Asunnot Asukasvalinta * Vuokranmääritys ** Yhteishallintolain soveltaminen *** Rajoitusten alaiset aravavuokraasunnot ja 1.1.2002 jälkeen lainoitetut korkotukiasunnot AravaRajL, KTL, VNA Omakustannusvuokra, vuokrien tasaus Pakollinen 10 vuoden ns. jatkorajoitusajalla olevat aravavuokra-asunnot AravaRajL, VNA, 15 % asunnoista valinta vapaa Vapaa, HVL Pakollinen Ennen 1.1.2002 lainoitetut korkotukiasunnot (20 v.) Vanha KTL, VNA Vapaa, vuokrien oltava kohtuulliset Omistajan harkinnassa Valtion takauksen aravalainan takaisinmaksamiseksi (L 868/2008) saaneet asunnot AravaRajL, VNA Omakustannusvuokra Pakollinen Valtion takauksen (L 856/2008) saaneet asunnot Vapaa Vapaa, HVL Omistajan harkinnassa Rajoituksista vapautetut ja vapautuneet asunnot Vapaa Vapaa, HVL Omistajan harkinnassa *- AravaRajL on Aravarajoituslaki (1190/1993) - KTL on Laki vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta (604/2001) - Vanha KTL on Laki vuokra-asuntolainojen korkotuesta (867/1980) - VNA on Valtioneuvoston asetus asukkaiden valinnasta arava- ja korkotukivuokra-asuntoihin (166/2008) ** - HVL on Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta (481/1995) ***- Laki yhteishallinnosta vuokrataloissa (649/1990) Aravavuokra-asuntoja koskevista rajoituksista ja niiden voimassaoloajasta on säädetty aravarajoituslaissa. Sellaisilla kohteilla, joiden rajoitusaika on alun perin ollut laina-ajan pituinen, on tämän jälkeen 10 vuoden pituinen ns. jatkorajoitusaika, jona aikana asuntoa on käytettävä vuokra-asuntona. Vuokranmääritystä koskevat rajoitukset lakkaavat arava- tai korkotukilainan tultua maksetuksi takaisin alkuperäisten lyhennysehtojen mukaisesti. Jos laina kuitenkin on maksettu ennenaikaisesti takaisin, vuokranmääritystä koskevat rajoitukset päättyvät, kun 30 vuotta on kulunut lainan myöntämisestä tai hyväksymisestä. Jatkorajoitusajalla ei enää siis sovelleta vuokranmääritystä koskevia rajoituksia. Vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain (604/2001, korkotukilaki) mukaiset rajoitukset vastaavat aravarajoituksia, mutta näillä kohteilla ei ole jatkorajoituksia.
Päiväys Dnro 3 Ennen 1.1.2002 korkotukilainan hyväksymispäätöksen saaneita kohteita koskevat vuokra-asuntolainojen korkotuesta annetussa laissa (867/1980, vanha korkotukilaki) säädetyt rajoitukset, jotka ovat voimassa 20 vuotta lainan ensimmäisen erän nostamisesta lukien. Tieto yksittäisen kohteen rajoitusajasta on saatavissa varmimmin kiinteistötietojärjestelmästä ja sen tietojen perusteella annettavasta rasitustodistuksesta. Jos kohde on rahoitettu yhtiömuotoisena, myös osakekirjoissa on merkintä rajoituksista. Tietoja rajoitusajoista voi kysyä myös Valtiokonttorista ja ARAsta. Yleistä tietoa rajoituksista on saatavissa ympäristöministeriön tuotekorteista (aravavuokraasuntojen käyttörajoitukset, alkuperäiset rajoitukset ja aravavuokra-asuntojen 10 vuoden käyttö- ja luovutusrajoitukset, jatkorajoitukset). Asuntojen käytön ja vuokranmäärityksen lisäksi asuntojen luovutus ja myös luovutushinta on säännelty. Lainojen ennenaikainen takaisinmaksu ei vaikuta rajoituksiin eikä rajoitusaikoihin. ARA voi kuitenkin vuokratalon tai -asunnon omistajan hakemuksesta vapauttaa kohteen rajoituksista, jos siihen on erityistä syytä. Tämä on mahdollista etenkin väestöltään vähenevällä alueella, jolla vuokra-asuntojen käyttöaste on laskenut. Yhteishallinnosta vuokrataloissa annettu laki (649/1990, yhteishallintolaki) antaa asukkaille oikeuden osallistua vuokranmääritysyksikköön kuuluvien talojen talousarvioesityksen ja vuokranmäärityksen valmisteluun. Asukkaat voivat neuvotella näistä asioista omistajan edustajan kanssa ja antaa niistä lausunnon. Yhteishallintolain mukaisen asukasdemokratian toteutuminen vuokrataloissa perustuu asukkaiden aktiiviseen toimintaan. Asukasdemokratian tavoitteena on edistää vuokratalon omistajan ja vuokralaisten välistä tiedonvälitystä, yhteistyötä ja luottamusta sekä lisätä keskinäistä vastuuntuntoa taloa koskevissa asioissa. Jos vuokratalon omistaja tai hänen edustajansa laiminlyö yhteishallintolaissa omistajalle asetetun tehtävän, aluehallintoviranomaiset voivat asukkaiden pyynnöstä velvoittaa vuokratalon omistajan toimimaan lain mukaisesti. 3 Kuntien valvontatoimet Kuntien valvontatehtävän hoito ja sisältö vaihtelevat asuntomarkkinatilanteen mukaan. Kunnissa, joissa asuntojen kysyntä on vilkasta, valvonnan päähuomio on asukasvalinnassa ja vuokranmäärityksessä. Sen sijaan väestöltään vähenevillä alueilla joudutaan yhdessä omistajien kanssa miettimään keinoja asuntojen tyhjilleen jäämisen estämiseksi ja riittävien vuokratulojen varmistamiseksi sekä vuokra-asuntokannan sopeuttamiseksi vastaamaan kysyntää. Tavoitteena on, että valtion tukema asuntokanta vastaa määrällisesti ja laadullisesti kysyntää ja että vuokrataloyhteisöt toimivat säännösten mukaisesti terveellä pohjalla ja pystyvät hoitamaan velvoitteensa sekä huolehtimaan asuntokannasta. Kunnat valvovat, että valtion tuella rakennetuissa vuokra- ja osaomistusasunnoissa asukasvalinnat ja vuokranmääritys toteutetaan aravarajoituslaissa, korkotukilaissa, vanhassa korkotukilaissa sekä asukkaiden valinnasta arava- ja korkotukiasuntoihin annetussa valtioneuvoston asetuksessa (166/2008, VNA) tarkoitetul-
Päiväys Dnro 4 la tavalla. ARA valvoo valtion tuella rakennettujen asumisoikeusasuntojen käyttövastikkeiden määräytymistä. Mainitut säännökset ovat luettavissa ympäristöministeriön verkkosivuilla www.ymparisto.fi. ARAn asukasvalinnasta ja vuokranmäärityksestä antamat ohjeet löytyvät ARAn verkkosivuilta. Mainittujen säännösten ja ohjeiden perusteella kunnan tulisi tehdä asukasvalintojen ja omakustannusvuokrien valvontatavasta päätös tai tarkistaa tarvittaessa aikaisempaa päätöstään. Valvontatapapäätöksellä tarkoitetaan kunnan päätöstä, jossa määritellään valvottavat asiat ja valvonnan toteuttamistavat. Valvontatapapäätös annetaan tiedoksi kunnassa valtion tukemia vuokra-asuntoja omistaville yhteisöille. Päätös ohjaa omistajia yhdenmukaiseen ja kuitenkin riittävän joustavaan menettelyyn. Päätöksellä myös ohjataan vuokratalojen omistajia ryhtymään tehokkaisiin toimenpiteisiin kiinteistökannan kehittämiseksi, jos käyttöasteet laskevat. Vuokratalojen omistajien olisi tiedotettava kunnalle, jos vuokra-asuntojen markkinointi on vaikeutunut ja asuntoja on jäämässä tyhjilleen. Tällaisessa tilanteessa omistajan on tehostettava toimenpiteitä asuntokantansa sopeuttamiseksi vastaamaan kysyntää. Asuntokannan suunnitelmallisen kehittämisen apuna on suositeltavaa käyttää niin sanottua salkutusmallia. Mallista on saatu hyviä tuloksia Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen vetämän Käyttöaste-projektin sekä Asumisen uudistaminen -projektin yhteydessä. Valvonta voi olla joko etukäteis- tai jälkivalvontaa ja sitä voidaan toteuttaa myös pistokokein. Valvonnan on kuitenkin aina oltava niin kattavaa, että säännösten noudattaminen voidaan varmistaa. Etukäteisvalvonnassa päätökset tehdään kirjallisena. Myös jälkivalvonnassa kunnan on syytä tehdä kirjallinen valvontapäätös. Hyväksyvä päätös voi olla kiinteistön omistajan toimittamaan asiakirjaan tehty, allekirjoituksella varmennettu hyväksyminen. Allekirjoitus varmentaa sen, että viranomainen on valvonut omistajan toimintaa ja että tehty toimenpide on hyväksytty. Asukasvalinnat ja vuokranmääritys suositellaan otettavaksi etukäteisvalvontaan esimerkiksi silloin, kun toimijana on uusi yleishyödylliseksi nimetty vuokraasuntojen tuottaja tai kun uusi ARA-rahoitteinen erityisryhmien rakennushanke valmistuu. Asukasvalintoja ja vuokria valvovana viranomaisena kunnalla on oikeus saada kaikki asiakirjat nähtäväkseen valvontaa varten. Jos kunnassa havaitaan, että vuokratalon omistaja ei noudata säännöksiä ja ohjeita tai noudattaa niitä puutteellisesti, virheelliseen käytäntöön on syytä puuttua esimerkiksi antamalla huomautus asiasta. Samalla voi olla tarpeen tehostaa kyseisen omistajan valvontaa muuttamalla se etukäteisvalvonnaksi joko määräajaksi tai toistaiseksi. Jos myöhemmin havaitaan, ettei omistaja edelleenkään noudata säännöksiä, kunta ilmoittaa asiasta ARAlle, jolloin ARA päättää jatkotoimista. ARA voi harkintansa mukaan käyttää myös ankarimpia seuraamuksia, jotka ovat aravalainan irtisanominen kokonaan tai osittain, korkotuen takaisinperintä kokonaan tai osittain, tuen lakkauttaminen taikka yleishyödyllisyysaseman menettämi-
Päiväys Dnro 5 nen. Erityisryhmien investointiavustuskohteissa seuraamuksena voi olla myönnettyjen avustusten takaisinperiminen osaksi tai kokonaan. 3.1 Asukasvalintojen valvonta Aravarajoituslain 4a 4c :n mukaan valintaperusteina ovat hakijaruokakunnan asunnontarve, varallisuus ja tulot. Asukasvalinnassa on etusijalle asetettava asunnottomat ja muut kiireellisimmässä asunnon tarpeessa olevat, vähävaraisimmat ja pienituloisimmat hakijaruokakunnat. Samat perusteet ovat myös korkotukilain 11a 11c :ssä. Lisäksi asukasvalinnasta on säädetty valtioneuvoston asetuksessa asukkaiden valinnasta arava- ja korkotukivuokra-asuntoihin ja siitä on annettu ohjeita ARAn verkkosivuilla julkaistussa Arava- ja korkotukivuokraasuntojen asukasvalintaoppaassa. Käytössä ei ole enää tulorajoja, mutta tuloarvostelu on edelleen tehtävä: useamman hakijan vertailussa sosiaalinen näkökulma eli heikoimmassa asemassa olevan huomioon ottaminen painottuu. Myös erityisryhmien asunto-olojen parantamiseksi annetun lain (1281/2004) perusteella rahoitettuihin kohteisiin asukkaita valittaessa valintaperusteet ovat asunnontarve, varallisuus ja tulot. Näiden lisäksi edellytetään, että hakija kuuluu avustuspäätöksessä mainittuun erityisryhmään ja että hän tarvitsee asumisessaan tavanomaista enemmän tukipalveluja. ARA on 5.12.2011 kunnille ja yleishyödyllisille yhteisöille lähetetyllä ja ARAn verkkosivuilla julkaistulla kirjeellä Erityisryhmien asukasvalinnat (dnro 17851/631/11) antanut yleistä ohjausta erityistä tukea asumisessaan tarvitsevien henkilöiden asukasvalinnoista. Jos kunnassa käytetään jälkivalvontaa, vuokratalon omistaja toimittaa kunnalle kirjalliset asukasvalintapäätökset. Tehdyt valintapäätökset voidaan toimittaa myös asukasvalintalistoina, joista käy ilmi valinnan perusteet: asunnontarve ja myös kiireellisyysluokitus, varallisuus ja tulot, ruokakunnan koko ja haettavan asunnon koko. Valvontatietojen perusteella on voitava verrata asunnon saaneen olosuhteita muihin hakijoihin, minkä vuoksi omistajan on toimitettava kunnalle vastaavat tiedot muista hakijoista valvontatapapäätöksessä ilmoitetulla tavalla. Kunnan on esimerkiksi pystyttävä tarkastamaan, että omistaja noudattaa asukasvalinnoissa etusijajärjestystä eikä valitse asuntoihin säännösten vastaisesti liian hyvätuloisia ja varakkaita henkilöitä. ARA suosittelee, että kunta velvoittaisi jälkivalvontaa tehdessään vuokratalojen omistajat toimittamaan kuntaan kuukausittain kaikki tekemänsä asukasvalintapäätökset tai asukasvalintalistat. Jos kunta valvoo asukasvalintoja pistokokein, valvottavat asukasvalinnat tulee valita riittävän pitkältä aikaväliltä. ARA suosittelee ajanjaksoksi vähintään yhtä kalenterikuukautta. Pistokokeita tulisi tehdä vähintään kahdelta kalenterikuukaudelta vuodessa. ARA suosittelee, että kunta valvoisi asukasvalintoja aina etukäteen silloin, kun omistaja haluaa poiketa asukasvalintaperusteista erityisestä tai tilapäisestä syystä.
Päiväys Dnro 6 Kunta tekee valvontansa perusteella kirjalliset valvontapäätökset ja antaa ne tiedoksi omistajalle. Valvontapäätöksen antaminen voi tapahtua esimerkiksi lähettämällä omistajalle hyväksytty ja allekirjoitettu kopio sen toimittamasta asiakirjasta tai muulla kunnan valitsemalla tavalla. Asukasvalintoja koskevan valvontatapapäätöksen sisällöksi suositellaan seuraavaa: - valvontatavat ja valvontamäärät vuosittain - miten ja milloin vuokrataloyhteisöt toimittavat tiedot asukasvalinnoista kunnalle valvontaa varten - miten kunta pitää luetteloa vuokra- ja osaomistustaloista, taloissa olevista asunnoista ja asuntojen käyttöasteesta - miten kunta raportoi valvontatuloksista ja mahdollisista toimenpideehdotuksista valvonnan kohteelle ja kunnan sisällä - mikä on asukasvalinnoissa huomioon otettava varallisuusraja ja kunnassa tavanomaiseksi katsottavan asunnon arvo - miten asuntojen omistajan, kunnan asuntotoimen ja sosiaali- ja terveystoimen välinen yhteistyö erityisryhmäkohteiden asukasvalinnoissa toteutetaan - miten kunta puuttuu havaittuihin epäkohtiin Lisäksi päätöksessä olisi hyvä todeta, miten vuokrataloyhteisöjen tulee toimia - ilmoittaessaan uusia ja vanhoja asuntoja julkisesti ja yleisesti haettavaksi (milloin, miten) - rajatun haun piirissä olevien asuntojen vuokrauksessa (milloin sallittu, kuinka laaja) - vapaana olevien vuokra-asuntojen, osaomistusasuntojen ja asumisoikeusasuntojen tiedottamisessa asuntojen hakijoille ja kunnalle - erityistä tukea asumisessaan tarvitsevien henkilöiden asukasvalintojen tekemisessä - niiden asukasvalintojen tekemisessä, joissa hakijan asunnottomuus johtuu mm. toistuvista maksuhäiriöistä ja asunnon saamiseksi tarvitaan kunnan sosiaalihuoltohenkilökunnan toimenpiteitä 3.2 Vuokranmäärityksen valvonta Vuokranmääritystä koskevat aravarajoituslain 7 ja korkotukilain 13. Omakustannusperiaatteen mukaan vuokralaisilta saa periä asuinhuoneesta vuokraa enintään määrän, joka tarvitaan muiden tuottojen ohella vuokra-asuntojen sekä niihin liittyvien tilojen rahoituksen ja hyvän kiinteistönpidon mukaisiin menoihin.
Päiväys Dnro 7 Vuokranmääritystä koskevien säännösten lisäksi vuokranmäärityksestä on annettu ohjeita ARAn verkkosivuilla julkaistussa Vuokranmääritysohjeessa ARAn avustamille erityisryhmien hankkeille. ARA suosittelee, että kunnat tekevät seudullista yhteistyötä alueillaan toimivien yhteisöjen vuokrien valvonnassa. Vuokranmääritystä koskevassa valvontatapapäätöksessä suositellaan määriteltäväksi seuraavia asioita: - valvontatavat ja valvontamäärien vuositavoitteet - milloin ja missä muodossa mm. omakustannusvuokralaskelmat, jälkilaskelmat ja tilinpäätökset toimitetaan kuntaan - määritellään tilanteet, joissa valvontaa on tehostettava mm. seuraavasti: vuokra-asuntojen käyttöaste on laskenut alle 97 %:n tai edellisestä vuodesta enemmän kuin 2 % vuokrataloja omistavalla yhteisöllä on taloudellisia vaikeuksia vuokra-asuntojen vuokrataso on poikkeavan korkea tai alhainen vuokratalon omistaja ei toimita kunnan pyytämiä laskelmia tai asiakirjoja kunta on esimerkiksi asukkailta saanut tietää, että talon vuokranmäärityksessä on ongelmia - miten raportoidaan valvonnan tuloksista vuokrataloyhteisölle ja kunnan sisällä - miten tiedotetaan muuttuneesta lainsäädännöstä ja ARAn antamista vuokranmääritykseen liittyvistä ja muista ohjeista - miten kunta puuttuu havaittuihin epäkohtiin Valtakunnallisten yleishyödyllisten yhteisöjen vuokrien valvonta ARA pyytää valtakunnallisesti toimivia yleishyödyllisiä yhteisöjä (VVO, SATO, AVARA, TA-Yhtymä ja Kunta-asunnot) lähettämään vuosittain vuokria koskevat tiedot ARAan sähköisesti excel-muodossa. ARA lähettää keräämänsä tiedot edelleen asianomaisiin kuntiin valvontaa varten. Kunnat voivat tarvittaessa pyytää ARAlta apua valvoessaan näiden yhteisöjen vuokrien tasaamista. 4 Yleishyödyllisyyden valvonta ARA valvoo, että yleishyödyllisiksi nimetyt asuntoyhteisöt täyttävät yleishyödyllisyyden edellytykset ja toimivat niiden mukaisesti. Yleishyödyllisyyttä ja sen valvontaa koskevat säännökset ovat aravalain 15a 15e :ssä ja korkotukilain 24 27 :ssä.
Päiväys Dnro 8 ARA valvoo nimettyjä yhteisöjä saamiensa perustietoilmoitusten sekä vuosiilmoitusten ja niihin liittyvän tilinpäätösaineiston pohjalta. Lisäksi ARA tekee valvontakäyntejä yhteisöissä. Yleishyödyllisen yhteisön tehtävänä on vuokrata arava- ja korkotukivuokraasuntoja sosiaalisin perustein. Tavoitteena ovat hyvät ja turvalliset asunto-olot kohtuullisin kustannuksin. Asunnot on ilmoitettava julkisesti haettaviksi. Nimetyn yhteisön tulee etukäteen ilmoittaa ARAlle seikoista, joilla saattaa olla vaikutusta yleishyödyllisyyden edellytysten täyttymiseen. ARA selvittää yleishyödyllisyyden valvonnassa, ettei vuokraustoiminnan tuloilla kateta muun toiminnan kuten esimerkiksi palvelutoiminnan menoja. Nimettyjen yhteisöjen talouden hoidossa kiinnitetään erityistä huomiota hallinnon ja kirjanpidon toteuttamistapaan, vakavaraisuuteen, maksuvalmiuteen, maksuvelvoitteiden hoitoon, saatavien seurantaan ja perintään, rahavarojen käyttötapaan, palvelukustannusten ja tuottojen erottamiseen asuntoihin kohdistuvista tuotoista ja kustannuksista, omistajalle tuloutettavan tuoton suuruuteen ja läheistahojen perimien palkkioiden kohtuullisuuteen. Valvontakäynneillä selvitetään myös yhteisöjen toimintaan mahdollisesti sisältyviä taloudellisia riskejä sekä asuntomarkkinoilla tapahtuneita muutoksia. Uusia rakennushakkeita toteuttavissa yhteisöissä kiinnitetään erityistä huomiota rakennuttamiseen liittyviin hallinnollisiin ja taloudellisiin seikkoihin. Valvonta kohdistuu myös yhteisön kasvavan toiminnan mukanaan tuomiin ongelmiin ja niiden hallintaan. Tämä ohje korvaa kunnille ja yleishyödyllisille yhteisöille lähetetyt ja ARAn verkkosivuilla julkaistut seuraavat ohjeet: Arava- ja korkotukivuokratalojen asukkaiden valinnan, vuokranmäärityksen ja yhteishallinnon yleinen ohjaus, kuntien valvontatoimet sekä yleishyödyllisyyden valvonta (19.6.2003, Dnro 10151/694/3) ja Arava- ja korkotukivuokra-asuntojen asukkaiden valinnan, vuokranmäärityksen ja yhteishallinnon yleinen ohjaus sekä kuntien valvontatoimet (9.5.2003, Dnro 10150/02/03). Hannu Rossilahti Ylijohtaja Heli Huuhka Apulaisjohtaja Tiedoksi: Ympäristöministeriö Valtiokonttori Kuntaliitto Suomen Kiinteistöliitto ry RAKLI Vuokralaiset VKL ry