PÄÄTÖS ESAVI/7446/05.11.05/2013 Etelä-Suomi Peruspalvelut, oikeusturva ja luvat -vastuualue 19.2.2015 ASIA xxxxxxxxxxxxxx Oy nimistä (Y-tunnus xxxxxxx-x) kiinteistönvälitysliikettä koskeva valvonta-asia ILMOITTAJA Antti Luostarinen/Nordic Housing Oy LKV TAPAUS JA VAATIMUKSET Ilmoittajan kertomus Etelä-Suomen aluehallintovirastoon 28.10.2013 saapuneessa ilmoituksessaan Antti Luostarinen (jäljempänä ilmoittaja) kiinnittää valvovan viranomaisen huomion xxxxxxxxxxxxxx Oy:n (jäljempänä välitysliike) toimintaan välitystehtävää suoritettaessa. xxxxxxxxxxxxxx Oy LKV:llä oli toimeksianto asiakkaan kanssa. Muutama päivä toimeksiannon alkamisen jälkeen toimeksiantaja ilmoitti, että edellinen välitysliike xxxxxxxxxxxxxx Oy oli saanut kohteesta tarjouksen, jonka he hyväksyivät. Välitysliikkeille syntyi erimielisyys välityspalkkion saamisesta. Ostaja teki asunnosta tarjouksen 16.10.2013, jonka pohjalta tehtiin vastatarjouksia. Lopulta myyjä hylkäsi tarjouksen. xxxxxxxxxxxxxx Oy:n välittäjä palasi asiaan 20.10.2013 ja ilmoitti, että jos ostaja uusii tarjouksen, myyjä voisi hyväksyä sen. Myyjä hyväksyi tarjouksen 22.10.2013. xxxxxxxxxxxxxx Oy LKV:n toimeksianto alkoi 17.10.2013. Ilmoittajan mukaan xxxxxxxxxxxxxx Oy:llä ei ollut voimassaolevaa toimeksiantoa 8.9.2013 lähtien. Myyjä oli ilmoittanut, että toimeksiantoa oli jatkettu suullisesti/sähköpostilla 16.10.2013 asti. Liike käytti vanhentunutta 14.5.2013 päivättyä isännöitsijäntodistusta ostotarjousta vastaanotettaessa. Ilmoittaja toivoo aluehallintoviraston ottavan kantaa välityspalkkion saajan osalta. ETELÄ-SUOMEN ALUEHALLINTOVIRASTO puh. 029 501 6000 Hämeenlinnan päätoimipaikka fax 03 570 8002 Birger Jaarlin katu 15 kirjaamo.etela@avi.fi PL 150, 13101 Hämeenlinna www.avi.fi/etela Helsingin toimipaikka Ratapihantie 9 PL 110, 00521 Helsinki Kouvolan toimipaikka Kauppamiehenkatu 4 PL 301, 45101 Kouvola
ESAVI/7446/05.11.05/2013 2/5 PYYDETYT SELVITYKSET Välitysliikkeen ja sen vastaavan hoitajan antama selvitys Ilmoittajan antama lisäselvitys Välitysliike ja sen vastaava hoitaja xxxxx xxxxxxxxxx ovat antaneet asiassa yhteisen 10.12.2013 päivätyn selvityksen. Sen mukaan toimeksiantosopimus kohteesta Terhokuja 2 B 9 tehtiin 8.5.2013. Jatkotoimeksiantosopimus tehtiin kirjallisena ajalle 8.9.-16.10.2013. Kohteesta saatiin kirjallinen tarjous 228.000 euroa 15.10.2013. Vastatarjousten jälkeen myyjät ja ostajat päätyivät hintaan 230.000 euroa. Tästä on sähköpostiviesti 16.10.2013. Myyjät hyväksyivät tarjouksen suullisesti 16.10.2013. Tarjouksen ehtona ollut lainansaanti pankista poistui 19.10.2013, jonka jälkeen tehtiin uusi kirjallinen sopimus myyjien pyynnöstä 20.10.2013. Tarjous ei oleellisesti muuttunut muutoin kuin lainansaantiehdon osalta. Isännöitsijäntodistus on päivätty 14.5.2013 ja tämän jälkeen mahdollisista muutoksista on tiedusteltu puhelimitse isännöitsijältä. Uusi isännöitsijäntodistus on tilattu kaupantekoon 20.12.2013. Myyjät olivat kertoneet tehneensä toimeksiannon toisen välitysliikkeen kanssa. xxxxxxxxxxxxxx Oy sai alkuperäisen tarjouksen ja hyväksynnän toimeksiannon voimassaoloaikana. Toinen tarjous tehtiin myyjien pyynnöstä lainaehtotilanteen selventämiseksi. Ilmoittaja on antanut välitysliikkeen selvityksen johdosta 8.1.2014 päivätyn lisäselvityksen. ALUEHALLINTOVIRASTON RATKAISU JA PERUSTELUT Päätös Asia ei anna aihetta muihin toimenpiteisiin kuin, että aluehallintovirasto kiinnittää xxxxxxxxxxxxxx Oy:n huomiota jäljempänä perusteluissa mainittuihin seikkoihin. Aluehallintovirasto poistaa asian käsittelystä. Perustelut Aluehallintovirasto on tutkinut kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä annetun lain (1075/2000, jäljempänä välitysliikelaki) 17 :n 1 momentin nojalla välitysliikkeen menettelyn asiassa. Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain (1074/2000, välityslaki) 7 :n 1 momentin mukaan välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut. Asiassa on selvitetty, että xxxxxxxxxxxxxx Oy teki toimeksiantosopimuksen 8.5.2013 osoitteessa Terhokuja 2 B 9 sijaitsevan asunnon välittämisestä. Toimeksiantosopimusta jatkettiin ajalle 8.9.-16.10.2013. Myyjät tekivät 3.10.2013 toimeksiantosopimuksen xxxxxxxxxxxxxx Oy LKV:n kanssa. Sopimus astui voimaan 17.10.2013 alkaen.
ESAVI/7446/05.11.05/2013 3/5 Välityspalkkio Ilmoittaja toivoi aluehallintoviraston ottavan kantaa välityspalkkion saajan osalta. Mikä taho on oikeutettu välityspalkkion saamiseen kyseisestä välityksestä on yksityisoikeudellinen riita-asia, jota aluehallintovirasto ei ole toimivaltainen ratkaisemaan. Tarjousmenettely Hyvän välitystavan mukaan välitysliikkeen on huolehdittava siitä, että kaikki tarjoukset, vastatarjoukset ja hyväksyminen olennaisine ehtoineen tehdään kirjallisesti (paperimuodossa tai sähköpostitse), ellei tämä ole kohtuuttoman hankalaa. Korkein hallinto-oikeus on todennut ratkaisussaan (KHO 26.4.2012, taltionumero 1011, Diaarinro 1274/09), että hyvä välitystapa edellyttää kaikkien tarjousten ja hyväksymisen tekemistä kirjallisesti. Mikäli olosuhteet ovat sellaiset, ettei kirjallista muotoa voida kohtuudella edellyttää, liike voi käyttää suullista tarjousta, mutta tällöinkin tarjous on vahvistettava mahdollisimman pian kirjallisesti tai muutoin todisteellisesti. Hämeenlinnan hallinto-oikeus on päätöksessään 13.10.2008 n:o 08/0608/4 katsonut hyvän välitystavan mukaista olevan, että ostotarjousta hyväksyttäessä otetaan allekirjoitus kaikilta välitettävän kohteen omistajilta tai heidän valtuuttamiltaan henkilöiltä. xxxxxxxxxxxxxx Oy sai 15.10.2013 kirjallisen lainansaantiehtoisen ostotarjouksen 228.000 euroa. Ostajaehdokkaat tekivät sähköpostitse samana päivänä vastatarjouksen 230.000 euroa ja he ilmoittivat vielä 16.10.2013 pysyvänsä ko. summassa. Välitysliikkeen mukaan myyjät hyväksyivät tämän lainansaantiehtoisen tarjouksen suullisesti 16.10.2013. Tästä hyväksymisestä välitysliike ei ole esittänyt muuta asiakirjanäyttöä kuin myyjien ilmoituksen, että asiat ovat tapahtuneet välitysliikkeen edustajan kuvaamalla tavalla. Ilmoittajan mukaan myyjä ei hyväksynyt tarjousta vielä, vaan vasta 20.10.2013. Asiassa ei ole esitetty kirjallista dokumenttia, että myyjät olisivat hyväksyneet 230.000 euron tarjouksen 16.10.2013. Hyvän välitystavan mukaan välitysliikkeen olisi pitänyt pyytää myyjiltä todisteellinen hyväksyntä esimerkiksi pyytämällä toimittamaan se sähköpostitse. Tämän jälkeen hyväksyminen olisi hyvän välitystavan mukaan tullut vahvistaa molempien myyjien allekirjoituksin ostotarjoukseen. Näin toimimalla olisi vältetty todennäköisesti välitysliikkeiden välinen välityspalkkiota koskeva erimielisyys. Isännöitsijäntodistus Välitysliikkeellä oli käytössään 14.5.2013 päivätty isännöitsijäntodistus toimeksiantosopimusta jatkettaessa 8.9.2013 ja välitysliikkeen vastaanottaessa kirjalliset ostotarjoukset 15.10.2013 ja 20.10.2013. Liikkeen mukaan mahdollisista muutoksista on tiedusteltu puhelimitse isännöitsijältä. Uusi isännöitsijäntodistus tilattiin kaupantekoon 20.12.2013. Hyvänvälitystavan mukaan isännöitsijäntodistus saa toimeksiantoa suoritettaessa olla enintään kolme kuukautta vanha. Välitysliikkeen on pyrittävä hankkimaan kaupantekopäivälle uusi isännöitsijäntodistus tai muuten tarkistettava luotettavasti isännöitsijäntodistuksessa olevien
ESAVI/7446/05.11.05/2013 4/5 SOVELLETUT SÄÄNNÖKSET MUUTOKSENHAKU tietojen ajantasaisuus. Välitysliikkeen pitää dokumentoida tietojen ajantasaisuuden tarkistaminen. Tarkistaminen voidaan tehdä esim. sähköpostitse. Liike ei ole näyttänyt tarkistaneensa isännöitsijäntodistuksen tietojen ajantasaisuutta ja on toiminut siten hyvän välitystavan vastaisesti käyttäessään yli kolme kuukautta vanhoja tietoja tarkistamatta niitä. Toimeksiantosopimus Ilmoittajan mukaan xxxxxxxxxxxxxx Oy:llä ei ollut voimassaolevaa toimeksiantoa 8.9.2013 lähtien. Myyjä oli kertonut, että toimeksiantoa oli jatkettu suullisesti/sähköpostilla 16.10.2013 asti. Välityslain 5 :n mukaan toimeksiantosopimus on tehtävä kirjallisesti tai sähköisesti siten, että sopimusehtoja ei voida yksipuolisesti muuttaa ja että ne säilyvät toimeksiantajan saatavilla. xxxxxxxxxxxxxx Oy on esittänyt aluehallintovirastolle 8.9.2013 tehdyn sopimuksen toimeksiantosopimuksen jatkamisesta 16.10.2013 saakka. Saadun selvityksen mukaan välitysliikkeellä on siten ollut voimassa oleva toimeksiantosopimus 16.10.2013 saakka. Ei ole näytetty välitysliikkeen toimineen välityslain 5 :n vastaisesti ilman voimassaolevaa toimeksiantosopimusta. Kokonaisarviointi Asiat eivät anna aihetta muihin toimenpiteisiin, kuin että aluehallintovirasto saattaa edellä mainitut näkemyksensä välitysliikkeen ja sen vastaavan hoitajan tiedoksi ja vastaisuudessa noudatettavaksi. Mikäli aluehallintovirasto vastaisuudessa havaitsee liikkeen toimineen edellä mainittujen asioiden osalta lain tai hyvän välitystavan vastaisesti, aluehallintovirasto voi määrätä liikkeelle hallinnollisen seuraamuksen. Perusteluosassa mainitut lainkohdat. Tämä päätös ei sisällä sellaista ratkaisua, johon hallintolainkäyttölain (586/1996) 5 :n nojalla saisi hakea muutosta. Lisätietoja Ylitarkastaja Jouko Rikkilä, puh. 029 501 6000, jouko.rikkila@avi.fi Elinkeinovalvontayksikön päällikkö Marko Peltonen Ylitarkastaja Jouko Rikkilä
ESAVI/7446/05.11.05/2013 5/5 PÄÄTÖS Tiedoksi maksutta xxxxxxxxxxxxxx Oy xxxxxxxxx xxxxxxxx JÄLJENNÖS Tiedoksi maksutta Antti Luostarinen Nordic Housing Oy LKV Vanha Viertotie 20 00350 Helsinki